Bonjour c’est Yann du blog Immobilier Meublé Pas à Pas!
Le prêt différé ou report d’emprunt peut être utile dans certains cas (comme pour se lancer dans l’immobilier). Il peut même être la solution à plusieurs choses comme le fait de se créer une trésorerie. L’article et la vidéo ont pour but de mettre ceci en avant et d’expliquer comment le demander.
Le prêt différé est une vraie stratégie immobilière à ne surtout pas négliger !
Bienvenue sur cette nouvelle video !
Le prêt différé , le report de financement, à quoi ça sert ?
Aujourd’hui, nous allons aborder le report de financement ou prêt différé. Quand je dis report de financement ou prêt différé, ça ne veut malheureusement pas dire qu’on ne va pas payer du tout à la banque ce qu’on lui doit, mais simplement qu’on va essayer de décaler pour payer plus tard. Alors vous allez voir que ça a des petits avantages et au final très peu d’inconvénients. Je vous explique ça, c’est tout de suite après.
Souvent dans l’immobilier, on parle de trésorerie, et la trésorerie non seulement c’est très très important en cas de problème, mais on se demande souvent comment se la créer. Parce que quand on commence on n’a pas forcément d’argent de côté, et si on a de l’argent de côté, il n’est pas forcément prévu à cet effet. Alors il y a plusieurs solutions.
La trésorerie un point important !
Le cash flow
La première solution pour se créer une bonne trésorerie, c’est évidemment d’avoir un bon cash flow. Un bon cash flow, je vous le rappelle, c’est vraiment la différence entre ce que vous remboursez à la banque et ce que vous percevez en termes de loyer : la différence vous devez la garder, la mettre sur un compte spécifique, été justement ça vous sert non seulement à payer vos taxes mais il doit en rester à la fin de l’année.
Un compte spécifique à la location
Autre point, ça rejoint ce que je viens de dire : vous devez absolument avoir un compte spécifique à la location. C’est-à-dire que vous savez exactement ce qui entre sur ce compte et ce qui sort de ce compte. On n’est pas obligé d’avoir un compte qu’on va ouvrir à la banque et qui va coûter très très cher. D’ailleurs pour les statut LMNP on n’a pas pour obligation de créer un compte professionnel à cet effet puisqu’on est non professionnel… Mais par contre avoir un compte bancaire que vous allez nommer par exemple « Investissements immobiliers », c’est très important : vous savez à la fin de l’année exactement ce qui vous reste par rapport aux charges que vous avez payées et par rapport aux loyers qui sont rentrés.
Anticipez !
Autre point par rapport à la comptabilité, même si vous êtes gérés par un comptable : vous devez anticiper. C’est vraiment un moyen de faire attention à sa trésorerie justement : vous anticipez, vous savez qu’il y a des choses qui vont vous coûter tant, il ne s’agit pas quand même d’oublier des petits détails qui peuvent valoir 5000€, 6000€ et qui au final vous desservent grandement. Et vous êtes obligés ensuite de prendre dans la trésorerie personnelle. Donc ça, ça nécessite une bonne anticipation au niveau des travaux, essayez de ne rien oublier et vous allez voir que la trésorerie se portera bien au fur et à mesure.
Le prêt différé , une solution pour se crée une trésorerie !
Et le dernier point que je vais évoquer aujourd’hui, c’est vraiment pour se créer une trésorerie ce qui peut être très intéressant, c’est de créer un report de financement via un prêt différé. Je vais rentrer dans les détails un petit peu de ce report de financement ou prêt différé : ce qu’il est possible de faire ou non, et vous allez voir justement pourquoi ça peut être intéressant pour se créer une trésorerie.
Le prêt différé , pourquoi, comment ?
Ce report de financement ou prêt différé, en fait, ce que c’est, c’est que vous allez demander, quand vous aurez acheté votre bien, vous aurez négocié avec la banque de ne pas payer ce que vous lui devez tout de suite. C’est-à-dire que vous allez demander un report, comme son nom l’indique. Ce report peut être de 1 mois, 2 mois, 3 mois, … Personnellement, je n’ai jamais utilisé au-delà de 12 mois, mais j’ai vu 24 mois. D’ailleurs il me semble que c’est dans un article sur le blog de Guillaume Lanvin (immeuble-de-rapport.fr), que j’ai vu une personne qui l’avait reporté de 24 mois. Alors pourquoi pas, mais même sans aller si loin, vous voyez l’intérêt quand même de rembourser la banque 12 mois après que vous ayez acheté via un prêt différé.
Le prêt différé, en quoi cela peut-il être bénéfique ?
Premier intérêt, ça vous permet de faire les travaux. Et deuxième intérêt, si vos travaux sont finis, ça vous permet de garder un peu de trésorerie de côté qui vous sera fortement utile. Alors, sachez que pendant cette période de prêt différé, vous allez quand même payer les intérêts que vous devez à la banque, mais vous n’allez pas payer le capital. Les intérêts c’est l’argent que la banque gagne grâce à votre emprunt, et le capital c’est la somme totale que vous avez empruntée. Donc vous allez quand même payer les intérêts parce que la banque se sert en premier, mais le montant du capital sera reporté à plus tard, ce qui va vous laisser une marge pour mettre de l’argent de côté.
Négocier le prêt différé avec la banque !
Autre point à ce sujet, le prêt différé est un point qui se négocie assez facilement. Vous demandez au banquier, et logiquement ça ne pose pas trop de problème. D’ailleurs même parfois ils sont assez contents que vous pensiez à créer une trésorerie de manière à anticiper des futurs problèmes, par exemple des vacances locatives ou alors des travaux qui n’étaient pas prévus, … Donc lui, ça lui permet de voir que vous anticipez un petit peu, et il ne va pas forcément être réticent à faire ce genre d’opérations. Donc, simplement, déjà, pensez à le demander. Ce que je vous invite à faire, pourquoi pas, pour votre premier investissement.
Voilà, c’est ce que je voulais vous dire par rapport au prêt différé. C’est vraiment très court comme vidéo, mais simplement si on n’emprunte pas on n’est pas forcément au courant que ça se fait, et c’est pourtant un des moyens de se créer une trésorerie qui justement – je le répète – vous sera forcément utile à un moment ou à un autre. Moi-même je créé une trésorerie, et à l’heure actuelle je ne touche pas du tout au compte lié aux investissements immobiliers. On verra après au moment de l’indépendance financière, mais on n’en est pas là.
Et clairement, s’assurer ça, savoir ce qu’on a, savoir qu’on peut compter dessus en cas de problème, c’est une nouvelle fois un petit plus qui permet de dormir sur ses deux oreilles.
Je vous dis à très bientôt ! N’hésitez pas à télécharger mon bonus qui est au dessous de la vidéo : « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ». Il y a déjà quelques petites astuces qui peuvent aider à bien démarrer, et je vous invite aussi à partager cette vidéo si vous pensez qu’elle peut être utile à quelqu’un qui a un petit problème de trésorerie par exemple, et je vous dis à très bientôt pour une prochaine vidéo !
Comment détecte t-on un investissement immobilier rentable ? Qu’est ce que cela veut réellement dire ? Essayons de comprendre de quoi on parle réellement.
Bonjour c’est Yann du blog Immobilier Meublé Pas à Pas !
La rentabilité n’est pas quelque chose qui parle énormément au début de nos investissements. Moi qui suis très “chiffres”, il m’a fallu du temps pour bien analyser le calcul rendement locatif et ainsi comprendre ce que signifiait réellement les différentes rentabilités : rentabilité brute, rentabilité nette, rentabilité nette nette…
Je tenais à mettre en avant les différentes formules pour tenter de bien analyser la rentabilité.
Bienvenue sur cette nouvelle video !
Calcul rendement locatif : essayons de faire simple !
Aujourd’hui on va évoquer un thème qui est complètement lié à l’immobilier, c’est le thème de la rentabilité. La rentabilité on peut la voir sous différents angles. La première des choses, je trouve qu’au départ, quand on parle de rentabilité, c’est assez dur de comprendre ce que ça veut dire réellement, et peut-être que pour mieux comprendre l’idée c’est bien d’exploiter les formules de calcul rendement locatif.
Vous allez voir, on a une formule pour calculer la rentabilité nette, une formule pour calculer la rentabilité brute, et on peut aussi avoir une formule pour calculer la rentabilité nette nette. Donc ce que je vais vous proposer, c’est de vous expliquer au moins deux formules. Je vais même vous donner une autre formule qui va vous aider à vous rapprocher de la rentabilité nette sans pour autant prendre beaucoup de choses en considération. Donc voilà, je vous parle de tout ça, et ça se passe tout de suite après.
Calcul rendement locatif : la rentabilité brute, c’est quoi ?
Nous voilà de retour pour évoquer la rentabilité. Alors je vais commencer par la rentabilité brute, en vous expliquant la formule pour la calculer. Vous allez voir que c’est assez simple comme calcul rendement locatif. Je pense que parmi vous il y en a d’ailleurs beaucoup qui connaissent déjà la formule. Alors, la rentabilité brute, il s’agit de prendre le loyer mensuel, que vous allez multiplier par douze, et vous allez diviser ce résultat par le prix de l’acquisition. Et vous multipliez le tout par 100 pour revenir en pourcentage.
