Contre-proposition et contre offre en immobilier

Contre-proposition et contre offre en immobilier

Pour les investisseurs, la maîtrise de la négociation a un avantage certain dans les affaires. Ainsi, il est clair que le maniement des techniques de négociation comme la contre-proposition et la contre-offre fait de vous un investisseur expérimenté dans l’art de marchander. Cela fait partie intégrale du relationnel en immobilier.

D’ailleurs, en immobilier tout comme dans bien d’autres secteurs, il est nécessaire de savoir utiliser les techniques de négociation face à un client.

Si vous l’ignorez peut-être, sachez que savoir négocier constitue un outil précieux pour l’investisseur dans sa quête de succès.

Dans cet article, nous allons alors développer deux techniques fondamentales de confrontation que tout investisseur doit posséder dans sa boîte à outil pendant une opération de marchandage. Il s’agit donc de la contre-proposition et la contre-offre.

La stratégie de contre-proposition

Tous les investisseurs s’alignent sur le fait qu’il est rentable pour un entrepreneur d’acquérir un bien immobilier en dessous du prix du marché afin de réaliser du profit.

Cette initiative lui permet de sécuriser à la fois son investissement et ses marges bénéficiaires contre toute variation incongrue du marché. Cependant, avec la loi de la controverse du marché, il est possible que la réalité soit autre avec la fixation de la valeur d’un bien au prix du marché.

Dans ce cas de figure, il serait important pour vous que vous procédiez à la négociation afin de ramener le bien à un prix abordable selon vos coûts. Il est clair que votre objectif est d’acquérir un bien rentable, cependant, la négociation d’un bien ne s’impose pas à travers la loi ‘’qui le veut, le fait’’.

Au contraire, la négociation est beaucoup plus complexe que cela, c’est un art qui se prépare d’avance. Négocier demande des arguments clairs, précis, logiques et persuasifs. Ainsi, que peut-on retenir de la contre-proposition d’achat lors des négociations.

Qu’est-ce que la contre-proposition ?

La contre-proposition d’achat constitue pour le vendeur, une action qu’il pose pour exprimer son désaveu face à l’offre d’achat que lui soumet un acheteur.

En général, les actions relatives à la contre-proposition se situent au niveau de la formulation à la baisse du prix de vente du bien proposé par l’acheteur.

Par ailleurs, dans le déroulement du processus, le vendeur à tendance à proposer une offre nouvelle. Il peut donc susciter un intérêt particulier relatif à l’ajout ou à l’annulation d’accords comme condition primaire de vente du bien.

Que peut contenir une contre-proposition d’achat ?

Le plus souvent une contre-proposition d’achat rime avec un texte tout bonnement rédigé qui réquisitionne la signature des deux parties dans lequel le vendeur affirme prendre connaissance de votre offre d’achat.

Cependant, il n’est pas tout aussi enchanté à l’idée de vous vendre son bien. Il précise par conséquent qu’il reste à l’écoute en ce qui concerne une quelconque autre offre.

Par ailleurs, pour qu’il y ait un accord, il faudrait que votre contre-proposition d’achat fournisse un nouveau prix à la fois supérieur à votre offre initiale mais en restant inférieur au prix du marché.

De plus, le vendeur peut user de sa contre-proposition pour demander un délai de validité au-delà duquel le document n’est plus valable.

Comment réagir à une contre-proposition forte ?

Lors des négociations, s’il advient qu’une offre rédigée dans une contre-proposition est en déphasage avec votre budget, alors il est de votre ressort d’annuler la contre-proposition. Si vous n’avez pas envie d’abandonner, alors, sachez que vous avez une option, celle de vous faire rédiger une nouvelle contre-proposition reflétant la réalité de vos finances.

Cette demande est risquée dans les zones où il existe plus d’acheteurs que de vendeurs. En France par exemple, les chasseurs immobiliers rodent de partout. Par ailleurs, si votre vendeur est en compagnie d’un agent immobilier, alors soyez amical lors des échanges de négociation car l’agent immobilier pourrait être un élément facilitateur dans la négociation.

Comment réagir face à une contre-proposition orale ?

Il faut savoir qu’une contre-proposition engage le vendeur une fois qu’elle est approuvée par l’acheteur. Ainsi, pour éviter ces contraintes, nombreux sont les vendeurs qui préfèrent formuler une contre-proposition orale. En effet, ils ont tendance à formaliser une contre-proposition écrite suite à de bonnes négociations fructueuses. Cependant, dans le contexte, il est possible que cette action vous mette à dos, de potentiels acheteurs concurrents.

La stratégie de la contre-offre

Qu’est-ce qu’une contre-offre ?

Une contre-offre est une réponse donnée à une offre initiale. Une contre-offre signifie que l’offre initiale a été rejetée et remplacée par une autre. La contre-offre donne à l’auteur de l’offre initiale trois options : accepter la contre-offre, la rejeter ou faire une autre offre.

Généralement, les contre-offres sont courantes dans de nombreux types de négociations commerciales, de transactions, d’accords privés et publics entre deux personnes ou deux entités. Vous pouvez les trouver dans les transactions immobilières, les négociations d’emploi, les ventes de voitures, les placements privés, les fusions-acquisitions, les rachats, etc.

De plus, en tant qu’acheteur d’un logement, si vous faites une proposition d’offre inférieure au prix proposé, le vendeur peut choisir de la rejeter, de l’accepter ou de la laisser simplement expirer.

Si le vendeur fait appel à un agent immobilier, celui-ci filtrera les meilleures offres pour son client et s’associera finalement aux meilleurs enchérisseurs.

Par ailleurs, les vendeurs, à leur tour, peuvent également faire une contre-offre en indiquant la date de clôture de la vente. Si, par exemple, ils doivent agir rapidement, ils voudraient que la transaction soit conclue le plus tôt possible. Toutefois, s’ils ont besoin de rester plus longtemps dans le bien, ils peuvent demander à louer le bien pendant une certaine période après la transaction.

L’état du bien immobilier et les contre-offres

Les négociations de prix et les dates de clôture sont courantes entre les deux parties, mais il y a encore plus de raisons pour lesquelles les vendeurs peuvent recevoir une contre-offre.

En effet, l’état de la propriété est probablement le facteur le plus important. Lorsque les acheteurs potentiels visitent et analysent la propriété, le moindre petit problème lié à l’état de la maison peut entraîner une contre-offre éventuelle.

Cependant, les valorisations sont une autre raison de faire des contre-offres. Si l’évaluation préalable à l’achat est inférieure au prix de vente convenu, cela aura une incidence sur le montant du prêt hypothécaire que la banque accordera à l’acheteur.

Quelles sont les Droits et obligations relatifs à un vendeur ?

Le vendeur d’un bien immobilier a le droit d’analyser les différentes possibilités d’achat de son bien. Étant le principal propriétaire du bien, il est clair qu’il dispose d’une liberté totale de répondre favorablement ou négativement à une quelconque offre d’achat. Ainsi, pendant ces périodes de négociation de vente, ce dernier dispose de plein droit pour :

  • Accepter ou non l’offre d’un potentiel acheteur
  • Éditer une contre-offre nouvelle inhibant totalement l’action de l’ancienne en la rendant obsolète. Cependant, si le vendeur accorde du crédit à l’offre de l’acheteur, ce dernier est obligé d’entamer les transactions relatives au solde du bien. Autrement dit, une fois que le vendeur accepte une proposition de prix par écrit, il devient alors impératif de signer l’acte de vente. En effet, devant la loi, l’affaire est théoriquement conclue.

Quels sont les droits relatifs à un acheteur ?

Lors des opérations d’achats de biens entre le vendeur et l’acheteur, une fois qu’une offre d’achat est approuvée par le vendeur, un acheteur peut exercer légalement une pression sur le vendeur pour qu’il signe l’offre de vente.

Pouvoir de négociation

Si vous êtes vendeur, au cours de l’analyse d’une contre-offre, il est conseillé de faire appel à un agent immobilier expérimenté qui pourra vous aider à faire aboutir les négociations. La connaissance est le pouvoir dans les négociations, alors essayez d’obtenir autant d’informations que possible sur la maison, sur le vendeur ou sur l’acheteur.

