Checklist visite maison : 3 mots pour une visite réussie !

Bonjour c’est Yann du blog Immobilier Meublé Pas à Pas! Comme évoqué dans la page : l’investissement immobilier pour les nuls,  Aujourd’hui on va évoquer une question qui m’a été posée il y a quelques jours, et elle était déjà revenue sous une autre forme, donc je vais essayer d’y répondre en donnant une petite checklist des choses à faire quand on fait une première visite. Donc, vous avez compris, la question était : lors d’une première visite, qu’est-ce qu’on demande, et qu’est-ce qu’on vérifie ?

J’essaie d’évoquer un maximum de points, ça se passe tout de suite après.

 

La CHECKLIST des points à vérifier lors d’une visite

Pour revenir à la question : effectivement, quand on fait une première visite, et qu’on arrive sur place, si on n’a pas quelques éléments on peut vite se retrouver démuni. Alors on a tous des idées en tête sur ce qu’il faut regarder : les compteurs électriques, les murs, comment ça sent, …

On va essayer de déterminer plusieurs choses autour du bien et dans le bien. Je vais évoquer aussi des situations où on peut acheter l’immeuble complet ou bien simplement un appartement : je vous donne quelque chose d’assez général.

Je ne peux absolument pas tout détailler parce que ce serait peut-être trop important, mais ça n’empêche que tous ces principes-là peuvent s’appliquer pour un immeuble ou un appartement. Il faudra peut-être juste y faire attention d’une manière différente.

Par exemple si vous achetez un appartement vous aurez peut-être des frais de copropriété que vous n’aurez pas si vous achetez tout l’immeuble : voilà ce sont des petites choses qu’il faudra penser à demander si vous achetez un appartement, alors que si vous achetez l’immeuble ce n’est pas une question qui va être très importante.

1)- L’entourage, le voisinage

Alors, quand on arrive près de l’immeuble, la première chose qu’il faut regarder (ça parait évident et ça l’est un peu), c’est de regarder un peu l’entourage, le voisinage. Est-ce qu’il y a des places de stationnement ? Si non est-ce qu’on est proche d’une route qui circule beaucoup ?

Dans quel quartier on est ? (Mais ça normalement vous l’aurez regardé avant). Donc le premier aspect à regarder c’est le voisinage, et on est tout à fait en droit d’aller demander aux voisins ou aux commerces d’à-côté comment ça se passe dans cette rue, est-ce que c’est difficile de se garer, etc… Vous allez peut-être apprendre des petites choses qui vous seront utiles par la suite.

2)- l’extérieur de l’immeuble

Par rapport à l’immeuble, que ce soit si vous achetez l’immeuble ou si vous achetez un appartement dans cet immeuble, les choses que vous pouvez regarder quand même c’est évidemment d’entrée de jeu : les facades (est-ce qu’il y a des fissures qui pourraient être signe parfois d’humidité), et la toiture (est-ce qu’elle est vraiment en mauvais état, est-ce qu’il faut la prévoir dans le budget).

Alors, si vous êtes en train d’acheter l’immeuble il faut prévoir ces travaux dès que vous allez acheter puisque c’est ce que vous allez demander dans l’emprunt. Par contre si vous achetez un appartement dans l’immeuble c’est intéressant de regarder, puisque vous allez poser la question pour savoir si ces travaux sont prévus prochainement.

Parce que s’ils sont prévus pour dans quelques mois ou dans l’année qui suit votre achat, ça veut dire que les frais de syndic vont augmenter et que ça va être pour vous. Donc ça, ce sont des petits points qu’il faut absolument demander. Si l’agence n’est pas au courant, n’hésitez pas à voir le nom du syndic qui gère et de les appeler.

Pour insister sur ce point, j’ai parlé de fissures sur la facade : si vraiment vous voyez des choses trop importantes sur l’immeuble n’hésitez pas à faire intervenir un expert lors d’une visite prochaine. Parce que là où une fissure peut ne pas être importante, on peut la masquer avec une nouvelle facade, mais il peut aussi y avoir des problèmes d’infiltration qui sont complètement différents et que ni vous ni moi sans un expert ne pouvons détecter.

3)- Les parties communes de l’immeuble

L’étape qui suit, c’est quand vous allez entrer dans l’immeuble. Ce sont les parties communes. Donc dans les parties communes, une nouvelle fois que vous achetiez l’immeuble ou que vous achetiez un appartement dans l’immeuble, vous allez pouvoir détecter des petites choses, soit parce que vous avez peur que le syndic vous demande des choses prochainement, soit parce que vous allez l’estimer dans les travaux si vous achetez l’immeuble.

