Comment investir dans l’immobilier ?

par | | Se lancer dans l'immobilier

Beaucoup de personnes souhaitent s’engager dans l’aventure immobilière et c’est exactement en ce sens que j’ai construit le blog Immobilier Meublé Pas à Pas. Mais le véritable défi consiste à agir en toute sérénité et donc à investir en ayant un maximum de connaissances.

Même si beaucoup de stratégies existent en immobilier (locations, achat-revente, division…), on peut estimer que celle qui consiste à bien acheter ses biens immobiliers et assurer une location efficace est de loin la plus connue et la plus « basique ».

Quelque soient vos objectifs avec l’immobilier (se constituer un patrimoine, se constituer une rente, faire son premier achat d’immeuble locatif), il convient de trouver les arguments pour répondre à la question : comment investir dans l’immobilier de manière efficace et sereine ?

Voyons plusieurs éléments de réponses à cette question !

Avant de commencer, si vous débutez en immo’ voici un article comment se lancer dans l’immobiler qui peut fortement vous intéresser.

1-L’investissement immobilier pour les nuls

Ce point est un point primordial, il faut impérativement se constituer une base d’informations essentielles à l’investissement immobilier. Il est évident que la partie théorique  constitue la base à connaître impérativement même si la théorie n’aura pas de sens sans la mise en pratique.

J’ai crée une page : l’investissement immobilier pour les nuls (lien) dans laquelle, j’évoque des principes de bases immobiliers.

Il s’agit de données et de règles primordiales permettant de débuter « dans le bon ordre ».  Vous y trouverez des bases, des règles simples de calcul permettant de reconnaître de bonnes affaires ainsi que des principes à connaître en investissements immobiliers locatifs meublés.

Ne vous méprenez pas !

Quand on parle « d’investissements immobiliers pour les nuls », il ne s’agit là que de faire référence au fameux guide jaune connus de tous. Il n’y a aucune connotation négative dans ce terme ! 

Quand on commence à réfléchir à comment investir dans l’immobilier, il convient d’avoir ce bon point de départ pour éviter de faire les fameuses erreurs qui coûtent chères ou qui vous pénaliseront pendant de nombreuses années.
Vous devez savoir : les règles de calcul, les erreurs fréquentes, comment bien acheter son premier appartement ou son premier immeuble…

Imaginez l’importance de réaliser une très bonne affaire lors de votre premier achat pour vous et le banquier ! A votre avis que va penser de vous votre banquier lorsqu’il verra que vous savez comment gagner de l’argent avec votre immeuble ou appartement ?

La réponse est simple, il va penser que vous maîtrisez votre sujet et hésitera beaucoup moins à vous accompagner lors de votre prochaine demande.

Les bases en immobilier sont essentielles et doivent vous permettre de connaître tous les éléments qui vous permettront de ne pas commettre de grossières erreurs et de gagner des milliers d’euros.

2-L’investissement immobilier locatif, qu’est-ce que cela comprend ?

Pour répondre à la question comment investir dans l’immobilier, il faudra connaître des bases comme nous l’avons vu au dessus mais vous devrez aussi maîtriser progressivement des notions un peu plus larges. Il s’agit en fait de s’ouvrir à différentes notions en parallèles des bases immobilières.

2-1 Ou investir ?

Est-ce que je peux acheter un investissement locatif avant ma résidence principale ?
Dois-je acheter dans le neuf ou bien est-ce beaucoup plus intéressant dans l’ancien ?
Quels avantages ai-je à acheter des biens immobiliers locatifs et les meubler ?
Est-ce que le meublé fonctionne partout et avec tout type de surface ? …

L’investissement immobilier locatif connaît diverses pratiques et informations qu’il convient de connaître un maximum.

2-2 L’immobilier et les fausses croyances

En plus des bases essentielles, vous devez impérativement vous imprégner de notions plus larges qui vous feront voir l’investissement locatif immobilier d’une tout autre manière.

N’oubliez jamais que l’apprentissage passe souvent par la déconstruction de fausses croyances qui sont souvent extrêmement limitantes pour avancer.

Combien de personnes croient encore qu’il faut avoir de l’argent pour investir dans l’immobilier ?
Des dizaines de milliers !

Combien d’investisseurs sont partis de zéro et ont simplement appliqués des bases pour bien investir ?
Une très grande majorité soit plus de 90% !

La réponse à comment investir dans l’immobilier passera donc par le fait d’apprendre en effaçant les fausses idées pré existantes qui sont ancrées dans nos mémoires par des personnes qui n’ont, la plupart du temps, jamais investis.

3-L’investissement immobilier rentable : Pourquoi est-ce si important ?

3-1 La notion de rentabilité

La notion de rentabilité est très importante et doit être abordée sous différents angles. Il est, par exemple, impossible de comparer des rentabilités de biens immobiliers locatifs qui se situent dans des villes différentes ou qui sont exploités avec différentes stratégies locatives.

La rentabilité d’un investissement locatif doit donc être comprise en ce sens au même titre que l’on doit savoir la calculer.

Je crois qu’il est impossible de comparer la rentabilité de deux immeubles si ceux-ci se situent sur deux agglomérations aux profils totalement différents.

Si nous prenons un exemple « extrême », Une rentabilité nette (en déduisant les frais hormis les impôts) de 7% calculée avec un immeuble de rapport en région parisienne n’aura pas du tout la même valeur qu’une rentabilité nette calculée avec un immeuble de rapport dans une ville de 2 000 habitants.

On comprend aisément que dans le premier cas, ce sera certainement une excellente affaire alors que dans le deuxième, ce sera une affaire plus  « classique ».

3-2 Les différentes rentabilités

En immobilier, on parle de différentes rentabilités : la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette nette. La distinction entre toutes ces rentabilités est importante pour bien comprendre le discours des personnes qui évoquent des notions en immobilier locatif.