Parfois, les vendeurs utilisent la vente d’un bien pour financer l’achat d’un autre bien, ce qui signifie qu’ils disposent d’une période limitée pour vendre et qu’ils peuvent être plus impatients de conclure un accord. De même, les acheteurs qui ont résilié un bail peuvent être désespérés de trouver un endroit où vivre et être plus disposés à négocier.

Par ailleurs, si vous vendez une maison présentant des problèmes connus et concrets, prévoyez comment ces problèmes peuvent vous désavantager lors des négociations.

Ces types de problèmes placent les vendeurs dans une situation nettement désavantageuse. En effet, les vendeurs doivent payer les réparations, baisser le prix demandé ou rejeter la contre-offre en espérant que le prochain acheteur ne remarque pas les réparations potentielles ou ne s’en préoccupe pas.

En revanche, du point de vue de l’acheteur, il est préférable de payer une inspection (environ 500 euros) avant de franchir le pas de l’achat d’une maison. En contrepartie, l’inspection peut vous faire économiser de l’argent et vous éviter de futurs problèmes à gérer.

Répondre à une contre-offre

Si vous avez reçu une contre-offre en tant qu’acheteur ou vendeur, examinez soigneusement tous les aspects. Que vous vendiez ou achetiez une maison, établissez un prix plancher ou minimum et un prix plafond ou maximum que vous êtes prêt à payer ou à accepter.

En revanche, avec de bonnes informations sur l’état de la maison et la situation de l’acheteur ou du vendeur, les contre-offres peuvent être vos amies. De plus, profitez des outils d’évaluation gratuits en ligne pour obtenir les meilleures informations sur n’importe quel bien, que vous soyez locataire, acheteur ou vendeur.

Les partenaires immobiliers et le relationnel : quelle importance ?

Les partenaires immobiliers et le relationnel : quelle importance ?

Pour réaliser de bons investissements locatifs, vous le savez, il faut utiliser de bonnes stratégies immobilières. Les partenaires immobiliers et le relationnel en font partie entièrement à mon sens.

Ces mises en place demandent du temps, un état d’esprit et une envie de fonctionner en ce sens. Vous le savez, je prône beaucoup l’aspect sérénité dans mes investissements.

1- Les partenaires immobiliers et le relationnel : n’oubliez-pas !

A mon sens, plus vous userez de stratégies immobilières type partenariats, plus vous trouverez des stratégies gagnants-gagnants et plus vous avancerez vite et de manière sereine.

A l’heure actuelle, je travaille avec de véritables partenaires en immobilier que ce soit :

–> Certains agents immobiliers avec qui j’ai construits une relation efficace. Ils me proposent des biens rapidement et je m’occupe de savoir comment je vais les gérer. Je ne perds pas de vue que celui qui gère, c’est moi !

–> Concernant Les artisans, j’ai opté pour le fait de travaillé avec un chef d’entreprise qui gère tous les corps de métiers. Il planifie, gère, commande et fait en sorte de tout organiser au mieux pour que personne ne perde de temps.

–> Je ne reviens pas sur le banquier avec lequel je travaille. Avec lui, c’est une véritable synergie ! Je propose mes dossiers, on en parle et il me fait de vrais montages optimisés. Mais, évidemment, il doit y gagner aussi, je ne négocie jamais une assurance emprunteur ailleurs par exemple.

–> J’ai aussi un partenaire pour l’achat, la livraison et le montage des meubles.

J’entretien un relationnel cordial dès le départ avec mes locataires. Ce point est aussi important que les autres. Ce relationnel en immobilier permet de garder un contact en cas de problème. Je sais de quoi je parle ! J’y reviendrai dans un autre article entièrement dédié au relationnel avec les locataires.

Voyons maintenant ces points un peu plus dans le détail.

2- Des points essentiels pour tester les agents immobiliers

partenaire immobilier agent immobilier

Attention, je dois préciser tout de suite que dans ce passage, je ne parle que des agents immobiliers « spécialisés » pour la vente d’immeubles, d’appartements et de maisons. Je ne parle pas de l’aspect locatif des biens.

J’avoue n’avoir pas encore délégué la partie location sur le long terme à des agents immobiliers.

La raison est assez simple, quand je loue seul, je loue beaucoup plus cher mes biens. Simplement parce que je travaille plus qu’eux et plus précisément.

Je ne me jette absolument pas de fleur, il ne s’agit que d’un constat vérifié plusieurs fois .

2-1 Faites des essais avec plusieurs agents immobiliers

Il ne faut pas croire aux miracles, vous ne trouverez pas de vrais partenaires dès le départ, sauf exception ! Il va falloir tester et faire en sorte de trouver des agents qui vous comprennent parfaitement.

Je vous conseille de très vite éliminer ceux qui auront un discours négatifs du genre :

« Vous ne trouverez pas ce type de biens ici »

« Ce que vous demandez, c’est impossible ! Il ne faut pas rêver »

Justement si ! Vous voulez rêver et vous savez que c’est possible. Vous n’avez donc pas une minute à perdre avec ces personnes qui ne sont pas compétentes.

Je ne mâche pas mes mots car, une nouvelle fois, j’ai vu beaucoup de personnes désagréables dans certaines agences et ces personnes sont clairement incompétentes dans ce domaine.

Ce n’est pas grave du tout, ceci permet d’apprécier encore plus celles qui font très bien leur travail et donc celles qui vont vous permettre de dénicher de vraies pépites.

2-2 Comment reconnaître ce partenaire immobilier ?

Préférez largement un agent qui va vous écouter et qui comprendra votre esprit plus « chiffré ». Cela montrera déjà qu’elle connaît l’esprit négociation en immobilier et qu’elle est peut-être habituée à ce genre de pratique.

En ce sens, n’hésitez-pas à demander si il ou elle affectionne particulièrement les investisseurs immobiliers. Certains adorent travailler avec les investisseurs ne serait-ce parce qu’ils savent exactement ce qu’ils veulent quand ils ont de l’expérience.

Si vous parvenez à travailler avec un ou deux agents immobiliers pour commencer, ce sera très bien ! N’oubliez-pas, c’est une question de relationnel, vous devez aussi apprendre à les connaître. Vous allez comprendre progressivement en quoi, ils vont être « utiles » pour vos avancées.

Cela ne change rien au fait que celui qui dirige, c’est vous ! Même si, par moment, vous laissez l’illusion que non…

Dernier point, tout comme pour l’aspect financier (banque), ne confondez pas la « boîte » (l’agence) avec l’agent immobilier. Certaines boîtes de mauvaises « réputations » peuvent cachés d’excellents agents dans leur domaine.

C’est exactement le même cas pour les banques.

3- La location de particulier à particulier entre le propriétaire et le locataire

J’ai placé ce paragraphe un peu tôt mais cette relation, construite, est très importante à prendre en considération. Le relationnel que vous allez entretenir avec le ou les locataires pourra être déterminant dans certains cas.

3-1 Lors de la visite

partenaires immobiliers discussion avec locataire

Tout d’abord, le relationnel commence lors de la visite. Vous devez avoir des points précis de « vérification » (n’y voyez rien de négatif en ce terme).

Ils vous permettront de déterminer si oui ou non, la ou le futur locataire ont les critères que vous vous êtes fixés.

Je ne vais pas détailler précisément tous les critères que je sélectionne mais je peux vous en donner quelques uns que je regarde en priorité.

3-2 Faites vous confiance !

Outre l’aspect travail et contrat de travail, l’aspect garant, je repère tout de suite l’aspect gentil de la personne.

C’est peut-être un critère vague mais je fais aussi confiance à mon ressenti. Attention, je n’ai pas dis que j’allais privilégier quelqu’un de gentil à quelqu’un qui a un dossier solide.

Je veux juste mettre en avant le fait que si tous les feux sont « au vert » en termes de document, je travaille aussi avec mon feeling dans un second temps. Celui-ci m’aidera à réaliser un choix quand il y en a un à faire.

J’ai aussi pris l’habitude de poser une question qui fonctionne 100% du temps. Je vous l’accorde, elle est un peu « limite » si j’applique le processus jusqu’au bout.