Alors ce qu’il faut bien définir, c’est le prix d’acquisition. Ça veut dire quoi ? C’est plusieurs choses, la première chose c’est le prix auquel vous allez acquérir le bien, c’est-à-dire combien vous allez payer au vendeur. Deuxième chose : le prix de l’acquisition comprend aussi les frais d’agence. Et la troisième chose qui est comprise dans le prix d’acquisition, ce sont les frais de notaire.
En fait là vous avez les trois éléments principaux que vous allez payer tout de suite quand vous allez avoir votre bien, et c’est par ce total là qu’il faut diviser. Donc je rappelle, la rentabilité brute c’est : le montant du loyer x 12 (pour avoir le rapport annuel), divisé par le prix d’acquisition qui comprend le prix d’achat, les frais d’agence, et les frais de notaire. Vous multipliez le résultat par 100, et vous obtenez un pourcentage pour la rentabilité brute.
Calcul rendement locatif : la rentabilité nette
Alors concernant maintenant la rentabilité nette. On a une base qui est un petit peu similaire, tout simplement parce que vous allez diviser quelque chose par le prix d’acquisition que l’on vient de définir, et vous allez à nouveau multiplier par 100 pour obtenir le pourcentage qui conditionne la rentabilité.
Alors, par contre, la différence, c’est que là on va prendre le montant des loyers qu’on va multiplier par 12 une nouvelle fois pour avoir le montant annuel, mais on va soustraire différents types de frais dans le calcul rendement locatif. Alors, quels frais ?
Tout d’abord vous allez déduire la taxe foncière, vous allez déduire les frais de gestion si vous le mettez en agence par exemple, vous allez déduire les travaux d’entretien qui reviennent peut-être mensuellement, et vous allez déduire les frais d’agence.
Donc je répète : vous prenez le montant d’un loyer mensuel que vous multipliez par 12. A ce résultat vous allez soustraire les différentes choses que vous allez payer pendant l’année locative, c’est-à-dire les frais de gestion, les entretiens périodiques (de la cage d’escalier par exemple), l’assurance, et la taxe foncière. Cette somme, plutôt ce résultat que vous allez obtenir, vous le divisez donc par le prix d’acquisition et vous le multipliez par 100.
Vous avez là une manière de calculer la rentabilité nette, et grâce à cette formule de calcul rendement locatif on comprend tout de suite pourquoi on parle de rentabilité nette. C’est simplement parce qu’on ne se contente par de parler d’une rentabilité dans laquelle on n’enlève aucun frais.
C’est d’ailleurs un petit peu, quand on parle de rentabilité brute, c’est ce que font beaucoup les agents immobiliers : ça fait réfléchir parce que ça ne prend pas en compte la taxe foncière, l’entretien qu’il y a régulièrement, etc… Il vaut mieux parler de rentabilité nette, ça oblige à aller voir les types de frais que vous allez avoir, et ça va vous donner une estimation beaucoup plus juste de la rentabilité.
Alors, il existe aussi une manière de prendre en compte l’imposition pour obtenir une rentabilité nette nette. Maintenant, moi je vous invite toujours – on a déjà fait un petit paragraphe sur la fiscalité – mais je vous invite toujours à optimiser vos impôts. Le mieux c’est de ne pas en payer, comme ça votre rentabilité nette est aussi votre rentabilité nette nette.
Maintenant, si vous en payez, ce sera aussi à prendre en compte dans vos calculs, mais je ne trouve pas ça judicieux que de vous exposer ça ici. Sachez juste que pour être encore plus net, il faudrait prendre en compte la fiscalité et l’imposition dans le calcul rendement locatif.
Une formule pour “s’imaginer” la rentabilité nette
Alors il y a une autre petite formule que j’avais empruntée sur le net il y a quelques temps. Quand on ne connaît pas forcément encore tous les frais, parce qu’on ne connait pas encore l’agence qui va nous trouver les locataires, qui va assurer notre gestion, quand on ne connait pas le montant du nettoyage de la cage d’escalier, etc… Il y a une petite formule qui peut permettre de se rapprocher de la rentabilité nette : il s’agit de prendre le loyer annuel (c’est-à-dire le loyer mensuel x 12), mais là au contraire vous multipliez par 9.
C’est-à-dire que vous allez faire comme s’il y avait 4 mois en moins de location. Ça fait en fait un loyer mensuel x 9 divisé par le prix d’acquisition, multiplié ensuite par 100. C’est une formule qui ne correspond pas à grand-chose, mais quand on regarde avec un peu d’expérience, ça correspond presque à une rentabilité nette.
C’est-à-dire qu’on considère que les frais que vous avez autour de votre immeuble, en comptant la taxe foncière évidemment, correspondent environ à 4 mois de valeur locative.
Si vous voulez vraiment entrer dans les détails aussi pour la rentabilité nette, sachez aussi que dans les frais de gestion, il faut même séparer les réels frais que vous allez avoir et ceux que vous allez pouvoir demander au locataire. Parce qu’il y a des charges qui sont récupérables, donc celles-ci ne peuvent pas être considérées comme des frais puisqu’elles vont être récupérées.
Donc il faudrait vraiment introduire dans la formule de calcul rendement locatif les charges que vous allez réellement payer.
Le calcul rendement locatif ne parle pas toujours
On va passer à un dernier point que je voulais ajouter par rapport à la rentabilité. Parce que moi j’ai déjà parlé du cash flow, je n’ai pas beaucoup parlé de la rentabilité, j’y reviens un petit peu, j’essaie de m’adapter un peu avec ces chiffres en pourcentages, même si franchement je ne trouve pas ça très parlant.
J’ai bien compris qu’une rentabilité au dessus de 10% ça commencait à être intéressant (à 10% aussi d’ailleurs), mais moi j’ai toujours besoin de ce retour au cash flow : combien il me reste mensuellement, et je vois justement une fois que j’ai payé mes charges combien il me reste à la fin de l’année. Pour moi, c’est plus parlant.
Maintenant pour vous ça peut peut-être être beaucoup plus parlant la rentabilité. Donc il faut connaitre tous les moyens pour choisir le sien. C’est un avis personnel.
La rentabilité diminue souvent quand la taille de la ville augmente
Alors ce que je vais rajouter par rapport à la rentabilité, c’est que plus vous êtes dans des villes importantes, plus cette rentabilité a tendance à diminuer. Maintenant, vous perdez un petit peu en rentabilité, mais vous avez plus de chances de gagner en termes de plus-value immobilière.
Là encore une fois je vais peut-être faire bondir des personnes, mais ce n’est pas grave, je prends le risque : simplement, quand vous êtes dans des villes plus conséquentes (par exemple, vous achetez en centre-ville), il y a de grandes chances pour que vous payiez le bien plus cher, que vous diminuiez un peu votre rentabilité, par contre ce sera nettement plus facile pour le vendre à un bon prix et peut-être même le vendre à un excellent prix si vous êtes dans une zone où les prix ont tendance à bien évoluer.
Pour ça, je vous invite à vous référer aux indices INSEE qui peuvent vous montrer si une ville est dynamique, si les loyers ont tendance à monter, si on est sur une ville qui a de plus en plus d’habitants, etc… Je ferai une petite vidéo d’ailleurs à ce sujet-là très prochainement.
Donc, en conséquent ça veut dire que si vous achetez dans une ville plus petite, il faut impérativement tout faire pour augmenter la rentabilité. C’est-à-dire qu’il est impensable d’être sur une rentabilité brute à 9% ou 8% si vous êtes dans une ville de 5000 habitants.
Peut-être que vous allez dégager un petit cash flow mais il va vraiment falloir que vous attendiez 15 ans pour espérer revendre au même prix et pour que ça vous rapporte quelque chose. Donc il faut trouver cette bascule et toujours faire en sorte d’augmenter sa rentabilité et l’augmenter encore de manière plus conséquente si vous êtes dans des villes plus petites.
Je rappelle une chose aussi, je fais la parenthèse, c’est que si vous voulez augmenter la valeur de vos biens, effectivement la localisation dans certaines villes sera plus intéressante que dans des toutes petites villes. Mais n’oubliez pas une chose, il y a aussi quelque chose qui est à prendre en compte, c’est que si vous donnez énormément de valeur quand vous faites des travaux –
Si vous transformez par exemple un immeuble composé de 3 appartements ; si vous arrivez à en transformer deux en T3 alors que c’était des T2, alors vous allez tout de suite donner de la valeur à un immeuble.
Si vous réfléchissez de cette manière là, vous allez augmenter la rentabilité instantanément, et vous allez de toute manière viser une plus-value immobilière plus tard qui sera certainement très intéressante.
Voilà, donc c’est tout pour cette vidéo sur le calcul rendement locatif, moi je vous invite une nouvelle fois à aller sous cette vidéo pour faire vos commentaires si vous voulez – notamment sur la rentabilité on a tous des approches un peu différentes.