Quand on analyse les formules de calcul pour ces différentes rentabilités, on comprend aisément  la différence. Par exemple, la rentabilité nette nette prendra en considération tous les frais ainsi que l’imposition. Toutes les composantes de l’immobilier sont ainsi prises en considération ainsi que les conséquences (impôts).

La rentabilité brute, comme son nom l’indique, est celle qui prend le moins en compte les frais associés à l’immobilier : seuls les le prix d’achat, les frais d’agence, les travaux et les frais de notaire sont comptés.

La rentabilité nette prend en compte tous les frais liés à l’achat immobilier (en plus de ce que l’on a vu au dessus) : les frais d’agence si vous donnez votre bien pour que l’agence immobilière le loue, les frais de copropriété en cas d’achat d’appartement, les assurances ainsi que la taxe foncière…

La rentabilité nette nette prend en plus, en considération, l’imposition.

3-3 La rentabilité, quelle importance ?

Dans les pages dédiées à ces calculs, j’évoque les différentes formules qui permettent de faire le distinguo entre les différentes rentabilités. Prenez un peu de temps pour les analyser et vous verrez pourquoi, elles n’ont rien à voir les unes avec les autres.

Pourquoi les premiers investissements doivent-ils procurer une belle rentabilité nette ?

La réponse est simple : vous devez faire vos preuves et dégager un revenu pour faire vos preuves avec le banquier mais aussi pour vous protéger d’éventuels problèmes.

En résumé, votre premier investissement encore plus que les autres doit être un investissement rentable. Il ne peut laisser place au hasard si vous souhaitez enchaîner des investissements immobiliers. Ce sera un point de départ très important pour la suite, il ne doit pas vous coûter d’argent et même vous devez en gagner chaque mois…

Contrairement à ce que beaucoup d’esprits négatifs pourraient laisser sous entendre, ce genre d’investissements rentables existent et sont même nombreux. Il suffit juste d’être en mesure de les chercher et donc de les trouver. Il est beaucoup plus aisé de trouver ce genre d’appartements ou d’immeubles quand on connaît les éléments à rechercher et ceci demande un peu d’apprentissage…

Yann Marjault

13 astuces et conseils immobiliers

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Dans la page l’investissement immobilier pour les nuls, nous avons vu un certain nombre de composantes de l’immobilier locatif qu’il convient d’optimiser pour réussir ces achats et maximiser la « valeur » de ses investissements.

Voyons des astuces et conseils immobiliers qui doivent permettre de gagner des milliers d’euros et en plus d’agir en toute sérénité.

1- Faire un très bon premier achat immobilier (immobilier locatif)

Ce point est plus qu’une astuce ou conseil immobilier, c’est un principe essentiel à prendre en compte systématiquementn lorsqu’il s’agit de se lancer dans l’immobilier. Le premier achat immobilier est déterminant pour la suite de vos investissements immobiliers.

Non seulement, ce premier achat immobilier va vous permettre de vous rassurer chaque mois car vous allez gagner de l’argent avec mais en plus, il vous permettra de faire vos preuves face au banquier.

Ce dernier devra « voir » que vous mettez de l’argent sur vos comptes chaque mois grâce à votre bien immobilier.

Ce premier achat doit respecter une règle essentielle (que l’on adapte en fonction des localisations géographiques) : Le montant de votre remboursement d’emprunt (achat, frais de notaire et travaux) ne doit pas excéder un certain pourcentage de vos loyers.

Tous les investisseurs n’auront pas le même discours à ce sujet, mais dites vous bien que plus ce pourcentage  est faible et plus votre sérénité sera grande !

Trouver ce premier bien immobilier prend parfois du temps car il n’est pas toujours simple de le dénicher surtout si on est un peu hésitant mais il sera garant de votre poursuite réussie en investissement immobilier.

2- Utiliser une règle simple de calcul qui vous parle

En immobilier, lors de discussions, lors de séminaire ou autre, on parle beaucoup de rentabilité. Si vous êtes comme moi, ce n’est pas toujours très parlant même si on finit par mesurer le contenu de cette notion.

Je préfère m’appuyer sur des chiffres qui montrent aisément ce que l’on va payer et ce que l’on va gagner. Je vous invite à utiliser une règle simple de calcul pour déterminer le potentiel d’une éventuelle bonne affaire.

Si on reprend une phrase au dessus, vérifiez que votre emprunt sera un pourcentage maximum de ce que vous allez gagner.

Par exemple, après vos estimations, vous vérifiez que le montant total (achat, travaux, frais de notaire) représente un emprunt mensuel de 70% de vos loyers estimés.

Ex : Vous remboursez 700 euros à la banque et vous avez potentiellement 1000 euros de loyers.

L’idée sera de choisir une règle simple qui vous parlera et ensuite, vous serez en mesure de bien présenter votre dossier au banquier. Plus la règle évoquée vous « parlera » et plus votre argumentation sera claire pour le banquier.

Cette règle aura donc deux objectifs essentiels : déterminer si une affaire immobilière est « bonne » et argumenter aisément face au banquier.

3- Etre rigoureux

Cette notion est essentielle une nouvelle fois. Si vous êtes rigoureux et que vous appliquez une méthode définie et logique, vous éviterez les mauvaises surprises.

Quand vous serez convaincus de votre manière de faire, que vos bases seront bien définies, personnes ne pourra plus vous déstabiliser avec un discours. Je pense notamment au discours de certains agents immobiliers qui pensent à tort qu’avec 10 000 euros, on peut rénover un appartement… ou encore que c’est louable « en l’état ».

Ce genre de discours ne doit que vous effleurer car vous, vous savez que vous voulez rénover  l’appartement au mieux pour apporter une grande valeur et que cela vous coûtera plutôt 25 000 euros.

Etablissez votre méthode, ne dérogez que très peu aux règles que vous vous êtes fixés et avancez !

D’ailleurs votre rigueur vous permettra non seulement d’avancer sereinement mais en plus, vous montrerez une nouvelle fois au banquier que la pratique va exactement dans le sens de votre exposé.

