par | | Se lancer dans l'immobilier
Que ce soit pour acheter des appartements ou encore un immeuble de rapport lorsqu’on se lance en immobilier, on me demande souvent si cela est vraiment intéressant d’acheter un bien immobilier ou plutôt de faire un crédit immobilier locatif sans apport.
Même si parfois les banques préféreraient que les investisseurs immobiliers fassent un apport pour acheter, je vous assure qu’être financé à 110% peut être très intéressant.
En clair, si faire un crédit pour un investissement locatif paraît essentiel dans 90% des cas, le faire sans apport est encore mieux dans 90% des cas également.
Cela ne veut pas dire qu’il ne sera jamais intéressant d’acheter une affaire rentable même si on doit mettre un peu d’argent de notre poche…
Peut-être que cela ne se fera pas au même moment dans votre parcours d’investisseur immobilier.
1- Pourquoi investir dans l’immobilier sans apport ?
Avant de connaître quelques astuces simples pour faire un crédit immobilier total, c’est à dire faire un investissement locatif meublé sans apport, il est important de comprendre à quoi ça sert !
1-1 Pour garder son argent !
La première raison est simple : vous n’avez peut-être tout simplement pas d’argent à mettre pour acheter votre immeuble de rapport.
Votre trésorerie est placée sur votre compte bancaire, c’est votre seule épargne et elle est importante en cas de soucis ou même pour vous rassurer.
Vous avez tout à fait raison !
De plus, elle servira à prouver à votre banquier que votre manière de procédé est efficace et que vous êtes capables de gérer votre argent. On y reviendra…
1-2 Pour bénéficier d’un effet de levier maximal en immobilier
Pour rappel, les investissements locatifs immobiliers sont de vrais leviers de richesse.
Vous emprunter de l’argent à une banque pour acheter un bien immobilier (immeuble et appartements), vous remboursez grâce à l’argent de quelqu’un d’autres et, si vous êtes un investisseur malin, vous gagnez de l’argent chaque mois !
Je ne parle pas des plus values qu’il est possible de réaliser lors de la revente.
L’immobilier et les investissements locatifs rentables sont donc des leviers extraordinaires de richesse sur le court terme, le moyen terme et aussi le long terme.
Dans le cas d’achats immobiliers sans apport, vous allez gagner de l’argent grâce à l’argent de la banque, du locataire et de l’acheteur qui rachètera votre bien.
A aucun moment, vous n’aurez déboursé de l’argent bien installé sur un livret qui je l’espère pour vous vous rapporte un peu…
L’effet de levier, dans ce cas, est maximum ! C’est bien grâce au travail de l’argent des autres que vous vous enrichissez…
Dans le cas contraire, si vous déboursez une partie du financement de votre bien immobilier, que ce soit pour l’achat, les frais de notaire ou autre, l’effet de levier tant à diminuer.
Même si cet apport sert à diminuer les mensualités de votre emprunt, vous aurez diminué l’effet de levier qui peut être activé en cas de non apport d’argent.
2- Obtenir un crédit pour son investissement locatif sans apport en mettant le banquier dans votre poche !
Le banquier est un humain qui a sa propre sensibilité et qui a un métier dans lequel on lui demande de gérer des risques.
En clair, lorsque vous lui demandez un prêt immobilier, il doit être convaincu qu’il a affaire à une personne en face de lui capable de rembourser chaque mois sans aucune difficulté.
Alors comment faire en sorte qu’il vous fasse confiance ? Comment faire en sorte de vous présenter comme quelqu’un qui a la tête sur les épaules et qui sait ce qu’il fait ?
2-1 Gestion des comptes
La première chose importante à mon sens est de lui prouver que vous avez une certaine éducation financière. Vous devez lui montrer que la gestion de vos comptes financiers n’est pas un problème pour vous.
Et même mieux, vous savez gagner de l’argent et vous constituer des trésoreries.
Prouvez-lui que vos comptes ne sont pas des passoires et que vous êtes vigilants à la tenue de ceux-ci.
2-2 Manière de présenter le dossier
Lorsque le moment de la rencontre va arriver, faites une très bonne première impression. C’est vous le professionnel de l’immobilier, c’est vous qui possédez un maximum de détail et c’est bien vous qui savez exactement ce que vous voulez.
Vos chiffres et estimations doivent être présentés de manière très simple et très claire.
Plus le banquier percevra vos procédés précis et comprendra ce à quoi vous voulez prétendre, plus il aura tendance à comprendre que vous savez ce que vous faites.
N’oubliez pas que votre idée de départ est de le convaincre d’avoir un prêt financé à 110%. Il doit comprendre que votre souhait d’obtenir un crédit pour votre investissement locatif sans apport est réfléchi et calculé.
2-3 Expliquer pourquoi vous ne voulez pas mettre d’apport (trésorerie)
Des expériences scientifiques ont montré qu’un humain qui connait les raisons essentielles d’une question aura beaucoup plus facilement tendance à dire oui.
Des études ont même montré qu’un discours expliquant les raisons d’une action face à une personne permettait dans une grande majorité des cas d’obtenir une approbation.
Ok ! C’est très théorique mais peu importe ! Ce que je retiens de ce type d’expériences (je le teste toujours même en dehors de l’immobilier et les résultats sont convaincants…),c’est que si vous expliquez les raisons de votre demande d’emprunt immobilier financé à 110%, vous aurez beaucoup plus de chance de l’obtenir.
Vous pouvez avoir des arguments sincères comme le fait de garder une trésorerie parce que vous êtes prévoyant par exemple.
3- Anticipez tout ce que vous devrez payer !
C’est un point qui peut sembler évident mais vous devez bien anticiper la totalité des travaux dès le départ pour éviter à avoir à sortir de l’argent e votre poche.
Si vous parvenez à vous faire financer le montant de l’achat et les frais de notaire, il serait dommage de ne pas penser à certains travaux qui vous pénaliseraient pour la suite.
Prévoyez donc tous les travaux pour éviter les ennuis et ainsi vous les faire financer entièrement par la banque.
Si vous êtes malins, vous pourrez même vous faire financer les meubles par votre banquier…
Ne perdez jamais de vu que le meilleur moyen de bénéficier d’un effet de levier maximal en immobilier et en investissement locatif est de se faire financer à 110%. L’idéal est de ne faire aucun apport pour garder votre trésorerie.
Attention toutefois à ne pas louper une belle affaire qui va demander une rapidité d’exécution importante parce que vous êtes bloqués avec le faire d’apporter un petit montant.
On comprend facilement que lorsqu’on débute, il est très important de garder une trésorerie et donc d’avoir des crédits immobiliers qui prennent tout en compte y compris les frais de notaire.
En revanche, quand on commence à être expérimenté, il n’est pas du tout « grave » de faire un apport pour pouvoir bénéficier d’une belle affaire qui de toute manière apportera une nouvelle pierre à votre empire immobilier.
Yann Marjault
par | | Investir dans l'immobilier
Aujourd’hui, je vous propose un article invité écrit par Violaine. Elle va nous parler de procédés pour effectuer des travaux de rénovation moins chers !
De mon côté, je m’appuie beaucoup sur les artisans pour gagner du temps mais je sais que parmi vous, il y a des personnes qui aiment effectuer une partie des travaux dans leurs investissements locatifs.
Cet article est pour vous ! Vous allez obligatoirement saisir des informations qui vont vous être utiles. Je vous laisse avec Violaine qui vous expose quelques astuces sympas concernant les travaux de rénovation d’appartements.
Je pense que vous allez vite saisir pourquoi son blog s’appelle : Rénoveuse astucieuse 
Par ailleurs, je vous conseille de lire mon article avec des astuces et conseils de pro’ sur la page : comment investir dans l’immobilier ?
Ça y est, tu l’as enfin trouvée ta bonne affaire immobilière !
Celle que tu cherchais depuis quelques semaines et qui t’assure une excellente rentabilité, et surtout du cash-flow positif ! Bingo !