Et je vous invite aussi à télécharger mon guide « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire » : vous cliquez dessous, vous mettez votre nom et votre email et vous aurez ce petit bonus. Et moi je vous dis à très bientôt pour une prochaine vidéo !
Bienvenue sur cette nouvelle vidéo sur mon blog Meublé pas à pas.
Aujourd’hui nous allons parler de l’importance de la localisation dans la ville et de la ville. Ou investir en immobilier : un sujet qui peut diviser.
Alors, aujourd’hui nous allons parler de localisation, et de localisation sous différentes formes. Je ne sais pas si vous avez vu cette vidéo, mais j’avais eu des discussions un peu tendues avec des personnes qui ont vraiment un aspect bloqué sur la localisation, et qui ne considèrent pas du tout le cash flow positif.
Alors moi je vais vous donner mon avis, je vais exposer deux points importants en ce qui concerne la localisation : pour moi il y a deux choses à différencier. Et on essaiera de mettre en avant quelle est l’importance de celles-ci et comment. Ça se passe tout de suite après !
L’importance dans la ville
Alors, quand on pense localisation, la première des choses qui me vient à l’esprit, c’est d’acheter un immeuble ou un appartement évidemment à un endroit où on est sûrs de louer. Là, moi, dans un premier temps je vais parler de la localisation dans la ville, ou autour de la ville.
Donc effectivement quand on pense à cette localisation là, on peut parler du centre ville, on peut parler des choses un petit peu excentrées, on peut parler de choses un peu excentrées avec des dehors, de l’herbe ou des cours bétonnées qui donnent de la valeur au bien immobilier.
On peut parler aussi de quartiers dans lesquels vous allez louer. On peut aussi parler de quartiers résidentiels, etc… Donc moi, ce que je veux dire par là, c’est qu’effectivement en fonction de l’endroit où vous allez acheter, il va y avoir des locations qui vont se faire différemment.
Je fais une parenthèse tout de suite d’ailleurs à ce sujet : quel que soit l’endroit où vous achetez, vous devez avoir fait des tests pour la location. En aucun cas, vous n’allez estimer louer 400€ alors que vous n’allez louer que 340€. Ça, ça doit quand même être testé avant.
Pourquoi ? Parce qu’on va entendre des choses de la part d’agences, on va voir des choses sur le Bon Coin de personnes qui n’ont fait aucun test, alors qu’il suffisait de faire un test pour savoir combien on pouvait espérer louer exactement. Ça, je le redis, mais c’est très important, où qu’on soit.
Donc, j’ai envie de dire, quand on pense localisation par rapport à une ville, effectivement on se dit tout de suite que d’avoir un immeuble proche du centre ville ça va être intéressant, que ce soit pour de la location courte durée, ou même pour de la location à long terme. Ou investir immobilier .
Alors oui, quand on est en centre ville on ne prend pas trop de risques. Mais il faut savoir qu’il y a une multitude d’autres choses à faire en s’écartant un peu du centre ville. Et heureusement d’ailleurs, parce que sinon les centre villes seraient bouchés et en dehors il n’y aurait plus rien, et ce n’est pas tout à fait ça la réalité des choses.
Donc, par exemple pour les grandes villes, vous pouvez totalement acheter en 2ème ou en 3ème couronne, c’est souvent même très intéressant puisque vous allez avoir les prix des biens immobiliers qui vont diminuer, et ça n’empêche que vous allez louer quand même un certain montant qui sera intéressant.
Il faut trouver cet équilibre entre la localisation dans la ville, et le fait de louer à un certain prix. Ça ne change rien au calcul à établir au préalable : pour respecter la règle des 70 par exemple, vous devez savoir combien vous allez payer évidemment et combien vous pouvez espérer louer les biens que vous allez avoir.
Donc à ce sujet là, ce qui peut changer aussi effectivement, c’est la taxe foncière en fonction de la localisation. Souvent dans des rues un peu côtées des villes, on paie plus cher de taxe foncière. Ce qui peut changer aussi, c’est pour la revente : on peut estimer qu’un bien situé en centre ville sera plus facile à revendre.
Pourquoi ? Parce qu’on a tout de suite une image de queque chose qui se loue bien, et les gens plus tard seront prêts à racheter parce qu’ils savent qu’il n’y a aucun risque en achetant ce type de bien. Donc ça, c’est vrai, si on pense à la revente à ce moment-là ça peut être d’autant plus intéressant d’être situé en centre ville. Mais ce n’est pas la seule chose.
La localisation par rapport aux villes
Et je vais justement venir sur une deuxième partie, qui est un point qui divise énormément, sur lequel on entend beaucoup de choses qui sont à mon sens un petit peu erronnées : c’est justement la localisation en France, par rapport aux villes.
Pourquoi ? Parce qu’on a des personnes qui disent que même si on a des biens qui dégagent un gros cash flow, le fait qu’ils soient dans des villes qui n’ont pas réellement d’avenir ou qui ne se développent pas, ça va poser un problème à la revente. Alors, moi je trouve vraiment qu’il faut regarder ces propos de plus près et faire attention à plusieurs choses.
Effectivement, quand on achète un bien immobilier, ça peut être bien quand même de se dire : « là j’ai vraiment un emplacement qui n’est pas mal, je sais que je vais bien louer, mais je sais aussi que je n’aurai certainement pas trop de mal à le revendre ». Ou investir immobilier
Maintenant, j’ai envie de dire, personne ne sait exactement ce que sera la valeur du marché de l’immobilier dans quelques années.
Peut-être que ça se revendra au même prix, peut-être que ça se revendra un peu moins cher. Et moi, c’est en ce sens là que je dis que ce qui est intéressant en immobilier, c’est de faire quand même du cash flow positif tout de suite.
Et ça, c’est très important, parce que si vous avez fait du cash flow positif pendant 10 ans, votre bien sera remboursé par le locataire, vous aurez mis un peu d’argent de côté, et vous vous en ficherez de vendre votre bien au même prix ou même un peu moins cher que ce que vous l’avez acheté.
Ça ne posera aucun problème puisque ce sera le locataire qui aura payé votre bien quelque part, puisque vous, vous remboursez à la banque et que le locataire vous donnera plus que ce que vous remboursez.
Donc, en ce sens, je trouve qu’il faut minimiser le fait de l’emplacement et maximiser le rôle du cash flow positif. Les partisans de la méthode inverse qui disent « je préfère privilégier l’emplacement, là je suis sûr de bien revendre, l’immobilier va prendre de l’ampleur dans cette ville, le cash flow ce n’est pas grave, je mettrai un peu de ma poche chaque mois, mais je sais que dans 10 ans mon bien aura pris 60000€ », je le répète, cet extrême-là, je ne le cautionne pas du tout.
Simplement parce que je ne connais pas la valeur des biens immobiliers dans 10 ans, dans 15 ans, dans 20 ans, ni même dans 5 ans. Donc oui, super, il y aura un très bon emplacement, mais ça n’empêche que pour l’instant c’est un bien qui coûte de l’argent, et je ne trouve pas ça très judicieux.
Maintenant, évidemment, je vais tout de suite mettre cette parenthèse puisque certains qui m’écoutent doivent bondir dans leur fauteuil : oui, il y a des indices INSEE à prendre en compte, qui peuvent être intéressants.
C’est notamment la façon dont évoluent certaines villes, au niveau de la population, au niveau de entrepreneuriat, est-ce que ce sont des villes dynamiques qui progressent chaque année ou du moins qui ne régressent pas, est-ce que ce sont des villes où il va y avoir de plus en plus de commerces, et est-ce que ce sont des villes dans lesquelles il y a une forte demande locative ? Ça effectivement je trouve que ce sont des paramètres qu’il convient de prendre en compte.
Je vais vous donner un exemple : moi quand j’achète, même quand j’achète dans des villes qui font 5000, 6000, 10000 habitants, je regarde un petit peu ce qui s’est passé les 20 dernières années en termes de population, et surtout d’accroissement de population, et j’essaie d’aller dans des villes qui au moins ne sont pas en régression.
Alors si on a une augmentation et si on a une dynamique au niveau des mairies ou des entreprises, c’est encore beaucoup plus intéressant, et ça existe.
Et c’est en ça que je ne veux vraiment pas cautionner ce que j’entends tout le temps : toutes les villes ne sont pas mortes, il ne faut pas exagérer, et ça fait 20 ans, 30 ans, 40 ans qu’on entend que des villes doivent disparaître. Certes, il y a des choses qui disparaissent.
Il y a des petits bourgs qui disparaissent, il y a des commerces qui disparaissent (notamment peut-être aussi à cause des grandes zones commerciales), mais je pense qu’on peut étudier différents paramètres et investir dans des villes à moindre échelle. On n’est pas obligés d’être en plein centre de Bordeaux, Lyon ou autres pour investir et réaliser ses investissements. Et ça il faut quand même s’en persuader.
Donc, quand j’entends dire que le cash flow n’a pas d’importance, moi là-dessus je suis catégorique : c’est tout l’inverse. Le cash flow positif, c’est clair qu’il a son importance la plus grande. Il doit êre calculé en fonction de la location classique, c’est-à-dire sur du long terme, et ça je n’en démords pas.
