Bonjour, c’est Yann du blog Meublé Pas à Pas. Découvrez dans cet article et cette vidéo comment on peut envisager de louer en meublé. Il existe différentes stratégies en location meublée qui offrent un choix que la location nue ne propose pas.
Envisager l’immobilier différemment
Bonjour, c’est Yann du blog meublepasapas.com !
Bienvenue sur cette nouvelle video !
Alors aujourd’hui je vais vous présenter différentes stratégies en lien avec l’immobilier meublé. Je vais présenter ce qu’il est possible de faire avec le meublé en règle générale, donc vous allez certainement voir des choses que vous connaissez déjà, et peut-être une chose un peu plus particulière même si j’en ai déjà parlé. Et ça va être l’occasion pour moi de les évoquer pour répondre à des questions lors de prochaines vidéos.
Notamment deux questions qui m’ont été posées sur des stratégies particulières. Aujourd’hui, j’introduis les prochaines questions, mais je vais quand même développer quelques petits détails sur les différentes stratégies. Ça se passe tout de suite après !
Louer sur du long terme
Dans ces différentes stratégies en meublé, par rapport à l’immobilier meublé, il y a une stratégie dont j’ai déjà parlé. Je ne veux pas m’étendre parce que je pense qu’elle est assez commune pour tout le monde. C’est la stratégie classique, c’est-à-dire la location sur le long terme. Les gros avantages en particulier, en plus de la fiscalité sur laquelle je ne reviendrai pas ici, c’est qu’on a moins de gestion.
C’est plus facile, puisqu’une fois qu’on a trouvé un locataire – qu’on a trouvé le locataire idéal même, logiquement – il s’installe et ça peut durer des mois, voir des années. Donc quelque part, à part entretenir la relation avec le locataire, il ne reste plus grand chose à faire. Ça, c’est un des premiers avantages. Le deuxième avantage, c’est que logiquement vous avez votre cash flow positif, puisque vous avez choisi une bonne affaire et que vous avez étudié votre dossier au préalable, et que logiquement tout est en ordre de ce côté-là.
Ça c’est vraiment le plus classique, et peut-être que je pourrais citer un dernier avantage quand même : c’est que souvent – ça peut dépendre des endroits, mais en tout cas régulièrement – la location longue durée avec le meublé n’est pas très commune, c’est-à-dire que vous n’avez pas forcément une concurrence en grand nombre. Moi c’est mon cas, je vous l’avais dit, sur les villes de 4000, 5000, 10000, 15000 habitants.
Et le fait de proposer des biens meublés que j’estime de qualité (propres, sympa, modernes), ça les différencie un peu des autres et ça me permet de « faire mouche » et de bien louer. Donc ça, c’est la première stratégie : la location meublée sur du long terme.
Louer en courte durée
Dans un deuxième point, je vais évoquer la location courte durée. Alors, quand je dis courte durée, ça veut dire saisonnier comme hors saison. En courte durée, on peut toucher des gens de passage pour différentes raisons, ce n’est pas forcément des vacances, et ça peut être tout à fait l’été, le printemps comme parfois les saisons un peu plus sombres comme l’automne et l’hiver. Donc ça, c’est vraiment pour moi la différence entre courte durée et saisonnier.
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Quels sont les avantages par rapport à cette location courte durée ? Alors, le premier avantage, c’est que vous multipliez la rentabilité. Forcément, en louant à la nuitée, la rentabilité est bien plus importante. Et ça c’est intéressant.
En règle générale on peut considérer que par rapport à une location classique que j’ai évoquée précédemment, on mutliplie par trois les retours de rentabilité. Alors, évidemment, on a quelques frais supplémentaires : l’eau, l’électricité, parfois la taxe de séjour dans certains cas, … En tout cas, nous on va rester sur le côté augmentation de la rentabilité, et je ne vais pas trop rentrer dans la pratique – parce qu’évidemment tout à l’heure je parlais des avantages sur le long terme où une fois que le locataire est en place, quelque part on n’a plus grand-chose à faire – là, en courte durée, ça demande une gestion et une organisation, qui est tout à fait déléguable au passage. Vous n’êtes pas obligés de tout gérer de A à Z.
