Comment louer sa maison principale ou sa résidence principale ? ou Comment transformer sa résidence principale en investissement locatif ?
Une question qui revient souvent pour ne pas dire très souvent en immobilier est la suivante :
faut-il acheter sa résidence principale en premier ou faut-il faire des investissements locatifs avant ?
Je crois que le soucis est plutôt d’imaginer sa propre résidence principale qui serait un actif et donc qui rapporterait de l’argent chaque mois plutôt que d’en coûter !
Faut-il faire un investissement locatif avant d’acheter sa résidence principale ? Acheter et faire une location de sa résidence principale ? Ou acheter et louer une partie de sa résidence principale ?
Beaucoup de questions qui me sont posées régulièrement en ce qui concerne l’ordre chronologique des différents achats immobiliers à réalisés. Je vais tenter tout au long de cet article de bien discerner différents cas et de vous faire comprendre que même si chaque situation est bien évidemment unique en terme d’achat ou non de résidence principale, il convient une nouvelle fois de faire preuve de logique.
Les cas des investisseurs sont nombreux et nous allons essayer de déterminer si un ordre est clairement à privilégier ou non.
1- La résidence principale et l’investissement locatif
Deux petits rappels essentiels pour bien comprendre la suite de l’article et ne pas commettre de confusion en ce qui concerne les termes utilisés dans l’article.
Rappel sur la résidence principale ou maison principale
La résidence principale ou maison principale par définition est la résidence dans laquelle on réside le plus longtemps dans l’année. Je le rappelle même si cela est évident car cela a une incidence sur les manière de louer sa maison principale et ainsi ne pas être hors la loi.
La maison principale est par définition le logement d’habitation effectif du contribuable. Un logement est considéré comme résidence principale à partir du moment ou la personne et sa famille y vivent. Dans ce logement se trouvent les intérêts matériels à toute la famille.
Ainsi par définition, il est impossible de posséder 2 résidences principales.
La résidence principale est considérée maison principale à partir du moment où le contribuable y vit au moins 8 mois par an (sauf cas particuliers). Il sera donc autorisé de la louer les 120 jours restants. Vous comprenez pourquoi maintenant, on ne peut pas louer sa résidence principale plus de 120 jours en courte durée dans certaines villes en France.
Rappel sur l’investissement locatif
Ce point est certainement évident pour vous mais je tenais à définir ce terme de manière succincte avant de commencer à entrer dans le vif du sujet dans cet article.
Un investissement locatif est un bien, une unité locative achetée par l’investisseur qui sera loué à une personne tiers soit pour un usage d’habitation soit pour un usage professionnel.
L’appartement, la maison, le local est loué sous conditions. Celles-ci étant établies dans un contrat de location correspondant à la situation. Le but de l’investisseur, propriétaire bailleur étant clairement de réaliser une opération plus ou moins rentable selon ses propres conditions.
2- Investissement locatif avant d’acheter sa résidence principale ? Et pourquoi pas les deux en même temps ?
Ce qui m’a donné envie d’écrire cet article est tout d’abord un autre article que j’ai lu sur le blog du Guillaume. Il évoquait sa situation personnelle et nous précisait que dans son cas, il n’avait surtout pas intérêt à acheter une résidence principale qui l’endetterait et au final lui coûterait trop cher chaque mois.
Son article est totalement fondé et même très astucieux car peu de personnes oseraient investir autant alors qu’ils ne sont pas propriétaires de leur propre résidence principale.
Vous allez voir qu’il existe diverses solutions pour ne pas s’endetter avec sa résidence principale, l’idée est de réfléchir actif en toute circonstance !
3- Pensez actif même lorsque vous achetez une résidence principale !
Actif et passif : rapport avec le fait de louer sa maison principale
Pour rappel un actif est un élément qui permet par certains actions de gagner de l’argent. Il permet à lui tout seul de mettre de l’argent dans votre poche. A l’inverse un passif vous fait perdre de l’argent.
Nous pouvons prendre 2 exemples simples : un appartement “bien acheté” est un actif, il permet de gagner de l’argent chaque mois en plus de la capitalisation qu’il engendre. Un prêt à la consommation est un passif, il vous fait dépenser de l’argent chaque mois pour un plaisir personnel par exemple.
La résidence principale est-elle un actif ?
Ce point est essentiel ! Si vous décidez d’acheter une résidence principale pour laquelle vous allez faire un emprunt classique qui vous coûtera chaque mois alors vous êtes en train d’acheter un passif.
Celui-ci ne va faire que vous endetter. C’est la formule la plus classique, on achète un bien qui nous plaît, on fait attention à rester dans un taux d’endettement que le banquier nous conseille et nous voilà bloqué pour de longues années avec notre endettement aux alentours des 33%.
Ce qui est rassurant dans ce cas, c’est que l’on fait comme tout le monde, on s’endette et on coupe notre capacité d’emprunt mais nous avons une belle résidence principale dans laquelle nous allons pouvoir faire des frais et grignoter toutes nos économies.
Je pense très sincèrement que c’est quelque chose à éviter, il faut impérativement essayer de réfléchir autrement.
Ne vous inquiétez pas si vous avez l’impression d’être dans cette situation, ce n’est pas grave mais il va falloir réfléchir différemment pour rebondir.
4- Comment louer sa maison principale ou sa résidence principale ?
Il suffit d’un peu d’imagination pour transformer sa résidence principale en investissement locatif
A- Louer sa résidence principale plutôt qu’acheter
Dans certains cas, comme l’exemple de Guillaume que je cite au dessus, il est bien plus judicieux de rester locataire et de continuer à investir dans des biens rentables.
Le fait d’être locataire ne diminue pas votre capacité d’emprunt de la même manière.
Il y a fort à parier qu’à deux (ou seul) le montant de votre location soit inférieur au montant que vous donneriez si vous aviez acheté une résidence principale.
C’est d’autant plus vrai si vous êtes dans des zones proches de centre ville ou dans des zones en pleine expansion.
Beaucoup d’investisseurs ont commencé par acheter des appartements, des immeubles, des maisons et donc des investissements rentables avant de se concentrer sur une éventuelle résidence principale.
Attention, si vous êtes propriétaires de votre résidence principale, ce n’est évidemment pas la fin du monde ! Il va juste falloir penser et agir en conséquence.
B- Transformer sa résidence principale en investissement locatif en déménageant
C’est exactement ce qui m’est arrivé quand j’ai quitté mon “job” de surveillant d’internat.
Je vivais dans ma résidence principale qui était un simple studio et je l’ai mis en location dès mon départ. C’est un investissement qui reste rentable et qui est extrêmement bien placé.
Vous allez me dire : c’est facile c’était un studio ! C’est vrai les choses étaient facilitées car je remboursais très peu chaque mois et du coup, la location actuelle me rembourse très largement l’emprunt.
Pour terminer sur cet exemple : J’ai bien acheté ma petite résidence principale quand j’étais étudiant avant tout investissement. Ce studio est un vrai investissement à l’heure actuelle. Cela fait aussi réfléchir au fait d’acheter très rapidement
Si vous avez une maison qui vous coûte chaque mois et que vous déménagez par exemple, vous pouvez tout à fait la mettre en location en rallongeant la durée de l’emprunt et en diminuant donc le montant de vos mensualités. Ainsi louer votre résidence principale ancienne permet d’en faire un véritable actif instantanément.
C’est assez rare que les personnes osent faire ça mais au final, c’est excellent car vous diminuez vos mensualités et vous essayez de faire en sorte que votre “ex résidence principale” ne vous coûte plus d’argent chaque mois.
J’ai vu le cas il y a quelques semaines car avec ma compagne nous devions déménager dans une nouvelle résidence principale et elle a demandé à la banque d’allonger son crédit du T3 dans lequel nous vivions. Résultat, elle est passée de 587 euros de mensualités à 438 euros.
Ce T3 se loue 600 euros chaque mois, l’allongement de la durée du crédit et donc la diminution du coût mensuel permet de s’assurer une belle sérénité.
Dans ce cas la résidence principale, par cette simple petite action, est devenue un vrai investissement locatif qui lui rapporte un peu chaque mois.
C- Louer sa résidence principale ou plutôt louer une partie de la maison principale
J’adore ce point ! Je trouve que c’est tellement pertinent dans certaines situations que c’est impossible de ne pas l’évoquer. Vous allez voir, je vais vous donner les exemples chiffrés de ma nouvelle résidence principale, les différences sont très importantes.
Louer sa résidence principale, quelle drôle d’idée! Et pourtant, il ne suffit de pas grand chose pour que ce soit envisageable et très peu dérangeant. Il est clair que certains points sont à anticiper en étant un peu logique et réfléchi mais vous allez voir que c’est évidemment tout à fait possible.
D’ailleurs, je n’envisage en aucun cas de me priver de cet aspect qui change absolument tout aux économies que l’on peut réaliser et au taux d’endettement qui ne s’estompe pas.
5- Mon exemple : louer une partie de sa résidence principale et payer un crédit de 438 euros au lieu de 1038 euros !
Allez, on est parti pour un exemple simple et réel !
Avec Sandrine, nous décidons donc de quitter notre logement situé en centre ville (celui dont les quelques chiffres sont cités au dessus) et nous voulions trouver une petite maison proche du centre ville avec un petit extérieur.
Nous voulions trouver un moyen d’apporter de la valeur au bien ou d’en louer une partie pour diminuer le montant de notre emprunt.
Ce critère était numéro 1 dans nos recherches de résidence principale
Après quelques recherches, nous avons la chance de trouver exactement ce que nous voulions. Nous avons même trouver plusieurs fois ce que nous recherchions.
Maison affichée à 140 000 euros
Petit extérieur avec tout le RDC donnant accès à cet extérieur
2 portes d’entrées dont une donnant accès rapidement à l’escalier qui donnait sur 2 chambres et une salle de bain
WC et douche au RDC et à créer à l’étage
Premier constat : en transformant une chambre à l’étage en espace cuisine et coin TV, on créant dans une pièce existante une sdb et un WC : on avait à l’étage 2 chambres, 1 cuisine salon avec coin TV, un toilette et une salle de bain avec un éclairage led.
L’accès pouvait se faire par un escalier en colimaçon extérieur qu’il fallait créer.
“Sans image, c’est un peu dure à imaginer, c’est pour ceci que je vais bientôt pouvoir tout vous proposer en film. Retenez tout de même que nous avons étudier de près les systèmes d’évacuation à créer pour percevoir la faisabilité du projet”
Voyez vous où je veux en venir ??
Nous voulions louer l’étage en courte durée sachant que nous avons une très belle demande locative pour ce genre d’espace à la semaine.
De plus, en louant à des professionnels en déplacement, une belle partie n’est pas imposable.
Nous avions choisi la courte durée pour garder cet espace quand nous le souhaitions, notamment lorsque nous inviterions des amis.
Quelques chiffres : maison négociée à 138 000 euros, frais de notaire estimés à 11 500 euros, travaux estimés à 65 000 euros (nous en profitions pour refaire l’isolation et la toiture pour ne pas sortir d’argent par la suite).
Coût total : 214 500 euros soit une mensualité de 1 038 euros.
Location de l’étage à 150 euros pour une personne à la semaine et éventuellement 200 euros pour 2 (nous n’avions pris en considération qu’une personne) soir 600 euros par mois.
Bilan final : l’emprunt de la maison pouvait nous revenir qu’à 438 euros par mois en cas de location complète.
Je ne sais pas ce que vous pensez de ce genre d’opération mais personnellement j’adore. Imaginez ce que vous pouvez faire en économisant 600 euros par mois ! Combien de fois avez vous pensé pouvoir vivre dans votre résidence principale pour 438 euros par mois ?
Après quelques mois, des nouvelles de la résidence principale louée en partie
Nous sommes presque installés et les tests ont été très concluants :
Nous avons de la demande pour louer la partie supérieure de la maison, ce point était testé et donc sans surprise.