Si vous avez un bien qui tous les mois vous rapporte quelque chose tout en vous permettant de payer votre emprunt, de payer votre taxe foncière et les frais qui vont avec, vous ne risquez quasiment rien.
Il y a des risques, mais vous ne risquez quasiment rien dans le sens où ce sont les locataires qui paient et vous, quoiqu’il arrive, vous avez votre bien qui est remboursé. Donc même si vous deviez vendre 10000€ un bien que vous avez acheté 50000€, il aurait été payé par quelque d’autre donc à la limite ça ne poserait aucun souci après les 15 ou 20 ans de remboursement.
Et très sérieusement je doute qu’il puisse y avoir des chutes aussi significatives du marché de l’immobilier, même dans les petites villes.
D’ailleurs ça rejoint une vidéo que j’avais faite sur l’importance primordiale du premier achat. Pourquoi ? Parce que si vous faites un très bon achat au départ, ça veut dire que vous n’aurez, même si vous ne faites pas de plus-value plus tard, aucun mal à renvendre votre bien au moins dans les mêmes conditions dans lesquelles vous l’avez acheté.
Se référer à l’INSEE pour investir
Pour résumer un peu ces points. Par rapport aux indices INSEE, moi je vérifie si une ville ne perd pas trop d’habitants sur les 20 dernières années, si la ville est dynamique au niveau des entreprises, s’il y a des choses qui se créent (donc création d’emplois), si la demande locative a toujours existé et si elle existe toujours. Ça c’est évidemment très important et on peut aller plus loin en testant exactement la valeur locative, c’est-à-dire combien vous allez louer.
Aussi, je fais en sorte que si j’achète dans une plus petite ville, la rentabilité soit supérieure. Alors, ça revient un peu à ce que je disais tout à l’heure : c’est-à-dire que si on est dans une plus petite ville, il faut absolument faire encore une meilleure affaire. Pourquoi ? Parce que ça voudra dire qu’on aura acheté bas et qu’on aura moins de risques de ne pas pouvoir revendre plus tard, ou de revendre trop bas par rapport à ce qu’on a acheté.
Donc l’idée c’est vraiment d’augmenter la rentabilité. Si vous êtes dans une ville de 5000 habitants, il faut que la rentabilité soit très bonne, c’est-à-dire avoir un immeuble à un très bon prix que vous allez remettre à neuf.
Pour conclure cette vidéo sur les localisations, donc évidemment que si on devait considérer le top du top, ce serait d’avoir un bien très bien placé dans une ville, d’être sur une ville ultra dynamique dans laquelle la population ne fait que grandir.
Ce serait de l’avoir pas cher, et donc d’avoir un cash flow extrêmement positif, avec une ville en plein développement qui propose plein de choses dynamiques qui vont arriver dans les 10 prochaines années.
Le pire du pire, c’est d’avoir une ville morte, c’est d’avoir un bien trop cher par rapport à la ville, et c’est en plus qu’il n’y ait pas de demande locative.
Simplement, c’est complètement aberrant ce que je dis, c’est exagéré : ça veut dire qu’il faut se fixer des paramètres, regarder un petit peu ces paramètres, et faire en sorte de trouver la bonne affaire. Vous n’aurez jamais toutes les conditions réunies, maintenant comme dans tout investissement, ce qu’il convient de faire, c’est de minimiser les risques.
Je reprends un exemple : moi j’ai investit dans des villes qui sont aux environs de 7000, 10000, 15000 habitants, ce n’est pas énorme, par contre je fais en sorte d’avoir des rentabilités qu’on ne peut pas avoir dans les villes qui sont plus grandes. Ou investir immobilier .
Donc moi j’ai pris un peu ce parti là, et ça fonctionne. Ou investir immobilier . Quand je rembourse 500€ et qu’il me rentre 1000€, j’estime que je rembourse largement ma taxe foncière et mon emprunt, et que du coup on fait quand même des affaires intéressantes.
Ce que je vous propose, c’est de télécharger mon livre dont le lien se situe au dessous : « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ». ou investir immobilier.
Et si vous avez des questions à ce sujet là, des exemples précis, n’hésitez pas à les mettre sous la vidéo et on tentera d’en discuter ensemble. Parce que je sais qu’il y a des gens qui sont en opposition sur ces avis, mais il y a ceux aussi qui avancent.
Bonjour c’est Yann du blog Immobilier Meublé Pas à Pas!
Aujourd’hui, nous allons parler d’une stratégie immobilière importante et plus particulièrement d’un moment de la négociation : l’offre et la contre offre.
C’est Emeric du blog Mission Investisseur Immeuble qui m’a contacté et demandé s’il pouvait exposer sa manière de voir sur l’offre et la contre offre.
Je lui laisse la plume pour nous exposer son point de vue.
Bonne lecture !
En tant qu’investisseurs, savoir négocier est un réel atout ! L’offre et la contre offre font donc partie intégrante de cet aspect de négociation.
En immobilier comme dans de nombreux domaines d’ailleurs, il est même primordial de connaître les techniques de négociation à mettre en œuvre en fonction du vendeur qui se trouve en face de nous.
C’est une stratégie immobilière très importante !
Vous serez sans doute d’accord avec moi, un investisseur doit acheter en dessous du prix du marché pour se couvrir contre une baisse éventuelle du prix de l’immobilier.
Mais la réalité est telle que la plupart des biens à vendre sont affichés au prix du marché voire beaucoup plus chers. À vous donc de négocier pour atteindre le prix auquel VOUS êtes prêt à acheter pour que le bien soit rentable.
La négociation du prix de vente d’un bien immobilier ne s’improvise pas. Il faut être préparé à cet «affrontement».
Vos arguments doivent être affûtés et sortis aux bons moments. Je me penche plus particulièrement dans cet article sur l’aspect offre/contre offre de la négociation.
Je vais développer ci-dessous, les deux variantes que j’utilise pour négocier un bien immobilier. Ceci en prenant des exemples concrets.
Pour faciliter la lecture de ces méthodes, vous trouverez un récapitulatif encadré en dessous de chacune des techniques.
Rappel : qu’est-ce qu’une offre d’achat en immobilier ?
Pour faire très simple, une offre d’achat consiste à faire une proposition de prix que vous seriez prêt à donner au vendeur pour acquérir son bien. Celle-ci ne correspond que rarement au prix annoncé sinon cela s’appelle simplement : faire une offre au prix !
Elle se fait de manière orale ou écrite mais on peut considérer que l‘écrit à une valeur autre plus importante. Cette offre écrite permet aussi de garder une trace, notamment si un agent immobilier sert d’interlocuteur.
Une offre se fait de manière instantanée ou de manière plus réfléchie. L’acheteur potentiel s’expose ainsi à ce qu’une offre plus intéressante soit effectuée par un autre investisseur s’il décide de prendre trop de temps. La contre offre arrivé généralement à la suite de l’offre.
Rappel 2 : qu’est-ce qu’une contre offre d’achat en immobilier ?
Suite à une offre écrite, proposée par un potentiel acquéreur, le vendeur répond. Il est en mesure de donner un “non” catégorique mais le plus souvent, il fera une contre offre ou une contre proposition d’achat immobilier.
Cette contre offre signifie que le vendeur n’est pas en accord avec la somme proposée par l’acquéreur mais qu’il serait éventuellement prêt à céder le bien avec une proposition égale à la contre offre.
En générale, le vendeur prend quelques heures ou quelques jours pour répondre à une offre et ainsi proposer sa contre offre.
1- La négociation longue pendant la vente immobilière
Définition de la négociation longue en immobilier
Comme son nom l’indique, il s’agit là d’une démarche qui sera plus longue que d’autres avant de pouvoir acheter le bien immobilier.
Par cette négociation longue, on comprend qu’il y aura différentes étapes susceptibles d’amener des discussions avant de s’entendre sur le prix final du bien immobilier.
Exemple : immeuble en vente à 160.000€. Votre prix d’achat maximum 134.000€
Imaginons qu’un immeuble est proposé à la vente pour le montant de 160.000€. Bien entendu, ce n’est pas le prix auquel vous comptez acheter, mais vous l’avez sélectionné, car il serait rentable pour un prix d’achat bien moindre à 134.000€.
Le prix d’achat maximum devra vous permettre de respecter la règle des 70%. Une règle utilisée par les banques pour évaluer votre capacité de remboursement. D’autres paramètres seront à prendre en considération. Votre courtier en prêt pourra vous éclairer sur certains points.
Lisez aussi : Rencontre avec le courtier
Le piège à éviter : faire directement une offre à 134.000€, votre limite ! Pourquoi est-ce une erreur ? Cela signifie qu’en cas de mécontentement du vendeur, il fera une contre offre qui se situera entre 160.000€ et 134.000€. Vous seriez, à coup sûr, perdant dans cette négociation, car vous venez d’annoncer le maximum envisageable.
a- La question clé pour anticiper la contre offre
La première question à poser à votre vendeur (concernant le prix) c’est : «Quelle est votre marge de négociation?»
Vous serez étonnés du nombre de vendeurs qui vous répondront à cette question en annonçant un montant de 2000€, 5000€, 10.000€ ou plus. Avec une seule question, le prix du bien a réduit. Et sans avoir fait d’offre ni même attendu de contre offre !