Bien sûr, il y a un peu de rafraîchissement à prévoir et la cuisine est une antiquité. Tu as fait estimer les travaux de rénovation par plusieurs artisans et tu as trouvé celui qui s’occupera de ton chantier.
Tu es prêt à payer la main-d’oeuvre à un bon prix : après tout, tu le sais aussi bien que moi, c’est la qualité des finitions qui fera la différence pour tes locataires.
En revanche, tu trouves que le prix des matériaux est un peu élevé. Tu te dis que tu devrais pouvoir trouver moins cher et faire baisser la facture globale.
Et tu as tout à fait raison ! Pas besoin d’aller chercher très loin pour trouver des produits d’un bon rapport qualité-prix et payer tes travaux de rénovation moins cher. Les magasins de bricolage regorgent de bonnes affaires.
Encore faut-il connaître le fonctionnement des promos dans ce type d’enseigne. Comme j’ai travaillé quelques années chez Leroy Merlin, je te propose de découvrir les 3 techniques simples à exploiter dans cette enseigne pour payer tes travaux de rénovation moins cher.
Je tiens à préciser que je n’ai reçu aucun “pot-de-vin” de la part de Leroy Merlin ;). J’y ai simplement travaillé pendant 8 ans et je la connais donc très bien. C’est une entreprise très humaine, dans laquelle il fait bon travailler, et qui, en prime, offre de nombreuses opportunités de payer moins cher. Et en bonus, je te donne mon hack pour faire encore baisser la facture.
Technique 1 : exploite toutes les possibilités du programme de fidélité
Comme beaucoup d’enseignes de grande distribution, Leroy Merlin propose une carte de fidélité, appelée Carte Maison.
Elle est payante, 9 euros pour un an ou 24 euros pour 3 ans, mais si tu prévois des travaux de rénovation d’une valeur d’au moins 1500 euros, elle vaut franchement le coup. D’autant plus qu’elle cache des avantages souvent méconnus.
1-1 Les remises immédiates et cumulables
Comme son nom l’indique, il s’agit de remises qui se font dans l’instant et vous pouvez en faire plusieurs.
1-2 La remise de bienvenue
Comme la majorité des programmes de fidélité, cette carte te permet de profiter de remises sur tes achats. Lorsque tu l’ouvres, elle te donne droit à une remise de 5%, valable pendant une journée sur l’ensemble des produits du magasin.
Tu peux donc remplir ta camionnette à ras bord, rentrer tout déposer sur le chantier, et revenir continuer tes achats en profitant encore de la remise. Évite de faire ça un samedi, ça t’évitera d’y passer la journée. Attention, cette remise n’est valable qu’une fois, dans la limite de 3 mois après la date d’ouverture de la carte.
1-3 La remise de fidélité
Tu me diras 5%, c’est cool mais ça ne changera pas la face de ton budget travaux. Et si je te disais que tous les 1000 points (soit 1500 euros d’achats), tu bénéficies d’une remise de 10% valable pendant une journée entière sur l’ensemble du magasin ? C’est mieux, non ?
Et tu as un an pour utiliser ta remise ! Pour en profiter un max, notamment si tu prévois d’acheter le même jour une cuisine, du carrelage et tous les équipements de salle de bain, je te conseille de scinder tes achats en deux.
Passe une première fois en caisse pour un montant de 1500 euros, sur lequel tu bénéficieras des 5% de remise, ce qui déclenchera ton droit à la remise de 10%.
Puis passe le reste de tes produits en caisse et utilise la remise de 10% sur le reste de tes achats. Si, suite au deuxième passage en caisse, tu cumules une nouvelle fois un minimum de 1500 euros d’achats, tu t’ouvres droit à une autre remise de 10% pour une prochaine journée de shopping travaux. Et ainsi de suite.
1-4 Les petits bonus appréciables
Et le plus beau, c’est que ces remises sont toutes les deux cumulables avec les autres promotions en cours dans le magasin, sauf exceptions rarissimes.
Donc si tu repères un carrelage canon proposé à -15%, tu pourras bénéficier en plus de tes remises de fidélité.
En complément, sache que si tu ne trouves pas tout ce que tu cherches dans le magasin le plus proche de chez toi, tu peux aussi profiter de ta remise dans un autre magasin ou sur le site internet de Leroy Merlin.
Et oui, ta remise est valable toute la journée sur tous les canaux de vente de l’enseigne ! Et bien sûr, si tu dois commander certains produits, tu bénéficies aussi de ta remise. Même chose si tu viens chercher un produit que tu as commandé la semaine précédente, même si tu n’avais pas encore de carte de fidélité à ce moment-là.
1-5 Les services et assurances inclus
En complément, tu as accès à une gamme de services et assurances intéressants. Ça ne t’aidera pas à payer tes travaux de rénovation moins cher, mais ça reste des bonus qui peuvent s’avérer utiles.
1-6 La sauvegarde de tes tickets de caisse
Lorsque tu présentes ta carte de fidélité en caisse, tes tickets de caisse y sont automatiquement enregistrés. Et à force de faire des allers-retours parce que tu as oublié d’acheter un rouleau avec le pot de peinture (tu étais pourtant persuadé d’en avoir un stock à la maison, n’est-ce pas ?), les tickets ont vite tendance à s’empiler.
Si tu dois ramener de la marchandise, tu peux donc simplement présenter ta carte de fidélité qui servira à retrouver ton ticket de caisse.
Et en prime, si tu crées un compte sur le site Internet de Leroy Merlin, tu pourras retrouver l’ensemble de tes dépenses en ligne. Pratique pour suivre le budget de ton chantier : un petit copier-coller dans ton fichier Excel de suivi, et on n’en parle plus.
1-7 L’accès prioritaire à l’assistance téléphonique
Tu réalises les travaux de rénovation toi-même ? Tu t’es donc probablement déjà arraché les cheveux sur des notices incompréhensibles.
Et tu l’enverrais bien valser à l’autre bout de la pièce, ce p***** de radiateur impossible à poser, n’est-ce pas ? Ne t’énerve pas, c’est mauvais pour ta tension ! Avec la carte de fidélité, tu disposes d’un accès prioritaire à l’assistance téléphonique.
Il s’agit d’une plateforme téléphonique, située à Lille, où de vrais artisans, qui ont vraiment déjà posé des radiateurs ou tout autre produit de bricolage, répondent à toutes tes questions. Tu y as également accès sans la carte de fidélité, mais avec, tu évites les longues minutes d’attente aux heures de pointe. Et ça, c’est bon pour tes nerfs !
1-8 Les assurances
As-tu parfois l’impression de voir les catastrophes arriver au ralenti ? Comme par exemple, quand tu te prends les pieds dans la pile de carrelage tout juste ramenée du magasin.
Etonnant comme elle met un temps infini à s’écraser sur le sol, n’est-ce pas ? En revanche, la frustration de ne pas avoir regardé où tu mettais les pieds et de devoir repayer un produit qui était en parfait état deux secondes plus tôt ne se fait pas attendre, elle ! Si tu choisis d’investir dans la carte valable 3 ans, tu bénéficies de la garantie casse.
Et ça, ça te sauvera probablement les fesses, et le portefeuille, au moins une fois ! Leroy Merlin s’engage à remplacer tout matériel cassé ou abîmé dans les 6 mois après l’achat, dans une limite de 1000 euros par an. J’ai moi-même testé cette garantie (ralenti sur l’évier posé en équilibre sur le plan de travail…) et l’assurance a tout pris en charge sans poser de questions.
Il faut bien sûr ramener le produit cassé au magasin. Pas folle la guêpe ! Je ne vais pas m’étendre sur les autres assurances proposées avec la carte 3 ans.
Elles n’impacteront en rien ton budget travaux. Si tu veux en savoir plus, je te laisse consulter cette page sur le site web de Leroy Merlin.
1- 9 Le programme Nouvel Emménagé
Tu en veux encore ? Décidément, tu es insatiable ! Ça tombe bien, j’ai encore mieux à te proposer.
