Aujourd’hui, nous allons voir quelques bases concernant la colocation courte durée. Elle peut être très rentable mais elle comporte quelques conditions… découvrons ceci dans cette nouvelle vidéo.
La colocation courte durée est avant tout une rentabilité excellente !
Bonjour, c’est Yann du blog meublepasapas.com !
Bienvenue sur cette nouvelle video !
Aujourd’hui je vais évoquer un thème particulier, suite à une question de Jean-Michel. D’ailleurs, Jean-Michel, je te remercie pour cette question. Je n’étais pas forcément parti pour évoquer ce cas particulier, mais effectivmeent le fait que ça questionne, je me suis dit que ça valait peut être le coup de faire une vidéo entre entre cinq et dix minutes pour expliquer un petit peu les avantages de ce que je vais présenter.
Les avantages et inconvénients
Alors aujourd’hui, on va parler de la colocation courte durée. Ses avantages, ses inconvénients, et aussi comment et où la mettre en place. Ça se passe tout de suite après le petit jingle !
Nous allons donc parler de la colocation courte durée, et je vais vous montrer quand même les avantages, les inconvénients, comment c’est possible de la faire, où est-ce qu’on peut la faire, … Et au moins vous donner des exemples concrets, qui vous permettront de comparer avec ce qui peut se passer autour de chez vous par exemple.
Alors, moi je le fais, je le rappelle, parce que j’ai des centrales nucléaires qui sont proches de chez moi, et qu’on a souvent des agents qui sont en déplacement et qui cherchent à se loger. Alors, quand je dis des agents en déplacement, c’est qu’en fait il y a un entretien qui est fait de la centrale, et vous avez des équipes qui se déplacent plusieurs fois dans l’année de manière à faire les réparations nécessaires.
Donc, qui dit déplacement d’équipes, dit qu’ils ont une enveloppe pour se loger, et dit aussi qu’il y a besoin de logements. C’est là où ça devient intéressant pour nous.
Tout de suite, je précise : quand on dit colocation courte durée, il ne s’agit pas de créer des chambres d’internat. Les agents, évidemment, comme tout le monde, ont besoin de leur espace intime. L’idée c’est donc d’optimiser ce qui se passe dans une maison – ça c’est évident : on va multiplier les couchages, mais on va faire en sorte qu’ils aient non seulement leur intimité, mais qu’ils aient accès aux besoins essentiels.
Alors, ça parait évident mais je préfère le redire. Je donne un exemple : ce n’est pas la peine de mettre cinq couchages dans une maison si vous avez un ballon d’eau chaude de 100 litres. Vous voyez, ça va tout de suite poser des problèmes, vous allez être embêtés tout le temps.
Donc, si vraiment on est sur cette optique de colocation courte durée, il convient quand même de réfléchir à ces petites choses là. Je ne vais peut-être pas établir les calculs tout de suite, mais évidemment si on a trois personnes qui sont censées être logées toute la semaine, avoir un ballon d‘eau chaude de 150 ou 200 litres, ça parait correct, pour reprendre cet exemple du ballon d’eau chaude.
Penser intimité !
En ce qui concerne l’intimité, une personne par chambre, ça peut paraître bien. Si vraiment on a des grandes chambres, on peut essayer de séparer d’une manière intelligente soit par des cloisons amovibles, soit par des rideaux. A ce compte là c’est OK, mais il faut vraiment des conditions pour que chacun ait son espace d’intimité. Evidemment si on peut créer des espacecs d’intimité au point de mettre une télé par chambre par exemple, c’est encore mieux. On n’est pas obligé d’en arriver là, mais effectivement on peut optimiser et pourquoi pas louer 5€ plus cher la semaine.
Les plus gros avantages
Les gros avantages de cette colocation courte durée.
Alors, la première des choses, c’est qu’elle a le mérite d’exister et qu’elle procurer une très bonne rentabilité. Je prendrai un exemple concret de la maison d’un copain tout à l’heure, pour vous expliquer ça. Donc, on mutliplie les gains, effectivement, puisqu’on loue à la semaine, et on loue au lit.
Donc une chambre, une semaine, vous multipliez ça par le nombre de personnes et vous rapportez ça au mois, et on obtient une rentabilité qui est très intéressante.
Un deuxième avantage, c’est que ça ne ferme pas du tout les portes à la courte durée. Vous pouvez tout à fait, lors des périodes creuses, c’est-à-dire quand vous n’avez pas d’équipes qui viennent dans vos logements, basculer sur de la location courte durée. Rien n’empêche de le faire. Et vous, vous maximisez le taux de remplissage. Ça aussi c’est quand même un sacré avantage. On peut multiplier et combiner les deux.
Autre chose, c’est que vous avez quand même une forte demande, et vous avez très peu de choses à mettre en place pour avoir ces personnes. Si vous avez des biens qui sont de qualité, et que vous commencez à être connu, vous serez appelés systématiquement.
Vous n’aurez pas besoin de passer par AirBnB, ni par Booking, et parfois par des plateformes qui sont un peu contraignantes. Là il suffit vraiment d’aller à la conciergerie, de donner votre carte avec votre bien, et de vous faire inscrire sur le site de la centrale, et les personnes savent qu’elles viennent chercher ici. Et après le bouche à oreille fait son travail si vous avez quelque chose de qualité.
Autre chose aussi qui est vraiment un avantage – je me répète un peu – mais c’est que c’est une nouvelle opportunité. C’est une autre manière de fonctionner, c’est un peu différent, mais quand c’est différent et que c’est vraiment rentable, je pense que ça vaut le coup de tester.
Exemple concret
Alors, on va passer à un exemple concret. J’ai pris la maison d’un copain – d’une connaissance plutôt – volontairement. Je n’ai pas pris mon exemple parce que moi je suis en train d’optimiser les petites maisons qui sont proches d’une centrale, et j’ai envie d’apporter des chiffres vraiment précis et réels dès que ce sera terminé. Donc, je vais prendre un exemple d’un cas concret qui est en place, qui est en route et qui fonctionne. Donc c’est un monsieur qui a acheté une maison tout compris avec les frais de notaire, qui a fait un petit peu de travaux il faut le reconnaitre, 47 000€.
Lui à l’heure actuelle il a sorti zéro de sa poche, il rembourse 290€ par mois à la banque. Donc, une somme plutôt sympathique, et si on remarque : même s’il louait à long terme il aurait au moins 400€ donc il serait largement dans la règle des 70. Mais, il a décidé de louer en courte durée, et il a très bien fait. Alors, il va payer à peu près 97€ d’électricité et d’eau, c’est mensualisé à ce tarif là en tout cas. Et ça lui rapporte donc 1080€ par mois de location, si on considère trois semaines sur quatre. Donc on arrive sur un cash flow posiif de 693€ après avoir déduit tous les frais.
Donc, 693€ avec une seule maison. En visant trois semaines sur quatre, puisque lui, la semaine libre, il en profite pour refaire le ménage etc… Il ne fait pas du tout de location courte durée. Donc imaginez simplement, si cette même personne avait deux ou trois biens exactement similaires à cette petite maison : on pourrait presque dire qu’il exploserait tellement sa rentabilité qu’il pourrait limite vivre de ses petites maisons. Lui en tout cas n’en a qu’une, il dégage un cash flow de 693€, il se permet de louer 120€ par semaine – on peut même monter jusqu’à 130€ quand vraiment il y a des prestations.