En revanche, les principales surprises sont très positives : il y a beaucoup de maintenance dans les entreprises aux alentours. Les agents souhaitent se loger par 2 ou par 3 pour diminuer leurs frais.
Le bilan est donc extrêmement positif car nous envisageons maintenant de louer l’étage jusqu’à 3 personnes simultanément, ce qui représente des semaines à 300 euros.
Notre mensualité étant à 1 200 euros au final (elle diminuera dans quelques années), nous pouvons considérer que certaines échéances seront intégralement remboursées par les locations.
Je vais proposer une ensemble de vidéo très prochainement à ce sujet, n’hésitez-pas à vous abonner à ma chaîne You Tube pour ne pas les louper. Vous trouverez un lien juste en bas.
6- Louer sa résidence principale en partie : un avantage fiscal non négligeable
Pour compléter cette partie, je devais faire ce petit point fiscal :
Logiquement si vous louez une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, il s’agit d’une location meublée et les loyers que vous percevez sont donc imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Mais vous n’avez pas à déclarer les revenus de la location d’une ou de plusieurs pièces faisant partie de votre habitation principale si la ou les pièce(s) louée(s) constitue(nt) la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire s’il a le statut de salarié saisonnier) sous conditions de certains tarifs.
Vous pouvez consulter le site officiel, je vous laisse le lien vers le petit article des impots.gouv qui est très explicite à ce sujet : cliquez-ici pour le consulter !
7- En résumé, voici pourquoi louer sa maison principale en partie !
Vous l’avez compris, je parle en connaissance de cause ! Je loue moi-même une partie de ma résidence principale. Clairement, il m’est assez simple de mettre en avant les parties intéressantes de ce système qui transforme votre maison principale en véritable actif.
Même si on ne parlera pas d’actif à 100%, louer sa maison principale permet de diminuer le côté passif de votre bien. C’est un véritable moyen pour habiter une résidence principale sympa en ne remboursant que très peu de mensualités.
Voici en détails les avantages que je trouve au fait de louer une partie de sa maison principale (à condition d’avoir optimisé certains aspects dès le départ) :
Diminuer les remboursements mensuels à la banque ou plutôt faire en sorte que votre ou vos locataires vous aident grandement à le faire
Louer en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse sous certaines conditions. Dans mon cas, je peux entrer dans les conditions grâce au fait de louer à des agents en déplacements et donc en mission professionnelle.
Possibilité de louer en courte durée pour booster la rentabilité mais dans ce cas, la fiscalité sera donc différente.
Transformer sa résidence principale en investissement locatif partiel permettant ainsi de diminuer les remboursements d’emprunts passifs
Avec du recul et voyant des exemples autour de moi, je me demande même comment je pourrais faire autrement pour ne pas être “blasé” de donner un remboursement dans le vent chaque mois. Lorsqu’on a “goûté” à ce type de système avantageux de location, on voit très vite le problème des autres situations.
Voyons tout de même quelques contraintes au fait de louer une partie de sa résidence principale.
8- Quelles sont les contraintes de louer une partie de sa résidence principale ?
Je serai un peu menteur si je n’évoquais pas quelques contraintes même si honnêtement, je les trouve minimes par rapport au avantages.
D’autant que les contraintes que je vais évoquer sont tout à fait “optimisables” et “transformables”. Allez, je les évoque !
Il faut bien réfléchir dès le départ pour que chacun garde son intimité (c’est un point essentiel à prendre en considération dès que vous avez décider de louer votre résidence principale
Il faut songer à l’isolation phonique au plafond si vous louez l’étage par exemple, à l’isolation des évacuations si celles-ci ont été crées pendant la rénovation
L’idéal est d’avoir des entrées séparées pour éviter de trop se croiser
Le soucis majeur réside dans la définition même de louer une partie de votre résidence principale : vous ne possédez plus la partie louée. Cela paraît évident et ça l’est ! Mais parfois cette partie peut manquer lorsqu’on accueille du monde. Ceci peut-être une raison suffisante pour faire de la location courte durée et ainsi “bloquer des dates” que vous souhaitez conserver
Vous voyez que les inconvénients peuvent être optimisés et réfléchis. Avec une bonne réflexion en amont, le principe de louer une partie de la maison principale peut s’avérer uniquement avantageux.
Voilà pour cet article ! J’espère que celui-ci pourra vous donner quelques idées sur ce qu’il est possible de réaliser avec sa résidence principale pour ne pas en être esclave !
N’oubliez pas ! Pour “s’enrichir” l’idée est d’éviter d’acheter des passifs, des choses qui vous coûtent de l’argent chaque jour plutôt que de vous en rapporter.
La résidence principale bien réfléchie peut tout à fait devenir un véritable actif qui vous enrichira.
De notre côté, nous avons dû effectuer plusieurs visites avant de trouver ce que nous voulions. Cette location de résidence principale nécessite une projection.
Il faut réunir quelques conditions pour pouvoir louer une partie tout en gardant une autonomie. Je vous assure que c’est tout à fait conciliable.
Si vous faites partie des personnes qui regarderont les vidéos à ce sujet, vous verrez qu’il faut juste bien y penser dès le départ et vous pourrez parfaitement concilier votre tranquillité avec votre rentabilité…
PS: j’allais oublier, les différentes visites pendant plusieurs semaines ont eu l’avantage de nous avoir aidé à déterminer exactement ce que nous voulions.
Il y a quelques temps, je vous parlais de nouveautés à Paris et des opportunités clé en main qui existaient grâce à des personnes expérimentées, actives et surtout douées d’une grande connaissance du terrain. Cet article exposait notamment le calcul d’une rentabilité locative que l’on pouvait espérer grâce à ces chasseurs.
J’ai décidé d’exposer certaines de ces opportunités clé en main dès que j’en aurai l’occasion. Je ne peux évidemment pas tout joindre aux articles mais je ferai de mon mieux pour vous montrer ce qu’il est possible d’obtenir. N’oubliez pas si vous êtes intéressés, utilisez mon formulaire contact en me précisant les informations ci dessous. Ce sera le meilleur moyen pour bénéficier des opportunités clé en main en tout premier lieu en fonction de vos objectifs.
Vous le savez comme moi, il convient de réagir vite car les opportunités ne restent que très peu de temps sur le marché, précisez moi les informations suivantes dans la partie “contact” :
Mettez moi PARIS svp en objet !
NOM Prénom Mail Téléphone Adresse postale Situation professionnelle : vous et/ou du foyer Déjà propriétaire ou non Objectifs d’achat Toute autre information qui pourrait-être utile
1- Une des opportunités clé en main – AirBnB dans le 19ème !
Localisation
Le bien est situé dans le 19ème et peut être exploité en location courte durée AirBnB !
Ce local commercial à destination d’hébergement hôtelier de 42, 55m² est situé dans un quartier très vivant proche de l’avenue Simon Bolivar. Les touristes et autres voyageurs pourront venir au Parc des Buttes Chaumont et aussi se détendre au célèbre « Rosa Bonheur ».
Projection
Le tout en chiffre
Achat
Prix de présentation : 407 000 euros
Prix négocié : 380 000 euros
Frais de notaire estimé : 28 100 euros
Surface estimée après travaux : 51 m²
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Travaux et ameublement
Travaux : 60 765 euros
Mobilier : 10 000 euros
Honoraire chasseur
Clé en Main : 33 467 euros
Investissement Total : 511 567 euros
2- Une des opportunités clé en main – Au sein d’un immeuble de haut standing !
Localisation
Le bien est situé dans le 2ème au sein d’un immeuble de haut standing. Il s’agit d’un appartement deux pièces mansardé de 26m² (Loi Carrez) et 38 m² au sol. Cet appartement très lumineux possède 3 fenêtres qui donnent sur la rue. On peut y apercevoir la Basilique Sacré Cœur.
L’appartement va être réagencé dans sa totalité et le but va être d’optimiser le charme de la mansarde. L’entrée et la cuisine vont être décloisonnées pour créer un grand espace entre cuisine et séjour. La cloison de la chambre va être aussi déplacée pour la rendre plus agréable à vivre.
Voici un avant/après travaux proposé
Le tout en chiffre
Achat
Prix de présentation : 315 000 euros
Prix négocié : 310 000 euros
Frais de notaire estimé : 22 200 euros
Surface estimée après travaux : 31.5 m²
Travaux et ameublement
Travaux : 23 473 euros
Mobilier : 3 300 euros
Honoraire chasseur
Clé en Main : 25 287 euros
Investissement Total : 384 101 euros
Rentabilité (loyer classique ou premium)
Loyer mensuel : 1 390 à 1 418 euros
Loyer annuel : 16 680 à 17 014 euros
Charges copropriété annuelles : 917 euros
Taxe foncière : 414 euros
Revenu annuel net : 15 349 à 15 683 euros
Rentabilité NETTE : 4.07 %
3- Une des opportunités clé en main – 1 immeuble et 8 Appartements dans le 94
Localisation
L’immeuble situé dans le 94 est à réhabiliter complètement. L’idée est de transformer les 3 niveaux en 1 T3 triplex, 4 T2 duplex et 3 studios.
L’immeuble est situé à Vitry-sur-Seine, une ville dynamique avec des perspectives de plus value très intéressantes. Avec bientôt une gare du Grand Paris, la ville a déjà commencé ses changements.
La commune est déjà desservie par la ligne RER C à 8 minutes de la gare d’Austerlitz et à 25 minutes de l’aéroport d’Orly. Bientôt elle verra le prolongement de la ligne 15.
Cette ligne 15 desservira Villejuif, ville où se situera le plus grand pôle de recherche autour de la santé.
Ce dynamisme est un vrai plus pour le marché immobilier. Les studios et les petits biens type T2 deviennent des biens rares pour les 4 700 étudiants présents à Vitry-sur-Seine.
Voici un avant/après travaux proposé
Ce qui est prévu !
Les chiffres
Achat
Prix de présentation : 599 000 euros
Prix négocié : 580 000 euros
Frais de notaire estimé : 41 800 euros
Surface estimée après travaux : 226 m²
Travaux et ameublement
Travaux : 214 700 euros
Mobilier : 22 400 euros
Honoraire chasseur
Clé en Main : 60 123 euros
Investissement Total : 919 023 euros
4- Une des opportunités clé en main – 1 appartement rue d’Avron dans le 20 ème !
Localisation
L’appartement est situé à 1 minutes à pied du métro ligne 9 « Porte de Montreuil » et du tramway T3b. Il est situé dans un quartier animé, très commerçant. Il y a également un grand marché à quelques minutes à pieds.
L’appartement est à moins de 1 minute de l’Hôpital de la Croix Saint-Simon et d’un parc verdoyant au dos de la copropriété.
L’appartement est dans une copropriété extrêmement bien entretenue. Le studio, au rez-de-chaussée de 19.01 m² bénéficie d’une fenêtre donnant vue sur cours.
Les travaux prévues pour cet appartement ont pour but de créer un grand espace nuit et jour au sein de la pièce principale ainsi qu’une réorganisation de la cuisine.
Voici un avant/après travaux proposé
Les chiffres
Achat
Prix de présentation : 157 000 euros
Prix négocié : 155 000 euros
Frais de notaire estimé : 12 600 euros
Surface estimée après travaux : 19.01 m²
Travaux et ameublement
Travaux : 5 988 euros
Mobilier : 2 400 euros
Honoraire chasseur
Clé en Main : 12 319 euros
Investissement Total : 188 592 euros
Voici l’exemple pour 4 biens différents. Comme vous le constatez ces opportunités clé en main ont toutes leurs spécificités. Les stratégies adoptées pour la rénovation sont l’oeuvre d’experts, rien n’est laissé au hasard pour augmenter la valeur des biens et ainsi louer plus cher.
Une nouvelle fois, si ce type d’investissements et de biens vous intéressent, utilisez la partie contact du blog en cliquant ici : contactez Yann ou utilisez l’adresse suivante contact@meublepasapas.com et laissez-moi les informations suivantes :
Mettez moi PARIS svp en objet !
