par | | Se lancer dans l'immobilier
L’avantage avec l’investissement immobilier locatif meublé est que les demandes locatives sont importantes et il est tout à fait envisageable de multiplier les stratégies locatives (pour se lancer dans l’immobilier aussi) ou simplement d’en choisir une rentable avec laquelle on se sent bien.
Je vais vous montrer à travers cet exemple d’investissement immobilier meublé comment j’envisage d’utiliser la stratégie meublé sur le long terme et la location courte durée aux agents en déplacement.
Je vais mettre en avant des petites stratégies que j’ai anticipées pour passer d’une stratégie locative à un autre. Lisez bien l’article jusqu’à la fin 
!
1- Le point de départ pour cet exemple d’investissement immobilier meublé
Voyons ensemble de quelle manière cette opportunité s’est offerte à moi !
1-1 La manière de dénicher l’affaire
Je revisite souvent la manière dont je crée des alertes sur les sites d’annonces et je multiplie souvent les sites d’annonces dans lesquels j’effectue mes recherches immobilières.
Un matin, en regardant mes mails, je vois une alerte sur ma boîte. Elle mettait en avant un immeuble de rapport avec 5 appartements T1 et T2.
Le prix semblait convenable, je contacte directement l’agence pour une visite. J’avais déjà eu quelques informations sur le bien immobilier en posant des questions à l’agent immobilier.
Je savais qu’il y avait deux propriétaires qui avaient obtenu ce bien lors d’une succession. L’annonce était du jour et ce bien n’avait jamais été en vente.
1-2 L’immeuble de rapport et sa situation
La première visite était très intéressante. Je me doutais que le bien n’allait pas rester sur le marché plusieurs jours, il fallait certainement agir vite et prendre des décisions quand à l’achat rapidement.
L’après-midi même, je venais une nouvelle fois avec un artisan maître d’œuvre pour lui expliquer ce que je voulais faire. J’avais besoin d’une estimation précise pour ne pas me louper sur les travaux de structure et de rénovation. Avec 5 appartements, il était facile de se tromper de quelques dizaines de milliers d’euros.
L’immeuble était proche du centre ville. On était dans une agglomération de 20 000 habitants avec un secteur économique intéressant. La demande locative en meublé est très présente, notamment pour ce type de bien, je n’avais donc aucune inquiétude à ce sujet.
1-3 Ce que j’ai appris avec l’agent
Comme je vous le disais, l’agent m’avait déjà fourni quelques indications intéressantes. Je savais qu’il s’agissait d’une succession et que les 2 enfants étaient relativement pressés de vendre sans « brader » l’immeuble.
Je savais aussi qu’il y avait eu un beug incroyable et que l’annonce pour cet immeuble n’était pas encore apparu sur les sites habituels mais uniquement sur celui pour lequel j’avais eu l’alerte. C’était un très bon point pour me laisser le temps d’agir et faire une offre avant tout le monde.
1-4 Le prix
L’immeuble était proposé à 125 000 euros frais d’agence inclus. Il était composé de 5 appartements type T1 et T2 avec un extérieur commun. Il y avait la possibilité d’en créer un 6 ème.
A mon sens, et connaissant parfaitement le secteur, il fallait tout reprendre en termes de rénovation pour créer des logements modernes, pratiques et très sympathiques. La facture des travaux s’annonçait un peu salée sachant qu’il fallait aussi reprendre la toiture.
2- L’estimation des travaux
Avant de réaliser une offre, il fallait que je m’assure de 2 choses :
a) Je voulais que l’agent stoppe les visites si je lui faisait l’offre dans les 2 jours ce qu’il n’a pas voulu faire .
b) Il me fallait un avis rapide pour le montant des travaux, chose que j’ai obtenu en 3 heures.
Suite à cette estimation d’un artisan que je connais très bien, je pouvais enfin faire une offre réfléchie.
L’estimation comprenait la rénovation totale des appartements, la toiture et les ouvertures vers l’extérieur. Les portes étaient toute changées pour maximiser l’isolation et la sécurité.
De plus, j’ai demandé l’installation de radiateurs modernes pour maîtriser la température de ceux-ci par Wifi en cas de location courte durée…
J’avais demandé à avoir des éléments supplémentaires pour que le devis « gonflé » me serve à payer les meubles.
Le coût total des travaux représentait donc la somme d’environ 130 000 euros.
Je décidais donc d’après mes calculs de faire une offre à 107 000 euros sachant que j’avais une petite marche de manœuvre pour une contre proposition. Après quelques jours, je signais le compromis de vente et l’offre avait été acceptée à 115 000 euros.
3- Ce que je savais que je pouvais appliquer en stratégies locatives
Nous allons évoquer le cas de 2 stratégies locatives en meublé qui fonctionnent dans le secteur.
3-1 Le long terme
Cette stratégie, bien appliquée peut assurer dans le secteur un très bon équilibre entre rentabilité et sérénité. Je sais que la demande existe, j’ai réalisé de nombreux tests avec par exemple de fausses annonces.
Je sais aussi qu’en proposant des biens d’une très grande qualité, je pourrais louer sur le long terme jusqu’à 120 euros plus cher que les autres. En même temps, ceci permet de s’assurer une revente plus facilement quelques années plus tard.
3-2 La courte durée aux agents en déplacement
Le secteur propose beaucoup de mouvements d’agents en déplacement dans différentes entreprises. C’est un point très intéressant pour les investissements locatifs meublés. En général, ces agents ont des enveloppes pour se nourrir et se loger allant jusqu’à plus de 100 euros par jour.
Ce qui les intéresse, c’est d’avoir un logement dans lequel il n’y a plus qu’à « poser les valises ». Ils veulent n’avoir qu’à emporter leurs draps à la rigueur mais ne veulent pas forcément gérer d’ouverture de compte EDF, d’eau et veulent un accès WIFI.
Connaissant la forte demande et la forte rentabilité possible, j’ai décidé d’anticiper et de tout prévoir dans l’immeuble pour proposer cet éventuel type de location courte durée.
La colonne WIFI, les radiateurs « higt tech » gérable à distance, l’isolation importante, l’équipement complet et moderne dans la cuisine et la salle de bain et une literie de grande qualité.
Pour vous donner un ordre d’idée, ce type de logement peut se louer jusqu’à 200 euros la semaine avec un bon taux de remplissage.
4- Ma manière de réfléchir et ma proposition
Parfois, nous n’avons que très peu de temps pour nous positionner. Cela ne change rien au fait qu’il faille étudier rapidement l’offre.
4-1 Pourquoi ai-je proposé 107 000 euros ?
Voilà ce que je me suis dit
Je voulais gagner un peu sur les 125 000 euros de départ mais pas uniquement. Je savais déjà que l’offre à 125 000 était valable mais je savais qu’une offre rapide allait intéresser les vendeurs.
En cas de refus catégorique, je n’aurai peut-être pas trop insisté. Je savais que mon offre n’était pas trop agressive et que je ne risquais pas d’offenser les vendeurs.
Je savais aussi qu’il ne fallait pas trop « traîner » car un investisseur malin aurait pu faire une offre au prix. Dans ce cas, je n’aurai plus eu de moyen de proposer quoique ce soit !
