Comme nous l’avons évoqué dans la page l’investissement immobilier pour les nuls, il y a différentes composantes à prendre en considération en immobilier pour partir sur de bonnes bases.
Une des composantes essentielles est justement de réaliser de bonnes affaires et donc de trouver des biens immobiliers rentables.
Voyons ensemble dans cet article quelles sont les démarches pour les achats de biens immobiliers.
1-1 Plusieurs sites pour faire des achats de biens immobiliers
Une des démarches pour trouver des biens immobiliers est bien entendu l’utilisation des sites d’annonces spécialisés. On peut en évoquer plusieurs comme : Le Bon Coin, Se Loger, A Vendre à Louer, Logic Immo… Je pense que les sites évoqués ici ne vous sont pas inconnu. Vous avez surement déjà regardé les différents appartements et immeubles que l’on peut y trouver.
1-2 3 avantages
Ces sites ont 3 avantages, ils permettent de voir en ligne les annonces de biens immobiliers des particuliers, des professionnels et vous permettent de mettre en place des alertes. Celles-ci, si elles sont bien mises en place, vous permettront d’avoir les infos sur une potentielle bonne affaire plus rapidement que les autres.
Il se peut même que vous receviez des alertes avant que l’appartement, l’immeuble ne soit apparu sur le site en question. Ceci m’est arrivé lors de l’achat de mon dernier immeuble : j’ai reçu l’annonce avant qu’elle n’apparaisse sur « SeLoger » et j’ai pu appeler pour effectuer une visite avant tout le monde.
1-3 Des alertes avec critères
La création d’une alerte se fait de manière réfléchie. Vous devez sélectionner des critères de manière précise (lieu, type de bien, prix…).
L’idée est de ne pas recevoir d’alertes pour des biens immobiliers qui ne vous intéresseraient pas. Si c’est le cas, vous risquez de devenir beaucoup moins attentif au fil du temps.
Affinez les alertes au fur et à mesure des liens que vous recevrez. Aussi, n’hésitez pas à avoir des critères relativement précis sur un maximum de sites.
2- Travailler avec des agents sélectionnés
2-1 Trouver des agents immobiliers qui vous comprennent !
C’est un point très important ! Si vous parvenez à travailler avec des agents qui vous comprennent, ils réussiront à vous sélectionner des biens qui vous correspondent. Vous risquez de devoir chercher pour collaborer avec ce type d’agents immobiliers.
Il faudra faire des essais, il est fort probable que vous essuyiez des échecs avant de trouver le ou les partenaires idéaux. Il ne faut pas vous inquiéter, c’est normal ! Tous ne comprendront pas vos attentes et parfois même, vous pourrez être décontenancés face au type d’appartement ou d’immeuble de rapport que l’on vous présentera.
Les agents peuvent être de vrais partenaires mais ce travail d’équipe se construit et demande un peu de temps.
2-2 Les agents immobiliers partenaires pour les achats de biens immobiliers
Pourquoi un agent peut être un vrai partenaire alors qu’il coûte de l’argent ?
La raison est simple, il connaît beaucoup de monde, de vendeurs et donc de biens immobiliers qui sont potentiellement d’excellentes affaires pour nous investisseurs.
Le fait qu’il connaisse très bien ses vendeurs permettra de faire des opérations immobilières intéressantes grâce notamment à la négociation.
De plus, si l’agent immobilier devient votre partenaire pour vos investissements locatifs, il y a fort à parier qu’il vous prévienne lorsqu’une bonne affaire sortira sur le marché. Vous serez aux premières loges pour une visite alors que le bien ne sera pas encore exposé en vitrine.
Ceci m’est arrivé plusieurs fois : j’étais le premier à visiter des immeubles de rapport, avant qu’il ne soit exposé sur les sites, et je devais apporter une réponse sous les 24h.
2-3 Allez voir les agences les plus anciennes !
Je voulais aussi évoqué ce point. Il m’est arrivé de remarquer un point particulièrement intéressant : certaines agences immobilières anciennes cachaient de vraies pépites.
En effet, le design de leur vitrine, l’ancienneté de leur site, l’agent presque en retraite et un peu froid… sont autant de facteurs qui, parfois, ne donnent pas trop envie de se renseigner.
Pourtant, il est fréquent que ce genre d’agence cache des appartements ou des immeubles de rapport à des prix raisonnables et surtout très négociables.
N’hésitez-pas ! Franchissez la porte et allez discuter !
3- Chercher dans les vieilles annonces sur les sites des agents
3-1 Les vieux sites
J’ouvre une autre parenthèse sur les sites d’agences immobilières. Beaucoup ne se tracassent plus du design de leur site, beaucoup ne savent même pas qu’il est insupportable de chercher un immeuble ou un appartement sur leur site.
En effet, celui-ci ne propose que des photos anciennes illisibles, ou nous renvoie en première page dès que l’on veut revenir en arrière.
Il nous propose des textes pour lesquels il est impossible de comprendre de combien d’appartements est composé un immeuble… Bref ! Autant de points insupportables qui vous font aller voir ailleurs.
3-2 C’est positif !
Le point positif est justement là ! Si vous, vous êtes partis du site d’annonce de l’agence immobilière parce qu’il vous insupportait, dites-vous que beaucoup d’investisseurs à la recherche de biens immobiliers ont fait comme vous.
Je vous invite donc à étudier de près ces vieux sites d’annonces et à ne pas négliger les vieilles annonces qui se trouvent dessus.
J’ai acheté mon premier immeuble de rapport exactement de cette manière, il était en vente depuis des années et la vendeuse désespérait de trouver un acquéreur. Elle avait donné l’exclusivité à une agence qui avait laissé de côté cette annonce pendant des années.
Pour vous donner un ordre d’idée : cet immeuble me coûte aujourd’hui 847 euros par mois et me rapporte 1670 euros.
Pour en terminer avec ce point, il faut aussi ne pas oublier que les agents immobiliers, parfois, ne pensent même plus qu’ils ont peut-être le bien immobilier que vous cherchez.
Vous devez vous dire que c’est rare et que ce genre de cas, ce n’est pas possible partout en France. C’est vrai ! A Paris, à Lyon, à Bordeaux ou même à beaucoup d’autres endroits, c’est quasi impossible ! Mais sachez que si vous souhaitez investir dans des zones moins tendues en immobilier, il y a fort à parier que ce genre de cas ne soit pas isolé.
4- Le démarchage et l’appel
Une ancienne stratégie que peu de personne n’utilise, le démarchage !
L’idée est simple : acheter un bien immobilier (appartement, immeuble de rapport ou maison) à des personnes qui ne savent pas encorequ’elles sont vendeuses.
Il s’agit pour cela de trouver en se promenant, en cherchant, des biens immobiliers laissés à l’abandon.
Je pense que l’on a tous des exemples de maisons abandonnés dans des quartiers, dans les centres villes ou encore dans des zones un peu excentrées.
Les démarches pour les achats de biens immobiliers sont ensuite : trouver à qui appartient ce bien abandonné (succession, propriétaire…) en demandant au cadastre ou au notaire, le contacter, discuter et parvenir à faire une offre et/ou une visite.
Comme beaucoup de composante en immobilier et en investissement locatif, le relationnel aura une importance capitale. Avec mon expérience, je pourrai dire aujourd’hui qu’il faut impérativement parvenir à faire une offre aux personnes même s’ils ne sont pas vendeur. Ceci aura au moins le mérite de les faire réfléchir.
5- Parler avec les artisans qui travaillent avec des investisseurs
Ce point est peut-être le moins courant mais il ne demande aucun effort à fournir si ce n’est celui de discuter. Certains artisans sont habitués à travailler avec des gens qui rénovent leurs immeubles, qui achètent des appartements pour les remettre à neuf.
Si ce sont vos partenaires préférentiels, discutez de vos ambitions d’acquérir d’autres biens immobiliers rentables, ils peuvent avoir des informations par d’autres clients qui ne seront pas négligeables. Ils auront tout intérêt à vous prévenir s’ils savent que vous recherchez ce type de bien car ce sont eux qui effectueront les travaux.
Souvent, ce type d’artisan, connaissent bien le milieu de l’immobilier et seront en mesure de vous parler d’affaires intéressantes.
6- Les enchères
Il s’agit là de démarches pour les achats immobiliers que je n’ai moi-même jamais utilisée. Cette technique est spéciale mais permet à certains investisseurs plus ou moins chevronnés d’acquérir des biens immobiliers à des tarifs intéressants.
Attention toutefois, cette stratégie nécessite des connaissances dans le domaine et aussi d’avoir un capital, une trésorerie pour apporter une somme directement à l’achat.
Comment établir une check list visite maison ou appartement parfaite ?
Bonjour c’est Yann du blog Immobilier Meublé Pas à Pas! Aujourd’hui on va évoquer une question qui m’a été posée il y a quelques jours, et elle était déjà revenue sous une autre forme, donc je vais essayer d’y répondre en donnant une petite check list des choses à faire quand on fait une première visite. Donc, vous avez compris, la question était : lors d’une première visite, qu’est-ce qu’on demande, et qu’est-ce qu’on vérifie ?
J’essaie d’évoquer un maximum de points, ça se passe tout de suite après.