Alors, je parle des portes, des interphones, des boîtes aux lettres, de l’état des murs : est-ce que l’intérieur est à refaire ? Vraiment, essayez d’estimer ou de voir tous les travaux à prévoir puisqu’on peut vite faire augmenter la facture.

4)- Tous les frais annexe

Un autre point aussi qui concerne le bien, c’est évident et c’est peut-être quelque chose que l’on demande tout de suite, mais demandez bien les frais annexes. Tout ce qui va être syndic de copropriété, taxe foncière, les charges pour nettoyer l’immeuble, … un peu tout ce qui se fait dans le moment. Essayez vraiment d’avoir toutes les informations pour ne rien négliger.

C’est rassurant psychologiquement, même si parfois il y a des petites choses qui sont moins importantes, au moins on sait qu’on a tout pris en considération, et après ça permet de déterminer une checklist un peu plus précise.

En tout cas c’est une pratique que je fais : je pars de l’extérieur et je me renseigne, je rentre dedans et je regarde les communs et après je vais de plus en plus vers ce qui concerne l’immeuble à proprement parler.

Même si moi j’ai plutôt tendance à acheter les immeubles complètement, j’ai un peu les mêmes démarches puisque je veux éviter les mauvaises surprises pour tous les locataires. checklist visite maison

5)- Les superficies

Dans le bien en lui-même, une nouvelle fois que ce soit l’immeuble ou l’appartement, il y a des indices que vous pouvez repérer. On en a parlé dans une vidéo précédente : regardez bien si les superficies qu’on vous a annoncées respectent la loi Carrez, puisque ça peut être vraiment un moyen pour négocier.

6)- L’humidité

Repérez si vous voyez des traces d’humidité : ça peut être au niveau des odeurs ou des moisissures. Il y en a pour lesquels c’est flagrand : si on rentre dans un bien qui n’a pas été ouvert depuis deux ans, on peut avoir quelque chose qui n’a simplement pas été aéré, ou une VMC qui ne fonctionne plus.

En revanche, si on est sur quelque chose qui a été revendu plusieurs fois, qu’on voit des traces d’humidité, on ne sait pas d’où ça vient, ou même que l’agent vous annonce carrément que ça a toujours été comme ça mais qu’on ne sait pas trop d’où ça vient, on essaie d’y faire attention.

On essaie même de s’en aller. Parce que l’humidité ça peut-être quelque chose qui se guérit très facilement de par l’attente, de par peut-être une nouvelle isolation, de par une VMC qui ne fonctionnait pas, …

Mais par contre quand c’est quelque chose de récurrent, qui est dû à un point qu’on ne connait pas, soit vous faites intervenir un expert qui vous dira : « c’est normal, ce pan du toit n’est pas du tout aux normes, ou alors la pente du toit n’est pas assez inclinée et l’eau peut s’inflitrer à cause du vent, … », peu importe mais vous devez avoir l’avis d’un expert. La moindre trace d’humidité, faites venir un expert.

7)- Les termites, les champignons

Alors, il n’y a pas que pour l’humidité : ça peut être pour les termites, ça peut être pour certains types de champignons, mais pour ces choses là en tout cas posez les questions.

Renseignez-vous sur ces deux ou trois choses : notamment il y a un champignon qui a tendance à apparaître dans certaines régions de France, les termites, l’humidité. Ce sont trois questions que vous devez quand même évoquer, et on va vous dire tout de suite qu’il n’y a jamais eu de problèmes de ce style là, ou alors que c’est arrivé à une époque. Ça doit vous mettre la puce à l’oreille.

8)- Bien estimer les travaux : être vite au clair avec sa stratégie locative

Ensuite, quand vous allez faire un tour dans les appartements, évidemment vous allez vite voir par rapport à votre stratégie locative ce que vous souhaitez faire.

Donc considérez très vite. Ne soyez pas avares dans les travaux. Il vaut mieux se dire, comme je vois que certains artisans aiment bien faire : « on rase tout et on redécoupe l’appartement et on le refait bien ». checklist visite maison

Et parfois on y est très gagnant, c’est beaucoup plus facile que de retaper par-dessus des petites choses. Alors, sans aller dans ces extrémités là, repérez vite : est-ce que vous voulez mettre une cuisine aménagée, est-ce que vous voulez mettre une belle salle de bains ?

Vous savez que si vous faites ça vous allez passer avant les autres pour bien louer vos logements : moi c’est ce que j’essaie de faire.

Et en tout cas, soyez honnêtes avec vous-même, c’est-à-dire que si vous faites ça, estimez correctement les travaux avec un professionnel qui va venir avec vous par exemple, mais faites-le au maximum.