Admettons une marge de négociation de 5000€ dans notre exemple. Votre bien initialement vendu 160.000€ est maintenant en vente pour 155.000€.
b- L’offre d’achat plus basse agressive
Faites une offre «agressive» ! Je vous y encourage vivement. C’est à l’achat et donc lors de la négociation qu’on fait la bonne affaire.
En commençant bas, vous savez que vous pourrez toujours remonter votre offre en cas de désaccord. Des dizaines de milliers d’euros peuvent être économisées !
Commencez donc par proposer 120.000€. Cela peut paraître fou, mais notez ceci : plus l’écart est important à la base et plus le vendeur fera un gros effort sur sa contre-offre!
N’ayez pas peur que l’on vous regarde de travers. Dites-vous que ce n’est finalement qu’un jeu d’offre et de contre-offre.
La négociation va désormais se passer entre 120.000€ et 155.000€.
Il y a de fortes chances que le vendeur refuse cette offre agressive. Il peut même être vexé et vouloir stopper ici la discussion. Mais ne le laissez pas partir si vite.
Vous tenez les rênes et dirigez cette négociation. Vous déciderez quand vous voudrez bien sortir, pas lui ! Demandez-lui alors de vous faire une contre offre.
c- 1ère contre offre ou contre proposition
En ayant fait une première offre très basse, le vendeur, qui ne connaîtra pas ses limites, va se sentir obligé de faire une contre offre encore plus basse que sa marge de négociation.
Dans notre exemple, il proposera 145.000€. Soit une baisse de 10.000€ (155.000€ – 145.000€) sur sa marge de négociation. Jouez la personne surprise que la contre-offre soit un montant si éloigné de votre 1ère offre à 120.000€.
d- Votre 2ème offre d’achat
Ensuite, afin de lui montrer que vous faites, vous aussi, un geste vers le haut, proposez lui quelques milliers d’euros supplémentaires.
Mais pas trop ! Il doit sentir que vous vous rapprochez de votre limite. Ne surenchérissez pas autant qu’il a baissé. Comme il a baissé de 10.000€, augmentez de 4.000€. Proposez donc 124.000€ (120.000€ + 4.000€).
e- La 2ème contre offre ou contre proposition du vendeur
Le vendeur stupéfait se verra contraint de soumettre une nouvelle contre-offre. Sa deuxième.
C’est psychologique, mais remarquant que votre 2èmeoffre soit toujours très faible, il va (certainement) essayer de se rapprocher des 124.000€ en faisant encore un effort. Il va longuement réfléchir et proposer 138.000€ en signalant qu’il ne descendra pas plus bas.
f- Votre 3ème et dernière offre d’achat
La contre offre du vendeur est vraiment pas mal. Encore un peu et on y est ! Il va falloir trouver les arguments convaincants. Faites à votre tour un effort.
En offrant tout à l’heure 124.000€, vous étiez monté de 4.000€ sur votre 1ère offre. Surenchérissez cette fois-ci de 6000€ pour montrer votre intérêt. Soit une offre à 130.000€.
g- Accord sur le prix de vente
Désormais, 8.000€ (138.000€ – 130.000€) vous séparent du prix du vendeur. Vous savez que vous pourriez vous permettre de monter encore de 4.000€ et devez « pousser » le vendeur à vous offrir 4.000€ supplémentaires. Jouez sur le côté émotionnel et dites-lui alors:
« Monsieur X, en faisant une offre à 130.000€, j’ai dépassé, et de loin, le budget que j’avais pour acheter votre bien. J’ai bien vu que vous avez également fait un réel effort sur le prix initial. Je vous en remercie sincèrement. Actuellement, 8.000€ nous séparent. Coupons la poire en deux et mettons-nous d’accord sur le montant de 134.000€. Ma banque refusera de me prêter plus que cette somme, c’est certain. Qu’en dites-vous Monsieur X ? »
Le but est de toucher émotionnellement le vendeur. Le fait de prononcer l’expression «Couper la poire en deux» à un aspect équitable. Le vendeur acceptera très certainement cette proposition et la vente pourra avoir lieu.
2- La négociation courte pendant la vente immobilière
Une nouvelle fois, la définition se comprend aisément par l’intitulé de cette négociation. On parle de négociation courte lorsque l’acheteur ou le vendeur “décide” de faire des offre ou contre offre sèches.
Ce type de propositions n’amènera donc pas à de longues discussions et sont parfois préméditées par l’un ou l’autre parti.
Exemple : immeuble en vente à 150.000€. Votre prix d’achat maximum : 134.000€.
a- L’offre agressive, l’offre d’achat basse
La négociation peut prendre toutes sortes de direction en fonction du vendeur et de sa capacité à faire des offres. Je conseille dans tous les cas d’appliquer la technique de l’offre agressive en premier lieu.
Vous avez ainsi réalisé minutieusement votre étude de marché et avez repéré un bien à la vente pour 150.000€. Aucune marge de négociation possible.
Dans ce cas, la première étape consiste à faire une offre à 120.000€ pour les mêmes raisons annoncées plus haut. L’objectif étant de respecter la règle des 70% avec un prix d’achat maximum de 134.000€.
Le vendeur s’aperçoit que vous êtes très bas, râle un peu. Vous le sentez retissent à vous vendre son bien dans ces conditions. Vous lui dites alors :
« Monsieur X, j’ai été un peu agressif sur le prix, je vous l’accorde. Mais donnez-moi un autre prix de vente SVP ».
b- Contre offre du vendeur
Il acceptera alors de baisser à 140.000€. Soit 10.000€ de moins que le prix initial. D’où l’utilité de faire des offres agressives dès le début.
Il y aura une répercussion sur la contre offre qui sera elle aussi plus basse qu’avait prévu le vendeur.
c- Votre 2ème offre
Malgré sa contre-offre, l’humeur du vendeur se dégrade. Vous ne le sentez pas très coopératif et vous dit clairement qu’il ne descendra pas plus bas. Ne baissez pas les bras pour autant et proposez-lui votre offre maximale !
Soit 134.000€. Il verra que vous lui offrez 14.000€ de plus (134.000€ – 120.000€) et vous remonterez ainsi peut-être un peu dans son estime. Pourtant, il souhaite rester sur ses positions.
d- Accord sur le prix de vente
Demandez un cadeau au vendeur : “Monsieur X, je comprends votre point de vue et suis prêt à monter une dernière fois mon offre. Je vous propose 138.000€ mais à une condition… Pour ce prix, je récupère tous les meubles et luminaires qui sont dans les appartements de l’immeuble”
e- Double avantage de cette offre finale
Vous dépassez ainsi de 4.000€ votre montant maximum, mais ce n’est pas si grave cette fois-ci. Pourquoi ? Meubler un appartement peut coûter cher.
Meubler un immeuble encore plus ! Il s’agit de milliers d’euros. En incluant 4.000€ de mobilier à la vente, vous économiserez sur la partie ameublement. Et du coup, les meubles seront financés par la banque.
De plus, par la suite, vous pourrez estimer (ou faire estimer) le montant de ce mobilier restant dans l’immeuble pour ainsi le préciser sur votre compromis de vente. Les frais de notaire portant seulement sur la partie immobilière, vous économiserez également sur les frais de notaire.
Récapitulatif : négociation courte
1 Vendeur 150.000€ Prix de vente initial du bien
2 Acheteur 120.000€ Votre 1ère offre : agressive
3 Vendeur 140.000€ 1ère contre offre
4 Acheteur 134.000€ Votre 2ème offre (objectif règle des 70%)
Concernant les deux techniques ci-dessus, ne soyez pas trop gourmand ! Apprenez à lâcher un peu. Aussi, et surtout, lorsque le vendeur est froid et « borné », il faut apprendre à perdre. On ne peut pas gagner à tous les coups.
Remerciements à Yann pour m’avoir permis de poster cet article sur son blog !
Vous pouvez commenter cet article ou envoyer des messages à Emeric sur son blog Mission Investisseur Immeuble directement au dessous cet article ou le contacter sur son blog.
En complément, je me permets d’ajouter ces quelques points suite à l’article complet de Emeric. Je reprend donc la main pour quelques précisions ou détails supplémentaires.
4- En résumé quelle est la marge de négociation sur un
immeuble ?
Il n’y a pas vraiment de réponse à cette question. Personnellement, je ne fixe jamais de limite, je veux juste respecter le montant maximal d’achat que je me suis fixé.
Ce point est capital pour moi. J’y accorde une grande importance dans ma formation IMMO Meublé Pas à Pas. La négociation est une composante importante en immobilier et il convient de l’optimiser mais attention à bien rester “ancrer” dans sa stratégie.
Pour faire au mieux et ne jamais se tromper lors d’un achat immobilier, il convient d’avoir déterminé en amont le prix maximal d’achat. C’est le meilleur moyen pour ne jamais aller trop loin dans une proposition. De plus, cela vous procure des arguments en cas de justification.
a- Quels sont les risques de faire une offre d’achat trop basse ?