Je ne vais pas trop rentrer dans les détails parce que ça demanderait vraiment des vidéos, il y a même des blogs qui sont spécialisés sur la courte durée tellement il y a des choses à dire. Sachez juste que la courte durée permet de multiplier la rentabilité, ça c’est un point important, et qu’on peut tout à fait déléguer certaines tâches comme les entrées et les sorties, et gérer uniquement la partie commerciale, c’est-à-dire la recherche de locataires.
Et vous pouvez déléguer de plus en plus de choses, notamment avec des systèmes électroniques pour que les locataires qui viennent pour de la courte durée puissent récupérer les clés. Il y a beaucoup de choses qui sont automatisables, on va dire. Ça, ce sont des points importants sur la courte durée.
Je vais juste évoquer une petite subtilité qu’on n’évoque que très peu, même sur certains blogs en courte durée : c’est le fait de faire classer vos appartements. Alors, c’est le meublé de tourisme. C’est un petit peu particulier, et c’est pour ça que j’ai décidé d’en faire une prochaine vidéo uniquement dédiée à ça, avec des points importants. Mais ici je voulais l’évoquer parce que ça fait partie quand même de la courte durée.
C’est que vous pouvez tout à fait faire classer vos biens en meublé de tourisme, et ça va vous donner d’autres avantages assez importants : sur la fiscalité, par rapport à un abattement – ça on l’avait déjà vu dans une vidéo précédente et j’y reviendrai plus précisément quand on sera sur la vidéo spécifique – mais ce qui peut être bien aussi, c’est que ça va vous donner accès à des sites particuliers, et vous permettre de toucher une clientèle complètement différente.
Je vous donne un exemple : vous pouvez très bien avoir accès au site des Gites de France et être classé gîte de France, et là vous allez toucher une clientèle qui ne passe que par ces sites, qui ont l’impression qu’en passant par Gîtes de France c’est très sérieux, et qui ne se voient pas du tout passer par Abritel ou AirBnB ou autre chose. Donc ça, c’est vraiment une subtilité qui n’est pas très évoquée et qui a quand même son importance je trouve. Donc, je redis : on fera une vidéo spécifique « meublé de tourisme », et ce sera vraiment très prochainement. Je crois que ce sera juste après la vidéo concernant la colocation courte durée.
Louer en collocation courte durée
Alors la troisième manière d’exploiter un bien en meublé, c’est la colocation courte durée. Je l’avais déjà évoqué dans un article du blog de Sébastien Ascon, et j’en reparlerai dans une prochaine vidéo spécialement dédiée à la colocation courte durée avec un exemple chiffré – ce sera encore plus parlant. Là, aujourd’hui, je voulais juste l’évoquer comme un moyen supplémentaire d’exploitation, et pour vous montrer aussi qu’il y avait des gros avantages et que ce n’était pas à négliger dans certaines situations.
Alors, ça peut dépendre de beaucoup de choses : la colocation courte durée en général peut se faire avec des professionnels qui viennent sur un chantier, ou qui viennent travailler sur un endroit précis en France, et qui viennent tous pour des raisons similaires, et du coup ça ne les dérange pas du tout de partager un bien. Même, au contraire, ils se partagent les frais, et ils apprécient beaucoup.
Donc, le plus gros avantage, je l’évoque tout de suite, c’est encore une nouvelle fois la multiplication de la rentabilité. Parce que là, vous alliez la courte durée avec la colocation, donc on a un mix qui donne quelque chose de vraiment bien. On parle même de rentabilité à la semaine, donc encore une nouvelle fois c’est quelque chose de très intéressant. On verra que ça comporte quelques inconvénients, c’est une gestion un petit peu différente de la location courte durée classique. Mais parfois, quand on parle de l’efficacité 20/80, il faut savoir faire avec les petits inconvénients si vraiment ça multiplie une rentabilité de manière importante. Je pense que ça vaut le coup de faire quelques concessions sur certaines stratégies en meublé.