4-2 Trouver le montant à ne pas dépasser pour l’achat
Dans ce cas, c’était assez facile car même avec l’achat à 125 000 euros, l’estimation à 130 000 euros des travaux ainsi que les frais de notaire estimés à 11 500 on était en présence d’une potentielle bonne affaire.
En effet, 266 500 euros sur 20 ans représente une mensualité d’environ 1 400 euros.
Or mes estimations de loyers représentaient aux plus bas mots une somme d’environ 2 000 euros. Je voulais donc gagner un peu pour optimiser encore (on en veut toujours plus…) mais j’aurai très bien pu perdre l’affaire avec une offre au prix de la part d’un autre investisseur locatif.
5- Les chiffres pour l’achat total
Voici comment j’ai posé les chiffres pour discuter avec le banquier et m’assurer de la rentabilité de cet investissement immobilier.
5-1 2 Estimations pour cet exemple d’investissement immobilier meublé
Je vais vous proposer 2 estimations : une pour la location meublée sur le long terme et une autre pour la location meublée court terme. Il convient de ne pas perdre de vue que les rentabilités sont certes différentes mais la gestion seul des biens en courte durée représente une autre contrainte.
En effet, la location courte durée aux agents en déplacement nécessite de la présence car souvent ils sont au courant de leurs missions en dernière minute.
5-2 Les chiffres
La location sur le long terme :
Achat + frais d’agence : 115 000 euros
Travaux + meubles : 135 133 euros
Frais de notaire : 10 600 euros
Coût total : 260 733 euros
Mensualités : 1 240 euros
Locations estimés au minimum : 2 000 euros
Cash-Flow mensuel : 760 euros.
La location courte durée aux personnes en déplacement
Achat + frais d’agence : 115 000 euros
Travaux + meubles : 135 133 euros
Frais de notaire : 10 600 euros
Coût total : 260 733 euros
Frais supplémentaires mensuel (eau + élec + wifi) : 450 euros.
Mensualités : 1 240 euros
Locations estimés au minimum (85% taux de remplissage) : 3 060 euros
Cash-Flow mensuel : 1 370 euros.
6- La négociation avec la banque
J’ai bien évidemment décidé de travailler avec mon banquier habituel qui m’a fait comprendre que cela allait commencer à être difficile…
Je lui ai donc concocté un dossier encore plus complet que d’habitude avec diverses anticipations. Je lui ai prouvé par écrit que tout était prévu pour augmenter la rentabilité au maximum pour cet immeuble. Pour ceci, il fallait “mettre le paquet” en terme de travaux.
J’ai demandé un emprunt total : achat du bien immobilier + travaux + frais de notaire, ce qu’on appelle un emprunt à 110 %. Je pourrai même parler d’emprunt à 115% car je compte bien intégrer les meubles et équipement dans cet emprunt.
Je ferai dès que possible un prochain article en vous proposant les chiffres en temps réel dès que l’immeuble sera rénové. Ceci permettra de faire un comparatif entre la théorie avant achat et la pratique après.
J’ai présenté au banquier les chiffres les plus bas possibles en lui montrant que j’avais réalisé des tests qui laissaient largement espérer mieux.
Yann Marjault
par | | Se lancer dans l'immobilier
Les plans de défiscalisation dans le neuf vous assurent une rentabilité en moyenne à 3.5% en considérant une revente au moins au même prix et la réduction de la fiscalité. Vous allez voir qu’avec un investissement locatif ancien, il est beaucoup plus « facile » d’obtenir une rentabilité à deux chiffres.
Certes, ce type d’investissement immobilier locatif nécessite des connaissances mais il faut au préalable bien comprendre pourquoi il est beaucoup plus avantageux si l’on compare avec les investissements locatifs neufs.
Article à découvrir absolument si vous débuter dans l’imobilier : comment se lancer dans l’immobilier.
1- Avec un investissement locatif ancien, la décote peut permettre d’augmenter la rentabilité
L’investissement locatif ancien ou plutôt les immeubles ou appartements anciens sont soumis à une décote fictive. On parle d’ailleurs d’amortissements dans le jargon fiscal. Pour faire simple, l’administration considère qu’un bien immobilier perd de sa valeur au fur et à mesure du temps et il est possible de déduire cette valeur des revenus locatifs.
Attention, cette prise en compte des amortissements n’est possible que grâce à la création d’une SCI (société civile immobilière) ou grâce au statut Loueur Meublé Non Professionnel pour un particulier.
Un exemple de calcul d’amortissement serait le suivant :
Valeur du bien immobilier = 125 000 euros
Amortissement sur 20 ans (125 000/20) = 6 250
En clair, c’est comme si votre bien perdait (en théorie) 6 250 euros de valeur par an. Comme je le disais, ceci est très intéressant car cet amortissement vous permettra peut-être d’obtenir un résultat fiscal négatif au moment de votre imposition. Attention pour cet exemple d’amortissement dans l’ investissement locatif ancien, j’ai très largement simplifié. Les experts comptables s’arracheraient les cheveux en voyant un exemple aussi faussé 🙂 !
Le sujet n’est pas vraiment là ! La décote des biens immobiliers anciens est aussi du au « laisser aller » des propriétaires. Les appartements au sein d’un immeuble perdent de la valeur et c’est l’immeuble tout entier qui perd de la valeur.
1-1 Dans l’investissement locatif ancien, les biens non entretenus sont négociables
Ce constat est intéressant pour vous qui voulez faire un investissement locatif ancien. La raison est simple, c’est le meilleur argument pour négocier ! Vous devez refaire les appartements, les rénover ou les améliorer de manière plus importante, le prix est donc négociable.
Ceci a bien évidemment un coût que le vendeur doit comprendre. La rentabilité n’aura de sens que si les logements se louent de manière efficace, donc remis au goût du jour.
1-2 Les anciens appartements et/ou immeubles appartiennent à des personnes qui en ont marre
Dans l’immobilier ancien, vous avez des chances de tomber sur des investisseurs ou autres vendeurs qui en ont « marre ».
Ils sont en train de vendre et veulent se séparer de leur parc immobilier. Ils ne veulent plus faire de travaux pour revendre plus cher, acceptent la décote et donc des offres au rabais.
Vous pouvez aussi avoir à affaire avec des personnes qui ont hérité de ce type de biens et qui ne souhaitent pas payer de frais et donc vendre au plus vite.
2- Les travaux jouent en votre faveur dans l’investissement locatif ancien
C’est un point indéniable à ne surtout pas négliger.
2-1 Acheter moins cher grâce à ce type d’achat immobilier dans l’ancien
Comme nous l’avons vu juste au dessus, l’immobilier ancien permet d’acheter des biens moins chers. Un immeuble neuf ou un immeuble refais à neuf par un propriétaire ne sera pas vendu le même prix qu’un immeuble ancien à rafraîchir.
De plus, la marge de négociation ne sera pas du tout la même car tous les investisseurs ne souhaitent pas acheter un bien immobilier locatif dans lequel il y a pour des dizaines de milliers d’euros de travaux à réaliser.
L’équation se comprend aisément, si vous êtes moins de personnes à vous positionner sur un bien immobilier ancien à rénover, la marge de négociation devient plus importante.
