Comment devenir l’investisseur immobilier qui vous ressemble ?
Comment devenir un investisseur immobilier qui ne commettra pas d’erreur et qui va faire en sorte d’investir dans l’immobilier pour atteindre des objectifs précis ?
Même si j’évoque beaucoup d’éléments dans ce blog pour bien investir dans l’immobilier, on va aujourd’hui tenter de définir précisément ce qu’est réellement un investisseur immobilier.
L’idée va être de mieux déterminer les étapes essentielles du parcours que connait tout investisseur immobilier chevronné.
1- Investisseur immobilier définition
Si on en croit les définitions classiques que l’on trouve sur internet, l’investisseur immobilier est une personne qui fait une ou des acquisitions de biens immobiliers avec pour objectifs d’obtenir des retours positifs sur ses achats.
Bien évidemment, il existe différents types d’achats immobiliers et plusieurs procédés pour gagner de l’argent grâce à ce type d’investissements immobiliers.
Sans entrer plus dans les détails et avant de définir un peu plus précisément différentes stratégies pour gagner de l’argent, les types d’achats sont différents et cela dépendra de plusieurs éléments liés en particulier au profil de l’investisseur immobilier.
Certains se concentreront sur l’achat de parking, d’autres de maisons individuelles, d’appartements ou encore d’immeubles de rapport. Je ne parlerai pas dans cet article des plans d’état de défiscalisation qui n’ont rien à voir, à mon sens, avec la définition d’investisseur immobilier.
Les investisseurs immobiliers utilisant l’achat/revente comme stratégie de gain
L’achat/revente est une première stratégie pour gagner de l’argent grâce à l’immobilier. Les investisseurs utilisent des leviers puissants dans cette stratégie pour gagner de l’argent à la revente.
En générale, ils achètent des biens immobiliers à fort potentiels et les rénovent de manière à les vendre à de très bons prix.
C’est une méthode qui demande de l’expertise sur différents aspects : achat au bon endroit, connaissance des secteurs de manière assez pointue, travail en collaboration avec des équipes spécifiques de travaux ou connaissances pour faire les travaux seuls, connaissance juridique pour structurer la société.
J’évoque cet aspect car il faut reconnaître qu’il est diaboliquement efficace lorsque la société est en place et que l’on connait bien ce secteur d’activité.
Dans ce cas, les investisseurs immobiliers sont très rentables mais il ne s’agit pas de se lancer sans connaissances même s’il y a bien évidemment un début à tout.
Je vais évoquer dans un second point l’investisseur immobilier locatif. C’est un domaine qui me parle plus étant donné que 90% de mes opérations immobilières sont en lien avec ce type d’investissements immobiliers.
L’Investisseur qui « utilisent » les investissements locatifs
Vous l’avez compris, ce type d’investisseur gagne de l’argent en achetant des biens immobiliers et en les louant ensuite. Sans entrer dans les détails tout de suite, il existe encore différents types d’investisseurs immobiliers qui utilisent cette stratégie de l’investissement.
Chacun ou presque a sa méthode et ne jure que par celle-ci. Même si pour devenir investisseur immobilier, il faut avoir des bases solides comme nous le verrons ensuite, il ne faut jamais perdre de vue que chaque investisseur aura besoin de s’approprier ces bases.
C’est tout à fait logique puisque nous sommes tous différents et qu’il convient de se retrouver dans des méthodes, des stratégies locatives et donc de s’approprier des connaissances plus globales.
Prenons mon exemple :
J’achète des immeubles de rapports et maisons, je les loue majoritairement en longue durée (80% de mes biens) et je fais en sorte d’avoir un cash-flow positif chaque mois avec les biens immobiliers pour être serein sur le long terme. Je fais attention à ne pas partir en vacances chaque mois grâce à ce cash-flow car j’anticipe les éventuels soucis qui arrivent dans ce type d’investissements locatifs.