Je vous invite à jongler avec au moins 2 comptes pour placer votre éventuel surplus d’argent sur un compte spécifique. Vous et le banquier devez voir ce que vous gagnez chaque mois grâce à vos investissements immobiliers.

4- S’entourer de personnes qui vous encourage et croire en ses envies

Voyez-vous de quoi je parle ?

Vous savez les personnes qui nous freinent dès que vous voulez avancer dans un domaine qui leur fait peur mais qu’ils ne connaissent évidemment pas du tout.

Vous devez être très vigilant à ceci. Notre entourage (surtout au début) ne nous parle que des éléments négatifs liés aux investissements immobiliers.

“L’immobilier, c’est pour les riches ! Tu crois qu’ils font comment ?”

“Avec tous les problèmes qu’il y a avec les locataires, je ne me lancerai pas à ta place.”

“Et si c’était facile, tout le monde le ferait !”

Bref, tous les arguments peuvent être bons pour décourager. Souvent, l’entourage agit de cette manière par méconnaissance et par peur pour vous. Ces procédés sont parfois très déstabilisants d’autant que nous n’avons jamais eu d’éducation financière liée aux investissements immobiliers.

J’ai été confronté à cette « résistance au changement », je vous conseille d’apprendre et de devenir de plus en plus convaincu de vos actions. Apprenez des gens qui sont dans le même état d’esprit que vous, c’est le seul moyen de progresser et de développer sa pensée positive.

Vous devez devenir progressivement la personne qui se pose des questions et qui cherche à comprendre comment ceux qui ont réussi ont fait.

J’aime beaucoup la phrase de Robert Kiyosaki qui dit : il ne faut pas se dire « Je ne peux pas me le permettre », mais « Comment est-ce que je pourrai me le permettre ? ».

5- Etudier le potentiel locatif de votre région

Le potentiel locatif d’une région est totalement différent en fonction d’une multitude de paramètres. Il n’y a pas que la taille de la ville qui compte mais aussi son style d’activités économiques.

Vous devez connaître de plus en plus précisément la demande locative existante et affiner ce qui fonctionne bien en termes de stratégie locative. Pour ceci, ne vous fiez pas uniquement au discours des agents immobiliers qui souvent n’usent que très peu de stratégies novatrices pour louer mieux…
Fiez vous plutôt à des tests que vous allez faire : des annonces que vous postez par exemple sur des sites connus…

Ex : dans une des zones géographiques dans laquelle j’achète des immeubles, je sais que je peux louer cher des appartements que je meuble de manière très moderne. Il y a une forte demande.

6- Utiliser une stratégie locative qui fonctionne et qui vous parle

En meublé particulièrement, il existe différentes stratégies locatives : long terme, courte durée, colocation… Vous allez devoir utiliser celle qui fonctionne très bien, qui est rentable mais aussi celle qui vous fait « le plus envie ». Je trouve que cette dernière notion est importante, il convient de faire des efforts en immobiliers mais aussi d’utiliser des stratégies qui « parlent » et qui nous permettent d’investir sereinement.

Attention, parfois, il faut se forcer au départ pour qu’une stratégie devienne fluide par la suite. Il serait tout de même dommage de perdre des centaines d’euros par mois juste parce qu’on n’a pas envie de mettre une annonce sur booking par exemple.

Je vous conseille de trouver l’équilibre entre rentabilité optimisée et sérénité.

7- Comprendre que l’on peut partir de “0” dans l’investissement locatif en étant stratégique

Ce point rejoins le point que nous avons évoqué tout à l’heure. L’immobilier n’est pas une affaire de riche au départ. 95% des investisseurs que je connais sont partis de “0” et ont développé le patrimoine immobilier progressivement.

Il n’est pas nécessaire d’être riche avant d’avoir commencé à investir sinon il n’y aurait que très peu de personnes qui pourraient le faire. Il convient de savoir ce que l’on veut faire, d’être organisé, d’apprendre et enfin de passer à l’action.

J’y reviendrai mais sans apprentissage, l’action peut mener à de grandes difficultés mais sans l’action l’apprentissage n’aura aucun sens si ce n’est celui de plaisir d’apprendre.

8- Acheter près de chez vous au départ

Pourquoi il peut-être très intéressant d’acheter un immeuble de rapport, un appartement ou encore une maison près de chez vous au départ ?

Simplement parce qu’il va être beaucoup plus facile de connaître différentes composantes comme : les secteurs sympas, la demande locative, le style de location qui fonctionne…

En France notamment, énormément de zones géographiques sont propices à la location. Il suffit de tester pour s’en assurer. Il semble donc logique de commencer par étudier les secteurs proches de chez vous au départ.

9- Comprendre le minimum vital de la fiscalité

Ah ! La fiscalité et toutes ses composantes, quel bonheur ! Parlons-en un peu…

Essayons de « dédramatiser » ce point et bien comprendre pourquoi il est important. Souvent, les personnes qui souhaitent investir en immobilier locatif sont bloquées par ce point fiscalité. Ils ont l’impression qu’à cause d’un éventuel achat d’immeuble, ils vont payer énormément d’impôts.

C’est effectivement possible si on déclare les revenus immobiliers de la manière la plus simple qui soit, c’est-à-dire que l’on met le montant total des revenus sur la fiche d’imposition.

En fiscalité, les manières les plus simples de fonctionner sont souvent les moins efficaces… et il convient de comprendre la théorie des méthodes un peu plus complexes pour anticiper lors de ses investissements.

Il ne faut pas oublier que la fiscalité n’est qu’une composante parmi tant d’autres et qu’il est difficile de tout maîtriser parfaitement avant de commencer.

A mon sens, la fiscalité peut être comprise dans les grandes lignes pour savoir quelle méthode adopter et ensuite, il sera nécessaire de travailler avec un expert comptable.

Ne croyez pas que tous les investisseurs immobiliers maîtrisent les détails précis de chaque point de fiscalité. Ils maîtrisent les règles général des différentes méthodes, connaissent la plus adaptée à leur situation mais ils délèguent cette partie à un expert comptable.