Je demande : « est-ce que cela vous dérange si j’appelle votre ancien propriétaire ? ».

Le résultat est sans appel ! En quelques secondes, vous obtenez énormément d’informations utiles pour la suite ou la non suite.

Vous pouvez me croire : la réaction de la personne en dit très long sur les bonnes ou mauvaises intentions de celle-ci. Je vous rassure, 98% du temps, le futur locataire répond qu’il n’y a aucun souci et qu’il peut vous donner le numéro.

4- Les mauvais locataires et la location meublée

partenaire immobilier faible pourcentage loyers non payés

Je tenais à préciser que ce type de locataires est extrêmement rare. Ce n’est pas parce que la télé vous parlera de ces mauvais locataires qu’il faut en faire une généralité.

C’est même complètement faux, en voici la preuve par les chiffres :

–> Les mauvais locataires représentent moins de 4% des locataires, soit 4 personnes sur 100.

–> Dans ces mauvais locataires, on peut considérer que moins de 2 personnes sont des non payeurs, les autres étant de mauvais payeurs avec des problèmes de respect des dates de paiement.

–> Au final, 1.5 personne sur 100 ne paie pas ses loyers.

L’idéal est bien évidemment d’éviter de tomber sur ces personnes et croyez-moi, il existe de nombreuses méthodes pour se protéger.

Ce genre de désagrément peut évidemment arriver mais, ce point ne peut et ne doit pas être bloquant. Il s’agit plutôt d’une bonne excuse pour ne jamais passer à l’action.

J’oubliais :

« Il s’agit aussi d’un formidable argument de votre entourage quand il a peur pour vous ou bien lorsqu’il cherche à se rassurer sur le fait de ne jamais investir… »

N’oubliez-pas la petite question à poser dès le départ, vous verrez elle vous sera très utile.

5- Loyer impayé : comment le gérer ?

Allez ! Soyons négatif, cela peut effectivement arriver. N’oubliez-pas, si cela arrive, c’est votre faute ! Vous n’aurez pas effectué une sélection de manière assez perfectionnée.

Si un locataire commence à avoir du retard dans ses paiements (ou plutôt dans son paiement), intervenez tout de suite ! Appelez-le pour savoir s’il ne s’agit pas d’un problème technique quelconque. N’hésitez-pas ensuite à appeler son garant.

Le but va être d’entretenir le dialogue. Ce point est extrêmement important. Si vous conservez le dialogue, vous conservez l’espoir d’arranger les choses posément.

De votre côté, il va falloir essayer :

–> De bien analyser et comprendre la situation
–> Ne pas vous énerver et plutôt bien analyser
–> Rencontrer en direct le locataire pour montrer que l’on s’intéresse à la situation et qu’on veut trouver une solution
–> Repartir de la rencontre avec un plan, une idée ou une mise en place adaptée.

Toute discussion constructive sera bien plus intéressante que la mise en place de procédures très longues et pénibles.

L’intérêt d’avoir toujours entretenu ce relationnel avec votre locataire aura alors tout son sens.

6- Le banquier : un vrai partenaire immobilier !

partenaires immobiliers banquier partenaire

La relation avec le banquier n’est pas obligatoire et n’est pas forcément commune.

Mais, je remarque nombre d’investisseurs qui ont travaillé avec un banquier spécifique pendant de nombreuses années.

Cette relation peut être plus facile à trouver qu’on ne l’imagine. Il faut commencer par en parler à votre propre banquier.

Peut-être gère t-il déjà des investisseurs et peut être sera-il totalement à l’écoute pour suivre vos futurs investissements locatifs.

Ou comme pour tous les autres partenaires immobiliers, il faudra surement chercher avant de trouver le bon banquier qui va vous suivre pour vous créer un vrai empire immobilier. Dans ce cas, n’hésitez-pas à démarcher plusieurs banquiers et n’hésitez pas à commencer à travailler avec un courtier.

Quand le courtier vous trouvera une banque, vous aurez ainsi les coordonnées de personnes qui seront peut être prêtes à travailler avec vous pour la suite de vos investissements immobiliers.

Quoiqu’il arrive, faites vos preuves avec vos premiers investissements et dégagez un cash-flow positif qui montrera tout votre savoir faire.

Vous pourrez lire cet article sur la relation unique avec le banquier.

7- La relation idéale avec les artisans

Ce domaine est encore un domaine particulier du monde immobilier. Trouver les artisans qui vont transformer vos appartements « pourris » en de véritable usine à dégager du cash-flow nécessite quelques frayeurs au départ.

7-1 Vous ferez plusieurs essais !

partenaires immobiliers artisans

Ne vous inquiétez-pas ! Une nouvelle fois, c’est normal ! Pour ma part, j’ai essayé beaucoup de « choses », de stratégies et d’artisans.

J’ai eu pas mal de déception, pas mal de mauvaises surprises.

Mais je crois que cette fois, je « maîtrise » le sujet et ce sera d’ailleurs bientôt l’objet de vidéos explicatives.

Mon artisan référent est de venu un véritable partenaire immobilier qui me permet d’envisager “plein” d’achat d’immeuble en toute sérénité.

7-2 Quelques généralités

–> Il faut bien exprimer ce que l’on veut faire comme type de travaux ou de rénovation.

–> Il faut trouver des personnes en mesure de chapeauter tous les corps de métiers ou presque. C’est gage de sécurité dans les timings et de sérénité pour nos propres recherches. Imaginez en terme d’organisation si un artisan référent dirige et coordonne le menuisier, le plaquiste, l’électricien et le plombier…

–> L’idéal est d’avoir des artisans ou maître d’œuvre capables de vous faire un estimatif des travaux rapidement lors des visites. Ils peuvent en vous accompagnant vous préciser que le montant global des travaux sera de tant d’euros. Ce point est très important pour que vous puissiez faire une offre rapide.

J’ai réalisé de nombreuses opérations immobilières qui demandaient une réactivité importante grâce à un artisan qui en venant avec moi me donnait une fourchette estimative pour un montant de travaux.

–> Les artisans doivent être en mesure de vous faire des devis détaillés en 15 jours.

Pour ma part, je suis habitué à travailler avec des équipes habituées aux chantiers d’appartements locatifs. Les « chefs » savent m’orienter vers un vrai rapport qualité/prix. Ils savent que je ne néglige pas la qualité.

Vous pourrez lire cet article sur comment faire d’un artisan référent un véritable partenaire en immobilier ?

8- Trouvez un partenaire immobilier pour vos meubles !

partenaires immobiliers pour les meubles

Comme vous l’avez compris, les partenaires en immobilier et le relationnel se font dans tous les domaines.

Alors, allons jusqu’au bout !

–> Vous pouvez tout à fait créer un partenariat avec un magasin de meubles proche de chez vous. Ceci aura de nombreux avantages :

–> Vous pourrez, grâce à la quantité, discuter tarif beaucoup plus facilement. Il sera alors assez simple d’obtenir des réductions systématiques entre 5 et 15%.

–> En cas d’oubli, de casse ou autre, il sera très simple de voir avec le service après-vente.

Le fait de travailler avec une enseigne de meubles proche de chez vous aura aussi un autre avantage important. Vous pourrez trouver des solutions pour vous faire livrer les meubles et même pour les faire monter. A vous de négocier un arrangement avec le partenaire qui sera dans l’esprit gagnant-gagnant.

Pour aller encore plus loin sur les partenariats et les meubles, vous pourrez lire l’article : « Trouvez un partenaire efficace pour vos meubles ! »

9- Devenez une équipe !

L’investissement locatif et notamment l’investissement locatif meublé est une histoire de partenariats en immobilier et de relationnel.

partenaires immobiliers équipe de travail

Il est impossible agir seul en permanence, c’est impossible et non constructif pour vos avancées sur la route de rentier.

Vous êtes bien maître à bord mais vous gérez une équipe solide de professionnel et autres.

Ils sont les différents éléments de l’orchestre que vous dirigez de manière structurée, posée et intelligente.