Les travaux vont vous permettre en plus deux choses essentielles dans l’investissement locatif ancien : apporter de la valeur et optimiser la fiscalité.
2-2 Apporter la valeur (louer + et revente) est une composante importante dans les investissements locatifs anciens
Ce point est capital. Les travaux doivent vous permettre d’apporter une grande valeur à vos biens immobiliers. Que ce soit en terme de rénovation, de division ou d’agrandissement, vos améliorations jouent un rôle primordiale pour la suite.
Ils vont vous permettre de louer plus cher et de vous assurer une revente plus tard qui ne justifiera pas trop de négociation. Exactement l’inverse de ce que vous aurez réalisé à l’achat .
Ex : en rénovant mes biens immobiliers (appartements, immeubles et maisons), je loue mes biens meublés jusqu’à 50% plus cher que les autres en utilisant les mêmes stratégies locatives.
2-3 Rénover d’anciens appartement à un rôle sur la fiscalité
Les travaux de rénovation vont aussi jouer un rôle très important sur la fiscalité. En adoptant les stratégies idéales en termes d’imposition, les travaux combinés aux amortissements peuvent (doivent) vous permettre de ne pas payer d’impôts pendant quelques années.
Prenons un exemple simple pour un loueur meublé non professionnel au réel simplifié (je simplifie au maximum, le but n’étant que de voir l’importance et le rôle n°2 des travaux) :
Le bien de tout à l’heure à 125 000 euros.
Amortissements sur 20 ans : 6250 euros.
Valeur des travaux de rénovation : 26 500 euros
Valeur des loyers : 14 000 euros
Résultat fiscal = 14 000 – (6 500 + 26 500) = -19 000
Le résultat fiscal négatif n’est donc pas imposable et reportable pour l’année suivante.
Je tenais juste à montrer l’importance capitale des travaux pour apporter de la valeur et pour anticiper sur une fiscalité optimisée.
Si nous avions voulu mettre en avant ce point de fiscalité, il aurait fallu prendre en considération d’autres composantes comme la taxe foncière, les différents frais…
3- L’investissement locatif ancien vous rapporte chaque mois !
Ce n’est pas une vérité absolue au bout d’un certain moment. Mais au départ, vos biens immobiliers doivent vous rapporter de l’argent chaque mois. Le banquier y sera extrêmement attentif et vous serez rassurés.
3-1 Le calcul au départ avant l’offre
Votre offre ne peut pas être faite au hasard. Vous devez déterminer l’offre maximale que vous pouvez réaliser. Il y a pour ceci des stratégies et des règles qu’il faut connaître impérativement comme la règle des 70 en immobilier.
La détermination de cette offre maximale vous assurera de gagner de l’argent chaque mois avec votre bien immobilier.
Vous déterminerez en fait jusqu’à quel montant vous pouvez acheter votre investissement locatif ancien pour que le montant du prêt ne soit pas trop élevé par rapport aux loyers.
3-2 Multiplier les stratégies en meublé en rénovant de l’ancien
L’immobilier locatif meublé est quelque chose d’extraordinaire si on parle de rentabilité et de stratégies locatives différentes. Ces stratégies peuvent permettre de multiplier la rentabilité d’un bien par 3 ou 4 dans certains cas.
Même la location la plus classique sur le long terme en meublé peut vous assurer aisément une rentabilité à deux chiffres. Je vous laisse imaginer ce qu’un couplage location étudiante/location courte durée peut permettre de réaliser en termes de rentabilité.
Montrez à votre banquier que vous savez optimiser votre bien et que vous savez gagner de l’argent grâce à votre investissement locatif ancien.
3-3 Vous constituer une trésorerie dès le début de vos investissements
Ce point rejoint la dernière phrase au dessus. Vous devez gagner de l’argent et le montrer au banquier en mettant votre Cash-Flow (surplus d’argent mensuel) sur un compte spécifique. Cette trésorerie vous permettra d’agir rapidement en cas de soucis et de montrer ce que vous gagnez exactement grâce à l’immobilier.
Je vous glisse une petite astuce au passage , demandez à votre banquier un prêt différé. Pendant les travaux, vous ne touchez pas de loyer, le prêt différé vous est alors très utile… Dans le meilleur des cas, vous toucherez quelques loyers et le prêt différé vous permettra de vous constituer une trésorerie.
L’investissement locatif ancien est donc un moyen d’obtenir de magnifiques rentabilités, notamment en meublé. Il convient de connaître les règles importantes de bases pour ne pas acheter n’importe quel bien.
Quoiqu’il en soit, une stratégie efficace et structurée vous assurera la constitution d’un patrimoine qui ne demandera qu’à s’agrandir…
Yann Marjault
par | | Investir dans l'immobilier
Souvent, en immobilier, on évoque la manière ou plutôt les manières pour acquérir des biens immobiliers rentables. Toutes les stratégies que j’évoque dans l’investissement immobilier pour les nuls sont importantes mais penser à la revente l’est également.
Voyons diverses démarches pour la vente d’un appartement rapide.
Par ailleurs, je vous conseille de lire mon article avec des astuces et conseils de pro’ ici : comment investir dans l’immobilier ?
1- Fixer le prix en fonction des revenus (si investissement locatif)
Pour vendre un appartement ou un immeuble locatif, il faudra regarder plusieurs éléments. Un agent immobilier peut évidemment faire une estimation mais au final, je ne crois pas que ce soit primordial.
Beaucoup d’éléments vont vous permettre de juger de la valeur de votre bien :
-Le montant de votre achat et de vos travaux
-Le montant des loyers que vous encaissez
-Les appartements sont-ils encore au goût du jour ?
-La localisation du bien immobilier est-elle « meilleure » que lors de votre achat ?
Sur mon blog Meublé Pas à Pas, je prône toujours d’apporter de la valeur à votre bien immobilier dès le départ, c’est très important !
Le fait de louer plus cher vos appartements grâce à cette valeur vous permet d’obtenir une rentabilité bien meilleure et vous permet ainsi d’espérer revendre plus cher votre immeuble ou appartement.
En investissement locatif meublé, en théorie, un appartement qui vous rapporte 8 000 euros à l’année peut vous permettre une revente à 80 000 euros. Evidemment, d’autres facteurs sont à prendre en considération mais c’est une base sur laquelle s’appuient beaucoup d’agents immobiliers.
Imaginez si vous faisiez de la courte durée et que le même appartement vous rapportait 15 000 euros par an. Je connais beaucoup d’investisseurs qui revendent leurs appartements en prenant en considération la rentabilité avec la location courte durée.
Dans ce cas, l’appartement est revendu avec le “package” total : l’appartement, les meubles, les annonces en place et valorisée par leur ancienneté…
Si votre bien n’est pas un investissement, pensez aux différentes personnes qui peuvent acheter.
2- Pensez au type de personnes qui vont acheter
Votre appartement peut tout à fait être acheté par plusieurs « types » de personnes.
2-1 Les investisseurs
Les investisseurs recherchent bien évidemment les bonnes affaires surtout si vous avez affaire à des investisseurs qui « débutent » et qui restent assez près des chiffres à atteindre.