Je fais attentions aux secteurs dans lesquels j’achète pour diverses raisons (locations instantanées et revente future) et je loue mes biens en meublé pour d’autres raisons (j’aime beaucoup ce style de locations et surtout la demande locative est importante dans mon secteur avec certains types de biens).
Vous voyez, avec des bases solides mathématiques et autres, j’ai construit progressivement ma méthode et je continue progressivement d’affiner en améliorant et en diversifiant.
Je ne vais pas insister plus sur mon cas plus longuement mais nous allons voir maintenant quelles peuvent être les étapes importantes pour devenir un investisseur immobilier intelligent (qui ne se lance pas sans connaissance). Ces étapes peuvent vous guider et vous apporter une stratégie chronologique pour bien débuter dans les investissements immobiliers locatifs.
2- Comment devenir investisseur immobilier en partant de zéro ?
Comme pour toute transformation importante dans une vie, devenir investisseur immobilier ne s’improvise pas, il convient d’agir avec stratégie pendant le parcours d’investisseur mais également avant d’être un investisseur immobilier aguerri.
Comme je vous le soulignais au-dessus, quand on commence à investir, on continu d’affiner les éléments, on continue de progresser et de diversifier mais quelles sont les étapes indispensables avant de devenir cet investisseur immobilier qui avance, qui progresse ?
Les bases incontournables avant de commencer les investissements immobiliers
Et oui ! Rien d’extraordinaire mais pourtant un concept fondamental : il faut connaître des bases qui sont un point de départ capital pour partir dans la bonne direction et faire des choix en toute connaissance de cause.
Je ne peux plus lire les discours sur internet prônant le passage à l’action sans réflexion initiale. Agir de cette manière relève à mon sens de la folie pure et simple.
Je ne prône pas cet aspect parce que je suis formateur mais bel et bien parce que TOUT investisseur immobilier a une base de connaissances importantes en investissement locatif.
Certains ont appris sur le terrain, c’est vrai ! Mais ils oublient facilement qu’ils avaient soit des connaissances intimes pour les guider, soit des connaissances dans le domaine des travaux pour rénover eux même.
Attention, je le redis ! Ne partez pas dans des achats non maîtrisés sans cette base importante de connaissances théoriques. La pratique et le passage à l’action arriveront ensuite.
Les premières connaissances à avoir concernent les chiffres. Il est important de s’appuyer sur une base chiffrée simple, que vous comprenez parfaitement pour bien agir dans vos recherches et à l’achat des biens immobiliers.
Cette base mathématique sera gage de réussite et de sécurité pour faire un bon achat et pour optimiser les composantes de l’immobilier. Chaque composante est une histoire de relationnel et de chiffres mathématiques (travaux, achat, négociation, fiscalité, …)
Exemple : vous voulez obtenir des biens qui s’auto-financent (je ne dis pas que c’est ce que je fais, cela ne correspond pas à ma stratégie pour enchaîner les biens immobiliers, mais peu importe, prenons cet exemple) :
Vous ferez en sorte que le remboursement de votre emprunt ainsi que les différents frais soient en totalité amortis par les loyers. Il faudra bien que votre stratégie soit affutée dès le départ pour éviter toute mauvaise surprise quelques mois après l’achat du bien immobilier.
Lorsque cette base sera acquise, il conviendra d’utiliser une méthode simple pour respecter des étapes chronologiques et vous pourrez ensuite progressivement adapter et affiner votre stratégie.
Ne soyez pas inquiet, en avançant, tout ceci devient nettement plus simple. Il est tout à fait logique qu’à ce stade de votre parcours d’investisseur immobilier débutant, vous ne perceviez pas les étapes dont je vous parle.
Pourquoi, avec des bases, l’investisseur immobilier doit se crée sa propre stratégie d’investissement ?
S’il existe des bases communes impératives à connaître qui demandent quelques semaines d’efforts, (mon programme théorique se fait en 90 vidéos soit 9 modules.