Vos convictions doivent être présentes mais vous savez être à l’écoute et vous montrer gentil. L’humain peut être dirigé et orienté facilement, tout dépend de la manière dont on lui propose.

Votre équipe de choc va se construire progressivement et vous allez avancer de plus en plus vite sur votre route d’investisseur immobilier, il faut que vous en soyez convaincu.

Pendant votre formation théorique sur l’immobilier et les investissements locatifs, vous commencerez à agir sereinement et vous commencerez à rencontrer des personnes qui seront peut-être vos partenaires immobiliers pour de longues années…

A très vite pour la suite,

Yann MARJAULT

Des soucis avec un locataire ou un loyer impayé que faire ?

Des soucis avec un locataire ou un loyer impayé que faire ?

Des soucis avec un locataire ou un loyer impayé que faire ?

Bonjour c’est Yann du blog Immobilier Meublé Pas à Pas!

Aujourd’hui je vais évoquer un cas avec le sourire, même si très honnêtement c’est plus un cas problématique qu’autre chose, mais ça fait partie de l’immobilier, et ça fait aussi partie des erreurs de débutant que j’ai commises il y a quelques temps. Voilà, j’ai un petit peu le revers de la médaille. Donc, je vais vous évoquer mes premiers soucis avec un locataire. Soucis qu’on pourrait estimer de moindre mesure, mais qui peuvent quand même avoir des conséquences.

L’immobilier est une histoire de partenariat mais aussi de relationnel.

Avec un loyer impayé que faire ?

Par ailleurs, si vous avez peur d’acheter vos premiers biens immobilier, découvrez ici comment vous lancer.

Les soucis avec un locataire ou un loyer impayé que faire ?

Alors, ces soucis avec le locataire : un appartement dans un immeuble, un locataire avec qui j’avais eu de grandes discussions au début, j’avais fait le choix de le prendre parce que j’avais quand même des sécurités qui me paraissaient intéressantes, et surtout j’ai peut-être laissé prendre l’émotionnel le dessus.

Et ça c’est une erreur à ne pas commettre : l’émotion n’a rien à faire dans l’immobilier, vous n’êtes pas en train d’acheter votre résidence principale, vous n’êtes pas en train d’avoir un coup de cœur, et vous n’êtes pas en train de faire de l’assistanat.

Donc, attention : de l’aide oui, de l’intelligence oui, de la discussion oui, mais on se protège d’abord. Et moi je suis quand même très partisan de du fait qu’on est propriétaire, on fait les choses bien, on veut que les locataires soient bien, mais on doit avoir un juste retour. Ça c’est un avis personnel, je trouve que tout le monde doit y trouver son compte et tout le monde doit se sentir bien dans un équilibre parfait.

Pourquoi ai-je accepté cette personne ?

Donc pourquoi moi j’ai accepté cette personne ? Simplement parce que j’avais quand même quelques documents intéressants, j’avais une personne qui avait une situation avec un salaire de 2000€, et qui était dans une situation personnelle un petit peu compliquée…. Voilà. Ça m’a permis de l’aider sachant qu’il pouvait payer, sachant qu’il pouvait accueillir ses enfants puisqu’il avait un grand appartement, … Maintenant, le côté émotionnel s’est retourné contre moi, et vous allez voir comment.

Je vous explique un petit peu les données : j’ai laissé l’appartement – un grand appartement – à cette personne seule. Au départ déjà ce n’est pas très adéquat, mais c’était vraiment pour qu’il puisse accueillir ses enfants comme il était en cours de séparation – et il avait besoin de deux chambres.

Moi à partir du moment où il paie, tout ça ne me regarde pas. C’est vrai que la situation fait qu’un couple ça aurait été plus adéquat parce qu’on aurait eu deux salaires, je me suis laissé un petit peu embarquer dans ce côté émotionnel, j’en paie un petit peu les pots cassés aujourd’hui.

Quelle galère ? Un loyer impayé que faire ?

Pourquoi ? Parce que je suis obligé de galérer chaque mois pour obtenir mon loyer ; le virement automatique qui est mis en place, à chaque fois il y a des petits problèmes puisque la banque doit bloquer ce virement étant donné que la personne a des dettes et qu’elle ne peut pas régler à chaque fois en temps et en heure.

Donc pour moi c’est une bagarre, c’est un stress chaque début de mois, il faut discuter, il va falloir commencer des procédures – choses sur lesquelles je vais revenir tout à l’heure et sur lesquelles je me suis bien renseigné.

Et moi qui suis pro-discussion, il y a un moment où je vous avoue que trop de discussion tue la discussion, et que j’aimerais bien avoir une situation beaucoup plus saine. Donc, au moment où je vous parle, je n’ai pas de loyer impayé, mais je suis quand même avec un petit mois en retard, on commence à sentir que ça devient difficile… Donc là moi j’interviens tout de suite quand c’est comme ça, mais ce n’est pas si évident.

Continuer la discussion mais pas trop…

A l’heure actuelle, ma stratégie c’est de continuer à discuter avec lui, de lui faire comprendre aussi que moi je peux lui fournir évidemment les attestations comme quoi il a bien payé mais que dans sa situation il doit trouver un appartement plus petit sur lequel il aura moins de problèmes à payer le loyer, et pour lequel en tout cas ce sera plus facile pour lui chaque mois. Parce que là, ça représente une somme qui est aux alentours de 600€, c’est-à-dire trop élevé pour lui tout seul.

Moi je suis vraiment dans le compromis, la discussion, et je sens bien qu’il ne faut pas braquer sinon ça va être encore plus problématique. Mais je commence à avoir moins de répondant en face et là je vais entamer quelques procédures si le prochain compromis n’est pas respecté.

Parce qu’on s’est fixé un petit « deal » tous les deux, où il me payait les deux prochains mois en temps et en heure, et il s’engageait à la fin de ces deux à avoir trouvé un autre logement plus petit. Alors pourquoi ces deux mois ? Simplement parce qu’on arrive à la fin du bail en location meublée, que moi je n’ai pas de résidence principale, et que je peux demander avec trois mois de préavis à réintégrer cet appartement.

Donc il sait qu’il n’a pas trop le choix, puisque moi je ferai intervenir un huissier dans le dernier des cas. C’est pour ça que je lui laisse l’opportunité de vraiment partir peut-être un mois avant la fin du bail, de trouver quelque chose, et que je sois payé en temps et en heure de manière à ce que ce petit souci soit réglé.

Quelles démarches ? Avec un loyer impayé que faire concrètement ?

Quelles sont les démarches que moi je peux avoir si vraiment on n’arrive pas à s’entendre ?

La première des choses, c’est que je pourrais lui envoyer une lettre avec accusé de réception. Très honnêtement je ne passerai pas par cette étape, parce qu’il suffit que le locataire n’aille pas chercher la lettre et au final la démarche va être encore repoussée.

Donc moi je préfère vraiment faire intervenir l’huissier, qui lui va poser un commandement de payer – c’est-à-dire qu’il va le rencontrer, poser le commandement de payer, et là on est sur une démarche qui doit être réalisée, là il n’a plus le choix, il ne peut pas se cacher derrière le fait de ne pas aller chercher la lettre avec accusé de réception.

Quand il a reçu cette lettre, le locataire a deux mois pour verser la somme qu’il me doit, auquel cas on continue les procédures. Si vraiment les problèmes continuent suite à ça, moi je saisirai le tribunal d’instance pour que le juge prononce une mesure d’expulsion de l’appartement. Mais moi, vous comprenez bien que ça, c’est la dernière étape dans laquelle j’ai envie d’entrer.

Je préfère l’arrangement et minimiser les procédures

Je préfère vraiment l’arrangement qu’on peut avoir, on n’est pas là pour s’embêter à avoir des mesures qui traînent.
Donc avant d’entamer cette démarche pour l’huissier, je vous le rappelle, je lui ai laissé cette chance où il a deux mois où il me verse les deux loyers et on n’en parle plus. Et il s’engage à partir avant la fin du bail, et comme ça tout le monde y trouve son compte. Je préfère vraiment – si un jour ça vous arrive, alors je ne dis pas que je vais réussir, mais on est en bonne discussion même si ça tend à peiner –

Il faut toujours entamer ces discussions, toujours trouver un compromis, quitte à y perdre un petit peu parce que si on s’engage dans des procédures qui braquent la personne en face, on peut vite perdre des mois et des mois de loyer. Donc dans mon cas je préfère entamer ces procédures de discussion, je vais aller à la rencontre, je l’ai eu pas mal de fois au téléphone, je vais aller le voir, et moi je veux absolument qu’on trouve un compromis pour équilibrer cette situation.