Je vous donne un exemple, quelque chose qui est très important pour les agences : avoir la connexion wifi. Ça, ça parait essentiel et c’est vraiment essentiel d’ailleurs. Et autre point qui peut être très intéressant quand les beaux jours arrivent, c’est d’avoir un petit terrain dehors, un petit espace, dans lequel les agents peuvent faire un barbecue ou un repas dehors par exemple. Je pense que c’est facile d’imaginer ce qui peut se louer très bien.
Quelques inconvenients
Voyons un petit peu les inconvénients quand même de cette colocation courte durée. Parce que s’il n’y avait que des avantages et si on ne parlait que de rentabilité, ce serait extraordinaire. Il y a quand même un ou deux petits points à prendre en considération.
Le premier, c’est qu’il y a de grandes chances pour que ça ne puisse ne pas se faire partout en France. Ça va se faire dans des zones particuluères, avec des systèmes de fonctionnement particuliers de la part de certaines entreprises. J’ai pris le cas d’EDF, je sais qu’il y a quelques autres grosses boîtes en France qui proposent ce genre de choses, mais pas à ce niveau-là. Pour vous donner un ordre d’idée, lors des carénages sur les centrales – c’est-à-dire lors des réparations, on a des milliers d’agents qui sont en déplacement et qui cherchent à se loger.
Donc, des boîtes en France qui proposent autant de déplacements d’agents prêts à se loger ensemble, c’est très particulier. En tout cas, c’est peut-être très localisé mais si vous habitez proche d’une centrale je vous conseille quand même de regarder de près ce qui se fait, ça peut tout à fait être l’occasion de multiplier la rentabilité là où on n’y avait pas forcément pensé.
Deuxième chose, le paiement est rarement automatisé. Les agents réservent, ils aiment bien payer de semaine en semaine : c’est-à-dire qu’ils prennent pour trois semaines et vous allez donc être payés de semaine en semaine, ou alors de 15 jours en 15 jours. Moi, j’essaie d’augmenter les distances de paiement, c’est-à-dire que j’ai voulu être payé au moins pour 15 jours, ou trois semaines. Ça permet quand même une assurance de non départ, et vous ne loupez pas quelqu’un d’autre qui aurait voulu venir.
Donc je conseille évidemment de bien négocier – c’est vous le patron quelque part, mais c’est une relation humaine – donc essayez de voir à ce qu’il y ait peut-être une personne chez les agents qui se porte responsable, notamment qui signe le contrat, et qui avance le paiement et qui s’arrange après avec les autres personnes. Moi j’essaie de fonctionner comme ça, c’est quand même une assurance comme quoi personne ne va s’en aller avant les délais, et vous ne louperez ainsi pas d’autre location. Ça c’est quelque chose qui demande un petit peu de temps à mettre en place, mais avec un ton assez ferme et une manière de fonctionner assez claire, il n’y a pas de raison que ça ne soit pas mis en place.
Alors, un autre inconvénient, ce ne sont pas – alors attention je ne fais pas de généralisation, s’il y a des agents qui m’écoutent, surtout ne prenez pas ça pour vous – mais il fait être honnête aussi, on a souvent affaire à des groupes de garçons qui ne sont pas forcément les champions du ménage. Donc, contrairement à de la location courte durée où il y a une caution ménage, les personnes peuvent rendre l’appartement comme il était, là c’est difficile de le faire. Moi ce que je préconise, c’est qu’à chaque départ des agents, il faut faire faire un ménage par une personne – vous pouvez le faire vous-même, évidemment, moi je sais que je délègue cette partie là.
Inconvénients ou plutôt particularités
Vous allez payer deux, trois, quatre heures de ménage, mais très honnêtement ça vaut le coup, ça permet un entretien, ça permet de voir des dysfonctionnements, et ça permet aussi clairement de ne pas laisser s’entasser les saletés qui arrivent chez tout le monde. Il n’y a pas besoin d’avoir beaucoup de passage pour avoir beaucoup de saletés. Donc moi je fonctionne de cette manière, je préfère m’assurer qu’un bien – à chaque fois que je loue – est propre. J’aime bien avoir un grand coup de ménage, le ménage de printemps à toutes les époques, et ça permet quand même de s’assurer la qualité du bien.
Autre chose aussi, ce ne sont pas des inconvénients que je cite mais des choses à prendre en compte, c’est aussi de prévoir la solidité du matériel. Alors quand je dis solidité du matériel, c’est valable aussi pour la courte durée, de toute manière. Et je pense notamment, on évite les lits à lattes. Alors là sinon vous allez être embêtés tous les trois, quatre matins : il faut les changer, les lattes ne sont pas de la même dimension, vous n’avez pas celles qui conviennent en stock, … Moi, ça, j’ai arrêté, c’est vraiment trop pénible.
Donc là je suis en ce moment en pleine discussion d’ailleurs avec le directeur du magasin BUT de manière à trouver quelque chose de solide, je vous rappelle que j’ai un partenariat avec BUT pour meubler un appartement à moindre frais. Je pense que je vais bien m’y retrouver si je mets un certain prix mais que j’ai des lits de qualité qui tiennent le coup.
J’en profite pour faire la parenthèse : contrairement à de la courte durée, où vous devez avoir du flash, quelque chose qui tape à l’œil pour la concurrence, pour se démarquer de la concurrence, là on privilégie le côté solide et pratique. D’avoir tout sur place qui fonctionne et qui permet aux agents d’être tranquilles quand ils rentrent, c’est ce qui compte. L’accès au Wifi, d’avoir le four, le micro ondes, le frigo etc… Suffisamment de place aussi dans le frigo, ça c’est important.
J’en profite pour faire la parenthèse : ne mettez pas un petit frigo dans une maison si vous accueillez trois agents, c’est des petites choses qu’il faut anticiper, qui paraissent évidentes mais qui ne sont pas toujours appliquées apparemment. Mais effectivement, mettez deux frigos, ou alors un grand frigo. Parfois d’en mettre plusieurs petits, ça peut être intéressant, parce que du coup ils s’organisent plus facilement.
Ça peut être à réfléchir. Mais en tout cas ne prévoyez pas un seul petit frigo dans lequel trois personnes ne pourraient absolument rien faire.
Donc pour en revenir à la solidité et à l’esthétique : on ne privilégie pas une déco de dingue, mais quelque chose de pratique et de solide. Ça c’est aussi quelque chose qui me semble important : il vaut mieux mettre des frais dans un frigo supplémentaire que dans quelqu’un qui va venir décorer votre intérieur, et au final ça ne fera pas vraiment la différence.
Donc ces petites choses là, ce qu’on pourrait appeler des inconvénients, sont des petites choses pratiques auxquelles il faut penser.
Je répète, faites pratique : les ballons d’eau chaude, les frigos en nombre pour que chacun gère, l’espace d’intimité à prévoir notamment si vous divisez une chambre en deux, prévoir de la literie solide, et prévoir aussi le lave linge – très important puisque les agents parfois restent plusieurs semaines, et ils doivent impérativement avoir une machine à laver pour laver leurs affaires, ça ça parait aussi évident.