Il faut donc y passer quelques heures mais cela change tout pour des dizaines d’années), chaque investisseur immobilier va ensuite avancer à SA manière.
Comment cela peut-il être différent pour chaque investisseur immobilier ?
Chaque investisseur immobilier se concentrera sur une zone particulière qui aura ses propres caractéristiques locatives : forte demande sur les maisons avec petit terrain, forte demande sur les t2 meublés, forte demande sur des T3 de grande surface, forte demande pour des T4 en colocation…
De plus, chaque investisseur immobilier aura sa propre manière de voir les choses et d’aimer plus ou moins certains types d’investissements immobiliers et/ou stratégies locatives. Prendre conscience de ces « envies » en ne négligeant pas les véritables demandes de secteur est gage de réussite à mon sens.
Cette part de psychologie fera une grande différence sur le long terme. Il faudra juste veiller à ne pas oublier certaines sources d’investissements rentables existantes et ne jamais fermer les yeux sur d’autres sources rentables d’investissements immobiliers.
Si je prends mon exemple, j’adore les immeubles de rapport et leur gestion et j’aime beaucoup (de plus en plus) les petites maisons (entre 40 et 100m²) avec un peu de terrain. Je fais un peu de location courte durée sur 7 biens mais je préfère « nettement » la location longue durée optimisée (location beaucoup plus élevée que la moyenne en apportant de la valeur aux biens immobiliers n’existant pas ou peu ailleurs).
Vous voyez, c’est très clair dans ma tête ! J’avance en faisant ce que j’aime et en affinant mes stratégies. Cela ne change rien au fait que j’observe de près des choses géniales chez d’autres investisseurs. Cela me donne des idées et peut être des envies… Mais MA méthode reste essentielle pour moi.
Passer à l’action ! Comme tout investisseur immobilier
Je ne reviens pas sur mon discours précédent ou je CONSEILLE vivement à toute personne d’avoir des bases théoriques avant ce fameux passage à l’action. Un investissement de 1000 euros dans une formation reste une somme infime dans le monde des investissements immobiliers.
Ne soyez pas choqué par ce discours, je ne dis pas que 1000€ n’est pas une somme importante. Je travaille moi-même beaucoup pour gagner des cash-flows mensuels avoisinant cette somme et je ne néglige jamais le moindre euro.
Mais il faut être clair, « sans discours marketing », en immobilier, vous serez obligé de « jongler » avec des sommes à 5 ou 6 chiffres minimum. Un investissement de 1000€ dans un programme n’est donc qu’une goutte d’eau en termes d’investissement.
En revanche, ces 1000 euros vous permettront d’avoir une assise pour en gagner des dizaines de milliers d’autres : ce sera donc un vrai investissement sur le court et le très long terme.
La théorie, c’est bien ! Mais le passage à l’action restera l’élément indispensable dans votre parcours d’investisseur immobilier. Sans celui-ci, aucune mise en place de quoi que ce soit ne sera possible. Je suppose que vous avez lu ou entendu ce discours des dizaines de fois.
Pourtant ce concept est essentiel à cerner et vous devez comprendre que celui-ci nécessite un peu de courage et/ou de sensations de prises de risques à un moment donné.
Nous avons tous des blocages plus ou moins importants à ce niveau. Ce n’est pas le parcours scolaire ou l’éducation (sauf pour certain) qui permet d’avoir cet engouement pour la prise de risque raisonnée.
L’investisseur immobilier « intelligent » devra donc apprendre en théorie et passer à l’action progressivement, parfois de manière plus incisive. Tout ceci se construit mais le passage à l’action, à proprement parlé, participera à des petits moments internes, psychologiques, plus ou moins déstabilisants, il faut s’y faire.
Finalement ce passage à l’action raisonnée bien entendu est un véritable moyen de progresser individuellement et de gagner sur la confiance en soi.