Dans un premier temps, il sera intéressant que vous compreniez les différences importantes entre les régimes « au forfait » et les régimes « au réel ». (Que ce soit en location nue ou en location meublée).

Ensuite, il pourra être intéressant de voir si le régime des sociétés peut vous correspondre (SCI à l’IS) par exemple…

10- Apporter systématiquement de la valeur aux appartements ou immeubles

C’est un point que j’aborde très souvent mais je le dis à nouveau : en immobilier locatif (et autre), il est très important d’apporter de la valeur aux biens que vous rénovez.

Apporter de la valeur permettra 2 choses essentiellement :

a-Vous différencier et ainsi louer PLUS et louer MIEUX
b-Vous assurer une revente beaucoup plus facilement

Il existe différentes méthodes pour apporter de la valeur à un immeuble de rapport ou aux appartements. Vous pouvez rénover entièrement, diviser un lot, créer un nouveau lot, rénover pour optimiser une stratégie locative…

Apporter de la valeur après un achat doit « être une obsession » à mon sens, vous devez penser totalement à l’inverse de l’agent immobilier qui vous dira : « c’est louable en l’état ».

11- Connaître les principes de bases pour ne pas commettre LA grosse erreur

Les règles de calcul de base, les tests à réaliser, vos manières de chercher un bien immobilier, les principes à anticiper, une manière de gérer des travaux… une multitude de principe sont à connaître avant d’agir pour éviter de commettre une erreur importante.

Ce n’est pas tant que tout est compliqué mais il faut savoir un grand nombre d’éléments pour s’assurer un bon départ et ainsi partir vers une future vie de rentier sereine…

12- Ne pas hésiter à mettre des 100 aine d’euros dans une formation

Ce point rejoint celui du dessus, il faut avoir toutes les bases théoriques essentielles avant d’agir. En revanche, même avec ses bases, il faudra passer à l’action… La théorie n’est là que pour donner tous les éléments à prendre en considération dans un ordre précis.

Une formation de qualité vous permettra d’avoir tout le cheminement de A à Z avec tous les éléments à anticiper pour tout optimiser.

Cela vous paraît peut-être « déplacé » de ma part de vous parler de formation immobilière alors que moi-même j’en vends une mais en toute objectivité, je n’en serai pas là si je n’avais pas franchi le cap il y a des années. Je me souviens très bien quand j’ai hésité pendant une semaine à entrer les codes de ma carte bleue pour payer une formation à 789 euros et j’ai franchi l’étape le dernier soir.

Aujourd’hui, je peux dire que c’était la meilleure décision de ma vie dans le domaine du professionnel et de l’immobilier.

13- Tirer des leçons des ses erreurs ou de celles des autres

Ce point rejoint les précédents. Quand vous vous engagez dans une formation, vous allez obligatoirement tirer parti des erreurs d’investisseurs chevronnés et ça c’est simplement excellent !

De plus, même après une formation, lors de vos premiers investissements, vous risquez de commettre des petites erreurs. L’important sera alors d’en tirer parti et de ne plus les reproduire sur les investissements immobiliers qui suiveront.

Yann Marjault

L’investissement immobilier locatif

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L’investissement immobilier locatif comprend différentes composantes qu’il convient de maîtriser pour réussir ces investissements (pour se lancer dans l’immobilier) et ainsi avoir des bien rentables, qui ne posent pas de soucis (ou très peu) et qui permettent par exemple de gagner de l’argent chaque mois.

Tous les investisseurs immobiliers ne cherchent pas obligatoirement à gagner de l’argent dès le départ avec leurs investissements immobiliers locatifs mais TOUS veulent agir sereinement et efficacement en fonction de leurs objectifs.

L’investissement immobilier locatif se comprend, se fait en respectant des règles et en fonction d’objectifs que l’on se fixe. Tous ces éléments répondent à une question : comment investir dans l’immobilier ?

1-Investir dans le locatif ancien

L’ancien en immobilier, qu’est ce que cela veut dire ? Evidemment, il ne faut pas y voir que les vieilles ruines qui remontent à l’antiquité… l’immobilier ancien veut simplement dire que l’on ne parle pas du neuf !

Pourquoi l’immobilier ancien est une occasion unique de gagner de l’argent et de se constituer un beau patrimoine ?

1-1 Apporter de la valeur

Investir dans l’immobilier ancien permet la plupart du temps d’apporter une grande valeur aux appartements ou aux immeubles de rapport par le biais de la rénovation. Apporter de la valeur peut se faire par la création, par la duplication de biens immobiliers mais aussi par la rénovation intelligente des appartements anciens.

1-2 Gagner de l’argent

De plus, souvent, lorsqu’on achète des biens immobiliers anciens pour en faire de magnifiques investissements immobiliers locatifs, on va négocier le prix de départ au maximum. Parfois, en fonction des situations du vendeur, on peut obtenir des biens immobiliers jusqu’à 40% au dessous du prix du marché.

C’est un atout considérable qui permet de diminuer les mensualités de manière importante. Qui dit mensualités plus basses dit une belle augmentation du Cash-Flow.

1-3 Un peu de fiscalité

C’est un point qui fait une différence considérable avec l’immobilier neuf. Il existe aussi des investissements immobiliers dans le neuf mais cela est totalement différent dans l’approche. Dans le neuf, il existe aussi beaucoup de plan type Censi-Bouvard, Pinel… qui sont des plans de défiscalisation. Ces plans proposent la plupart du temps des biens immobiliers vendus extrêmement cher sous prétexte que vous allez diminuer vos impôts.

A mon sens, on prend le problème à l’envers, on cherche à diminuer les impôts en achetant un bien immobilier trop cher.
Alors que dans l’immobilier ancien, on cherche à ne pas acheter trop cher pour augmenter la rentabilité et donc l’argent que l’on gagne : ensuite on fait attention à ne pas trop payer d’impôts…

D’ailleurs, je fais une parenthèse, avec l’immobilier ancien, on peut tout à fait diminuer ses impôts sur les revenus globaux, pas besoin de plans crées de toute pièce, permettant une rentabilité nette proche des 3% (sous conditions de revente), pour y parvenir.

