Des soucis avec un locataire ou un loyer impayé que faire ?

Des soucis avec un locataire ou un loyer impayé que faire ?

Bonjour c’est Yann du blog Immobilier Meublé Pas à Pas!

Aujourd’hui je vais évoquer un cas avec le sourire, même si très honnêtement c’est plus un cas problématique qu’autre chose, mais ça fait partie de l’immobilier, et ça fait aussi partie des erreurs de débutant que j’ai commises il y a quelques temps. Voilà, j’ai un petit peu le revers de la médaille. Donc, je vais vous évoquer mes premiers soucis avec un locataire. Soucis qu’on pourrait estimer de moindre mesure, mais qui peuvent quand même avoir des conséquences.

Avec un loyer impayé que faire ?


Les soucis avec un locataire ou un loyer impayé que faire ?

Alors, ces soucis avec le locataire : un appartement dans un immeuble, un locataire avec qui j’avais eu de grandes discussions au début, j’avais fait le choix de le prendre parce que j’avais quand même des sécurités qui me paraissaient intéressantes, et surtout j’ai peut-être laissé prendre l’émotionnel le dessus.

Et ça c’est une erreur à ne pas commettre : l’émotion n’a rien à faire dans l’immobilier, vous n’êtes pas en train d’acheter votre résidence principale, vous n’êtes pas en train d’avoir un coup de cœur, et vous n’êtes pas en train de faire de l’assistanat.

Donc, attention : de l’aide oui, de l’intelligence oui, de la discussion oui, mais on se protège d’abord. Et moi je suis quand même très partisan de du fait qu’on est propriétaire, on fait les choses bien, on veut que les locataires soient bien, mais on doit avoir un juste retour. Ça c’est un avis personnel, je trouve que tout le monde doit y trouver son compte et tout le monde doit se sentir bien dans un équilibre parfait.

Pourquoi ai-je accepté cette personne ?

Donc pourquoi moi j’ai accepté cette personne ? Simplement parce que j’avais quand même quelques documents intéressants, j’avais une personne qui avait une situation avec un salaire de 2000€, et qui était dans une situation personnelle un petit peu compliquée…. Voilà. Ça m’a permis de l’aider sachant qu’il pouvait payer, sachant qu’il pouvait accueillir ses enfants puisqu’il avait un grand appartement, … Maintenant, le côté émotionnel s’est retourné contre moi, et vous allez voir comment.

Je vous explique un petit peu les données : j’ai laissé l’appartement – un grand appartement – à cette personne seule. Au départ déjà ce n’est pas très adéquat, mais c’était vraiment pour qu’il puisse accueillir ses enfants comme il était en cours de séparation – et il avait besoin de deux chambres.

Moi à partir du moment où il paie, tout ça ne me regarde pas. C’est vrai que la situation fait qu’un couple ça aurait été plus adéquat parce qu’on aurait eu deux salaires, je me suis laissé un petit peu embarquer dans ce côté émotionnel, j’en paie un petit peu les pots cassés aujourd’hui.

Quelle galère ? Un loyer impayé que faire ?

Pourquoi ? Parce que je suis obligé de galérer chaque mois pour obtenir mon loyer ; le virement automatique qui est mis en place, à chaque fois il y a des petits problèmes puisque la banque doit bloquer ce virement étant donné que la personne a des dettes et qu’elle ne peut pas régler à chaque fois en temps et en heure.

Donc pour moi c’est une bagarre, c’est un stress chaque début de mois, il faut discuter, il va falloir commencer des procédures – choses sur lesquelles je vais revenir tout à l’heure et sur lesquelles je me suis bien renseigné.

Et moi qui suis pro-discussion, il y a un moment où je vous avoue que trop de discussion tue la discussion, et que j’aimerais bien avoir une situation beaucoup plus saine. Donc, au moment où je vous parle, je n’ai pas de loyer impayé, mais je suis quand même avec un petit mois en retard, on commence à sentir que ça devient difficile… Donc là moi j’interviens tout de suite quand c’est comme ça, mais ce n’est pas si évident.

Continuer la discussion mais pas trop…

A l’heure actuelle, ma stratégie c’est de continuer à discuter avec lui, de lui faire comprendre aussi que moi je peux lui fournir évidemment les attestations comme quoi il a bien payé mais que dans sa situation il doit trouver un appartement plus petit sur lequel il aura moins de problèmes à payer le loyer, et pour lequel en tout cas ce sera plus facile pour lui chaque mois. Parce que là, ça représente une somme qui est aux alentours de 600€, c’est-à-dire trop élevé pour lui tout seul.

