La location meublée et les mauvais locataires
Article invité écrit par Julien du blog immobilier meublé.
S’il y a bien une crainte qui revient souvent chez les propriétaires-bailleurs, c’est celle de tomber sur des mauvais locataires. Entre ceux qui ne payent pas leurs loyers, ceux qui refusent de quitter un appartement et ceux qui dégradent complètement le logement, on comprend facilement que cela puisse faire peur.
Si de tels locataires existent bel et bien, il y a de nombreuses façons de les éviter. La location meublée en fait partie.
1) Quels sont les chiffres concernant les mauvais locataires ?
Après vous avoir dressé un tableau noir dans l’introduction, il convient de s’intéresser plus précisément aux chiffres.
En France, les loyers impayés représentent environ 3% du marché locatif.
C’est un chiffre plutôt faible, car cela signifie que 97% des locataires payent leur loyer. 70% des locataires qui arrêtent de payer leur loyer le font suite à un événement imprévu qui les met dans une situation difficile : chômage, divorce, etc.
Seulement 6% des locataires évoquent un loyer trop élevé comme motif pour arrêter de payer leur loyer. De quoi tordre le coup aux idées reçues sur la crainte de pratiquer un loyer trop élevé !
On peut dès lors distinguer deux types de locataires qui ne payent pas :
- Ceux qui connaissent des difficultés passagères. En général, ils rencontrent un problème ponctuel et se remettent à payer au bout de quelques semaines.
- Ceux qui ont des difficultés plus durables. C’est ce cas de figure qui est le plus compliqué car il implique bien souvent de se lancer dans une procédure d’expulsion longue et coûteuse. C’est à ces mauvais locataires que l’on pense le plus souvent.
Enfin, une étude réalisée par l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL), en 2011, révèle que le montant moyen des impayés s’élève à 2.600 euros.
2) Pourquoi la location meublée vous permet d’éviter les mauvais locataires ?
Bien que les chiffres énoncés plus hauts soient relativement faibles, avoir à faire à des mauvais locataires ne fait jamais plaisir. Il existe bien sûr différentes façons de minimiser le risque.
En plus de présenter de nombreux avantages sur le plan locatif, la location meublée fait partie des façons de limiter le risque de tomber sur un mauvais locataire.
La location meublée dispose de règles plus souples que la location vide.
La durée d’un bail meublé est d’une année (9 mois pour les étudiants). Cela permet de réagir plus vite qu’en location classique. Les locations meublées sont généralement utilisée pour de l’habitation temporaire.
Les locataires s’y installent pour une durée qui va varier de quelques jours (location courte durée) à un an (location classique).
On peut ainsi identifier 4 exploitations possibles en location meublée :
- La location meublée à l’année.
- La location étudiante.
- La colocation.
- La location courte durée ou saisonnière.
Peu de personnes en font leur résidence principale pour plusieurs années. Les risques de dégradation du logement sont donc bien moindres que dans une location traditionnelle.
De plus, la nature même d’un logement meublé attire une certaine catégorie de personnes. Étudiants, actifs en mission professionnelle ponctuelle ou touristes en vacances, chacune de ces typologies de locataires vous permet de vous assurer d’être payé.
Nous allons voir, pour chacune d’elles, de quelle façon.
a- La location meublée à l’année
Dans le cadre de la location meublée à l’année, la durée du bail est d’un an. Ce type de location intéresse généralement les personnes qui sont à la recherche d’un logement pour du moyen terme.
C’est notamment le cas lorsque quelqu’un est envoyé en mission pour plusieurs mois dans une ville différente de celle dans laquelle il habite.
De par la nature même du profil de personne qui est attiré par ce genre de location, le risque de tomber sur de mauvais locataires est très faible. Un professionnel envoyé en mission présente souvent de nombreuses garanties et n’aura pas vocation à rester très longtemps dans le logement. Sa priorité est de se loger avec l’équipement nécessaire, pour se concentrer sur sa mission professionnelle.
De plus, il y a des chances pour que l’entreprise qui envoie son salarié en mission prenne en charge une partie des frais relatifs à la recherche de ce nouveau logement. Elle peut même se porter caution dans le cas où le locataire aurait un défaut de paiement.
Enfin, la location meublée à l’année se loue plus cher que le même logement vide. Lorsque vous proposez un logement meublé, la valeur perçue est supérieure que pour une location nue.
Vous proposez un service supplémentaire, à savoir la fourniture d’un logement clés en mains. En proposant un logement plus cher, vous montez en gamme et vous attirez une certaine catégorie de locataires, généralement moins disposée à vous faire faux bond.
b- La location étudiante
La location étudiante est souvent perçue comme risquée par les propriétaires. Le motif principal évoqué est le manque de sérieux des étudiants qui font la fête dans le logement et qui n’en prennent pas soin.
En fait, la majorité des logements proposés aux étudiants seuls sont des studios. Avec une surface habitable de 15 m² en moyenne, il y a peu de choses à dégrader. De plus, les chances d’organiser des grosses soirées qui vont ravager le logement sont plutôt minces.
En revanche, louer un logement étudiant propose plusieurs attraits et plusieurs barrières face à d’éventuels mauvais locataires :
–> La durée du bail.
Celle-ci est de 9 mois, pas suffisant pour qu’une usure “normale” ne dégrade le logement. De plus, les étudiants ont souvent des moyens limités. Ils n’ont pas envie de voir partir leur mois de caution dans des frais de remise en état du logement.