NOM Prénom Mail Téléphone Adresse postale Situation professionnelle : vous et/ou du foyer Déjà propriétaire ou non Objectifs d’achat Toute autre information qui pourrait-être utile
Calcul rentabilité locative à Paris et ses couronnes : Des opportunités Clé en Main !!
Si vous me suivez depuis quelques temps sur le blog et que vous avez pris connaissance de mes divers investissements et stratégies locatives, il se peut que vous vous demandiez pourquoi je parle d’investissements à Parismême ou bien en première et deuxième couronne.
Bien évidemment et je le précise tout de suite, le calcul rentabilité locative est très nettement différent avec le genre d’investissement que j’ai proposé dans quelques articles sur mon blog mais il faut bien comprendre que ce n’est pas comparable ! Il s’agit d’un projet clé en main différent.
Lisez bien cet article jusqu’au bout, il changera peut-être votre vie d’investisseur débutant ou plus chevronné.
J’insiste vraiment : prenez le temps d’aller jusqu’au bout de cet article, ça en vaut la peine !
Pour toute information supplémentaire, n’hésitez pas à me contacter par ce biais : contact
1- Pourquoi Paris et ses couronnes ?
Pourquoi j’évoque la capitale et ses couronnes ? La première raison est simple : beaucoup de personnes m’ont demandé lors du sondage d’évoquer des articles sur la rentabilité possible à Paris et s’il était possible de réaliser des affaires intéressantes à Paris et ses alentours. Je pense que certains ont cerné que je n’habitais pas si loin que ça de la capitale et se sont dit que je pourrais peut-être avoir des informations intéressantes.
Du coup, je m’y suis intéressé de très près ! Même si j’avais déjà quelques connaissances sur les secteurs, sur ce qu’il était possible ou non de faire, j’ai fait entre temps de très belles rencontres.
Je vous en reparle précisément tout à l’heure.
2- Un calcul rentabilité locative différent !
En effet, je vous donnerai des exemples concrets tout à l’heure mais vous allez voir et donc comprendre facilement que je vais évoquer l’investissement immobilier d’une manière un peu différente puisqu’il s’agit de Paris et que les biens coûtent plus chers.
Il ne s’agira pas ici d’acheter un bien pour respecter la règle des 70 que j’évoque régulièrement mais je vais vous montrer qu’il est tout à fait possible d’optimiser les achats immobiliers même à Paris ! Il est possible de réaliser de très belles affaires mais la définition de « bonne affaire » est différente dans ce cas. Ce serait aussi le cas dans d’autres grandes villes bien évidemment.
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La rentabilité se calcule de la même manière qu’ailleurs mais les chiffres espérés sont différents et dépendent du prix d’achat, et aussi énormément du prix des travaux que vous allez obtenir. L’idéal sera donc d’opter pour un bien dans lequel des travaux seront à effectuer et d’avoir une société de travaux accessible et même très abordable : ce point est très important et extrêmement rare !
3- Un calcul rentabilité locative différent oui ! Mais des avantages indéniables…
Comme évoqué ci-dessus, faire une bonne affaire à Paris veut tout de même dire une rentabilité nette peu élevée mais il ne faut pas oublier certains points :
La demande locative est tellement élevée que les périodes de vacances locatives sont inexistantes si vous avez acheté dans des zones « réfléchies ».
Un bien que vous avez acheté assez ancien et dans lequel vous avez effectué des travaux en mettant l’appartement ou les appartements au goût du jour aura pris une valeur considérable. Ce point est aussi vrai en province bien évidemment mais vous savez comme moi que la valeur de l’immobilier à Paris est haute et elle peut le devenir encore plus avec des biens équipés, modernes et bien placés.
On peut donc estimer qu’avec la remise à neuf d’un bien et/ou la division d’un bien, vous tendrez vers une plus value non négligeable pour ne pas dire extrêmement intéressante dans quelques années.
Au sujet de la rentabilité nette et du Cash-Flow, on peut considérer, pour ce type d’affaires, que l’on obtiendra un Cash-Flow positif à partir d’une rentabilité nette de 6.2%.
4- Suite au sondage, je me suis engagé auprès de vous…
Suite à vos demandes, je me suis donc engagé à réaliser 2 choses essentielles :
La première est de réaliser ma formation à un prix modeste en respectant vos attentes qui sont nombreuses et précises. Elle sera donc axée sur les points qui vous importent le plus et aura pour objectif premier de vous accompagner du début de votre recherche jusqu’à la mise en location de votre bien : vous aurez ainsi TOUS les éléments théoriques et les TOUS les éléments pour passer à l’action.
La deuxième était de vous proposer des investissements « clés en main » dans la mesure du possible et notamment à Paris et dans ses couronnes.
5- Comment vais-je pouvoir vous aider ?
Je vais avoir très prochainement une carte de « chasseur immobilier » en collaboration avec des personnes chevronnées en immobilier…mais chut !!! Je vous en parlerai précisément très prochainement ! Il s’agira pour moi de prospecter dans la région dans laquelle je vis actuellement et dans d’autres régions de France.
Je peux vous proposer dès à présent des affaires TRES INTERESSANTES avec un calcul rentabilité locative net dont je vais vous donner des exemples au dessous. Dans ce cas, je vais vous parler de Paris, la première et la seconde couronne.
J’ai en effet fait la rencontre de chasseurs immobiliers en place depuis des années qui ont intégré tous les services liés à l’immobilier dans leur société et peuvent ainsi proposer des biens « clés en main » avec des chiffres extrêmement précis et intéressants. Par exemple, ils proposent un coût de travaux au m² défiant absolument toute concurrence…
Quand je vois qu’ils parviennent à refaire des appartements entiers et modernes en ayant des prix inférieurs à 800 euros/m², je trouve ça excellent. On est à Paris ! Pour réaliser un tel exploit, il faut vraiment que les partenaires soient intégrés à la société sinon, c’est mission impossible !
6- Un point sur cette société partenaire pour mieux comprendre
Voici précisément ce que propose cette société. Il est important que vous compreniez parfaitement ce que réalisent les personnes qui y travaillent et quelle est l’optique de celles-ci.
Je vais vous apporter quelques éléments pour que vous puissiez mesurer et anticiper le sérieux de cette société.
C’est parti pour la description de leurs activités : une prise en main des investisseurs de A à Z !
Ces professionnels vous proposent de vous apporter des investissements rentables clé en main en considérant bien évidemment votre projet au départ. Il s’agit là d’un véritable partenaire pour les investissements locatifs meublés à Paris et en région Île de France.
La solution clé en main comprend :
-Le diagnostic des besoins de l’investisseur
-Une validation des capacités financières
-La société prend en main le fait de trouver le bien (avec négociation de celui-ci au maximum), la réalisation des travaux (société intégrée avec un coût exceptionnel), l’ameublement et la décoration, ainsi que la gestion locative.
Sachez à ce sujet, que la première mise en location est gratuite.
Vous investirez donc en région Parisienne dans un bien remis à neuf avec une rentabilité défiant toute concurrence pour la région.
L’idée et la devise de la société est donc de vous faire investir dans des quartiers sûrs à forte demande locative en région parisienne et peut-être plus dans les mois à venir…
Voici quelques résultats :
Encore quelques-uns :
Allez, allez on y retourne
A- L’achat du bien immobilier
Un investissement locatif en région parisienne restera toujours un bon investissement. Il bénéficiera de plus values immobilières surtout si vous apportez de la valeur à vos biens.
En revanche, dans cette zone, le constat est clair : il est strictement interdit d’improviser et il convient de connaître le marché, ce que sont les potentielles bonnes affaires et les quartiers aux projets ambitieux dans les années à venir.
Voici comment ces chasseurs et la société toute entière s’y prend !
A1- Choisir méticuleusement l’emplacement
Ce point est un de leur domaine de prédilection. Ils prospectent dans les villes d’Île de France qui n’ont plus rien à prouver en ce qui concerne les demandes locatives, les transports, la commodité et la praticité.
Ces points clés déterminants dans une ville comme Paris et Île de France n’ont plus de secret pour ces chasseurs expérimentés eux-mêmes investisseurs parisiens.
A2- Le bien en lui-même
Ils travaillent avec des ordres de priorité. Tout d’abord, votre potentiel achat dépendra bien évidemment de vos objectifs mais la société a elle aussi axé ses propres priorités. Ils cherchent en priorité des studios, des 2 pièces ou encore des lots qui permettront des découpages.
Ce dernier point est une astuce connue qui permet bien évidemment d’augmenter la rentabilité d’un bien. Il s’agit là d’un moyen très efficace pour apporter de la valeur et ainsi faire grimper la valeur du bien dès le départ. Non seulement vous louerez plus mais le bien vaudra plus cher au final.
L’idée va être d’optimiser au maximum les surfaces de manière à augmenter considérablement la rentabilité. Les appartements trop grands se louent moins cher au m² que les appartements plus petits. Il sera donc bien plus intéressant de posséder deux studios de 20m² plutôt qu’un T2 de 40m².
Quelques exemples de surfaces type : Les studios feront entre 12 et 23m² alors que les 2 pièces feront entre 29 et 40 m². Les chasseurs travaillent aussi en recherchant des immeubles : sur ce point les immeubles anciens sont aussi privilégiés pour minimiser certaines charges comme les ascenseurs et privilégier le fait d’apporter de la valeur par les travaux.
Je vous rappelle aussi que les travaux sont le moyen NUMERO 1 pour ne pas payer d’impôts sur vos revenus immobiliers.
A3- Le prix, comment le travailler ?
Le prix n’est pas un montant fixé au hasard, les biens sont négociés au maximum avec pour simple limite la logique immobilière et parfois émotionnelle des vendeurs. Ce travail fait partie de leur métier et comme je le dis TOUJOURS, il vaudra mieux payer une belle commission à un agent ou à un chasseur si celui-ci est en mesure de vous faire gagner des dizaines de milliers d’euros à l’achat pour un bien de qualité de surcroît.
Parfois, il faut savoir reconnaître : “Chacun son métier !”
En résumé par rapport au prix :
-La société trouve le bien idéal
-Elle négocie le bien le plus possible en essayant de ne pas “perdre” le bien
-Elle propose un prix hors norme pour la réalisation des travaux d’une grande qualité : j’insiste !
Pour vous donner un ordre d’idée, ils obtiennent les mêmes prix au m² qu’en province pour la réalisation des travaux de A à Z. Je trouve ça vraiment excellent car très rare !
-Elle propose également un forfait pour l’ameublement et la gestion locative. J’y reviendrai dans quelques instants.
B- Les travaux et l’ameublement
Je le répète et je crois que vous le savez très bien déjà : la rénovation du bien va être une étape cruciale pour apporter de la valeur lors de la location, la rentabilité et la plus value immobilière réalisée après quelques années lors de la revente.
On augmente donc :
-La valeur locative
-La valeur du bien
-La rentabilité
-Potentiellement la plus value dans quelque temps.
B1- Améliorer les plans de l’appartement
La société de travaux intégrée à la société mère a un double avantage :
–Diminuer les coûts des travaux de manière significative (800/900/1000 euros du m²) au lieu de (1100/1300/1500 euros du m²).
-Effectuer des transformations incroyables et ainsi gommer des petits défauts qui pouvaient apparaître sur certains appartements.
Il n’est pas rare que les artisans suppriment des couloirs, inversent ou déplacent des pièces comme la salle de bains. Pour prévoir et réussir ce genre de chantier, il faut une expertise importante et comprendre la philosophie de la location. Pour ceci rien de tel qu’avoir des artisans qui se spécialisent au cours des années dans ce type de rénovation.
Le défi devient alors d’apporter du volume, de la lumière et du confort. La société s’engage à vous présenter des plans avant/après pour que vous puissiez vous projeter. Sans ces plans, il est parfois difficile de pouvoir comprendre ce qui va être entrepris dans les appartements.