Moi je suis vraiment dans le compromis, la discussion, et je sens bien qu’il ne faut pas braquer sinon ça va être encore plus problématique. Mais je commence à avoir moins de répondant en face et là je vais entamer quelques procédures si le prochain compromis n’est pas respecté.

Parce qu’on s’est fixé un petit « deal » tous les deux, où il me payait les deux prochains mois en temps et en heure, et il s’engageait à la fin de ces deux à avoir trouvé un autre logement plus petit. Alors pourquoi ces deux mois ? Simplement parce qu’on arrive à la fin du bail en location meublée, que moi je n’ai pas de résidence principale, et que je peux demander avec trois mois de préavis à réintégrer cet appartement.

Donc il sait qu’il n’a pas trop le choix, puisque moi je ferai intervenir un huissier dans le dernier des cas. C’est pour ça que je lui laisse l’opportunité de vraiment partir peut-être un mois avant la fin du bail, de trouver quelque chose, et que je sois payé en temps et en heure de manière à ce que ce petit souci soit réglé.

Quelles démarches ? Avec un loyer impayé que faire concrètement ?

Quelles sont les démarches que moi je peux avoir si vraiment on n’arrive pas à s’entendre ?

La première des choses, c’est que je pourrais lui envoyer une lettre avec accusé de réception. Très honnêtement je ne passerai pas par cette étape, parce qu’il suffit que le locataire n’aille pas chercher la lettre et au final la démarche va être encore repoussée.

Donc moi je préfère vraiment faire intervenir l’huissier, qui lui va poser un commandement de payer – c’est-à-dire qu’il va le rencontrer, poser le commandement de payer, et là on est sur une démarche qui doit être réalisée, là il n’a plus le choix, il ne peut pas se cacher derrière le fait de ne pas aller chercher la lettre avec accusé de réception.

Quand il a reçu cette lettre, le locataire a deux mois pour verser la somme qu’il me doit, auquel cas on continue les procédures. Si vraiment les problèmes continuent suite à ça, moi je saisirai le tribunal d’instance pour que le juge prononce une mesure d’expulsion de l’appartement. Mais moi, vous comprenez bien que ça, c’est la dernière étape dans laquelle j’ai envie d’entrer.

Je préfère l’arrangement et minimiser les procédures

Je préfère vraiment l’arrangement qu’on peut avoir, on n’est pas là pour s’embêter à avoir des mesures qui traînent.
Donc avant d’entamer cette démarche pour l’huissier, je vous le rappelle, je lui ai laissé cette chance où il a deux mois où il me verse les deux loyers et on n’en parle plus. Et il s’engage à partir avant la fin du bail, et comme ça tout le monde y trouve son compte. Je préfère vraiment – si un jour ça vous arrive, alors je ne dis pas que je vais réussir, mais on est en bonne discussion même si ça tend à peiner –

Il faut toujours entamer ces discussions, toujours trouver un compromis, quitte à y perdre un petit peu parce que si on s’engage dans des procédures qui braquent la personne en face, on peut vite perdre des mois et des mois de loyer. Donc dans mon cas je préfère entamer ces procédures de discussion, je vais aller à la rencontre, je l’ai eu pas mal de fois au téléphone, je vais aller le voir, et moi je veux absolument qu’on trouve un compromis pour équilibrer cette situation.

Une erreur de débutant

Donc, j’y reviens : c’est une erreur de débutant que j’ai commise. C’est-à-dire que je n’ai pas pris les précautions nécessaires avec tous les documents au départ. Je me suis contenté de ses fiches de paie à 2000€, je ne me suis pas assuré qu’il ait un garant qui prendrait ses responsabilités derrière, je ne me suis pas énormément renseigné sur la personne même si on ne peut pas toujours avoir les informations, et très honnêtement je me suis un peu laissé envahir par le côté émotionnel où il voulait accueillir ses enfants. Donc ça, vraiment c’est des choses à éviter au départ.

Vous avez votre ligne de conduite à respecter pour avoir les locataires que vous souhaitez avoir, et ça n’empêchera pas de bien discuter par la suite, mais au moins, assurez vous – je donne un exemple : le garant, prenez-le systématiquement. Vous le mettez bien dans les clauses du contrat, vous faites signer et remplir un document par le garant comme quoi il s’engage en cas de problème et que vous n’hésiterez pas à faire intervenir un huissier chez lui. Et logiquement vous allez beaucoup minimiser les problèmes par la suite.

Voilà, donc je voulais évoquer ce petit souci. Je l’ai évoqué un petit peu en vrac, j’espère que je vous ai donné quand même quelques informations.