Une erreur de débutant

Donc, j’y reviens : c’est une erreur de débutant que j’ai commise. C’est-à-dire que je n’ai pas pris les précautions nécessaires avec tous les documents au départ. Je me suis contenté de ses fiches de paie à 2000€, je ne me suis pas assuré qu’il ait un garant qui prendrait ses responsabilités derrière, je ne me suis pas énormément renseigné sur la personne même si on ne peut pas toujours avoir les informations, et très honnêtement je me suis un peu laissé envahir par le côté émotionnel où il voulait accueillir ses enfants. Donc ça, vraiment c’est des choses à éviter au départ.

Vous avez votre ligne de conduite à respecter pour avoir les locataires que vous souhaitez avoir, et ça n’empêchera pas de bien discuter par la suite, mais au moins, assurez vous – je donne un exemple : le garant, prenez-le systématiquement. Vous le mettez bien dans les clauses du contrat, vous faites signer et remplir un document par le garant comme quoi il s’engage en cas de problème et que vous n’hésiterez pas à faire intervenir un huissier chez lui. Et logiquement vous allez beaucoup minimiser les problèmes par la suite.

Voilà, donc je voulais évoquer ce petit souci. Je l’ai évoqué un petit peu en vrac, j’espère que je vous ai donné quand même quelques informations.

Vous pouvez télécharger mon guide qui se trouve au-dessous : « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ».

Je vous invite à réagir à ce genre de problèmes, dites-moi si vous avez déjà vécu la situation, dites-moi les démarches que vous avez entamées, et surtout partagez si vous pensez qu’il y a des personnes qui pourraient être aidées par cette vidéo. Et moi du coup je vais bientôt – j’espère très bientôt – je vais bientôt m’entourer aussi d’un autre avocat spécialisé dans ce genre de problèmes.

Et si je peux j’essaierai de faire une interview pour qu’il nous explique tranquillement les démarches à évoquer. Par contre, je le rappelle, ça c’est un cas rare. Normalement on doit éviter au maximum ces problèmes.

Je vous dis à très bientôt !

Ne partez pas tout de suite ! Rire pour l'immoblier

-Pour suivre mes vidéos, abonnez-vous à ma chaine YOU TUBE en cliquant sur le lien juste ici 
-Si vous préférez le bleu et le design de la page FACEBOOK Rire pour l'immobliervous pouvez liker en cliquant sur ce lien 
-Surtout ne vous privez pas pour télécharger mon BONUS qui est gratuit et vous apportera des informations utiles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire !

Un grand merci à vous et à très bientôt !

Yann

Location particulier à particulier : Relations propriétaire et locataire

Location particulier à particulier : Relations propriétaire et locataire

Bonjour !

Découvrez dans cette nouvelle vidéo quelles sont mes manières de procéder pour choisir et entretenir de bonnes relations avec mes locataires. Cette bonne relation est primordiale pour que tout le monde y trouve son compte…

Les mauvais locataires ne sont pas si nombreux et il existe de nombreuses techniques pour s’assurer une excellente relation entre propriétaires et locataires.

Les partenariats et le relationnels sont très importants en immobilier !

Par ailleurs, découvre comment ne pas se faire peur avant d’acheter en immobilier.

Location particulier à particulier : propriétaire et locataire, une relation particulière

Bonjour, c’est Yann du blog meublepasapas.com!
C’est la vidéo numéro 6 sur mon blog, mais c’est aussi la deuxième vidéo du défi que je me suis lancé ! Donc aujourd’hui je voulais évoquer un point : celui de la location et de la gestion de la location. Plutôt, pour parler en termes généraux, c’est : comment peut-on gérer la location de particulier à particulier ? Vous allez voir qu’on peut entendre beaucoup de plaintes. Il y a aussi des choses à faire pour que ça se passe très bien, ou au moins pour minimiser les risques. Ça se passe tout de suite après le petit jingle!

Alors, concernant la location de particulier à particulier, on va se mettre dans un cas précis. Vous avez acheté votre bien, et vous le mettez en location. Vous avez donc mis des petites annonces à droite et à gauche, peut-être essentiellement sur Le Bon Coin pour débuter (même s’il n’y a pas que ce site). Vous allez donc, en fait, gérer des humains. Alors ça parait évident, et ça l’est, mais là ou c’est moins évident, c’est que qui dit gestion d’annonces et de locataires, dit aussi gestion de l’humanité. Donc vous avez quand même des possibilités par rapport à tout ça. L’idée, c’est que pour vous, comme pour le locataire, tout se passe bien. C’est à dire que vous, vous avez vos rentrées annuelles, et que le locataire a un bien dans lequel il se sent bien. Alors on va voir des petites choses qui peuvent aider dans la gestion du locataire, et vous allez voir que ça passe aussi par une relation du propriétaire envers le locataire.

Alors la première des choses, c’est que vous devez choisir. Si vous avez fait ce qu’il fallait dans vos biens, si vous avez un logement qui convient, si clairement il tape à l’œil de beaucoup, il se peut que vous ayez fait plusieurs visites, et que vous ayez plusieurs propositions. Dans ce cas là, c’est très simple – enfin ce n’est pas si simple, mais au moins ça vous laisse la possibilité de faire des choix selon vos critères. Logiquement, dans un premier temps, vous aurez demandé des documents.

C’est-à-dire que, au téléphone, vous aurez prévenu vos futurs locataires, ou du moins ceux qui vont venir visiter, qu’ils doivent venir en présence de documents. Alors ce que j’appelle “documents”, c’est assez classique, c’est la fiche de paye, ce sont les assurances en cas de location (mais ça, ça peut peut-être venir dans un second temps), et c’est aussi le fait qu’ils se préparent à avoir un garant. Ça peut être tout à fait demandé, surtout si vous êtes avec des jeunes étudiants par exemple : les parents, très souvent, ou quelqu’un de la famille (un frère qui a un CDI par exemple) n’hésitent pas à se porter garants. Alors ça, dès que c’est possible, je le conseille. Maintenant, moi j’ai pris aussi le parti de sélectionner, vous allez le voir tout à l’heure, sur la personne, sur le feeling.

Et clairement quand on est avec des personnes qui ont un CDI, ça n’empêche pas de demander un garant, c’est une possibilité, mais moi j’ai pris le parti d’opter pour une autre solution. Maintenant, plus on est avec des jeunes, et plus je trouve que c’est intéressant d’avoir un garant. Surtout que les parents ne vont pas hésiter à le faire en règle générale.

L’importance du feeling

Dans le second temps, vous avez plusieurs personnes. Alors là vous allez fonctionner forcément un petit peu au feeling. Quand je dis feeling, ça ne veut pas dire un ressenti qui vient du Saint Esprit et sur lequel on peut se tromper complètement. Ce que je veux dire par là, c’est que vous allez prendre le temps de discuter avec des personnes. Vous allez aussi voir et percevoir des personnes qui s’intéressent à votre bien, qui auront un certain discours, qui auront déjà vécu en location ou en colocation, …

Vous allez découvrir ce qu’ils aiment et ce qu’ils n’aiment pas, … Peu importe, l’idée c’est : il n’y a pas vraiment de question précise, il faut se renseigner un peu sur la personne, voir qui elle est, et découvrir peut-être des choses insoupçonnées. Moi, j’y accorde une grande importance, et d’ailleurs en même temps je vous en parle, ça me fait penser que je pourrais éventuellement créer une sélection non pas de questions à poser, mais de moyens pour essayer d’avoir des renseignements assez précis afin de cerner un peu mieux les personnes. C’est un peu comme quand j’ai testé les agents immobiliers, j’en parle dans cet article…

Maintenant, moi pour le coup je le fais un peu au feeling. Je discute déjà dans un premier temps au téléphone, et je vais à la rencontre de la personne. Je ne délègue pas encore ces tâches, parce que j’adore ça, et c’est aussi pour écrire sur le côté psychologique de la relation humaine dans l’immobilier. Donc moi, dans un premier temps, je conseille de le faire par soi-même justement pour se rendre compte de ces choses là. Vous allez rencontrer des personnages complètement différents qui vont venir dans vos appartements, avec leurs problèmes mais aussi avec leurs situations positives, et c’est l’occasion de faire de véritables rencontres.

