Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier ?

Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier ?

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ? Cette question est régulièrement sujette à discussion.

Souvent les investisseurs comparent leurs achats immobiliers en parlant de leur rentabilité.

Pourquoi cette notion réapparaît souvent ? Quelles sont les différentes rentabilités existantes ? Pourquoi certains calculs sont plus précis que d’autres ?

L’investissement immobilier rentable n’est donc pas une légende Rire pour l'immoblier mais il convient de bien comprendre les différentes formules de rentabilités ainsi que d’autres composantes de calcul.

1- Calcul rentabilité d’un investissement, c’est quoi ?

Tout placement a pour but de sécuriser l’argent mais aussi de gagner de l’argent. Vous placez 1 000 euros sur un plan quelconque à 5%, vous avez à la fin de l’année 1 050 euros.

En immobilier, c’est exactement pareil, vos investissements locatifs doivent vous permettre de gagner de l’argent. On mesure souvent ces gains avec la rentabilité locative et le rendement locatif.

Le calcul de base de la rentabilité se fait grâce à l’achatle montant des travauxles frais de notaire ainsi que les loyers. Nous y reviendrons en détail tout à l’heure.

Ce sera un indicateur comparatif mais cette rentabilité brute (de base) n’apporte pas suffisamment d’éléments aux investisseurs confirmés.

Voyons justement les différentes rentabilités que l’on peut calculer.

2- Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ? Les rentabilités

Nous parlerons des 3 rentabilités les plus connues pour les comparer et mieux les comprendre.

2-1 Calcul de la rentabilité brute

La rentabilité brute est égale au montant de l’achat immobilier additionné des travaux et des frais de notaire divisés par le montant des loyers annuel et multiplié par 100.

Rentabilité brute  =     100 X   Loyers annuels / [ Achat total (acquisition + frais de notaire + travaux + frais d’agence) ]

Elle ne donne qu’une indication sur le potentiel réel du bien immobilier locatif. Pour plus de précisions, il convient de prendre en considération la rentabilité nette de frais.

2-2 La rentabilité nette, calcul et rentabilité

Pour la rentabilité nette, on va soustraire les différents frais au montant des loyers. Certains ajoutent le montant des intérêts à l’achat, ce qui est, à mon sens une confusion avec la valeur du cash-flow net.

Rentabilité nette  =   100 X  [ Loyers annuels – (taxe foncière + assurances + frais d’agence loc + entretien…) ] / Achat total

Cette rentabilité est beaucoup plus précise dans le sens ou l’ensemble des frais sont pris en considération. Sa valeur donnera beaucoup plus d’informations sur la « qualité » ou plutôt la rentabilité effective d’un bien immobilier locatif.

Suite à ce calcul, il est encore possible d’affiné le calcul de la rentabilité en incluant l’imposition.

2-3 La rentabilité nette nette

La rentabilité nette nette correspond donc  au résultat du calcul suivant : il faut soustraire le montant des impôts au résultat de la soustraction des loyers avec les charges.

La formule devient :

Rentabilité nette nette  =  100 X  [ Loyers annuels – (total des charges) – (impôts) ] / Achat total

2-4 Les calculs de rentabilité et le reste…

Ces bases de calcul sont importantes mais ne sont pas toujours très parlantes pour les néo-investisseurs. D’ailleurs, je pourrai ajouter que malgré l’acquisition de 22 lots à l’heure actuelle, je n’utilise que très peu ces formules.

Comment calculer la rentabilité d' investissements locatifs ?

Je sais juste que je ne vais que très rarement, pour ne pas dire jamais, vers des rentabilités nettes inférieures à 10%.

Il faut cependant avoir pleinement conscience que ces chiffres n’auront pas du tout la même valeur en fonction du lieu d’acquisition.

Certains investisseurs préféreront investir dans des agglomérations plus importantes ou proches de zones tendues même si la rentabilité nette sera plus faible qu’ailleurs.

D’autres préféreront ou investiront dans des zones plus « rurales » ou plus « excentrées des centres villes » ou tout simplement dans des zones ou le prix de l’immobilier est plus accessible. Le but sera alors d’augmenter la rentabilité et très certainement le cash-flow. Nous y reviendrons tout à l’heure.

Un autre élément est à prendre en considération en immobilier locatif : c’est le montant emprunté.

En règle générale, en immobilier locatif, il est beaucoup plus intéressant d’emprunter la totalité de la somme nécessaire à l’achat du bien immobilier et des frais associés.

L’idée sera alors de se constituer une trésorerie nécessaire au fur et à mesure des avancées. Plus vous souhaiterez investir et plus les banquiers auront besoin de voir que vous gérez vos affaires immobilières. En clair, ils seront rassurés de voir que vous savez gagner de l’argent avec vos biens immobiliers.

3- Calcul rentabilité d’un investissement locatif : oui mais le Cash-Flow ?

Je voulais impérativement parler de cette notion dans cet article. Je trouve qu’elle peut aller de paire avec la rentabilité. Je ne dis pas que les deux sont intimement liés mais, par expérience, je sais que la notion de cash-flow peut être plus facilement accessible.

3-1 Le cash flow ?

Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?

Moi qui ait une réflexion plutôt visuelle et concrète, cette notion de cash-flow me parle plus que la rentabilité nette.

J’aime beaucoup savoir combien d’argent il me reste quand j’ai payé tout ce que j’avais à payer.

En résumé, combien il me reste d’argent issue des loyers une fois toutes les charges déduites (capital + intérêt + entretien + taxe foncière + frais divers…).

Attention, le cash-flow peut être « négatif », toutes les affaires immobilières ne permettent pas de dégager un cash-flow positif.

Ce n’est par pour autant que l’investissement locatif est « nul ». Tout dépendra dans quelle zone vous avez investi.

A titre d’exemple caricatural, si vous achetez un immeuble de rapport dans une ville de 15 000 habitants et que votre bien immobilier vous coûte de l’argent chaque mois, il y a fort à parier que vous n’ayez pas réalisé une excellente affaire…

A l’inverse, un investissement locatif en région parisienne ou bordelaise qui s’autofinancerait juste (loyers = remboursements + frais) peut être un très bon investissement…

J’ai pris volontairement des exemples extrêmes pour vous montrer qu’il faut comparer ce qui est comparable quand on parle d’investissements locatifs.

 3-2 Les limites de la rentabilité

Ce que je veux évoquer en ces termes, c’est juste que la rentabilité ne permet pas toujours de bien comprendre si l’investissement locatif réalisé est « bon ».

Elle doit être mesurée dans son contexte et comparée avec des biens géo localisés d’une manière à peu près identique.

Il convient, à mon sens, de bien comprendre ces « limites » pour ne pas toujours être négatif sur une rentabilité à un chiffre ou vis versa éblouie systématiquement par une rentabilité à deux chiffres.

3-3 Pourquoi prendre en compte le Cash-Flow ?

Ce n’est évidemment pas la seule composante en immobilier. Le cash-flow a tout de même le mérite de calculer la somme que votre investissement immobilier vous rapporte chaque mois.

De mon côté, j’apprécie cette mesure. Les biens qui me rapportent chaque mois sont la voie royale pour atteindre la vie de rentier. C’est aussi le signe que vous savez gagner de l’argent avec vos achats immobiliers, le banquier le verra tout de suite si vous lui montrez.

Lors de vos débuts immobiliers, je vous conseille vivement de réaliser des investissements locatifs qui vous rapportent chaque mois. Comme je vous le disais, ce sera le chemin pour « avoir le droit » d’investir à nouveau sans utiliser votre trésorerie.

Le banquier vous suivra beaucoup plus facilement pour vos investissements suivants car votre capacité d’emprunt augmentera au lieu de diminuer…

4- Calcul de la rentabilité d’un investissement locatif en exemple

Prenons un exemple avec les chiffres pour tout récapituler.

Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?

Je vais prendre l’exemple de mon premier immeuble et exposer les points évoqués ci-dessus un par un.

L’immeuble a été acheté dans une petite ville avec un potentiel économique correct.

Cette ville peut me permettre aussi d’user de différentes stratégies locatives car le tourisme se développe de plus en plus chaque année.

Je loue tous les appartements en meublé sur le long terme. L’ imposition grâce à mon statut fiscal est nulle pour le moment.

4-1 C’est parti pour quelques calculs !

 

La rentabilité brute = 100 X (21 720) / (120 000 + 9 600 + 33 600) = 13.3%

 

En ce qui concerne, la rentabilité nette, je soustraie le montant de la taxe foncière, les assurances et l’entretien des locaux annuels.

Ceci donne donc :

La rentabilité nette = 100 X [ (21 720) – (2 250 + 580 +640) ] / 163 200 = 11.18%

Dans ce cas précis, la rentabilité nette nette est la même que la rentabilité nette car grâce à mon régime fiscal, je ne paie pas d’impôt sur ce bien.

Parlons cash-flow maintenant car je considère ce point très important également pour bien se rendre compte de la trésorerie que l’on peut se créer en une année.

Montant des locations annuels : 1810*12 = 21 720 euros
Montant de l’emprunt annuel (capital + intérêts) = 877.46*12 = 10 529.52 euros

Cash-Flow annuel  = 21 720 – 10 529.52 = 11 190.48 euros
Cash-Flow annuel net = 21 720 – (10 529.52 + 2 250 + 580 + 640) = 7 720.48 euros

Le cash-flow net mensuel est donc de 643.37 euros.

4-2 Des chiffres obtenus grâce à plusieurs éléments

Pour information, ces chiffres obtenus sont dus essentiellement à deux éléments :

a)- J’ai réussi à négocier un prix d’achat intéressant. Certaines conditions m’ont permis de faire une proposition intéressante alors que le bien était sur le marché depuis plusieurs mois.

Ceci m’a permis de comprendre que toutes les superbes affaires n’étaient pas toujours faites en 10 minutes en « sautant » sur un bien avant tout le monde…

b)- De plus, l’artisan avec qui j’ai travaillé partait en retraite et m’a fait économiser beaucoup d’argent pour un de ses derniers chantiers.

 

Louer en meublé : ce qu’il faut savoir

Louer en meublé : ce qu’il faut savoir

Louer en meublé est devenu une expression que l’on trouve à « toutes les sauces » sur internet quand on parle d’investissement immobilier. Même les plans de défiscalisations promettant des réductions d’impôts importantes en oubliant la rentabilité évoquent le fait de louer en meublé. Louer en meublé requiert des connaissances spécifiques qu’il convient de connaître en tant que propriétaire bailleur.

On ne loue pas un appartement en meublé parce qu’on a mit une table et 4 chaises. Il convient de respecter des règles et d’adopter des stratégies locatives efficaces. En tant que propriétaire de plusieurs dizaines d’appartements et d’immeubles tous exploités en location meublés, je vais vous donner mes astuces et conseils pour bien investir et tout savoir sur le fait de louer en meublé vos biens immobiliers.

Louer en meublé grâce aux investissements locatifs anciens

louer en meublé grace aux investissements locatifs dans l'ancien

Distinguons bien le fait de louer en meublé dans le neuf et louer en meublé dans l’ancien. Ce sont deux points très différents qu’il convient de connaître.

Louer en meublé grâce aux plans de défiscalisation dans le neuf

La  première chose à bien comprendre à mon sens est que louer en meublé ne se fait évidemment pas que « grâce » aux plans de défiscalisations proposés par l’Etat et tout autre organisme.

En effet, ce type de plan proposant de diminuer vos impôts grâce à la location meublé n’a, à mon sens, que pour but principal d’enrichir des promoteurs immobiliers et autres acteurs de l’immobilier en tout premier lieu, votre investissement ne permettant au final que de financer la construction de biens neufs.

D’ailleurs, ce type de plan défiscalisant ne met en avant que l’imposition qui sert d’appât pour attirer les clients.

  • Depuis quand investit-on dans l’immobilier uniquement pour diminuer des impôts ?
  • Depuis quand investit-on dans l’immobilier sans parler de rentabilité ?
  • Depuis quand réaliser des investissements immobiliers meublés demande un effort d’épargne chaque mois ?
  • Et depuis quand doit-on investir en « priant » qu’une plus value soit réalisable à la revente pour espérer ne pas perdre trop d’argent ?

Il arrive parfois que certains investissements s’avèrent bénéfiques mais, à mon sens, une grande part de hasard étant due à la revente et à la plus value fictive me laisse extrêmement perplexe quand à ce type de projet dans le neuf. Ce que nous verrons ensuite concernera la location meublée dans l’ancien.

Quel(s) intérêt(s) de louer en meublé ?

Quand je parle d’investissements locatifs anciens, je veux évoquer le fait d’acheter des appartements, maisons ou immeubles existant, de les rénover et de louer ensuite. Les immeubles ou appartements ayant un certain âge plus ou moins importants seront rénovés, rafraîchis et proposé en location meublée ensuite.

Avant de vous exposer les conditions essentielles et obligatoires pour proposer des biens immobiliers en meublé, nous allons voir les principaux avantages de louer en meublé.