Lorsque tu t’es installé dans ton dernier appartement, tu as probablement laissé passer un mois ou deux en te disant que décidément, cet appart est parfait.
Puis tu as commencé à voir les défauts, à vouloir le personnaliser avec un beau papier peint ou à installer des rideaux pour ne plus voir les voisins d’en face. Les gens qui viennent d’emménager dans un nouveau logement ont tendance à consommer plus que les autres, pour toutes ces raisons. Et ça, Leroy Merlin l’a bien compris.
C’est pourquoi, il existe une offre réservée aux adhérents à la carte de fidélité qui ont emménagé depuis maximum 3 mois dans un nouveau logement. Cette offre est présentée sur leur site web et en magasin, mais franchement, il faut savoir ce que tu cherches pour mettre la main dessus.
La raison, c’est qu’elle est encore plus intéressante que les offres précédentes et que, dans les faits, il n’est pas nécessaire d’habiter dans le logement pour en bénéficier. Il te suffit de fournir une nouvelle adresse de moins de 3 mois pour en bénéficier. Mais n’aurais-tu pas ça dans ta panoplie d’investisseur ? Par exemple, l’acte notarié d’un nouveau logement que tu viens juste d’acheter pour le louer ?
Et voilà, ni une ni deux, te voilà « nouvel emménagé » ! Ce statut t’ouvre droit à une batterie de remises et services à prix réduits, voire gratuits.
Tout d’abord, tu as le droit à une remise de 15% sur la quasi-totalité du magasin, pour un seul passage en caisse (et non toute la journée comme pour les autres remises). C’est le moment de commander et d’acheter un maximum de choses pour réduire la facture de tes travaux.
Je ne vais pas te lister l’ensemble des avantages qui te sont alors proposés. Les plus intéressants pour payer tes travaux de rénovation moins cher sont :
–> la gratuité sur une heure de location de camionnette,
–> 20% de remise sur ta première livraison à domicile.
Je t’invite à te rendre à l’espace carte maison de ton magasin Leroy Merlin pour en savoir plus sur les cas d’exclusion de cette offre.
Technique 2 : anticipe les grandes périodes de promos pour payer tes travaux de rénovation moins cher
Les enseignes de bricolage souffrent toutes de la concurrence du web. Les sites comme ManoMano et Amazon leur taillent des croupières depuis quelques années.
Chez Leroy Merlin, les chefs de produits passent une grosse partie de leur temps à traquer leur prix et à s’aligner pour afficher les prix les plus bas du marché.
Pour compenser, les promos en magasin ont tendance à se raréfier.
D’ailleurs, Castorama annonce clairement la couleur : des prix bas toute l’année. Sous-entendu, on ne fait plus de promos. Même s’il faut probablement nuancer la réalité.
Cependant, même si les promotions ont souffert du serrage de ceinture général, il est encore possible de trouver des offres très intéressantes dans les magasins de bricolage, à condition de ne pas rater le coche.
Chez Leroy Merlin, il existe deux grandes typologies de promotions.
2-1 Les promotions saisonnières
J’ai demandé à mon ami Cédric, manager chez Leroy Merlin, de me dresser la liste des meilleures périodes pour trouver des promotions intéressantes en magasin par type de produits :
–> Pour la décoration et les luminaires, c’est octobre et novembre.
–> Pour l’outillage, c’est novembre, décembre et… la fête des pères ! J’ai vraiment besoin de t’expliquer pourquoi ? En mai, juin et juillet, place aux produits dédiés au jardin.
Et si tu veux anticiper pour l’année suivante, tu feras tes meilleures affaires sur les salons et la décoration de jardin en août.
Tu trouves régulièrement des chaises et objets déco qui ont tout à fait leur place dans un salon à des prix défiant toute concurrence à cette période.
Avec le début des grosses chaleurs en juin viennent les promotions sur la climatisation, et en septembre, tu feras des affaires sur le chauffage.
Enfin, tu trouveras des prix intéressants sur la peinture en avril et mai, une période où il ne fait ni trop chaud, ni trop froid. L’idéal pour éviter de laisser des marques de peinture sur les murs ou attendre 3 jours que ça sèche.
2-2 Les deux grands événements commerciaux de l’enseigne
En complément de ces périodes de promotions, finalement très liées aux grandes fêtes du calendrier et aux changements de saison, Leroy Merlin organise chaque année, depuis je pense des décennies, deux grands événements : Le « Festival » organisé en mars, avril, et la « Fête de vos projets » en octobre, novembre.
Historiquement, ce sont des périodes où le chiffre d’affaires monte en flèche. Les promotions sont donc tous les ans nombreuses et généralement très intéressantes pour s’assurer d’engranger au moins autant de chiffre d’affaires que l’année précédente.
Et si tu as bien suivi, toutes ces remises sont cumulables avec les remises de la carte de fidélité. Alors, on dit merci qui ?
Technique 3 : profite des renouvellements de collections
C’est quoi les collections ? C’est le terme utilisé par les salariés de Leroy Merlin pour parler des gammes de produits présentées en magasin chaque année.
Les chefs de produits travaillent toute l’année pour sélectionner l’offre de l’année suivante et présentent les nouveautés aux managers de l’ensemble des magasins pendant les mois de septembre et octobre.
3-1 Achète les modèles d’exposition à prix d’ami
Suite à cette présentation, les nouveaux produits arrivent en magasin entre les mois de décembre et de janvier. C’est donc à cette période que les modèles d’exposition sont renouvelés.
Et pour s’en débarrasser, les magasins n’hésitent pas à massacrer les prix. Il n’est pas rare de voir le modèle d’exposition d’une cuisine équipée ou d’un meuble de salle de bain haut de gamme proposé à -50%.
Et pour rafler ces bonnes affaires, c’est « premier arrivé, premier servi ». Tu as donc intérêt à discuter avec le manager du rayon qui t’intéresse dès fin octobre pour avoir une idée de ce qui va se vendre, et à quelle date.
Pour éviter que la porte au-dessus du four à micro-ondes ne te reste dans la main, les vestiges de tes plats à gratin en miettes sur le sol, vérifie bien l’état des modèles d’exposition avant d’acheter.
Ils ont été manipulés par des centaines de clients pendant un à trois ans, il est donc possible que tout ne soit plus de première jeunesse. Teste tout et fais-toi ta propre opinion.
Tu peux aussi demander s’ils ont été installés par des professionnels ou par les vendeurs eux-mêmes. Sans remettre en cause leurs compétences, tous n’ont pas de l’or dans les mains…
3-2 Et les soldes dans tout ça ?
Je ne t’ai volontairement pas parlé des soldes. J’ai travaillé plusieurs années chez Leroy Merlin et je peux t’assurer que ce n’est pas la meilleure période pour faire des affaires, même s’il y a des exceptions.
Les produits présentés sont généralement ceux dont personne ne veut.
Certes, ils ne sont pas chers, mais ils ne se sont souvent pas vendus pour une bonne raison : trop moches, trop vieux, trop abîmés.
À toi de voir… De façon générale, n’attends pas cette période pour réaliser tes achats. Les astuces précédentes seront beaucoup plus efficaces pour te permettre de payer tes travaux de rénovation moins cher.
3-3 Mon Bonus !!!
Bonus : demande à ton artisan d’acheter pour toi et économise jusqu’à 14,5% sur le prix des matériaux
Je t’avais promis une astuce bonus. Celle-ci n’est pas liée à Leroy Merlin. Tu peux l’appliquer à n’importe quelle enseigne de bricolage, dans un magasin physique ou en ligne.
Pour fortement réduire la facture de tes travaux de rénovation, demande à ton artisan d’acheter pour toi les matériaux et équipements que tu as repérés au meilleur prix.
Tu peux même lui fournir ta carte de fidélité pour bénéficier des remises dont on a parlé ! Bien sûr, ça sous-entend que tu t’efforces de développer une relation cordiale avec lui.
Si tu le prends systématiquement de haut, ou que tu lui demandes systématiquement de faire des modifications pour la veille, il est peu probable qu’il fasse cet effort !