Faire une offre d’achat trop basse relève d’une stratégie. Généralement, on sait pourquoi on la fait ! (Le vendeur a besoin de cette somme, on veut une contre proposition loin du prix de départ, …)
Faire une offre d’achat trop basse sera par définition risqué. Le vendeur peut se braquer et refuser de faire une contre offre. Lorsque tel est le cas, il est délicat de revenir en arrière et de proposer une autre somme au vendeur.
Il faut bien déterminer dès le départ si cette stratégie agressive est adéquat dans la situation de vente donnée. Quoi qu’il en soit, une offre d’achat trop basse ne présente que le risque de braquer le vendeur et non celui de se mettre soi-même en danger face aux chiffres.
b- Quels sont les risques de faire une offre d’achat trop haute ?
Logiquement, si l’offre est haute, elle est quand même réfléchie et cela signifie que vous êtes proche de votre prix maximal d’achat.
Cela signifie en tout premier lieu que vous n’avez plus beaucoup de marge. Autrement dit, si le vendeur décide de faire une contre offre, il y a fort à parier que celle-ci soit au-dessus votre valeur maximale d’achat.
Si vous faites une offre assez haute, c’est généralement que la proposition de départ est très intéressante et vous êtes déjà “bien” dans les chiffres. Où, cela signifie que vous faites une offre assez haute mais ferme, sans accepter de contre proposition, c’est donc risqué.
Une nouvelle fois, cette offre d’achat haute sera efficace et vous diminuerez le risque si vous la faites pour une raison valable.
c- Quels sont les postures, réflexes et comportements à adopter pour mieux gérer la négociation immobilière et notamment les contre offres ?
Comme beaucoup de composantes en immobilier, il convient de gérer également la partie humaine et la partie relationnelle entre deux personnes : l’acheteur et le vendeur.
En plus d’être courtois et poli, il faut savoir montrer que l’on sait ce que l’on veut.
L’idée ne sera jamais de dévaloriser le bien du vendeur par exemple mais plutôt de montrer que malgré l’entretien du bien, il reste des aménagements à faire et que vous ne pouvez pas l’acheter plus cher que ce que vous proposez. C’est pour ceci que les offre et contre offre sont souvent à “justifier”. Tout au moins, soyez prêts à le faire et ayez du répondant à ce sujet.
Votre posture doit jongler entre sûreté, sérénité et semblant de lâcher prise. L’idée est de montrer que vous avez fait des efforts même si au final, vous attendez les efforts de la part du vendeur.
Je rappelle également que parfois, l’intermédiaire de l’agent immobilier est très utile pour n’avoir qu’à parler chiffres de manière indirecte. Il gèrera les offre et les contre propositions, ce qui peut être une véritable aubaine pour ne pas le gérer soi même.
Je vous remercie pour votre lecture et je remercie Emeric pour cet article inspirant.
Découvrons aujourd’hui pourquoi bien acheter son premier appartement est primordial. Pour vous, pour différentes raisons et pour le banquier, réaliser une bonne affaire changera peut être toute la suite de votre parcours immobiliers…
Bien acheter son premier appartement : une décision primordiale pour la suite de votre parcours
Bonjour, c’est Yann du blog meublepasapas.com !
Nouvelle vidéo sur le fait d’acheter son premier appartement
Aujourd’hui c’est une vidéo courte, je vais vous présenter l’importance de bien acheter son premier appartement lors de son premier achat justement. Donc, on va définir rapidement le bon achat, même si je suis persuadé que vous commencez à comprendre ce que c’est que le bon achat et la bonne affaire.
Et on va voir quelques points qui montrent que c’est vraiment très important. Alors ça se passe tout de suite après le petit jingle !
L’ achat de l’appartement et la règle des 70
Alors, déjà, je rappelle très rapidement : pour moi, là je dis bien pour moi, parce que ce n’est pas vrai pour tout le monde, mais pour moi le bon achat c’est quand on respecte la règle des 70 en considérant une location classique, une location sur du long terme qu’elle soit nue ou meublée d’ailleurs.
C’est-à-dire que ce que vous remboursez à la banque représente 70% des loyers que vous encaissez. En clair, si vous remboursez 700€ à la banque, vous encaissez 1000€ de loyer, et là vous êtes bien sur la règle des 70.
Alors, pourquoi c’est très important cette règle, et pourquoi c’est très important de réaliser un bon achat lors de sa première affaire, et surtout lors de sa première affaire ? C’est toujours important finalement, mais lors de sa première affaire c’est primordial. Si on peut même descendre sur la règle des 60, il ne faut surtout pas hésiter.
Acheter son premier appartement : le banquier vous surveille !
Alors, déjà pour le banquier. Premièrement, c’est pour le banquier. Le banquier, il ne vous connait pas encore dans le domaine des investissements, il ne sait pas encore comment vous réagissez, il doit voir que vous êtes sérieux et que vous êtes capables de gérer même avec des gros chiffres.
S’il a déjà vu que vous gériez bien par rapport à votre salaire, vos dépenses, c’est déjà un premier point qui est très important d’ailleurs, mais maintenant il faut lui montrer que vous êtes capables de gérer avec des plus grosses sommes et que vous devenez un expert dans le monde de l’immobilier. Si déjà il prend conscience de ça avec cette première affaire, vous allez voir que derrière ça va être beaucoup plus facile pour la suite.
Il a besoin de vérifier que vous savez ce que vous faites, que vous êtes méthodiques. Pour lui, acheter son premier appartement en sachant ce que l’on fait de manière précise est très important.
Se rassurer psychologiquement lors de l’achat du premier appartement
Deuxième chose qui parait peut-être secondaire mais qui pourtant est très importante, en tout cas pour moi : ça permet de se rassurer psychologiquement.
Chaque mois, quand vos affaires vont être en place, quand vous allez voir – on va reprendre cet exemple – que vous remboursez 700€ à la banque, et qu’il y a 1000€ qui tombent, ça c’est très rassurant, et vous vous rendez compte que ça marche, que tout ce que vous avez entendu jusque là vous arrivez à le mettre en pratique, et du coup c’est très bien.
L’achat du premier appartement aura donc un impact mental positif pour la suite de votre parcours d’investisseur. Cet impact n’est pas à négliger, il peut conditionner tous les autres achats d’appartement et/ou d’immeubles.
Même vous, vous percevez que vous devenez un expert, même si vous allez améliorer plein de choses derrière évidemment. Mais en tout cas, voilà, c’est vraiment une forme d’assurance qui va vous donner envie de continuer, et qui va vous donner envie de voir les choses autrement.
Se constituer sa première trésorerie en immobilier grâce à l’achat de son premier appartement !
Troisième point, sur cette règle et sur le fait d’ acheter son premier appartement et réaliser une bonne affaire, c’est que si vous respectez bien cette condition, vous allez réussir à vous constituer une petite trésorerie au bout d’un certain moment. Alors, au début il y a des frais, des choses, on se rend compte qu’il y a la règle des 70 mais que les 30% on ne peut pas tout mettre de côté, il y a toujours quelque chose à payer.
Trésorerie, équilibre et les début de l’investissement
Alors oui, c’est un peu vrai au départ, mais petit à petit ça s’équilibre, ça se stabilise et on se rend compte qu’on arrive à créer cette trésorerie qu’on met de côté.
Cette trésorerie qui gonfle, je vous conseille vivement de la mettre sur un compte particulier pour vous rendre compte. Alors une nouvelle fois pour le psychologique, mais aussi pour savoir que dans cette trésorerie là vous aurez le droit de piocher et qu’elle vous servira éventuellement en cas de coup dur.
Une machine à laver qui tombe en panne, je sais que j’ai 300€ que je peux prendre sur ce compte là pour rectifier le tir. Donc voilà, cette création de trésorerie, je vous assure que sur le plan psychologique c’est vraiment très important. Ça vous permet de voir vraiment concrètement ce que vous êtes en train de faire.
Acheter son premier appartement avec un prêt différé
Et d’ailleurs, je fais tout de suite une parenthèse, ou plutôt une astuce pour vous créer une trésorerie : essayez dans la mesure du possible de négocier avec le banquier un remboursement qui va commencer plus tard par rapport à votre achat.
Je donne un exemple : vous allez signer chez le notaire là le 1er décembre, essayez de voir avec le banquier pour commencer à rembourser votre emprunt à partir du mois de juin ou du mois de juillet par exemple.
Ça c’est tout à fait possible : vous n’allez remboursez que les intérêts sur les six premiers mois admettons, et du coup vous allez rembourser moins que ce que vous devriez rembourser normalement, et ça va vous permettre de dégager une trésorerie que vous allez mettre de côté.
Et croyez moi, elle sera utile. Et peut-être aussi que ça vous permettra d’anticiper si des travaux s’étalent un petit peu.
Alors, j’ai déjà vu le fait de repousser un emprunt jusqu’à un an. J’ai aussi entendu par des personnes qui investissaient qu’elles avaient réussi à le faire sur deux ans.
Après, peut-être qu’il ne faut pas exagérer, et peut-être aussi qu’il faut commencer à rembourser à un moment donné pour être dans le bain. En tout cas, si vous décalez de six mois ou un an, sachez que cette trésorerie vous sera très utile.