Vous allez voir qu’ils sont nombreux et que la logique d’un investisseur comprend rapidement l’intérêt de ce type de location. Voyons quelques avantages de la location meublée :

  • Proposer des biens tout équipé. C’est une évidence et ce point rejoint la définition de la location meublée. Louer en meublé permet de proposer des appartements équipés qui laissent soin au locataire de venir avec sa valise quelque soit la durée de la location.
  • Permettre une projection rapide du locataire. Dès la visite de l’appartement, le locataire se projette en tant qu’habitant, il perçoit tout de suite s’il va se sentir bien pour la durée de la location quelque soit la durée de celle-ci. Là aussi est l’intérêt de réaliser des rénovations de qualité pour déclencher de véritables coups de cœur.
  • Multiplier les stratégies locatives rentables. Seul le fait de louer meublé permet un tel choix de stratégies locatives. Avec des appartements meublés et équipés, il est tout à fait possible de louer en longue durée, en courte durée, en moyenne durée, en collocation, …
  • Bien démarrer avec la fiscalité. Remarquez que la fiscalité ici est une composante, elle n’est pas au centre du sujet immobilier comme pour un plan de défiscalisation neuf. Louer en meublé dans l’ancien permet, en adaptant le régime fiscal, de démarrer d’une bonne manière avec la fiscalité. En effet, que vous utilisiez le régime réel simplifié (LMNP réel simplifié) ou le meublé de tourisme dans certains cas (LMNP micro BIC), une optimisation fiscale peut être réalisée simplement et de manière importante.

Quelles sont les conditions et équipements obligatoires pour louer en meublé ?

Louer en meublé n’est pas qu’une expression ! Il s’agit de respecter des règles précises régies par la loi. La location meublée est l’opposé de la location vie (location nue). On est soit l’un soit l’autre.

De nombreuses différences existent entre les deux différents types de location dans leur fonctionnement. Par exemple : la durée du bail, le dépôt de garantie, le préavis du bailleur et du locataire, imposition,… Vous êtes loueur en meublé à partir du moment où vous proposez un logement conforme et que vous respectez la liste des équipements suivante :

  • Literie avec couvertures, couettes et oreillers
  • Volets ou tout dispositif occultant la lumière dans les espaces de nuit
  • Plaques de cuissons
  • Four et/ou four micro-ondes
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur permettant d’obtenir des températures au moins égales à -6°C
  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table et sièges
  • Étagères de rangements
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménagé adapté aux caractéristiques du logement

Evidemment rien n’empêche de compléter cette liste pour se différencier ou pour s’adapter à sa stratégie locative. Il est difficile par exemple de ne pas ajouter une machine à laver ou encore une télévision.

Comment déclarer une location meublée ?

Déclarer une location meublée peut se faire de trois façons. Il convient de rappeler que l’investisseur est loueur meublé non professionnel (LMNP) quoi qu’il arrive au départ. S’il passe 2 conditions simultanément, il devient louer meublé professionnel (LMP). Lorsqu’on loue en meublé, il y a donc 3 possibilités pour déclarer les revenus locatifs issus des biens immobiliers meublés :

  • Le régime micro bic classique : c’est le plus simple, il s’agit de mettre les revenus locatifs meublés sur une ligne et l’administration fiscale vous imposera sur 50 % de ces revenus.
  • Le régime micro bic meublé de tourisme : sous certaines conditions de déclaration, vous pouvez louer en meublé de tourisme. Dans ce cas, vous déclarez vos revenus issus de la location meublée spécifique dans une autre ligne et l’administration fiscale vous imposera sur 29% de ces revenus locatifs.
  • Le régime réel simplifié : ce régime fiscal permet de déduire de multiples charges des revenus locatifs. Le résultat obtenu sera le résultat fiscal imposable. Parfois, ce résultat est négatif d’où une exonération d’impôts dans ce cas précis.

Je n’entre pas plus dans les détails ici, le but étant de proposer les différentes solutions existantes.

Qu’est-ce qu’une location vide et qu’est-ce qu’une location semi-meublée ?

La location vide ou la location nue s’oppose à la location meublée. En clair, si la location ne respecte pas les conditions de la location meublée évoquées au dessus, alors on parle de location vide. Les conditions de durée de bail, de dépôt de garantie, de préavis et d’imposition étant totalement différentes et à connaître.

La location semi meublée n’existe pas sur le plan juridique et légal. C’est une expression que j’ai « inventé » en fonction de quelques une de mes situations de locations meublées. Il s’agit en fait de locations meublées sur le plan juridique, légal et fiscal. Les locations respectent dons les règles de la location meublée avec l’équipement nécessaire.

La subtilité étant de laisser des pièces vides ou peu équipées dans le cas de location de grande surface. Ce principe m’est venu en fonction  de demandes de locataires qui souhaitaient louer des logements tout équipé en ayant un peu de place pour leurs affaires. Par exemple, je loue des maisons de 90 ou 100m² équipées et meublées mais qui possèdent des chambres ou pièces supplémentaires presque vides.

Quelles stratégies locatives mettre en place pour louer en meublé ?

stratégies locatives pour bien louer en meublé Un énorme avantage en location meublée est de pouvoir user de stratégies locatives variées et puissantes. J’essaie toujours de mettre en avant plusieurs points concernant ces stratégies locatives :

  • Elles doivent être très rentables. Louer en meublé permet dans 90% des cas d’obtenir de magnifiques rentabilités même avec de la location sur le long terme. Il existe des astuces pour ceci très simples à mettre en place.
  • Elles doivent vous permettre d’agir sereinement. Certaines stratégies locatives demandent un peu de temps dans leur mise en place même si à la longue on parvient à tout automatiser. Choisissez donc celles qui vous assureront sérénité en même temps que la rentabilité.
  • Elles dépendent du secteur et des demandes étudiées. Certains secteurs sont très propices à certaines stratégies inédites et très rentables. Parfois, on n’en a même pas connaissance. Un des secteurs dans lesquels j’investis me permet de louer en colocation courte durée et ce système est très explosif en termes de rentabilité.

Les points importants sur la location meublée courte durée

La location meublée courte durée est une stratégie locative en meublé qui cartonne de plus en plus. Certes, elle est régie dans certains secteurs et surtout dans les grandes villes. Il ne faut pas oublier la puissance de cette stratégie même dans les petits bourgs. J’ai de multiples exemples prouvant mes propos à ce sujet. Cette stratégie est puissante mais nécessite quelques connaissances précises, par exemple :

  • Il ne faut pas s’appuyer sur les chiffres de la location courte durée pour acheter un immeuble ou un appartement. Ce point est important et difficile à résumer en si peu de ligne. Il s’agit de réaliser un achat immobilier en toute sérénité. Pour ceci, il faudra préférer acheter un bien en réalisant des calculs mathématiques qui s’appuient sur des montants estimatifs de loyers en longue durée.
  • La location courte durée peut être chronophage si on n’automatise pas ou si on ne réfléchit pas. C’est un point que beaucoup de personnes négligent ou à l’inverse surestiment pour ne pas passer à l’action. Il faut s’organiser humainement et utiliser des outils pour faire en sorte d’automatiser au plus vite cette location courte durée. Ensuite, la location courte durée sera plein de promesses…

Comment faire une colocation courte durée (en location meublée) ?

La colocation courte durée est méconnue, décriée ou parfois inexistante. Il s’agit en fait de la location courte durée à plusieurs personnes qui ne se connaissent pas obligatoirement au départ. Elle est judicieuse à utiliser dans certains cas et dans certains secteurs dans lesquels des personnes en déplacement pour leur travail se réunissent pour diviser les frais.

Il est capital de comprendre qu’il ne faut pas proposer des biens immobiliers pour une colonie de vacances mais plutôt des biens immobiliers dans lesquels les espaces sont diversifiés et laissent place à une certaine autonomie.

La location meublée moyenne durée, est-ce une bonne idée ?

La location moyenne durée a le vent en poupe. Elle rejoint beaucoup les deux stratégies vues au dessus. Il s’agit d’un mode de location sur un moyen terme, comme son nom l’indique, pour des personnes en déplacement pour une période plus ou moins définie. Le bail mobilité est très adapté à ce style de location meublée.

Il permet de proposer un contrat aux loueurs qui ne pourra pas excéder 9 mois. Beaucoup de personnes en déplacement étant en recherche de ce type de location meublée se renseignent et réservent sur des sites connus comme AirBnB ou booking.com. La réputation de vos biens et la mise en place d’un site personnel vous assureront des retours des mêmes personnes ou de leurs collègues.

Louer en meublé : transformer sa résidence principale en investissement locatif

transformer sa résidence principale en investissement locatif

Louer en meublé, on l’a vu, nécessite des règles précises pour ne pas être requalifié en loueur de logements vides. Cela dit, rien ne vous empêche d’être original au sujet de la location meublée et de ses stratégies. Pour ceci, pourquoi ne pas louer sa résidence principale ou plutôt louer une partie de sa résidence principale ?

Une nouvelle fois, si je parle de ce point, c’est aussi parce que j’applique ce principe depuis plusieurs années. Le changement financier mensuel est très important. Je vous donne un exemple très simple : imaginez qu’au lieu de rembourser une mensualité de 1200 euros par mois pour votre résidence principale, vous ne remboursiez que 450 ou 600 euros, qu’en penseriez-vous ? Cela est simple à mettre en place, il suffit de réfléchir une nouvelle fois en amont.

Il est tout à fait possible de loger dans sa résidence principale de manière « gratuite » chaque mois ou presque. Ce point est souvent sujet à questionnement : est-ce que je dois acheter ma résidence principale avant de faire des investissements immobiliers ? Ma réponse aurait tendance à être : NON ! Mais par contre, il est tout à fait possible de faire de sa résidence principale un endroit sympa et un véritable actif qui vous rapporte de l’argent chaque mois.

Maison, grande surface et location meublée : est-ce possible ?

meubler une grande surface

J’ai déjà répondu en partie à cette question dans un paragraphe précédent. Si vous respectez les règles et la loi pour être qualifié de loueur en meublé, tout est possible juridiquement, légalement et fiscalement. Qu’en est-il de la demande pour une grande surface et la location meublée ?

Cas concret : exemple de premier achat pour une location meublé

Je ne vais pas entrer dans les détails dans cet exemple mais je voulais revenir sur le fait d’avoir optimisé un immeuble de rapport en vente depuis des mois. Personne ne ‘avait acheté cet immeuble de rapporte et pourtant 2 investisseurs s’y étaient fortement intéressés mais n’avaient pas eu les financements. J’ai su saisir l’opportunité et faire de cet immeuble inexploité un immeuble de 4 lots dont 3 loués en meublé longue durée.

L’immeuble à lui tout seul me permet une belle rentabilité malgré mes quelques erreurs d’exploitation. J’avais étudié la demande locative en meublé et clairement, j’avais au moins 3 possibilités d’exploitations très actives. J’ai opté pour le meublé longue durée et moyenne durée, c’était pour moi un bon équilibre entre rentabilité et sérénité. Découvrez tout sur cet exemple de premier achat pour louer en meublé.

Cas concret : premier achat pour une résidence principale ou en investissement locatif meublé ?

Mon tout premier achat immobilier était un appartement à Limoges quand j’étais étudiant. Il m’a permis d’économiser des années de location lors de mes études. Je peux vous assurer que quelques années après, on se rend compte à quel point on a bien fait de réaliser ce type d’action.

Si cet investissement immobilier meublé m’a servi de résidence principale pendant des années, il est devenu un véritable actif dans les années suivantes.

En effet, ayant terminé mes études, je suis parti de Limoges et j’ai mis en location l’appartement. Celui-ci s’autofinançait facilement et ne me procurait que peu de cash flow mais peu importe, il a été un véritable tremplin pour la suite pour moi. A l’heure actuelle, il m’a permis une belle plus value et d’obtenir une belle somme à la revente.

Cas concret : louer en meublé avec une maison de village

Mon exemple est un exemple même que louer une grande surface en location meublée est tout à fait possible. Une  nouvelle fois, vous allez toucher « une clientèle » différente avec des demandes spécifiques. Il m’est arrivé de louer des maisons de 100m² en meublé à des couples avec enfants qui faisaient construire leurs propres résidences principales.

Ils ne voulaient pas acheter de meubles tant que leur maison n’était pas sur pied et préféraient avoir un bel espace aménagé en meublé. Bingo ! C’est là que j’interviens. Un de mes premiers achats pour une location meublée était donc une grande maison de 100m² louée en meublé avec des espaces vides pour que les locataires puissent amener quelques éléments durant leur location.

En conclusion, quel est le meilleur investissement immobilier ?

Quel est le meilleur investissement immobilier ? la réponse est difficile et simple à la fois. Il dépend de vos objectifs et je doute que vos objectifs soient de dépenser de l’argent chaque mois. Le plus souvent, on souhaite trouver un équilibre entre le fait de gagner de l’argent tout de suite et ne pas acheter n’ importe où et n’importe quoi.

C’est tout à fait réalisable et la location meublée est un excellent levier pour ceci. La multiplication des stratégies locatives et la rentabilité obtenue grâce à celles-ci est excellente. Il est tout à fait « simple » ou plutôt « réalisable » de gagner de l’argent chaque mois avec ses appartements ou différents biens immobiliers tout en capitalisant de manière intelligente. Le meilleur investissement locatif reste donc celui qui est maîtrisé et réalisé intelligemment avec méthodologie et stratégie.