Voici la CHECK-LIST des points à vérifier lors d’une visite d’une maison et d’un appartement (liste vérification avant achat de maison)
Pour revenir à la question : effectivement, quand on fait une première visite, et qu’on arrive sur place, si on n’a pas quelques éléments on peut vite se retrouver démuni. Alors on a tous des idées en tête sur ce qu’il faut regarder : les compteurs électriques, les murs, comment ça sent, …
On va essayer de déterminer plusieurs choses autour du bien et dans le bien. Je vais évoquer aussi des situations où on peut acheter l’immeuble complet ou bien simplement un appartement : je vous donne quelque chose d’assez général.
Je ne peux absolument pas tout détailler parce que ce serait peut-être trop important, mais ça n’empêche que tous ces principes-là peuvent s’appliquer pour une maison, un immeuble ou un appartement. Il faudra peut-être juste y faire attention d’une manière différente.
Par exemple si vous achetez un appartement vous aurez peut-être des frais de copropriété que vous n’aurez pas si vous achetez tout l’immeuble : voilà ce sont des petites choses qu’il faudra penser à demander si vous achetez un appartement, alors que si vous achetez l’immeuble ce n’est pas une question qui va être très importante.
Check list visite maison, point1 : l’entourage, le voisinage
Alors, quand on arrive près de l’immeuble, la première chose qu’il faut regarder (ça parait évident et ça l’est un peu), c’est de regarder un peu l’entourage, le voisinage. Est-ce qu’il y a des places de stationnement ? Si non est-ce qu’on est proche d’une route qui circule beaucoup ?
Dans quel quartier on est ? (Mais ça normalement vous l’aurez regardé avant). Donc le premier aspect à regarder c’est le voisinage, et on est tout à fait en droit d’aller demander aux voisins ou aux commerces d’à-côté comment ça se passe dans cette rue, est-ce que c’est difficile de se garer, etc… Vous allez peut-être apprendre des petites choses qui vous seront utiles par la suite.
Check-list 2 : l’extérieur de l’immeuble ou de la maison
Par rapport à l’immeuble, que ce soit si vous achetez l’immeuble / maison ou si vous achetez un appartement dans cet immeuble, les choses que vous pouvez regarder quand même c’est évidemment d’entrée de jeu : les facades (est-ce qu’il y a des fissures qui pourraient être signe parfois d’humidité), et la toiture (est-ce qu’elle est vraiment en mauvais état, est-ce qu’il faut la prévoir dans le budget).
Alors, si vous êtes en train d’acheter l’immeuble il faut prévoir ces travaux dès que vous allez acheter puisque c’est ce que vous allez demander dans l’emprunt. Par contre si vous achetez un appartement dans l’immeuble c’est intéressant de regarder, puisque vous allez poser la question pour savoir si ces travaux sont prévus prochainement.
Parce que s’ils sont prévus pour dans quelques mois ou dans l’année qui suit votre achat, ça veut dire que les frais de syndic vont augmenter et que ça va être pour vous. Donc ça, ce sont des petits points qu’il faut absolument demander. Si l’agence n’est pas au courant, n’hésitez pas à voir le nom du syndic qui gère et de les appeler.
Pour insister sur ce point, j’ai parlé de fissures sur la façade : si vraiment vous voyez des choses trop importantes sur l’immeuble n’hésitez pas à faire intervenir un expert lors d’une visite prochaine. Parce que là où une fissure peut ne pas être importante, on peut la masquer avec une nouvelle façade, mais il peut aussi y avoir des problèmes d’infiltration qui sont complètement différents et que ni vous ni moi sans un expert ne pouvons détecter.
Check-list visite maison , 3ème point : les parties communes de l’immeuble
L’étape qui suit, c’est quand vous allez entrer dans l’immeuble. Ce sont les parties communes. Donc dans les parties communes, une nouvelle fois que vous achetiez l’immeuble ou que vous achetiez un appartement dans l’immeuble, vous allez pouvoir détecter des petites choses, soit parce que vous avez peur que le syndic vous demande des choses prochainement, soit parce que vous allez l’estimer dans les travaux si vous achetez l’immeuble.
Alors, je parle des portes, des interphones, des boîtes aux lettres, de l’état des murs : est-ce que l’intérieur est à refaire ? Vraiment, essayez d’estimer ou de voir tous les travaux à prévoir puisqu’on peut vite faire augmenter la facture.
Check-list 4 : vérifier tous les frais annexes
Un autre point aussi qui concerne le bien, c’est évident et c’est peut-être quelque chose que l’on demande tout de suite, mais demandez bien les frais annexes. Tout ce qui va être syndic de copropriété, taxe foncière, les charges pour nettoyer l’immeuble, … un peu tout ce qui se fait dans le moment. Essayez vraiment d’avoir toutes les informations pour ne rien négliger.
C’est rassurant psychologiquement, même si parfois il y a des petites choses qui sont moins importantes, au moins on sait qu’on a tout pris en considération, et après ça permet de déterminer une check-list un peu plus précise.
En tout cas c’est une pratique que je fais : je pars de l’extérieur et je me renseigne, je rentre dedans et je regarde les communs et après je vais de plus en plus vers ce qui concerne l’immeuble à proprement parler.
Même si moi j’ai plutôt tendance à acheter les immeubles complètement, j’ai un peu les mêmes démarches puisque je veux éviter les mauvaises surprises pour tous les locataires.
Checklist visite maison et ou check list visite appartement, point 5 : les superficies
Dans le bien en lui-même, une nouvelle fois que ce soit l’immeuble ou l’appartement, il y a des indices que vous pouvez repérer. On en a parlé dans une vidéo précédente : regardez bien si les superficies qu’on vous a annoncées respectent la loi Carrez, puisque ça peut être vraiment un moyen pour négocier.
Check-list visite appartemenet ou maison, point 6 : l’humidité
Repérez si vous voyez des traces d’humidité : ça peut être au niveau des odeurs ou des moisissures. Il y en a pour lesquels c’est flagrant : si on rentre dans un bien qui n’a pas été ouvert depuis deux ans, on peut avoir quelque chose qui n’a simplement pas été aéré, ou une VMC qui ne fonctionne plus.
En revanche, si on est sur quelque chose qui a été revendu plusieurs fois, qu’on voit des traces d’humidité, on ne sait pas d’où ça vient, ou même que l’agent vous annonce carrément que ça a toujours été comme ça mais qu’on ne sait pas trop d’où ça vient, on essaie d’y faire attention.
On essaie même de s’en aller. Parce que l’humidité ça peut-être quelque chose qui se guérit très facilement de par l’attente, de par peut-être une nouvelle isolation, de par une VMC qui ne fonctionnait pas, …
Mais par contre quand c’est quelque chose de récurrent, qui est dû à un point qu’on ne connait pas, soit vous faites intervenir un expert qui vous dira : « c’est normal, ce pan du toit n’est pas du tout aux normes, ou alors la pente du toit n’est pas assez inclinée et l’eau peut s’infiltrer à cause du vent, … », peu importe mais vous devez avoir l’avis d’un expert. La moindre trace d’humidité, faites venir un expert.
Check-list 7 : les termites, les champignons
Alors, il n’y a pas que pour l’humidité : ça peut être pour les termites, ça peut être pour certains types de champignons, mais pour ces choses là en tout cas posez les questions.
Renseignez-vous sur ces deux ou trois choses : notamment il y a un champignon qui a tendance à apparaître dans certaines régions de France, les termites, l’humidité. Ce sont trois questions que vous devez quand même évoquer, et on va vous dire tout de suite qu’il n’y a jamais eu de problèmes de ce style là, ou alors que c’est arrivé à une époque. Ça doit vous mettre la puce à l’oreille.
Check-list 8 : bien estimer les travaux et être vite au clair avec sa stratégie locative
Ensuite, quand vous allez faire un tour dans les appartements, évidemment vous allez vite voir par rapport à votre stratégie locative ce que vous souhaitez faire.
Donc considérez très vite. Ne soyez pas avares dans les travaux. Il vaut mieux se dire, comme je vois que certains artisans entreprise du BTP et maçon aiment bien faire : « on rase tout et on redécoupe l’appartement et on le refait bien ».
Et parfois on y est très gagnant, c’est beaucoup plus facile que de retaper par-dessus des petites choses. Alors, sans aller dans ces extrémités là, repérez vite : est-ce que vous voulez mettre une cuisine aménagée, est-ce que vous voulez mettre une belle salle de bains ?
Vous savez que si vous faites ça vous allez passer avant les autres pour bien louer vos logements : moi c’est ce que j’essaie de faire.
Et en tout cas, soyez honnêtes avec vous-même, c’est-à-dire que si vous faites ça, estimez correctement les travaux avec un professionnel qui va venir avec vous par exemple, mais faites-le au maximum.
Il vaut mieux avoir une bonne surprise après que de se dire « ça on va peut-être le laisser et on verra après ». Faites au maximum, faites faire des devis de manière à ce que tout soit pris en compte, et vous verrez après par la suite si on peut diminuer, si on met un autre produit, un autre matériel, … Mais en tout cas, essayez vraiment de tout prévoir.
Alors les petits détails aussi quand on veut refaire comme ça : regardez l’état des ballons d’eau chaude. Je sais que ce n’est pas évident, mais on peut regarder les ballons.