Vous pouvez télécharger mon guide qui se trouve au-dessous : « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ».

Je vous invite à réagir à ce genre de problèmes, dites-moi si vous avez déjà vécu la situation, dites-moi les démarches que vous avez entamées, et surtout partagez si vous pensez qu’il y a des personnes qui pourraient être aidées par cette vidéo. Et moi du coup je vais bientôt – j’espère très bientôt – je vais bientôt m’entourer aussi d’un autre avocat spécialisé dans ce genre de problèmes.

Et si je peux j’essaierai de faire une interview pour qu’il nous explique tranquillement les démarches à évoquer. Par contre, je le rappelle, ça c’est un cas rare. Normalement on doit éviter au maximum ces problèmes.

Je vous dis à très bientôt !


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Un grand merci à vous et à très bientôt !

Yann

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6 commentaires sur « Des soucis avec un locataire ou un loyer impayé que faire ? »

  • Bonjour Yann,

    Et oui, l’émotionnel n’a rien à faire dans l’immobilier: c’est rarement un bon conseilleur !

    Après, comme on dit, on apprend de nos erreurs et, je te le souhaite, tu ne te laisseras plus embarquer dans le même type de problème. C’est d’ailleurs le hic quand tu prends trop à coeur les situations des locataires, tu veux vraiment aider et cela peut t’aveugler sur le moment.

    J’ai aussi connu la bataille permanente pour avoir un loyer qui était payé chaque mois en retard… Résultat: j’ai donné la gestion à une agence, c’est elle qui fait ce travail pour moi. Je préfère ne plus avoir cette “charge mentale” et me concentrer sur d’autres choses.

    Merci pour cet article.

    • Salut Julien !
      C’est clair que le fait de déléguer est très intéressant, je crois que j’ai trouvé un compromis à ce sujet car les agences par chez moi ne sont que trop peu actives à mon sens.
      Je trouve le premier locataire en économisant les frais d’entrée du coup et je mets en agence à la gestion ensuite.
      En revanche, je prends les locataires en respectant les mêmes contraintes que les agences.
      A bientôt !

  • Bonjour Yann,

    Même en meublé ce n’est pas si simple de mettre fin à un bail. J’ai mis fin dans les formes au bail d’un de mes locataires en meublé, mais il ne part pas de lui-même. Dans ce cas pas d’autre choix que de faire toute la procédure judiciaire via un huissier et le recours à la force publique mais c’est très long.

    J’ai aussi actuellement le cas sur un autre logement avec un locataire qui ne paie pas ses loyers depuis plus d’un an. La procédure touche à sa fin puisqu’on attend la fin de la trève hivernale pour l’expulsion par la force publique, mais c’est long et le locataire n’est pas du tout stressé par la situation.

    Enfin dans un autre logement j’ai fait le choix d’attendre et de faire l’assistante sociale pour mon locataire en difficulté car si j’estime plus probable qu’il finisse par retrouver du travail, sachant qu’il en recherche activement et qu’il puisse au final épurer sa dette. Mais on n’est jamais sûr d’avoir fait le bon choix.

    • Bonjour !
      Oui même en meublé, ce n’est pas si simple. Je pense que l’approche par la psychologie est importante…
      Maintenant, il est important que le locataire se rappelle de ses devoirs et quand la solution “discussion” ne peut pas fonctionner, il ne faut pas attendre pour procéder à des démarches.
      Il est clair que la négociation et la discussion pour trouver un compromis est toujours à privilégier d’où l’intérêt d’avoir de bonnes relations avec les locataires dès le départ.Quand il n’y a plus de discussion, le fait d’appeler un huissier peut parfois déclencher la situation.
      Un dernier point consiste à bien anticiper, il faut toujours avoir un cautionnaire à mon sens et lui rappeler dès le départ à quoi lui-même s’engage en cas d’impayés.
      Merci pour ton retour d’expérience et bon courage dans tes démarches !
      Yann

  • Bonjour et Merci pour CE temoignage, j’ai une question!
    Tu dis ne pas avoir de RP, peux tu donner plus d’info car cela semble Etre une bonne echappatoire a cette situation?
    Merci
    Thierry

    • Bonjour Thierry !
      Alors pour éclaircir ma situation, je vis simplement dans l’appartement de ma copine qui est totalement à son nom. Si la situation perdure et parce que certaines conditions me le permettent, je pourrais effectivement faire en sorte que cet appartement devienne ma résidence principale sur préavis puisque nous sommes en meublé.
      C’est une solution effectivement et j’y ai pensé.
      Est-ce bien à cela que tu pensais ?
      Yann

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