Ce principe se comprend parfaitement, ce n’est pas un souci. Il existe tout de même une catégorie d’investisseurs plus avancées qui préfèrent, à un moment donné, avoir des biens rentables clé en main. Ces biens devront alors avoir un minimum de rentabilité, être bien placés et prêt à louer immédiatement.
Si votre appartement entre dans les chiffres d’une certaine rentabilité et qu’aucun travaux ne sont à prévoir, il se peut qu’il intéresse cette catégorie d’investisseur.
2-2 Les particuliers
La revente aux particuliers qui cherchent leur résidence principale est différente. Vous devez déclencher le fameux coup de cœur, on ne parle plus vraiment de chiffres mais principalement d’émotionnel.
Parfois, l’apport d’un peu de travaux de rénovation permettra une projection des visiteurs et donc le coup de cœur. Attention cependant à ne pas trop personnaliser les travaux de rénovation, les nouveaux propriétaires auront besoin de s’approprier l’appartement et donc de refaire aussi un peu de rénovation.
Vendez un bien sain avec du potentiel visible !
3- Faire des travaux ?
Ceci rejoint ce que nous évoquions au dessus. Faites des travaux de rénovation pour mieux vendre. Faites les travaux en fonction des futurs acheteurs que vous risquez de toucher.
Il faudra vraiment trouver le compromis entre rénover et ne pas trop personnaliser. En revanche, un investisseur avec de l’expérience qui recherche du « clé en main » sera très sensible à ce que tout soit «niquel ».
4- les annonces types LBC, Les annonces pour toucher les particuliers
Vous pouvez multiplier les annonces pour votre vendre bien immobilier plus rapidement. Faites attention à un élément : gardez le même prix sur chaque annonce. Il n’y a rien qui fait moins sérieux que d’avoir un prix différents sur différentes annonces quand on est un particulier.
Cela arrive parfois lorsque les particuliers et les agents immobiliers mettent le même bien en vente sur les sites d’annonces. Ceci n’est déjà pas forcément excellent pour la vente mais si en plus, le particulier met en vente le même bien à des prix différents alors il n’est plus crédible.
Les différents sites les plus apparents sur le Web sont Particuliers à Particuliers, Paru Vendu, Le Bon Coin…
N’oubliez-pas, comme pour la location, de réaliser une annonce sympa et attirante. C’est un point de départ qui est très négligé et notamment par les agents. Ils proposent régulièrement des annonces peu construites ou sur lesquelles il manque l’essentiel.
Pensez sympathie, éléments importants, photos attirantes et texte aéré !
5- Travailler avec plusieurs agences mais pas trop
Revendre votre bien immobilier avec des agences n’est pas obligatoire mais peut s’avérer utile pour plusieurs raisons. Les agents ont souvent un réseau et ils « touchent » des personnes qui n’achètent jamais sans passer par agence.
Ce dernier point est plus fréquent que l’on imagine. Les particuliers se sentent rassurer au niveau juridique en passant par une agence. Ils ont moins l’impression de se faire escroquer malgré la commission.
Cette manière de penser se comprend aisément si on considère les arnaques que les médias se font une joie de nous transmettre…
Si vous travaillez avec une agence immobilière pour revendre votre bien, attention à ne pas le faire avec plus de 2 agences. Dans le cas contraire, les internautes en recherche d’appartement auront l’impression que vous ne parvenez pas à vendre et pourront faire des propositions au rabais.
6- Sélectionner des agents spécialisés investissement
Si votre appartement est destiné à l’investissement locatif et ou à l’investissement locatif meublé, n’hésitez pas à demander aux agents s’ils sont habitués aux investissements.
Les « experts » dans ce domaine ont souvent un porte feuille client intéressant. De plus, ils sauront à qui proposer votre bien en priorité.
7- Contactez « ProjetLocatif »
C’est un point qui n’est jamais évoqué mais pourquoi pas ?
ProjetLocatif est une société très sérieuse qui proposent, grâce à des conseillers investisseurs expérimentés, des investissements clé en main » à leurs clients.
Que votre bien soit à rénover ou déjà prêt à louer, les conseillers auront un regard pour déterminer si oui ou non le bien pourra être proposé à leurs clients. Cela nécessitera que le prix soit adapté mais c’est une solution qui peut s’avérer très intéressante.
L’avantage de cette stratégie est que si votre bien est très bien placé, s’il permet une rentabilité raisonnable ou si vous êtes prêt à trouver un compromis arrangeant pour tout le monde, alors vous n’aurez que très peu de temps votre appartement ou immeuble sur les bras.
8- Contactez vos anciens artisans
A l’inverse de ce que je vous proposais pour trouver de bonnes affaires immobilières, vous pouvez en parlé autour de vous. Vous pouvez en parler par exemple aux artisans que vous connaissez. Souvent, ils sont en lien avec des gens qui achètent et qui rénovent.
Si votre bien est dans ce cas, c’est une solution différente qui peut vous permettre de trouver un acquéreur.
Un grand merci
Yann Marjault
par | | Se lancer dans l'immobilier
L’investissement immobilier locatif meublé propose de belles opportunités et offre beaucoup de stratégies locatives différentes pour se lancer dans l’immobilier.
La plus simple d’entre elle, la location sur le long terme a aussi de beaux jours devant elle. Il est tout à fait possible d’obtenir de belles rentabilités grâce à cette méthode simple et efficace.
Je vous propose un exemple d’investissement locatif meublé simple dans une ville modeste mais au pouvoir locatif très intéressant.
1- Le prix de départ pour cet exemple d’investissement locatif meublé
Voyons le contexte de cette affaire immobilière et comment j’ai obtenu rapidement des informations essentielles sur le prix.
1-1 La manière de dénicher l’investissement locatif meublé, l’affaire !
Si vous êtes lecteur de mon blog, vous savez alors que je travaille beaucoup en partenariat avec des agents immobiliers. J’ai besoin de relation de confiance avec des agents qui me comprennent et qui savent ce que je veux faire des biens.
Je cherche essentiellement des appartements, des maisons ou des immeubles anciens qu’il va falloir rénover. L’idée étant d’apporter de la valeur pour louer plus cher et espérer une belle revente quelques années après. Bien entendu, il y a aussi un intérêt pour optimiser la fiscalité.
C’est en ce sens qu’une dame (agent immobilier) m’appelle un jour et me dit : « je pense qu’il y a un bien qui pourrait t’intéresser, il faut que tu viennes voir.”
1-2 La maison et sa situation qui la rend attractive pour en faire un investissement locatif meublé
Il s’agissait d’une maison avec de beaux volumes, ancienne avec beaucoup de travaux à effectuer. Elle était placée au centre ville d’une ville de moins de 5 000 habitants. La dynamique de la ville est assez moyenne mais les alentours proposent une activité économique assez intéressante.
La maison faisait un peu plus de 80m² avait 2 ou 3 chambres ainsi qu’une mezzanine. L’espace cuisine était grand et le salon assez sympa si on décidait d’apporter de l’amélioration.
Je connaissais aussi le potentiel locatif de cet éventuel investissement. Je n’avais aucun doute sur le fait de louer assez facilement même s’il ne possédait pas de terrain.