Et un ballon d’eau chaude ça peut vite être 300€, 400€, 500€. Donc si vous ne l’avez pas bugétisé et qu’on a trois ou quatre appartements, on peut vite avoir entre 1500€ et 2000€ de ballons à changer. Donc essayez de regarder vraiment s’ils sont en bon état : une nouvelle fois, demandez un avis auprès d’un expert. Et en tout cas, pensez à les budgétiser aussi.
9ème point de la check list pour la visite d’un appartement ou d’une maison : l’isolation
Deux autres points qui sont très importants, d’ailleurs c’est peut-être une des premières choses que je regarde : est-ce qu’on est sur des doubles vitrages au niveau de l’isolation ? Maintenant c’est très difficile et ça parait très logique : on ne peut plus louer sans doubles vitrages et sans bons convecteurs électriques.
J’y reviendrai après, mais ça va de pair à mon avis : quand vous refaites, si on est sur de l’électrique bien sûr, pensez à faire installer des bons convecteurs.
Ça rassure beaucoup les locataires, ils vont consommer moins, et vous, vous avez fait un investissement qui vaudra le coup.
Et pareil, maintenant les doubles vitrages sont quasiment une obligation, sauf peut-être dans certains endroits où on a un cachet historique et qu’on a quelque chose qui est en place, et qu’on sait qu’on ne consomme pas trop parce qu’on a des appartements en-dessous qui chauffent beaucoup, …
Il y a toujours des exceptions, mais très honnêtement, il vaut mieux partir sur une base saine en termes d’isolation et de convecteurs.
Check-list 10 : l’électricité et la plomberie
En parlant d’électricité justement, un autre point à vérifier au niveau électrique et plomberie : vous devez voir tout de suite avec le professionnel qui est avec vous ou avec le courtier en travaux : est-ce que l’électricité est entièrement à refaire ? Est-ce qu’il faut ajouter des compteurs individuels ?
Est-ce que la plomberie est à refaire ? Alors, sachez que sur un appartement, une électricité complète à refaire, on peut vite être à 5000€.
Et une plomberie complète à refaire parce qu’on désinstalle, on réinstalle ou parce que la plomberie est trop ancienne, on peut vite être aussi à 3000€, 4000€ ou 5000€. Donc ça, c’est très important : est-ce qu’on est sur des choses électriques un petit peu à modifier et à améliorer, auquel cas on est sur des modifications aux alentours de 500€, 600€, 700€ puisqu’on fait juste de l’esthétique.
Mais par contre si on est sur des changements électriques parce qu’on n’est plus du tout aux normes, là attention on parle de plusieurs milliers d’euros.
Un autre point aussi qui doit être vérifié quand vous faites la visite : regardez si le système de ventilation fonctionne. Il y a un petit test très simple qui fonctionne : vous prenez une feuille d’essuie-tout que vous mettez juste sous les VMC et la feuille doit être collée parce que l’aspiration est suffisante.
Si la feuille a du mal à tenir, on est clairement sur des VMC qui sont un peu en difficulté, et ce n’est pas bon puisqu’il va falloir les changer.
En tout cas il faudra les changer, donc il faudra que vous l’estimiez dans vos calculs. Une VMC, on peut vite être aux alentours de 500€ aussi avec l’installation, voire plus pour des grandes VMC.
Mais en tout cas, c’est très important parce que c’est aussi ce qui va déterminer le fait que votre logement reste sain et bien ventilé. Donc ça doit être pris en considération.
Check-list visite 11 : présence de compteurs individuels
Autre point qui doit être vérifié aussi, c’est d’ordre général : vérifiez bien que chaque appartement dans un immeuble a ses compteurs individuels. Pour les compteurs électriques, et les compteurs d’eau. C’est quelque chose de beaucoup plus simple à gérer quand vous êtes notamment sur le long terme.
Quand vous êtes sur le long terme, chaque locataire va donc déclarer qu’il est présent dans ce logement, et il va ouvrir son compteur électrique et son compteur d’eau.
C’est-à-dire que les frais évidemment vont être pour lui. Si on est sur quelque chose qui est partagé, qu’il faut diviser, on est déjà tout de suite sur des éléments de discussion, sur un travail supplémentaire à effectuer. Donc, dans la mesure du possible, on essaie d’avoir des compteurs individuels pour chaque appartement.
Check-list et vérification avant achat 12 : Le courtier en travaux
Moi je vais souvent en visite avec mon courtier en travaux, qui va me donner une estimation des travaux : il commence à me connaitre, il sait ce que je veux. Bon, ça peut lui arriver de se tromper, effectivement il va budgétiser et faire des devis, il peut se tromper de quelques milliers d’euros parfois, mais il s’engage à ne pas dépasser 5% il me semble. Mais ça peut être important quand même.
En cas de doute, s’il y a des petites choses que vous ne maîtrisez pas, si vous voyez des fissures, des choses pour lesquelles vous n’êtes pas sûrs : venez avec un expert dans le domaine. Le courtier, s’il n’est pas sûr de quelque chose, c’est exactement ce qu’il fait aussi.
Vous voyez, il n’y a pas très longtemps, quelqu’un nous avait dit par rapport à un taux d’humidité dans une petite maison que c’était normal parce que le toit ne dépassait pas du mur et que du coup l’eau qui s’écoulait finissait par s’infiltrer. C’est tout à fait possible, pourquoi pas.
Mais quand on a fait venir un expert, il nous a dit : « ce n’est pas la peine qu’on fasse déborder la toiture – évidemment ce sera intéressant parce que ça évitera que ça coule – mais le problème était plutôt dans l’inclinaison de la toiture qui n’était pas assez importante pour le type de tuiles, et c’est ce qui faisait que l’eau avec le vent ne s’écoulait pas assez vite et finissait par s’infiltrer dessous ».
Et on avait ce problème d’infiltration d’eau. Donc là, clairement c’est beaucoup plus difficile de lutter, mais on aurait pu engager 2000€ à 3000€ de frais pour décaler un peu la toiture, et au final ça n’aurait pas résolu le problème.
Donc, tout ça pour vous dire qu’il n’y aura jamais une meilleure expertise que des professionnels, et que des professionnels qualifiés. Donc je vous invite vraiment à faire des visites et des contre-visites quand vous n’êtes pas sûrs.
Exemples de check-list visite maison et check list visite appartement :
Je fais un rappel aussi : moi les derniers appartements qui ont été faits, je vais vous donner l’exemple sur un T2. Un T2 qu’on a refait de A à Z avec une plomberie bien refaite et rénovée, l’électricité n’a pas été refaite entièrement, par contre le sol a été refait, les murs ont été refaits, une cuisine équipée a été posée, la salle de bains a été refaite entièrement et on a installé l’équipement meubles.
Donc ce logement m’est revenu entre 690€ et 710€ du m². Donc, pour l’avoir refait, aménagé et meublé, il fallait compter aux alentours de 700€ du m². C’est une somme, c’est important, mais j’ai un appartement qui est nickel. Donc ça a été fait sur plusieurs appartements, mais je prends l’exemple de celui-ci.
Voilà, donc je vous ai donné quelques éléments. Ce n’est pas évident, mais je vous assure que quand vous avez fait une première visite, deux visites, et que vous avez fait appel à des professionnels comme un courtier en travaux, on commence à prendre le pli, on commence à voir, à repérer, et ça finit par venir.
Moi je vous invite à télécharger ma brochure dont le lien se situe juste au-dessous de la vidéo : « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ».
Et j’essaierai prochainement, ça m’a été demandé aussi il n’y a pas très longtemps, de faire une vidéo plus détaillée sur les travaux, parce que je vois que ça intrigue beaucoup de monde, ce que je peux tout à fait comprendre.
Maintenant, il faut bien se dire quelque chose aussi à ce sujet-là : il y a des artisans qui fonctionnent différemment, il convient de tester et de voir avec qui on doit travailler de plus en plus. C’est un peu normal, on a tous des manières différentes de faire, par contre vous devez toujours être là pour suivre et donner un avis, voir comment ça se passe. Que ce soit en termes de temps ou en termes de qualité.
Et ne négligez surtout pas, quand vous faites vos visites, si vous n’êtes pas sûrs : demandez à quelqu’un de compétent pour qu’il vous donne son avis.
Bienvenue sur cette nouvelle vidéo sur mon blog Meublé pas à pas.
Aujourd’hui nous allons parler de l’importance de la localisation dans la ville et de la ville. Ou investir en immobilier : un sujet qui peut diviser.
Alors, aujourd’hui nous allons parler de localisation, et de localisation sous différentes formes. Je ne sais pas si vous avez vu cette vidéo, mais j’avais eu des discussions un peu tendues avec des personnes qui ont vraiment un aspect bloqué sur la localisation, et qui ne considèrent pas du tout le cash flow positif.
Alors moi je vais vous donner mon avis, je vais exposer deux points importants en ce qui concerne la localisation : pour moi il y a deux choses à différencier. Et on essaiera de mettre en avant quelle est l’importance de celles-ci et comment. Ça se passe tout de suite après !
L’importance dans la ville
Alors, quand on pense localisation, la première des choses qui me vient à l’esprit, c’est d’acheter un immeuble ou un appartement évidemment à un endroit où on est sûrs de louer. Là, moi, dans un premier temps je vais parler de la localisation dans la ville, ou autour de la ville.
