Comment vivre de l’immobilier locatif ?

vivre de l'immobilier locatifComment vivre de l’immobilier locatif revient à se demander  comment devenir rentier immobilier.

Certains se posent la question de se constituer un patrimoine immobilier, d’autres se demandent clairement comment changer de vie et comment vivre de l’immobilier locatif sans trop de problème.

Chacun ira de sa définition, chacun aura son avis sur ce sujet.

Je vous exposerai le mien qui s’appuiera sur mon expérience mais aussi et surtout sur l’analyse de plusieurs cas qui vivent de leurs investissements locatifs rentables.

1- Définition de « vivre de l’immobilier locatif » et nuances

Vivre de l’immobilier locatif correspond au fait de vivre grâce aux loyers des locataires. Jusque là, tout paraît extrêmement logique mais si vous remarquez la phrase, je n’ai pas dit « vivre des loyers des locataires ».

Pourquoi cette nuance ?

Je lis souvent des commentaires sur les réseaux sociaux ou autres secteurs qui « crient au scandale » quand une personne vend quelque chose ou bien fait une autre activité en parallèle de l’immobilier. Le genre de discours qui résonnent ressemblent souvent à :

« S’il vivait vraiment de ses loyers, il n’aurait pas besoin de faire pub pour ça… » « S’il vivait vraiment de ses investissements locatifs, pourquoi vend-il ses formations ? » « Pourquoi a-t-il besoin de faire des activités en bourse s’il est rentier comme il le dit ? »

Ces personnes n’ont certainement pas saisi une chose, on peut vivre grâce aux loyers et non forcément vivre des loyers. C’est une philosophie importante qui consiste à faire travailler l’argent (en l’occurrence l’argent des loyers) pour en gagner davantage.

Que se passe t-il vraiment si la totalité des loyers vous sert à vivre chaque mois ? Vous êtes embêtés au moindre souci financier imprévu ?

On y reviendra tout à l’heure mais je voulais juste remettre certains éléments à leurs places : la majorité des rentiers ne s’arrêtent pas à vivre de leurs loyers. Ils continuent de travailler ou de faire travailler l’argent pour optimiser intelligemment.

2- Se fixer des objectifs clairs de revenus net

devenir rentier immobilierUne des premières choses quand on inspire à vivre de l’immobilier locatif est de définir très clairement le montant que vous souhaitez obtenir chaque mois.

Si vous définissez que vous souhaitez vivre avec 2 500 euros net par mois, il faudra obtenir des cash flow supérieurs à ce montant : on y reviendra plus en détail tout à l’heure.

Le fait de se fixer cet objectif financier vous permettra de vraiment savoir jusqu’ou vous souhaitez aller dans vos acquisitions d’appartements, de maisons et d’immeubles de rapport.

Une fois que vous aurez déterminé le montant du cash flow nécessaire pour obtenir cette valeur mensuelle nette, alors « vous n’aurez plus qu’à » être déterminé et tout faire pour investir dans l’immobilier de manière efficace.

Attention, dans « investir de manière efficace », je veux dire en étant formé et en sachant comment vous y prendre.

Le but est toujours d’agir en toute sérénité et en toute rentabilité. Vous pouvez lire à ce sujet l’article dont le lien est en bas de page (achats de biens immobiliers étape par étape).

3- L’importance du cash-flow

Je fais ce paragraphe même si les notions vont vous sembler certainement évidentes.

Pour vivre de l’immobilier locatif, il est impératif de dégager du cash flow. Cette condition est obligatoire !

Si vous ne possédez que des biens immobiliers qui vous demandent un effort d’épargne, vous ne pourrez jamais devenir rentier immobilier. C’est mathématiquement impossible !

Une nouvelle fois, vous pouvez lire l’article cash flow ou localisation idéale qui traite en partie du sujet. Le lien est en bas de page.

Votre cash flow net (loyers – TOUS les frais) doit être positif !

4- Investir en immobilier de plus en plus intelligemment

Pour vivre de l’immobilier locatif, il va falloir apprendre à apprendre de ses erreurs. En effet, comme dans tout apprentissage, il est nécessaire en immobilier de ne pas commettre les mêmes erreurs plusieurs fois.

Les premières erreurs coûtent parfois assez chères et l’idée n’est pas de dépenser une trésorerie mais bien de s’en constituer une de plus en plus importante.

On veut gagner de l’argent chaque mois pour vivre de l’immobilier et de ses investissements.

Investir de plus en plus intelligemment consiste donc à progresser dans les composantes de l’immobilier (travaux, négociation, gestion travaux, réaliser de bonnes affaires, optimiser les stratégies…) pour réaliser de meilleures affaires dès le départ.