Acheter son premier appartement dans les bonnes conditions et le banquier sera convaincu et vous suivra !
Autre point évidemment aussi, et ce sera le dernier point que je vais évoquer par rapport au fait d’acheter son premier appartement.
Acheter ses premiers appartements en respectant les conditions
si vous faites une bonne affaire au départ, vous allez convaincre le banquier, vous allez vous convaincre vous, vous allez créer votre trésorerie peut-être minime mais vous allez la créer, et vous allez enchaîner les investissements si c’est votre ambition.
Et vous allez voir que si vous faites ça, vous allez donc réunir les trois premières conditions que j’ai évoquées, et derrière vous n’aurez aucun mal à enchaîner. Que ce soit pour trouver les banquiers, ou que ce soit vous pour vous rassurer : tout ça, ça va venir tranquillement, parce que vous aurez réalisé cette première affaire.
A l’inverse …
Et j’ai envie de dire : imaginez le cas inverse, où vous faites une première affaire où vous remboursez 700€ – on va reprendre l’exemple de tout à l’heure – et il y a 710€ de loyer qui tombe.
Là vous allez commencer à voir que l’année d’après il va falloir rembourser la taxe foncière, c’est vous qui allez la payer de votre propre poche, s’il y a un incident – une machine à laver qui tombe en panne – vous allez devoir piocher dans votre trésorerie qui n’aura rien à voir avec l’immobilier. Imaginez ce cas : le stress que ça peut provoquer !
Là vous serez tout de suite réticent pour investir à nouveau, et aussi même pour présenter au banquier, et de toute manière le banquier dans ce cas dira « vous êtes déjà juste, je vois que vous avez pioché là, que vous avez fait ci ». Donc ça, ce sera clairement une chose qui sera néfaste à votre avancée.
Voilà ce que j’avais à vous dire sur l’achat de la première affaire !
Donc je pense que je vous ai répété quelques choses que vous saviez déjà, notamment sur la règle des 70, mais surtout j’espère que vous avez compris quelle était l’importance de cette première affaire pour vous, pour le banquier, et aussi pour la suite des événements.
Je vous dis à très bientôt pour une prochaine vidéo !
Vous pouvez télécharger mon livre dont le lien est au-dessous : « 9 étapes pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ». Et vous pouvez aussi vous abonner à la chaîne YouTube qui vous permettra d’avoir accès à toutes les prochaines vidéos directement.
Aujourd’hui, nous allons voir quelques bases concernant la colocation courte durée. Elle peut être très rentable mais elle comporte quelques conditions… découvrons ceci dans cette nouvelle vidéo.
La colocation courte durée est avant tout une rentabilité excellente !
Bonjour, c’est Yann du blog meublepasapas.com !
Bienvenue sur cette nouvelle video !
Aujourd’hui je vais évoquer un thème particulier, suite à une question de Jean-Michel. D’ailleurs, Jean-Michel, je te remercie pour cette question. Je n’étais pas forcément parti pour évoquer ce cas particulier, mais effectivmeent le fait que ça questionne, je me suis dit que ça valait peut être le coup de faire une vidéo entre entre cinq et dix minutes pour expliquer un petit peu les avantages de ce que je vais présenter.
Les avantages et inconvénients
Alors aujourd’hui, on va parler de la colocation courte durée. Ses avantages, ses inconvénients, et aussi comment et où la mettre en place. Ça se passe tout de suite après le petit jingle !
Nous allons donc parler de la colocation courte durée, et je vais vous montrer quand même les avantages, les inconvénients, comment c’est possible de la faire, où est-ce qu’on peut la faire, … Et au moins vous donner des exemples concrets, qui vous permettront de comparer avec ce qui peut se passer autour de chez vous par exemple.
Alors, moi je le fais, je le rappelle, parce que j’ai des centrales nucléaires qui sont proches de chez moi, et qu’on a souvent des agents qui sont en déplacement et qui cherchent à se loger. Alors, quand je dis des agents en déplacement, c’est qu’en fait il y a un entretien qui est fait de la centrale, et vous avez des équipes qui se déplacent plusieurs fois dans l’année de manière à faire les réparations nécessaires.
Donc, qui dit déplacement d’équipes, dit qu’ils ont une enveloppe pour se loger, et dit aussi qu’il y a besoin de logements. C’est là où ça devient intéressant pour nous.
Tout de suite, je précise : quand on dit colocation courte durée, il ne s’agit pas de créer des chambres d’internat. Les agents, évidemment, comme tout le monde, ont besoin de leur espace intime. L’idée c’est donc d’optimiser ce qui se passe dans une maison – ça c’est évident : on va multiplier les couchages, mais on va faire en sorte qu’ils aient non seulement leur intimité, mais qu’ils aient accès aux besoins essentiels.
Alors, ça parait évident mais je préfère le redire. Je donne un exemple : ce n’est pas la peine de mettre cinq couchages dans une maison si vous avez un ballon d’eau chaude de 100 litres. Vous voyez, ça va tout de suite poser des problèmes, vous allez être embêtés tout le temps.
Donc, si vraiment on est sur cette optique de colocation courte durée, il convient quand même de réfléchir à ces petites choses là. Je ne vais peut-être pas établir les calculs tout de suite, mais évidemment si on a trois personnes qui sont censées être logées toute la semaine, avoir un ballon d‘eau chaude de 150 ou 200 litres, ça parait correct, pour reprendre cet exemple du ballon d’eau chaude.
Penser intimité !
En ce qui concerne l’intimité, une personne par chambre, ça peut paraître bien. Si vraiment on a des grandes chambres, on peut essayer de séparer d’une manière intelligente soit par des cloisons amovibles, soit par des rideaux. A ce compte là c’est OK, mais il faut vraiment des conditions pour que chacun ait son espace d’intimité. Evidemment si on peut créer des espacecs d’intimité au point de mettre une télé par chambre par exemple, c’est encore mieux. On n’est pas obligé d’en arriver là, mais effectivement on peut optimiser et pourquoi pas louer 5€ plus cher la semaine.
Les plus gros avantages
Les gros avantages de cette colocation courte durée.
Alors, la première des choses, c’est qu’elle a le mérite d’exister et qu’elle procurer une très bonne rentabilité. Je prendrai un exemple concret de la maison d’un copain tout à l’heure, pour vous expliquer ça. Donc, on mutliplie les gains, effectivement, puisqu’on loue à la semaine, et on loue au lit.
Donc une chambre, une semaine, vous multipliez ça par le nombre de personnes et vous rapportez ça au mois, et on obtient une rentabilité qui est très intéressante.
Un deuxième avantage, c’est que ça ne ferme pas du tout les portes à la courte durée. Vous pouvez tout à fait, lors des périodes creuses, c’est-à-dire quand vous n’avez pas d’équipes qui viennent dans vos logements, basculer sur de la location courte durée. Rien n’empêche de le faire. Et vous, vous maximisez le taux de remplissage. Ça aussi c’est quand même un sacré avantage. On peut multiplier et combiner les deux.
Autre chose, c’est que vous avez quand même une forte demande, et vous avez très peu de choses à mettre en place pour avoir ces personnes. Si vous avez des biens qui sont de qualité, et que vous commencez à être connu, vous serez appelés systématiquement.
Vous n’aurez pas besoin de passer par AirBnB, ni par Booking, et parfois par des plateformes qui sont un peu contraignantes. Là il suffit vraiment d’aller à la conciergerie, de donner votre carte avec votre bien, et de vous faire inscrire sur le site de la centrale, et les personnes savent qu’elles viennent chercher ici. Et après le bouche à oreille fait son travail si vous avez quelque chose de qualité.
Autre chose aussi qui est vraiment un avantage – je me répète un peu – mais c’est que c’est une nouvelle opportunité. C’est une autre manière de fonctionner, c’est un peu différent, mais quand c’est différent et que c’est vraiment rentable, je pense que ça vaut le coup de tester.
Exemple concret
Alors, on va passer à un exemple concret. J’ai pris la maison d’un copain – d’une connaissance plutôt – volontairement. Je n’ai pas pris mon exemple parce que moi je suis en train d’optimiser les petites maisons qui sont proches d’une centrale, et j’ai envie d’apporter des chiffres vraiment précis et réels dès que ce sera terminé. Donc, je vais prendre un exemple d’un cas concret qui est en place, qui est en route et qui fonctionne. Donc c’est un monsieur qui a acheté une maison tout compris avec les frais de notaire, qui a fait un petit peu de travaux il faut le reconnaitre, 47 000€.
Lui à l’heure actuelle il a sorti zéro de sa poche, il rembourse 290€ par mois à la banque. Donc, une somme plutôt sympathique, et si on remarque : même s’il louait à long terme il aurait au moins 400€ donc il serait largement dans la règle des 70. Mais, il a décidé de louer en courte durée, et il a très bien fait. Alors, il va payer à peu près 97€ d’électricité et d’eau, c’est mensualisé à ce tarif là en tout cas. Et ça lui rapporte donc 1080€ par mois de location, si on considère trois semaines sur quatre. Donc on arrive sur un cash flow posiif de 693€ après avoir déduit tous les frais.