Donc effectivement quand on pense à cette localisation là, on peut parler du centre ville, on peut parler des choses un petit peu excentrées, on peut parler de choses un peu excentrées avec des dehors, de l’herbe ou des cours bétonnées qui donnent de la valeur au bien immobilier.
On peut parler aussi de quartiers dans lesquels vous allez louer. On peut aussi parler de quartiers résidentiels, etc… Donc moi, ce que je veux dire par là, c’est qu’effectivement en fonction de l’endroit où vous allez acheter, il va y avoir des locations qui vont se faire différemment.
Je fais une parenthèse tout de suite d’ailleurs à ce sujet : quel que soit l’endroit où vous achetez, vous devez avoir fait des tests pour la location. En aucun cas, vous n’allez estimer louer 400€ alors que vous n’allez louer que 340€. Ça, ça doit quand même être testé avant.
Pourquoi ? Parce qu’on va entendre des choses de la part d’agences, on va voir des choses sur le Bon Coin de personnes qui n’ont fait aucun test, alors qu’il suffisait de faire un test pour savoir combien on pouvait espérer louer exactement. Ça, je le redis, mais c’est très important, où qu’on soit.
Donc, j’ai envie de dire, quand on pense localisation par rapport à une ville, effectivement on se dit tout de suite que d’avoir un immeuble proche du centre ville ça va être intéressant, que ce soit pour de la location courte durée, ou même pour de la location à long terme. Ou investir immobilier .
Alors oui, quand on est en centre ville on ne prend pas trop de risques. Mais il faut savoir qu’il y a une multitude d’autres choses à faire en s’écartant un peu du centre ville. Et heureusement d’ailleurs, parce que sinon les centre villes seraient bouchés et en dehors il n’y aurait plus rien, et ce n’est pas tout à fait ça la réalité des choses.
Donc, par exemple pour les grandes villes, vous pouvez totalement acheter en 2ème ou en 3ème couronne, c’est souvent même très intéressant puisque vous allez avoir les prix des biens immobiliers qui vont diminuer, et ça n’empêche que vous allez louer quand même un certain montant qui sera intéressant.
Il faut trouver cet équilibre entre la localisation dans la ville, et le fait de louer à un certain prix. Ça ne change rien au calcul à établir au préalable : pour respecter la règle des 70 par exemple, vous devez savoir combien vous allez payer évidemment et combien vous pouvez espérer louer les biens que vous allez avoir.
Donc à ce sujet là, ce qui peut changer aussi effectivement, c’est la taxe foncière en fonction de la localisation. Souvent dans des rues un peu côtées des villes, on paie plus cher de taxe foncière. Ce qui peut changer aussi, c’est pour la revente : on peut estimer qu’un bien situé en centre ville sera plus facile à revendre.
Pourquoi ? Parce qu’on a tout de suite une image de queque chose qui se loue bien, et les gens plus tard seront prêts à racheter parce qu’ils savent qu’il n’y a aucun risque en achetant ce type de bien. Donc ça, c’est vrai, si on pense à la revente à ce moment-là ça peut être d’autant plus intéressant d’être situé en centre ville. Mais ce n’est pas la seule chose.
La localisation par rapport aux villes
Et je vais justement venir sur une deuxième partie, qui est un point qui divise énormément, sur lequel on entend beaucoup de choses qui sont à mon sens un petit peu erronnées : c’est justement la localisation en France, par rapport aux villes.
Pourquoi ? Parce qu’on a des personnes qui disent que même si on a des biens qui dégagent un gros cash flow, le fait qu’ils soient dans des villes qui n’ont pas réellement d’avenir ou qui ne se développent pas, ça va poser un problème à la revente. Alors, moi je trouve vraiment qu’il faut regarder ces propos de plus près et faire attention à plusieurs choses.
Effectivement, quand on achète un bien immobilier, ça peut être bien quand même de se dire : « là j’ai vraiment un emplacement qui n’est pas mal, je sais que je vais bien louer, mais je sais aussi que je n’aurai certainement pas trop de mal à le revendre ». Ou investir immobilier
Maintenant, j’ai envie de dire, personne ne sait exactement ce que sera la valeur du marché de l’immobilier dans quelques années.
Peut-être que ça se revendra au même prix, peut-être que ça se revendra un peu moins cher. Et moi, c’est en ce sens là que je dis que ce qui est intéressant en immobilier, c’est de faire quand même du cash flow positif tout de suite.
Et ça, c’est très important, parce que si vous avez fait du cash flow positif pendant 10 ans, votre bien sera remboursé par le locataire, vous aurez mis un peu d’argent de côté, et vous vous en ficherez de vendre votre bien au même prix ou même un peu moins cher que ce que vous l’avez acheté.
Ça ne posera aucun problème puisque ce sera le locataire qui aura payé votre bien quelque part, puisque vous, vous remboursez à la banque et que le locataire vous donnera plus que ce que vous remboursez.
Donc, en ce sens, je trouve qu’il faut minimiser le fait de l’emplacement et maximiser le rôle du cash flow positif. Les partisans de la méthode inverse qui disent « je préfère privilégier l’emplacement, là je suis sûr de bien revendre, l’immobilier va prendre de l’ampleur dans cette ville, le cash flow ce n’est pas grave, je mettrai un peu de ma poche chaque mois, mais je sais que dans 10 ans mon bien aura pris 60000€ », je le répète, cet extrême-là, je ne le cautionne pas du tout.
Simplement parce que je ne connais pas la valeur des biens immobiliers dans 10 ans, dans 15 ans, dans 20 ans, ni même dans 5 ans. Donc oui, super, il y aura un très bon emplacement, mais ça n’empêche que pour l’instant c’est un bien qui coûte de l’argent, et je ne trouve pas ça très judicieux.
Maintenant, évidemment, je vais tout de suite mettre cette parenthèse puisque certains qui m’écoutent doivent bondir dans leur fauteuil : oui, il y a des indices INSEE à prendre en compte, qui peuvent être intéressants.
C’est notamment la façon dont évoluent certaines villes, au niveau de la population, au niveau de entrepreneuriat, est-ce que ce sont des villes dynamiques qui progressent chaque année ou du moins qui ne régressent pas, est-ce que ce sont des villes où il va y avoir de plus en plus de commerces, et est-ce que ce sont des villes dans lesquelles il y a une forte demande locative ? Ça effectivement je trouve que ce sont des paramètres qu’il convient de prendre en compte.
Je vais vous donner un exemple : moi quand j’achète, même quand j’achète dans des villes qui font 5000, 6000, 10000 habitants, je regarde un petit peu ce qui s’est passé les 20 dernières années en termes de population, et surtout d’accroissement de population, et j’essaie d’aller dans des villes qui au moins ne sont pas en régression.
Alors si on a une augmentation et si on a une dynamique au niveau des mairies ou des entreprises, c’est encore beaucoup plus intéressant, et ça existe.
Et c’est en ça que je ne veux vraiment pas cautionner ce que j’entends tout le temps : toutes les villes ne sont pas mortes, il ne faut pas exagérer, et ça fait 20 ans, 30 ans, 40 ans qu’on entend que des villes doivent disparaître. Certes, il y a des choses qui disparaissent.
Il y a des petits bourgs qui disparaissent, il y a des commerces qui disparaissent (notamment peut-être aussi à cause des grandes zones commerciales), mais je pense qu’on peut étudier différents paramètres et investir dans des villes à moindre échelle. On n’est pas obligés d’être en plein centre de Bordeaux, Lyon ou autres pour investir et réaliser ses investissements. Et ça il faut quand même s’en persuader.
Donc, quand j’entends dire que le cash flow n’a pas d’importance, moi là-dessus je suis catégorique : c’est tout l’inverse. Le cash flow positif, c’est clair qu’il a son importance la plus grande. Il doit êre calculé en fonction de la location classique, c’est-à-dire sur du long terme, et ça je n’en démords pas.
Si vous avez un bien qui tous les mois vous rapporte quelque chose tout en vous permettant de payer votre emprunt, de payer votre taxe foncière et les frais qui vont avec, vous ne risquez quasiment rien.
Il y a des risques, mais vous ne risquez quasiment rien dans le sens où ce sont les locataires qui paient et vous, quoiqu’il arrive, vous avez votre bien qui est remboursé. Donc même si vous deviez vendre 10000€ un bien que vous avez acheté 50000€, il aurait été payé par quelque d’autre donc à la limite ça ne poserait aucun souci après les 15 ou 20 ans de remboursement.
Et très sérieusement je doute qu’il puisse y avoir des chutes aussi significatives du marché de l’immobilier, même dans les petites villes.
D’ailleurs ça rejoint une vidéo que j’avais faite sur l’importance primordiale du premier achat. Pourquoi ? Parce que si vous faites un très bon achat au départ, ça veut dire que vous n’aurez, même si vous ne faites pas de plus-value plus tard, aucun mal à renvendre votre bien au moins dans les mêmes conditions dans lesquelles vous l’avez acheté.
Se référer à l’INSEE pour investir
Pour résumer un peu ces points. Par rapport aux indices INSEE, moi je vérifie si une ville ne perd pas trop d’habitants sur les 20 dernières années, si la ville est dynamique au niveau des entreprises, s’il y a des choses qui se créent (donc création d’emplois), si la demande locative a toujours existé et si elle existe toujours. Ça c’est évidemment très important et on peut aller plus loin en testant exactement la valeur locative, c’est-à-dire combien vous allez louer.