Les stratégies en meublé en résumé
J’en ai fini pour cette vidéo ! Je résume, les trois manières d’exploiter les biens en meublé, les 3 stratégies en meublé, c’est donc : la longue durée, qui présente ses avantages. C’est l’exploitation courte durée, qui allie la location saisonnière et le reste de l’année, puisqu’on a des gens qui se baladent ou qui sont en déplacement tout au long de l’année. Et le troisième style d’exploitation, c’est une nouvelle fois la courte durée, mais cette fois en colocation.
Donc là, je répète, ce sont des cas très particuliers mais ça vaut le coup de les évoquer parce que vous êtes peut-être dans un lieu en France où vous allez être confrontés à cette situation. Et d’ailleurs, j’ai eu une question de Jean-Michel qui était très pertinente et qui m’a donné envie de faire une vidéo spécifique là-dessus.
Je vous dis à très bientôt ! Avant de me quitter, n’hésitez pas à vous abonner à ma chaîne YouTube en cliquant sur la petite cloche qui doit être au-dessous. Et n’hésitez pas non plus à télécharger mon livre « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire » : je mets un lien juste au-dessous de la vidéo. Et évidemment, si vous avez des commentaires ou même un avis à donner, n’hésitez pas, j’y répondrai et ça me fera plaisir d’écouter ce que vous avez à me dire.
A très bientôt, c’était Yann du blog meublepasapas.com.
Le dossier à la banque fait partie des stratégies immobilières puissantes qu’il ne faut surtout pas négliger.
Simulation de prêt immobilier : comment présenter un dossier à la banque ?
Bonjour, c’est Yann du blog meublepasapas.com ! Aujourd’hui je vais répondre à une question qui m’a été posée – une nouvelle fois c’est le thème global, mais j’essaie de répondre à une question un peu plus précise – donc une question posée par Caroline, Michel et Sofiane. Alors on m’a dit : « souvent, on nous parle de présenter des dossiers à la banque pour optimiser nos chances », et ça c’est une très bonne remarque. C’est vrai, je n’en ai jamais parlé et je trouve ça vraiment excellent que ce soit revenu dans les questions. Donc oui, vous devez faire preuve de bon sens et présenter un dossier à la banque. Donc je vous explique comment optimiser tout ça, et ça se passe tout de suite après ! Avant de répondre à cette question je fais faire un petit rappel. Puisque vous voyez, ce matin je sortais d’une discussion Facebook justement où une personne me demandait « comment je peux faire parce que j’ai 1500€ de découvert, et ça fait quelques mois que j’ai des problèmes, et le banquier me refuse un crédit ». Alors j’ai répondu en essayant d’être très honnête.
Simulation de prêt immobilier : avoir des comptes sains
Effectivement, la première des bases est d’avoir des comptes sains, puisque de toute manière le banquier verra systématiquement si vous avez un style de vie qui n’est pas du tout adapté aux comptes. Ça va se voir automatiquement, et je vais même aller plus loin, je dirais même qu’il va vous empêcher de prendre des risques inutiles s’il sent que vous n’êtes pas capables déjà de gérer un salaire. Donc, voilà : première des bases, avoir des comptes sains, montrer patte blanche, et faire attention à ce qu’il y ait un suivi régulier de vos comptes. Ça, ça va être la première approche pour le banquier.
Simulation de prêt immobilier : le banquier gère des risques
Le banquier, avant tout, est un gestionnaire de risques, pour lui et aussi pour vous au final. Donc lui, ce qu’il va faire, c’est que de toute manière il y a de grandes chances pour qu’il s’appuie une nouvelle fois sur la règle des 70, où il va considérer pour les éventuels frais que votre emprunt ne doit pas dépasser 70% de vos revenus locatifs. Cette règle est valable pour vous, pour faire un bon investissement. Et pour lui elle est valable aussi, puisqu’il va considérer cette marge de 30% pour tous vos frais. Donc, c’est vraiment un gage de sécurité pour vous et pour lui.