Avec cette astuce toute simple, tu vas économiser, sans rien faire de plus, 10 à 14,5% sur le prix des matériaux.
Quand tu rénoves un logement achevé depuis plus de 2 ans, affectés ou transformés à l’usage d’habitation, tu bénéficies de la TVA réduite sur les travaux, pose et fournitures comprises. Le taux normal de 20% est alors abaissé à 10% pour les “travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien” et à 5,5% pour les « travaux de rénovation ou d’amélioration énergétique » et les « travaux induits, indissociablement liés aux travaux d’efficacité énergétique ».
En demandant à ton artisan de réaliser les achats à ta place, tu cumules ainsi toutes les remises proposées par les magasins avec celle offerte par l’État. Lors de mon premier chantier de rénovation en 2007, j’ai ainsi pu bénéficier d’un escalier à un tarif ultra compétitif.
Proposé avec une remise de 15% dans le cadre de la « Fête de vos projets », j’ai en complément bénéficié d’une remise de 15% liée à mon statut de « nouvelle emménagée », et une remise de 14,1% offerte par l’État (à l’époque, la TVA à 5,5% recouvrait plus de choses, et le taux normal était de 19,6%).
J‘ai au total obtenu une remise de 37,93% et économisé un peu plus de 1000 euros ! Même s’il n’y a absolument aucune promotion au moment où tu réalises tes achats (ce qui serait fort surprenant), en bénéficiant des 15% de remise “nouvel emménagé” et de la TVA réduite à 10%, tu pourrais économiser 23,5% sur le prix de tes matériaux !
Et bien sûr, toutes ces astuces ne t’empêchent absolument pas de réduire encore la facture en testant quelque chose que tu fais probablement déjà en immobilier : négocier les prix.
Même chez Leroy Merlin, tu serais surpris de voir tout ce que tu peux obtenir juste en demandant gentiment !
4- Mon résumé pour tes travaux de rénovation moins cher
Tu es maintenant parfaitement armé pour exploiter tous les ressorts offerts par Leroy Merlin pour réduire ta facture « matériaux ».
Investis dans la carte de fidélité (je te conseille la carte 3 ans pour bénéficier de l’assurance contre la casse), anticipe les grandes périodes de promotions, profite des prix cassés sur les modèles d’expo et surtout, entretiens un bon relationnel avec tes artisans pour qu’ils acceptent d’acheter les matériaux pour toi.
Si malgré tout, ton budget travaux reste serré, je t’invite à lire mon article sur les 7 astuces pour payer tes travaux de rénovation moins cher.
Un dernier mot ? J’ai voulu que cet article soit très complet et t’apporte un maximum d’informations pour te permettre de payer moins cher les matériaux de tes travaux de rénovation.
Alors pour me remercier, partage ce contenu stp. Tu m’aideras à me faire connaître de nouveaux lecteurs.
A+ Violaine.
par | | Rentabilité des investissements immobiliers
Lorsqu’on débute il faut avoir non seulement des bases essentielles de calcul mais aussi des sites sur lesquels chercher des biens potentiellement rentables.
C’est exactement en ce sens que je vous propose cet article sur un site particulier : Castorus !
Voyons dans le détail pourquoi cet outil pourra peut-être devenir un vrai détecteur de biens immobiliers rentables.
1- Castorus : c’est quoi ?
Castorus est un site d’annonces immobilières particulier, il n’a rien à voir dans son fonctionnement avec les sites comme Le Bon Coin, Se loger, Paru Vendu…
Il s’appuit sur les annonces de différents sites comme Le Bon Coin et Se Loger par exemple. Il met ensuite en avant l’historique des annonces.
Ce point vous permet d’avoir de nombreux détails importants sur les biens immobiliers mis en vente.
Je vais vous exposer justement ce que Castorus met en avant sur son site et comment cela peut nous être très utile.
2- Les informations données par Castorus
Voyons les éléments proposés par le site :
2-1 Votre arrivée sur Castorus
Lorsque vous arrivez sur le site Castorus, vous avez accès à différents types d’informations. Le plus simple étant par exemple d’aller sélectionner la région, le département et la ou les villes.
Vous choisissez bien évidemment le lieu qui correspond à vos recherches. Rien ne vous empêche, bien au contraire, d’en profiter pour observer les tendances du marché immobilier dans d’autres secteurs.
2-2 Les informations utiles données
Vous allez trouver différentes informations, voyons lesquelles :
2-2-1 Le prix au mètre carré
Le premier élément que vous allez trouver sur le site Castorus, c’est le prix au mètre carré en fonction du type de bien que vous cherchez. Le pirx au m² d’un terrain, d’une maison ou bien des appartements.
Vous verrez en même temps si la tendance est à la hausse ou plutôt à ma baisse pour ce prix.
2-2-2 Les bonnes affaires dans la ville
Au dessous, vous verrez différents biens sélectionnés avec pour intitulé : les bonnes affaires.
Le site Castorus propose à cet endroit les affaires immobilières en dessous du prix du marché.
Ce peut-être un premier indicateur pour faire quelques sélections.
2-2-3 Les annonces en baisse
Comme son nom l’indique, vous verrez dans cette partie, les biens immobiliers qui ont un prix en baisse les derniers temps.
Vous verrez depuis combien de temps les biens sont en vente.
Vous verrez également à quel point les appartements ou les maisons ont diminué en terme de prix.
Ce sont des indicateurs extrêmement intéressants.
Vous pouvez bien évidemment cliquer sur n’importe quelle ligne pour avoir plus d’informations ensuite. Vous aurez d’ailleurs, en cliquant, une vue plus globale sur la date exacte de la baisse de prix et le montant de la diminution.
Cliquez ensuite sur « cliquer ici pour consulter l’annonce ».
2-2-4 Les dernières annonces
Vous verrez aussi au dessous les dernières annonces publiées. Celles-ci sont peut-être déjà plus « connues » puisque vous aurez surement mis des alertes sur d’autres sites vous permettant d’être prévenu en temps et en heure.
2-2-5 Les biens morts sur Castorus
Cette catégorie est originale sur le site Castorus, elle vous permet de voir des biens en vente depuis longtemps, depuis très longtemps.
En fonction des régions, il est possible de réaliser un très gros « coup » avec ce type d’annonces en lignes.
Nous en reparlerons dans la partie négociation mais je crois ne rien vous apprendre en vous disant le potentiel de négociation existant sur un bien en vente depuis 3 ans…
2-2-6 Le cas des immeubles de rapport
Concernant les immeubles de rapport, vous disposez des biens en vente avec les informations suivantes : prix, date de mise en vente, prix au m².
En cliquant sur la ligne, vous pourrez obtenir également plus d’informations.
3- Castorus : une aide précieuse à la négociation des biens immobiliers
En plus de regrouper un maximum de biens immobiliers, le site Castorus vous apportera des informations sur des points que vous ne trouvez pas forcément sur les autres sites d’annonces.
Vous trouverez des prix au m² et toutes les informations que nous avons vues au dessus. Je ne vais pas m’étendre à nouveau sur ces points.
Imaginez le « pouvoir » que vous donnent toutes ces informations précieuses sur un vendeur. Vous pourrez répondre à des questions essentielles avant de faire une offre comme :
Le vendeur est il pressé de vendre ?
Le bien est-il en vente depuis longtemps ?
Le prix affiché correspond-il au prix du marché ?
Le vendeur a-t-il proposé des baisses de prix les derniers temps ?
…
Vous allez pouvoir anticiper « l’état psychologique » du vendeur. Simplement, imaginez que vous fassiez une offre à une personne qui vend un bien immobilier depuis 1 an alors qu’il n’en a jamais eu…
Même si vous proposez, dans ce cas, un prix très bas, vous susciterez obligatoirement une réaction. Le vendeur lui-même ne sait certainement pas jusqu’à quel prix il est prêt à descendre.
Vous vous dites peut-être que si un bien est en vente depuis tout ce temps, c’est qu’il n’est pas terrible et qu’il ne se revendra jamais.