Aussi, je fais en sorte que si j’achète dans une plus petite ville, la rentabilité soit supérieure. Alors, ça revient un peu à ce que je disais tout à l’heure : c’est-à-dire que si on est dans une plus petite ville, il faut absolument faire encore une meilleure affaire. Pourquoi ? Parce que ça voudra dire qu’on aura acheté bas et qu’on aura moins de risques de ne pas pouvoir revendre plus tard, ou de revendre trop bas par rapport à ce qu’on a acheté.
Donc l’idée c’est vraiment d’augmenter la rentabilité. Si vous êtes dans une ville de 5000 habitants, il faut que la rentabilité soit très bonne, c’est-à-dire avoir un immeuble à un très bon prix que vous allez remettre à neuf.
Pour conclure cette vidéo sur les localisations, donc évidemment que si on devait considérer le top du top, ce serait d’avoir un bien très bien placé dans une ville, d’être sur une ville ultra dynamique dans laquelle la population ne fait que grandir.
Ce serait de l’avoir pas cher, et donc d’avoir un cash flow extrêmement positif, avec une ville en plein développement qui propose plein de choses dynamiques qui vont arriver dans les 10 prochaines années.
Le pire du pire, c’est d’avoir une ville morte, c’est d’avoir un bien trop cher par rapport à la ville, et c’est en plus qu’il n’y ait pas de demande locative.
Simplement, c’est complètement aberrant ce que je dis, c’est exagéré : ça veut dire qu’il faut se fixer des paramètres, regarder un petit peu ces paramètres, et faire en sorte de trouver la bonne affaire. Vous n’aurez jamais toutes les conditions réunies, maintenant comme dans tout investissement, ce qu’il convient de faire, c’est de minimiser les risques.
Je reprends un exemple : moi j’ai investit dans des villes qui sont aux environs de 7000, 10000, 15000 habitants, ce n’est pas énorme, par contre je fais en sorte d’avoir des rentabilités qu’on ne peut pas avoir dans les villes qui sont plus grandes. Ou investir immobilier .
Donc moi j’ai pris un peu ce parti là, et ça fonctionne. Ou investir immobilier . Quand je rembourse 500€ et qu’il me rentre 1000€, j’estime que je rembourse largement ma taxe foncière et mon emprunt, et que du coup on fait quand même des affaires intéressantes.
Ce que je vous propose, c’est de télécharger mon livre dont le lien se situe au dessous : « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ». ou investir immobilier.
Et si vous avez des questions à ce sujet là, des exemples précis, n’hésitez pas à les mettre sous la vidéo et on tentera d’en discuter ensemble. Parce que je sais qu’il y a des gens qui sont en opposition sur ces avis, mais il y a ceux aussi qui avancent.
Bonjour c’est Yann du blog Immobilier Meublé Pas à Pas!
Aujourd’hui, nous allons parler d’une stratégie immobilière importante et plus particulièrement d’un moment de la négociation : l’offre et la contre offre.
C’est Emeric du blog Mission Investisseur Immeuble qui m’a contacté et demandé s’il pouvait exposer sa manière de voir sur l’offre et la contre offre.
Je lui laisse la plume pour nous exposer son point de vue.
Bonne lecture !
En tant qu’investisseurs, savoir négocier est un réel atout ! L’offre et la contre offre font donc partie intégrante de cet aspect de négociation.
En immobilier comme dans de nombreux domaines d’ailleurs, il est même primordial de connaître les techniques de négociation à mettre en œuvre en fonction du vendeur qui se trouve en face de nous.
C’est une stratégie immobilière très importante !
Vous serez sans doute d’accord avec moi, un investisseur doit acheter en dessous du prix du marché pour se couvrir contre une baisse éventuelle du prix de l’immobilier.
Mais la réalité est telle que la plupart des biens à vendre sont affichés au prix du marché voire beaucoup plus chers. À vous donc de négocier pour atteindre le prix auquel VOUS êtes prêt à acheter pour que le bien soit rentable.
La négociation du prix de vente d’un bien immobilier ne s’improvise pas. Il faut être préparé à cet «affrontement».
Vos arguments doivent être affûtés et sortis aux bons moments. Je me penche plus particulièrement dans cet article sur l’aspect offre/contre offre de la négociation.
Je vais développer ci-dessous, les deux variantes que j’utilise pour négocier un bien immobilier. Ceci en prenant des exemples concrets.
Pour faciliter la lecture de ces méthodes, vous trouverez un récapitulatif encadré en dessous de chacune des techniques.
Rappel : qu’est-ce qu’une offre d’achat en immobilier ?
Pour faire très simple, une offre d’achat consiste à faire une proposition de prix que vous seriez prêt à donner au vendeur pour acquérir son bien. Celle-ci ne correspond que rarement au prix annoncé sinon cela s’appelle simplement : faire une offre au prix !
Elle se fait de manière orale ou écrite mais on peut considérer que l‘écrit à une valeur autre plus importante. Cette offre écrite permet aussi de garder une trace, notamment si un agent immobilier sert d’interlocuteur.
Une offre se fait de manière instantanée ou de manière plus réfléchie. L’acheteur potentiel s’expose ainsi à ce qu’une offre plus intéressante soit effectuée par un autre investisseur s’il décide de prendre trop de temps. La contre offre arrivé généralement à la suite de l’offre.
Rappel 2 : qu’est-ce qu’une contre offre d’achat en immobilier ?
Suite à une offre écrite, proposée par un potentiel acquéreur, le vendeur répond. Il est en mesure de donner un “non” catégorique mais le plus souvent, il fera une contre offre ou une contre proposition d’achat immobilier.
Cette contre offre signifie que le vendeur n’est pas en accord avec la somme proposée par l’acquéreur mais qu’il serait éventuellement prêt à céder le bien avec une proposition égale à la contre offre.
En générale, le vendeur prend quelques heures ou quelques jours pour répondre à une offre et ainsi proposer sa contre offre.
1- La négociation longue pendant la vente immobilière
Définition de la négociation longue en immobilier
Comme son nom l’indique, il s’agit là d’une démarche qui sera plus longue que d’autres avant de pouvoir acheter le bien immobilier.
Par cette négociation longue, on comprend qu’il y aura différentes étapes susceptibles d’amener des discussions avant de s’entendre sur le prix final du bien immobilier.
Exemple : immeuble en vente à 160.000€. Votre prix d’achat maximum 134.000€
Imaginons qu’un immeuble est proposé à la vente pour le montant de 160.000€. Bien entendu, ce n’est pas le prix auquel vous comptez acheter, mais vous l’avez sélectionné, car il serait rentable pour un prix d’achat bien moindre à 134.000€.
Le prix d’achat maximum devra vous permettre de respecter la règle des 70%. Une règle utilisée par les banques pour évaluer votre capacité de remboursement. D’autres paramètres seront à prendre en considération. Votre courtier en prêt pourra vous éclairer sur certains points.
Lisez aussi : Rencontre avec le courtier
Le piège à éviter : faire directement une offre à 134.000€, votre limite ! Pourquoi est-ce une erreur ? Cela signifie qu’en cas de mécontentement du vendeur, il fera une contre offre qui se situera entre 160.000€ et 134.000€. Vous seriez, à coup sûr, perdant dans cette négociation, car vous venez d’annoncer le maximum envisageable.
a- La question clé pour anticiper la contre offre
La première question à poser à votre vendeur (concernant le prix) c’est : «Quelle est votre marge de négociation?»
Vous serez étonnés du nombre de vendeurs qui vous répondront à cette question en annonçant un montant de 2000€, 5000€, 10.000€ ou plus. Avec une seule question, le prix du bien a réduit. Et sans avoir fait d’offre ni même attendu de contre offre !
Admettons une marge de négociation de 5000€ dans notre exemple. Votre bien initialement vendu 160.000€ est maintenant en vente pour 155.000€.
b- L’offre d’achat plus basse agressive
Faites une offre «agressive» ! Je vous y encourage vivement. C’est à l’achat et donc lors de la négociation qu’on fait la bonne affaire.
En commençant bas, vous savez que vous pourrez toujours remonter votre offre en cas de désaccord. Des dizaines de milliers d’euros peuvent être économisées !
Commencez donc par proposer 120.000€. Cela peut paraître fou, mais notez ceci : plus l’écart est important à la base et plus le vendeur fera un gros effort sur sa contre-offre!
N’ayez pas peur que l’on vous regarde de travers. Dites-vous que ce n’est finalement qu’un jeu d’offre et de contre-offre.
La négociation va désormais se passer entre 120.000€ et 155.000€.
Il y a de fortes chances que le vendeur refuse cette offre agressive. Il peut même être vexé et vouloir stopper ici la discussion. Mais ne le laissez pas partir si vite.
Vous tenez les rênes et dirigez cette négociation. Vous déciderez quand vous voudrez bien sortir, pas lui ! Demandez-lui alors de vous faire une contre offre.
c- 1ère contre offre ou contre proposition
En ayant fait une première offre très basse, le vendeur, qui ne connaîtra pas ses limites, va se sentir obligé de faire une contre offre encore plus basse que sa marge de négociation.