Moi-même avec un peu d’expérience, je ne visualise pas véritablement sans ces plans.
Vous discutez de plusieurs combinaisons possibles et vous choisissez ensuite la meilleure !
B2- Déclencher un véritable coup de cœur !
Je ne vais rien vous apprendre de nouveau mais encore faut-il pouvoir le réaliser ! Un appartement refait à neuf, bien équipé, bien décoré se loue à très bon prix et ne reste que quelques heures sur le marché locatif.
La société travaille donc en ce sens précis et sélectionne un contenu mobilier et de décoration adéquat. Ils ont une nouvelle fois créé un partenariat pour justement meubler, décorer et mettre au goût du jour avec un excellent rapport qualité/prix.
Et puisque nous parlons de “clé en main”, l’achat, l’acheminement, le montage des meubles et le ménage final sont compris dans le prix…
Je vous donnerai tout ceci en détail ensuite !
B3- Une autre devise : respecter les timings et les budgets !
L’objectif est clair : la société s’engage et se force à respecter les délais prévus ainsi que le budget initialementprévu. Si vous avez déjà investi, vous savez que ces points sont des éléments cruciaux et que peu d’artisans réussissent à surmonter ce challenge.
C’est à nouveau un gage de qualité extrêmement rassurant et important en immobilier.
C- La location et la gestion de la location
C’est là le point final, le point d’honneur à tout investissement réussi. Sans la location, l’investissement n’existe pas ! Il convient donc de ne pas le négliger même si tout a été anticipé pour que vous louiez vite et à un très bon tarif.
La société vous trouve donc le premier locataire, le premier bon locataire et vous “l’installe”. Pour la suite, vous pouvez encore déléguer la location et la gestion locative. L’investissement est clé en main et vous pouvez ensuite laisser la gestion en toute sécurité et sérénité.
C1- Le choix important du bon locataire
Pour éviter les mésaventures comme je l’ai déjà évoqué dans mon article sur une erreur que j’ai commise en sélectionnant un locataire, il convient d’étudier les paramètres de recevabilité d’un locataire.
L’idée est de trouver des personnes sérieuses, calmes, bon payeur et évidemment le plus soigneux possible. Les critères de sélection sont donc importants et il convient une nouvelle fois de comprendre la psychologie des locataires et/ou de laisser faire les professionnels habitués.
Les critères sélectifs de salaires ou de bonnes situations ne sont pas suffisants. L’expérience et même le feeling dont se dotent les experts tendent à minimiser et même tendre vers “0” le risque de soucis.
C2- Effectuer des travaux à très bon prix en cas de soucis
Un service de suivi et de gestion assure les réparations et les interventions en cas de problèmes. Certains problèmes et même tous doivent être réglés au plus vite pour l’entretien du bien et la relation importante entre bailleur et locataire.
C3- Un bilan effectué régulièrement
Qui dit gestion des travaux, gestion des locataires ne veut pas dire que vous ne vous occupez pas des avancées de votre investissement. Au contraire, le suivi est très important pour vous forger votre propre expérience et aussi pour comprendre des manières professionnelles de faire.
La société communique régulièrement par mail et met à disposition un espace de stockage pour accéder à tous les documents dès que vous le souhaitez.
D- Investissement locatif clé en main
Récapitulons un peu toutes les données. Les professionnels avec qui je deviens partenaire officiellement proposent ou font :
–> Une étude de vos attentes, vos besoins, vos objectifs
–> Une présentation d’un dossier de vente avec :
La fiche commerçiale
Les photos intérieures, extérieures, la situation géographique
Les plans avant/après travaux pour une meilleure visualisation
Une étude précise de rentabilité
–> Des visites
–> Un accompagnement lors du compromis de vente ainsi que le jour de la signature de l’acte authentique
–> Un ameublement (achat, livraison, aménagement, montage des meubles, ménages)
–> Un bilan final du chantier
Allez pour le plaisir, voyons encore quelques résultats :
E- Les honoraires
E1- Prix global pour le bien clé en main
Combien TOUS ces services peuvent ils coûter ?
Est-ce qu’au final, je vais avoir un bien encore rentable ? Comment est-ce possible d’avoir de la rentabilité avec quelque chose de tout prêt ?
Ces questions sont tout à fait logique puisque vous vous les posez !
Sachez juste et ne perdez pas de vue que toute l’étude du projet est réalisé en amont, vous savez donc dès le départ à quelle rentabilité vous attendre et même quel bien vous allez avoir au final.
Pourquoi on reste véritablement gagnant avec ce genre de projet clé en main ? (qui n’existe que très peu avec une telle qualité)
La réponse est simple : on vous a trouvé un bien d’une grande qualité, bien placé auquel on apporte de la valeur avec de travaux réalisés à un très bon prix. De plus, le bien est négocié au maximum dès le départ.
Vous allez donc comprendre facilement que les honoraires sont non seulement justifiés mais aussi peu imposants par rapport à toute la démarche effectuée. Et SURTOUT, ils sont intégrés dès le départ, ils sont compris dans les frais vous connaissez donc votre rentabilité nette dès le départ !
-Les honoraires sont de 7% sur le PROJET TOTAL-
Nous verrons des exemples précis ensuite.
E2- La mise en location
N’oubliez-pas, la première mise en location est offerte !
Pour la mise en location, plusieurs choses sont comprises :
–> Les photos grand angle ainsi que les annonces internet
–> Un tri sélectif et organisé des dossiers de candidatures
–> Les visites
–> La mise en place du contrat de location avec son état des lieux
Pour votre suivi et vos revenus :
Les documents sont disponibles en ligne
L’argent est déposé sur votre compte en banque
Pour les autres gestions, quand votre première locataire part et si vous décidez de laisser votre bien en gestion,
-il vous en coûtera 15 euros/m² pour cette mise en location-
E3- La gestion locative
La gestion locative assure le suivi d’une location, elle comprend :
–> Le suivi et la gestion des travaux d’entretien et d’urgence
–> Le recouvrement des loyers
–> Un rapport de gestion pour chaque trimestre
–> Un suivi si il y a des procédures de réalisées (réparation par exemple)
–> Possibilité d’opter pour la garantie loyers impayés. Sachez simplement que la société de gestion travaille en amont pour obtenir des locataires sérieux avec des dossiers comprenant des garants solides. Ils ne conseillent donc pas forcément de prendre cette garantie.
–> Préparation de la déclaration fiscale.
Petite parenthèse à ce sujet, si ce point vous pose soucis, sachez juste que je peux tout à fait proposer les services de la société avec qui je travaille et qui “embauche” plusieurs experts comptables. Ce n’est absolument pas un souci et vous verrez qu’en meublé il y a des choses très intéressantes à réaliser .
La gestion locative vous coûtera 5% des loyers encaissés !
F- Discussion de mon projet, de votre projet !
L’immobilier possède plusieurs variantes que ce soit en terme de stratégies ou encore en terme de rentabilité en fonction des villes.
Une seule variable n’a pas sa place, c’est celle du hasard !
C’est exactement en ce sens que j’investis et que je souhaite créer ce genre de partenariat. Les investissements “clés en main” dans l’ancien commencent à voir le jour mais beaucoup de “chasseurs immobiliers” ou de sociétés proposant ce genre de services ne travaillent pas dans le bon sens à mon avis.
L’idée n’est pas de vendre n’importe quoi pour obtenir une commission; un investissement se maîtrise, se comprend et ne s’improvise pas. C’est grâce à l’expérience des chasseurs de biens et aux discussions en équipe que des projets se construisent.
D’ailleurs la seule devise valable est celle qui dit :
“on ne proposerait pas un bien qu’on n’achèterait pas pour nous !”
Dans le cas de cette société bien stabilisée maintenant, il y a une vraie connaissance du terrain, des quartiers en évolution. Il y a une intégration des travaux qui permet d’obtenir des prix défiants toute concurrence, une intégration de l’ameublement et une prise en main de la gestion locative.
Le fait de gagner des milliers d’euros sur les pôles de la négociation, des travaux et de l’ameublement tout en assurant l’achat d’un bien de qualité très bien placé fait de cette activité quelque chose d’unique à mon sens à Paris et en Ile de France.
C’est vraiment pour ceci que j’ai décidé de devenir partenaire !
A l’avenir, je serai partenaire de cette société et je serai également chasseur immobilier dans une autre société en laquelle j’ai tout autant confiance (il faut dire que ce sont des garçons très expérimentés qui sont à la tête).
Nous travaillerons de la même manière mais en des lieux différents.
Je tenais à faire ce petit paragraphe pour vous exposer réellement que je ne ferai aucune action, aucun partenariat avec des personnes en qui je n’aurai pas totalement confiance.
Allez, fini la pose psychologique, passons au concret !
7- Paris, les couronnes et les quartiers en devenir !
Courbevoie devient une des meilleures villes pour investir. C’est la 3ème ville la moins chère de France en ce qui concerne la taxe foncière. Etant proche de la Défense, les étudiants des écoles de commerces y sont très nombreux ainsi que de nombreux cadres.
La ville se situe proche de Paris ce qui la rend encore plus attractive !
B- La Garenne-Colombes
On y retrouve une vie agréable de quartier ! L’éloignement un peu plus prononcé de Paris fait que le prix au m² est inférieur à Courbevoie.
C- La qualité de vie que l’on recherche à Bois Colombes
Cette ville est à proximité de la précédente et présente exactement les mêmes avantages. On y retrouve le quartier des Bourguignons qui est ultra commerçant.
D- Une ville de mise comme Asnières-sur-Seine
Cette commune va bénéficier du projet du Grand Paris. A l’heure actuelle, on observe un léger retard sur les prix mais elle risque fort de vite rattraper une ville comme Courbevoie.
C’est donc aujourd’hui qu’il convient d’investir dans cette ville en plein essor.
Les zones autour de la gare procurent d’excellents résultats et pour voir plus loin, c’est un excellent pari sur l’avenir et les 15 prochaines années.
E- Ne pas négliger la ville de Clichy !
Cette ville change et évolue en permanence !
Malheureusement, elle hérite encore d’une image en semi teinte. Longtemps décriée, elle devient un lieu dans lequel les investisseurs se précipitent !
Une nouvelle fois, le projet du Grand Paris va faire son effet et la proximité avec la ligne de métro 14 permet de prédire un avenir radieux ! Énorme potentiel en vue !
F- Suresnes : une zone plus accessible
Elle est un peu moins chère que sa voisine et permet une offre d’appartements de taille standard. C’est une ville dans laquelle un investisseur n’a aucune chance de perdre de l’argent s’il n’a pas fait n’importe quoi à l’achat.
G- Paris : une annonce en ligne ? Le bien est déjà vendu !
Les appartements partent en quelques minutes lorsqu’ils sont en vente. Il n’y a même plus le temps de faire des visites !
Les agents ont leur carnet et avertissent dès qu’un bien est entré et que le bien correspond aux demandes.
H- Des investissements en béton à Maison Alfort
Une cible privilégiée : celle de la colocation avec les étudiants de l’école vétérinaire et de l’université de Créteil.
I- Un peu moins cher que Maison Alfort : Alfortville
Une ville qui accueille très souvent les jeunes travailleurs qui cherchent leur premier logement en tant que personnes employées.
8- Je ne vous coûterai rien, le calcul rentabilité locative ne changera pas !
Je me permets de faire ce petit paragraphe pour vous préciser que je ne vous prends aucune commission. Je suis en partenariat avec cette société car j’ai confiance en elle et l’arrangement est donc entre le blog Meublé Pas à Pas et la société en question.
Le calcul rentabilité locative net exposé lors des exemples ci-dessous est donc précis et il ne faudra compter sur aucun frais supplémentaire de ma part.
9- Des exemples chiffrés
A- EXEMPLE 1 : Asnières sur Seine
Description :
T2 de 28m2 au 4ème étage à proximité de la ligne 13 avec vue sur cour intérieure.