Ce que je peux aussi vous conseiller, c’est avant les visites – je reviens un petit peu en arrière par rapport aux visites, mais ça va de pair vous allez voir pourquoi – c’est de préciser vraiment sur l’annonce ce que vous attendez. Alors, j’ai parlé des documents, il faut le mettre : « vous serez en mesure de fournir ces documents le jour d’une éventuelle visite ». Moi je n’hésite pas non plus à mettre d’autres points qui me semblent essentiels, comme le fait que je veuille quelqu’un de sérieux. Ça parait peut-être idiot, mais le fait de le préciser donne la couleur de votre tempérament. Alors, j’aime bien le faire, je précise quelques phrases du style : « cherche quelqu’un de sérieux respectant les locaux dans lesquels il vivra et respectant son voisinage ».

Et je précise aussi qu’en retour le propriétaire – donc moi – s’engage à être réactif en cas de souci. Donc je trouve que c’est donnant-donnant, et que ça donne une image positive. Donc je vous propose de faire ça dès l’annonce, vous l’écrivez noir sur blanc en espaçant bien vos paragraphes par la même occasion. A ce sujet d’ailleurs, je re-précise tout cela même dans le contrat, en bas de page dans un petit encadré. Je fais ça depuis peu de temps, mais à force de lire des bouquins, je me suis rendu compte que beaucoup d’investisseurs le faisaient, et que ça me correspondait totalement. Donc je précise dans l’encadré que le propriétaire et le locataire ont des droits et des devoirs, et qu’il est important de les respecter pour le bien être de tous.

La deuxème point que je mets dans l’encadré, que je précise tout le temps, c’est que je suis suivi à la fois par des comptables et par des experts en droit fiscal au niveau de l’immobilier. Je mets ça, c’est une petite pression supplémentaire, mais une nouvelle fois c’est pour montrer mon sérieux, et pour montrer aussi que j’ai un avocat et qu’il peut me suivre dans les affaires, et qu’il n’hésitera pas à intervenir en cas de problème. Comme ça, les règles sont claires, et je trouve que c’est très bien.

Ça n’empêche pas d’avoir quelques petits soucis, j’aurai peut-être l’occasion de faire une vidéo là dessus, mais vous allez voir qu’il y a des moyens d’atténuer, d’apaiser, et surtout de récupérer ses loyers chaque mois.

Petite parenthèse sur les loyers : c’est très bien pour le propriétaire, mais je vous assure aussi que pour le bien être du locataire, d’être capable de lui faire payer ses loyers pour que lui même s’encadre dans une gestion de ses comptes, c’est très bien et ça ne peut être que positif pour lui. C’est un avis personnel, mais j’ai plusieurs cas qui me l’ont démontré.

Le suivi

Alors, deuxième point si je puis dire, c’est : une fois que vous avez sélectionné votre locataire, le travail n’est pas terminé. Parce que là vous avez un locataire certes, vous croyez le connaitre un petit peu, mais il y a encore un suivi à faire. Alors, on a discuté, on sait un peu à qui on a à faire, mais je trouve que c’est très intéressant de suivre ce début de relation que vous avez créée. Alors déjà par les obligations que vous vous êtes fixées, c’est-à-dire que s’il y a un problème il faut être capable d’intervenir rapidement : si un four cède, on fait intervenir pour que le faire réparer ; l’électricité qui saute, on fait intervenir aussi…

Peu importe, mais vous vous êtes engagés à le faire en tant que propriétaire, donc je trouve que c’est très intéressant et que c’est même primordial que de tenir sa parole.

A l’inverse, le locataire s’est engagé aussi, et à la moindre interpellation, à la moindre petite chose qui ne va pas, il faut intervenir très, très, très rapidement. Quand je dis très rapidement, c’est : il y a un problème, j’interviens le jour même ou le lendemain. Je vous donne un exemple qui peut être classique, même si je n’ai pas du tout envie de faire peur (c’est classique parce que c’est arrivé à plusieurs, mais ça n’arrive pas non plus tout le temps). Vous avez un virement automatique qui est mis en place tous les 5 du mois, et vous arrivez au 5 novembre, et le virement automatique n’est pas effectué et n’arrive pas sur votre compte.

Comment on peut faire? Alors là, clairement, moi je n’attends même pas le lendemain, je n’attends même pas de voir s’il y a un dysfonctionnement, je ne regarde même pas si c’est un jour férié (c’est un peu mon problème de réaction rapide) : dès qu’il y a un décalage, j’appelle tout de suite. Location particulier à particulier. Et si je n’ai pas de réponse, je me déplace. Ça, c’est intervenu très rarement. Pour le coup, sur le cas du 5 novembre, j’ai eu une réponse rapide. Alors pour vous donner l’exemple, ce qui est arrivé – comme quoi il ne faut pas non plus paniquer pour rien – là c’est un de mes locataires qui ne s’était même pas rendu compte qu’il avait eu un virement automatique qui avait été annulé (celui du 5 novembre pour moi, pour son loyer) simplement parce que les impôts lui ont demandé quelque chose qu’il devait depuis longtemps.

Donc il s’est déplacé aux impôts, il a fait ce qu’il fallait, et en fait il s’est rendu compte qu’on lui avait ponctionné une somme alors que ce n’était pas lui qui était redevable, mais une personne qui portait le même nom et le même prénom que lui. C’était une erreur de l’administration fiscale, ce qui peut tout à fait arriver, ça arrive à tout le monde. Donc voilà, pour vous dire que le fait d’intervenir vite a été utile pour moi, mais ça a été utile pour lui aussi, car il ne le savait même pas. C’est à dire qu’il aurait pu aussi bien être dans le rouge quelques jours après et ça lui aurait créé des problèmes.

D’ailleurs, il était dans le rouge puisqu’on lui avait retiré plus de 900€. Donc : intervention très rapide. Ça, franchement, c’est primordial.

Le loyer et son importance

Et ça m’amène sur un autre point. Je trouve que c’est très utile d’être compréhensif, mais tout en restant ferme. Alors, j’ai entendu beaucoup d’investisseurs dire ça. J’avais du mal à cerner ce que ça voulait dire même si on comprend tous. Mais je vous assure qu’on arrive à se forger un caractère de par ses expériences, de par ses investissements, de par ses rencontres, de par les partenaires avec qui on travaille, … On apprend à savoir ce qu’on veut, et ce point est vraiment très important, dans tous les domaines de l’immobilier et peut être même tous les domaines de la vie. Compréhensif, oui, mais on reste ferme.

Il n’y a aucune raison pour qu’un locataire ne vous fournisse pas votre loyer, comme il va fournir l’argent qu’il doit ailleurs. Il n’y a aucune raison que vous ne soyez pas prioritaire par rapport à votre loyer. C’est grâce à ça que la personne est hébergée, qu’elle a un toit, qu’elle se sent bien, donc pourquoi le loyer ne serait pas une priorité? Une nouvelle fois, c’est quelque chose que je mets dans mon contrat – ça n’a rien à voir avec la légalité, c’est juste de la relation humaine et c’est pour moi largement aussi important que la légalité dans cette histoire de propriétaire et de locataire.