Croyez-moi ! C’est complètement faux !
J’ai réalisé une de mes meilleures affaires avec un bien qui était en vente depuis des mois. Il était « simplement » très mal présenté et la vendeuse se montrait très agressive inutilement.Et si je devais le revendre actuellement au prix auquel je l’ai acheté avec les travaux, je pourrai proposer un bien à plus de 10% de rentabilité nette à quelqu’un… Croyez-vous que j’aurai quelqu’un qui sera intéressé ? Je pense que oui donc n’ayez pas d’inquiétude à ce sujet.
Si vous apportez de la valeur, vous vendrez !
4- Et si les annonces sont enlevées et remises plus tard ?
J’ai longtemps cru que c’était une limite du site. Si les annonces étaient supprimées et remises plus tard, comment le site Castorus pouvait créer un historique sur les annonces ?
En fait, en me renseignant plus précisément (oui, j’ai mis du temps 
), j’ai compris que le site d’annonce se basait sur le contenu des annonces. Cela signifie qu’il les « identifie » rapidement pour retracer leur parcours.
Ce qui pourrait éventuellement être une limite viendrait du fait que les agents ou vendeurs modifient leurs annonces.
En conclusion, le site Castorus peut-être une vraie mine d’informations utiles.
Evidemment, dans certaines zones très tendues en termes d’investissement locatif, les « biens morts », c’est-à-dire en vente depuis très longtemps sont rares.
Attention toutefois à ne pas négliger ces biens dans des zones plus accessibles. Vous risquez d’être surpris par les pépites qui y nichent.
N’oubliez jamais qu’un vendeur pressé (qui a baissé le prix 3 fois en deux mois) ou un vendeur qui n’y croit plus ne sait certainement pas lui-même jusqu’où il est prêt à aller en termes de descente de prix…
Croyez en vous, croyez en vos propositions et osez des demandes très basses ! Vous serez peut-être même surpris vous-mêmes .
J’ai moi-même réussi à acheter une maison 25 000 euros alors qu’elle était en vente à plus de 60 000 euros.
A très bientôt,
Surtout n’hésitez-pas à nous faire part de vos expériences avec ce site en laissant un commentaire !
Yann MARJAULT
par | | Rentabilité des investissements immobiliers
Réaliser un investissement immobilier rentable est un point important surtout si on débute dans le milieu de l’investissement locatif.
Un bien peut être plus ou moins rentable mais quoi qu’il arrive, il existe des biens immobiliers qui vont être plus propices à l’amélioration de cette rentabilité.
Le tout va être d’user de stratégies efficaces pour améliorer la rentabilité de ceux-ci.
Voyons ensemble 3 manières d’augmenter le taux de rentabilité immobilier.
1- Rappel sur le taux de rentabilité en immobilier
En règle générale et essentiellement dans cet article, ce que j’évoque par le taux de rentabilité immobilier se rapproche énormément de la rentabilité locative.
Faisons un rappel simple pour à nouveau évoquer les différentes rentabilités :
1-1 La rentabilité brute
La rentabilité brute est égale au montant de l’achat immobilier additionné des travaux et des frais de notaire divisés par le montant des loyers annuel et multiplié par 100.
Rentabilité brute =
100 X Loyers annuels / Achat total (acquisition + frais de notaire + travaux + frais d’agence)
Elle ne donne qu’une indication sur le potentiel réel du bien immobilier locatif. Pour plus de précisions, il convient de prendre en considération la rentabilité nette de frais.
Vous verrez beaucoup d’investisseurs évoquer la rentabilité de biens immobiliers en utilisant la rentabilité brute. Elle peut surement servir d’indicateur lorsque l’on compare des villes.
De mon côté, je ne me sers que très rarement de cet indicateur. Je ne le trouve que très peu parlant lors de mes investissements.
1-2 Taux de rentabilité en immobilier : la rentabilité nette
Pour la rentabilité nette, il y a une différence importante dans la règle de calcul. Différents frais vont être enlevés aux loyers annuels.
Rentabilité nette =
100 X Loyers annuels – (taxe foncière + assurances + frais d’agence loc + entretien…) / Achat total
Le résultat est beaucoup plus précis et vous permet à l’occasion de poser par écrit les différents frais qui seront liés à votre investissement locatif.
1-3 La rentabilité nette nette
La rentabilité nette nette est encore plus précise que la précédente puisqu’elle prend en compte l’imposition que vous tenterez de diminuer au minimum.
La formule devient :
Rentabilité nette nette =
100 X Loyers annuels – (total des charges) – (impôts) / Achat total
2- Le taux de rentabilité en immobilier dépend de plusieurs facteurs
La rentabilité dépend de plusieurs paramètres sur lesquels vous pouvez plus ou moins intervenir.
2-1 La localisation de la ville et la localisation dans la ville
Bien évidemment, il sera difficile pour ne pas dire impossible de comparer les rentabilités de deux biens qui ne sont pas localisés au même endroit. Un bien situé dans une ville de 20 000 habitants ne proposera jamais la même rentabilité qu’un bien situé dans une ville de 400 000 habitants.
La taille de la ville n’est pas le seul facteur mais je voulais vous proposer un exemple parlant.
2-2 Diminuer en partie l’achat et les frais
C’est un point qui semble évident et qu’il l’est. Si vous diminuez votre prix d’achat, vous allez augmenter votre rentabilité. Parfois, le prix d’achat d’exposé au départ ne correspondra absolument pas au prix d’acquisition final.
Me concernant, je n’ai jamais acheté au prix initial.
Dans certaines régions (plus que dans d’autres), il est possible de négocier de manière très importante, parfois jusqu’à 50% du prix initial.
Comment cela est possible ?
En comprenant que tous les vendeurs ne sont pas dans le même état d’esprit lorsqu’ils vendent et que tous les secteurs en France ne regorgent pas d’investisseurs prêts à prendre des risques mesurés…
Pour vous donner un exemple d’état d’esprit de vendeurs, il suffit de prendre un cas simple.
Imaginez simplement 2 personnes qui viennent d’hériter d’un bien qu’elles ne voulaient absolument pas. Il se peut tout à fait qu’elles ne souhaitent pas du tout « rester avec ce bien sur les bras » et qu’elles soient prêtes à accepter une offre à la baisse.
Certains vendeurs ne savent pas eux-mêmes jusqu’à quel point ils sont prêts à accepter une offre et se retrouvent dans des positions délicates lorsque un acheteur potentiel leur propose un prix pour leur immeuble de rapport ou leur bien immobilier.
Pour revenir sur le thème de la rentabilité, l’achat d’un bien immobilier locatif doit se faire de manière réfléchie. Il faut essayer d’obtenir le prix le plus bas pour ainsi augmenter la rentabilité et par la même occasion le Cash-Flow.
En même temps que cette diminution de prix d’achat, vous diminuerez aussi les frais de notaire qui sont liés au prix d’acquisition.
2-3 La négociation du prix d’achat
J’insiste un peu sur ce point car il me paraît capital lorsqu’on débute en immobilier notamment. Pour commencer à investir, vous devrez faire vos preuves avec le banquier. Vous devrez gagner de l’argent avec vos biens immobiliers.
Pour gagner de l’argent dès le départ, il faudra dégager un Cash-Flow positif et donc rembourser chaque mois la somme la plus basse possible. Pour ceci, la plupart du temps vous devrez négocier le prix d’achat au départ.
La négociation est toujours plus « simple » dans des zones moins tendues en termes d’immobilier.
Je pense à des villes de tailles moyennes dans lesquelles la concurrence à l’achat est peut-être moins forte qu’ailleurs et dans lesquelles les biens immobiliers ne partent pas forcément en une journée.
Il se peut même que certaines affaires potentiellement très rentables soient en vente depuis plusieurs mois…
Imaginez l’état d’esprit d’un propriétaire vendeur d’un immeuble de rapport qui a mis en vente son bien immobilier depuis 6 mois et qui n’a fait que 2 visites…
Soit l’affaire n’est pas valable, soit personne n’a perçu le vrai potentiel de l’immeuble.