Je vous propose de m’arrêter ici pour cette colocation courte durée. Il y a certainement plein de questions qui peuvent vous venir à l’esprit sur ce sujet là. Moi je vous propose vraiment de me les poser au-dessous de la vidéo, ce sera plus simple que de venir sur mon blog, ou alors sous l’article sur mon blog. Mais le plus simple, c’est de poser les questions sous cette vidéo, et j’essaierai d’y répondre le plus rapidement possible. Je pense qu’il y a plein de petits détails que j’oublie dans cette colocation courte durée et qui vous viennent à l’esprit.
Voilà, c’était Yann du blog meublepasapas.com ! Aujourd’hui, nous avons parlé de la colocation courte durée ! Je vous invite à télécharger mon guide dont le lien se trouve au-dessous : « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire », et si vous voulez avoir les vidéos en temps et en heure, n’hésitez pas à vous abonner ! Ça se passe sur la petite cloche, et moi je vous dis à très bientôt !
Bonjour, c’est Yann du blog Meublé Pas à Pas. Découvrez dans cet article et cette vidéo comment on peut envisager de louer en meublé. Il existe différentes stratégies en location meublée qui offrent un choix que la location nue ne propose pas.
Envisager l’immobilier différemment
Bonjour, c’est Yann du blog meublepasapas.com !
Bienvenue sur cette nouvelle video !
Alors aujourd’hui je vais vous présenter différentes stratégies en lien avec l’immobilier meublé. Je vais présenter ce qu’il est possible de faire avec le meublé en règle générale, donc vous allez certainement voir des choses que vous connaissez déjà, et peut-être une chose un peu plus particulière même si j’en ai déjà parlé. Et ça va être l’occasion pour moi de les évoquer pour répondre à des questions lors de prochaines vidéos.
Notamment deux questions qui m’ont été posées sur des stratégies particulières. Aujourd’hui, j’introduis les prochaines questions, mais je vais quand même développer quelques petits détails sur les différentes stratégies. Ça se passe tout de suite après !
Louer sur du long terme
Dans ces différentes stratégies en meublé, par rapport à l’immobilier meublé, il y a une stratégie dont j’ai déjà parlé. Je ne veux pas m’étendre parce que je pense qu’elle est assez commune pour tout le monde. C’est la stratégie classique, c’est-à-dire la location sur le long terme. Les gros avantages en particulier, en plus de la fiscalité sur laquelle je ne reviendrai pas ici, c’est qu’on a moins de gestion.
C’est plus facile, puisqu’une fois qu’on a trouvé un locataire – qu’on a trouvé le locataire idéal même, logiquement – il s’installe et ça peut durer des mois, voir des années. Donc quelque part, à part entretenir la relation avec le locataire, il ne reste plus grand chose à faire. Ça, c’est un des premiers avantages. Le deuxième avantage, c’est que logiquement vous avez votre cash flow positif, puisque vous avez choisi une bonne affaire et que vous avez étudié votre dossier au préalable, et que logiquement tout est en ordre de ce côté-là.
Ça c’est vraiment le plus classique, et peut-être que je pourrais citer un dernier avantage quand même : c’est que souvent – ça peut dépendre des endroits, mais en tout cas régulièrement – la location longue durée avec le meublé n’est pas très commune, c’est-à-dire que vous n’avez pas forcément une concurrence en grand nombre. Moi c’est mon cas, je vous l’avais dit, sur les villes de 4000, 5000, 10000, 15000 habitants.
Et le fait de proposer des biens meublés que j’estime de qualité (propres, sympa, modernes), ça les différencie un peu des autres et ça me permet de « faire mouche » et de bien louer. Donc ça, c’est la première stratégie : la location meublée sur du long terme.
Louer en courte durée
Dans un deuxième point, je vais évoquer la location courte durée. Alors, quand je dis courte durée, ça veut dire saisonnier comme hors saison. En courte durée, on peut toucher des gens de passage pour différentes raisons, ce n’est pas forcément des vacances, et ça peut être tout à fait l’été, le printemps comme parfois les saisons un peu plus sombres comme l’automne et l’hiver. Donc ça, c’est vraiment pour moi la différence entre courte durée et saisonnier.
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Quels sont les avantages par rapport à cette location courte durée ? Alors, le premier avantage, c’est que vous multipliez la rentabilité. Forcément, en louant à la nuitée, la rentabilité est bien plus importante. Et ça c’est intéressant.
En règle générale on peut considérer que par rapport à une location classique que j’ai évoquée précédemment, on mutliplie par trois les retours de rentabilité. Alors, évidemment, on a quelques frais supplémentaires : l’eau, l’électricité, parfois la taxe de séjour dans certains cas, … En tout cas, nous on va rester sur le côté augmentation de la rentabilité, et je ne vais pas trop rentrer dans la pratique – parce qu’évidemment tout à l’heure je parlais des avantages sur le long terme où une fois que le locataire est en place, quelque part on n’a plus grand-chose à faire – là, en courte durée, ça demande une gestion et une organisation, qui est tout à fait déléguable au passage. Vous n’êtes pas obligés de tout gérer de A à Z.
Je ne vais pas trop rentrer dans les détails parce que ça demanderait vraiment des vidéos, il y a même des blogs qui sont spécialisés sur la courte durée tellement il y a des choses à dire. Sachez juste que la courte durée permet de multiplier la rentabilité, ça c’est un point important, et qu’on peut tout à fait déléguer certaines tâches comme les entrées et les sorties, et gérer uniquement la partie commerciale, c’est-à-dire la recherche de locataires.
Et vous pouvez déléguer de plus en plus de choses, notamment avec des systèmes électroniques pour que les locataires qui viennent pour de la courte durée puissent récupérer les clés. Il y a beaucoup de choses qui sont automatisables, on va dire. Ça, ce sont des points importants sur la courte durée.
Je vais juste évoquer une petite subtilité qu’on n’évoque que très peu, même sur certains blogs en courte durée : c’est le fait de faire classer vos appartements. Alors, c’est le meublé de tourisme. C’est un petit peu particulier, et c’est pour ça que j’ai décidé d’en faire une prochaine vidéo uniquement dédiée à ça, avec des points importants. Mais ici je voulais l’évoquer parce que ça fait partie quand même de la courte durée.
C’est que vous pouvez tout à fait faire classer vos biens en meublé de tourisme, et ça va vous donner d’autres avantages assez importants : sur la fiscalité, par rapport à un abattement – ça on l’avait déjà vu dans une vidéo précédente et j’y reviendrai plus précisément quand on sera sur la vidéo spécifique – mais ce qui peut être bien aussi, c’est que ça va vous donner accès à des sites particuliers, et vous permettre de toucher une clientèle complètement différente.
Je vous donne un exemple : vous pouvez très bien avoir accès au site des Gites de France et être classé gîte de France, et là vous allez toucher une clientèle qui ne passe que par ces sites, qui ont l’impression qu’en passant par Gîtes de France c’est très sérieux, et qui ne se voient pas du tout passer par Abritel ou AirBnB ou autre chose. Donc ça, c’est vraiment une subtilité qui n’est pas très évoquée et qui a quand même son importance je trouve. Donc, je redis : on fera une vidéo spécifique « meublé de tourisme », et ce sera vraiment très prochainement. Je crois que ce sera juste après la vidéo concernant la colocation courte durée.