Compréhensif en étant ferme

Donc une nouvelle fois je mets une petite phrase, un petit rappel dans le contrat : “n’ oubliez pas que l’appartement est quelque chose qui vous appartient temporairement, que vous vous sentez bien dans cet appartement, donc il doit être aussi une priorité dans vos finances”. Ce n’est rien, mais c’est aussi un petit rappel pour qu’on se rende compte. Moi j’accorde une grande importe à l’endroit où je vis, je trouve ça très bien de se sentir bien chez soi, j’ai envie que les locataires soient comme ça, mais pour ça il faut que ce soit une priorité et faire ce qu’il faut pour. Location particulier à particulier. C’est un avis personnel mais je me rends compte qu’en le faisant passer de cette façon aux locataires, ça apporte des choses qui sont très bien, qui sont même essentielles à mon sens. Donc, compréhensif oui, en étant ferme, oui.

J’aurais beaucoup d’autres exemples, il m’est déjà aussi arrivé qu’un jeune ne touche pas la CAF pendant un certain temps et du coup ait du mal à me verser la totalité de son loyer. Donc moi clairement, je l’ai compris, il n’y a aucun problème. Je l’ai d’autant plus compris que je ne veux pas que la CAF me reverse, je veux que – en particulier les jeunes mais aussi les autres – j’ai envie que les locataires aient cette rentrée d’argent, ça leur appartient, et qu’ils gèrent en retour ce qu’ils doivent donner au propriétaire.

J’ai envie de dire qu’en recevant la CAF directement, ce serait une assurance, mais ça ne m’intéresse pas parce que j’ai aussi ce côté un peu éducatif (je suis enseignant à la base). J’ai envie que le jeune gère ça tout seul : c’est son problème, c’est son argent, mais maintenant il doit me verser ce qu’il doit. Donc pour ce cas particulier, je l’ai bien compris, mais exactement en ce sens : il doit gérer. Location particulier à particulier

Il n’a pas eu la CAF, il y a un problème avec eux, et bien il se déplace. Il va les voir. Moi ce que j’ai accepté en retour, après lui avoir expliqué que ce n’était pas vraiment mon problème, c’est qu’on échelonne sur plusieurs mois ce qu’il me devait pour le mois en question où il avait eu des problèmes. Location particulier à particulier. Donc en clair là où il me devait 350€, on a échelonné en trois fois 100€ et une fois 50€, quelque chose comme ça. Donc ça, ça ne me pose pas un problème particulier. Par contre, on fait ce qu’il faut pour résoudre.

Je pense que quand on est investisseur, peut-être qu’on n’est pas vraiment à cheval sur le fait qu’on échelonne sur un mois, par contre on est vraiment à cheval sur le fait de complètement perdre un mois. Ça, ça n’est pas possible parce que ça ruine les investissements, ça ruine la relation propriétaire/locataire, et ça ruine aussi la santé mentale. Comme je l’ai vu dans mes formations, clairement je pourrais reprendre une expression d’Olivier Seban : je peux dormir sur mes deux oreilles.

Je ne fais pas des investissements pour être mal, et je veux que tout se passe bien. Je suis prêt à accepter qu’il y ait des problèmes, je suis prêt à accepter qu’il faille faire des choses pour les résoudre, mais par contre tout le monde y met du sien. Et ça, j’y mets un point d’honneur. Donc dans le suivi, il y a ça.

107 principes immobiliers

Alors, chose aussi que j’ai lue dans le livre – je ne l’ai pas ici mais ça s’appelle “Les 107 principes immobiliers”, c’est de Bruno Rako – j’ai adoré ce livre : 107 points qui me correspondent totalement. Et il y en a un dedans que j’ai particulièrement apprécié, ça reste un détail par rapport à tout ce qu’il y a à voir dans l’immobilier, mais je l’ai trouvé excellent : c’est d’être capable de faire un cadeau à ses locataires. Location particulier à particulier. Alors j’ai trouvé ça juste génial. C’est rien, mais je me mets à la place du locataire qui a une bonne relation avec son propriétaire, d’avoir une petite bouteille de champagne à Noël ou un truc comme ça, je trouve ça excellent. Franchement, je ne l’ai jamais fait mais je peux vous assurer que j’y réfléchis énormément et que je vais essayer de mettre quelque chose en place.

C’est vrai qu’on le fait sur la courte durée, moi je le fais sur les mobil homes, j’ai beaucoup de copains qui le font sur leurs appartements en courte durée, mais là d’avoir vu ça, ça parait dingue, c’est idiot, ce n’est pas grand chose, mais je vais le mettre en place. Donc, je pense que ça aussi ça donne vraiment envie au locatiare de payer son propriétare : avoir quelqu’un de sympa en face de vous vous donne aussi envie d’être sympa. Ça je pense qu’on est tous en mesure de le comprendre.

Voilà, donc c’est terminé pour cette vidéo ! Ce que je vous invite à faire, parce qu’il y a d’autres vidéos qui vont arriver, celle là est une des premières du défi : abonnez vous à la chaîne Youtube. Abonnez vous, vous aurez toutes les vidéos en temps et en heure, même avant qu’elles ne sortent sur mon blog. Et ce que vous pouvez faire aussi, j’ai mis le lien dessous, c’est télécharger mon livre qui s’appelle “9 étapes pour acheter, meubler et louer une bonne affaire”. Je vous invite à le télécharger en cliquant ci-dessous. Je vous dis à très bientôt, c’était Yann du blog meublepasapas.com.

Voilà, c’est terminé pour cette vidéo, je vous remercie de m’avoir suivi.
N’hésitez surtout pas à vous abonner à la chaîne Youtube, puisque je vais essayer de faire de plus en
plus de vidéos, et si vous êtes abonnés vous les aurez en direct avant même qu’elles soient publiées
sur le blog.

Je vous dis à très bientôt et n’hésitez pas à vous abonner à ma chaîne You Tube en cliquant sur la petite cloche après avoir cliqué sur ce lien.

Merci !

A très bientôt

Yann

Les mauvais locataires et la location meublée

Les mauvais locataires et la location meublée

La location meublée et les mauvais locataires

Article invité écrit par Julien du blog immobilier meublé.

S’il y a bien une crainte qui revient souvent chez les propriétaires-bailleurs, c’est celle de tomber sur des mauvais locataires. Entre ceux qui ne payent pas leurs loyersceux qui refusent de quitter un appartement et ceux qui dégradent complètement le logement, on comprend facilement que cela puisse faire peur.

Si de tels locataires existent bel et bien, il y a de nombreuses façons de les éviter. La location meublée en fait partie.

1) Quels sont les chiffres concernant les mauvais locataires ?

Après vous avoir dressé un tableau noir dans l’introduction, il convient de s’intéresser plus précisément aux chiffres.

En France, les loyers impayés représentent environ 3% du marché locatif.

C’est un chiffre plutôt faible, car cela signifie que 97% des locataires payent leur loyer. 70% des locataires qui arrêtent de payer leur loyer le font suite à un événement imprévu qui les met dans une situation difficile : chômage, divorce, etc.

Seulement 6% des locataires évoquent un loyer trop élevé comme motif pour arrêter de payer leur loyer. De quoi tordre le coup aux idées reçues sur la crainte de pratiquer un loyer trop élevé !

On peut dès lors distinguer deux types de locataires qui ne payent pas :

  • Ceux qui connaissent des difficultés passagères. En général, ils rencontrent un problème ponctuel et se remettent à payer au bout de quelques semaines.
  • Ceux qui ont des difficultés plus durables. C’est ce cas de figure qui est le plus compliqué car il implique bien souvent de se lancer dans une procédure d’expulsion longue et coûteuse. C’est à ces mauvais locataires que l’on pense le plus souvent.

Enfin, une étude réalisée par l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL), en 2011, révèle que le montant moyen des impayés s’élève à 2.600 euros.

2) Pourquoi la location meublée vous permet d’éviter les mauvais locataires ?

Bien que les chiffres énoncés plus hauts soient relativement faibles, avoir à faire à des mauvais locataires ne fait jamais plaisir. Il existe bien sûr différentes façons de minimiser le risque.

En plus de présenter de nombreux avantages sur le plan locatif, la location meublée fait partie des façons de limiter le risque de tomber sur un mauvais locataire.

La location meublée dispose de règles plus souples que la location vide.

La durée d’un bail meublé est d’une année (9 mois pour les étudiants). Cela permet de réagir plus vite qu’en location classique. Les locations meublées sont généralement utilisée pour de l’habitation temporaire.