Quoiqu’il en soit, si on considère le bien sain et potentiellement rentable, imaginez la puissance et la valeur que risque de prendre votre offre même si elle est jusqu’à 30, 40 voir 50% au dessous du prix.
Peut-être que le vendeur la rejettera directement mais il ne restera pas indifférent à une offre d’achat qu’il n’espérait peut-être pas.
Ma conclusion : n’hésitez-pas à faire des offres agressives dans certains cas en ayant un maximum d’informations sur le vendeur !
2-4 Augmenter les loyers (apporter de la valeur)
Un autre point est primordial et évident pour augmenter la rentabilité d’un investissement locatif meublé : il faut les louer le plus cher possible !
Pour ceci, il convient de bien réfléchir et d’optimiser les appartements de la meilleure des manières. Vous pouvez utiliser les techniques de transformations et toute autre stratégie vous permettant d’apporter une grande valeur. J’insiste beaucoup sur ce point sur mon blog, mais à mon sens c’est très important pour la location et pour anticiper une éventuelle revente.
3- Louez plus cher en meublé !
L’immobilier meublé est extrêmement intéressant pour augmenter la rentabilité d’un investissement locatif.
3-1 Apportez une grosse valeur
En plus de la rénovation, vous allez apporter une grande valeur à vos biens. Le meublé permet d’apporter la touche finale à vos appartements en termes de finitions.
Votre bien immobilier devient niquel, il est rénové en étant aux normes et en plus vous l’équipez. Il devient maintenant un potentiel coup de cœur.
Les locataires potentiels se projettent beaucoup plus rapidement et ceci est un vrai avantage pour les photos et les visites.
Si nous revenons à notre thème de rentabilité, la location meublée permet sur le long terme de louer plus cher que la location nue.
3-2 Multipliez les stratégies pour booster la rentabilité
L’immobilier locatif meublé permet en plus de multiplier les stratégies locatives.
Celles-ci sont évidemment sources de rentabilité supplémentaires et plus élevées.
Il suffit de prendre un exemple simple de colocation qui peut permettre de doubler ou tripler les montants des locations mensuelles tout en minimisant les risques.
Seuls les appartements meublés, équipés et pensés lors des travaux vous laisseront ces possibilités de diversifier.
3-3 Achetez des immeubles et boostez le taux de rentabilité immobilier
Ce dernier point est aussi source d’augmentation de rentabilité. Acheter un immeuble de rapport vous permettra non seulement de posséder plusieurs biens au départ mais en plus, il est souvent plus facile de négocier le prix au départ…
Je peux vous assurer une chose : “lorsque vous commencez à acheter des immeubles, il devient très difficile de faire machine arrière”.
Yann MARJAULT
par | | Louer en meublé
Depuis un certain temps, un nouvel exemple d’investissement immobilier locatif meublé est en train de voir le jour. Il s’agit de la location meublée moyenne durée ! Peut-on la comparer à la location meublée longue durée ?
Pour en parler aujourd’hui, je vous propose un article de Claire du blog investir au féminin.
C’est parti pour son article très inspirant !
La location meublée moyenne durée : et s’il s’agissait d’un nouvel eldorado locatif ?
Après avoir goûté aux plaisirs de la location meublée longue durée, ceux de la location saisonnière ou de courte durée, j’ai eu envie de tester un nouveau marché. Celui de la location meublée moyenne durée.
Pour tout vous dire, ce nouveau marché m’a été soufflé par mes locataires.
Je n’ai donc fait que m’adapter à leur demande.
Le bilan ? Extrêmement positif : la location moyenne durée marche bien, même très bien.
Dans cet article, je vous dis tout sur cette nouvelle forme de location meublée.
Je vous montre comment vous pouvez l’utiliser efficacement pour réduire votre vacance locative, doper vos revenus locatifs, vous libérer du temps.
1- Les différentes formes de Location Meublée
Comme vous le savez, il existe différentes façons de faire de la location meublée.
1-1 La Location Meublée Longue Durée
Cette forme de location également appelée location meublée à l’année est sans aucun doute la forme de location meublée la plus connue.
Peu contraignante, elle nécessite juste un ameublement qui réponde au cahier des charges du logement meublé pour ne pas courir le risque d’une requalification par les impôts.
Pour rappel, la durée du bail d’une location meublée à l’année est de 1 an.
Facile à mettre en œuvre, peu chronophage, cette solution présente une rentabilité généralement supérieure à la location nue.
Toutefois, côté rentabilité et cash-flow, il est possible de faire beaucoup mieux 😉 . Je complèterai tout de même avec un article dédié à la location meublée longue durée, qui peut, dans certains cas être très rentable et attractive.
1-2 La Location Meublée à Haut Rendement
Il existe 2 autres formes de location meublée, extrêmement intéressantes en termes de rentabilité : la location de courte durée ou location saisonnière et la colocation.
Ces types de location plus impliquant pour le propriétaire se caractérisent par des rentabilités en général à 2 chiffres.
On comprend pourquoi ils sont très prisés des investisseurs à la recherche de Cash-Flow.
En contrepartie, ils sont plus sportifs en termes de gestion et demandent une organisation en béton.
1-2-1 La Location de Courte Durée
Elle vous permet de louer sur des périodes extrêmement courtes.
Il s’agit majoritairement de location à la nuit, pour 3 à 5 jours, à la semaine ou plus.
La législation autorise une période maximale de location de 3 mois (4 mois s’il s’agit de votre résidence principale).
La rentabilité élevée est liée au fait que votre tarif s’applique à la journée. Vous fractionnez en quelque sorte le temps.
Votre clientèle de prédilection sera constituée de personnes en déplacement temporaire : vacances, loisir, déplacement personnel ou professionnel…
1-2-2 La Colocation
Elle consiste à louer un même logement à des personnes qui ne se connaissent pas forcément. Dans ce cas de figure, la stratégie n’est plus de fractionner le temps mais de fractionner l’espace.
Bien souvent la salle à manger est transformée en chambre pour mettre à disposition un maximum de pièces individuelles.
Les locataires louent donc un espacé privé (la chambre en général, parfois la salle de bains également) et un espace commun (le salon, la cuisine…)
Vous louez dans ce cas à des personnes qui cherchent une résidence principale.
1-3 La Location Meublée Moyenne Durée
Cette nouvelle forme de location consiste tout simplement à faire de la location longue durée sur une période plus courte (moins de 1 an) ou de la location courte durée sur une période plus longue (plus de 3 mois).
C’est donc une formule intermédiaire en termes de durée qui répond aux besoins d’une partie croissante de la population.
2- Les Avantages de la Location Meublée Moyenne Durée
La location meublée moyenne durée est particulièrement intéressante pour 2 profils d’investisseur.
2-1 Les Investisseurs qui font de la location de courte durée
La location meublée moyenne durée offre en effet le grand avantage de limiter les inconvénients de la location courte durée tout en conservant une bonne partie de ses avantages.
Si la location courte durée est intéressante financièrement, en revanche elle se révèle très chronophage et contraignante.
La gestion des réservations, l’accueil des clients, les check out, le nettoyage des appartements, des draps nécessite beaucoup de disponibilité.
Il est bien sûr possible de sous-traiter ces tâches. Mais en contrepartie, il faudra accepter une baisse de rentabilité de 15% à 25 %.
Si votre rentabilité initiale est élevée, la délégation restera une solution très intéressante. Si ce n’est pas le cas, la moyenne durée peut constituer une bonne alternative.
Par ailleurs, dans certains cas la délégation reste difficile. Je pense notamment à ceux qui font de la location de courte durée dans des villes de tailles moyennes voire très moyennes. Dans ce type de ville, il est souvent difficile de trouver un prestataire offrant un service de qualité.
2-2 Les investisseurs qui font de la location saisonnière
Comme son nom l’indique, la location saisonnière est une location sur de très courtes durées limitées dans le temps à la saison. Elle se pratique généralement dans les stations balnéaires, les stations de ski ou tout autre lieu très touristique.