Louer en collocation courte durée
Alors la troisième manière d’exploiter un bien en meublé, c’est la colocation courte durée. Je l’avais déjà évoqué dans un article du blog de Sébastien Ascon, et j’en reparlerai dans une prochaine vidéo spécialement dédiée à la colocation courte durée avec un exemple chiffré – ce sera encore plus parlant. Là, aujourd’hui, je voulais juste l’évoquer comme un moyen supplémentaire d’exploitation, et pour vous montrer aussi qu’il y avait des gros avantages et que ce n’était pas à négliger dans certaines situations.
Alors, ça peut dépendre de beaucoup de choses : la colocation courte durée en général peut se faire avec des professionnels qui viennent sur un chantier, ou qui viennent travailler sur un endroit précis en France, et qui viennent tous pour des raisons similaires, et du coup ça ne les dérange pas du tout de partager un bien. Même, au contraire, ils se partagent les frais, et ils apprécient beaucoup.
Donc, le plus gros avantage, je l’évoque tout de suite, c’est encore une nouvelle fois la multiplication de la rentabilité. Parce que là, vous alliez la courte durée avec la colocation, donc on a un mix qui donne quelque chose de vraiment bien. On parle même de rentabilité à la semaine, donc encore une nouvelle fois c’est quelque chose de très intéressant. On verra que ça comporte quelques inconvénients, c’est une gestion un petit peu différente de la location courte durée classique. Mais parfois, quand on parle de l’efficacité 20/80, il faut savoir faire avec les petits inconvénients si vraiment ça multiplie une rentabilité de manière importante. Je pense que ça vaut le coup de faire quelques concessions sur certaines stratégies en meublé.
Les stratégies en meublé en résumé
J’en ai fini pour cette vidéo ! Je résume, les trois manières d’exploiter les biens en meublé, les 3 stratégies en meublé, c’est donc : la longue durée, qui présente ses avantages. C’est l’exploitation courte durée, qui allie la location saisonnière et le reste de l’année, puisqu’on a des gens qui se baladent ou qui sont en déplacement tout au long de l’année. Et le troisième style d’exploitation, c’est une nouvelle fois la courte durée, mais cette fois en colocation.
Donc là, je répète, ce sont des cas très particuliers mais ça vaut le coup de les évoquer parce que vous êtes peut-être dans un lieu en France où vous allez être confrontés à cette situation. Et d’ailleurs, j’ai eu une question de Jean-Michel qui était très pertinente et qui m’a donné envie de faire une vidéo spécifique là-dessus.
Je vous dis à très bientôt ! Avant de me quitter, n’hésitez pas à vous abonner à ma chaîne YouTube en cliquant sur la petite cloche qui doit être au-dessous. Et n’hésitez pas non plus à télécharger mon livre « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire » : je mets un lien juste au-dessous de la vidéo. Et évidemment, si vous avez des commentaires ou même un avis à donner, n’hésitez pas, j’y répondrai et ça me fera plaisir d’écouter ce que vous avez à me dire.
A très bientôt, c’était Yann du blog meublepasapas.com.
C’est Yann du blog Meublé Pas à Pas, découvrez aujourd’hui dans cette vidéo pourquoi il est possible de louer en meublé des maisons entières ou autres types de grandes surfaces. Que ce soit sur du long terme ou de la la colocation grande durée, il y a une demande existante !
Peut-on faire la location de maison meublée ? Existe t-il le panneau ” maison meublée à louer ” !?
Bonjour, c’est Yann du blog meublepasapas.com!
Bienvenue sur cette nouvelle vidéo! C’est la cinquième vidéo du défi que je me suis lancé ! Et aujourd’hui, je vais répondre à une question de Ludo et Kentouche. D’ailleurs Kentouche, excuse-moi si j’ai mal prononcé ton prénom, je ne suis pas habitué, désolé.
Peut-on faire la location de maison meublée ? Peut-on proposer une maison meublée en location ?
Donc ces deux personnes notamment – il y a eu d’autres questions qui se rapprochaient – mais ces deux personnes-là m’ont posé une question qui se rapproche vraiment d’un même thème. Je vais essayer de répondre à la question en proposant le thème suivant : est-ce qu’on peut louer une grande surface en meublé ? Et je reviens tout de suite là dessus après le petit jingle!
Kentouche et Ludo, déjà, je vous rejoins sur quelque chose : ce n’est pas du tout commun et cela peut être un avantage. Alors oui, vous avez posé la question sous un article où j’avais parlé de louer une maison assez grande en meublé : pourquoi cela peut-il être un avantage ? Je vais évoquer plusieurs avantages, et après je vais évoquer un cas particulier de trois maisons que je loue en meublé.
Première chose, je me suis en fait rendu compte qu’il y avait une forte demande de location en meublé sur du long terme. Notamment dans des villes de 3000, 5000 jusqu’à 13000 habitants (puisque moi j’habite dans des petites villes). Pourquoi il y a cette forte demande?
Je me suis posé la question au début, et en fait j’ai cherché à analyser un peu le marché, et je me suis rendu compte de plusieurs choses.
Je me suis rendu compte que beaucoup de demandes provenaient de jeunes couples qui cherchaient à acheter dans la région de par leurs activités, de par leur travail, et qui en fait souhaitaient vivre dans quelque chose sans acheter des meubles avant de trouver ce qu’ils considéraient être la bonne affaire pour leur achat de résidence principale.
J’ai eu ce discours de la part d’une demoiselle (d’ailleurs instit), et j’ai trouvé ça excellent de discuter avec elle parce qu’elle m’a ouvert les yeux sur quelque chose qui va peut-être vous paraitre évident, mais moi il a fallu qu’on me le dise pour que je m’en rende compte.
Elle m’a dit : « écoutez, on est en recherche de quelque chose, on veut prendre notre temps pour trouver le bien qui nous va bien, le lieu qui nous va bien, et on souhaite se sentir bien en attendant dans quelque chose de meublé ». Alors pourquoi meublé?
Et bien, elle m’a dit très simplement : « nous voulons faire construire, on souhaite acheter les meubles en fonction de la décoration, on ne veut pas se retrouver avec une grande maison qu’on va louer nue et dans laquelle on va mettre des meubles qui si ça se trouve ne correspondront à rien par rapport à notre prochain achat ».
Clairement elle m’a dit : « nous, avoir quelque chose de meublé pendant un ou deux ans c’est excellent, on a un rapport qualité prix comme on veut et ça nous permettra d’acheter des meubles après ».
Le rapport qualité-prix lorsqu’on propose une maison meublée à louer
Alors là, j’avoue que je ne l’avais pas vraiment vu venir, mais j’ai trouvé ça complètement logique au final. Je n’avais pas pris le temps de regarder ça de cette manière, et oui, effectivement, c’est on ne peut plus logique.
Ça leur évitera de rester avec des meubles sur le dos qu’ils devront absolument caser dans une maison qui ne correspondra pas tout à fait au même style. Donc voilà, c’est une première raison pour laquelle on peut louer des maisons en meublé. Vous l’avez compris, c’est vraiment un avantage pour les locataires.