Il vaut mieux avoir une bonne surprise après que de se dire « ça on va peut-être le laisser et on verra après ». Faites au maximum, faites faire des devis de manière à ce que tout soit pris en compte, et vous verrez après par la suite si on peut diminuer, si on met un autre produit, un autre matériel, … Mais en tout cas, essayez vraiment de tout prévoir.

Alors les petits détails aussi quand on veut refaire comme ça : regardez l’état des ballons d’eau chaude. Je sais que ce n’est pas évident, mais on peut regarder les ballons.

Et un ballon d’eau chaude ça peut vite être 300€, 400€, 500€. Donc si vous ne l’avez pas bugétisé et qu’on a trois ou quatre appartements, on peut vite avoir entre 1500€ et 2000€ de ballons à changer. Donc essayez de regarder vraiment s’ils sont en bon état : une nouvelle fois, demandez un avis auprès d’un expert. Et en tout cas, pensez à les budgétiser aussi.

9)- L’isolation

Deux autres points qui sont très importants, d’ailleurs c’est peut-être une des premières choses que je regarde : est-ce qu’on est sur des doubles vitrages au niveau de l’isolation ? Maintenant c’est très difficile et ça parait très logique : on ne peut plus louer sans doubles vitrages et sans bons convecteurs électriques.

J’y reviendrai après, mais ça va de pair à mon avis : quand vous refaites, si on est sur de l’électrique bien sûr, pensez à faire installer des bons convecteurs.

Ça rassure beaucoup les locataires, ils vont consommer moins, et vous, vous avez fait un investissement qui vaudra le coup.

Et pareil, maintenant les doubles vitrages sont quasiment une obligation, sauf peut-être dans certains endroits où on a un cachet historique et qu’on a quelque chose qui est en place, et qu’on sait qu’on ne consomme pas trop parce qu’on a des appartements en-dessous qui chauffent beaucoup, …

Il y a toujours des exceptions, mais très honnêtement, il vaut mieux partir sur une base saine en termes d’isolation et de convecteurs. checklist visite maison

10)- L’électricité et la plomberie

En parlant d’electricité justement, un autre point à vérifier au niveau électrique et plomberie : vous devez voir tout de suite avec le profesionnel qui est avec vous ou avec le courtier en travaux : est-ce que l’électricité est entièrement à refaire ? Est-ce qu’il faut ajouter des compteurs individuels ?

Est-ce que la plomberie est à refaire ? Alors, sachez que sur un appartement, une électricité complète à refaire, on peut vite être à 5000€.

Et une plomberie complète à refaire parce qu’on désinstalle, on réinstalle ou parce que la plomberie est trop ancienne, on peut vite être aussi à 3000€, 4000€ ou 5000€. Donc ça, c’est très important : est-ce qu’on est sur des choses électriques un petit peu à modifier et à améliorer, auquel cas on est sur des modifications aux alentours de 500€, 600€, 700€ puisqu’on fait juste de l’esthétique.

Mais par contre si on est sur des changements électriques parce qu’on n’est plus du tout aux normes, là attention on parle de plusieurs milliers d’euros.

Un autre point aussi qui doit être vérifié quand vous faites la visite : regardez si le système de ventilation fonctionne. Il y a un petit test très simple qui fonctionne : vous prenez une feuille d’essuie-tout que vous mettez juste sous les VMC et la feuille doit être collée parce que l’aspiration est suffisante.

Si la feuille a du mal à tenir, on est clairement sur des VMC qui sont un peu en difficulté, et ce n’est pas bon puisqu’il va falloir les changer.

En tout cas il faudra les changer, donc il faudra que vous l’estimiez dans vos calculs. Une VMC, on peut vite être aux alentours de 500€ aussi avec l’installation, voire plus pour des grandes VMC.

Mais en tout cas, c’est très important parce que c’est aussi ce qui va déterminer le fait que votre logement reste sain et bien ventilé. Donc ça doit être pris en considération.

11)- Présence de compteurs individuels

Autre point qui doit être vérifié aussi, c’est d’ordre général : vérifiez bien que chaque appartement dans un immeuble a ses compteurs individuels. Pour les compteurs électriques, et les compteurs d’eau. C’est quelque chose de beaucoup plus simple à gérer quand vous êtes notamment sur le long terme.

Quand vous êtes sur le long terme, chaque locataire va donc déclarer qu’il est présent dans ce logement, et il va ouvrir son compteur électrique et son compteur d’eau.