Dans ce type de location, la « vacance locative » entre 2 saisons peut être un vrai cauchemar.
La location meublée à l’année n’est pas la solution.
Elle reviendrait à se priver de la période de haute saison. La location meublée moyenne durée en revanche peut être une excellente solution.
Vous l’aurez compris, la location moyenne durée apporte une nouvelle flexibilité de location aux investisseurs. Elle permet de rester sur des niveaux de rentabilité élevée en libérant du temps.
Libre à chacun de définir si elle fait sens dans sa stratégie locative et à quel moment elle peut être utilisée avantageusement.
3- Comment trouver des clients en location Meublée Moyenne Durée ? Plus difficile que pour la location meublé longue durée ?
Tout ceci semble intéressant, me direz-vous, mais comment trouver des clients spécifiquement intéressés par de la location meublée moyenne durée ?
Voici 4 suggestions pour trouver vos perles rares.
3-1 Utiliser les plateformes classiques de location de courte durée
Si vous faites déjà de la location saisonnière ou de la location de courte durée, vous êtes alors présents sur les plateformes majeures : Airb&b, Booking, Le Boncoin …
Dans ce cas, vous avez dû ou vous allez probablement recevoir des demandes pour des durées plus longues que celles autorisées par la location courte durée (3 mois).
C’est en répondant à ce type de demandes que vous allez développer votre nouvelle clientèle. Il s’agit finalement juste d’ accueillir le client qui vient spontanément à vous
C’est de cette façon que j’ai découvert ce nouveau marché.
Une véritable aubaine.
3-2 Se positionner sur des plateformes dédiées à la moyenne durée
Bonne nouvelle ! Il existe à minima une plateforme qui s’est spécialisée sur le créneau de la moyenne/longue durée. Il s’agit de Morning Croissant.
Sans doute avez-vous déjà entendu parler de cette plateforme. Morning Croissant est une jeune start-up française créée en 2011.
Initialement positionnée sur le créneau de la location courte durée, elle se différencie aujourd’hui de ses concurrents en se focalisant sur des séjours allant de 1 jour à 1 an.
A ce titre, beaucoup ont tendance à la surnommer le “AIRBNB de la longue durée”.
Sa clientèle de prédilection est constituée de professionnels en déplacement ou en tourisme d’affaires. Elle touche également les étudiants, stagiaires, alternants ou intérimaires.
Si vous souhaitez figurer sur cette plateforme, sachez que :
1. Morning Croissant vous versera directement les loyers (pas de collecte en amont)
2. Votre logement bénéficiera d’une assurance multirisque habitation
3. Vous payerez une commission de seulement 3 %
Il serait dommage dans ces conditions de se priver de cette plateforme en pleine expansion 😉
3-3 Le site Innov-Home : une puissance montante sur le marché !
3-3-1 Innov-Home, c’et quoi ?
Je me permets d’ajouter ce paragraphe à l’article de Claire (tu ne m’en voudras pas Claire ) car je devais mettre en avant une plate forme montante qui a tout à fait sa place dans cet article.
En effet, Innov-Home propose différents services aux propriétaires qui correspondent tout à fait à ce style de location et même mieux encore.
Innov-Home est née du désir de proposer aux salariés en déplacement des logements en quantité et qualité à proximité du parc Nucléaire français. Les fondateurs accompagnent des propriétaires de logement vacants en leur proposant des solutions innovantes vers la location de courte à moyenne durée.
Aujourd’hui, en développant leur réseau de conseillers, ils répondent à toutes les sollicitations de personnes en déplacement quelque soit leur origine : industriel, BTP, Commerce, tertiaire, institutionnel…
Une disponibilité permanente et l’envie de satisfaire les propriétaires comme les locataires lors de chaque séjour sont les idéaux qui animent chaque jours les conseillers.
3-3-2 La force d’Innov-Home
C’est le premier site dédié aux salariés en déplacement (50% issus du nucléaire – 50% hors nucléaire).
De plus, Innov-Home :
– Possède son propre réseau de salariés et d’entreprises.
– Accompagne de A à Z le propriétaire ou l’investisseur allant du conseil à la gestion complète des biens.
– Accompagne de A à Z le locataire allant du choix du bien à son entrée des lieux et un suivi lors de son séjour.
– Possède des biens répondant aux besoins spécifiques des salariés.
– Propose des services répondant aux besoins spécifiques des propriétaires.
Cette “nouvelle” plateforme propose un service totalement adapté à la location moyenne durée et propose un accompagnement complet pour le propriétaire et le locataire. En ces points, elle paraît comme uns structure totalement innovante.
3-3-3 Les chiffres et le recrutement
En 2018, Innov-home c’est 79 000 nuitées, 2400 salariés issus de plus de 50 entreprises, 600 biens référencés et un taux d’occupation compris entre 50 et 80%.
Aussi, cette entreprise, en pleine évolution recrute. Si vous vous sentez une âme d’entrepreneur et adhérez complètement à leurs idéaux, vous pouvez rejoindre le réseau de conseillers, notamment pour les régions Ouest et Est. Vous pouvez consulter la rubrique https://www.innov-home.fr/recrutement
Sachez que Innov-Home pratique aussi, dans la mesure du possible la colocation sur moyenne durée. La condition principale étant que les locataires puissent bénéficier d’espaces personnels et privés.
En clair, vous louerez plus cher votre bien si plusieurs personnes cohabitent lors de leur déplacement.
Jetez un oeil sur les prix qui sont pratiqués…
3-4 Utiliser des plate formes ou des réseaux locaux
Il existe souvent à l’échelle d’une ville des plateformes locales qui mettent en contacts différents acteurs. Certaines de ces plateformes peuvent être très intéressantes pour vous faire connaitre. A vous d’identifier les raisons principales de déplacement dans votre ville.
Si par exemple vous avez identifié une entreprise qui fait régulièrement travailler des prestataires extérieurs, cette dernière constituera sans doute un axe de développement pertinent pour vous.
Même remarque concernant les écoles, les universités …
3-5 Avoir son propre site Internet ou sa page Facebook
Cette solution fait beaucoup sens pour toucher votre clientèle et la fidéliser sur la durée.
Elle permettra à ceux qui ont repéré votre bien sur d’autres plateformes d’entrer en contact facilement avec vous.
4- La location meublée longue durée et le meublé en longue durée
Prochainement, je vous proposerai un article complet sur le sujet car dans certains cas, la location meublée longue durée s’apparente à la location meublée en moyenne durée et notamment en terme de rentabilité.
Je ferai donc un article dédié au sujet avec des détails chiffrés pour mieux saisir les opportunités qu’il existe en France pour le meublé en longue durée et donc la location meublée longue durée.
La location meublée moyenne durée n’a désormais plus de secrets pour vous.
J’espère que cet article vous aura donné envie d’intégrer dans votre palette de solutions locatives une nouvelle opportunité.
Si vous avez aimé cet article, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog pour de nouveaux épisodes.
Au plaisir
Claire et Yann
par | | Se lancer dans l'immobilier
Pour bien débuter en immobilier, il est primordial de respecter des étapes et des principes connus de tous les investisseurs. Le premier achat est déterminant pour la suite de vos investissements immobiliers locatifs.
Apprendre, tester, respecter des étapes et devenir serein sont les maîtres mots pour réussir votre premier achat immobilier. Voici quelques conseils et quelques étapes pour bien investir dans l’immobilier locatif.
1- Faire un excellent premier achat
Ce point est essentiel pour ne pas dire capitale pour se lancer en immobilier ! Votre premier achat doit être rentable, vous rapporter de l’argent et respecter des principes et des règles immobilières.
Le banquier y sera très attentif et c’est le seul moyen pour commencer à bien investir dans l’immobilier locatif. Pour que cet achat d’appartement ou d’immeuble locatif soit réussi, voyons quelques règles.