De nombreux commerces sont à noter à proximité.
Une rénovation complète est prévue dans le budget global pour une valeur apportée au top !
En chiffres :
Prix négocié : 135 000€
Notaire : 11 200€
Travaux et ameublement : 16 705€
Honoraires chasseur : 11 403€
Calcul rentabilité locative
Budget total : 174 308€ Loyer : 985€ / mois Rentabilité nette : 6,2%
B- EXEMPLE 2 : un grand plateau de 250 m²
Une opportunité rare à saisir très rapidement ! Un grand plateau de 250 m² :
L’idée est à bien définir avec ce genre d’espace, ici travaux et aménagement pour bureaux, coworking space et un appart AirBnB.
Le tout revient à une somme proche de 2 millions d’euros et presque 10% de rentabilité nette !
Description :
Bien situé à 15 mètres du métro Père Lachaise dans le Boulevard de Ménilmontant.
Plateau de 250m2 avec plus de 4m de hauteur sous plafond. Le plateau est en excellent état.
En chiffres :
Prix négocié : 1 575 000€ (6 300€ / m2)
Travaux et ameublement : 230 560€
Notaire : 110 000€
Honoraires chasseur : 120 000€
Calcul rentabilité locative
Budget total : 2 035 560€ Loyer brut estimé : 17 950€ / mois Gestion bureaux et Airbnb : 1 217€ / mois Loyer après gestion : 16 733€ Rentabilité nette : 9,6 %
Pour info, les charges et la taxe foncière sont faibles :
– charges de copropriété : 146€ / mois
– services pour bureau (internet, électricité) : 167€ / mois
– taxe foncière : 78€ / mois
Total charges : 391€ / mois Rentabilité nette (hors impôts) : 9,6 %
C- EXEMPLE 3 : Un autre projet : un immeuble à Antony dans le 92
Description :
Immeuble de 171 m² sur un terrain de 230 m² à Antony
Le projet consiste à réhabiliter cette bâtisse en la divisant en 6 lots (5 T2 + 1 studio).
Possibilité de garer 3 véhicules.
Rénovation complète et division prévues dans le budget global.
En chiffres :
Prix négocié : 515 000€
Notaire : 37 300€Travaux et ameublement : 127 300€
Honoraires chasseur : 47 572€
Calcul rentabilité locative
Budget total : 727 172€ Loyer : 4 700€ / mois Rentabilité nette : 7,4%
Taxe foncière à 164 euros par mois.
D- EXEMPLE 4 : Un Airbnb à Paris 11ème Description :
Description :
Un local commercial de 39 m² sur cour dans le 11 ème arrondissement. Très belle hauteur sous plafond qui permet d’entrevoir la création d’une mezzanine.
Au total, 6 couchages sont proposés.
La localisation est excellente pour le tourisme…
En chiffres :
Prix négocié : 325 000€
Notaire : 24 300€
Travaux et ameublement : 45 000€
Honoraires chasseur : 27 601€
Calcul rentabilité locative
Budget total : 421 901€ Loyer : 3 422€ / mois (150€/nuit avec 75% de taux d’occupation pour le saisonnier – Ce sont des hypothèses validées par conciergerie AIRBNB) Rentabilité nette : 9,3%
Les charges sont de 90€/mois et la taxe foncière est de 33€/mois
10)- Contactez-moi si vous êtes prêts à faire ces bonnes affaires !
Je ne peux pas vous montrer toutes les affaires intéressantes que ces chasseurs experts proposent mais sachez que l’équipe se démènent énormément et proposent des biens d’une extrême qualité.
Ainsi, ils parviennent à nous proposer des biens meublés de grande qualité qui eux-mêmes proposent des rentabilités nettes situées entre 5 et 10% (exceptionnellement mieux…).
N’oubliez pas ! Le Cash-Flow positif existe à partir d’environ 6.2% de rentabilité nette. Nous sommes à Paris, c’est pour ceci que ce genre de rentabilité avec des affaires clés en main, c’est excellent !
Je le rappelle aussi, le fait de créer une grande valeur sur ces biens vous « assure » une plus value potentielle à la revente. La première preuve que ces biens se revendent extrêmement biens c’est qu’ils ne restent que quelques heures sur le marché.
J’ai la chance d’avoir crée ce partenariat et d’avoir les « affaires » en prime abord. Plusieurs sortent par mois mais il faut réagir vite.
Pour ceci, le mieux est d’être prêt et donc d’avoir parlé de votre projet potentiel avec les personnes concernées. Quand vous serez en relation avec un chasseur qui s’occupera de vous, vous déterminerez des objectifs précis et vous serez donc prioritaire en quelque sorte.
Mon rôle commence ici, je vous laisse le soin de me donner vos coordonnées si vous êtes intéressés et surtout si vous l’êtes très sérieusement. Je pourrais les donner et vous pourrez discuter de votre projet et ainsi être contacté au plus vite pour l’affaire qui correspondra au mieux à vos attentes.
Il y a tellement de personnes intéressées qu’il faut déjà que vous arriviez motivés avec des objectifs assez précis qu’il conviendra d’affiner ensuite.
Vous pouvez me contacter directement par ce biais en me laissant un mail à l’adresse contact@meublepasapas avec ces éléments précis :
Vous pouvez aussi le faire directement par ce biais : contact
Mettez moi PARIS svp en objet !
NOM Prénom Mail Téléphone Adresse postale Situation professionnelle : vous et/ou du foyer Déjà propriétaire ou non Objectifs d’achat Toute autre information qui pourrait-être utile
Mail à contact@meublepasapas.com
Je le redis, n’hésitez pas à me contacter si vous êtes prêts à faire feu et vous constituer un patrimoine de très grande qualité avec une rentabilité nette adaptée
Comment établir une check list visite maison ou appartement parfaite ?
Bonjour c’est Yann du blog Immobilier Meublé Pas à Pas! Aujourd’hui on va évoquer une question qui m’a été posée il y a quelques jours, et elle était déjà revenue sous une autre forme, donc je vais essayer d’y répondre en donnant une petite check list des choses à faire quand on fait une première visite. Donc, vous avez compris, la question était : lors d’une première visite, qu’est-ce qu’on demande, et qu’est-ce qu’on vérifie ?
J’essaie d’évoquer un maximum de points, ça se passe tout de suite après.
Voici la CHECK-LIST des points à vérifier lors d’une visite d’une maison et d’un appartement (liste vérification avant achat de maison)
Pour revenir à la question : effectivement, quand on fait une première visite, et qu’on arrive sur place, si on n’a pas quelques éléments on peut vite se retrouver démuni. Alors on a tous des idées en tête sur ce qu’il faut regarder : les compteurs électriques, les murs, comment ça sent, …
On va essayer de déterminer plusieurs choses autour du bien et dans le bien. Je vais évoquer aussi des situations où on peut acheter l’immeuble complet ou bien simplement un appartement : je vous donne quelque chose d’assez général.
Je ne peux absolument pas tout détailler parce que ce serait peut-être trop important, mais ça n’empêche que tous ces principes-là peuvent s’appliquer pour une maison, un immeuble ou un appartement. Il faudra peut-être juste y faire attention d’une manière différente.
Par exemple si vous achetez un appartement vous aurez peut-être des frais de copropriété que vous n’aurez pas si vous achetez tout l’immeuble : voilà ce sont des petites choses qu’il faudra penser à demander si vous achetez un appartement, alors que si vous achetez l’immeuble ce n’est pas une question qui va être très importante.
Check list visite maison, point1 : l’entourage, le voisinage
Alors, quand on arrive près de l’immeuble, la première chose qu’il faut regarder (ça parait évident et ça l’est un peu), c’est de regarder un peu l’entourage, le voisinage. Est-ce qu’il y a des places de stationnement ? Si non est-ce qu’on est proche d’une route qui circule beaucoup ?
Dans quel quartier on est ? (Mais ça normalement vous l’aurez regardé avant). Donc le premier aspect à regarder c’est le voisinage, et on est tout à fait en droit d’aller demander aux voisins ou aux commerces d’à-côté comment ça se passe dans cette rue, est-ce que c’est difficile de se garer, etc… Vous allez peut-être apprendre des petites choses qui vous seront utiles par la suite.
Check-list 2 : l’extérieur de l’immeuble ou de la maison
Par rapport à l’immeuble, que ce soit si vous achetez l’immeuble / maison ou si vous achetez un appartement dans cet immeuble, les choses que vous pouvez regarder quand même c’est évidemment d’entrée de jeu : les facades (est-ce qu’il y a des fissures qui pourraient être signe parfois d’humidité), et la toiture (est-ce qu’elle est vraiment en mauvais état, est-ce qu’il faut la prévoir dans le budget).
Alors, si vous êtes en train d’acheter l’immeuble il faut prévoir ces travaux dès que vous allez acheter puisque c’est ce que vous allez demander dans l’emprunt. Par contre si vous achetez un appartement dans l’immeuble c’est intéressant de regarder, puisque vous allez poser la question pour savoir si ces travaux sont prévus prochainement.
Parce que s’ils sont prévus pour dans quelques mois ou dans l’année qui suit votre achat, ça veut dire que les frais de syndic vont augmenter et que ça va être pour vous. Donc ça, ce sont des petits points qu’il faut absolument demander. Si l’agence n’est pas au courant, n’hésitez pas à voir le nom du syndic qui gère et de les appeler.
Pour insister sur ce point, j’ai parlé de fissures sur la façade : si vraiment vous voyez des choses trop importantes sur l’immeuble n’hésitez pas à faire intervenir un expert lors d’une visite prochaine. Parce que là où une fissure peut ne pas être importante, on peut la masquer avec une nouvelle façade, mais il peut aussi y avoir des problèmes d’infiltration qui sont complètement différents et que ni vous ni moi sans un expert ne pouvons détecter.
Check-list visite maison , 3ème point : les parties communes de l’immeuble
L’étape qui suit, c’est quand vous allez entrer dans l’immeuble. Ce sont les parties communes. Donc dans les parties communes, une nouvelle fois que vous achetiez l’immeuble ou que vous achetiez un appartement dans l’immeuble, vous allez pouvoir détecter des petites choses, soit parce que vous avez peur que le syndic vous demande des choses prochainement, soit parce que vous allez l’estimer dans les travaux si vous achetez l’immeuble.
Alors, je parle des portes, des interphones, des boîtes aux lettres, de l’état des murs : est-ce que l’intérieur est à refaire ? Vraiment, essayez d’estimer ou de voir tous les travaux à prévoir puisqu’on peut vite faire augmenter la facture.
Check-list 4 : vérifier tous les frais annexes
Un autre point aussi qui concerne le bien, c’est évident et c’est peut-être quelque chose que l’on demande tout de suite, mais demandez bien les frais annexes. Tout ce qui va être syndic de copropriété, taxe foncière, les charges pour nettoyer l’immeuble, … un peu tout ce qui se fait dans le moment. Essayez vraiment d’avoir toutes les informations pour ne rien négliger.
C’est rassurant psychologiquement, même si parfois il y a des petites choses qui sont moins importantes, au moins on sait qu’on a tout pris en considération, et après ça permet de déterminer une check-list un peu plus précise.
En tout cas c’est une pratique que je fais : je pars de l’extérieur et je me renseigne, je rentre dedans et je regarde les communs et après je vais de plus en plus vers ce qui concerne l’immeuble à proprement parler.
Même si moi j’ai plutôt tendance à acheter les immeubles complètement, j’ai un peu les mêmes démarches puisque je veux éviter les mauvaises surprises pour tous les locataires.
Checklist visite maison et ou check list visite appartement, point 5 : les superficies
Dans le bien en lui-même, une nouvelle fois que ce soit l’immeuble ou l’appartement, il y a des indices que vous pouvez repérer. On en a parlé dans une vidéo précédente : regardez bien si les superficies qu’on vous a annoncées respectent la loi Carrez, puisque ça peut être vraiment un moyen pour négocier.