C’est-à-dire que les frais évidemment vont être pour lui. Si on est sur quelque chose qui est partagé, qu’il faut diviser, on est déjà tout de suite sur des éléments de discussion, sur un travail supplémentaire à effectuer. Donc, dans la mesure du possible, on essaie d’avoir des compteurs individuels pour chaque appartement.

12)- Le courtier en travaux

Moi je vais souvent en visite avec mon courtier en travaux, qui va me donner une estimation des travaux : il commence à me connaitre, il sait ce que je veux. Bon, ça peut lui arriver de se tromper, effectivement il va budgétiser et faire des devis, il peut se tromper de quelques milliers d’euros parfois, mais il s’engage à ne pas dépasser 5% il me semble. Mais ça peut être important quand même. checklist visite maison

En cas de doute, s’il y a des petites choses que vous ne maîtrisez pas, si vous voyez des fissures, des choses pour lesquelles vous n’êtes pas sûrs : venez avec un expert dans le domaine. Le courtier, s’il n’est pas sûr de quelque chose, c’est exactement ce qu’il fait aussi.

Vous voyez, il n’y a pas très longtemps, quelqu’un nous avait dit par rapport à un taux d’humidité dans une petite maison que c’était normal parce que le toit ne dépassait pas du mur et que du coup l’eau qui s’écoulait finissait par s’infiltrer. C’est tout à fait possible, pourquoi pas.

Mais quand on a fait venir un expert, il nous a dit : « ce n’est pas la peine qu’on fasse déborder la toiture – évidemment ce sera intéressant parce que ça évitera que ça coule – mais le problème était plutôt dans l’inclinaison de la toiture qui n’était pas assez importante pour le type de tuiles, et c’est ce qui faisait que l’eau avec le vent ne s’écoulait pas assez vite et finissait par s’infiltrer dessous ».

Et on avait ce problème d’infiltration d’eau. Donc là, clairement c’est beaucoup plus difficile de lutter, mais on aurait pu engager 2000€ à 3000€ de frais pour décaler un peu la toiture, et au final ça n’aurait pas résolu le problème.

Donc, tout ça pour vous dire qu’il n’y aura jamais une meilleure expertise que des professionnels, et que des professionnels qualifiés. Donc je vous invite vraiment à faire des visites et des contre-visites quand vous n’êtes pas sûrs.

13)- Des exemples

Je fais un rappel aussi : moi les derniers appartements qui ont été faits, je vais vous donner l’exemple sur un T2. Un T2 qu’on a refait de A à Z avec une plomberie bien refaite et rénovée, l’électricité n’a pas été refaite entièrement, par contre le sol a été refait, les murs ont été refaits, une cuisine équipée a été posée, la salle de bains a été refaite entièrement et on a installé l’équipement meubles.

Donc ce logement m’est revenu entre 690€ et 710€ du m². Donc, pour l’avoir refait, aménagé et meublé, il fallait compter aux alentours de 700€ du m². C’est une somme, c’est important, mais j’ai un appartement qui est nickel. Donc ça a été fait sur plusieurs appartements, mais je prends l’exemple de celui-ci.

Voilà, donc je vous ai donné quelques éléments. Ce n’est pas évident, mais je vous assure que quand vous avez fait une première visite, deux visites, et que vous avez fait appel à des professionnels comme un courtier en travaux, on commence à prendre le pli, on commence à voir, à repérer, et ça finit par venir.

Moi je vous invite à télécharger ma brochure dont le lien se situe juste au-dessous de la vidéo : « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ».

Et j’essaierai prochainement, ça m’a été demandé aussi il n’y a pas très longtemps, de faire une vidéo plus détaillée sur les travaux, parce que je vois que ça intrigue beaucoup de monde, ce que je peux tout à fait comprendre.

Maintenant, il faut bien se dire quelque chose aussi à ce sujet-là : il y a des artisans qui fonctionnent différemment, il convient de tester et de voir avec qui on doit travailler de plus en plus. C’est un peu normal, on a tous des manières différentes de faire, par contre vous devez toujours être là pour suivre et donner un avis, voir comment ça se passe. Que ce soit en termes de temps ou en termes de qualité.

Et ne négligez surtout pas, quand vous faites vos visites, si vous n’êtes pas sûrs : demandez à quelqu’un de compétent pour qu’il vous donne son avis.

Pour aller plus loin et en savoir plus :

8 principes immobiliers
5 principes pour éviter de se faire peur en immobilier
3 règles en immobilier pour trouver la bonne affaire
Ou investir en immobilier ?
Comment bien acheter son premier appartement ?
7 erreurs en immobilier locatif
Astuces et conseils immobiliers
Quelles sont les démarches pour vendre son appartement ?
L’achat d’un appartement, quelles démarches

Yann Marjault

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