Les locataires s’y installent pour une durée qui va varier de quelques jours (location courte durée) à un an (location classique).

On peut ainsi identifier 4 exploitations possibles en location meublée :

  • La location meublée à l’année.
  • La location étudiante.
  • La colocation.
  • La location courte durée ou saisonnière.

Peu de personnes en font leur résidence principale pour plusieurs années. Les risques de dégradation du logement sont donc bien moindres que dans une location traditionnelle.

De plus, la nature même d’un logement meublé attire une certaine catégorie de personnes. Étudiants, actifs en mission professionnelle ponctuelle ou touristes en vacances, chacune de ces typologies de locataires vous permet de vous assurer d’être payé.

Nous allons voir, pour chacune d’elles, de quelle façon.

a- La location meublée à l’année

Dans le cadre de la location meublée à l’année, la durée du bail est d’un an. Ce type de location intéresse généralement les personnes qui sont à la recherche d’un logement pour du moyen terme.

C’est notamment le cas lorsque quelqu’un est envoyé en mission pour plusieurs mois dans une ville différente de celle dans laquelle il habite.

De par la nature même du profil de personne qui est attiré par ce genre de location, le risque de tomber sur de mauvais locataires est très faible. Un professionnel envoyé en mission présente souvent de nombreuses garanties et n’aura pas vocation à rester très longtemps dans le logement. Sa priorité est de se loger avec l’équipement nécessaire, pour se concentrer sur sa mission professionnelle.

De plus, il y a des chances pour que l’entreprise qui envoie son salarié en mission prenne en charge une partie des frais relatifs à la recherche de ce nouveau logement. Elle peut même se porter caution dans le cas où le locataire aurait un défaut de paiement.

Enfin, la location meublée à l’année se loue plus cher que le même logement vide. Lorsque vous proposez un logement meublé, la valeur perçue est supérieure que pour une location nue.

Vous proposez un service supplémentaire, à savoir la fourniture d’un logement clés en mains. En proposant un logement plus cher, vous montez en gamme et vous attirez une certaine catégorie de locataires, généralement moins disposée à vous faire faux bond.

b- La location étudiante

La location étudiante est souvent perçue comme risquée par les propriétaires. Le motif principal évoqué est le manque de sérieux des étudiants qui font la fête dans le logement et qui n’en prennent pas soin.

En fait, la majorité des logements proposés aux étudiants seuls sont des studios. Avec une surface habitable de 15 m² en moyenne, il y a peu de choses à dégrader. De plus, les chances d’organiser des grosses soirées qui vont ravager le logement sont plutôt minces.

En revanche, louer un logement étudiant propose plusieurs attraits et plusieurs barrières face à d’éventuels mauvais locataires :

–> La durée du bail.
Celle-ci est de 9 mois, pas suffisant pour qu’une usure “normale” ne dégrade le logement. De plus, les étudiants ont souvent des moyens limités. Ils n’ont pas envie de voir partir leur mois de caution dans des frais de remise en état du logement.

–> Les parents se portent caution.
C’est une deuxième sécurité qui vous permet de louer sereinement. Si les parents se portent caution pour leur enfant et vous présentent un dossier complet, vous limitez encore le risque de tomber sur un mauvais locataire.

–> La demande joue en votre faveur.
Dans la plupart des villes étudiantes, c’est chaque année la même galère. Des milliers de personnes recherchent un logement pour la rentrée et la demande est généralement supérieure à l’offre. Vous avez donc, en tant que propriétaire, l’embarras du choix pour sélectionner votre locataire. Cela va naturellement pousser les candidats à proposer un bon dossier et vous aidera à éliminer les mauvais profils.

–> Une offre “clé en main”.
En proposant un logement meublé, vous allez considérablement simplifier la vie des étudiants ! Imaginez la valeur que vous apportez en proposant un logement dans lequel la personne n’a plus qu’à venir avec ses valises ! Si cette dernière habite à 800 km de son lieu d’études et qu’elle n’a besoin d’un logement que pour neuf mois, vous avez toutes les chances d’attirer les meilleurs profils dans votre logement, c’est à dire ceux qui sont prêts à payer un peu plus pour ne pas avoir à déménager des meubles.

c- La colocation meublée

La colocation, et plus particulièrement la colocation meublée, est un formidable moyen d’éviter les mauvais locataires. Longtemps laissée de côté par les propriétaires car souffrant elle aussi d’une mauvaise image, cette façon d’exploiter un logement meublée revient en force depuis quelques années. Il faut dire que, contrairement à beaucoup d’idées reçues, elle présente beaucoup d’avantages pour le propriétaire.

–> Le risque d’impayé est quasi-nul.
En proposant un appartement à la colocation, vous allez avoir plusieurs locataires au sein du même logement. Si l’un d’eux vous fait défaut, il y a toujours les autres pour éviter de vous retrouver sans aucune rentrée d’argent. De plus, avec un bail solidaire, tous les colocataires sont dépendants les uns des autres. Cela signifie que si l’un d’eux arrête de payer, ce sont les autres colocataires qui vont devoir assumer la charge à leur place. La même règle s’applique en cas de départ d’un des locataires : ce sont les autres qui doivent payer le loyer jusqu’à ce qu’un nouveau rentre dans les lieux.

–> Le risque de dégradations est également diminué.
Étant donné que tous les locataires sont dépendants les uns des autres, le risque de retrouver un appartement dégradé est beaucoup moins fort que dans un appartement loué à un seul locataire.

La vie en communauté rend les locataires plus vigilants, aussi bien envers eux-mêmes qu’envers les autres. S’ils veulent retrouver leur caution et ne pas se mettre à tous payer pour remettre un logement en état, ils vont avoir tendance à faire plus attention.

d- La location courte durée

Enfin, dernière exploitation possible en d’un logement meublé : la location courte durée. C’est celle qui, selon moi, présente le moins de risques.

Le premier avantage, et le plus important selon moi, c’est que dans le cadre de la location courte durée (ou location saisonnière), vous touchez vos loyers avant que le locataire ne rentre dans les lieux.

En effet, un client réserve votre appartement pour une certaine durée (allant de quelques jours à quelques semaines) et règle le montant de sa réservation instantanément. Lorsqu’il prend possession du logement, le loyer a déjà été encaissé !

Le second avantage, c’est que la durée du séjour diminue nettement le risque de dégradation. Les personnes qui réservent un appartement en location courte durée le font généralement pour avoir un endroit où dormir lorsqu’elles sont en déplacement, que ce soit à titre professionnel ou à titre touristique.

Elles ne vont donc passer que peu de temps dans le logement. De plus, le fait de passer faire le ménage entre deux locataires vous garantit d’avoir un logement qui reste en bon état, que ce soit sur la propreté ou sur l’entretien courant.

Enfin, si malgré tout vous tombez sur de mauvais locataires, ceux-ci ne seront là que pour quelques jours et vous pourrez les faire sortir en toute légalité à l’issue du contrat de location !

3) La montée en gamme pour diminuer encore le risque d’avoir des mauvais locataires

Enfin, un dernier conseil pour diminuer le risque un peu plus : celui de monter en gamme.

Quel que soit le mode d’exploitation que vous allez privilégier, vous pourrez diminuer encore davantage le risque en proposant un logement de qualité à vos locataires.

Plus vous allez offrir de prestations, plus vous allez attirer des locataires exigeants et respectueux, et plus vous pourrez louer cher.

En offrant un service de qualité, vos chances d’attirer de mauvais locataires sont vraiment proches de zéro.

Vous pouvez, par exemple, jouer sur :

–> L’équipement : cuisine toute équipée, lave-linge, lave-vaisselle, four, TV, internet, etc.

–> Les prestations annexes : ménage, lavage des draps, places de parking, etc.

–> Le relationnel avec vos locataires : répondre rapidement à leurs demandes, solutionner les problèmes au plus vite, effectuer les réparations sans traîner, etc.

J’espère que cet article vous a plu et qu’il vous aidera à faire sauter vos éventuelles barrières concernant la location d’un appartement.

N’hésitez pas à me dire dans les commentaires ci-dessous ce que vous en avez pensé.

Yann MARJAULT