Check-list visite appartemenet ou maison, point 6 : l’humidité
Repérez si vous voyez des traces d’humidité : ça peut être au niveau des odeurs ou des moisissures. Il y en a pour lesquels c’est flagrant : si on rentre dans un bien qui n’a pas été ouvert depuis deux ans, on peut avoir quelque chose qui n’a simplement pas été aéré, ou une VMC qui ne fonctionne plus.
En revanche, si on est sur quelque chose qui a été revendu plusieurs fois, qu’on voit des traces d’humidité, on ne sait pas d’où ça vient, ou même que l’agent vous annonce carrément que ça a toujours été comme ça mais qu’on ne sait pas trop d’où ça vient, on essaie d’y faire attention.
On essaie même de s’en aller. Parce que l’humidité ça peut-être quelque chose qui se guérit très facilement de par l’attente, de par peut-être une nouvelle isolation, de par une VMC qui ne fonctionnait pas, …
Mais par contre quand c’est quelque chose de récurrent, qui est dû à un point qu’on ne connait pas, soit vous faites intervenir un expert qui vous dira : « c’est normal, ce pan du toit n’est pas du tout aux normes, ou alors la pente du toit n’est pas assez inclinée et l’eau peut s’infiltrer à cause du vent, … », peu importe mais vous devez avoir l’avis d’un expert. La moindre trace d’humidité, faites venir un expert.
Check-list 7 : les termites, les champignons
Alors, il n’y a pas que pour l’humidité : ça peut être pour les termites, ça peut être pour certains types de champignons, mais pour ces choses là en tout cas posez les questions.
Renseignez-vous sur ces deux ou trois choses : notamment il y a un champignon qui a tendance à apparaître dans certaines régions de France, les termites, l’humidité. Ce sont trois questions que vous devez quand même évoquer, et on va vous dire tout de suite qu’il n’y a jamais eu de problèmes de ce style là, ou alors que c’est arrivé à une époque. Ça doit vous mettre la puce à l’oreille.
Check-list 8 : bien estimer les travaux et être vite au clair avec sa stratégie locative
Ensuite, quand vous allez faire un tour dans les appartements, évidemment vous allez vite voir par rapport à votre stratégie locative ce que vous souhaitez faire.
Donc considérez très vite. Ne soyez pas avares dans les travaux. Il vaut mieux se dire, comme je vois que certains artisans entreprise du BTP et maçon aiment bien faire : « on rase tout et on redécoupe l’appartement et on le refait bien ».
Et parfois on y est très gagnant, c’est beaucoup plus facile que de retaper par-dessus des petites choses. Alors, sans aller dans ces extrémités là, repérez vite : est-ce que vous voulez mettre une cuisine aménagée, est-ce que vous voulez mettre une belle salle de bains ?
Vous savez que si vous faites ça vous allez passer avant les autres pour bien louer vos logements : moi c’est ce que j’essaie de faire.
Et en tout cas, soyez honnêtes avec vous-même, c’est-à-dire que si vous faites ça, estimez correctement les travaux avec un professionnel qui va venir avec vous par exemple, mais faites-le au maximum.
Il vaut mieux avoir une bonne surprise après que de se dire « ça on va peut-être le laisser et on verra après ». Faites au maximum, faites faire des devis de manière à ce que tout soit pris en compte, et vous verrez après par la suite si on peut diminuer, si on met un autre produit, un autre matériel, … Mais en tout cas, essayez vraiment de tout prévoir.
Alors les petits détails aussi quand on veut refaire comme ça : regardez l’état des ballons d’eau chaude. Je sais que ce n’est pas évident, mais on peut regarder les ballons.
Et un ballon d’eau chaude ça peut vite être 300€, 400€, 500€. Donc si vous ne l’avez pas bugétisé et qu’on a trois ou quatre appartements, on peut vite avoir entre 1500€ et 2000€ de ballons à changer. Donc essayez de regarder vraiment s’ils sont en bon état : une nouvelle fois, demandez un avis auprès d’un expert. Et en tout cas, pensez à les budgétiser aussi.
9ème point de la check list pour la visite d’un appartement ou d’une maison : l’isolation
Deux autres points qui sont très importants, d’ailleurs c’est peut-être une des premières choses que je regarde : est-ce qu’on est sur des doubles vitrages au niveau de l’isolation ? Maintenant c’est très difficile et ça parait très logique : on ne peut plus louer sans doubles vitrages et sans bons convecteurs électriques.
J’y reviendrai après, mais ça va de pair à mon avis : quand vous refaites, si on est sur de l’électrique bien sûr, pensez à faire installer des bons convecteurs.
Ça rassure beaucoup les locataires, ils vont consommer moins, et vous, vous avez fait un investissement qui vaudra le coup.
Et pareil, maintenant les doubles vitrages sont quasiment une obligation, sauf peut-être dans certains endroits où on a un cachet historique et qu’on a quelque chose qui est en place, et qu’on sait qu’on ne consomme pas trop parce qu’on a des appartements en-dessous qui chauffent beaucoup, …
Il y a toujours des exceptions, mais très honnêtement, il vaut mieux partir sur une base saine en termes d’isolation et de convecteurs.
Check-list 10 : l’électricité et la plomberie
En parlant d’électricité justement, un autre point à vérifier au niveau électrique et plomberie : vous devez voir tout de suite avec le professionnel qui est avec vous ou avec le courtier en travaux : est-ce que l’électricité est entièrement à refaire ? Est-ce qu’il faut ajouter des compteurs individuels ?
Est-ce que la plomberie est à refaire ? Alors, sachez que sur un appartement, une électricité complète à refaire, on peut vite être à 5000€.
Et une plomberie complète à refaire parce qu’on désinstalle, on réinstalle ou parce que la plomberie est trop ancienne, on peut vite être aussi à 3000€, 4000€ ou 5000€. Donc ça, c’est très important : est-ce qu’on est sur des choses électriques un petit peu à modifier et à améliorer, auquel cas on est sur des modifications aux alentours de 500€, 600€, 700€ puisqu’on fait juste de l’esthétique.
Mais par contre si on est sur des changements électriques parce qu’on n’est plus du tout aux normes, là attention on parle de plusieurs milliers d’euros.
Un autre point aussi qui doit être vérifié quand vous faites la visite : regardez si le système de ventilation fonctionne. Il y a un petit test très simple qui fonctionne : vous prenez une feuille d’essuie-tout que vous mettez juste sous les VMC et la feuille doit être collée parce que l’aspiration est suffisante.
Si la feuille a du mal à tenir, on est clairement sur des VMC qui sont un peu en difficulté, et ce n’est pas bon puisqu’il va falloir les changer.
En tout cas il faudra les changer, donc il faudra que vous l’estimiez dans vos calculs. Une VMC, on peut vite être aux alentours de 500€ aussi avec l’installation, voire plus pour des grandes VMC.
Mais en tout cas, c’est très important parce que c’est aussi ce qui va déterminer le fait que votre logement reste sain et bien ventilé. Donc ça doit être pris en considération.
Check-list visite 11 : présence de compteurs individuels
Autre point qui doit être vérifié aussi, c’est d’ordre général : vérifiez bien que chaque appartement dans un immeuble a ses compteurs individuels. Pour les compteurs électriques, et les compteurs d’eau. C’est quelque chose de beaucoup plus simple à gérer quand vous êtes notamment sur le long terme.
Quand vous êtes sur le long terme, chaque locataire va donc déclarer qu’il est présent dans ce logement, et il va ouvrir son compteur électrique et son compteur d’eau.
C’est-à-dire que les frais évidemment vont être pour lui. Si on est sur quelque chose qui est partagé, qu’il faut diviser, on est déjà tout de suite sur des éléments de discussion, sur un travail supplémentaire à effectuer. Donc, dans la mesure du possible, on essaie d’avoir des compteurs individuels pour chaque appartement.
Check-list et vérification avant achat 12 : Le courtier en travaux
Moi je vais souvent en visite avec mon courtier en travaux, qui va me donner une estimation des travaux : il commence à me connaitre, il sait ce que je veux. Bon, ça peut lui arriver de se tromper, effectivement il va budgétiser et faire des devis, il peut se tromper de quelques milliers d’euros parfois, mais il s’engage à ne pas dépasser 5% il me semble. Mais ça peut être important quand même.
En cas de doute, s’il y a des petites choses que vous ne maîtrisez pas, si vous voyez des fissures, des choses pour lesquelles vous n’êtes pas sûrs : venez avec un expert dans le domaine. Le courtier, s’il n’est pas sûr de quelque chose, c’est exactement ce qu’il fait aussi.
Vous voyez, il n’y a pas très longtemps, quelqu’un nous avait dit par rapport à un taux d’humidité dans une petite maison que c’était normal parce que le toit ne dépassait pas du mur et que du coup l’eau qui s’écoulait finissait par s’infiltrer. C’est tout à fait possible, pourquoi pas.
Mais quand on a fait venir un expert, il nous a dit : « ce n’est pas la peine qu’on fasse déborder la toiture – évidemment ce sera intéressant parce que ça évitera que ça coule – mais le problème était plutôt dans l’inclinaison de la toiture qui n’était pas assez importante pour le type de tuiles, et c’est ce qui faisait que l’eau avec le vent ne s’écoulait pas assez vite et finissait par s’infiltrer dessous ».
Et on avait ce problème d’infiltration d’eau. Donc là, clairement c’est beaucoup plus difficile de lutter, mais on aurait pu engager 2000€ à 3000€ de frais pour décaler un peu la toiture, et au final ça n’aurait pas résolu le problème.
Donc, tout ça pour vous dire qu’il n’y aura jamais une meilleure expertise que des professionnels, et que des professionnels qualifiés. Donc je vous invite vraiment à faire des visites et des contre-visites quand vous n’êtes pas sûrs.
Exemples de check-list visite maison et check list visite appartement :
Je fais un rappel aussi : moi les derniers appartements qui ont été faits, je vais vous donner l’exemple sur un T2. Un T2 qu’on a refait de A à Z avec une plomberie bien refaite et rénovée, l’électricité n’a pas été refaite entièrement, par contre le sol a été refait, les murs ont été refaits, une cuisine équipée a été posée, la salle de bains a été refaite entièrement et on a installé l’équipement meubles.
Donc ce logement m’est revenu entre 690€ et 710€ du m². Donc, pour l’avoir refait, aménagé et meublé, il fallait compter aux alentours de 700€ du m². C’est une somme, c’est important, mais j’ai un appartement qui est nickel. Donc ça a été fait sur plusieurs appartements, mais je prends l’exemple de celui-ci.
Voilà, donc je vous ai donné quelques éléments. Ce n’est pas évident, mais je vous assure que quand vous avez fait une première visite, deux visites, et que vous avez fait appel à des professionnels comme un courtier en travaux, on commence à prendre le pli, on commence à voir, à repérer, et ça finit par venir.
Moi je vous invite à télécharger ma brochure dont le lien se situe juste au-dessous de la vidéo : « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ».
Et j’essaierai prochainement, ça m’a été demandé aussi il n’y a pas très longtemps, de faire une vidéo plus détaillée sur les travaux, parce que je vois que ça intrigue beaucoup de monde, ce que je peux tout à fait comprendre.
Maintenant, il faut bien se dire quelque chose aussi à ce sujet-là : il y a des artisans qui fonctionnent différemment, il convient de tester et de voir avec qui on doit travailler de plus en plus. C’est un peu normal, on a tous des manières différentes de faire, par contre vous devez toujours être là pour suivre et donner un avis, voir comment ça se passe. Que ce soit en termes de temps ou en termes de qualité.
Et ne négligez surtout pas, quand vous faites vos visites, si vous n’êtes pas sûrs : demandez à quelqu’un de compétent pour qu’il vous donne son avis.
Est-ce qu’un investissement immobilier locatif doit passer avant la résidence principale ?? Cette question revient très fréquemment dans les discussions autour de l’immobilier. Voyons ensemble si il existe réellement une manière exacte de procéder…
Un investissement locatif avant résidence principale ?