Du coup, lui va se rendre compte dans votre dossier si vous avez respecté cette règle. Si vous venez en montrant que vous avez tout anticipé et que malgré tout ça vous êtes encore dans cette règle voire mieux, déjà il va réfléchir tout autrement. Donc vous, vous devez optimiser ce point là et venir avec un dossier solide qui montre ça. Je vais vous donner les différents points du dossier que moi j’utilise – enfin que j’utilisais parce que maintenant je suis avec le même banquier et il sait comment je fonctionne. Je vais vous montrer ce que j’utilisais.
Et aussi, n’oubliez pas : essayez d’avoir affaire à un banquier qui prend les décisions. Je sais qu’on ne peut pas toujours avoir affaire au supérieur supérieur, mais si vous pouvez avoir affaire à un directeur de banque ou au moins à une personne décisionnaire dans la banque ce sera beaucoup plus intéressant. Puisqu’en fait, si vous passez par un agent un peu au-dessous dans la hiérarchie, il va falloir qu’il fasse les demandes, les démarches, … et là où il va vous dire oui il y aura certainement ou peut-être des refus derrière.
Donc, déjà, premier point : essayez d’avoir affaire à quelqu’un qui prend des décisions, un décisionnaire. Et deuxième point, ne prenez pas un résultat négatif contre vous. Vous, vous devez optimiser votre dossier, votre demande, avec des choses concrètes que vous avez mises en place. Par contre, ne prenez pas un « non » contre vous.
Ça peut être un refus suite à des contraintes, soit parce que vous avez dépassé un certain endettement à un certain moment, soit parce que vous avez déjà trop d’investissements, ou tout simplement parce que votre dossier n’est pas clair, ou alors parce que vous avez affaire à quelqu’un qui ne prend pas les décisions, quelqu’un qui ne comprend pas vraiment ce que vous voulez et qui ne va pas prendre de risques tout simplement.
Donc, déjà, essayez de choisir votre interlocuteur, ça peut être très utile. Maintenant, qu’est-ce qu’on peut mettre dans ce dossier pour que ce soit parlant pour le banquier ? Le mieux, c’est de se dire qu’on a quelqu’un en face qui ne sait peut-être même pas ce que c’est qu’un réel investissement. Même s’il applique des règles, peut-être qu’il ne se rend pas compte. La première des choses que je vous conseille, c’est de venir avec des photos.
Venez avec des photos et à la rigueur venez avec des photos aussi de ce que vous risquez d’en faire. Par exemple, si vous avez vraiment quelque chose de délabré, venez avec les photos d’un appartement rénové soit que vous avez déjà fait, ou que vous avez vu ailleurs, pour montrer ce que vous voulez faire. Je pense que déjà ça va donner une sacrée idée de votre potentiel et de ce que vous voulez mettre en place, et en plus vous allez permettre au banquier de se projeter, et ça c’est très important.
Simulation de prêt immobilier : faire un point sur la situation géographique
La deuxième chose, n’hésitez pas à faire un petit point sur le lieu et la demande locative. Ce n’est pas parce que vous allez voir un banquier à un certain endroit qu’il connaît les modalités sur un autre lieu. Vous pouvez tout à faire dire « on est sur une ville de 5000 habitants, ça fait quelques années que des entreprises se développent, j’ai remarqué en mettant des annonces sur le Bon Coin qu’il y avait une forte demande locative, …. ». Montrez que vous avez réfléchi à tout ça. C’est quelque chose que lui ne connait pas forcément, et par contre vous allez lui apprendre des choses, vous allez lui permettre de se projeter, et je vous garantis qu’à la fin il va vous voir autrement.
Simulation de prêt immobilier : montrer vos calculs
Autre chose, évidemment il va falloir montrer vos simulations, avec votre calculette. Avec une calculette de prêt immobilier qu’on peut trouver sur internet, vous estimez un pourcentage d’intérêts moyen qui se fait sur le moment – ça lui permettra de voir que vous avez réfléchi à ça aussi – et vous montrez que vous avez déjà réfléchi aux mensualités par rapport à toutes les factures : les travaux, l’achat, l’agence, etc… Et vous allez montrer aussi que vous avez réfléchi à la location, au prix de la location qui pouvait être établi.