3- Des moments importants pour l’Investisseur immobilier
Même s’il est délicat d’avoir des objectifs clairs dès le départ, l’investisseur immobilier va les construire de manière plus ou moins progressive. Il faut vite comprendre si on veut gagner de l’argent chaque mois, assurer un patrimoine à transmettre ou encore devenir rentier immobilier.
Pourquoi devenir investisseur immobilier nécessite d’avoir des objectifs clairs ?
Pour répondre à cette question, nous détaillerons quelques exemples simples et parlants. Nous verrons 3 types d’investisseurs immobiliers : l’investisseur immobilier qui veut gagner un peu chaque mois mais sans viser la rentabilité « parfaite », celui qui vise le fait de devenir rentier immobilier et enfin l’investisseur immobilier qui souhaite se constituer un patrimoine.
L’investisseur immobilier qui vise l’auto-financement
L’investisseur immobilier qui veut des biens qui s’auto-financent cherche à ne pas perdre d’argent chaque mois à cause de ses biens immobiliers voir à gagner un peu d’argent.
Son objectif est plus lointain, il vise prioritairement le fait de posséder un bien qui dans quelques années aura été payé par des locataires. Je ne parle pas de plus-value car c’est une stratégie, qui à mon sens, dépend de beaucoup trop de paramètres incontrôlables.
Cet investisseur sera plus attentif au fait d’acheter des biens sur des secteurs permettant ce type d’opération et devra aussi être attentif à anticiper la fiscalité sur le long terme. Il devra faire attention à ce que les frais sur le long terme ne l’obligent pas à sortir de l’argent de sa poche à certains moments.
Certainement, que ce type d’investisseur immobilier sera vigilant à acheter des biens anciens à rénover à des prix assez bas dans des secteurs adéquat (location et revente).
Les investisseurs immobiliers qui veulent devenir rentier
L’investisseur immobilier qui vise cet objectif pense obligatoirement au cash-flow positif mensuel sécurisé. Attention, je fais une parenthèse tout de suite : le cash-flow est bien la différence entre les loyers perçus et TOUS les frais ET le cash-flow ne peut pas servir en totalité à vivre. Il faut bien évidemment prévoir une trésorerie importante en cas de soucis.
Quoiqu’il en soit, ne soyons pas naïf sur le fait de devenir rentier, cela ne se fait pas en un an ou deux. Entre l’expérience à acquérir, la mise en pratique et l’optimisation des techniques, il faut compter quelques années de passage à l’action pour parvenir à ce résultat, mais c’est possible !
Ce type d’investisseur immobilier visera donc des biens immobiliers permettant d’aller vite (nombre d’unité locative) et permettant d’obtenir de beaux cash-flows. Attention tout de même à bien étudier le « devenir » de certains secteurs pour ne pas trop pénaliser une future revente.
L’attention sera portée sur le fait de réaliser de très belles affaires et d’apporter une grande valeur pour louer plus cher en diversifiant les stratégies locatives les plus rentables.
L’idée étant de louer le plus cher possible et de rembourser les moins possible chaque mois en minimisant également l’ensemble des frais.
Les investisseurs immobiliers qui visent l’investissement patrimonial
Généralement, ce type d’investisseur immobilier ne débute pas dans le monde des investissements. Il fait plutôt un placement raisonné en « bon père de famille ». Souvent, les finances ne sont pas un soucis et l’idée est de « placer » son argent intelligemment dans un bien extrêmement bien placé (ville + localisation).
Le cash-flow n’est pas du tout une priorité, l’emplacement en est une. Ce type d’investisseur ne cherche pas à gagner chaque mois ni même à être à l’équilibre en termes d’auto-financement.
Il est difficile de se situer dans ce type de cas lorsqu’on débute sauf si les activités de la personne à côté permettent de posséder une grosse trésorerie.
Evidemment, il existe des exceptions à la règle. Certaines personnes ne veulent qu’un bien immobilier en plus de leur résidence principale et souhaitent qu’il soit de ce type.
4- Comment devenir un investisseur immobilier et continuer à rester motivé ?