1-1 Vérifications de la demande locative
Quelque soit le lieu dans lequel vous achetez, la ville ou la localisation dan la ville, vous devez vérifier la demande locative. Vous devez vérifier en fonction de la stratégie que vous allez adopter.
Par exemple, je teste toujours la demande locative en prenant en considération la location sur le long terme en meublé. Et je sais que je propose des biens modernes avec de belles rénovations, je fais donc les teste en ce sens.
Si j’investis dans une nouvelle ville, je vérifie que « mon » système fonctionne bien. Je vérifie précisément quels montants de location mensuelle je peux obtenir et je considère la fourchette la plus basse pour mes calculs.
Pour réaliser cette vérification et ainsi bien investir dans l’immobilier locatif, je demande l’avis d’au moins deux agences spécialisées dans la location et je fais des tests.
Attention, l’avais des agences immobilières n’est pas du tout suffisant. Les agents sont souvent bloqués par des habitudes et ne perçoivent pas qu’il y a bien mieux à faire avec des appartements modernes et meublés.
Il y a une agence près de chez moi qui m’avaient certifié que les T2 ne se louaient pas plus de 370 euros en meublé dans un certain secteur et je loue TOUS mes biens à partir de 460 euros.
Ceci a pour unique but de vous montrer que malgré la gestion de plus de 900 appartements, cette agence ne remet pas en question ces anciens principes locatifs qui existent depuis des décennies…
Faites des tests avec de fausses annonces sur plusieurs sites, c’est le meilleur moyen de vérifier les demandes locatives. De plus, vous serez ainsi en contact avec les interlocuteurs les plus concernés et ce sera le moment de leur poser des questions.
1-2 Garder à l’esprit la règle des 70 en immobilier
Cette règle est une base pour votre premier achat. Evidemment, elle n’est pas facilement applicable dans tous les secteurs.
Il faut juste comprendre que c’est cette règle qu’utiliseront les banquiers pour vérifier la validité de votre premier investissement locatif.
Pour rappel, la règle des 70 signifie que le montant de votre emprunt mensuel n’excède pas 70% de vos revenus locatifs estimés.
1-3 Gagner de l’argent tout de suite
Ce point est en lien direct avec le précédent. Si vous appliquez ou vous rapprochez de la règle évoquée au dessus, vous devez gagner de l’argent chaque mois. Je vous conseille de « placer » cet argent sur un compte spécifique et de ne pas y toucher.
Le banquier comprendra que vous parvenez à maîtriser votre investissement locatif et sera beaucoup moins retissent à vous prêter lors de votre prochain achat immobilier.
2- Des travaux pour bien investir dans l’immobilier locatif
Ce point fait toujours un peu peur lorsque que l’on commence à investir en immobilier. Ceci se comprend parfaitement mais je vous propose d’évoquer la question des travaux de manière positive.
Pourquoi réaliser des travaux et quel type de travaux pour bien investir en immobilier locatif ?
2-1 Pour apporter de la valeur
Ce point est une nouvelle fois très important à mon sens. Vous devez vous en persuader et ne pas écouter les discours du genre :
« Cet appartement vient d’être rénové à neuf ! » alors que vous voyez la « vieille cuisine en bois ».
« C’est louable en l’état ! »
Votre objectif n’est pas de vous contenter d’un bien peu entretenu qui se louera peut-être à des personnes non regardantes. A mon sens cette vision est à abolir et voici pourquoi !
Si vous apportez de la valeur à vos appartements et même immeubles de rapport, vous allez louer plus cher vos appartements. Si vous reprenez mon exemple au dessus, on peut vraiment louer des biens jusqu’à 50% plus cher que les autres.
Certains locataires, pas forcément plus fortunés que d’autres, sont prêts à payer 100 euros de plus pour se sentir comme chez eux.
Pour ma part, j’essaie toujours de proposer des biens dans lesquels je me sentirai moi-même bien pour y vivre. C’est une règle à laquelle je ne déroge jamais.
De plus, si vous apportez de la valeur à vos biens immobiliers, vous vous assurez indirectement une revente dans quelques années. Je ne dis pas que vous allez faire une plus value hors norme mais vous serez certain de revendre facilement votre immeuble ou bien votre appartement meublé.
2-2 Pas trop de travaux pour commencer
Lorsqu’on investir dans son premier bien immobilier, il est très intéressant d’avoir des travaux à réaliser. Mais attention, je pense que les gros chantiers demandent de l’expérience que l’on n’a pas en débutant.
Pour commencer, il sera peut-être plus judicieux de penser petite rénovation et non gros œuvre par exemple. En clair, ne vous lancez pas dans un chantier qui pourrait révéler des surprises importantes pendant les travaux.
De même, si vous n’êtes pas certains de points comme la structure d’un immeuble, la toiture, l’ampleur des travaux, faites vous accompagner de professionnels de confiance. Si le chantier semble trop important, commencez par quelque chose de plus simple pour être plus serein.
2-3 Anticiper un peu la fiscalité
Les travaux, notamment en meublé, vous permettront d’anticiper la fiscalité. C’est un point qui va devenir très important au fur et à mesure de vos avancées.
Sans entrer dans les détails, certains régimes fiscaux (LMNP au réel simplifié par exemple) vous permettront de déduire le montant de vos travaux de vos revenus locatifs, parfois même de vos revenus globaux…
Les travaux ont donc une importance déterminante au regard de différents points concernant l’immobilier locatif. Bien investir en immobilier locatif nécessite cette prise en compte des travaux. Essayer rapidement, grâce au bouche à oreilles ou grâce à vos tests de trouver le partenaire artisan qui vous permettra d’exceller dans la rénovation.
3- Meublez votre bien ou vos biens immobiliers
Le fait de meubler un appartement va vous permettre différentes choses. Moi-même, je ne loue qu’en meublé, voici quelques avantages indéniables.
La demande locative est très importante et vous pouvez déclencher des coups de cœur et ainsi louer beaucoup plus cher vos biens sur le long terme.
La rénovation et l’ameublement embellissent énormément les appartements et vous assurent des locations plus chères et une revente clé en main.
Le meublé vous permet de multiplier les stratégies locatives et donc d’augmenter énormément la rentabilité.
Le meublé vous permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse tout en souplesse. L’accompagnement par un expert comptable peut s’avérer nécessaire mais le jeu en vaut largement la chandelle.
4- Alliez sérénité et tranquillité et faites vos preuves
Un départ réfléchit lors de vos premiers investissement immobiliers locatifs va vous assurer une sérénité à vie ! Lorsque les principes immobiliers évoqués jusque là vous paraîtront naturels, votre regard et vos perspectives d’évolution vont considérablement changer.
L’envie de continuer vos investissements va naître et s’accentuer progressivement. Vous aurez acquis une sérénité qui vous permettra d’aborder et de juger les affaires d’une toute autre manière.
J’ajouterai que vos bénéfices financiers et moraux se percevront et vous aideront à convaincre votre banquier qui lui non plus n’aura plus le même regard.
Axez énormément d’énergie sur l’acquisition d’un premier bien immobilier sain et rentable et les bénéfices acquis changeront votre vie professionnelle.
5- Continuez à bien investir dans l’immobilier locatif
Dans vos continuités d’investisseurs immobiliers, n’oubliez jamais certains principes.
Gardez bien en tête ce qui a fonctionné et tirez des leçons des points négatifs. Ne perdez pas trop de temps à vous en vouloir si vous commettez une erreur mais cherchez plutôt à savoir pourquoi vous l’avez commise.
Remettez vous toujours en question plutôt que de remettre la faute sur les autres.
Ne croyez jamais que ce qui vous paraît évident l’est pour les autres. Par exemple, un bien que vous voulez rénover peut tout à fait être « louable en l’état » par un agent immobilier .
Dupliquez ce qui fonctionne, améliorez les points un peu négatifs et diversifiez quand vous le pouvez. Si vous agissez sereinement de cette manière, la route vers la vie de rentier immobilier pourra s’ouvrir à vous !
Yann Marjault