Cette distinction est très importante et l’Etat n’aide pas du tout le contribuable à s’y repérer…

Investir dans le locatif ancien offre des opportunités incroyables à conditions d’acter avec stratégie.

2- Bien investir en immobilier locatif

Qu’est ce que cette expression veut dire quand on parle d’achat d’appartement ou d’immeuble de rapport ?

Je crois qu’elle met en avant une chose : il faut une stratégie quand on veut investir dans l’immobilier. Il convient de ne pas acheter le premier bien venu n’ importe où mais il faut savoir comment s’y prendre.

Bien investir dans l’immobilier nécessite la compréhension de règles, de procédés qui doivent permettre d’effectuer des recherches et de faire des propositions calculées. Quand on fait une offre pour acheter un immeuble, on sait exactement jusqu’ou on peut aller, la limite de prix est connue et réfléchie.

Bien investir dès le départ est la manière la plus sure de pouvoir enchaîner les biens immobiliers locatifs sur le long terme et le moyen le plus sur de faire ses preuves avec le banquier qui suivra vos résultats de prêt.

Tous les investisseurs ont des stratégies différentes en immobiliers mais tous les investisseurs connaissent les règles essentielles pour gagner de l’argent. Tous ont fait leur preuve avec les banquiers qui les suivent sur de longues durées.

3- Investir dans un immeuble locatif

Beaucoup souhaitent commencer leurs investissements par un appartement. Le prix est moins élevé et permet de se « rassurer » un minimum. Je comprends parfaitement cette position et elle est justifiée, qu’en est-il dans les faits ?

L’immeuble de rapport, l’immeuble locatif est en fait moins risqué ! Pourquoi ?

Il permet d’assurer ses arrières justement car dans l’immeuble de rapport, il y a plusieurs locataires et donc plusieurs entrées d’argent. Si vous avez des problèmes avec un locataire, les autres peuvent compenser le manque.

De plus, un immeuble de rapport vous permet d’être « maître à bord », il en est fini des frais de copropriété qui vous plombent une trésorerie au premier ravalement de façade…

Investir dans un immeuble locatif nécessite tout de même la prise en compte de plusieurs éléments dès le départ pour éviter de commettre des erreurs qui pourraient coûter cher. Les éléments comme la présence d’une cave, des raccordements, des toitures…sont très importants à vérifier pour éventuellement les intégrer dans les travaux de départ.

4- Investissement locatif avant sa résidence principale : croyance ou réalité ?

Ah ! La fameuse question qui engendre toujours autant de débats… doit-on acheter sa résidence principale avant de réaliser des investissements immobiliers locatifs ?

Etudions ça de près… en règle générale et en toute logique de calcul, il est plus intéressant d’investir dans l’immobilier locatif avant d’acheter sa résidence principale. Pourquoi ?

Lorsqu’on fait des investissements réussis, on gagne de l’argent chaque mois en plus des revenus globaux, ce qui a pour conséquence d’augmenter les revenus.
A l’inverse, si on achète sa résidence principale, on s’endette et chaque mois, vous voyez 33% de vos revenus « partir » pour l’achat de la résidence.

C’est exactement en ce sens qu’il est plus judicieux d’acheter d’abord des appartements et immeubles de rapport. Votre capacité d’emprunt est intacte et même augmente au fil des investissements.
J’ajouterai qu’acquérir de l’expérience dans l’immobilier est un atout considérable lorsqu’on veut acheter sa résidence principale par la suite. Par exemple, on va vite percevoir le potentiel de la maison principale pour éventuellement en louer une partie…

MAIS nombreux sont les personnes qui possèdent leur résidence principale et qui n’ont pas investies : ce n’est pas la fin du monde, rassurez-vous !
Vous pouvez encore devenir le rentier qui sommeille en vous. Votre volonté et votre réflexion seront vos meilleurs atouts. Parfois, votre résidence principale deviendra un investissement immobilier locatif très rentable !

5-Investissement locatif neuf : quelle différence ?

Nous l’avons un peu évoqué au dessus : le neuf est investissement immobilier différent ! Le neuf peut proposer des actions dans l’immobilier différentes du locatif.

Souvent quand on parle d’investissement immobilier locatif dans le neuf, on parle des différents plans d’Etat qui ne sont que très peu rentables pour nous pour ne pas dire « risqués ».

L’investissement locatif dans le neuf reste donc un investissement particulier souvent alléchant par une diminution d’imposition mais à mon sens bien moins intéressant que l’ancien.

Cependant, il existe bien évidemment des achats immobiliers dans le neuf qui ne sont pas soumis aux plans de défiscalisation.

6-Investissement immobilier locatif meublé

Quand on parle d’investissement immobilier locatif, on ne peut qu’évoquer le meublé et toutes les stratégies qui vont avec.

L’immobilier meublé et particulièrement le locatif apporte de nombreuses satisfactions en de nombreux points :

Il permet une vision beaucoup plus proche de la location que le nu : il suffit d’imaginer un appartement meublé et équipé pour imaginer à quel point on se sent vite bien dans l’appartement. Pour ma part, je loue tous mes biens en meublé et j’adore cette sensation, lorsque les locataires se projettent immédiatement dans les appartements.

Le meublé offre une multitude de stratégies permettant de toucher une clientèle différente. Beaucoup de ces stratégies permettent d’augmenter la rentabilité considérablement : location longue durée, location étudiante, location courte durée, location étudiante couplée à la location courte durée, colocation, colocation courte durée…

Evidemment, ces stratégies nécessitent des mises en place, une organisation mais seul le locatif meublé nous laisse ce chois important.

Les investissements immobiliers locatifs meublés permettent d’optimiser la fiscalité. Ils offrent en effet la possibilité de réduire la fiscalité, de l’optimiser sur toutes les stratégies locatives.

