2024 est l’année du renouveau pour l’immobilier
Depuis quelques années, le marché immobilier a traversé une période de récession due à divers facteurs tels que l’inflation, le renforcement des politiques bancaires, et la hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers. Cependant, cette année marque un tournant avec une reprise notable, caractérisée par une augmentation du nombre de transactions et une baisse des taux d’intérêt. C’est le moment idéal pour acheter et réaliser de bonnes affaires pour les investisseurs immobiliers. Mais comment investir ? Quelle structure juridique choisir ?
Cet article se concentre sur la SARL de famille, une forme juridique encore peu connue mais qui offre de nombreux avantages, notamment pour la location meublée.
Définition de la SARL de famille
La Société à Responsabilité Limitée (SARL) est une société qui permet à des membres d’une même famille de gérer ensemble une activité. L’investissement immobilier et la location meublée peuvent être gérés par une SARL de famille.
Concernant les associés, il existe une restriction : la SARL de famille ne peut être constituée qu’avec les personnes suivantes :
- Parents
- Enfants
- Grands-parents
- Frères et sœurs
- Oncles, tantes
- Neveux, nièces
- Cousins
Ce type de société présente de nombreux avantages, notamment en matière de fiscalité, et est particulièrement intéressant pour l’investissement en location meublée.
Les avantages de la SARL de famille en location meublée
La plus-value
Le principal avantage de la SARL de famille concerne la vente d’un logement et la plus-value réalisée. Si l’activité de la société et les associés sont privilégiés comme loueur en meublé non professionnel (LMNP), la plus-value est imposée selon le régime des particuliers. Ainsi, il est possible de bénéficier d’une exonération totale après 22 ans de détention, avec un abattement de 6 % par an entre la 6e et la 21e année, puis de 4 % les années suivantes.
La transmission du patrimoine de la SARL de famille en location meublée
La SARL de famille est également très avantageuse pour la transmission du patrimoine. Une stratégie de démembrement de propriété peut être utilisée, où les parents conservent l’usufruit (l’usage du bien) tandis que les enfants détiennent la nue-propriété (la propriété réelle du bien). Cela réduit la base imposable et diminue ainsi les frais de succession.
La souplesse de la SARL de famille en location meublée
Normalement, la SARL de famille est soumise à l’impôt sur les sociétés, comme toute autre société. Cependant, elle peut opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes, ce qui permet aux associés d’éviter l’impôt sur les sociétés. Cette souplesse, connue sous le nom de transparence fiscale, signifie que l’imposition s’applique sur les revenus de chaque associé en fonction du nombre de parts détenues dans la SARL. Grâce à cette transparence fiscale, les associés peuvent bénéficier du statut LMNP pour les revenus locatifs.
La SARL de famille : ce qu’il faut absolument savoir
Les associés
La création d’une SARL de famille nécessite le respect de conditions strictes, notamment l’existence d’un lien de parenté entre les associés (jusqu’au 4e degré) ou d’un lien matrimonial. Il est essentiel que ces liens soient maintenus tout au long de l’existence de la SARL. Les aléas de la vie, comme les divorces ou les décès, peuvent affecter la continuité de la société.
Les statuts de la SARL de famille
Dans une SARL de famille, il est crucial de rédiger des statuts détaillés, comprenant :
- L’activité exercée : industrielle, commerciale, artisanale ou agricole.
- L’objet social de la société.
- Le capital social (aucun minimum imposé).
- La nomination et les pouvoirs du gérant.
- Les règles de vote.
- Les modalités de transmission en cas de décès, de cession ou de départ d’un associé.
- La répartition des résultats (revenus locatifs – les charges).
- L’option pour le régime fiscal de la SARL de famille.
La comptabilité de la SARL de famille en location meublée
Si la SARL opte pour l’impôt sur le revenu (IR), la comptabilité est simplifiée : il suffit de déposer les comptes annuels au greffe du tribunal de commerce.
La fiscalité de la SARL de famille en location meublée
Le principal avantage de la SARL de famille est de permettre aux associés d’exercer l’activité de location meublée, avec la possibilité de déduire et d’amortir le bien. Cependant, cet amortissement vise à réduire le montant des revenus imposables, ce qui peut affecter les bénéfices distribuables aux associés.
Conclusion : Ce qu’il faut savoir sur la SARL de famille pour une location meublée
La SARL de famille est une option attrayante pour les familles souhaitant investir ensemble dans l’immobilier tout en bénéficiant des avantages du régime de loueur en meublé non professionnel. Cette structure offre des avantages fiscaux significatifs, facilite la transmission du patrimoine et permet une gestion simplifiée. Il est cependant recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour maximiser les avantages et assurer une gestion conforme et optimisée.
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L’équipe Projet YMOB