Et cela consiste aussi à développer les stratégies locatives pour gagner en rentabilité, en sérénité et en automatisation.

Ne vous inquiétez-pas, cela vient avec l’expérience si on décide vraiment d’apprendre de ses erreurs et de celles des autres.

5- Comment gérer le cash flow pour devenir rentier immobilier en toute sérénité ?

Essayons maintenant d’entrer un peu plus en détail dans les chiffres. Ce n’est pas une science exacte ici, certains investisseurs ou rentiers apporteraient des nuances à ce que je vais dire.

5-1 Un exemple de gestion de cash flow

Je ne vous propose qu’une vision sereine et une possibilité parmi d’autres de gestion du cash flow. C’est une manière de vivre de l’immobilier locatif.

Prenons l’exemple de Julia qui souhaite vivre grâce à ses loyers. Elle aimerait vivre tranquillement en ayant 2 500 euros net par mois.

Même si elle s’est formée et qu’elle ne possède que des biens immobiliers très bien rénovés et qu’elle est sereine, elle veut absolument garder 30% des loyers sur un compte “sécurité”. C’est un compte qui lui sert en cas d’imprévu  (c’est très intelligent d’autant qu’elle compte louer tous ses biens en meublé).

De plus, elle compte aussi « placer » 10% de ses revenus locatifs en utilisant les intérêts composés. Elle sait ainsi qu’elle peut envisager d’avoir des placements avoisinant les 7 à 11% sur cette somme.

Avec ses objectifs très clairs et biens définis, on peut en déduire qu’elle devra obtenir environ 4166 euros de cash flow :

2 500 € net pour vivre
1249 € (30% du cash flow total net) qu’elle placera sur le compte sécurité
416.5 € (10% du cash flow total net) qu’elle placera par exemple en utilisant les intérêts composés

Si on part de la somme nette que l’on souhaite (2 500€), on peut utiliser la formule suivante :

soit X la valeur totale du cash flow net, alors :

X = 2 500 + (30/100)X + (10/100)X

X = 2 500 + (40/100)X

2 500 = (100/100)X – (40/100)X

2500 = (60/100)X

X = 4166,66

En voulant vivre avec 2 500 € net de cash flow (et en plaçant 10% sur les intérêts composés et 30% en sécurité), Julia devra donc dégager 4 166 € de cash flow net par mois.

5-2 Un autre exemple pour vivre de l’immobilier locatif

L’exemple cité au dessus représente à lui tout seul une philosophie de la gestion du cash flow. Vous avez vu que pour vivre sereinement avec  2 500 € net, il fallait dans ce cas, générer plus de 4 000 de cash flow mensuel.

Cela dit, ce n’est pas insurmontable quand on y réfléchit car cela peut représenter 4 immeubles à 1 000 euros de cash flow net chacun par exemple.

Prenons un autre exemple de gestion de cash flow avec les investissements locatifs :

Nicolas gère 6 appartements dans une ville dynamique, il utilise deux stratégies locatives différentes que sont la colocation et la location courte durée. Les 6 appartements, très bien gérés et optimisés dans leur valeur locative, lui rapporte chaque mois 5 200 euros net net.

Nicolas ne supporte pas l’argent qui dort et souhaite anticiper le remboursement de ces appartements. Sa stratégie est donc de faire travailler un maximum l’argent issu de ses appartements pour rembourser au plus vite ses emprunts.

Il sait qu’une fois ses emprunts bancaires remboursés, il percevra des sommes nettes aux alentours de 10 000 euros. Peut-être que l’imposition aura progressé mais peu importe, il sait que le cash flow généré sera très important.

Nicolas décide donc d’utiliser la stratégie des intérêts composés en utilisant 3 800 euros par mois du cash flow.

Il sait que grâce à cette stratégie, il va développer une trésorerie conséquente pour rembourser au plus vite. Il sait aussi qu’il n’a pas besoin de beaucoup d’argent chaque mois pour vivre.

Sa théorie est aussi axée sur le fait qu’il n’aura que peu de frais d’entretien imprévu puisque tout a été refait à neuf dans ses appartements.

De mon côté, je trouve cette stratégie un peu plus risquée. En meublée, le moindre soucis d’électroménager coûte tout de même assez cher. Posséder une trésorerie de secours reste important pour “dormir plus tranquille”.

6- Quels sont les délais et les accélérateurs ?

On peut se demander en combien de temps on peut devenir rentier ou encore comment s’y prendre pour vivre de l’immobilier locatif rapidement. A quoi doit-on s’attendre et que peut-on mettre en place ?