Yann Marjault

L’investissement immobilier locatif meublé

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L’investissement immobilier locatif rime de plus en plus avec investissement immobilier locatif meublé !

Pourquoi ? Pour des raisons simples, ce système d’exploitation des appartements, des immeubles ou même des maisons propose de nombreux avantages que ce soit en termes de location plus élevées (tarifs des loyers) ou de stratégies différentes possibles à mettre en place.

L’immobilier locatif en meublé permet des exploitations diverses comme la longue durée, la courte durée, la colocation, la colocation courte durée, la location étudiante…on ne s’ennuie jamais !

Ces exploitations locatives permettent de diversifier mais aussi d’augmenter la rentabilité significativement.

J’exploite moi-même 16 lots et bientôt 22 en meublé et je trouve cette pratique idéale pour provoquer des locations rapidement.

Avant de commencer, je vous propose de lire mon article : comment se lancer dans l’immobilier ?

1- Appartement meublé, pourquoi choisir ce type d’investissement ?

Les investissements immobiliers locatifs meublés ne sont pas à opposer au nu. Les stratégies sont assez différentes et on risque fort de ne pas toucher les mêmes locataires même sur les stratégies les plus classiques comme le long terme.

Le turn over est souvent un peu plus fréquent mais ce n’est pas une science exacte. Le premier avantage du meublé est que l’on loue des biens totalement « prêt » à l’emploi, ce qui provoque souvent des coups de cœur assez importants chez les locataires qui visitent les biens immobiliers.

C’est une vraie satisfaction quand on sent que les futurs locataires sont sous le charme des appartements ou autres biens immobiliers. Les appartements se louent plus cher en meublé qu’en nu non seulement parce qu’il y a les meubles mais aussi parce qu’on déclenche souvent des coups de cœur.

Sachez à ce sujet, que des locataires sont parfois prêts à louer 30% plus cher un meublé qu’un autre meublé pour un coup de cœur. Il m’est même arrivé d’avoir une proposition plus chère que ce que je demandais pour bloquer un appartement !

En plus de ce type d’avantages, le meublé offre de grandes opportunités pour accélérer la rentabilité, il est tout à fait envisageable de multiplier les stratégies locatives comme la location courte durée, la colocation, les baux étudiants…

Il y a donc de multiples raisons d’investir et de réaliser de l’immobilier locatif en meublé.

2- Maison, grande surface et location meublée, c’est possible ?

Est-ce que faire de l’investissement locatif en meublé ne correspond qu’à un certain type d’appartement ?

Mon expérience me montre que non, et même pas du tout. Depuis des années, je loue des biens immobiliers meublés de toute taille. Je loue même une maison entièrement équipée de 90 m² ! C’est celle que vous voyez en photo juste à côté.

Je me suis rendu compte avec les tests qu’il y avait une demande, notamment les jeunes couples qui attendent avant de faire construite ou acheter un bien. Ils ne souhaitent pas acheter de meubles avant d’acheter leur résidence principale.

A l’heure actuelle, j’ai donc de multiples exemples locatifs et je peux dire que le studio, le T2, le T3, le T4 et même les maisons de grandes surfaces se louent très bien en meublé. La demande est assez conséquente à condition d’allier le meublé au moderne.

3- 3 techniques simples pour meubler à moindre frais

Quand on pense meubler dans le milieu de l’investissement locatif, on pense à combien cela coûte de meubler un appartement ? Et qui doit payer les meubles pour tout équiper ?

Ne vous en faites pas trop à ce sujet, il y a des moyens très efficaces pour descendre la note et même se faire payer les meubles par le banquier sans qu’il le sache réellement.

4- Optimiser les frais d’ameublement

Ce point rejoins celui que nous venons d’évoquer mais l’article concerné pour optimiser les frais d’ameublement  évoque en plus le lien que nous pouvons réaliser avec les artisans qui rénovent votre bien immobilier.

Pour ma part, je m’appuis beaucoup sur la création de partenariat avec lesquelles j’obtiens de belles réductions à l’achat et en plus je négocie le montage des meubles pour quelques dizaines d’euros…

5- Exemple d’investissement locatif meublé

Passons maintenant à des exemples parlant d’investissement immobilier meublé.

Je vais commencer en vous parlant d’un exemple qui me concerne directement et dont je vous ai parlé tout à l’heure : la maison de 90m²…

C’est une maison que j’ai eu la chance de payer très peu cher et qui est devenu un bien très rentable avec le temps. Elle me permet de toucher environ le double de loyer par rapport à l’emprunt de la banque (sachant que tout est compris dans l’emprunt, les frais de notaire ainsi que tout l’ameublement).

Vous trouverez tous les éléments chiffrés de cet exemple d’investissement locatif meublé.

6- Exemple 2 d’investissement immobilier meublé

Pour cet exemple, j’ai choisi de vous présenter un projet immobilier en devenir. Ceci vous permettra de réaliser comment j’ai envisagé l’investissement et nous pourrons plus tard revenir sur cet exemple d’investissement locatif meublé pour déterminer si oui ou non les chiffres ont été respectés.

Il s’agit d’un immeuble situé au centre ville composé de 5 appartements. L’immeuble est entièrement à rénover et vous allez voir dans cet exemple que le montant des travaux au final est supérieur à l’achat en lui-même.
Clairement, je n’hésite pas à produire de la qualité pour avoir des appartements d’une grande valeur !

Je veux louer un appartement dans lequel je pourrais moi-même habiter sans aucune difficulté.

Yann Marjault

L’immobilier pour les nuls !

par | | Se lancer dans l'immobilier

Ne vous méprenez pas ! Et surtout n’y voyez rien de dégradant dans l’expression l’ investissement immobilier pour les nuls et l’immobilier pour les nuls ! L’idée ici est bien évidemment de faire référence à la série de livre jaune et noire…

Comme indiquée dans la partie : comment investir dans l’immobilier ? Il convient, dans le domaine de l’investissement locatif d’acquérir des bases théoriques essentielles et se lancer dans l’immobilier.