Dans notre exemple, il proposera 145.000€. Soit une baisse de 10.000€ (155.000€ – 145.000€) sur sa marge de négociation. Jouez la personne surprise que la contre-offre soit un montant si éloigné de votre 1ère offre à 120.000€.
d- Votre 2ème offre d’achat
Ensuite, afin de lui montrer que vous faites, vous aussi, un geste vers le haut, proposez lui quelques milliers d’euros supplémentaires.
Mais pas trop ! Il doit sentir que vous vous rapprochez de votre limite. Ne surenchérissez pas autant qu’il a baissé. Comme il a baissé de 10.000€, augmentez de 4.000€. Proposez donc 124.000€ (120.000€ + 4.000€).
e- La 2ème contre offre ou contre proposition du vendeur
Le vendeur stupéfait se verra contraint de soumettre une nouvelle contre-offre. Sa deuxième.
C’est psychologique, mais remarquant que votre 2èmeoffre soit toujours très faible, il va (certainement) essayer de se rapprocher des 124.000€ en faisant encore un effort. Il va longuement réfléchir et proposer 138.000€ en signalant qu’il ne descendra pas plus bas.
f- Votre 3ème et dernière offre d’achat
La contre offre du vendeur est vraiment pas mal. Encore un peu et on y est ! Il va falloir trouver les arguments convaincants. Faites à votre tour un effort.
En offrant tout à l’heure 124.000€, vous étiez monté de 4.000€ sur votre 1ère offre. Surenchérissez cette fois-ci de 6000€ pour montrer votre intérêt. Soit une offre à 130.000€.
g- Accord sur le prix de vente
Désormais, 8.000€ (138.000€ – 130.000€) vous séparent du prix du vendeur. Vous savez que vous pourriez vous permettre de monter encore de 4.000€ et devez « pousser » le vendeur à vous offrir 4.000€ supplémentaires. Jouez sur le côté émotionnel et dites-lui alors:
« Monsieur X, en faisant une offre à 130.000€, j’ai dépassé, et de loin, le budget que j’avais pour acheter votre bien. J’ai bien vu que vous avez également fait un réel effort sur le prix initial. Je vous en remercie sincèrement. Actuellement, 8.000€ nous séparent. Coupons la poire en deux et mettons-nous d’accord sur le montant de 134.000€. Ma banque refusera de me prêter plus que cette somme, c’est certain. Qu’en dites-vous Monsieur X ? »
Le but est de toucher émotionnellement le vendeur. Le fait de prononcer l’expression «Couper la poire en deux» à un aspect équitable. Le vendeur acceptera très certainement cette proposition et la vente pourra avoir lieu.
2- La négociation courte pendant la vente immobilière
Une nouvelle fois, la définition se comprend aisément par l’intitulé de cette négociation. On parle de négociation courte lorsque l’acheteur ou le vendeur “décide” de faire des offre ou contre offre sèches.
Ce type de propositions n’amènera donc pas à de longues discussions et sont parfois préméditées par l’un ou l’autre parti.
Exemple : immeuble en vente à 150.000€. Votre prix d’achat maximum : 134.000€.
a- L’offre agressive, l’offre d’achat basse
La négociation peut prendre toutes sortes de direction en fonction du vendeur et de sa capacité à faire des offres. Je conseille dans tous les cas d’appliquer la technique de l’offre agressive en premier lieu.
Vous avez ainsi réalisé minutieusement votre étude de marché et avez repéré un bien à la vente pour 150.000€. Aucune marge de négociation possible.
Dans ce cas, la première étape consiste à faire une offre à 120.000€ pour les mêmes raisons annoncées plus haut. L’objectif étant de respecter la règle des 70% avec un prix d’achat maximum de 134.000€.
Le vendeur s’aperçoit que vous êtes très bas, râle un peu. Vous le sentez retissent à vous vendre son bien dans ces conditions. Vous lui dites alors :
« Monsieur X, j’ai été un peu agressif sur le prix, je vous l’accorde. Mais donnez-moi un autre prix de vente SVP ».
b- Contre offre du vendeur
Il acceptera alors de baisser à 140.000€. Soit 10.000€ de moins que le prix initial. D’où l’utilité de faire des offres agressives dès le début.
Il y aura une répercussion sur la contre offre qui sera elle aussi plus basse qu’avait prévu le vendeur.
c- Votre 2ème offre
Malgré sa contre-offre, l’humeur du vendeur se dégrade. Vous ne le sentez pas très coopératif et vous dit clairement qu’il ne descendra pas plus bas. Ne baissez pas les bras pour autant et proposez-lui votre offre maximale !
Soit 134.000€. Il verra que vous lui offrez 14.000€ de plus (134.000€ – 120.000€) et vous remonterez ainsi peut-être un peu dans son estime. Pourtant, il souhaite rester sur ses positions.
d- Accord sur le prix de vente
Demandez un cadeau au vendeur : “Monsieur X, je comprends votre point de vue et suis prêt à monter une dernière fois mon offre. Je vous propose 138.000€ mais à une condition… Pour ce prix, je récupère tous les meubles et luminaires qui sont dans les appartements de l’immeuble”
e- Double avantage de cette offre finale
Vous dépassez ainsi de 4.000€ votre montant maximum, mais ce n’est pas si grave cette fois-ci. Pourquoi ? Meubler un appartement peut coûter cher.
Meubler un immeuble encore plus ! Il s’agit de milliers d’euros. En incluant 4.000€ de mobilier à la vente, vous économiserez sur la partie ameublement. Et du coup, les meubles seront financés par la banque.
De plus, par la suite, vous pourrez estimer (ou faire estimer) le montant de ce mobilier restant dans l’immeuble pour ainsi le préciser sur votre compromis de vente. Les frais de notaire portant seulement sur la partie immobilière, vous économiserez également sur les frais de notaire.
Récapitulatif : négociation courte
1 Vendeur 150.000€ Prix de vente initial du bien
2 Acheteur 120.000€ Votre 1ère offre : agressive
3 Vendeur 140.000€ 1ère contre offre
4 Acheteur 134.000€ Votre 2ème offre (objectif règle des 70%)
Concernant les deux techniques ci-dessus, ne soyez pas trop gourmand ! Apprenez à lâcher un peu. Aussi, et surtout, lorsque le vendeur est froid et « borné », il faut apprendre à perdre. On ne peut pas gagner à tous les coups.
Remerciements à Yann pour m’avoir permis de poster cet article sur son blog !
Vous pouvez commenter cet article ou envoyer des messages à Emeric sur son blog Mission Investisseur Immeuble directement au dessous cet article ou le contacter sur son blog.
En complément, je me permets d’ajouter ces quelques points suite à l’article complet de Emeric. Je reprend donc la main pour quelques précisions ou détails supplémentaires.
4- En résumé quelle est la marge de négociation sur un
immeuble ?
Il n’y a pas vraiment de réponse à cette question. Personnellement, je ne fixe jamais de limite, je veux juste respecter le montant maximal d’achat que je me suis fixé.
Ce point est capital pour moi. J’y accorde une grande importance dans ma formation IMMO Meublé Pas à Pas. La négociation est une composante importante en immobilier et il convient de l’optimiser mais attention à bien rester “ancrer” dans sa stratégie.
Pour faire au mieux et ne jamais se tromper lors d’un achat immobilier, il convient d’avoir déterminé en amont le prix maximal d’achat. C’est le meilleur moyen pour ne jamais aller trop loin dans une proposition. De plus, cela vous procure des arguments en cas de justification.
a- Quels sont les risques de faire une offre d’achat trop basse ?
Faire une offre d’achat trop basse relève d’une stratégie. Généralement, on sait pourquoi on la fait ! (Le vendeur a besoin de cette somme, on veut une contre proposition loin du prix de départ, …)
Faire une offre d’achat trop basse sera par définition risqué. Le vendeur peut se braquer et refuser de faire une contre offre. Lorsque tel est le cas, il est délicat de revenir en arrière et de proposer une autre somme au vendeur.
Il faut bien déterminer dès le départ si cette stratégie agressive est adéquat dans la situation de vente donnée. Quoi qu’il en soit, une offre d’achat trop basse ne présente que le risque de braquer le vendeur et non celui de se mettre soi-même en danger face aux chiffres.
b- Quels sont les risques de faire une offre d’achat trop haute ?
Logiquement, si l’offre est haute, elle est quand même réfléchie et cela signifie que vous êtes proche de votre prix maximal d’achat.
Cela signifie en tout premier lieu que vous n’avez plus beaucoup de marge. Autrement dit, si le vendeur décide de faire une contre offre, il y a fort à parier que celle-ci soit au-dessus votre valeur maximale d’achat.
Si vous faites une offre assez haute, c’est généralement que la proposition de départ est très intéressante et vous êtes déjà “bien” dans les chiffres. Où, cela signifie que vous faites une offre assez haute mais ferme, sans accepter de contre proposition, c’est donc risqué.
Une nouvelle fois, cette offre d’achat haute sera efficace et vous diminuerez le risque si vous la faites pour une raison valable.
c- Quels sont les postures, réflexes et comportements à adopter pour mieux gérer la négociation immobilière et notamment les contre offres ?
Comme beaucoup de composantes en immobilier, il convient de gérer également la partie humaine et la partie relationnelle entre deux personnes : l’acheteur et le vendeur.