Et moi, en tant que propriétaire, je loue tout en meublé pour l’instant par rapport à la fiscalité, et puis j’adore le meublé comme je l’ai déjà expliqué, mais effectivement de pouvoir louer une grande surface en meublé à un couple, je trouve ça juste excellent.
Et ça permet aussi, dans une moindre mesure, de ne pas meubler toutes les pièces, pour que les couples (ou une personne) puissent apporter quelques éléments à eux aussi.
Dans une grande maison, ce sera aussi beaucoup plus facile d’amener un ou deux meubles supplémentaires, contrairement à un studio ou à un T2 qu’il faut prendre tel quel. Donc ça aussi c’est un petit point.
J’ai une maison de quasiment 100m2 sur laquelle je n’ai pas meublé un étage, ou très peu. J’ai juste mis le lit en fait, et les gens apprécient car du coup ils peuvent quand même amener un meuble, une armoire, qui leur appartient et qu’ils n’ont pas envie de céder.
L’avantage des petites villes pour faire de la location de maison meublée
Autre chose qui peut être un grand avantage pour la location de grandes surfaces en meublé, et dont je me suis rendu compte avec l’expérience : je suis dans ces villes de 3000, 5000, 10000 habitants, et c’est un excellent rapport offre / demande.
Je vous assure qu’une maison, qu’elle fasse 40m², 50m², 70m² ou 100m², et même pourquoi pas 120m² – on peut tout imaginer- je n’ai que très peu de concurrence. Quand je mets une offre de maison – je touche du bois, j’espère que ça va continuer – mais quand je mets une offre comme ça sur Le Bon Coin, j’ai toujours trois, quatre voire cinq demandes sur les mêmes journées.
Je peux avoir trois ou quatre visites, et il arrive très souvent que toutes les personnes veuillent le bien. Alors, je fais ce qu’il faut pour meubler correctement, mais je n’ai pas non plus quelque chose de complètement exceptionnel, loin de là.
Je prends des meubles à BUT – je me permets de le citer parce que c’est un partenaire – je fais faire les cuisines aux artisans qui font du classique un peu moderne (avec des plans de travail, machine à laver, tout ce qui va bien).
Et je me rends compte que sur ces grandes surfaces je n’ai que très peu de concurrence. Et quand j’ai un peu de concurrence j’essaie d’optimiser pour passer devant, et j’essaie de rester aussi au même prix.
Alors ça on le verra dans d’autres vidéos, tout dépend de l’achat que vous faites au départ, du prix d’achat. Vous pouvez vous permettre de jongler un peu avec le loyer, même si j’essaie toujours de louer le plus cher possible évidemment.
Alors, voilà, à cette demande que je ne connaissais pas, s’ajoute la demande de jeunes qui viennent d’avoir un CDI et qui peuvent avoir une maison pour le même prix qu’un T2 : ils ne s’y attendaient pas, ils aiment bien, et ils prennent aussi, et ce sont de très bons locataires car parfois ils y restent des années.
Et d’ailleurs je fais une petite parenthèse, sachez aussi que si vous meublez une grande surface, ce qui peut arriver fréquemment, c’est que le couple mette du temps à trouver son bien à acheter.
Et même, une fois qu’il l’a trouvé, il y a encore les démarches pour l’achat, il va y avoir les démarches pour meubler, pour que tout soit nickel et prêt à habiter : on peut être sur des locations qui durent deux ans, trois ans, quatre ans.
Location de maison meublée : synonyme de turnover ?
Alors, le discours « attention, en meublé on loue toujours moins longtemps, il y a toujours plus de turnover, etc », il faut apprendre à le mesurer.
Je vous assure que par mes expériences, je suis incapable de vous dire ça. J’ai vu des locations en nu qui durent bien moins longtemps parce que les gens se sentent moins bien chez eux, parce qu’il y a une trop grosse consommation d’électricité, et je ne sais quoi encore. Donc c’est à prendre avec des pincettes.
Moi je vous parle avec recul, avec un peu d’expérience : le meublé, on peut très bien, très bien, avoir des locataires qui restent longtemps.
Et c’est vrai aussi avec des étudiants. J’en profite pour faire la parenthèse : j’ai un étudiant à Limoges qui a commencé sa première année en fac, là il est rendu en licence, il souhaite aller vers une maitrise entrainement sportif il me semble, il n’y a aucune raison qu’il s’en aille de l’appartement.
Et là ça va faire trois ans, donc pourquoi pas envisager quatre ans, envisager cinq ans, et peut-être encore mieux. Donc même dans un studio on peut avoir des jeunes qui restent longtemps.
La deuxième chose qu’il est possible de faire avec les maisons de village – c’est un cas particulier mais c’était l’occasion de l’évoquer – c’est la colocation courte durée. Colocation courte durée, entendons-nous bien, je le fais parce que j’ai une situation particulière, vous l’avez peut être vu dans un reportage.
En effet j’ai une situation bien particulière qui est la proximité d’une centrale nucléaire. Je suppose que ce n’est pas le seul cas pour lequel c’est vrai, d’ailleurs c’est même sûr, mais entre guillemets, moi j’ai la chance d’avoir une maison qui est divisée en trois petites maisons.
C’est une ancienne grange qui a été divisée en trois maisons, avec chacune leur dehors, le petit confort extérieur et intérieur.
Je suis à deux minutes d’une centrale nucléaire, alors s’il n’y a pas de problème c’est très bien! Trève de plaisanteries, c’est très bien pour une chose du point de vue de la location, c’est que vous avez beaucoup d’intervenants extérieurs qui viennent pour l’entretien des centrales, c’est ce qu’on appelle les carénages : tous les ans ou plusieurs fois par ans, on a des périodes d’un mois, de deux mois, de trois mois, de quatre mois, de six mois voire plus, pendant lesquelles certains agents viennent pour l’entretien des centrales nucléaires.
Et ils sont beaucoup en recherche de ce genre de petits biens, et ils n’hésitent pas à se partager les lieux.
Ne jamais négligez l’aspect esthétique de l’appartement ou de la maison meublée à louer
Ce qui est très bien, c’est quand même de leur laisser à chacun un espace d’intimité, c’est d’anticiper par exemple en installant de gros ballons d’eau chaude pour que tout le monde ait de l’eau, c’est important. Et on essaie aussi de ne pas faire trop le style internat.
Il faut absolument que les agents se sentent bien, ce qui est tout à fait logique une nouvelle fois, puisque vous êtes là en tant que propriétaire pour que les locataires soient bien installés, je le rappelle. Et par contre, c’est un sacré avantage, puisque là vous louez au lit, ou à la chambre, ça dépend comment on le voit.
Une maison dans laquelle vous allez installer trois couchages de qualité – je précise – vous pouvez espérer louer jusqu’à 120€ ou 130€ la semaine par lit.
Vous voyez un petit studio ou un petit T2 qui pourrait se louer entre 300€ et 400€ le mois, là vous pouvez passer, si vous vous débrouillez pour qu’il y ait deux couchages, à 240€ ou 260€ la semaine.
Alors oui, il va y avoir des charges en plus (électricité et eau), mais enfin quand on réfléchit bien, il peut quand même y avoir une certaine rentabilité qui peut s’installer. Moi, pour le vivre, je vous assure qu’une rentabilité peut s’installer. Et encore, je ne suis pas ancré dedans puisque j’ai encore des travaux à faire sur cette maison.