Il faut savoir acheter un bien immobilier, être en mesure de trouver de bonnes affaires, connaître les principales règles en immobilier qui vous permettront de dénicher cette bonne affaire, connaître le secteur de recherche ou encore connaître différentes manières d’apporter de la valeur pour louer un appartement au meilleur des tarifs…

Evoquons quelques bases essentielles qui permettront de s’orienter progressivement vers une pratique immobilière réfléchie…

1- L immobilier pour les nuls : comment bien acheter son premier appartement et quelle importance ?

Bien acheter son appartement est synonyme de plusieurs choses :
Pour réussir cette opération immobilière, il convient d’avoir compris les bases essentielles de calcul en fonction de la localisation de l’appartement ou de l’immeuble.

Votre premier bien devra alors vous rapporter de l’argent chaque mois (règles précises) malgré l’argent que vous remboursez pour vos différents frais immobiliers (achat, travaux, assurances, taxe foncière…).

C’est un premier point capital qui vous permettra de voir plus loin dans vos investissements immobiliers locatifs et qui vous permettra de faire vos preuves avec le banquier. Je ne vous parle pas de la sérénité que cet achat immobilier réussi vous procurera.

C’est exactement en ce sens que les investisseurs immobiliers et formateurs immobiliers parlent d’impératif quand on réalise sa première opération immobilière.

2- Immobilier pour les nuls : quelles démarches sont à mettre en place pour l’achat d’un appartement ou d’un immeuble ?

Comment doit-on s’y prendre quand on recherche un bien immobilier rentable ? Comme nous l’avons vu, vous devez connaître des règles en immobilier pour savoir ce que vous recherchez et ensuite mettre en place des choses pour effectuer vos démarches pour faire un achat réussi d’appartement ou d’immeuble.

Pour ceci, vous avez évidemment de multiples démarches pour trouver des biens immobiliers rentables (ou que vous allez faire devenir rentable) 

2-1 Investir pour les nuls : les agents immobiliers

Les agents immobiliers, ce sont de vrais partenaires de recherche, ils connaissent souvent parfaitement le secteur et les vendeurs. Un agent immobilier efficace vous fera gagner des dizaines d’heures de recherche et sa commission ne posera aucun problème puisqu’il vous fera souvent gagner des dizaines de milliers d’euros lors de votre achat.
Bien entendu, vous devrez trouver cet agent ou ces agents immobiliers qui seront de « vrais » partenaires !

Lorsqu’on est dans la catégorie ” l’immobilier pour les nuls :)”, il est difficile de concevoir ce concept. Mais vous devez comprendre que les acteurs de immobiliers sont nombreux et ils doivent, au final, tous aider à réaliser des investissements immobiliers rentables et sereins.

2-2 Les alertes

Les alertes à mettre en place sur TOUS les sites d’annonces connus ou moins connus. Il faut non seulement multiplier vos recherches mais aussi améliorer la qualité de celles-ci en étant efficace et stratégique (création d’alertes optimisées par exemple).

2-3 Immobilier pour les nuls : la recherche active

La recherche de maison ou immeuble « abandonnés » : c’est un procédé assez abandonné et méconnu mais qui pourtant permet souvent d’acheter les biens immobiliers les plus rentables. Pour le coup, ce procédé aurait autant sa place dans une page d’expert que dans celle-ci (l’investissement immobilier pour les nuls…).
Il s’agit de méthodes utilisées par les agents immobiliers ou investisseurs confirmés, ils cherchent dans des secteurs de biens abandonnés et relèvent les adresses.
L’idée est ensuite de trouver un numéro de téléphone et ainsi faire une offre. Je vous assure que certains propriétaires ne le savent pas encore au moment de l’appel mais sont près à vendre.

Pour le coup, cette méthode correspond très bien à ceux qui estiment être dans la catégorie ” investir pour les nuls ” car il est facile pour toute personne de réaliser ce type de recherche et d’être sur le coup avant tout le monde.

2-4 Les enchères

Les enchères immobilières : c’est un principe un peu particulier que je ne recommanderai pas pour débuter ses achats immobiliers mais il peut permettre avec un peu d’expérience de réaliser de très bons investissements immobiliers locatifs.

Retrouvez-ici plus de détails sur les démarches pour faire un bon achat immobilier ou les démarches pour acheter un appartement (lien)

3- L’immobilier pour les nuls : ou investir en immobilier ?

La localisation a une importance capitale pour diverses raisons. Vous trouverez aisément sur la toile deux types essentiels d’investisseurs par rapport à la localisation : ceux qui achètent pour dégager un maximum d’argent chaque mois et ceux qui ne jurent que par la capitalisation d’un patrimoine.

A mon sens, il faut surtout connaître ses objectifs et ne jamais perdre de vue qu’il convient de réaliser la meilleure affaire immobilière possible en fonction de la localisation.

Attention, je reviens à la base ! Votre départ dans les investissements immobiliers (je le répète beaucoup dans cette page « investissement immobilier pour les nuls et l’immobilier pour les nuls ») doit être très bon, votre appartement doit vous rapporter de l’argent chaque mois !
Pour vous, votre sérénité, votre départ parfait en immobilier et pour faire vos preuves face au banquier qui deviendra à la longue un « vrai » partenaire.

Pour revenir sur la question de la localisation, soyez aussi convaincu que le secteur le plus approprié au début est souvent celui que vous connaissez parfaitement, c’est-à-dire proche de chez vous.
Quand on parle de « Ou investir en immobilier ? », il s’agit d’évoquer la ville mais aussi la localisation de l’appartement ou l’immeuble dans la ville.
Ce dernier point va souvent avoir un impact considérable sur la rentabilité que l’on peut obtenir.

4- Des règles en immobilier pour trouver la bonne affaire !

Dans le domaine de l’immobilier, comme dans tous les domaines, il existe des règles qu’il convient de connaître dès le départ pour ne pas commettre d’erreur qui plomberait les avancées futures en termes d’investissement locatif.