En plus d’être courtois et poli, il faut savoir montrer que l’on sait ce que l’on veut.
L’idée ne sera jamais de dévaloriser le bien du vendeur par exemple mais plutôt de montrer que malgré l’entretien du bien, il reste des aménagements à faire et que vous ne pouvez pas l’acheter plus cher que ce que vous proposez. C’est pour ceci que les offre et contre offre sont souvent à “justifier”. Tout au moins, soyez prêts à le faire et ayez du répondant à ce sujet.
Votre posture doit jongler entre sûreté, sérénité et semblant de lâcher prise. L’idée est de montrer que vous avez fait des efforts même si au final, vous attendez les efforts de la part du vendeur.
Je rappelle également que parfois, l’intermédiaire de l’agent immobilier est très utile pour n’avoir qu’à parler chiffres de manière indirecte. Il gèrera les offre et les contre propositions, ce qui peut être une véritable aubaine pour ne pas le gérer soi même.
Je vous remercie pour votre lecture et je remercie Emeric pour cet article inspirant.
Comment nous l’avons évoqué dans la page sur l’investissement immobilier locatif meublé, l’ameublement fait parti à part entière de ce style d’investissement.
Il est même primordiale en fonction des stratégies locatives que l’on va utiliser !
Bienvenue sur cette nouvelle vidéo !
Aujourd’hui, je vais répondre à une question de Christine essentiellement.
Alors, on va évoquer aujourd’hui des principes pour amoindrir les frais en ce qui concerne les meubles. Je vous dis à tout de suite pour ces petits conseils !
Alors avec les meubles, puisqu’on est sur un blog qui parle de meublé et que moi j’investis essentiellement dans le meublé – c’est-à-dire que je meuble les appartements que j’achète -, en fait l’idée c’est quand même d’amoindrir les frais liés à ces meubles, et non pas que ce soit la majorité de la dépense.
Tout de suite, je fais une petite parenthèse, il faudra différencier la location long terme et la location courte durée concernant les meubles.
Pourquoi ?
Parce qu’on ne va pas aménager complètement de la même manière la courte durée, surtout si on est dans les villes où il y a pas mal de concurrence, et où il faudra quand même faire quelque chose de très bien de manière à vraiment créer le coup de cœur sur les photos des annonces.
Donc moi je vais plutôt parler du meublé sur du long terme, c’est-à-dire équipé en respectant les règles du meublé. Alors, ça ne change rien à la qualité des matériaux, mais simplement on ne meuble pas tout à fait de la même manière.
Retaper des vieux meubles
Premièrement, il y a un point qui peut être utilisé, qui consiste à retaper des meubles. Je fais aussi une parenthèse, il ne s’agit pas non plus de prendre les meubles qu’on peut voir chez la grand-mère, de les installer à la place, et de meubler avec ces meubles-là sans rien faire, parce que ça n’est franchement pas très sexy, et que ça attire très peu de monde.
Ce n’est plus trop à la mode, sauf sous certaines conditions quand il faut vraiment quelque chose de rapide. Mais on va éviter ce cas-là. Donc si vous partez sur le fait de retaper des meubles, pourquoi pas, j’ai déjà vu des choses superbes. Mais par contre, on prend des vieux meubles et on remet au goût du jour.
Et remise au goût du jour, si vous ne le faites pas vous-même, il faut savoir que ça a quand même un certain coût. Moi j’ai un copain qui le fait, notamment, qui est menuisier, je trouve ça très chouette, mais ça va que c’est un copain parce que ça coûte très cher.
Donc si vous refaites vous-même et que ça vous permet de meubler un appartement entièrement, c’est une très belle économie et là en effet ça va devenir intéressant. Il existe des choses superbes aujourd’hui, et d’ailleurs ça permet aussi d’allier l’ancien avec le moderne et ça donne un petit goût sympa.
Créer un partenariat
Deuxième chose que j’ai créée aussi, c’est un partenariat avec un magasin. Alors moi je le fais avec le magasin But à Gien, pour ne pas le nommer.
Pourquoi j’ai choisi ce magasin ? Simplement j’avais mis en concurrence un, deux, voire trois magasins, et c’est le seul qui au final s’est avéré être très réactif, qui m’a proposé des choses intéressantes, et qui au final s’est intéressé à ce que je faisais.
Donc moi je travaille avec eux, et ils me proposent des choses qui me semblent intéressantes pour optimiser les frais d’ameublement.
J’ai 10% systématiquement sur mes commandes. Quand il y a une promotion qui est en cours ils m’appellent pour me dire « on pourrait mettre de côté pour ton prochain appartement », et j’aurai quand même la remise de 10% en plus.
Une réduction + 10% de remise, on arrive à une promotion qui au final devient intéressante sur un ensemble de meubles. Et un autre point avec eux aussi, j’ai négocié le fait qu’ils m’amènent les meubles dans les biens, donc ils me livrent les meubles, et j’ai fait en sorte aussi qu’ils les montent. Alors moi je suis vraiment nul – c’est le mot – pour tout ce qui est bricolage, et monter les meubles en fait partie.
Donc j’ai préféré optimiser ce côté-là avec eux. C’est-à-dire que je leur donne 100€, 120€ par appartement pour qu’ils me montent les meubles et au final j’ai tout équipé, j’ai mon appartement qui est prêt tout équipé. Ça va du lustre à l’ameublement cuisine en passant par l’ameublement plus classique (lit, armoire, etc…).
Un autre avantage que j’ai trouvé en faisant cette pratique, c’est qu’il y a un côté très humain qui se met en place. Optimiser les frais d’ameublement.
C’est-à-dire que le directeur du magasin a compris ce que je faisais, je lui explique dans quelle gamme je veux être en fonction des projets et des objectifs, et il répond sincèrement à ma demande.
Donc ça, ça a un côté humain que j’aime bien. Quand on se rend compte qu’il va monter des meubles – parce que parfois c’est lui qui le fait – on peut discuter, on boit un verre ensemble, … J’apprécie beaucoup ce côté-là.
Demander aux artisans et faire financer les meubles par la banque
Un autre point pour le côté pratique de l’ameublement, ça peut permettre de diminuer les factures mais il faut être très attentif : c’est de faire équiper et meubler directement par les artisans. Je vous donne un exemple : là pour une petite maison, j’ai eu un exemple d’un artisan qui a fait la plomberie, qui a monté la cuisine, et qui m’a clairement dit « moi je peux avoir le frigo et le four pour tant ».
Je l’ai laissé me proposer un devis, j’ai trouvé ça super intéressant. C’était assez éloigné du magasin dans lequel je vais habituellement, et ça a permis d’avoir un seul intermédiaire.
Donc j’ai trouvé ça plutôt pas mal, pas du tout exagéré au niveau des prix, c’est rentré dans ma facture. C’est aussi un moyen de fonctionner.
Alors, je ne le fais pas systématiquement, mais ça veut aussi dire que l’artisan en question est très habitué au matériel, puisqu’il a l’habitude de travailler avec, et ça, c’est un point qui peut aussi être très satisfaisant. Donc c’était une première, j’ai testé et pour l’instant je n’en suis pas déçu.
Peut être que ça m’arrivera encore. Par contre il faut faire très attention à ce que l’artisan ne propose pas quelque chose de haut de gamme qui soit un certain montant au dessus du prix habituel.
Parce que sinon ça ne devient plus du tout rentable pour vous. Ça c’est un point sur lequel il faut être un petit peu attentif.
Autre point intéressant que je voulais aborder : il faut essayer de se faire financer les meubles au maximum. L’idée, c’est de ne pas sortir l’argent de votre poche évidemment, mais de se faire financer les meubles par la banque. Il y a plusieurs solutions pour ça.
Faire financer les meubles par la banque
Déjà, la première c’est de demander au banquier, pour voir ce qu’il en dit. Soit il va vous dire « on peut prendre dans le financement », soit il va vous donner une stratégie pour le faire.
Si je reprends l’exemple de tout à l’heure (un artisan qui amène ses propres meubles), ça pourra tout à fait être intégré dans la facture, ça ne posera pas de souci. Par contre si vous prenez les meubles à part, il faudra trouver une stratégie pour se les faire financer.
Alors, vous pouvez tout à fait faire gonfler une facture par un artisan, sur laquelle il reviendra en arrière, en vous faisant par la suite une autre facture pour vos réels travaux, et ça vous permettra d’avoir une somme plus globale pour intégrer vos meubles.
Par contre évidemment la facture qui sera un peu gonflée au départ ne sert que pour faire financer les meubles. En aucun cas elle n’est donnée pour les impôts parce que là après c’est de la truande, ce n’est plus du tout pareil.
Donc ça, ça peut être une solution, en tout cas il faut savoir que ce n’est pas parce qu’on arrive sur un ameublement qu’on est obligé de sortir 3000€, 4000€, 5000€ de sa poche pour financer les meubles. Vous pouvez trouver des stratégies pour vous les faire financer.
Et la première, moi je vous le dis, demandez déjà au banquier s’il n’est pas en mesure de vous les financer, ça peut déjà être une solution qui va être beaucoup plus simple que tout le reste.
C’est terminé pour cette vidéo ! Si vous avez des stratégies qui sont un peu différentes pour l’ameublement, n’hésitez pas ! Je sais qu’il en existe une ou deux que je n’ai volontairement pas abordées ici.