–> Les parents se portent caution.
C’est une deuxième sécurité qui vous permet de louer sereinement. Si les parents se portent caution pour leur enfant et vous présentent un dossier complet, vous limitez encore le risque de tomber sur un mauvais locataire.
–> La demande joue en votre faveur.
Dans la plupart des villes étudiantes, c’est chaque année la même galère. Des milliers de personnes recherchent un logement pour la rentrée et la demande est généralement supérieure à l’offre. Vous avez donc, en tant que propriétaire, l’embarras du choix pour sélectionner votre locataire. Cela va naturellement pousser les candidats à proposer un bon dossier et vous aidera à éliminer les mauvais profils.
–> Une offre “clé en main”.
En proposant un logement meublé, vous allez considérablement simplifier la vie des étudiants ! Imaginez la valeur que vous apportez en proposant un logement dans lequel la personne n’a plus qu’à venir avec ses valises ! Si cette dernière habite à 800 km de son lieu d’études et qu’elle n’a besoin d’un logement que pour neuf mois, vous avez toutes les chances d’attirer les meilleurs profils dans votre logement, c’est à dire ceux qui sont prêts à payer un peu plus pour ne pas avoir à déménager des meubles.
c- La colocation meublée
La colocation, et plus particulièrement la colocation meublée, est un formidable moyen d’éviter les mauvais locataires. Longtemps laissée de côté par les propriétaires car souffrant elle aussi d’une mauvaise image, cette façon d’exploiter un logement meublée revient en force depuis quelques années. Il faut dire que, contrairement à beaucoup d’idées reçues, elle présente beaucoup d’avantages pour le propriétaire.
–> Le risque d’impayé est quasi-nul.
En proposant un appartement à la colocation, vous allez avoir plusieurs locataires au sein du même logement. Si l’un d’eux vous fait défaut, il y a toujours les autres pour éviter de vous retrouver sans aucune rentrée d’argent. De plus, avec un bail solidaire, tous les colocataires sont dépendants les uns des autres. Cela signifie que si l’un d’eux arrête de payer, ce sont les autres colocataires qui vont devoir assumer la charge à leur place. La même règle s’applique en cas de départ d’un des locataires : ce sont les autres qui doivent payer le loyer jusqu’à ce qu’un nouveau rentre dans les lieux.
–> Le risque de dégradations est également diminué.
Étant donné que tous les locataires sont dépendants les uns des autres, le risque de retrouver un appartement dégradé est beaucoup moins fort que dans un appartement loué à un seul locataire.
La vie en communauté rend les locataires plus vigilants, aussi bien envers eux-mêmes qu’envers les autres. S’ils veulent retrouver leur caution et ne pas se mettre à tous payer pour remettre un logement en état, ils vont avoir tendance à faire plus attention.
d- La location courte durée
Enfin, dernière exploitation possible en d’un logement meublé : la location courte durée. C’est celle qui, selon moi, présente le moins de risques.
Le premier avantage, et le plus important selon moi, c’est que dans le cadre de la location courte durée (ou location saisonnière), vous touchez vos loyers avant que le locataire ne rentre dans les lieux.
En effet, un client réserve votre appartement pour une certaine durée (allant de quelques jours à quelques semaines) et règle le montant de sa réservation instantanément. Lorsqu’il prend possession du logement, le loyer a déjà été encaissé !
Le second avantage, c’est que la durée du séjour diminue nettement le risque de dégradation. Les personnes qui réservent un appartement en location courte durée le font généralement pour avoir un endroit où dormir lorsqu’elles sont en déplacement, que ce soit à titre professionnel ou à titre touristique.
Elles ne vont donc passer que peu de temps dans le logement. De plus, le fait de passer faire le ménage entre deux locataires vous garantit d’avoir un logement qui reste en bon état, que ce soit sur la propreté ou sur l’entretien courant.
Enfin, si malgré tout vous tombez sur de mauvais locataires, ceux-ci ne seront là que pour quelques jours et vous pourrez les faire sortir en toute légalité à l’issue du contrat de location !
3) La montée en gamme pour diminuer encore le risque d’avoir des mauvais locataires
Enfin, un dernier conseil pour diminuer le risque un peu plus : celui de monter en gamme.
Quel que soit le mode d’exploitation que vous allez privilégier, vous pourrez diminuer encore davantage le risque en proposant un logement de qualité à vos locataires.
Plus vous allez offrir de prestations, plus vous allez attirer des locataires exigeants et respectueux, et plus vous pourrez louer cher.
En offrant un service de qualité, vos chances d’attirer de mauvais locataires sont vraiment proches de zéro.
Vous pouvez, par exemple, jouer sur :
–> L’équipement : cuisine toute équipée, lave-linge, lave-vaisselle, four, TV, internet, etc.
–> Les prestations annexes : ménage, lavage des draps, places de parking, etc.
–> Le relationnel avec vos locataires : répondre rapidement à leurs demandes, solutionner les problèmes au plus vite, effectuer les réparations sans traîner, etc.
J’espère que cet article vous a plu et qu’il vous aidera à faire sauter vos éventuelles barrières concernant la location d’un appartement.
N’hésitez pas à me dire dans les commentaires ci-dessous ce que vous en avez pensé.
Yann MARJAULT