 

Peur d’acheter un bien immobilier ? Quel relationnel adopter avec vos partenaires immobilier ?

Peur d’acheter un bien immobilier ? Quel relationnel adopter avec vos partenaires immobilier ?

Pour commencer, je souhaiterais définir les notions d’acteurs de l’immobilier ainsi que de partenaires immobiliers.

Les acteurs de l’immobilier : ce sont toutes les personnes qui vont avoir un rôle tout au long de vos investissements immobiliers. On parle des artisans, des agents immobiliers, des banquiers, des vendeurs de meubles, des notaires et aussi des locataires.

N’oubliez pas que sans ces derniers, aucun investissement rentable n’est possible.

Le relationnel et les partenariats : il s’agit de votre manière de concevoir et d’entretenir les relations avec les acteurs de l’immobilier. Une évolution positive et construite de ce relationnel entraînera des partenariats efficaces sur le long terme.

Les partenariats se construisent progressivement, souvent après plusieurs essais. Le relationnel doit être optimisé pour apprendre à travailler avec des rapports gagnants/gagnants et aussi pour agir en toute sérénité.

Ces deux définitions ont pour but de montrer que le relationnel a une part importante en immobilier et qu’il ne doit absolument pas faire peur, bien au contraire.

L’importance des partenaires immobiliers : quel relationnel adopté 

importance des relations en immobilier

 

Comme vous l’avez compris, l’ensemble des acteurs en immobilier peut jouer un rôle dans vos avancées sur votre parcours d’investisseur.

Seul, il est délicat de bien avancer et d’avancer en toute sérénité. Progressivement, il est intéressant de devenir l’investisseur qui supervise et qui sait gérer toute « une équipe ».

C’est un peu comme si on apprenait à chapeauter une équipe et que l’on devenait chef d’entreprise.

L’investisseur immobilier apprend à construire son équipe en construisant ses relations et il entretient ces liens en créant de vrais partenariats.

Voyons comment l’ensemble des acteurs en immobiliers ont un rôle à jouer pour nous investisseurs et peut être futurs rentiers.

  • Les agents immobiliers : ils sont de vrais éléments qui vont vous faire acquérir de bonnes affaires immobilières. Ils maîtrisent beaucoup d’éléments concernant les ventes et il est important de travailler avec un, deux ou trois agents immobiliers de confiance.
  • Le banquier : sans un banquier qui cerne vos attentes, il sera peut être difficile d’obtenir un prêt immobilier. N’oubliez pas qu’avant de devenir votre partenaire, le banquier qui prend des décisions doit savoir à qui il est sur le point de prêter des milliers d’euros. Votre relation et votre approche sera donc déterminante.
  • Les locataires : ils font partie à part entière de la stratégie du propriétaire bailleur qui veut gagner de l’argent grâce aux investissements locatifs. Sans les locataires, il est impossible de rembourser l’argent à la banque et de gagner de l’argent chaque mois. La relation établie doit être saine et inspirée par la confiance mutuelle. Il existe beaucoup de stratégies sécurisantes à mettre en place à ce sujet.

Je ne citerai pas plus d’exemples, je crois que vous avez cerné la philosophie du relationnel n immobilier. Pour ma part, j’y accorde une grande importance et je tends de plus en plus à établir des liens allant sur le long terme.

Mon expérience me montre que cela est non seulement très enrichissant mais aussi très efficace pour avancer vite et de manière sereine.

Les mauvais locataires et la location meublé

mauvais locataires

Lorsqu’on regarde les chiffres, on se rend compte que « les mauvais locataires » n’existent que très peu.

Attention, quand je parle de mauvais locataires, je veux évoquer essentiellement ceux avec qui les relations deviennent mauvaises, ceux qui dégradent et ceux qui ne paient pas.

Pour vous montrer que les mauvais locataires sont très rares, je peux évoquer mes propres chiffres. En plus de 14 ans d’investissement et avec plus de 30 lots, je n’ai eu qu’un mauvais locataire et avec du recul, je vous assure que je n’avais pas assez anticipé certains éléments.

Même si je ne peux pas prédire l’avenir, je peux affirmer que je ne commettrai plus jamais certaines erreurs que je faisais au début de mes investissements. Malgré mon manque de mise en place de sécurité et de savoir faire à mes débuts, je n’ai eu qu’un mauvais exemple.

Je peux affirmer aujourd’hui qu’il existe de multiples choses à mettre en place dès l’annonce pour éviter d’avoir des soucis et que beaucoup de choses existent également en terme de relationnel pour minimiser à 99% les risques.

Ne pas investir aujourd’hui à cause de cette crainte est une erreur grossière. Il n’est absolument pas justifié de dire que la location est risquée à cause des mauvais locataires. Si des personnes propriétaires vous disent le contraire, essayez de comprendre leur manière de louer leur bien immobilier, vous aurez peut être des explications.

J’ajouterai que la location meublée est un excellent moyen pour contrer le peu de mauvais locataires existants. Les différentes stratégies locatives ainsi que les montées en gamme permettent de « sélectionner » naturellement.

Location particulier à particulier : quels relations propriétaire / locataire adoptés ?

relation locataire propriétaire

La relation propriétaire/locataire est particulière et doit être particulière. Il s’agit, pour le propriétaire bailleur, de faire en sorte de bien entamer cette relation dès la mise en ligne de l’annonce.

Pour ceci, rien de tel que de bien expliquer vos attentes dans l’annonce. Pour ma part, je n’hésite pas à dire que je recherche des gens sérieux et calmes pour la bonne entente du voisinage. Beaucoup apprécient cette démarche car ils recherchent la même chose.

En plus des photos, 1 personne sur 2 qui me contactent me parle de l’attrait pour l’annonce. Cela ne paraît peut être pas grand-chose et pourtant, le relationnel et bel et bien mis en place dès cette première lecture.

Même un propriétaire bailleur qui loue par agence doit au moins commencer par louer en direct. C’est un formidable exercice pour mieux cerner les attentes que l’on peut avoir. De plus, vous gagnerez en de nombreux autres points en louant seul.

  • Conseil 1 : Louer seul au moins au début pour apprendre à bien communiquer
  • Conseil 2 : louer seul longtemps pour apprendre à choisir de mieux en mieux et vous installer dans de vraies relations sereines
  • Conseil 3 : Penser relationnel de l’annonce jusqu’à la fin du bail
  • Conseil 4 : N’oubliez jamais la loi que ce soit pour vos droits et/ou vos devoirs
  • Conseil 5 : N’oubliez jamais la loi en ce qui concerne les droits et devoirs des locataires.

Les locataires sont des êtres humais avec leurs défauts et leurs qualités comme vous, comme moi. Il convient donc de choisir en fonction d’éléments qui nous correspondent le plus. Ce n’est pas qu’une histoire de salaire.

N’oubliez jamais de prendre les précautions autorisées et d‘être très au clair sur ce sujet avec le locataire. Comme dit mon expert comptable : « la confiance n’exclut pas le contrôle »

Des problèmes avec les locataires, ou un loyer impayé ? Que faire ?

Je parle de ce point mais je rappelle tout de suite que c’est extrêmement rare.

Si vous êtes confronté à un problème d’impayé, le premier conseil que je pourrai donner est de vite réagir. Il faut comprendre au plus vite ce qui se passe et si l’origine de l’impayé est grave ou non.

Attention à ne pas suréagir trop vite, il m’est arrivé d’avoir un souci avec une locataire très sympa d’ailleurs. Elle n’avait pas vu qu’elle était dans le rouge » et que son salaire n’avait pas été versé.

Soyez donc réactif et appelez très rapidement votre locataire pour arranger la situation si cela est possible. Il est toujours préférable de garder le contact pour éviter de mettre en place des procédures qui sont parfois très longues.

S’il s’agit d’un problème personnel pour votre locataire, je vous invite à le rencontrer et à essayer de trouver une solution. Vous ne devez pas tomber dans le fatalisme mais essayer de mieux comprendre et surtout de trouver des solutions.

Lorsqu’aucune solution n’est possible, ou si le locataire refuse de donner signe de vie, il faut alors contacter un huissier de justice très rapidement pour ne pas perdre de temps.

Dans ma formation « IMMO Meublé Pas à Pas », je préconise toute une démarche pour choisir les locataires. L’idée n’est pas de faire une sélection injustifiée mais de trouver des éléments importants de concordance entre la logique et la sécurité.

Croyez-moi, on a toujours le choix !

A très bientôt

Yann

 

Comment se lancer dans l’immobilier ? Comment bien débuter ?

Comment se lancer dans l’immobilier ? Comment bien débuter ?

Se lancer dans l’immobilier n’est pas toujours aisé. Beaucoup voudraient débuter et se lancer en toute sérénité mais n’osent pas passe à l’action. D’ailleurs passer à l’action et commencer à faire des offres d’achat est souvent un point très bloquant.

Il faut différencier débuter en immobilier et se lancer dans l’immobilier. A mon sens, la notion d’action et de passage à l’action est encore plus présente dans le terme se lancer en immobilier.

La logique, pour éviter toute erreur et donc tout problème lors d’un investissement immobilier devrait être ainsi : débuter en immobilier en se formant sérieusement sur plusieurs semaines grâce à une formation et ensuite passer à l’action en achetant et/ou en faisant des offres d’achat de manière stratégique et réfléchie.

Aucune place au hasard ne doit être accordée pour bien investir dans l’immobilier. Avant de parler d’astuces, il faut évoquer les choses et les éléments à connaître pour agir en toute sérénité.

Quoiqu’en dise les réfractaires aux formations et aux formateurs, une bonne formation immobilière théorique pour débuter est essentielle pour avoir TOUS les éléments en pas commettre d’erreur très pénalisantes.

Une formation avoisinera les 1000 euros et vous permettra de gagner des dizaines de milliers d’euros dès vos premiers achats, d’éviter de graves erreurs et de gagner des centaines de milliers d’euros sur un plus long terme.

Croyez-moi, vous n’avez pas à hésiter lorsque vous avez confiance en l’acteur de la formation.

Se lancer dans l’immobilier, les meilleurs astuces et conseils d’expert

se lancer dans l'immobilier avec des astuces complètes

Je m’appelle Yann MARJAULT, je suis auteur, conférencier, formateur et multi investisseur. J’ai investi dans plusieurs secteurs comme l’immobilier et les mobil home. Concernant, l’immobilier, j’exploite mes biens en location meublée en variant les stratégies locatives.

Ainsi, j’exploite une trentaine d’appartements en utilisant les leviers de la location meublée longue durée, moyenne durée, courte durée et parfois de la colocation courte durée.

Mon expérience de plus de 15 ans me permet d’avoir tiré des conclusions essentielles pour réaliser de bons investissements immobiliers en toute sérénité.

Comme tout le monde, j’ai commis des erreurs et j’ai maintenant la « distance » nécessaire pour analyser celles-ci. Ce point est déterminant et capital pour affirmer avoir de réelles solutions efficaces permettant d’obtenir de très belles rentabilités tout en minimisant les risques.

Quels sont les principes pour éviter se faire peur pour se lancer dans l’immobilier ?

Pour éviter de se faire peur en immobilier, il faut en tout premier lieu comprendre que la peur est tout à fait logique. Personne n’est préparé au départ à prendre des risques avec l’argent et l’avenir. Il faut apprendre progressivement à avoir moins peur et à changer d’état d’esprit, ce point est capital. Nous n’avons rien appris ou presque sur le monde de l’argent. L’éducation financière n’est pas habituelle dans notre culture. Ensuite, il convient de comprendre que pour minimiser la peur et minimiser les risques, il convient de se lancer dans l’immobilier en se formant : c’est très important.

L’apprentissage par la théorie vous évitera des erreurs grossières, vous assurera des bases saines et vous permettra un accompagnement plus ou moins important pour débuter en immobilier. A ce sujet, vous apprendrez grâce à vos progressions, à vous entourer pour mieux vous lancer dans l’immobilier locatif.

Comment se lancer dans l’immobilier et investir ?