Je les trouve à la limite de la légalité, mais n’hésitez pas à nous exposer vos manières de faire. Et une nouvelle fois, n’hésitez pas à vous abonner à la chaîne YouTube ou alors à télécharger mon livre qui se trouve dessous, sur le petit lien : « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ».
Je vous dis à très bientôt pour une prochaine vidéo !
C’est Yann du blog Meublé Pas à Pas !
Les frais de notaire sont des frais que l’on peut optimiser en partie en respectant certaines stratégies faciles à mettre en place. Il faut juste anticiper dès le départ pour éviter 2 petites erreurs.
C’est une nouvelle stratégie immobilière qui a son importance !
Bienvenue sur cette nouvelle vidéo !
Aujourd’hui je vais essayer de répondre à une question d’Emeric, sur un sujet que je n’avais pas encore abordé il me semble : il s’agit des frais de notaire immobilier. Nous allons voir que concernant les frais de notaire, il y a une partie sur laquelle on ne peut pas négocier, mais vous allez voir aussi que ces frais sont néanmoins tout à fait optimisables. Et si on optimise ces frais, ça veut dire que quelque part, même si on ne négocie pas, on risque de gagner de l’argent. Ça se passe tout de suite après le petit jingle !
Alors, première des choses que j’ai envie de dire, c’est que dans l’immobilier – alors moi j’ai un notaire « personnel », c’est-à-dire que je travaille toujours avec le même notaire et que je le fais intervenir sur toutes mes transactions – et ça, peut-être que certains parmi vous ne le savent pas, mais même si le vendeur en face souhaite faire appel à son notaire, moi ce que je fais, c’est que je fais aussi intervenir le mien et ça ne coûte pas plus cher.
Les notaires se partagent certains frais, et vous, vous avez en contrepartie un notaire qui est habitué à votre patrimoine, qui vous connait, et qui vous propose une surveillance de ce que vous êtes en train d’acheter. Petite réflexion aussi, sachez quand même qu’en règle générale ce sont les clercs de notaire qui font les dossiers, qui font les choses, et le notaire a plus un rôle de vérification. Donc moi je vous conseille toujours d’être « bien ami » avec le ou la clerc de notaire.
Pour répondre à la question, il fait savoir quand même qu’il y a trois types de frais chez le notaire.
Premier type de frais
Premier type de frais, ce sont les frais non négociables. Après, on a les frais négociables, et on a aussi les frais qu’on nous impose quelque part. Alors je vais revenir sur les points.
Le premier point, ce sont les frais négociables. Il faut savoir que ce sont ceux qui n’apparaissent pas dans le barème obligatoire en France. Alors ce que je veux dire par là, c’est en fait tout simplement quand le notaire intervient alors qu’il n’est pas obligé. Je vous donne un exemple : ça peut être sur la création de statuts pour une société ou des choses comme ça. Là, ça n’est pas imposé par un barème national, c’est-à-dire que c’est le notaire qui créé ses propres frais, donc ça c’est tout à fait négociable.
Si vous êtes habitués à travailler avec lui, il peut même vous monter les statuts d’une entreprise par exemple gratuitement. Ça, c’est tout à fait envisageable. Alors bon, il faudra avoir fait quelques affaires avec lui auparavant quand même, je vous le dis tout de suite, mais c’est envisageable. Donc pourquoi pas ? Maintenant, ce que je voulais vous dire aussi par rapport à ça, c’est que ce n’est pas par rapport à un achat spécifiquement. Ça, c’est vraiment un petit peu particulier.
Deuxième type de frais
Alors passons au deuxième type de frais : les frais non négociables. Ceux là apparaissent bien dans un barème national. Donc on est sur 5% pour l’administration fiscale et 1% pour les émoluments du notaire. Donc ça fait un total de 6% qui sont non négociables. C’est un barème, c’est fixé, c’est en place. Par contre, ce qu’il faut savoir, c’est qu’ils dépendent de l’achat du bien. En clair, plus vous allez payer un bien cher, plus vous allez avoir de frais sur cet achat. C’est tout à fait logique puisqu’on est en pourcentages. Donc un pourcentage de 100000€ sera toujours plus faible qu’un pourcentage de 130000€.
Alors comment on peut optimiser ces frais ? Et bien simplement en diminuant l’achat. Et ce qu’il faut savoir, c’est que dans l’achat on peut avoir plusieurs choses. Déjà, si vous diminuez l’achat par la négociation, forcément vous allez diminuer les frais de notaire. Mais il n’y a pas que ça. Il y a aussi deux autres points : vous pouvez tout à fait faire en sorte de faire sortir les frais d’agence de la totalité des frais pour ne pas payer de frais de notaire dessus.
Je vais vous donner mon exemple, moi je travaille avec des mandats de recherche : je fais un mandat de recherche avec le plus souvent Marie de Bonny-sur-Loire, donc je fais un mandat de recherche avec elle pour qu’elle me recherche par exemple un immeuble avec trois biens et avec des travaux. Et le fait qu’elle m’ait fait ce mandat – c’est tout simple, c’est un document que j’ai signé – donc déjà ça lui impose de trouver ce type de bien, on a remis les choses à plat, déjà c’est une première chose. Et la deuxième des choses, c’est que du coup vous avez des frais qui sont extraits de la vente. Donc ils seront payés à part. Vous, ça vous fait des frais pour les impôts, c’est très bien, et en plus ça ne participe pas au montant global de l’achat, et ça n’augmente pas vos frais de notaire.
Déduire les meubles de l’achat
La deuxième des choses, c’est que vous pouvez déduire des meubles d’un achat. Alors qu’est-ce que ça veut dire ? Je vais vous donner un exemple : vous avez acheté un immeuble dans lequel il y a trois appartements, qui vaut 120000€ admettons, mais vous avez des meubles à l’intérieur qui appartiennent aux appartements, qui ont une certaine valeur. Vous avez alors le droit en faisant une liste d’estimer la valeur de ces biens et de les déduire du prix d’achat : vous, vous paierez le même prix, mais par contre ils seront enlevés des frais pour les notaires. Alors attention, en règle générale l’administration n’est pas trop regardante, mais il faut éviter de dépasser les 5 à 7% du montant total.
Par exemple, si vous avez un bien à 100000€, ce n’est peut-être pas la peine de dire qu’il y a 15000€ de meubles. Par contre, de dire que vous avez 5000€ de meubles et que vous souhaitez les déduire, ça c’est très intéressant, ça vous fera quand même un montant total de 95000€ au lieu de 100000€, c’est toujours à prendre.
Exemple concret
Je vais vous prendre un exemple concret où on a enlevé les deux choses : vous allez voir ça a une petite incidence sur les frais de notaire. Alors, prenons un exemple, je veux montrer comme quoi ça peut être intéressant. Vous achetez un bien à 100000€ avec 6000€ de frais d’agence, et vous faites une estimation de 4000€ de meubles. Ça veut dire qu’au lieu de payer des frais de notaire sur 100000€, vous allez pouvoir déduire les 6000€ de frais d’agence, et vous allez pouvoir déduire les 4000€ de l’estimation du montant des meubles. Donc en fait vous allez payer les frais de notaire sur 90000€.
Regardons ce que ça donne en termes de résultat. Donc, si vous payez les frais de notaire sur 90000€, vous allez payer environ 7380€ de frais de notaire immobilier. Si vous les payez sur 100000€, vous payez 8200€. Donc au final vous faites une économie de 820€, tout ça pour un papier qui a été effectué en anticipant, et parce que vous avez signé un mandat de recherche avec l’agence, donc à peu près 15 minutes de travail. Donc pour environ 15 minutes de travail, vous allez gagner 820€ dans votre emprunt. Donc ça, j’estime quand même que c’est un rapport très efficace. Il faut le faire, il faut l’anticiper, parfois certains investisseurs « novices » l’oublient, mais les frais d’agence, il faut penser à les déduire.
Voilà, pour répondre à une partie de la question, ce sont deux moyens de diminuer les frais de notaire non négociables mais optimisables. C’est un point important.
Alors, résumons un petit peu. Pour les frais non négociables mais optimisables, vous l’avez compris, il n’est possible de diminuer ces frais qu’en sortant les frais d’agence de la totalité et en faisant estimer les meubles de manière à ce que ça ne soit pas pris en compte non plus. Donc, quand vous aurez un achat à 100000€, si vous déduisez ces deux choses, vous pouvez très bien payer des frais de notaire uniquement sur 90000€, et on l’a vu ça représente une économie aux alentours de 1000€ sur votre emprunt. Donc ce n’est pas négligeable. C’était donc une très bonne question, et oui on peut optimiser les frais de notaire. Frais de notaire immobilier.
J’espère que cette vidéo vous a plu ! Je vous invite à vous abonner à ma chaîne YouTube en cliquant sur la petite cloche, ou alors à télécharger mon livre « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ». Je vous dis à très bientôt pour une prochaine vidéo !
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Je suis Yann Marjault, j’ai 39 ans et je vous souhaite la bienvenue sur mon blog spécialisé dans la location meublée rentable et sécurisée.
Je suis enseignant, investisseur, chef d’entreprise et conférencier et je peux vous assurer que les investissements locatifs meublés ont progressivement changé ma vie.
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