L’investisseur immobilier débutant est souvent très motivé et c’est très bien ! Cet élan est nécessaire pour partir du « bon pied ». Mais, il faut bien avoir en tête que la motivation devra être présente un maximum de fois tout au long du parcours d’investisseur immobilier.
Parfois, on ne comprend pas ce que veulent dire les personnes qui parlent de « s’entourer », « de lire des livres d’expériences », … C’est très simple ! Il est délicat et difficile de rester motivé tout au long des étapes lorsqu’on investit.
Entre la formation, les recherches, les étapes de rencontres avec des professionnels, on peut avoir l’impression que finalement, ce n’est pas pour nous ! C’est une erreur, sauf cas particuliers, ces périodes de découragement sont normales et il faut les affronter. Elles sont sources de progrès importants et chaque étape passée permet de gagner une forte confiance en soi.
La première étape de formation théorique nécessite aussi de la motivation. Pour vous illustrer ceci, je vais vous donner une statistique indiscutable : 100% des « élèves » de mon programme qui sont passés à l’action (achat de maison, appartements et immeubles) ont fini le programme. Autrement dit, aucun élève n’ayant pas été jusqu‘au bout du programme n’a réussi à se lancer.
Ne vous y méprenez pas, je ne dis pas que mon programme a « lancé des élèves » directement au chevet de bonnes affaires, je dis que tous ceux qui se sont découragés rapidement n’ont pas pu devenir investisseur immobilier. A l’inverse, 75 % des élèves ayant été au bout du programme ont au moins acheté un appartement.
La motivation et l’entretien de celle-ci ont donc une importance déterminante dans un parcours d’investisseur immobilier, vous devez en être persuadé. Il conviendra d’entretenir un état d’esprit positif tout au long du parcours d’investisseur, d’écarter les discours négatifs des autres qui ne savent pas et de continuer à développer un réseau d’investisseurs mais aussi de professionnel du secteur.
Conclusion pour votre parcours d’investisseur immobilier
L’ordre logique des choses lorsqu’on débute en immobilier restera donc d’acquérir des connaissances de bases théoriques capitales pour aller sur le bon chemin.
L’investissement dans un programme restera donc un investissement cohérent et déterminant pour votre parcours d’investisseur immobilier.
Le passage à l’action raisonné (en fonction de vos acquis et de vos objectifs) sera une étape importante et nécessitera certainement un déclic psychologique qui aura de grands effets positifs sur vous, cela ira au-delà de l’investissement immobilier, vous pouvez me croire.
Tout au long de votre parcours d’investisseur immobilier, vous aurez des réajustements à effectuer, tout ne sera pas comme un chemin bien dessiné en ligne droite, il faut en voir conscience et s’y préparer. Vous aurez les armes pour réagir et l’effet action/problème/réaction prendra tout son sens au fur et à mesure de vos avancées.
Vous ne serez certainement pas aidé par vos proches qui ne comprendront rien à vos actions et qui auront peur pour vous, ce sera normal ! Pas d’inquiétude ni même d’énervement, c’est juste que vous déviez de la route classique et c’est très dur à accepter par beaucoup.
Malgré tout ceci, tout reste extrêmement positif, vous changez, vous évoluez, vous avancez ! Ne perdez jamais de vue que vos connaissances deviendront importantes et que vous devrez rester connecté avec les valeurs que vous serez en train de construire.
D’ailleurs, faites toujours preuve de logique en respectant vos connaissances tout en vous interrogeant discrètement sur d’éventuels discours négatifs, soyez un bon septique !
Votre chemin d’investisseurs passera par de l’apprentissage, des doutes, des connaissances acquises puis remises en question, des actions, des erreurs puis des réactions. L’expérience que vous allez acquérir en même temps que les biens immobiliers devra elle-aussi être digérée pour être à nouveau de mieux en mieux analysée.
Le chemin est beau, ne laissez personne vous en donner la direction.
A très vite,
Yann