Il est délicat de décrire ici toutes les étapes mais avec du recul, je crois pouvoir donner un ordre logique aux étapes à respecter pour bien se lancer dans l’immobilier locatif :

  • Apprendre à changer d’état d’esprit
    Ce point est capital. Je vous conseille des ouvrages sur ce point qui pourraient changer radicalement votre manière de faire et votre manière d’être ( « Père riche, père pauvre » de R.KIYOSAKI ; « L’ingrédient secret de la réussite » de F. DELCOURT ; …)
    Votre changement de manière de voir et votre motivation peuvent vous emmener très loin et surtout vous permettront d’apprendre à relativiser pour mieux vous connaître et mieux avancer dans vos investissements immobiliers.
  • Se former en immobilier et se former en investissement locatif
    Je suis insistant, non pas parce que je suis formateur et que je suis convaincu de mon programme sur 3 mois, mais parce que je connais la valeur énorme d’avoir les bases saines théoriques. Ne faites jamais l’économie de dépenser 1000 euros quand cela peut vous en rapporter 100 000 et même bien plus.
  • Passer à l’action
    Ce point est une étape clé également. Sans action, tout apprentissage n’est que « réflexion inefficace ». Rien n’avancera et vous serez frustré de « savoir » sans agir.
  • Apprendre de ses erreurs minimes
    Après les premiers passages à l’action, il est logique de commettre des erreurs. Tant mieux ! Elles sont sources d’apprentissage si elles sont « minimes ». Grâce à la formation, ces erreurs ne seront que peu importantes financièrement mais très utiles pour vos avancées.
  • Recommencer
    Le fait de dupliquer et d’agir encore plus efficacement est une clé après s’être lancé en immobilier et avoir débuté. Il faut dupliquer les investissements immobiliers en améliorant.
  • Garder un état d’esprit positif
    Ce dernier point rejoint le premier. L’état d’esprit que vous allez acquérir doit perdurer, il faut l’entretenir malgré les moments de « faiblesse » que vous pourrez avoir. Restez convaincu en avançant et en entretenant votre MINDSET.

Pourquoi choisir un investissement locatif avec un appartement meublé pour débuter dans l’immobilier ?

Débuter en immobilier doit rassurer. Il faut trouver les éléments pour « se faire la main ». Même si je sais qu’acheter un immeuble de rapport est moins risqué qu’acheter un appartement pour un investissement locatif, je sais également qu’il est plus rassurant de se lancer en immobilier avec un appartement.

Les frais engagés sont moindre et du coup, il est plus rassurant de se lancer en achetant un « petit » bien plutôt qu’en achetant un immeuble de rapport.

Commencer dans les investissements locatifs en achetant un appartement et en faisant de la location meublée peut donc être une bonne solution rassurante.

Pourquoi un immeuble peut être moins risqué ? Parce qu’il est composé de plusieurs lots et si un d’entre eux venait à poser des soucis, les autres compenseront le manque à gagner facilement.

Se lancer dans l’immobilier en se constituant un patrimoine : comment faire ?

Ce point est identique à beaucoup d’autres ! Que vous vouliez acquérir 20 appartements à la longue pour la rentabilité où que vous souhaitiez acheter 200 biens pour vous constituer un patrimoine immobilier, vous devez bien agir et investir en toute sérénité et en toute rentabilité.

Se lancer dans l’immobilier à ce moment là devra vous permettre de faire vos preuves et de prouver que vous savez gagner de l’argent avec vos biens locatifs. Il sera impossible d’acquérir un patrimoine immobilier si le début des investissements est chaotique.

Immo-formation, quelle nécessité et laquelle choisir pour bien débuter ?

Une immo formation où plutôt une formation sur l’immobilier doit être choisie en fonction de vos objectifs. Il existe des formations spécifiques à l’achat revente, d’autres spécifiques à la courte durée et d’autres comme la mienne spécifiques à ceux qui veulent investir avec de fortes rentabilités en meublé en minimisant tous les risques et en ayant absolument toutes les bases.

Il est très important d’être en corrélation avec les propos du formateur. Vous devez aussi vous assurer que celui-ci est bien un investisseur possédant une grosse expérience sur le long terme.

Un formateur n’ayant que quelques années de recul n’a pas eu le temps nécessaire pour analyser ses propres erreurs. Alors, comment peut-il vous promettre de ne pas en faire ? Il n’y a pas de nombre de biens défini ni même de nombre d’années d’expérience pour s’assurer d’être en présence d’une bonne formation en immobilier. En revanche, je ne vois pas comment un formateur ayant 4 appartements avec 5 années de recul peut vous aider à être serein en toute circonstance.

Comment devenir un investisseur serein lorsqu’on débute en immobilier ?

La sérénité est très importante à acquérir. Il est hors de question d’investir en immobilier et de se sentir mal pendant des années.

Il faut devenir un investisseur serein lorsqu’on débute en immobilier :

  • En gagnant de l’argent tout de suite
    C’est un point essentiel pour vous, votre sérénité et votre banquier. Vous devez apprendre à gérer les composantes immobilières et financières pour investir rentablement en toute sérénité.
  • En minimisant les risques
    Les risques lors de vos premiers achats doivent être proches de zéro. Pour ceci, il convient de se former, s’entourer progressivement et de passer à l’action de manière posée et réfléchie.
  • Comprendre la progression sur votre route de rentier
    Il s’agit là d’une succession d’étapes à analyser, à ressentir et donc à comprendre progressivement. On ne devient pas rentier du jour au lendemain même s’il existe quelques stratégies à l’heure actuelle permettant de gagner du temps. Soyez curieux, réfléchi, à l’écoute et votre chemin s’ouvrira progressivement et sereinement.

Comment investir dans un immeuble de rapport quand on débute dans l’immobilier ?

Investir dans un immeuble de rapport quand on débute en immobilier est le même principe qu’investir dans un appartement. Il faudra s’assurer des rester dans les règles mathématiques fixées au départ.

La grosse différence pour minimiser les risques est que vous devrez être vigilant à différents points concernant la structure, le fonctionnement et les appartements.

Je ne vais pas évoquer une check-list des points de vérification ici. Même si acheter un immeuble de rapport est moins risqué car il est composé de plusieurs lots locatifs pouvant compenser un manque à gagner sur un lot « défaillant », il faut connaître ces points de vigilance pour une vérification optimale.

Investir dans un immeuble de rapport quand on débute nécessite donc des connaissances :

  • Sur la structure de l’immeuble
    La structure concernera le bâti, les fondations ainsi que la charpente et la toiture.
  • Sur le fonctionnement interne
    Je veux évoquer ici tous les réseaux électriques, de plomberie et d’évacuation.
  • Sur l’ensemble intérieur des appartements
    Je parle ici de la rénovation encore plus basique au sein des appartements allant du réseau de plomberie jusqu’aux nouvelles salles de bain et cuisine par exemple.
  • Assez importantes sur les travaux de rénovation
    Ne vous faites pas peur avec ce point mais lorsqu’on visite un immeuble de rapport, il y aura évidemment beaucoup plus de points à prendre en considération pour comptabiliser la facture des travaux de rénovation. N’oubliez pas de demander un devis à une entreprise générale BTP fiable et sérieuse.

Les 5 étapes clés pour bien se lancer dans l’immobilier locatif et trouver le meilleur investissement ?

Les étapes pour bien investir et bien se lancer dans l’immobilier locatif sont nombreuses mais logiques.

Voici 5 étapes que je pourrais vous proposer pour bien débuter :

  • Faire un très bon premier achat immobilier
    Comme je l’ai déjà précisé au dessus. Le premier achat doit être rassurant, rentable et une rampe de lancement. Il n’est là que pour vous permettre de vous lancer dans l’immobilier mais il a une importance très grande pour la suite.
  • Ne pas oublier de faire des travaux pour anticiper la suite
    Les travaux ont de multiples fonctions. Ils permettent de proposer des biens au goût du jour quelque soit la stratégie locative. Ils permettent aussi de voir sur le long terme notamment en termes de fiscalité.
  • Meubler ses appartements
    Le fait de meubler ses logements permet de multiplier les stratégies locatives et donc la rentabilité. Ce style d’investissement locatif est excellent pour bien débuter en immobilier.
  • Ne jamais négliger la sérénité
    Je crois que vous m’avez compris. Je suis très insistant sur ce point. Mais croyez-moi, vous n’avez certainement pas envie d’investir dans l’immobilier et vous sentir « mal » chaque jour à cause des finances ou tout autre tracas.
  • Enchaîner les investissements locatifs
    Ceci sera la conclusion, l’aboutissement de vos mises en place et de vos apprentissages. Vous pourrez enchaîner et aller droit sur le chemin de votre réussite.

Le prêt différé pour se lancer, à quoi ça sert ?

Le prêt différé est très peu évoqué sur internet. Il est mis en avant mais n’a pas la place qu’il mérite à mon sens.

Pour moi, cette « stratégie », si cela en est une, est très très importante. Le prêt différé vous assure de ne pas manquer de trésorerie et vous promet donc une sérénité à toute épreuve.

Il s’agit d’obtenir un prêt avec le banquier et de faire en sorte que celui-ci ne commence à être remboursé que quelques mois ou années après l’achat de votre investissement locatif.

Pour avoir ce prêt différé, il convient de bien discuter avec le banquier et de lui faire comprendre que le prêt différé est important à cause des travaux par exemple.

Si les mensualités de votre emprunt commencent aussitôt après un achat immobilier alors que vous avez des travaux de rénovation à faire, il est facile de comprendre que vous risquez de payer chaque mois des mensualités alors qu’aucun loyer ne « tombera » sur votre compte bancaire.

Le prêt différé ne vous exonérera pas de toutes charges chaque mois, mais il vous permettra d’éviter de sortir une trésorerie de votre poche ou encore mieux de vous constituer une trésorerie très utile.

Etude de cas pour bien se lancer dans l’immobilier

etude de cas en investissement immobilier

Pour continuer cet article en lien avec le fait de se lancer en immobilier, nous allons allier les passages montrant des études de cas avec des principes simples à connaître impérativement quand on débute en immobilier.

Les 7 erreurs à éviter pour se lancer dans l’immobilier

Voyons 7 erreurs à éviter prioritairement lorsqu’on débute en immobilier :

  • Penser que l’argent sur le compte en banque est nécessaire pour investir
    C’est une idée reçue que beaucoup transfère. Débuter dans l’immobilier peut se faire sans aucun apport financier.
  • Ecouter tout le monde
    C’est la dernière chose à faire. Beaucoup veulent donner des conseils en investissement mais peu se sont déjà lancés. Ne portez que peu d’intérêts aux discours négatifs des personnes n’ayant jamais osé franchir le cap.
  • Acheter sa résidence principale en tout premier lieu
    Ce n’est pas une généralité mais souvent, acheter sa résidence principale peut être un aspect bloquant pour les banques. Même si certains banquiers vous diront qu’il faut acheter sa résidence principale en tout premier lieu, c’est très loin d’être vrai.
  • Mal acheter son premier investissement locatif
    Ce point peut être aussi très pénalisant. Un mauvais premier achat peut être bloquant pour votre trésorerie et pour votre banquier. Montrez plutôt que vous savez gagner de l’argent avec votre bien immobilier et vos investissements locatifs.
  • Ne pas tester la demande locative
    C’est une erreur de « débutant » mais elle existe. Ne croyez jamais ce que vous diront des agents immobiliers au sujet de la demande locative et faites vos tests. Vous verrez, la vérité est souvent loin des discours.
  • Ne pas se former
    Je n’insiste pas, cela doit faire 4 fois que je l’évoque. La formation théorique est une base indispensable.
  • Ne jamais passer à l’action
    De la même manière, une formation sans action ne servira qu’à activer le fonctionnement cérébral sans résultat visible sur les investissements locatifs.

Les 8 principes pour se lancer dans l’immobilier

Plutôt que de toujours évoquer des choses à faire où à ne pas faire avant de se lancer en immobilier, voyons quelques principes essentiels pour bien comprendre la philosophie où plutôt certains aspects de la philosophie de l’investissement locatif immobilier :

  • Est-ce un bon moment pour acheter et débuter dans l’immobilier ?
    Il est toujours très intéressant d’entendre l’avis de personne de l’entourage vous expliquant pourquoi ce n’est plus le bon moment pour investir dans l’immobilier.
    « Ce n’est plus comme avant, ce n’est pas le moment, l’immobilier baisse ! ». Je vous propose une chose : plutôt que d’attendre avant d’investir dans l’immobilier, investissez dans l’immobilier et attendez, vous verrez les résultats seront nettement différents dans 10 ans.
  • Est-ce important de minimiser la fiscalité en immobilier ?
    Il faut optimiser la fiscalité, elle fait partie intégrante de la rentabilité nette nette. Moins vous paierez d’impôts issus de vos revenus locatifs et plus il vous restera d’argent sur votre compte bancaire. Vu de cette manière, j’imagine que vous percevez pourquoi il est important d’anticiper certains éléments dès le départ avant de se lancer dans l’immobilier.
  • Peut-on minimiser tous les risques avant de se lancer en immobilier ?
    Oui ! Il est possible et très important de minimiser tous les risques en immobilier avant de débuter. Vous commettrez des erreurs lorsque vous commencerez à investir mais il est capital de ne pas prendre de gros risques totalement inutiles.
  • En quoi la sympathie peut-être utile en immobilier ?
    Comme en de nombreux lieux et nombreuses situations, il faut se montrer le plus agréable possible. Il n’est pas du tout incompatible d’être sympathique et déterminé simultanément.
    Votre capital sympathie fera la différence avec de nombreux acteurs en immobilier. Tout le monde est confronté aux « râleurs de service » et lorsque l’on tombe sur des gens sympas, on est beaucoup plus ouverts et beaucoup plus à l’écoute.