Donc ça, c’est une autre possibilité, et je vous invite par chez vous à aller étudier de près, peut-être avec des centrales mais peut-être avec d’autres choses.
Il y a peut être beaucoup d’autres établissements qui accueillent des prestataires de temps en temps. Alors, ça n’empêche pas, si vous êtes avec des prestataires de temps en temps, que vous pouvez aussi espérer louer aux autres moments, il ne faut pas se contenter… Le but c’est de remplir un maximum. Maison, grande surface et location meublée. Donc je vous invite vraiment à étudier ce cas de colocation courte durée si vous avez une grande surface.
C’est à étudier de près, mais ce n’est pas à prendre en compte pour votre calcul d’achat. Je vous donne l’exemple des petites maisons, moi l’idée c’est quand même d’avoir une rentabilité même si je louais classiquement.
C’est à un endroit où je vais rembourser 580€ par mois, je sais que si je louais mes trois petites maisons en termes classiques sur du long terme meublé, j’aurais été aux alentours de 1200€, soit 400€ la maison.
J’ai choisi la colocation courte durée pour accélérer la rentabilité, mais ma base de calcul était bien effectuée sur le point de départ, c’est-à-dire sur la location longue durée.
Je refais ce petit point parce que Sébastien Ascon l’avait dit dans une vidéo, mais je le reprécise parce que c’est extrêmement important notamment pour monter votre dossier à la banque. Et ça j’en reparlerai dans une prochaine vidéo aussi.
Voilà, donc en conclusion ce qu’on peut dire, c’est que oui c’est possible de louer des grandes surfaces en meublé, que vous devez établir votre base de calcul pour l’investissement comme si c’était loué à long terme mais qu’il est possible de multiplier les stratégies et donc d’augmenter la rentabilité.
Et n’oubliez pas de faire des tests, je le redis : faites des tests. Si vous n’avez pas encore pris la décision, faites quelque chose de simple, mettez une annonce sur Le Bon Coin, débrouillez vous pour la faire monter en tête de liste tous les jours (pas besoin de mettre les 25€, rien qu’en la supprimant et en la remettant), et essayez de mettre une maison comme si vous la louiez en long terme : vous allez voir si vous avez des touches.
Maison, grande surface et location meublée Pour les photos, vous mettez les photos d’une autre maison, ce n’est pas grave, vous savez que vous allez équiper la vôtre à peu près de la même manière. Donc faites ces tests et vous allez peut-être avoir des surprises.
Dernier point aussi que je précise : dans mon cas, j’ai tellement de demandes sur la colocation courte durée que je suis obligé de préciser dans mes annonces quand je veux louer à long terme.
C’est-à-dire que quand je mets une maison comme ça, je précise : « uniquement des personnes pour le long terme », simplement parce que je n’ai pas envie d’en gérer dix sur de la colocation courte durée, c’est quand même une gestion un peu différente.
J’ai déjà fait un article sur le site de Sébastien Ascon mais j’essaierai de faire une vidéo spécifique à la colocation courte durée pour vour expliquer un petit peu les gros avantages et les inconvénients en termes de prise de temps.
C’est fini pour cette vidéo!
Je vous dis à très bientôt pour la prochaine vidéo, et surtout n’hésitez pas à vous abonner à la chaîne Youtube, à télécharger sur mon blog ou alors sur le lien juste au-dessous mon livre “9 astuces essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire” ! Je vous dis à très bientôt, et abonnez-vous!
Voyons quelques notions importantes sur cette notion de location en courte durée.
3 points sur la location en courte durée
Yann du blog Meublé Pas à Pas
J’ai réalisé cette petite vidéo pour répondre aux questions d’Enola, Christian et Farick. J’ai voulu éclaircir 3 points évoqués par Sébastien Ascon il y a quelques jours. Je reviens dessus pendant quelques minutes car ceci m’a paru essentiel à la lecture de vos questions.
Bonjour c’est Yann !
Je n’avais pas forcément prévu de réaliser une vidéo ce matin, la preuve, j’ai un décor un peu original je l’admets.
Je voulais revenir absolument sur des points qui ont été peut être pas tout à fait compris lors de la précédente vidéo. Celle de l’interview avec Sébastien Ascon, l’expert en location courte durée.
Je vais donc répondre aux questions de Christian, Enola et Farick. Je vais panaché ma réponse. Je reviendrai ainsi sur plusieurs points qui me semblent essentiels sur la location courte durée.
Sébastien a bien précisé que la location en courte durée est un formidable accélérateur, elle permet de réaliser des chiffres d’affaires très bons. On peut notamment multiplier par 3 les loyers par rapport à une location meublée plus classique.
1er et 2ème point sur la location courte durée
Location courte duré ne veut pas forcément dire une location saisonnière à des vacanciers ou à des touristes. On peut évidemment toucher des salariés en mission durant une période donnée.
On s’en rend compte quand on pratique mais il y a beaucoup de personnes en déplacement pour leur travail. Il y a une véritable demande en France et ce point est extrêmement intéressant d’autant que certains salariés en déplacement ont des enveloppes pour se loger.
3ème point sur la location courte durée
C’est un point très important, Sébastien a voulu le souligner dans ses conseils et il a très bien fait. Il est impératif de se faire financer un bien en pensant aux locations long terme.
Ceci veut dire que l’on se fait financer le bien en estimant le montant des loyers comme si on louait au mois.
Par exemple, si votre bien se loue 450 euros par mois en long terme, alors vous savez combien vous ne devez pas dépasser en mensualités rendues à la banque. Vous vous appuyez sur ce nombre et non pas sur un nombre fictif de la location saisonnière.
Même si vous louez en saisonnier ou plutôt en courte durée, ce ne sera que du plus, un accélérateur.
Votre calcul vous signifie qu’en long terme, vous avez une bonne affaire et ensuite si vous faites de la location en courte durée, vous aurez une excellente affaire.
Votre banquier s’appuiera sur l’estimation à long terme et non sur une estimation fictive de location en courte durée.
Si je reprends l’exemple de Sébastien, de mémoire, son dernier appartement, il pouvait le louer 520 euros sur du long terme et il rembourse 410 euros à la banque chaque mois. Il est donc dans la règle des 70 à quelque chose prêt. Cela n’empêche qu’il dégage beaucoup plus de Cash-Flow car il loue en courte durée (il doit être à environ 1 900 euros par mois).
Trop de personnes s’appuient sur les chiffres de la location courte durée pour acheter leur bien. A mon sens c’est une erreur car ils ne se couvrent pas au cas où ils voudraient stopper cette activité ou encore si les mairies interdisaient ces pratiques.
Exemple quelqu’un qui achète un bien trop cher et qui rembourse 900 euros par mois à la banque. Il est content car il gagne 1450 euros avec la location en courte durée. En revanche, s’il ne peut plus louer en courte durée pour une raison quelconque, il louera peut être son bien 600 euros. Il lui restera donc 300 euros à sortir de sa poche chaque mois.
3 points sur la location courte durée
C’est un formidable accélérateur de rentabilité.
Ce n’est qu’un accélérateur, pour acheter un appartement on considérera toujours la location sur le long terme.