6-1 Les délais pour devenir rentier immobilier

comment vivre de l'immobilier locatif ?

Soyons clairs tout de suite, il est impossible (ou presque) de gagner l’indépendance financière en quelques mois.

Logiquement, le délais se comptera en année, ne serait-ce que pour la prise en considération des délais qui existent en
immobilier : achat, rénovation…

 

Si nous prenons l’exemple d’un achat d’un immeuble de rapport :

  • Signature du compromis de vente le 2 janvier
  • Signature de l’acte authentique le 28 mars
  • Début des travaux de rénovation le 15 avril (en ayant bien anticipé)
  • Fin des travaux le 26 septembre
  • Finitions, nettoyage et mise en place de l’ameublement le 10 octobre
  • Fin des locations des appartements le 1er novembre

Dans cet exemple, il s’est écoulé 10 mois entre la signature du compromis de vente et la mise en location. C’est un exemple assez proche de la réalité même si on peut faire mieux en terme de gain de temps.

Vous voyez donc que pour un seul achat d’un immeuble, les délais peuvent avoisiner l’année. Vous imaginez donc facilement les délais si votre objectif est de générer un cash flow important et qu’il est nécessaire pour ceci de posséder 3, 4 ou 5 immeubles de rapport.

Attention, je n’ai pas dit qu’il était obligatoire d’avoir autant d’immeubles pour générer de beaux cash flow. Si vous faites coïncider la stratégie de l’immeuble de rapport avec la courte durée par exemple, tout peut être multiplier.

6-2 Les accélérateurs permettant de vivre de l’immobilier locatif

L’immeuble de rapport

Comme dans l’exemple ci dessus, vous comprenez facilement que les délais suggérés, même s’ils sont assez longs, permettent d’obtenir plusieurs appartements en une seule fois.

Le gain de temps est considérable. Si vous achetiez un seul appartement en copropriété, les délais seraient exactement les mêmes. Alors, quitte à passer chez le notaire, autant y aller pour 5, 6 ou 7 appartements d’un coup !

C’est un avantage indéniable que de passer directement par l’achat d’immeubles de rapport. Je ne citerai pas tous les autres avantages mais je vous suggère cette vidéo à ce sujet. J’y expose les avantages d’acheter un immeuble mais aussi toutes les conditions essentielles à bien respecter pour ne pas commettre d’erreurs.

Cliquez-ici pour obtenir votre vidéo 😉 ! 

Les différentes stratégies locatives

Evidemment pour accélérer sur la route du rentier immobilier, il est intéressant de dégager le cash flow le plus important possible.

Pour ceci, il est souvent intéressant de réfléchir stratégies locatives accélératrices de rentabilité : la location longue durée meublée optimisée, la location meublée moyenne durée, la location courte durée, la colocation…

Il convient pour ceci de ne pas faire comme tout le monde parce que c’est à la mode…Mais d’optimiser une stratégie parce qu’elle peut cartonner dans le secteur de l’investissement locatif réalisé.

Je reprends souvent l’exemple de la location meublée longue durée qui peut être un véritable coup de boost pour vivre de l’immobilier locatif.

Dans certains secteurs, elle peut être tout aussi rentable que la location courte durée. A méditer quand on voit le peu de temps à y consacrer…

Conclusion

Vivre de l’immobilier locatif ou devenir rentier immobilier (certains préféreront cette deuxième expression) nécessite de se fixer des objectifs financiers rapidement.

Etre rentier veut aussi dire que l’investisseur gère son cash flow de manière maligne et pense à optimiser celui-ci de manière stratégique. Il apprendra à se servir de ce cash flow pour vivre, il pensera à des bases de sécurité en cas de soucis. Certainement qu’il pensera à faire travailler une partie de cet argent autrement qu’en le plaçant sur un livret A.

Un rentier immobilier vit donc “grâce” au cash-flow et pas forcément “de” son cash flow.

Vivre de l’immobilier locatif demandera un peu de temps et de stratégies qu’il faudra définir en fonction de vos critères de sécurité et de bien être.

Il est envisageable de gagner des mois et même des années en apprenant de ses erreurs rapidement et en utilisant l’immeuble de rapport ainsi que les stratégies locatives en terme de levier.

J’espère que cet article vous inspirera et vous apportera quelques éléments rassurants sur la liberté financière qui au final, n’existe pas que pour les autres.

A très bientôt

Yann


Pour en savoir plus sur le thème de se constituer un patrimoine

Achats de biens immobiliers étapes par étapes
Cash Flow, localisation idéale ou les deux ?
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Mots clés : vivre de l’immobilier locatif – devenir rentier immobilier – immobilier et sérénité

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