Les débuts avec un exemple d’investissement locatif meublé

Cet article vous permettra de découvrir un investissement locatif meublé. Il est un exemple simple qui peut permettre de découvrir quelques notions importantes. Ici, il s’agit d’une maison avec une grande surface qui a été proposée à la location meublée et qui a été très demandée. D’ailleurs, elle l’est toujours ! Elle m’a permis à elle seule de tirer des conclusions importantes et de remettre très nettement en question certains principes comme : « les grandes surfaces se louent mal en meublé ». Vous trouverez dans cet article les étapes de l’achat de cette maison ainsi que la stratégie locative simple mise en place.

L’investissement immobilier locatif meublé

De l’appartement, en passant par la grande maison et en allant jusqu’aux immeuble de rapport composés, tous les biens immobiliers peuvent être loué en meublé.

L’investissement immobilier locatif meublé a donc le vent en poupe et permet non seulement de multiplier les stratégies locatives mais aussi de multiplier les différentes acquisitions de biens immobiliers.

J’adore cette possible diversité d’achat de biens immobiliers, cela laisse place à de nombreuses visites de biens intéressants. Beaucoup pensent que le fait de meubler complique la situation des investissements. C’est une erreur, car si la location meublée demande un peu de malice pour meubler à moindre frais les appartements et autres logements, elle permet surtout de diversifier.

Les débuts avec un exemple d’investissement immobilier meublé

L’article dédié à exposer un autre exemple d’investissement immobilier meublé présente ici « les coulisses » d’un immeuble de rapport de 5 appartements. A travers cet article, vous découvrirez encore différentes étapes d’achat mais aussi comment les travaux de rénovation ont eu une importance capitale pour apporter de la valeur à chaque appartement.

Evidemment les travaux s’estiment et leur montant maximal se calcule en fonction de plusieurs paramètres dont les estimations locatives effectuées au préalable.

Ne négligez pas la puissance des exemples proposés par les investisseurs immobiliers. Il y a toujours des informations à prendre et un procédé à dupliquer…

Comment j’ai débuté dans l’immobilier locatif meublé ?

Se lancer dans l’immobilier est un point de départ qu’a connu tout investisseur locatif. Votre situation, si vous en êtes là, n’a donc rien d’exceptionnelle, vous pouvez en être convaincu.

Certainement même que beaucoup d’investisseurs avaient à leur départ une situation personnelle moins « bonne » que la vôtre actuellement. Votre passage à l’action dépendra donc de votre état d’esprit et non de votre compte en banque sauf si celui-ci est catastrophique (quoique !).

Je vous propose de percevoir mes propres débuts en immobiliers et ainsi vous rendre compte que ma situation personnelle n’avait rien d’extraordinaire.

Avec du recul, ce qui aura été important, c’est la transition d’état d’esprit, mes formations et ensuite mes passages à l’action organisés.

Se lancer dans l’immobilier avec de astuces complètes et sûres

astuces d'un expert immobilier

Attention, quand on se lance dans l’immobilier, quand on débute dans l’immobilier, il faut agir avec stratégies. Les astuces sont là pour optimiser la rentabilité et la sérénité liée aux investissements.

Les 13 astuces et conseils en immobilier pour très bien débuter et se lancer

Certaines de ses astuces et conseils en immobilier ont déjà été évoquées au début de cet article, je ne vais donc pas insister sur ces points pour bien débuter en immobilier.

Voyons quelques astuces et conseils immobiliers supplémentaires :

  • Utiliser une méthode de calcul simple et efficace
    Il faut être vigilant et respecter les règles de calcul que l’on se fixe au départ. Pour ma part, je veille à respecter la règle des 70 sur tous mes investissements.
  • Faire preuve de rigueur
    Ceci rejoint les points mathématiques… Il faut être rigoureux dans les choses et les principes que vous vous êtes fixés. Evidemment la rigueur doit s’appliquer sur des procédés intéressants et non sur des choses approximatives. Si vous souhaitez être rigoureux sur la règle des 70, inutiles de chercher un bien en région parisienne par exemple.
  • S’entourer de personnes qui encouragent
    C’est un point plus important qu’il n’y paraît. Les discours négatifs sont très néfastes à la longue. Surtout, ils ne vous aident en rien à construire votre état d’esprit d’investisseur.
  • Acheter près de chez soi au départ
    Ce n’est pas une condition sine qua none mais ceci peut être intéressant et rassurant en de nombreux points. Ceci vous permet de suivre un chantier, de bien connaître un quartier ou encore de vérifier simplement les demandes locatives.
  • Apporter de la valeur aux biens immobiliers
    C’est une condition sans laquelle je n’investis pas. Impossible d’acheter un bien clé en main quand on se lance dans l’immobilier et de viser le long terme concernant les investissements locatifs.

Se lancer dans l’immobilier : 3 règles clés pour trouver les bonnes affaires

Pour bien se lancer dans l’immobilier, il est important de connaître des règles mathématiques essentielles ou très aidantes.

Dans cet article spécifique, je vous propose 3 règles en immobilier qui pourront vous donner des indices sur la rentabilité du bien. Il s’agit de comprendre rapidement si une annonce évoque une potentielle bonne affaire immobilière.

  • La règle des 100
    Elle est calculé en fonction des revenus locatifs annuels.
  • La règle des 70
    Très utile, elle est calculée à partir des loyers et du montant de l’emprunt.
  • Le calcul du rendement immobilier
    C’est un calcul prenant en compte différents paramètre approximativement.

L’investissement immobilier locatif

L’investissement immobilier locatif ici est vu au sens général. Les principes de l’investissement dans l’ancien doivent être revus « en détails ».

  • Comment investir dans l’immobilier locatif ancien ?
  • Comment bien investir en immobilier avec le locatif ?
  • Les immeubles de rapports locatifs
  • Les investissements locatifs meublés

Cet article vous aidera à voir une panoplie assez large d’éléments en investissements immobiliers locatifs.

Comment maîtriser les risques en immobilier ?

Pour maîtriser les risques en immobilier, il convient de les connaître. D’ailleurs un des principaux risques en immobiliers est dans un premier temps de ne pas tous les connaître.

Certains risques sont faciles à imaginer, ils sont de l’ordre de la connaissance et du passage à l’action :

  • Se former
    C’est un risque à ne pas courir. Le risque sera de commettre des erreurs très pénibles financièrement sur un plus ou moins long terme.
  • Agir
    Agir est capital. Malgré les connaissances, certains ne se lancent pas en immobilier et cela est dommageable. A l’inverse, une action non maîtrisée peut être catastrophique.
  • Ne pas agir en toute connaissance de cause
    Ne pas agir est un véritable problème pour certains qui se rassurent sans arrêt en apprenant mais ne passent jamais à l’action. D’autres pensent tout connaître sans avoir vérifié et se lancent sans connaître toutes les bases dans le bon ordre chronologique. Le risque est clairement d’oublier des points importants.
  • Ne pas utiliser des leviers comme les prêts différés
    Le risque avec ce détail est de se retrouver fortement embêté financièrement pendant les premiers mois de rénovation par exemple.
  • Ne pas respecter les règles mathématiques essentielles
    Acheter une affaire en ne respectant pas les codes de départ peut s’avérer problématique. Le risque étant d’acheter un bien trop cher ou de ne pas prévoir correctement l’enveloppe travaux.

Certains risques sont minimisés par des actions simples :

  • S’appuyer sur les chiffres de la location longue durée pour les bases de calculs
  • Rénover ou autre pour apporter de la valeur systématiquement
  • Faire des tests

Quelque soit la nature des risques en immobiliers, il est possible de les minimiser et presque de les anéantir. Pour ceci, rien de tel que connaître tous les risques et de faire preuve d’une logique implacable.

Quelles sont les idées reçues lorsqu’on se lance dans l’immobilier ?

idées reçues en immobilier et fausses croyances en immobilier

 

Comme toute nouveauté, comme tout investissement mé-compris ou mal connus, vous entendrez des choses en tout genre à leur sujet.

Evidemment, les premiers arguments vous seront donnés par des personnes qui n’ont peut être jamais investi elle-même ou qui n’ont jamais osé franchir le cap.

Voyons un petit panel des idées reçus sur les investissements locatifs immobiliers que vous entendrez quand vous allez vouloir vous lancer en immobilier.

L’investissement locatif avant une résidence principale : croyance ou réalité ?

Posséder une résidence principale n’est pas une aberration en soi bien évidemment. Il ne s’agit pas ici de dire : c’est bien d’acheter votre résidence principale avant d’investir ou alors c’est mieux d’investir dans le locatif avant d’acheter votre résidence principale.

Seul un banquier tiendra ce genre de discours vous affirmant qu’il vaut mieux posséder sa résidence principale avant de commencer à investir dans l’immobilier, simplement parce que ce discours l’arrange lui pour ne pas sortir de sa zone de confort.

Il s’agit de bien réfléchir et de comprendre comment l’un ou l’autre peut être très intéressant et  pourquoi.

Voyons quelques éléments :

  • Faire un bon investissement avant d’acheter sa résidence principale
    Si vous débutez en immobilier avec un investissement réussi, il vous rapportera de l’argent chaque mois. Ceci augmentera votre pouvoir d’achat et donc ce sera l’occasion de continuer à acheter de l’immobilier.
  • Un achat de résidence principale en tout premier lieu
    Ce sera peut être un problème si vous remboursez de fortes mensualités qui vous pénaliserons pour vos futures investissements.
  • Un achat de résidence principale réfléchi pour débuter en immobilier
    Si vous achetez un appartement dans lequel vous vivez et que les mensualités sont basses (plus basses qu’une location par exemple), il vous sera tout à fait possible de louer cet appartement ensuite et de le transformer en investissements locatif.

Il existe différentes possibilités pour débuter en immobilier. Il convient de réfléchir pour ne pas se pénaliser et trop s’endetter avec une résidence principale. N’oubliez-pas, il est aussi tout à fait possible et conseillé de louer une partie de sa résidence principale.

Cash flow ou localisation idéale ?

Pour rappel le Cash Flow est le surplus de trésorerie que vous rapporte votre investissement immobilier. Celui-ci est important, notamment quand on se lance dans l’immobilier.

Il permet de prouver au banquier un savoir faire important qui l’aidera à vous prêter de l’argent pour vos futurs investissements sur le long terme. Le cash flow est important. Il permet de rassurer tout le monde. Mais, il n’aurait aucun sens s’il n’était pas accompagné d’une certaine sérénité liée à la localisation du bien immobilier. En effet, réaliser un gros cash flow dans une ville en total déclin serait un gros risque à ne pas prendre.

Répondre à cette question est donc « ambigüe », il convient, à mon sens, de trouver un bon compromis pour s’assurer une sérénité intéressante : gagner de l’argent tout en sachant que le bien se revendra au moins au même prix quelques années après.

Se lancer dans l’immobilier avec de l’ancien est mieux que le neuf ?

Se lancer dans l’immobilier avec de l’ancien est mieux que le neuf ? Ma réponse est claire : oui ! Je pourrai exposer des dizaines de raisons ici même si dans certains cas, le neuf peut avoir certains intérêts.

Attention aux plans de défiscalisation dans le neuf qui n’ont rien à voir avec le fait d’investir dans l’immobilier à mon sens. L’investissements locatif dans l’ancien nécessite des règles mais reste bien plus intéressants que l’immobilier dans le neuf.

Dans l’immobilier ancien, l’imposition sur les revenus locatifs est une composante parmi plusieurs autres alors que dans le neuf, les plans sont vendus avec comme pour attrait numéro 1 : la défiscalisation.

Se lancer dans l’immobilier meublé nécessite un accompagnement réfléchi, stratégique et efficace

Au début, nous sommes envahis par énormément de questions et il convient de faire un tri et de s’organiser efficacement.

Il est tout à fait logique de s’interroger lorsqu’on voit des investisseurs parler de milliers d’euros, de rentes et de vie au soleil.

Si cela vous intéresse, lisez bien cet article jusqu’au bout, vous aurez ainsi ma vision des débuts en immobilier, celle d’un investisseur multi-propriétaire qui a débuté comme vous peut-être.

J’entends aussi beaucoup de personnes autour de moi qui voudraient changer de vie grâce à l’immobilier, ils voudraient une formation en investissement immobilier qui planifierait leur avenir…J’y reviendrai au fur et à mesure de l’article et dans les suivants. Il y a plein de choses intéressantes à mettre en place pour réellement progresser et parfaitement se lancer dans l’immobilier

Alors que faut-il comprendre en priorité ?

Mal « conditionnés » pour bien se lancer dans l’immobilier !

Ne vous inquiétez-pas à ce sujet et surtout ne vous sentez pas agressés. C’est un constat qui concerne tout le monde. A aucun moment, dans votre parcours éducatif, vous n’avez reçu de « leçons » sur le monde des finances, pour se lancer dans l’immobilier, ou sur une quelconque manière de véritablement devenir un investisseur.

L’école apprend à devenir un bon employé qui saura enrichir un patron qui lui en revanche saura voir les choses différemment en terme entrepreneuriat.

Je le dis à nouveau, n’y voyez surtout aucune critique mais réfléchissez juste un instant : on apprend à l’école à avoir des diplômes pour avoir un bon métier. Parfois, on oublie même de préciser qu’il serait quand même bien d’avoir quelques affinités avec ce job…Cela permettrait de tenir plus longtemps.