Le banquier devrait toujours être en mesure de le faire remarquer et ne s’appuiera que dans de rare cas sur des chiffres liés à la location en courte durée.
Si vous pensez que cette vidéo pourra être utile à quelqu’un alors partagez !
Une maison investissement de village : pourquoi ce choix ?
Article écrit par Yann MARJAULT du blog meublé pas à pas. Si vous désirez en savoir plus sur l’intérêt de louer en meublé cliquez ici.
Je venais de rencontrer depuis quelques semaines une dame (Marie) qui travaille dans une petite agence immobilière et qui m’avait semblé très impliquée dans son travail et très à l’écoute de mes demandes.
J’étais à ce moment de mes recherches très attentif au sérieux des agents immobiliers.
L’achat de mon premier immeuble m’avait donné confiance et je savais exactement quel type de biens je recherchais en termes de rentabilité.
Marie ne tardait pas à me contacter pour me parler d’une petite maison qui était en vente. Cette maison était en vente depuis 4 ou 5 mois et apparemment, la SCI qui vendait était pressée et n’avait eu aucune touche en termes de propositions sur la maison de village.
J’avais en quelques minutes des informations précieuses sur le bien et je savais déjà qu’une négociation pourrait voir le jour…
« On apprend vite les questions à poser pour obtenir les informations utiles quand à la possible négociation ou non ».
1)- Ce que j’ai appris sur la maison de village (maison et investissement)
Voilà ce que Marie m’avait confié en quelques heures :
–> C’était une maison de village qui était annoncée à 52 000 euros.
–> La maison faisait 80 m² avec 2 chambres et une mezzanine.
–> La maison était en vente depuis plus de 5 mois sans aucune proposition.
–> La SCI était en train de revoir ses projets et cherchait à se débarrasser rapidement de ses biens immobiliers.
Nous étions donc partis pour une visite, le trajet était très court car la maison de village se situait à 10 minutes de l’agence.
Une fois arrivés sur place, une nouvelle fois, un peu comme l’immeuble de rapport que j’évoque dans mon troisième investissement, j’ai apprécié l’atmosphère qui régnait dans cette maison.
C’était une alternance dans l’ancien (les poutres, la cheminée, des portes en bois comment dans une étable rénovée. En bas, il y avait des tomettes et en haut du parquet en bois massif. De plus, on sentait bien que la mezzanine apportait un caché très sympathique à l’étage.
La première visite s’arrêtait sur ces premières vues ainsi que sur ces premiers questionnements.
« Dans ma tête, je sentais déjà que je voulais cette maison !»
2)- La visite de la ” maison investissement ” de village avec le courtier en travaux
La seconde visite s’effectuait avec le courtier en travaux que je rencontrai donc pour la première fois. J’aurais l’occasion de revenir sur ce sujet, je peux juste vous dire que c’est vraiment appréciable de travailler de cette manière. Il fait un premier point estimatif et fait lui-même intervenir des artisans pour de vrais devis.
Ce qui est très appréciable dans ce principe est que vous ne payez rien et vous obtenez des conseils extrêmement précieux.
Après quelques jours et une visite avec les artisans, je savais que le montant des travaux (placo, cuisine à installer, maison entière à repeindre, amélioration nette de la salle de bain ainsi que les meubles que j’avais estimés) me reviendraient aux alentours de 18 500 euros.
« Volontairement, j’ai laissé beaucoup d’éléments présents dans cette maison de village pour ne pas dénaturer le charme de celle-ci. J’ai voulu apporter du moderne notamment avec la cuisine mais garder l’ancien un maximum (briquette de cheminée, poutre et parquet à l’étage). »
« Je savais que je pourrais meubler cette maison sans faire de superflu et trop de design. Dans ce cas, ce n’était pas utile ! »
3)- Des manières de calculer pour faire de cette maison un investissement
–> Je pars d’un montant estimé de travaux.
–> J’ajoute les frais d’agence et de notaire.
–> Si je peux j’ajoute les meubles (la plupart du temps).
–> Je repère le montant que je vais pouvoir appliquer pour la location.
Attention, essayez de me suivre et de mon côté je tente d’être clair :
b)– Le montant de l’emprunt que je vais rembourser à la banque (ici 336 euros) correspond à une somme maximale totale que je pourrais emprunter sur 15 ou 20 ans.
Quand on fait une estimation sur internet, on se rend compte que 336 euros mensuel correspondent à une somme d’environ 50 000 euros si on considère un taux à 1.55% assurance comprise.
c)– Je sais donc maintenant que pour rester dans mes chiffres, le montant total de mon emprunt ne peut excéder 50 000 euros.
Reprenons les chiffres de la maison de village :
– Travaux + meubles = 18 500 euros.
– Donc la maison, les frais d’agence et les frais de notaire doivent coûter au maximum 31 500 euros.
– Si je considère des frais de notaire à environ 3 000 euros, je ne pouvais pas faire une proposition pour la maison frais d’agence inclus supérieure à 28 500 euros.
Voici ce qui s’est réellement passé !
4)- L’achat de la ” maison investissement ” de village et la rentabilité
–> J’ai acheté la maison 25 000 euros frais d’agence inclus. « Ce n’est pas une blague (smiley), la négociation avait été parfaitement menée par Marie et j’avais vite compris que la SCI avait besoin de 25 000 euros. C’était une aubaine que d’avoir ces informations qui font toute la différence… ».
–> Mon devis en travaux est monté à 18 500 euros. “J’ai réussi à payer un peu moins grâce à de belles promos sur le mobilier mais j’ai eu un petit problème de toiture imprévu qui m’a coûté 1 500 euros. »
–> Les frais de notaire au final se sont élevés à 2 820 euros.
–> Total de l’achat et donc de l’emprunt (mon banquier a tout pris en compte dans l’emprunt) : 46 320 euros.
–> Montant du remboursement de l’emprunt mensuel que j’avais décidé d’étaler sur 15 ans : 245.40 euros.
–> Montant des loyers estimés : 420 euros. « Je pense d’ailleurs avoir été un peu vite pour la mise en place de mon loyer. Je n’ai pas assez testé et je suis parti trop bas. Je me suis aperçu qu’il y avait beaucoup de demande pour ce type de bien et une nouvelle fois très peu d’offre… ».
Cette ” maison investissement ” de village meublée allait théoriquement me rapporter 165.60 euros par mois. Je n’avais donc aucune raison de ne pas faire de proposition au moment ou je l’ai découverte.
C’est aussi une maison que j’ai louée très facilement, j’ai dû refuser des personnes qui étaient d’accord pour la prendre dès la première visite. C’est aussi ce qui m’a montré que je ne la louais pas assez cher.
J’en parlerai dans un prochain article, dans les erreurs à éviter en immobilier. Il est très important de réaliser des simulations pour estimer le montant des locations.
L’article est terminé, je vous remercie de l’avoir lu jusqu’au bout. Si vous souhaitez « booster » quelqu’un avec cette histoire, n’hésitez pas à partager ou à nous écrire.
Comme je l’ai expliqué dans l’article précédent, j’ai loué pendant des années un studio meublé à Limoges.
Il était extrêmement bien placé pour tout étudiant qui souhaite faire ses études à la faculté de sciences ou encore à l’ institut universitaire technologique.