Donc, 693€ avec une seule maison. En visant trois semaines sur quatre, puisque lui, la semaine libre, il en profite pour refaire le ménage etc… Il ne fait pas du tout de location courte durée. Donc imaginez simplement, si cette même personne avait deux ou trois biens exactement similaires à cette petite maison : on pourrait presque dire qu’il exploserait tellement sa rentabilité qu’il pourrait limite vivre de ses petites maisons. Lui en tout cas n’en a qu’une, il dégage un cash flow de 693€, il se permet de louer 120€ par semaine – on peut même monter jusqu’à 130€ quand vraiment il y a des prestations.
Je vous donne un exemple, quelque chose qui est très important pour les agences : avoir la connexion wifi. Ça, ça parait essentiel et c’est vraiment essentiel d’ailleurs. Et autre point qui peut être très intéressant quand les beaux jours arrivent, c’est d’avoir un petit terrain dehors, un petit espace, dans lequel les agents peuvent faire un barbecue ou un repas dehors par exemple. Je pense que c’est facile d’imaginer ce qui peut se louer très bien.
Quelques inconvenients
Voyons un petit peu les inconvénients quand même de cette colocation courte durée. Parce que s’il n’y avait que des avantages et si on ne parlait que de rentabilité, ce serait extraordinaire. Il y a quand même un ou deux petits points à prendre en considération.
Le premier, c’est qu’il y a de grandes chances pour que ça ne puisse ne pas se faire partout en France. Ça va se faire dans des zones particuluères, avec des systèmes de fonctionnement particuliers de la part de certaines entreprises. J’ai pris le cas d’EDF, je sais qu’il y a quelques autres grosses boîtes en France qui proposent ce genre de choses, mais pas à ce niveau-là. Pour vous donner un ordre d’idée, lors des carénages sur les centrales – c’est-à-dire lors des réparations, on a des milliers d’agents qui sont en déplacement et qui cherchent à se loger.
Donc, des boîtes en France qui proposent autant de déplacements d’agents prêts à se loger ensemble, c’est très particulier. En tout cas, c’est peut-être très localisé mais si vous habitez proche d’une centrale je vous conseille quand même de regarder de près ce qui se fait, ça peut tout à fait être l’occasion de multiplier la rentabilité là où on n’y avait pas forcément pensé.
Deuxième chose, le paiement est rarement automatisé. Les agents réservent, ils aiment bien payer de semaine en semaine : c’est-à-dire qu’ils prennent pour trois semaines et vous allez donc être payés de semaine en semaine, ou alors de 15 jours en 15 jours. Moi, j’essaie d’augmenter les distances de paiement, c’est-à-dire que j’ai voulu être payé au moins pour 15 jours, ou trois semaines. Ça permet quand même une assurance de non départ, et vous ne loupez pas quelqu’un d’autre qui aurait voulu venir.
Donc je conseille évidemment de bien négocier – c’est vous le patron quelque part, mais c’est une relation humaine – donc essayez de voir à ce qu’il y ait peut-être une personne chez les agents qui se porte responsable, notamment qui signe le contrat, et qui avance le paiement et qui s’arrange après avec les autres personnes. Moi j’essaie de fonctionner comme ça, c’est quand même une assurance comme quoi personne ne va s’en aller avant les délais, et vous ne louperez ainsi pas d’autre location. Ça c’est quelque chose qui demande un petit peu de temps à mettre en place, mais avec un ton assez ferme et une manière de fonctionner assez claire, il n’y a pas de raison que ça ne soit pas mis en place.
Alors, un autre inconvénient, ce ne sont pas – alors attention je ne fais pas de généralisation, s’il y a des agents qui m’écoutent, surtout ne prenez pas ça pour vous – mais il fait être honnête aussi, on a souvent affaire à des groupes de garçons qui ne sont pas forcément les champions du ménage. Donc, contrairement à de la location courte durée où il y a une caution ménage, les personnes peuvent rendre l’appartement comme il était, là c’est difficile de le faire. Moi ce que je préconise, c’est qu’à chaque départ des agents, il faut faire faire un ménage par une personne – vous pouvez le faire vous-même, évidemment, moi je sais que je délègue cette partie là.
Inconvénients ou plutôt particularités
Vous allez payer deux, trois, quatre heures de ménage, mais très honnêtement ça vaut le coup, ça permet un entretien, ça permet de voir des dysfonctionnements, et ça permet aussi clairement de ne pas laisser s’entasser les saletés qui arrivent chez tout le monde. Il n’y a pas besoin d’avoir beaucoup de passage pour avoir beaucoup de saletés. Donc moi je fonctionne de cette manière, je préfère m’assurer qu’un bien – à chaque fois que je loue – est propre. J’aime bien avoir un grand coup de ménage, le ménage de printemps à toutes les époques, et ça permet quand même de s’assurer la qualité du bien.
Autre chose aussi, ce ne sont pas des inconvénients que je cite mais des choses à prendre en compte, c’est aussi de prévoir la solidité du matériel. Alors quand je dis solidité du matériel, c’est valable aussi pour la courte durée, de toute manière. Et je pense notamment, on évite les lits à lattes. Alors là sinon vous allez être embêtés tous les trois, quatre matins : il faut les changer, les lattes ne sont pas de la même dimension, vous n’avez pas celles qui conviennent en stock, … Moi, ça, j’ai arrêté, c’est vraiment trop pénible.
Donc là je suis en ce moment en pleine discussion d’ailleurs avec le directeur du magasin BUT de manière à trouver quelque chose de solide, je vous rappelle que j’ai un partenariat avec BUT pour meubler un appartement à moindre frais. Je pense que je vais bien m’y retrouver si je mets un certain prix mais que j’ai des lits de qualité qui tiennent le coup.
J’en profite pour faire la parenthèse : contrairement à de la courte durée, où vous devez avoir du flash, quelque chose qui tape à l’œil pour la concurrence, pour se démarquer de la concurrence, là on privilégie le côté solide et pratique. D’avoir tout sur place qui fonctionne et qui permet aux agents d’être tranquilles quand ils rentrent, c’est ce qui compte. L’accès au Wifi, d’avoir le four, le micro ondes, le frigo etc… Suffisamment de place aussi dans le frigo, ça c’est important.
J’en profite pour faire la parenthèse : ne mettez pas un petit frigo dans une maison si vous accueillez trois agents, c’est des petites choses qu’il faut anticiper, qui paraissent évidentes mais qui ne sont pas toujours appliquées apparemment. Mais effectivement, mettez deux frigos, ou alors un grand frigo. Parfois d’en mettre plusieurs petits, ça peut être intéressant, parce que du coup ils s’organisent plus facilement.
Ça peut être à réfléchir. Mais en tout cas ne prévoyez pas un seul petit frigo dans lequel trois personnes ne pourraient absolument rien faire.
Donc pour en revenir à la solidité et à l’esthétique : on ne privilégie pas une déco de dingue, mais quelque chose de pratique et de solide. Ça c’est aussi quelque chose qui me semble important : il vaut mieux mettre des frais dans un frigo supplémentaire que dans quelqu’un qui va venir décorer votre intérieur, et au final ça ne fera pas vraiment la différence.
Donc ces petites choses là, ce qu’on pourrait appeler des inconvénients, sont des petites choses pratiques auxquelles il faut penser.
Je répète, faites pratique : les ballons d’eau chaude, les frigos en nombre pour que chacun gère, l’espace d’intimité à prévoir notamment si vous divisez une chambre en deux, prévoir de la literie solide, et prévoir aussi le lave linge – très important puisque les agents parfois restent plusieurs semaines, et ils doivent impérativement avoir une machine à laver pour laver leurs affaires, ça ça parait aussi évident.
Je vous propose de m’arrêter ici pour cette colocation courte durée. Il y a certainement plein de questions qui peuvent vous venir à l’esprit sur ce sujet là. Moi je vous propose vraiment de me les poser au-dessous de la vidéo, ce sera plus simple que de venir sur mon blog, ou alors sous l’article sur mon blog. Mais le plus simple, c’est de poser les questions sous cette vidéo, et j’essaierai d’y répondre le plus rapidement possible. Je pense qu’il y a plein de petits détails que j’oublie dans cette colocation courte durée et qui vous viennent à l’esprit.
Voilà, c’était Yann du blog meublepasapas.com ! Aujourd’hui, nous avons parlé de la colocation courte durée ! Je vous invite à télécharger mon guide dont le lien se trouve au-dessous : « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire », et si vous voulez avoir les vidéos en temps et en heure, n’hésitez pas à vous abonner ! Ça se passe sur la petite cloche, et moi je vous dis à très bientôt !
Je suis Yann Marjault, j’ai 39 ans et je vous souhaite la bienvenue sur mon blog spécialisé dans la location meublée rentable et sécurisée.
Je suis enseignant, investisseur, chef d’entreprise et conférencier et je peux vous assurer que les investissements locatifs meublés ont progressivement changé ma vie.
Si vous souhaitez me connaître davantage pour mieux comprendre comment cela est possible, suivez ce lien …
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