J’exagère un peu ok ! Je suis enseignant et chargé de l’orientation, vous voyez donc que je m’inclus dans ce sens critique.

Avouez quand même qu’on a réussi à trouver logique de travailler au moins 5 jours sur 7 pour au final pouvoir profiter de quelques moments de répits 2 jours sur 7… Sérieusement, le deal n’est quand même pas top !

Comme quoi, l’homme est prêt à croire tout et n’importe quoi. J’arrête là ce constat, il faut que je vous parle d’immobilier et je compte bien vous donner des éléments utiles pour bien se lancer en immobilier.

Vous voulez vous lancer dans l’immobilier : développez votre MINDSET !

Le MINDSET est un comportement, une philosophie qui s’acquiert, se construit progressivement. C’est un développement personnel propre à chaque investisseur qui permet de prendre confiance en soi et de faire les choses de plus en plus sereinement.

Se lancer dans l’immobilier est un acte important qui n’échappe pas à la règle. Il faut se former, progresser et devenir de plus en plus convaincu. Les étapes franchies dans vos convictions seront irréversibles malgré quelques périodes de doute et plus rien ne vous arrêtera.

Soyez-en certain ! Votre esprit vous aidera à grandir, à devenir un vrai investisseur et à vous lancer dans l’immobilier en toute sérénité. Il suffit de suivre des étapes.

Se lancer dans l’immobilier passe par votre développement

Pour compléter le précédent paragraphe et pour insister sur l’importance capitale de votre état d’esprit, nous allons parler MINDSET.

Nous allons donc parler de manière de voir et de percevoir ce qui nous entoure.

Pour devenir un investisseur et donc oser passer à l’action sereinement, il va falloir commencer par croire en vous. Vous savez ce que vous voulez et vous allez devoir mettre les moyens psychologiques en place pour y parvenir.

Commencez par vous faire confiance et moins écouter ce que vous risquez d’entendre dans votre entourage. Vous allez obligatoirement être confronté à des réticences, à des personnes qui bien que n’ayant jamais réalisé le moindre investissement voudront vous donner des conseils.

débuter en immobilier les autresCe n’est pas eux qu’il va falloir écouter ! Si vous êtes dans une famille, par exemple, qui n’a pas l’âme d’une famille qui investit, vous risquez d’être confronté régulièrement à des oppositions vicieuses. Celles-ci tendent à déstabiliser : c’est nor-mal !!!

Pas d’inquiétude, ce sera une partie du combat pour réussir vos avancées. N’oubliez jamais :

« Dire ça fait rire, faire ça fait taire ! »

Vous allez devoir progresser personnellement, vous imprégner de discours, de vidéos d’investisseurs, de lectures. Les discours négatifs des autres doivent devenir une force pour vous qui vous servira positivement.

Vous n’imaginez pas combien de fois j’ai entendu :

« Tu vas voir quand tes locataires ne vont pas payer leurs loyers… »
« Si on pouvait gagner de l’argent avec l’immobilier, tout le monde le ferait ! »

Pour aller même plus loin, ce sera extrêmement bon signe quand vous aurez ce genre de discours. Cela voudra dire que vous commencer à évoquer les choses et à parler concrètement de vos projets.

Quand vous commencez en immobilier, situez-vous par rapport aux différents types d’investissements !

C’est un point important à comprendre. Vous pouvez tomber sur des personnes qui investissent et qui sont « adeptes » d’un style d’investissements et qui n’aiment pas du tout les autres manières de procéder.

Les investissements immobiliers patrimoniaux

Ce que je veux dire par ce type d’investissements immobiliers, c’est simplement que l’immobilier, dans ce cas, est un moyen pour faire une sorte de placement d’argent.

Les personnes qui s’orientent vers ce genre d’investissement immobilier choisissent en général des immeubles ou appartements biens placés.

Ils préfèrent des lieux qui ont de belles côtes et se sentent rassurer qu’avec des biens immobiliers de ce style.

Ils ont tendance à minimiser la rentabilité pour optimiser la « beauté » et le statut du bien immobilier. Souvent, ces investisseurs sont assez « fermés » sur les autres types d’investissements immobiliers locatifs, et c’est tant mieux ! Il en faut pour tout le monde…

A mon sens, sans de grosses trésoreries ou si on débute en immobilier, ce n’est pas judicieux de commencer à investir de la sorte. Si vous possédez une belle trésorerie et que vous souhaitez réaliser 1 ou 2 investissements de ce type, pourquoi pas !

Vous aurez réalisé un bel investissement immobilier qui peut faire une rentabilité nette aux alentours de 4 à 6%. Si c’est plus tant mieux évidemment. Vous aurez aussi en votre possession 1 ou 2 biens qui prendront potentiellement de la valeur dans plusieurs années.

On est d’accord, ça c’est la théorie. Pour augmenter cette théorie de la plus value dans le sens positif et ainsi avoir plus de chance de revendre votre bien plus cher dans quelques années, vous pourrez tenter de trouver des localisations en devenir.

Par exemple : certaines villes ont tendance à voir la valeur de leurs biens immobiliers augmenter au fur et à mesure des années.

De mon côté, je n’aime pas du tout axer ma réflexion sur ces potentielles plus values. Je pars toujours du principe que si il y en a une tant mieux mais sinon ce n’est pas grave car mes biens m’auront fait gagner de l’argent bien avant.

Se lancer en immobilier et gagner de l’argent

Il s’agit là d’une vision de l’immobilier tout autre. Je pense que c’est une solution intéressante pour bien se lancer en immobilier.

Gardez à l’esprit ! Je veux investir en immobilier et gagner de l’argent tout de suite.

Ce point de vue ambitieux est tout à fait réalisable, c’est de cette manière que les investisseurs type « Cash-Flow » investissent.

Ils cherchent des biens locatifs qui vont coûter (en considérant tous les frais) moins cher à rembourser qu’ils ne vont rapporter d’argent par leurs loyers.

Loyers > emprunt + travaux + notaire + frais divers

Ce système n’est pas un mythe, il existe vraiment et permet aux investisseurs de ce type de progresser vers la route de rentier.

Si vous regardez de prêt la formule, il y a plusieurs manières excellentes de rendre cette équation très positive en notre faveur. Pour faire très simple, il faut augmenter la partie loyers et tout faire pour diminuer le montant de l’emprunt, des frais de notaire ainsi que tous les autres frais.

Attention, je n’ai pas dit qu’il fallait faire absolument le moins de travaux possible…

Par exemple : moi-même, j’ai 22 lots immobiliers à l’heure actuelle et ils respectent tous ce principe. J’ajouterai même que non seulement ils respectent ce principe du Cash-Flow mais ils le respectent avec des règles précises de calcul.

Comment faire pour gagner de l’argent quand on se lance dans l’immobilier ?

Pour réaliser ce type d’investissements, il y a différentes manières de procéder. En voici quelques unes :

–> Trouvez les bonnes affaires en ne négligeant pas la localisation : ce que je veux dire par la localisation c’est essentiellement le fait d’avoir compris le dynamisme d’une ville, d’un quartier et/ou d’une zone géographique.

–> Trouvez des biens avec des travaux à réaliser : vous apporterez ainsi une grande valeur, vous louerez plus cher et vous anticiperez des points importants pour la fiscalité. Celle-ci faisant partie intégrante de l’augmentation de votre cash-flow par la diminution des frais.

–> Commencez par investir dans une zone que vous maîtrisez : vous débuterez mieux en immobilier si vous investissez dans un lieu que vous connaissez. Vous pourrez plus facilement anticiper la demande locative et faire connaissance avec de vrais partenaires. Cela ne change rien au fait que d’innombrables villes en France regorgent de ce type de biens pour se lancer dans l’immobilier.

–> En utilisant des stratégies qui “décoiffent”: que ce soient les stratégies pour améliorer votre achat (financement, négociations, anticipations…) ou des stratégies locatives pertinentes en fonction de la localisation, de la demande et de la rentabilité.

N’oubliez-pas que tout va dépendre de vos objectifs. Mais lorsque vous débutez, vous devez faire vos preuves et montrer que vous savez gagner de l’argent avec votre bien immobilier.

En ce sens, il semble très délicat de commencer par investir sur des biens immobiliers de type patrimoniaux. Il faut au contraire se lancer dans l’immobilier en montrant qu’on use de stratégies efficaces pour gagner de l’argent.

A ce sujet, pour aller encore plus loin, demandez au banquier de vous ouvrir un compte spécifique cash-flow. Il vous sera utile pour surveiller de très près les entrées d’argent liées à vos investissements immobiliers.

Se lancer en immobilier, n’est-ce pas permis à tout le monde ?

Ce pourrait être une phrase bloquante que vous entendrez dans votre entourage. Je ne sais pas pourquoi exactement mais les personnes qui n’investissent pas ou très rarement veulent toujours se persuader que ce n’est pas pour eux ni pour ceux qui les entourent.

C’est une manière de se rassurer en quelque sorte.

Tu n’as pas d’argent pour te lancer, ce n’est pas pour toi

Je le dis et certainement, je me répète : pour se lancer dans l’immobilier, il n’est pas nécessaire d’avoir d’argent !

Vous pouvez tout à fait réaliser des investissements locatifs immobiliers (appartement ou immeuble de rapport) sans avoir d’épargne ou très peu.

Le banquier saura se contenter d’une personne qui sait faire du tri dans ses comptes, qui est capable d’avoir de vrais comptes « propres ».

Il est là pour gérer des risques et donc percevoir vos arguments comme concrets et vérifiables.

Acheter un bien immobilier locatif est donc à votre portée. Il va falloir être stratégique et malin mais pas nécessairement riche avant d’avoir commencé.

Vous devez changer plusieurs points lorsque vous vous lancez

Progressivement, vous allez apprendre à changer vos perceptions. Il va falloir accepter de ne pas tout savoir dès le départ et accepter de s’informer tranquillement.

Votre vision des finances, votre rapport à l’argent devra changer significativement et progressivement. En maîtrisant les techniques et procédés immobiliers, vous allez comprendre qu’il est possible de gagner de l’argent tout de suite avec l’immobilier en appliquant des choses simples et organisées pour se lancer.

La perception plus large sur l’argent aussi se modifiera, pour ceci, je vous invite à commencer à lire un livre comme “l’autoroute du millionnaire”.

Malgré son titre un peu direct, il est un excellent moyen à lui tout seul de remettre en question le système financier dans lequel nous vivons ou plutôt dans lequel nous nous sommes installés.

Tout ça est peut être théorique pour l’instant, mais croyez-moi, votre vision sur les finances en général et sur l’argent et l’immobilier évolueront et vous percevrez progressivement l’inexactitude totale des discours de votre entourage ou de vos croyances limitantes.

Que faut-il connaître en immobilier pour bien se lancer et bien débuter ?

Pour bien se lancer en immobilier, il faut clairement apprendre les bases théoriques au départ, c’est pri-mor-dial ! Je vois beaucoup de gens qui veulent éviter cette étape pour aller plus vite.

Grave erreur ! En voulant faire l’économie de dizaines de vidéos, ils risquent de perdre non seulement des années de leur vie à réparer une erreur qui sera peut-être irrécupérable mais aussi perdre énormément d’argent.

Débuter et se lancer en immobilier, c’est apprendre !

Croyez-moi, investir 1 000 euros dans une formation qui va vous guider pour bien se lancer en immobilier est une stratégie très intelligente.

Ceci ne vous fera pas appartenir à une secte comme vous le diront forcément des personnes autour de vous.

Tous les jours, j’ai des personnes autour de moi qui m’affirment des choses sur 1 immeuble de rapport, sur une zone géographique, sur des artisans, sur la fiscalité qui ne sont issus que de leurs seules croyances. Ils se persuadent de choses qui sont complètement erronées.

C’est fascinant comme l’Homme peut se persuader de choses sans en avoir les fondations prouvées et testées. Le schéma est le suivant pour ces personnes : on me l’a dit, je le sens alors je répète en approfondissant mes croyances.

Ou bien, je préfère accentuer les discours négatifs pour me persuader que ce n’est pas possible. De cette manière, je n’ai aucune raison de passer à l’action.

Vos fondations théoriques de bases en immobilier et en investissement locatif sont donc essentielles et elles doivent être structurées et organisées. Ce point est très important !

Ces bases devront être accompagnées à un moment par le passage à l’action, déterminant pour vos avancées. Sans lui, la formation n’a strictement AUCUN sens !

Apprenez correctement avec un formateur expérimenté pour vous lancer dans l’immobilier dans les meilleurs conditions !

La formation théorique que vous suivrez ne peut pas être dispensée par quelqu’un qui a réussi 1, 2 ou 3 achats immobiliers.

Il faut que le formateur baigne « profondément » dans l’immobilier depuis de nombreuses années.

Ce point est une nouvelle fois très important. L’investisseur formateur a aussi débuté en immobilier et plus il aura réalisé d’investissements et plus il aura une expérience qui vous sera utile que ce soit d’un point de vue théorique ou dans l’accompagnement (s’il y en a).