Bonjour c’est Yann du blog Immobilier Meublé Pas à Pas!
Aujourd’hui je fais une vidéo spécifique à une question qui est revenue X fois. C’est vrai que je ne l’ai jamais trop évoquée à part dans une vidéo il y a quelques temps. Parce que je trouvais qu’on en parlait beaucoup sur internet, en fait il y a des gens qui ne sont pas du tout convaincus.
Et ça c’est aussi peut-être beaucoup par l’éducation que l’on subit tous et dans laquelle on nous dit « il faut acheter ta résidence principale et après tu verras ce que tu peux faire ».
Les questions qui me reviennent fréquemment sur la boîte contact@meublepasapas.com, sont : « Yann, est-ce qu’il faut acheter sa résidence principale avant de faire un investissement ? », ou « Est-ce qu’il faut faire un investissement locatif avant d’acheter sa résidence principale ? ». Donc je vais essayer de répondre et d’apporter des arguments à ces questions.
Je vais rentrer tout de suite dans le vif du sujet, je vais évoquer deux points.
A) – Est-il intéressant d’acheter un investissement locatif avant sa résidence principale ?
Le premier point c’est qu’il est très intéressant d’acheter un investissement locatif avant sa résidence principale. Alors, je dis un, ça peut être deux, ça peut être trois, dix, vingt. En tout cas, il est intéressant d’investir bien avant d’acheter sa résidence principale. Si vous ne l’avez pas encore fait je vous invite très sérieusement à y réfléchir, et ce pour de multiples raisons.
1)- Ne pas diminuer sa capacité d’emprunt
La première des raisons, c’est que si vous investissez avant d’acheter votre résidence principale, vous n’allez pas diminuer votre capacité d’emprunt.
Je vous rappelle qu’un investissement locatif est un actif qui est censé vous rapporter de l’argent si vous faites des bonnes affaires et que vous achetez bien. Alors que la résidence principale n’est qu’un passif puisqu’au final elle vous coûte de l’argent tous les mois –
Et là je parle de ce que vous remboursez à la banque, je ne parle même pas de tout ce qu’on peut faire dans une maison qui parfois d’ailleurs ne sert pas à grand-chose.
En tout cas sachez juste qu’en termes d’actifs, c’est bien avec les investissements que vous allez augmenter votre capacité d’emprunt, ou du moins ne pas la diminuer.
Parce que si vous achetez votre résidence principale qui vous coûte 1000€ par mois, admettons pour un couple aux alentours de 3000€ – on va prendre un exemple simple – le banquier voit que sur ces 3000€ que vous avez dans le couple il n’en reste plus que 2000€ dans la capacité d’emprunt puisqu’il y a déjà 1000€ qui sont utilisés pour votre résidence principale.
En général on a des capacités d’emprunt qui sont autorisées aux alentours de 30% ou 35%. On parle souvent de 33% mais c’est un peu plus flexible. Si vous calculez évidemment 33% de 2000€, ce n’est plus du tout pareil que 33% de 3000€.
Donc si vous n’avez pas cet emprunt pour votre résidence principale, votre capacité d’emprunt est déjà plus grande à la base. Ça c’est un point très important. Et je pourrais même le pousser un peu en disant qu’en général quand on achète sa résidence principale, on est toujours en train de regarder quelle est notre capacité maximale : on a 3000€, on pourrait emprunter jusqu’à 1300€ par mois, donc on pousse déjà dès le départ notre capacité, et du coup on n’a plus de marge pour faire des investissements.
2)- Augmenter au contraire sa capacité d’emprunt
Alors, deuxième petit point dans cette première partie : sachez que si vous faites un bon investissement, logiquement, avec tout ce que vous avez lu, tout ce que vous apprenez, vous devez dégager un petit cash flow.
Alors si vous dégagez un petit cash flow, même si en pratique il est mis sur un compte à part et va vous servir pour les frais, les petits imprévus, ça n’empêche que le cash flow que vous dégagez, pour le banquier c’est une capacité supplémentaire de revenus dans le mois.
C’est-à-dire que si on reprend l’exemple de tout à l’heure : vous avez 3000€ dans le couple, et là d’un seul coup vous avez un immeuble qui vous dégage 500€ de cash flow positif, ça veut dire que pour le banquier vous avez maintenant des revenus qui s’élèvent à 3500€.
Donc vous pourriez emprunter à mesure de 33% de ces 3500€. On a augmenté la capacité d’emprunt.
Ça, ça fait vraiment la grosse différence avec la résidence principale : là vraiment grâce à ces investissements locatifs, vous allez augmenter votre capacité d’emprunt plutôt que de la diminuer. Donc ça c’est le deuxième petit point que je voulais évoquer.
3)- Augmenter la confiance en soi
Autre chose aussi qui fait que c’est intéressant d’investir en premier, c’est pour la prise de confiance, le développement personnel, et aussi pour les preuves que vous allez faire au banquier.
Le banquier va voir votre réflexion, vous allez lui dire : « écoutez, moi je préfère me servir de ma capacité d’emprunt pour l’instant pour investir, et je vais voir après pour ma résidence principale ».
Ça c’est un discours que vous pouvez tenir. Effectivement le banquier lui-même, parfois, va avoir tendance à vous dire d’acheter d’abord la résidence principale.
Parfois il faut s’appuyer dessus : il veut que vous empruntiez pour votre résidence principale, vous savez que c’est pour une bonne affaire, et bien vous lui dites que c’est pour votre résidence principale : pourquoi pas.
Moi je sais que je n’aime pas, je préfère être lucide, transparent et bien expliquer. Après c’est aussi à lui de voir : logiquement s’il réfléchit un peu il devrait vous suivre.
Par contre, si vraiment il est insistant, pénible, et qu’il vous dit que c’est pour votre résidence principale : achetez quand même, après tout vous avez le droit de louer après. Vous n’aviez pas prévu mais vous avez le droit de louer après.
Et faites une bonne affaire, et là vous allez lui prouver : « vous avez vu, j’ai géré, j’ai acheté ça et j’en ai fait une bonne affaire, donc maintenant est-ce que tu peux me prêter une deuxième fois ? ».
4)- Enchaîner les investissements
Un autre point aussi qui est très intéressant si on achète des investissements locatifs en premier, c’est que vous allez pouvoir enchaîner : vous allez en acheter un premier, un deuxième, un troisième, puisque vous allez augmenter votre capacité d’emprunt plutôt que de la diminuer.
Donc ça c’est quand même très intéressant. Et ça va vous donner aussi une expérience non négligeable pour la suite. Alors quand je dis une expérience non négligeable pour la suite, c’est notamment pour acheter votre résidence principale.
Pourquoi ? Parce que si vous achetez votre résidence principale après vos investissements locatifs, vous allez avoir un regard qui va être totalement différent.
Alors quand je dis un regard qui va être totalement différent, ça veut dire que vous allez déjà anticiper comment votre résidence principale pourrait devenir un actif plus tard, et donc un semi-investissement.
Vous allez négocier différemment, vous allez acheter en pensant peut-être à la revente, vous allez vous dire : « moi je veux bien avoir ma résidence principale mais je veux que si je déménage dans cinq ans, six ans, sept ans, je veux absolument pouvoir la revendre au moins au même prix », donc vous allez savoir apporter de la valeur à votre résidence principale, et vous allez savoir aussi faire en sorte de l’acheter à un bon prix pour la revendre correctement.
Et ça, ce sont des armes qui vont s’ancrer en vous quand vous allez faire vos investissements, et que vous n’aurez pas si vous achetez votre résidence principale en premier. Alors ça c’est un peu théorique mais je vous assure que c’est vraiment ça qui se construit pourtant, et vous allez voir différemment.
Moi à l’heure actuelle, je vais vous donner mon exemple, on est un petit peu en recherche d’une résidence principale mais sans l’être vraiment, et nous c’est clair, on le voit vraiment, on ne veut pas que ce soit un passif qui soit pénible.
C’est-à-dire que l’idée c’est vraiment d’acheter quelque chose pour laquelle on apportera de la valeur, quitte à augmenter les pièces, quitte à évidemment faire des travaux à l’intérieur, à réaménager.
Mais si la maison revient à 130000€, il faut que dans cinq ans ou six ans quand on s’en ira elle soit au moins revendue au même prix. Alors on n’est jamais sûr, mais si on y réfléchit de cette manière on a de grandes chances de pouvoir apporter des éléments en ce sens.
B) – Faut-il acheter sa résidence principale en premier ?
Deuxième partie, parce que là ceux qui ont entendu la première partie et qui ont une résidence principale ont dû se dire que ce n’était plus pour eux et qu’ils ne pouvaient plus investir.
Mais non, ce n’est pas ce que j’ai dit. Moi je disais que si vous aviez le choix il fallait vraiment réfléchir, et une nouvelle fois ne pas écouter ce qu’on dit autour de vous (de penser d’abord à votre petite maison, etc…).
Non : d’abord les investissements locatifs. Mais, il y en a parmi vous, très certainement, et moi j’en connais plein, qui ont une résidence principale, qui ne paient pas de loyer, qui sont déjà propriétaires et c’est très bien. Et qui souhaitent investir après.
Alors, rassurez-vous, c’est tout à fait possible. Vous allez faire peut-être un peu plus de démarches parce que vous avez un taux d’endettement qui est assez élevé, donc pour trouver un banquier, pour trouver une source de financement ça va peut-être être un peu compliqué, et encore, mais c’est tout à fait possible.
Si vous êtes dans ce cas, moi ce que je vous invite à faire c’est encore plus à monter un dossier en béton. C’est-à-dire que vous arrivez à la banque, vous allez dire : « moi j’ai tout pris en compte : je paie tant ma banque, je paie tant mon emprunt pour ma résidence principale, je paie tant par mois, là j’estime que je suis en présence d’une bonne affaire, j’ai fait tous mes calculs, regardez : là où ça va me coûter tant je sais qu’il y a tant qui vont rentrer.
Je vous apporte tous les éléments, je suis sûr de moi, j’ai fait les tests sur internet, j’ai vu avec les agences, je n’ai négligé aucun point, j’ai regardé, j’ai tant de travaux, j’ai donc surestimé mes travaux, j’ai même sous-estimé ce que les locataires allaient me donner, … Donc je vous apporte un dossier en béton : est-ce que vous pouvez me financer ».
Si vous venez avec ces arguments, que vous avez toujours eu des comptes sains (et quand je dis sains, c’est éviter les petits soldes négatifs en fin de mois), vous allez finir par trouver un financement.
Donc, ça sera certainement un peu plus de peine, et encore ce n’est pas sûr, mais en tout cas même avec votre résidence principale, si vous venez avec les mêmes arguments, il y a possibilité évidemment de faire des investissements locatifs et des les enchaîner.
Autre point aussi pour ceux qui ont donc cette résidence principale : j’ai vu un cas il y a très peu de temps, d’un garçon qui s’est séparé – ça, c’est toujours plus triste qu’autre chose – et qui a rebondi d’une certaine manière avec sa maison.
Lui, il avait déjà pour idée de faire une pièce supplémentaire dans sa maison parce qu’il avait prévu d’agrandir la famille, malheureusement pour lui ça ne s’est pas fait. N’empêche qu’il a quand même décidé de créer cette pièce supplémentaire pour revendre sa maison.
Et bien ce garçon qui se trouvait en région bordelaise, une région en plein essor il faut le dire, a réussi à mettre en vente sa maison très rapidement suite à la séparation, et à faire une plus-value de 84000€ sur son bien.
Donc, lui qui avait déjà pas mal remboursé cette maison, en la revendant à l’heure actuelle, ils fait une plus-value de 84000€ et il doit lui rester quelque chose comme 50 000€ dans sa poche en plus d’avoir vendu la maison. Donc ne perdez pas de vue qu’une résidence principale – vous êtes peut-être dans un cas où vous l’avez très bien achetée, où vous avez une bonne affaire dans les mains –ce n’est pas quelque chose de négatif non plus.