Ces règles sont assez simples à comprendre et constituent une base à connaître pour reconnaître ce que l’on pourrait qualifier de « bon investissement immobilier ».

Comme je l’ai répété dans cette page « l’ investissement immobilier pour les nuls et l’ immobilier pour les nuls » à de multiples reprises, certaines règles de calcul vous permettront de trouver un bien immobilier qui vous rapportera de l’argent tout de suite.

5- Investir pour les nuls : quelques astuces et conseils pour un pour un achat immobilier réussi

Quand je parle de conseils et d’astuces, je veux évoquer des points qui en plus des règles de bases apportent ce petit plus, qui dès le départ, va vous faire gagner du temps et des milliers d’euros.

Ceux-ci sont souvent issus de l’expérience que l’on acquiert au fur et à mesure des achats d’appartements et d’immeubles.

Ce sont les petits conseils comme des choses à anticiper que l’on a découvert parfois trop tard lors des premiers achats immobiliers. L’avantage de profiter de l’expérience d’un investisseur qui a un peu de recul est justement celui-ci : vous allez profiter des erreurs que lui-même à commises et qu’il peut vous éviter de commettre à votre tour.

Découvrez quelques astuces et conseils immobiliers malins dans cette page…

6- Des principes immobiliers

Des concepts en immobilier permettent d’aborder celui-ci d’une manière simple et surtout dans la bonne direction (à mon sens).
Je vous propose d’évoquer 8 principes immobiliers importants et reconnus lorsque l’on commence à avoir un peu d’expérience dans le domaine de l’investissement locatif.

Ces principes applicables notamment lorsqu’on débute sont :
-Gagner de l’argent tout de suite
-C’est toujours un très bon moment pour acheter des biens immobiliers rentables : on dit souvent que le meilleur moment pour investir, c’était avant mais que le deuxième meilleur moment c’est tout de suite !
-Apprendre à minimiser les risques avec des règles à connaître
-Comprendre un minimum la fiscalité pour l’optimiser
-Prévoir TOUS les travaux dès le départ pour éviter de « tuer » la trésorerie ensuite
-Posséder un capital sympathie élevé de manière à créer de « vrais » partenariats
-Rester cohérent
-Apprendre à maîtriser son stress

7- Immobilier pour les nuls : 5 principes pour éviter de se faire peur en immobilier

Encore des principes en immobiliers !

Oui mais ceux là sont là pour éviter toute sorte de stress ou de peur. L’immobilier locatif peut évidemment provoquer quelques craintes qu’il conviendra de gérer au mieux. Ce constat est tout à fait normal mais il existe une multitude d’actions à mettre en place pour minimiser ses propres peurs.

N’oublions jamais que l’entourage, par méconnaissance, la plupart du temps nous « impose » de fausses réalités qui contribuent en permanence à nous faire douter. Essayons de mettre en place ces principes pour éviter de se faire peur en immobilier.

8- 7 erreurs en immobilier à éviter en priorité

Comme beaucoup d’investissements, l’immobilier meublé ou l’immobilier en général n’échappe pas à une règle importante : il faut éviter de commettre des erreurs en immobilier qui coûtent cher !

Certaines d’entre elles peuvent être pénalisantes au point de plomber une trésorerie qui empêcherait tout enchaînement dans les achats immobiliers et donc qui stopperait le chemin vers la création d’un patrimoine optimisé.

Ces erreurs grossières sont aussi très pénalisantes lors du premier achat immobilier car le banquier va vous jauger sur ce premier achat et il sera très attentif à vos résultats quand vous le solliciterez pour votre immeuble de rapport suivant…

Parmi ces erreurs, on peut noter : ne pas optimiser la règle de calcul d’achat, ne pas faire attention à la localisation et à la toiture, ne pas optimiser les travaux dès le départ…

9- Une checklist complète pour visiter sereinement un futur investissement immobilier locatif

Quand on part en visite d’un bien, il convient de savoir ce que l’on va regarder ou encore demander, c’est pour ceci que le meilleur moyen est encore d’avoir une checklist complète des éléments à observer lors de la visite.

Celle-ci deviendra peut-être de moins en moins utile quand vous allez acquérir de l’expérience mais elle s’avère un point d’appui primordial pour ne rien oublier et ainsi ne pas commettre une erreur grossière.

Vous devez vous appuyer sur cette liste et ne pas hésiter à y ajouter des éléments qui vous parlent aussi. L’idée est surtout de ne pas oublier un point important qui pourrait nous échapper lors d’une visite par manque de « concentration ».

Ne dérogez pas à cette règle et cochez les éléments un à un quand vous les aurez vérifiés (compteur électrique, toiture, évacuation, tout à l’égout, compteur d’eau…)

10- Quelle démarche doit-on mettre en place pour revendre son appartement ?

Cette étape est une étape secondaire lorsqu’on débute mais il convient d’y réfléchir pour éviter justement de commettre des erreurs dès l’achat.

La revente d’un appartement (lien) doit être pensée dès le départ. Lorsqu’on rénove un appartement ou un immeuble de rapport, on cherche à apporter une valeur pour louer mieux et louer plus mais aussi on veut s’assurer une revente « facile ».

Les démarches pour revendre son appartement sont simples en soi mais elles se réfléchissent dès l’achat…

Débutant ou investisseur immobilier plus confirmé, nous devons tous nous souvenir de ces éléments en permanence, cette page « l’ investissement immobilier pour les nuls et l’immobilier pour les nuls » doit servir de rappel pour nous tous et il est important de se souvenir de ces règles de départ pour toujours investir intelligemment.

Je me répète mais c’est important je crois. N’y voyez aucune attaque, aucun jugement quand j’utilise les expressions ” l’immobilier pour les nuls “, ” investir pour les nuls ” ou encore ” immobilier pour les nuls “. Il ne s’agit là que de référence au célèbre ouvrage que tout le monde connaît dans les divers domaines.

Un grand merci

à très bientôt !

Yann