Je ne cherche pas à mettre ma formation en avant ici mais je suis désolé de constater que certaines personnes proposent des formations en immobilier en ayant réussi 2 achats immobiliers.

L’immobilier et l’investissement ne se résument pas à 1 appartement T2 loué en courte durée…

Pour terminer ce paragraphe, si vous investissez dans une formation, non seulement vous n’êtes pas un pigeon comme on pourrait vous le faire croire mais en plus, ceci montre qu’au contraire, vous êtes réfléchis et censés.

Prenons un exemple et réfléchissons un peu, seriez-vous prêt à vous lancer dans l’achat d’un immeuble à plus de 150 000 euros sans être sur de n’avoir rien oublié d’essentiel ?

Que devez vous apprendre en priorité avant de vous lancer ?

Ces discours sont bien beaux mais par où commencer ? Comment s’y prendre pour démarrer ?

Evidemment, je ne peux pas vous résumer l’ensemble d’une formation en un article mais je veux juste que vous sachiez qu’en immobilier, il y a des priorités pour débuter.

Vous devez déjà bien saisir les différences entre les manières d’investir que nous avons rapidement évoquées au dessus. Si vous débutez, vous devez gagner de l’argent avec vos biens immobiliers, c’est impératif !

Est-il encore intéressant d’investir dans l’immobilier en 2020 ?

Pour conclure cet article, je trouvais intéressant de répondre à cette question qui est posée très régulièrement. Elle existait déjà sous la forme : « Est-il encore intéressant d’investir dans l’immobilier en 2019 ? »

La réponse est oui ! Cette réponse n’est pas que la conviction d’un investisseur borné sur l’immobilier. Elle est plutôt issue de réflexions qui me suivent depuis des dizaines d’années. L’immobilier et les investissements locatifs restent un actif particulièrement intéressant en 2020 quand ils sont maîtrisés. Il convient d’acheter, de rénover des biens immobiliers, de les mettre en location et d’attendre.

Comme vu plus haut, ce type d’investissement est excellent lorsqu’on réfléchit de cette manière : achetez et attendez ! Chaque mois verra le cash flow augmenter sur votre compte en banque et chaque année qui passe vous rapprochera de la trésorerie possible à se constituer lors d’une revente.

De plus, nous sommes dans une période particulière concernant les taux d’intérêts qui sont particulièrement bas. C’est un point positif pour diminuer les frais mensuels concernant le remboursement de l’emprunt. Cela ne signifie pas que les banques prêtent plus facilement mais un bon dossier bien réfléchi vous aidera en toute circonstance.

Pour débuter en immobilier et pour se lancer vers la route de rentier, il n’est jamais trop tard ! Rien que pour ceci 2020 est une excellente année !

Certains auront tendance à dire que rien est comme avant et que les meilleurs moments pour investir c’était bien avant. Alors pensons bien que le deuxième meilleur moment pour investir, c’est maintenant !

A très bientôt

Yann

 

Quel est l’investissement le plus rentable en immobilier ?

Quel est l’investissement le plus rentable en immobilier ?

Quel est l’investissement le plus rentable ? A quoi correspond l’investissement immobilier rentable ? Des questions totalement justifiées et qui reviennent de plus en plus lorsqu’on m’écrit sur mon blog.

Les investissements les plus rentables sont liés à plusieurs éléments : La localisation, l’emplacement des biens immobiliers, le prix d’achat ainsi que les stratégies locatives utilisées notamment en meublé.

N’oublions pas non plus que l’acquisition d’un immeuble de rapport permettra d’obtenir de belles rentabilités en comparaison à un appartement s’il a été acheté de la meilleure des manières…

1- Investissement rentable et la localisation

J’insiste régulièrement sur ce point pour une raison essentielle, j’ai énormément de questions du type :

« Yann, quand tu évoques 11% de rentabilité nette, cela me paraît impossible ! Comment fais-tu ?. Comment un bien immobilier peut-il être un investissement rentable à ce point ? “

« Les immeubles de rapport avec une rentabilité supérieure à 9%, ça n’existe pas ! Pourquoi tu racontes que tu possèdes des biens immobiliers avec des rentabilités nettes à deux chiffres ?… »

Je dois donc le dire à nouveau, la rentabilité et même la rentabilité nette à 2 chiffres existe bien évidemment. Mais il faut comprendre qu’elle sera beaucoup plus accessible en fonction de différentes éléments et que les investissements rentables en immobiliers existent sous ces conditions.

Il faut bien entendu vérifier la demande locative, c’est une condition sine qua none. Mais il existe une multitude d’agglomérations actives qui vous permettront de trouver des immeubles de rapport ou des appartements à rénover pour obtenir une belle rentabilité.

Si je devais « vulgariser », il faut trouver l’équilibre entre le dynamisme de la ville, l’emplacement dans la ville et le prix du bien immobilier. Sachez qu’un prix n’est pas fixe et qu’il sera bien entendu soumis à une négociation.

Une ville de 25 000 habitants peut tout à fait permettre de belles locations et aussi de réaliser un achat immobilier rentable.

Au départ, lors des premiers investissements, il faut savoir investir dans des villes plus petites, dans lesquelles la demande locative est bien présente. Vous gagnerez énormément sur le prix d’achat et ainsi sur la rentabilité et le Cash-Flow.

1-1 Quel est l’investissement le plus rentable, qu’est ce qu’un achat immobilier rentable ? Comparez ce qui est comparable !

Il faut bien comprendre que tous les investissements ne sont pas comparables. On peut parler d’investissements locatifs rentables dans l’ancien et d’investissements patrimoniaux.

Lorsqu’on est « jeune investisseur », on doit réaliser des achats immobiliers rentables pour prouver que l’on sait gagner de l’argent avec nos biens immobiliers.

Quel est l'investissement le plus rentable

Après des années d’expérience ou si on ne veut pas enchaîner les investissements, on peut alors acheter un bien de « patrimoine », extrêmement bien situé dans une grande ville comme Paris.

L’idée sera alors de « faire un placement d’argent » en espérant que le prix de l’immobilier grimpe pour s’assurer d’une éventuelle plus-value.

Ce n’est pas du tout mon cas et ce ne peut-être le cas d’un investisseur qui souhaite obtenir un grand parc immobilier en quelques années.

La rentabilité entre ces deux types de biens n’est pas comparable et les effets pour la suite ne le sont pas non plus.

En d’autres termes, un investissement avec une petite rentabilité (ou ne dégageant que trop peu de cash-flow voir pas du tout) peut se comprendre pour l’achat d’un bien situé dans une grande ville (forte valeur patrimoniale) mais n’aura que trop peu d’intérêt pour un investisseur qui vise la rente.

Par exemple : un appartement avec une rentabilité nette de 6.2% nette à Paris peut être un investissement intéressant en fonction des objectifs fixés.

En revanche, un appartement ou immeuble proposant la même rentabilité nette dans une agglomération de 15 000 habitants risque de n’être qu’une affaire trop peu rentable.

1-2 Diminution du prix d’achat et achat immobilier rentable

Un des gros avantages en achetant dans les plus petites villes est qu’il est fort probable que la concurrence soit moins importante.

Ce point est important car il vous permettra d’espérer réaliser de belles opérations immobilières grâce à la négociation.

C’est souvent grâce à ce point que l’on risque d’atteindre des chiffres escomptés. Les règles en immobilier comme la règle des 70 pourront alors être obtenues si on réfléchit au montant maximal que l’on pourra mettre lors de l’achat.

Certaines villes ont une telle concurrence lors de l’achat que la négociation est très délicate voire impossible… il devient donc très difficile dans ces zones d’obtenir des rentabilités à deux chiffres ou des cash-flow positifs.

C’est exactement en ce sens ou plutôt dans le sens inverse, que j’aime beaucoup les affaires qui « traînent » sur les sites d’annonces. Il est souvent possible de réaliser de très belles opérations. Les propriétaires veulent vendre, n’ont pas réussi pendant plusieurs mois et vous pouvez donc proposer des prix d’achat à la baisse.

Je vous assure que ce type de biens existent, c’est exactement ce qui s’est passé pour l’achat de mon premier immeuble de rapport. J’ai même réussi à l’obtenir à un prix inférieur à d’autres propositions faites auparavant. Simplement parce que c’était le bon moment !

Pour résumer ce point, les affaires immobilières que vous négocierez sont souvent celles qui vous permettront de réaliser de bonnes affaires. Il est aussi très intéressant d’avoir de bons partenaires agents immobiliers pour être au courant avant tout le monde des affaires qui sortent sur le marché.

2- L’investissement rentable et efficace se fait en meublé

Quel est l'investissement le plus rentable immeuble de rapport

On a parlé de différents types d’investissement pour obtenir des choses plus rentables : appartement vs immeubles de rapport.

On a aussi vu que la localisation avait une importance capitale et qu’on ne pouvait pas comparer 2 types d’investissements locatifs de n’importe quelle manière pour considérer leur rentabilité.

Voyons maintenant l’importance des stratégies locatives.

2-1 Investissement rentable : louer plus cher avec la location long terme

Louer en meublé est extrêmement intéressant et même sur le long terme. La qualité du bien que vous allez proposer peut vous permettre de louer beaucoup plus cher un bien immobilier et donc de faire un achat immobilier rentable.

Les rénovations modernes et l’équipement moderne et adapté permet de créer une grande différence par rapport à ce qui est proposé sur le marché. Cette différence permet de louer beaucoup plus cher et de louer très rapidement. Ceci se vérifie dans de nombreuses villes plus ou moins importantes en taille.

2-2 Multiplier les stratégies qui font que l’achat immobilier est très rentable

L’immobilier meublé et le fait de louer ses biens immobiliers en meublé permet aussi de multiplier les stratégies locatives. Celles-ci sont, dans quasiment toutes les situations, plus rentables que la location meublée sur le long terme.

Elles nécessitent souvent une organisation différente mais permettent de d’obtenir des rentabilités défiant toute concurrence. Je parle de différentes stratégies comme la location courte durée, la colocation et autres…

Un point spécifique pourrait être évoqué dans la location courte durée. Je pense aux locations courtes durées des agents en déplacement. Certaines personnes en déplacement professionnels cherchent des biens meublés tout équipé pour une semaine, deux semaines ou parfois même plusieurs mois.

Ce qui est très intéressant dans ce cas, c’est qu’ils ont une somme quotidienne pour se loger et se nourrir atteignant parfois la centaine d’euros.

Ceci veut dire qu’ils n’hésiteront peut être pas à payer la location d’un bien moderne et équipé (tout compris) jusqu’à 700 ou même 800 euros le mois.

Imaginez s’ils viennent à deux et qu’ils partagent les frais. Vous pouvez alors facilement proposer la location d’un 2 chambres jusqu’ à  1 000 euros par mois. Vous gagnez plus, ils gardent une liberté et économisent de l’argent sur leurs primes…

2-3 Acheter des immeubles de rapport : placement immobiliers les plus rentables

L’idée principale de l’immeuble de rapport est simple dans ce cas. Vous avez plus d’appartements meublés, vous pouvez donc louer plus et gagner plus. J’aurai tendance à dire qu’un immeuble de rapport, bien situé et bien exploité peut permettre à lui tout seul de dégager un très beau Cash-Flow.

Je vous donnerai un exemple tout à l’heure que j’ai déjà évoqué dans un autre article.

3- Comment augmenter la rentabilité et créer investissement rentable ?

Vous  pouvez augmenter la rentabilité de plusieurs manières. L’idée est de répondre en partie à la question quel est l’investissement le plus rentable ?

Si vous louez en meublé et que vous usez des différentes stratégies, vous allez nettement augmenter la rentabilité de vos biens immobiliers.

Le fait de négocier l’achat de l’immeuble de rapport, de l’appartement ou de la maison va vous permettre de diminuer vos remboursements mensuels et aussi de gagner en rentabilité.

Pour pouvoir optimiser vos loyers, vous devrez ne pas négliger une chose : les travaux à réaliser. Il faut apporter de la valeur à vos biens immobiliers par la rénovation, c’est extrêmement important !

Prenons maintenant un exemple pour mettre en avant un de mes immeubles.

4- Un exemple d’achat immobilier rentable

Je vais vous donner l’exemple d’un de mes immeubles situé dans une ville petite mais assez dynamique. Mes appartements sont loués meublés en longue durée mais j’ai aussi la possibilité d’envisager deux exploitations locatives plus rentables.

4-1 Je vous donne quelques chiffres de ce “placement immobilier rentable”

Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?

Achat : 120 000 euros
Notaire : 9 600 euros
Travaux : 33 600 euros
Mensualités : 877.46 euros

Frais supplémentaires

Taxe foncière : 2 250 euros
Frais entretien : 640 euros
Divers : 580 euros

Ceci donne donc :

Mensualités : 877.46 euros
Loyers mensuels : 1 810 euros
Cash-Flow mensuel avant charges : 932.54 euros

Cash-Flow net = 643.37 euros

Rentabilité nette = 100 X (21 720)/(163 200 +2 250 + 580 + 640) = 13.03 %

J’exploite cet immeuble de la manière la plus « simple » qui soit. Je fais de la location longue durée meublée. Si je décidais d’utiliser d’autres stratégies locatives, je couplerai la courte durée « classique » pour les touristes ainsi que la courte durée pour les personnes en déplacement professionnel (belle demande sur le secteur…)

4-2 Ce que je pourrais faire pour rendre cet achat immobilier encore plus rentable

Je sais que je pourrais obtenir en moyenne 2 400 euros mensuel (estimation). Je devrai ajouter des frais comme l’eau, l’électricité ainsi que la connexion WIFI, l’accueil soit environ 580 euros par mois.