« En résumé, je dois dire que j’accrochais beaucoup avec le concept de la maison ».
1-3 Ce que j’ai appris avec agent
J’ai appris plusieurs choses sur place immédiatement. Ce bien avait déjà été en vente. Il appartenait à une SCI qui se débarrassait de tous ces biens car les propriétaires en retraite voulaient partir vivre en Espagne.
Je savais aussi en posant quelques questions que cette SCI avait besoin d’une somme rapidement pour régler quelques détails de fin de société. Je connaissais le montant de cette somme, ce qui était un atout considérable : il s’agissait de 25 000 euros.
1-4 Le prix de l’exemple d’investissement locatif meublé
La maison était proposée sur le marché quelques années auparavant à 60 000 euros. Au moment de la visite, elle était en vente depuis 5 ou 6 mois à 52 000 euros et les propriétaires de la SCI commençaient à en avoir assez de ne pas vendre.
L’empressement, dans cet exemple d’investissement locatif meublé, était facile à ressentir dans le discours de l’agent immobilier. Elle savait très bien que je pouvais faire une offre assez agressive tout en ayant une belle chance d’obtenir l’achat de la maison.
2- L’estimation des travaux (importante pour ce type d’achat locatif meublé)
Qui dit ancien dit rénovation ! C’est excellent pour remettre à neuf et apporter une grande valeur au bien immobilier en question. Par contre, cela est évident mais la rénovation et donc les travaux ont un coût qu’il convenait d’estimer avant de faire une offre.
J’ai donc fais intervenir mes partenaires artisans pour qu’ils me proposent une estimation globale (la plus précise possible) du montant des travaux.
La visite des artisans a été très importante. Sur cette belle surface, ils m’ont proposé des choses intéressantes pour ne pas dénaturer le charme des poutres, des briques et des pierres.
Non seulement, ils m’ont permis de voir la rénovation d’une autre manière mais, en plus, ils m’ont permis de faire de belles économies. Le fait de ne pas trop dénaturer m’a permis au final de faire moins de « gros travaux ».
Le devis arriva quelques jours après, ils me proposaient la rénovation avec la pose de la cuisine pour un montant de 16 500 euros environ.
3- La majoration du prix des meubles et de l’équipement
Evidemment, connaissant très bien le secteur et étant un adepte de la location meublée, je savais que la rénovation de cette maison et la location de celle-ci n’avait de sens que si je louais en meublé.
Mais je voulais anticiper le prix de l’ameublement car avec une telle surface, la facture pouvait vite « grimper » et je préfère très largement que les meubles soient financés par la banque de manière indirecte.
J’avais estimé à environ 2 000 euros le montant des meubles et de l’équipement. Ce n’est pas une grosse somme quand on regarde la grandeur de la maison mais je tenais impérativement à laisser pas mal d’espaces libres. Par expérience, je sais qu’avec un tel volume, les locataires apprécient d’avoir de l’espace pour apporter quelques affaires personnelles.
4- Ce que je savais que je pouvais appliquer en stratégies locatives avec ce type d’investissement locatif immobilier meublé
Comme je vous l’ai dit, je connaissais parfaitement le style de demandes que j’avais sur le secteur et je savais donc ce que je pouvais proposer. J’avais en fait deux choix essentiels qui s’offraient à moi :
La location meublée sur le long terme et la colocation meublée pour les agents en déplacement. Si une est plus rentable que l’autre dans la plupart des cas, je pensais que la location meublée sur le long terme pouvait me permettre de faire une belle rentabilité étant donné la proposition que je voulais effectuer.
Sur le long terme, je pouvais espérer louer cette maison équipée environ 420 euros et je m’assurais une tranquillité en terme de gestion. J’ai opté rapidement pour cette solution.
Pour information la colocation meublée courte durée m’aurait certainement permis d’obtenir 680 euros par mois. Malgré d’autres frais, ceci aurait été plus rentable mais il fallait avoir une gestion différente et je n’avais que peu de temps à ce moment là. Cela n’empêche en rien de changer de stratégie dans les années futures.
5- Ma manière de réfléchir et ma proposition
Voyons le procédé que j’utilise pour me fixer le montant à ne pas dépasser pour faire une offre. Ce sont des stratégies que j’utilise pour optimiser mes investissements locatifs meublés.
5-1 Voilà ce que je me suis dit
Cette maison est très bien placée.
Je sais que la SCI a besoin de 25 000 euros rapidement.
Le montant des travaux et des meubles ne doit pas excéder 20 000 euros.
Je peux louer sans difficulté 420 euros par mois.
Cette maison va avoir un cachet très sympa.
C’est une petite affaire mais une bonne affaire si je ne la paie pas cher.
Pour rappel, le prix demandé était de 52 000 euros frais d’agence inclus.
5-2 Ma manière de procéder pour faire la proposition et dénicher cet investissement locatif immobilier
Je pars d’un montant estimé de travaux et de meubles.
J’ajoute les frais d’agence (approximatif) et de notaire (approximatif).
Je garde en tête l’estimation du loyer.
Grâce à ces données, vous allez voir que je vais connaître le montant à ne pas dépasser à l’achat.
5-3 Trouver le montant à ne pas dépasser pour l’achat de bien immobilier
C’est parti ! Je vais faire simple pour être le plus clair possible.
a)– Quand j’ai le montant estimé de la location (ici 420 euros), je sais que le montant que je vais rembourser à la banque ne devra pas être supérieur à 70% du montant de location (ici 336 euros).
b)– L’emprunt à la banque (ici 336 euros) correspond à une somme maximale totale que je pourrais emprunter sur 15 ou 20 ans.
Quand on fait une estimation sur internet, on se rend compte que 336 euros mensuel correspondent à une somme d’environ 50 000 euros si on considère un taux à 1.55% assurance comprise.
c)– Je sais donc maintenant que pour rester dans mes chiffres, le montant total de mon emprunt ne pourra pas être supérieur à 50 000 euros.
d)– Si le montant total ne doit pas excéder 50 000 euros alors l’achat devra être au maximum de :
(50 000) – (18 500 + 3 000) = 28 500.
Mon offre d’achat ne pouvait donc pas excéder 28 500 euros. Ceci parait surement dingue mais je ne déroge pas à mes règles de calcul et si je ne peux pas faire affaire, alors je laisse tomber l’affaire pour une suivante.
5-4 Ma proposition pour réaliser un bon investissement locatif
Etant donné les chiffres et la situation, j’ai donc fait une proposition à 25 000 à prendre ou à laisser. Je n’aime pas trop cette expression mais je savais dans ce cas précis que cette manière d’agir était plus stratégique.
Les vendeurs ont dit ok sans réelle hésitation puisqu’ils avaient besoin de cette somme.
On est donc passé d’une annonce avec un prix à 52 000 euros à un achat frais d’agence inclus à 25 000 euros. C’est une preuve que la négociation n’a pas de limite, tout dépend de la situation des vendeurs.
6- Les chiffres pour cet exemple d’investissement locatif meublé
Voici l’ensemble des chiffres :
Achat plus frais d’agence : 25 000 euros.