Ce n’est pas l’idéal pour commencer si vous avez le choix. Mais par contre si vous l’avez dans les mains depuis un certain nombre d’années, ça reste quelque chose de positif. Peut-être que ça vous a permis d’économiser de l’argent pendant longtemps que vous n’avez pas mis dans des loyers, et en plus ça sera peut-être une formidable opportunité pour la suite.
Donc je voulais vraiment dédramatiser pour ceux qui avaient acheté une résidence principale et qui du coup croyaient ne plus pouvoir investir, ce n’est pas le cas.
investissement locatif avant résidence principale
Alors je vais conclure cette vidéo en disant une chose : on a parlé de résidence principale et d’investissement locatif, moi ce que je voulais vous dire c’est qu’il convient de faire une priorité aux actifs (c’est-à-dire aux investissements qui rapportent de l’argent).
Pour ne pas diminuer votre capacité d’emprunt et pour acquérir des techniques qui vont permettront de gagner des milliers d’euros même sur votre résidence principale.
Et aussi, je le répète, si vous avez votre résidence principale, pensez que vous avez fait des économies, et qu’avec des dossiers en béton on peut encore avancer et faire des investissements locatifs. Et heureusement d’ailleurs.
Je vous invite à télécharger mon livre dont le lien se situe au-dessous : « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ». Et je vous invite aussi à laisser vos commentaires.
Peut-être que parmi vous, certains ont leur résidence principale et qu’ils ont déjà acheté quatre ou cinq immeubles : laissez votre témoignage, c’est très important et pourquoi pas ce sera peut-être l’occasion d’aller faire une interview avec vous. Ce serait d’ailleurs excellent.
Je vous dis à très bientôt pour une prochaine vidéo !
Des soucis avec un locataire ou un loyer impayé que faire ?
Bonjour c’est Yann du blog Immobilier Meublé Pas à Pas!
Aujourd’hui je vais évoquer un cas avec le sourire, même si très honnêtement c’est plus un cas problématique qu’autre chose, mais ça fait partie de l’immobilier, et ça fait aussi partie des erreurs de débutant que j’ai commises il y a quelques temps. Voilà, j’ai un petit peu le revers de la médaille. Donc, je vais vous évoquer mes premiers soucis avec un locataire. Soucis qu’on pourrait estimer de moindre mesure, mais qui peuvent quand même avoir des conséquences.
L’immobilier est une histoire de partenariat mais aussi de relationnel.
Les soucis avec un locataire ou un loyer impayé que faire ?
Alors, ces soucis avec le locataire : un appartement dans un immeuble, un locataire avec qui j’avais eu de grandes discussions au début, j’avais fait le choix de le prendre parce que j’avais quand même des sécurités qui me paraissaient intéressantes, et surtout j’ai peut-être laissé prendre l’émotionnel le dessus.
Et ça c’est une erreur à ne pas commettre : l’émotion n’a rien à faire dans l’immobilier, vous n’êtes pas en train d’acheter votre résidence principale, vous n’êtes pas en train d’avoir un coup de cœur, et vous n’êtes pas en train de faire de l’assistanat.
Donc, attention : de l’aide oui, de l’intelligence oui, de la discussion oui, mais on se protège d’abord. Et moi je suis quand même très partisan de du fait qu’on est propriétaire, on fait les choses bien, on veut que les locataires soient bien, mais on doit avoir un juste retour. Ça c’est un avis personnel, je trouve que tout le monde doit y trouver son compte et tout le monde doit se sentir bien dans un équilibre parfait.
Pourquoi ai-je accepté cette personne ?
Donc pourquoi moi j’ai accepté cette personne ? Simplement parce que j’avais quand même quelques documents intéressants, j’avais une personne qui avait une situation avec un salaire de 2000€, et qui était dans une situation personnelle un petit peu compliquée…. Voilà. Ça m’a permis de l’aider sachant qu’il pouvait payer, sachant qu’il pouvait accueillir ses enfants puisqu’il avait un grand appartement, … Maintenant, le côté émotionnel s’est retourné contre moi, et vous allez voir comment.
Je vous explique un petit peu les données : j’ai laissé l’appartement – un grand appartement – à cette personne seule. Au départ déjà ce n’est pas très adéquat, mais c’était vraiment pour qu’il puisse accueillir ses enfants comme il était en cours de séparation – et il avait besoin de deux chambres.
Moi à partir du moment où il paie, tout ça ne me regarde pas. C’est vrai que la situation fait qu’un couple ça aurait été plus adéquat parce qu’on aurait eu deux salaires, je me suis laissé un petit peu embarquer dans ce côté émotionnel, j’en paie un petit peu les pots cassés aujourd’hui.
Quelle galère ? Un loyer impayé que faire ?
Pourquoi ? Parce que je suis obligé de galérer chaque mois pour obtenir mon loyer ; le virement automatique qui est mis en place, à chaque fois il y a des petits problèmes puisque la banque doit bloquer ce virement étant donné que la personne a des dettes et qu’elle ne peut pas régler à chaque fois en temps et en heure.
Donc pour moi c’est une bagarre, c’est un stress chaque début de mois, il faut discuter, il va falloir commencer des procédures – choses sur lesquelles je vais revenir tout à l’heure et sur lesquelles je me suis bien renseigné.
Et moi qui suis pro-discussion, il y a un moment où je vous avoue que trop de discussion tue la discussion, et que j’aimerais bien avoir une situation beaucoup plus saine. Donc, au moment où je vous parle, je n’ai pas de loyer impayé, mais je suis quand même avec un petit mois en retard, on commence à sentir que ça devient difficile… Donc là moi j’interviens tout de suite quand c’est comme ça, mais ce n’est pas si évident.
Continuer la discussion mais pas trop…
A l’heure actuelle, ma stratégie c’est de continuer à discuter avec lui, de lui faire comprendre aussi que moi je peux lui fournir évidemment les attestations comme quoi il a bien payé mais que dans sa situation il doit trouver un appartement plus petit sur lequel il aura moins de problèmes à payer le loyer, et pour lequel en tout cas ce sera plus facile pour lui chaque mois. Parce que là, ça représente une somme qui est aux alentours de 600€, c’est-à-dire trop élevé pour lui tout seul.
Moi je suis vraiment dans le compromis, la discussion, et je sens bien qu’il ne faut pas braquer sinon ça va être encore plus problématique. Mais je commence à avoir moins de répondant en face et là je vais entamer quelques procédures si le prochain compromis n’est pas respecté.
Parce qu’on s’est fixé un petit « deal » tous les deux, où il me payait les deux prochains mois en temps et en heure, et il s’engageait à la fin de ces deux à avoir trouvé un autre logement plus petit. Alors pourquoi ces deux mois ? Simplement parce qu’on arrive à la fin du bail en location meublée, que moi je n’ai pas de résidence principale, et que je peux demander avec trois mois de préavis à réintégrer cet appartement.
Donc il sait qu’il n’a pas trop le choix, puisque moi je ferai intervenir un huissier dans le dernier des cas. C’est pour ça que je lui laisse l’opportunité de vraiment partir peut-être un mois avant la fin du bail, de trouver quelque chose, et que je sois payé en temps et en heure de manière à ce que ce petit souci soit réglé.
Quelles démarches ? Avec un loyer impayé que faire concrètement ?
Quelles sont les démarches que moi je peux avoir si vraiment on n’arrive pas à s’entendre ?
La première des choses, c’est que je pourrais lui envoyer une lettre avec accusé de réception. Très honnêtement je ne passerai pas par cette étape, parce qu’il suffit que le locataire n’aille pas chercher la lettre et au final la démarche va être encore repoussée.
Donc moi je préfère vraiment faire intervenir l’huissier, qui lui va poser un commandement de payer – c’est-à-dire qu’il va le rencontrer, poser le commandement de payer, et là on est sur une démarche qui doit être réalisée, là il n’a plus le choix, il ne peut pas se cacher derrière le fait de ne pas aller chercher la lettre avec accusé de réception.
Quand il a reçu cette lettre, le locataire a deux mois pour verser la somme qu’il me doit, auquel cas on continue les procédures. Si vraiment les problèmes continuent suite à ça, moi je saisirai le tribunal d’instance pour que le juge prononce une mesure d’expulsion de l’appartement. Mais moi, vous comprenez bien que ça, c’est la dernière étape dans laquelle j’ai envie d’entrer.
Je préfère l’arrangement et minimiser les procédures
Je préfère vraiment l’arrangement qu’on peut avoir, on n’est pas là pour s’embêter à avoir des mesures qui traînent.
Donc avant d’entamer cette démarche pour l’huissier, je vous le rappelle, je lui ai laissé cette chance où il a deux mois où il me verse les deux loyers et on n’en parle plus. Et il s’engage à partir avant la fin du bail, et comme ça tout le monde y trouve son compte. Je préfère vraiment – si un jour ça vous arrive, alors je ne dis pas que je vais réussir, mais on est en bonne discussion même si ça tend à peiner –
Il faut toujours entamer ces discussions, toujours trouver un compromis, quitte à y perdre un petit peu parce que si on s’engage dans des procédures qui braquent la personne en face, on peut vite perdre des mois et des mois de loyer. Donc dans mon cas je préfère entamer ces procédures de discussion, je vais aller à la rencontre, je l’ai eu pas mal de fois au téléphone, je vais aller le voir, et moi je veux absolument qu’on trouve un compromis pour équilibrer cette situation.
Une erreur de débutant
Donc, j’y reviens : c’est une erreur de débutant que j’ai commise. C’est-à-dire que je n’ai pas pris les précautions nécessaires avec tous les documents au départ. Je me suis contenté de ses fiches de paie à 2000€, je ne me suis pas assuré qu’il ait un garant qui prendrait ses responsabilités derrière, je ne me suis pas énormément renseigné sur la personne même si on ne peut pas toujours avoir les informations, et très honnêtement je me suis un peu laissé envahir par le côté émotionnel où il voulait accueillir ses enfants. Donc ça, vraiment c’est des choses à éviter au départ.
Vous avez votre ligne de conduite à respecter pour avoir les locataires que vous souhaitez avoir, et ça n’empêchera pas de bien discuter par la suite, mais au moins, assurez vous – je donne un exemple : le garant, prenez-le systématiquement. Vous le mettez bien dans les clauses du contrat, vous faites signer et remplir un document par le garant comme quoi il s’engage en cas de problème et que vous n’hésiterez pas à faire intervenir un huissier chez lui. Et logiquement vous allez beaucoup minimiser les problèmes par la suite.
Voilà, donc je voulais évoquer ce petit souci. Je l’ai évoqué un petit peu en vrac, j’espère que je vous ai donné quand même quelques informations.
Vous pouvez télécharger mon guide qui se trouve au-dessous : « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ».
Je vous invite à réagir à ce genre de problèmes, dites-moi si vous avez déjà vécu la situation, dites-moi les démarches que vous avez entamées, et surtout partagez si vous pensez qu’il y a des personnes qui pourraient être aidées par cette vidéo. Et moi du coup je vais bientôt – j’espère très bientôt – je vais bientôt m’entourer aussi d’un autre avocat spécialisé dans ce genre de problèmes.
Et si je peux j’essaierai de faire une interview pour qu’il nous explique tranquillement les démarches à évoquer. Par contre, je le rappelle, ça c’est un cas rare. Normalement on doit éviter au maximum ces problèmes.
Je suis Yann Marjault, j’ai 39 ans et je vous souhaite la bienvenue sur mon blog spécialisé dans la location meublée rentable et sécurisée.
Je suis enseignant, investisseur, chef d’entreprise et conférencier et je peux vous assurer que les investissements locatifs meublés ont progressivement changé ma vie.
Si vous souhaitez me connaître davantage pour mieux comprendre comment cela est possible, suivez ce lien …
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