Bilan :

Mensualités : 877.46 euros
Loyers mensuels : 2 700 euros

Cash-Flow net = 984 euros

La rentabilité nette passerait ainsi à :

Rentabilité nette = 100 X (28 800)/(163 200 +2 250 + 580 + 640 + 6 960) = 16.58 %

J’imagine que vous vous demandez pourquoi je n’exploite pas cette solution alors qu’elle est très rentable ? Bonne question Rire pour l'immoblier !

Je ne prends pas le temps de mettre en place les éléments essentiels pour exploiter au mieux mes appartements. Je dois avouer que je me contente à l’heure actuelle de la solution sur le long terme qui allie rentabilité et sérénité.

Yann MARJAULT

Cash flow immobilier : ne faites-pas l’erreur !

Cash flow immobilier : ne faites-pas l’erreur !

Cash flow Immobilier : la méthode pour être certain de réaliser le bon calcul !

Le Cash flow immobilier, voilà un sujet qui passionne tant sur le net que sur les réseaux. On ne compte plus les dizaines de personnes qui comparent leur fameux cash flow immobilier pour savoir si oui ou non, ils ont réalisé la superbe affaire.

Le calcul du cash flow immobilier se fait avec des conditions strictes souvent négligées lors de l’écriture d’article et il faut tout de même ne jamais oublier qu’il n’est pas la seule condition à la réussite d’un investissement locatif.

Le cash flow reste un des facteurs permettant pour « mesurer » la rentabilité de son investissement immobilier même s’il n’intervient jamais directement dans les calculs de rentabilité. Le sujet de l’article sera donc d’apprendre à le calculer et à comprendre l’importance de celui-ci ou non dans un investissement locatif.

Je reçois des questions au sujet du calcul du cash flow immobilier et je tenterai d’y répondre tout au long de cet article ainsi qu’à la fin de manière plus précise.

1- Cash flow immobilier : définition

Le cash flow est à la base une indication permettant de mesurer les flux de trésorerie net d’une entreprise sur un temps imparti. Il existe plusieurs définitions plus ou moins précises car on peut considérer différents facteurs (imposition, amortissements, …).

Pour simplifier les choses, nous définirons le cash flow immobilier positif comme la différence entre les loyers entrants et la somme de toutes les charges liées au même investissement pendant une période d’un mois. Cette période est plus parlante il me semble car les loyers sont reversés mensuellement.

Cash flow immobilier positif = Loyer(s) entrant(s) mensuel(s) hors charges – [ (emprunt + assurances + taxe foncière + charges non récupérables + imposition) ]

La condition étant que : Loyer(s) entrant(s) mensuel(s) hors charges > [ (emprunt + assurances + taxe foncière + charges non récupérables + imposition) ]

Par définition, nous opposerons l’effort d’épargne au cash flow immobilier puisque l’effort d’épargne consistera, à l’inverse du cash flow, à sortir de l’argent de son compte en banque pour rembourser les différents frais. Le loyer entrant sera donc inférieur aux différentes charges liées à cet investissement.

Effort d’épargne mensuel = Loyer(s) entrant(s) mensuel(s) – [ (emprunt + assurances + taxe foncière + charges + imposition) ]

La condition étant que : Loyer(s) entrant(s) mensuel(s) < [ (emprunt + assurances + taxe foncière + charges + imposition) ]

2- Le calcul du cash-flow pour les investissements locatifs demande une certaine logique

Nous l’avons vu plus haut dans l’article, le cash flow immobilier est à bien comprendre dans un premier temps et il est important de comprendre comment calculer ce cash-flow immobilier dans un second temps.

Contrairement à certaines règles pour détecter les bonnes affaires immobilières sur lesquels les investisseurs s’appuient, le calcul du cash-flow immobilier doit être parfaitement juste puisque l’on parle de trésorerie excédentaire ou non qui doit rester sur un compte bancaire. Il faut donc savoir et comprendre de quoi on parle exactement.

Il n’y a pas de place pour l’approximation ou très peu.

Cash flow immo

Comment calculer le cash flow immobilier positif pour un investissement locatif ?

Le cash flow immobilier se calcule à partir d’un ou des loyers hors charge entrants pour une entité (immeuble ou une unité locative) auxquelles on déduit l’emprunt, l’assurance, les charges non récupérables, la taxe foncière et l’imposition.

Nous avons déjà vu cette formule au-dessus, je ne vais donc pas la replacer ici mais nous allons prendre un exemple.

Prenons un immeuble de 3 appartements (2T2 et 1T1) meublés pour lequel, les loyers hors charges sont de 470€, 470€ et 340€ soit un loyer mensuel pour cet immeuble de 1280€.

Les différents frais mensuels se résument ainsi :

Emprunt avec assurance : 611.44€
Assurance PNO : 46.8€
Taxe Foncière mensualisée : 165€
Charges non récupérables : 62.4€
Imposition : 0€

En appliquant la formule, le cash flow positif pour cet immeuble est de :

1280 – (611.44 + 46.8 + 165 + 62.4 + 0) = 394.36 €

Le cash flow positif pour les investissements locatifs se calcule bien à partir de TOUS les frais. C’est pour ceci qu’il convient d’être méfiant lorsqu’on voit ou entend certaines données à son sujet sur le net.

Les oublis énormes et les confusions sur le net dans le calcul du cash flow immobilier

Souvent, le calcul du cash flow immobilier est « confondu » avec les règles utilisées pour détecter la présence de bonnes affaires.

Lorsqu’un investisseur parle de la règle des 70, c’est-à-dire qu’il essaie de réaliser des investissements locatifs lui permettant de rester dans cette règle. Il fait en sorte que le remboursement mensuel du crédit avec assurance n’excède pas 70% du montant des loyers.

Dans ce calcul, il convient de prendre des éléments importants dès le départ comme le montant d’achat, le montant des frais de notaire, le montant des travaux de rénovation… C’est une règle qui est facile à expliquer mais attention, elle demande une maîtrise pour différentes composantes de l’immobilier comme la négociation à l’achat, le calcul estimatif du montant des travaux…

Quoiqu’il en soit, même si cette règle nécessite la maitrise de certaines composantes, elle ne nécessite pas obligatoirement la prise en compte de tous les frais mensuels liés à l’investissement et c’est logique car cette règle n’a pas la même fonction que le calcul du cash-flow. Elle sert notamment à déterminer des montants maximaux.

Là est souvent la confusion ! Certains utilisent la même méthode pour calculer le cash-flow immobilier en ne prenant en compte que le remboursement de l’emprunt mensuel. Il faut donc être vigilant quand certains évoquent des cash flows mirobolants.

Reprenons mon exemple de tout à l’heure et faussons volontairement les résultats :

 

Les loyers hors charges sont de 470€, 470€ et 340€ soit un loyer mensuel pour cet immeuble de 1280€.

 

Les différents frais mensuels se résument ainsi :

  • Emprunt avec assurance : 611.44€
  • Assurance PNO : 46.8€
  • Taxe Foncière mensualisée : 165€
  • Charges non récupérables : 62.4€
  • Imposition : 0€

 

En appliquant la formule faussée et en confondant avec la règle des 70, le cash-flow positif pour cet immeuble serait de :

1280 – 611.44 = 668.56€ soit 42% de plus que la valeur REELLE du cash flow positif pour cet immeuble.

Attention donc aux fausses valeurs du cash flow positif pour les investissements locatifs.

3- Le cash flow immobilier n’est pas la seule composante à connaître pour les investissements locatifs

Je tenais à faire cette petite parenthèse dans cet article concernant le cash flow immobilier et notamment l’importance de celui-ci lors des investissements locatifs.

Depuis un certain temps, cette notion de cash flow positif est à la mode et est exposé à toutes les sauces. On a l’impression que les investisseurs se battent pour exposer leur gros cash flow immobilier pour leurs investissements locatifs.

N’oublions pas que le cash flow immobilier est une des composantes et qu’il est certainement important mais pas l’unique critère d’investissement. Un investissement locatif doit aussi perdurer dans le temps et pour ceci différents critères sont bien évidemment à prendre en considération.

Ainsi, il existe des critères comme la localisation géographique, les emplacements dans les différents secteurs, la variété de la demande locative… Le cash flow immobilier peut s’avérer judicieux à prendre en compte, c’est même une certitude mais il est aussi en lien direct avec les objectifs escomptés par les investisseurs.

Cash flow immobilier calcul

Devenir rentier et ou gagner plus chaque mois : stratégies axées sur le cash-flow des investissements locatifs

Même si les critères autres comme la localisation par exemple, sont à prendre en considération dès le départ, l’investisseur qui veut dégager une somme mensuelle complémentaire à ses revenus devra dégager des cash flows positifs avec ses investissements locatifs. C’est une évidence ! Mais cela ne signifie en rien qu’il faille anéantir les autres domaines de vérifications avant d’investir.

Pour augmenter le cash flow, cher à sa stratégie, ce type d’investisseur immobilier, dans lequel je me retrouve, pourra utiliser différentes méthodes :

  • Investir en des lieux un peu reculés par rapport aux grandes villes en étudiant tout de même différents facteurs importants pour ne pas être « embêté » 10 ans plus tard.
  • Réfléchir aux stratégies locatives très rentables par les tests et la réflexion.
  • Créer les bonnes affaires immobilières là ou les autres investisseurs ne les voient pas. C’est souvent le cas avec l’expérience.

Cash flow immobilier équilibré, effort d’épargne et stratégie « plus » patrimoniale

Je caricature et mets un peu dans des cases les investisseurs, ce qui, à mon sens, vulgarise beaucoup trop la diversification existante sur le marché. L’idée est simplement que vous puissiez comparer avec la première catégorie d’investisseurs immobiliers.

Dans ce type de stratégie, les investisseurs immobiliers seront davantage attentifs à l’aspect patrimonial du bien immobilier : bâtisse originale, localisation très bonne, … L’idée sera dans ce cas de « bien placer » son argent ou d’éviter d’en perdre « bêtement ».

Je rappelle que même si un bien immobilier s’auto-finance ou demande un effort d’épargne, il reste en partie ou complètement payé par des locataires en quelques années (10, 15 ou 20 ans par exemple). Ce type d’investissement, comme les autres reste donc une bonne solution s’il est adapté à un objectif précis et réfléchi.

L’inconvénient principale, par rapport à une stratégie plus orientée « cash flow immobilier », est qu’aucune rentrée financière mensuelle n’existe. Mais, si cela n’était pas l’objectif, alors l’investisseur immobilier peut s’en moquer complètement.

4- Questions posées sur mon blog en lien avec le cash-flow et les investissements locatifs

Je reviens sur quelques questions qui m’ont été posées les derniers mois sur mon blog. Je trouve que c’est l’occasion d’y répondre pour apporter un éclairage à tous.

Comment avoir un cash flow positif en immobilier ?

J’ai précisé comment le calculer et j’ai évoqué plus ou moins la stratégie du cash flow immobilier mais je vais apporter quelques précisions. Pour avoir un cash flow positif avec ses investissements locatifs, il faut comprendre la formule simple :

Cash Flow = Loyers – Tous les frais

A partir de celle-ci, il convient d’avoir les loyers les plus élevés possibles et de diminuer au maximum tous les frais.

Concrètement, on peut donner quelques pistes ! Il faut trouver les stratégies pour louer le plus cher possible (longue durée optimisée, colocation, courte durée, …) et trouver les moyens pour diminuer au maximum l’emprunt bancaire ainsi que tous les frais associés à l’investissement.

Gardez cette formule en tête et ne l’oubliez jamais !

Comment faire un vrai calcul du cash flow immobilier ?

Je n’insiste pas et vous invite à relire l’article au dessus. Ne confondez simplement jamais le cash flow immobilier (valeur chiffrée en euros) avec la règle pour bien acheter (règle pour déterminer les bonnes affaires).

Peut-on encore de nos jours acheter des biens immobiliers pour gagner de l’argent chaque mois ?

Oui, bien sûr ! Il faut agir avec stratégie et ne pas hésiter à créer les bonnes affaires. Souvent, il convient de bien réfléchir et d’optimiser un maximum de composantes dès le départ. Tous les jours des personnes deviennent rentières en appliquant des méthodes efficaces pour se dégager de beaux cash flows immobiliers.

J’espère que cet article vous aura apporter des éléments rassurant sur le calcul du cash flow et sur les différentes stratégies liées aux investissements locatifs. N’oubliez jamais que vos objectifs détermineront avec de plus en plus d’exactitude ce que vous devez faire.

A très vite,

Yann