Montant des travaux + meubles + imprévus toiture : 18 500 euros.
« J’ai obtenu de belles réductions sur les meubles ainsi qu’un devis un peu vu au rabais pour les travaux mais un imprévu de 1 500 euros est venu s’ajouter à l’addition ».
Frais de notaire : 2 820 euros.
Achat total : 46 320 euros.
Emprunt sur 15 ans : 245.20 euros.
Montant des loyers actuels : 430 euros.
Cash-Flow mensuel : 184.80 euros.
7- La négociation avec la banque
Une fois le compromis signé, je suis donc allé voir mon banquier fétiche auquel j’ai proposé le dossier et je lui ai juste demandé de me faire un prêt différé pour que je puisse avoir le temps d’effecteur les travaux.
Il m’a accordé le prêt différé de 8 mois, ce qui était excellent dans ma situation puisque les artisans ont pu commencer assez rapidement après la signature de l’acte authentique.
Ce n’est qu’un exemple d’investissement locatif meublé assez modeste. Je tenais aussi à montrer que parfois, on peut réaliser des opérations immobilières sympas même avec des petits biens.
A l’heure actuelle, je ne regarde plus beaucoup ce genre de bien mais cela peut-être intéressant lorsqu’on débute pour « se faire la main ». Cela ne change rien au fait d’étudier le marché au préalable pour s’assurer des mises en location sereines.
Yann Marjault
par | | Se lancer dans l'immobilier
Dans la page l’investissement immobilier pour les nuls, nous évoquons des composantes importantes liées à l’immobilier et pour se lancer convenablement. Différents points sont à prendre en considération pour réussir son achat immobilier.
Dans cet article, je vous propose d’identifier, dans l’achat d’un appartement, la démarche complète pour investir.
1- L’achat d’un appartement, la démarche pour trouver
Quand on recherche des biens immobiliers, il existe différentes possibilités de procéder. Quels sont les différents moyens pour trouver un appartement ou même un immeuble de rapport ?
1-1 Les annonces
Tout d’abord, il existe différentes manières de chercher. On pense tout de suite aux annonces sur les sites comme Le Bon Coin, Particuliers à Particuliers, Se loger, à vendre à louer… On pense également aux agences et leur site, ils proposent une multitude de maisons, d’appartements et d’immeubles en échange d’une commission en cas d’achat.
Un site est peut-être moins connu et pourtant apporte des informations très intéressantes en fonction des régions. Il dit si les biens sont en vente depuis longtemps, quels biens immobiliers ont des prix en baisse et proposent aussi les nouveautés.
Il s’agit du site : castorus.com. mais ne partez pas tout de suite !
1-2 Les agents
Concernant les agents, il convient de tenter d’avoir de vrais partenaires qui pourront réellement vous aider lors de vos démarches. N’hésitez pas à leur expliquer en détail ce que vous recherchez pour qu’ils se rapprochent au maximum de vos attentes.
Ce point est d’autant plus vrai lorsque l’on fait des investissements locatifs.
Un agent qui vous comprend vous apportera « sur un plateau » des biens qui correspondent totalement à vos attentes. La commission n’aura alors aucune importance.
1-3 Le bouche à oreille
On peut aussi ne pas négliger le bouche à oreille, n’hésitez pas à en parler à des personnes susceptibles d’être plus ou moins dans le domaine de l’immobilier. J’ai beaucoup d’amis qui ont acheté des immeubles de rapport grâce à des artisans qui connaissaient beaucoup de secteurs et donc beaucoup d’affaires immobilières.
1-4 Les appartements abandonnés
Un autre point consiste aussi à repérer des biens abandonnés dans les villes ou même à l’extérieur des villes. Vous notez l’adresse pour essayer d’obtenir les coordonnées via le cadastre par exemple. C’est une démarche qu’employaient beaucoup les agents immobiliers à une certaine époque.
Quelque soit votre démarche pour chercher un appartement, vous devrez avoir des objectifs relativement précis. Quels types de location souhaitez-vous faire ? Si vous acheter pour votre résidence principale, ou dois-je l’acheter pour la revendre facilement quand je partirai ?…
Plus vous serez au clair, plus vos recherches seront optimisées !
2- Faire une offre
Ca y est ! Vous avez trouvé votre bonheur, vous sentez que l’appartement ou l’immeuble est potentiellement une bonne affaire. Il va être temps de faire une offre, une offre réfléchie.
2-1 S’appuyer sur des règles en immobilier
Vous devez connaître le montant que vous ne pouvez pas dépasser. Il faut pour ceci s’appuyer sur des règles en immobilier précises qu’il convient de connaître (lien en bas de la page).
Pour vos propositions, vous devrez savoir si le bien est négociable. Beaucoup d’indices servent à obtenir les informations sur ce point. L’agent immobilier vous aura donné des indices sur « l’état » du vendeur, est-ce qu’il est pressé ? Pour quelles raisons l’est-il ?
2-2 Des offres réfléchies
Il est difficile d’évoquer tous les points sur la négociation en immobilier ici mais je vous invite à lire l’article qui a été dédié à cette composante importante en immobilier : la négociation en immobilier.
Vous devrez apprendre à faire des offres réfléchies qui s’appuient sur des stratégies. Vous devrez aussi ne pas hésitez parfois à faire des offres « agressives » et parfois « ne pas trop insister » car c’est déjà une bonne affaire.
Il n’y a pas de règle exacte mais des stratégies à connaître. La part de l’humain et le relationnel sont deux points extrêmement important quand on fait une offre et que l’on discute. En investissement locatif, n’oubliez jamais une chose : vous achetez des mètres carrés et par de l’émotionnel. De plus ce que vous ne demanderez pas, vous ne l’aurez jamais !
2-3 Les travaux
Un dernier point concernant l’offre d’achat, vous devez bien entendu prendre en considération les travaux et même tous les travaux. Plus la banque vous prêtera pour les travaux et moins vous aurez à « en sortir de votre poche » plus tard.
N’oubliez pas qu’une toiture à remplacer qui coûterait 20 000 euros peut ne représenter qu’une centaine d’euros mensuellement. Ce montant peut être amorti largement par des loyers alors que si vous prévoyez ces travaux quelques années plus tard, vous devrez sortir 20 000 euros de votre trésorerie.
3- Signer le compromis chez le notaire
Cette phase est toujours une grande étape. On officialise tous les calculs effectués auparavant. Si cette étape vous impressionne un peu, vous devez quand même penser à vérifier différents points.
3-1 Les clauses suspensives
Les clauses suspensives de prêt : elles permettent d’éviter la vente sous des conditions précises. Vous pouvez inclure les clauses de votre choix malgré ce que pourrait vous dire un agent immobilier non habitué à avoir quelqu’un d’exigeant en face de lui.
La clause principale « obligatoire » est celle de la non obtention d’un prêt. Pensez à mettre dans cette clause le montant totale du prêt incluant les travaux. En résumé, si la banque ne vous prête pas pour l’achat et le montant des travaux, la vente est « annulée » et vous n’avez aucun frais.
Attention, souvent le compromis exige que vous ayez fait plusieurs démarches auprès des banques. Il sera alors impossible de ne présenter qu’un refus auprès du notaire ou de l’agent immobilier sous peine de frais (10% du montant total de l’acquisition).