En effet, cet appartement est situé à 10 minutes à pied des différentes facultés.
Pendant ces années, une seule question concernant l’immobilier me venait fréquemment à l’esprit…
Est-ce que l’argent que je verse au propriétaire lui sert à obtenir des revenus supplémentaires ou est-ce qu’il sert à rembourser cet appartement dans lequel je vis ?
Mon questionnement est resté interne durant de nombreuses années car mon esprit n’était pas encore disposé à se mettre en marche pour avoir une véritable réflexion sur l’immobilier.
Pourtant, chaque mois, je versais 350 euros à une personne qui encaissait mon argent alors que moi, je perdais cet argent et bien évidemment c’était une perte complète puisque je n’avais absolument rien au bout .
1- Un achat d’appartement pour une résidence principale
Un jour, c’est la propriétaire elle-même qui m’a « imposé » une réelle réflexion sur un éventuel achat d’appartement.
Je me rappelle très bien le jour où elle est venue me voir en m’expliquant que ce serait peut-être intéressant pour moi d’acheter cet appartement.
Alors là ! La question était posée, comment il était possible qu’un jeune comme moi à l’époque puisse acheter un appartement aussi bien sachant que je n’avais absolument pas d’argent sur mon compte ?
Sa réponse a été d’une évidence même pour elle mais alors pas du tout pour moi : « il n’y a pas besoin d’argent sur un compte en banque pour acheter un appartement sinon personne ne serait jamais propriétaire… ».
Je crois que ce moment qui a duré quelques secondes a été un véritable coup de tonnerre dans mon petit univers immobilier.
Il était en fait possible d’être propriétaire d’un bien d’une valeur de 50 000 euros sans avoir plus de 200 euros de côté. Nous avons ensuite fait des simulations sur internet (je dis ça comme si cela était évident mais à l’époque, faire une simulation pour réaliser des estimations, je ne connaissais absolument pas) et là une nouvelle fois, m’attendait une vraie surprise .
Si la banque acceptait, je pourrais devenir propriétaire et rembourser des mensualités d’environ 317 euros, c’est-à-dire que j’allais posséder un bien et en plus je paierai moins cher chaque mois que lorsque je le louais.
Autant vous dire, qu’à ce moment précis, on se demande pourquoi on n’a pas fait ça avant ! Je précise en plus qu’à ce moment là de la réflexion, aucune négociation n’avait été entreprise.
“Je fais une petite parenthèse pour préciser qu’un propriétaire qui vend est dans l’obligation de prévenir les locataires et ceux-ci sont prioritaires pour acheter s’ils le désirent bien sur.”
Mon ex propriétaire a été « extraordinaire » jusqu’au bout, me voyant motivé et sachant que mes parents me suivaient positivement dans mes démarches, elle m’a accompagné vers son banquier qu’elle connaissait depuis longtemps. Elle a appuyé « ma candidature » en expliquant mon sérieux et ma motivation pour réaliser ce premier achat.
Au bout de 15 minutes d’études de mon dossier, m Biasse donnait son accord, il trouvait que mes études accompagnées du statut de surveillant jouaient en ma faveur.
Il savait aussi que j’allais logiquement devenir enseignant dans les années futures et que ce statut de fonctionnaire jouait en ma faveur.
D’ailleurs sur mon dossier, apparaissait le mot « fonctionnaire ».
On entrait cette fois dans de vraies simulations, je dois avouer qu’il discutait beaucoup avec ma propriétaire et que je sentais bien qu’elle prônait un maximum en ma faveur.
A la fin de ces discutions, j’allais obtenir deux prêts cumulés (un à un taux de 4.7% et un autre à un taux 0).
M Biasse m’a dit en me regardant droit dans les yeux : « par contre, nous travaillons ensemble, j’ai fait le maximum, ce n’est pas la peine d’aller voir ailleurs et revenir négocier ».
Allez savoir pourquoi, j’ai adoré ce discours, j’ai trouvé ceci très honnête et très spontané et j’ai tout de suite apprécié. Et franchement, je ne me voyais pas du tout aller négocier quoi que ce soit ailleurs pour un éventuel achat d’appartement.
2- Un achat d’appartement pour un investissement locatif meublé
Résultats : j’allais rembourser 301.43 euros sur 12 ans et 180.73 euros sur 3 ans.
C’était encore mieux que ce que nous avions évoqué dans mon appartement avec ma propriétaire. J’ai réellement adoré ce qui s’est passé en quelques jours et les sensations de ces moments sont encore très présentes. J’ai même envie de dire que je les ressens encore pour chaque opération immobilière surtout lors des visites.
Aujourd’hui, je me dois de préciser que mon ancienne propriétaire a été un élément déclencheur incontestable pour mon orientation immobilière.
Certes ce point m’intéressait déjà un peu mais je n’avais aucune idée de la moindre démarche, de ce qui était positif financièrement dans ce genre de procédures ni même du bien être que cela pouvait procurer.
Je dois beaucoup à cette personne qui a pris quelques heures de son temps pour faire basculer mes idées, mes manières de voir vers un tout autre horizon concernant les affaires immobilières.
Non seulement grâce à elle je venais d’obtenir une résidence principale à 23 ans, je venais de réaliser un achat d’appartement qui allait devenir un réel investissement locatif par la suite.
Je venais aussi de comprendre beaucoup de choses qui allaient me servir pour de nombreuses années et dans de nombreuses autres situations .
Cet appartement est loué aujourd’hui 355 euros et je loue 30 euros le box qui l’accompagne et je ne rembourse plus, à l’heure actuelle, que la partie du taux zéro soit 180.73 euros.
Je dégage donc un “bénéfice” de 204.27 euros chaque mois si je ne prends pas en considération la taxe foncière et les charges de copropriété (je ne veux pas vous noyer dans davantage de chiffres ici, ce n’est pas le but).
En septembre 2018, cet appartement me rapportera 385 euros (sans déduire les charges ci dessus) et devrait valoir aux alentours de 62 000 euros.
Je précise aussi que depuis que je suis parti de cet appartement, je n’ai jamais eu une seule semaine de vacances locatives (l’appartement a toujours été occupé) car il est très bien situé comme je vous le disais au début de cet article.
Pour la petite histoire, M Biasse est toujours mon banquier. Il est devenu directeur d’agences et il me suit dans toutes mes opérations immobilières.
Cela fait maintenant 15 ans que je travaille avec lui en toute coopération.
C’est un point que je trouve très important dans ma philosophie même si je sais qu’il y a d’autres manières de procéder et que le point de départ de notre entente a été primordial et très encourageant.
Voilà, cet article “un peu autobiographique” est terminé, n’hésitez pas à me laisser vos commentaires si vous avez vécu des situations similaires ou encore eu connaissance de proches qui ont vécu ce genre histoire.
Je suis Yann Marjault, j’ai 39 ans et je vous souhaite la bienvenue sur mon blog spécialisé dans la location meublée rentable et sécurisée.
Je suis enseignant, investisseur, chef d’entreprise et conférencier et je peux vous assurer que les investissements locatifs meublés ont progressivement changé ma vie.
Si vous souhaitez me connaître davantage pour mieux comprendre comment cela est possible, suivez ce lien …
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