3-2 Le délai pour trouver l’emprunt
Dès que vous signez le compromis de vente, vérifiez la date exacte à laquelle vous devez avoir fais vos démarches pour trouver un emprunt.
Cette date butoire est la date à laquelle vous aurez dû envoyez votre lettre de refus (ou acceptation) pour éviter « les frais de pénalité ». Proposez au notaire de mettre cette date assez éloignée dans le temps pour vous laisser le temps d’effectuer les démarches auprès des banques.
3-3 Le compromis en agence
Un agent immobilier a pour but dans son métier de vendre des biens immobiliers (maison, appartement, immeuble de rapport…). Il a donc un rôle de négociateur entre l’acheteur (l’acquéreur) et le vendeur. Le compromis correspond, de mon point de vue, à un aspect juridique de la vente.
C’est en ce sens que vous devez toujours le montrer à un notaire et même dans l’idéal le signer chez un notaire.
Attention, cela ne change en rien les vérifications que vous nous avons vu dans le point 3-1. Si vous commencez à investir de manière importante, je vous conseillerai d’avoir votre notaire qui vérifiera systématiquement les conditions.
Vous aurez eu au préalable une discussion avec votre notaire qui doit vous connaître, connaître vos objectifs immobiliers.
4- Démarcher une banque avec un dossier réfléchie
On parle souvent du taux d’endettement lors de l’achat de la résidence principale. Le banquier faire en sorte de vous dire : le montant maximum que vous pouvez emprunter est de 130 000 euros car après votre capacité d’emprunt sera dépassée.
4-1 Lors d’un investissement locatif
Quand on investit, c’est très différent ! Il s’agit de montrer que vous avez réfléchi votre investissement locatif comme lui !
Vous devez lui montrer qu’en incluant tout dans l’emprunt (achat + travaux + frais de notaire), vous avez un montant d’emprunt qui sera inférieur au montant des loyers qui entreront chaque mois.
Pour ceci, il faudra vous appuyer sur des sources exactes. Vous allez montrer des certificats d’agence qui expliquent que ce type d’appartement se loue un certain montant. Vous allez montrer que vous avez fait des tests et qu’il y a eu des demandes…
4-2 Le dossier
Vous allez devoir constituer un dossier simple, clair et très compréhensible au banquier pour que celui-ci comprenne votre sérieux et votre organisation.
Ex : Vous pouvez constituer un dossier de 2 pages. Une page pour les photos (avant, plans et pourquoi pas des images de ce que vous prévoyez si votre artisans peut vous donner ceci) et une page avec les chiffres organisés.
Apparaîtront les montants de loyers, le remboursement mensuel estimé, le montant total des travaux, de l’achat, les frais de notaire, le type de location et l’explication de cette stratégie. Ajoutez également le paragraphe sur le contexte géographique et économique du bien immobilier…
Ce dossier vous permettra à vous aussi de tout récapituler de manière claire.
4-3 Le banquier
Le banquier est un gestionnaire de risque. Il va donc être TRES attentif au montage soigné de votre dossier. Lui gagne de l’argent en vous prêtant une somme mais il doit s’assurer que le montant du capital et des intérêts sera bien remboursé par vous chaque mois.
Ce sera sa priorité. Pour ceci, il va également considérer un pourcentage des loyers, en règle générale, il ne prendra que 70% de cette somme qu’il comparera avec le montant mensuel de l’emprunt.
Si l’emprunt < 70% du montant des loyers alors « très bon »
Si l’emprunt = 70% du montant des loyers alors c’est « bon »
Si l’emprunt > 70% du montant des loyers alors c’est « risqué ».
5- Signature de l’acte authentique
Le délai après la signature du compromis est passé, il est temps de signer l’acte authentique. Vous allez devenir propriétaire de votre résidence principale ou de votre investissement locatif.
5-1 N’oubliez pas votre chéquier !
Il est de coutume de payer au prorata votre dû en termes de taxe foncière au propriétaire. Il s’agit bien d’une coutume car logiquement, c’est bien le propriétaire au 1er janvier qui est redevable de la taxe foncière à l’Etat.
Pour éviter d’avoir ce prorata à payer le jour de l’acte authentique, vous devez faire noter le jour du compromis une petite phrase sur le compromis de vente : la mention « nette de frais » devra apparaître.
5-2 Anticipez !
Dès que vous avez signé l’acte authentique, vous êtes propriétaire vous devez avoir anticipé deux choses :
L’assurance, votre bien doit être assuré dès que vous avez les clés en main.
Les travaux, pensez bien à prévenir les artisans des semaines en avance pour que les travaux commencent le plus tôt possible.
6- Travaux et anticipation des annonces
Lorsque les travaux auront débuté, essayer d’estimer la fin de ceux-ci pour prévoir l’ameublement ainsi que la mise en place de votre annonce pour louer votre logement.
Je préconise de mettre votre logement en location un mois avant la fin des travaux. Vous devez fournir les explications mais ceci vous permettra peut-être de toucher des personnes en recherche d’un bien pour le mois suivant.
J’ai souvent fais des visites de mes biens en même temps que la fin des travaux. D’ailleurs, il est possible que les potentiels locataires vous fassent penser à une optimisation de dernière minute à réaliser dans l’appartement.
Sur le même sujet, si vous voulez en savoir encore plus :
Mots clé : l’achat d’un appartement, la démarche complète
par | | Investir dans l'immobilier
Comme nous l’avons évoqué dans la page l’investissement immobilier pour les nuls, il y a différentes composantes à prendre en considération en immobilier pour partir sur de bonnes bases.
Une des composantes essentielles est justement de réaliser de bonnes affaires et donc de trouver des biens immobiliers rentables.
Voyons ensemble dans cet article quelles sont les démarches pour les achats de biens immobiliers.
Par ailleurs, je vous conseille de lire mon article avec des astuces et conseils de pro’ ici :
comment investir dans l’immobilier locatif
1- Les annonces sur sites spécialisés
1-1 Plusieurs sites pour faire des achats de biens immobiliers
Une des démarches pour trouver des biens immobiliers est bien entendu l’utilisation des sites d’annonces spécialisés. On peut en évoquer plusieurs comme : Le Bon Coin, Se Loger, A Vendre à Louer, Logic Immo… Je pense que les sites évoqués ici ne vous sont pas inconnu. Vous avez surement déjà regardé les différents appartements et immeubles que l’on peut y trouver.
1-2 3 avantages
Ces sites ont 3 avantages, ils permettent de voir en ligne les annonces de biens immobiliers des particuliers, des professionnels et vous permettent de mettre en place des alertes. Celles-ci, si elles sont bien mises en place, vous permettront d’avoir les infos sur une potentielle bonne affaire plus rapidement que les autres.
Il se peut même que vous receviez des alertes avant que l’appartement, l’immeuble ne soit apparu sur le site en question. Ceci m’est arrivé lors de l’achat de mon dernier immeuble : j’ai reçu l’annonce avant qu’elle n’apparaisse sur « SeLoger » et j’ai pu appeler pour effectuer une visite avant tout le monde.
1-3 Des alertes avec critères
La création d’une alerte se fait de manière réfléchie. Vous devez sélectionner des critères de manière précise (lieu, type de bien, prix…).
L’idée est de ne pas recevoir d’alertes pour des biens immobiliers qui ne vous intéresseraient pas. Si c’est le cas, vous risquez de devenir beaucoup moins attentif au fil du temps.
Affinez les alertes au fur et à mesure des liens que vous recevrez. Aussi, n’hésitez pas à avoir des critères relativement précis sur un maximum de sites.
2- Travailler avec des agents sélectionnés
2-1 Trouver des agents immobiliers qui vous comprennent !
C’est un point très important ! Si vous parvenez à travailler avec des agents qui vous comprennent, ils réussiront à vous sélectionner des biens qui vous correspondent. Vous risquez de devoir chercher pour collaborer avec ce type d’agents immobiliers.
Il faudra faire des essais, il est fort probable que vous essuyiez des échecs avant de trouver le ou les partenaires idéaux. Il ne faut pas vous inquiéter, c’est normal ! Tous ne comprendront pas vos attentes et parfois même, vous pourrez être décontenancés face au type d’appartement ou d’immeuble de rapport que l’on vous présentera.
Les agents peuvent être de vrais partenaires mais ce travail d’équipe se construit et demande un peu de temps.
2-2 Les agents immobiliers partenaires pour les achats de biens immobiliers
Pourquoi un agent peut être un vrai partenaire alors qu’il coûte de l’argent ?
La raison est simple, il connaît beaucoup de monde, de vendeurs et donc de biens immobiliers qui sont potentiellement d’excellentes affaires pour nous investisseurs.
Le fait qu’il connaisse très bien ses vendeurs permettra de faire des opérations immobilières intéressantes grâce notamment à la négociation.
De plus, si l’agent immobilier devient votre partenaire pour vos investissements locatifs, il y a fort à parier qu’il vous prévienne lorsqu’une bonne affaire sortira sur le marché. Vous serez aux premières loges pour une visite alors que le bien ne sera pas encore exposé en vitrine.
Ceci m’est arrivé plusieurs fois : j’étais le premier à visiter des immeubles de rapport, avant qu’il ne soit exposé sur les sites, et je devais apporter une réponse sous les 24h.
2-3 Allez voir les agences les plus anciennes !
Je voulais aussi évoqué ce point. Il m’est arrivé de remarquer un point particulièrement intéressant : certaines agences immobilières anciennes cachaient de vraies pépites.
En effet, le design de leur vitrine, l’ancienneté de leur site, l’agent presque en retraite et un peu froid… sont autant de facteurs qui, parfois, ne donnent pas trop envie de se renseigner.
Pourtant, il est fréquent que ce genre d’agence cache des appartements ou des immeubles de rapport à des prix raisonnables et surtout très négociables.
N’hésitez-pas ! Franchissez la porte et allez discuter !
3- Chercher dans les vieilles annonces sur les sites des agents
3-1 Les vieux sites
J’ouvre une autre parenthèse sur les sites d’agences immobilières. Beaucoup ne se tracassent plus du design de leur site, beaucoup ne savent même pas qu’il est insupportable de chercher un immeuble ou un appartement sur leur site.
En effet, celui-ci ne propose que des photos anciennes illisibles, ou nous renvoie en première page dès que l’on veut revenir en arrière.
Il nous propose des textes pour lesquels il est impossible de comprendre de combien d’appartements est composé un immeuble… Bref ! Autant de points insupportables qui vous font aller voir ailleurs.
3-2 C’est positif !
Le point positif est justement là ! Si vous, vous êtes partis du site d’annonce de l’agence immobilière parce qu’il vous insupportait, dites-vous que beaucoup d’investisseurs à la recherche de biens immobiliers ont fait comme vous.
Je vous invite donc à étudier de près ces vieux sites d’annonces et à ne pas négliger les vieilles annonces qui se trouvent dessus.
J’ai acheté mon premier immeuble de rapport exactement de cette manière, il était en vente depuis des années et la vendeuse désespérait de trouver un acquéreur. Elle avait donné l’exclusivité à une agence qui avait laissé de côté cette annonce pendant des années.
Pour vous donner un ordre d’idée : cet immeuble me coûte aujourd’hui 847 euros par mois et me rapporte 1670 euros.
Pour en terminer avec ce point, il faut aussi ne pas oublier que les agents immobiliers, parfois, ne pensent même plus qu’ils ont peut-être le bien immobilier que vous cherchez.
Vous devez vous dire que c’est rare et que ce genre de cas, ce n’est pas possible partout en France. C’est vrai ! A Paris, à Lyon, à Bordeaux ou même à beaucoup d’autres endroits, c’est quasi impossible ! Mais sachez que si vous souhaitez investir dans des zones moins tendues en immobilier, il y a fort à parier que ce genre de cas ne soit pas isolé.
4- Le démarchage et l’appel
Une ancienne stratégie que peu de personne n’utilise, le démarchage !
L’idée est simple : acheter un bien immobilier (appartement, immeuble de rapport ou maison) à des personnes qui ne savent pas encore qu’elles sont vendeuses.
Il s’agit pour cela de trouver en se promenant, en cherchant, des biens immobiliers laissés à l’abandon.
Je pense que l’on a tous des exemples de maisons abandonnés dans des quartiers, dans les centres villes ou encore dans des zones un peu excentrées.
Les démarches pour les achats de biens immobiliers sont ensuite : trouver à qui appartient ce bien abandonné (succession, propriétaire…) en demandant au cadastre ou au notaire, le contacter, discuter et parvenir à faire une offre et/ou une visite.
Comme beaucoup de composante en immobilier et en investissement locatif, le relationnel aura une importance capitale. Avec mon expérience, je pourrai dire aujourd’hui qu’il faut impérativement parvenir à faire une offre aux personnes même s’ils ne sont pas vendeur. Ceci aura au moins le mérite de les faire réfléchir.
5- Parler avec les artisans qui travaillent avec des investisseurs
Ce point est peut-être le moins courant mais il ne demande aucun effort à fournir si ce n’est celui de discuter. Certains artisans sont habitués à travailler avec des gens qui rénovent leurs immeubles, qui achètent des appartements pour les remettre à neuf.
Si ce sont vos partenaires préférentiels, discutez de vos ambitions d’acquérir d’autres biens immobiliers rentables, ils peuvent avoir des informations par d’autres clients qui ne seront pas négligeables. Ils auront tout intérêt à vous prévenir s’ils savent que vous recherchez ce type de bien car ce sont eux qui effectueront les travaux.
Souvent, ce type d’artisan, connaissent bien le milieu de l’immobilier et seront en mesure de vous parler d’affaires intéressantes.
6- Les enchères
Il s’agit là de démarches pour les achats immobiliers que je n’ai moi-même jamais utilisée. Cette technique est spéciale mais permet à certains investisseurs plus ou moins chevronnés d’acquérir des biens immobiliers à des tarifs intéressants.
Attention toutefois, cette stratégie nécessite des connaissances dans le domaine et aussi d’avoir un capital, une trésorerie pour apporter une somme directement à l’achat.