Vous allez lui montrer, avec un document d’agence, que l’agence a estimé qu’on pouvait louer ce bien tant, mais vous allez aussi montrer que vous avez fait des essais sur le Bon Coin avec des captures d’écran par exemple, des captures d’écran d’un mail par exemple de quelqu’un qui dit « je suis intéressé, quand est-ce qu’on peut faire une visite ? ».
Si vous montrez que vous avez une estimation d’agence, que vous montrez que vous avez fait des essais sur le Bon Coin avec une valeur potentielle, là clairement il ne peut rien dire. Il est en pleine projection, il voit exactement les démarches que vous êtes en train de faire, que vous savez mettre en ligne, que vous avez déjà tout anticipé, …
C’est pareil, là, que ce soit celui qui prend la décision ou celui qui va passer le document à quelqu’un d’autre, quelque part il est déjà bluffé logiquement. Si jamais il ne comprend pas par rapport à ça, ce sera peut-être très bien de changer de banque aussi. Donc voilà, ça c’est quelque chose qui peut être vraiment inréressant.
En plus, vous n’aurez pas fait vos tests uniquement pour vous, ils vous auront servi aussi à montrer au banquier. Du coup, par rapport à ça, ce que vous pouvez aussi montrer, mais ce n’est qu’une conséquence : vous pouvez montrer le cash flow que vous allez retirer chaque mois. Vous lui montrez que vous avez ce cash flow, que ça va vous servir peut-être à rembourser un prêt de manière anticipée, ou alors que ça va vous servir à faire des travaux, …
Si vous vous en servez pour un remboursement anticipé, ce sera peut-être l’occasion de négocier les frais de remboursement anticipé. Si vraiment c’est votre objectif, comme je l’ai vu parfois d’avoir deux ou trois bien et que les trois biens servent à rembourser le premier très rapidement grâce au cash flow, pourquoi pas, mais par contre il faudra anticiper les frais de remboursement anticipé de manière à ne pas payer ces taxes-là.
Et ça, ça se fait assez facilement. Alors je vous dis ça, moi je ne l’ai jamais fait, mais je sais que ça se fait assez facilement. Donc ça ça peut être vraiment l’occasion de le faire en parallèle. Donc, je résume : montrez bien à votre banquier que vous avez tout anticipé, que vous avez tout pris en compte, que vous avez déjà réfléchi à tout un tas d’éléments et mettez le par écrit.
Mettez par écrit avec des photos, des images, et là franchement il sera – je l’espère pour vous – bluffé. Mais normalement c’est vraiment un point d’appui. Autre chose, ne vous contentez pas de lui donner le dossier, mais commentez-le avec lui : « j’ai fait ça, j’ai vu ça, j’ai fait cette estimation… ». Montrez lui votre dynamisme, montrez lui tout ce que vous voulez faire et ce sera une nouvelle fois un élément de plus.
Ne l’oubliez pas, vous êtes sur des relations humaines et tout ce que vous allez faire, tout ce que vous allez dire, et aussi la sympathie dont vous allez faire preuve comptera au final. Voilà, c’est fini pour cette vidéo ! Je vous invite à vous abonner à ma chaîne YouTube à poser vos questions dessous, et à faire également vos commentaires si vous en avez.
N’hésitez pas non plus à télécharger mon guide « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ». Je vous dis à très bientôt pour une prochaine vidéo ! Avant de vous quitter, je vous rappelle trois points : vous pouvez vous abonner à ma chaîne Youtube en cliquant sur la cloche ou en cliquant sur le lien qui correspond, vous pouvez aussi télécharger mon livre gratuit “9 étapes pour acheter, meubler et louer une bonne affaire” (le lien est juste sous la vidéo), et surtout n’hésitez pas à partager ou à commenter !
Comment nous l’avons évoqué dans la page sur l’investissement immobilier locatif meublé, l’ameublement fait parti à part entière de ce style d’investissement.
Il est même primordiale en fonction des stratégies locatives que l’on va utiliser !
Bienvenue sur cette nouvelle vidéo !
Aujourd’hui, je vais répondre à une question de Christine essentiellement.
Alors, on va évoquer aujourd’hui des principes pour amoindrir les frais en ce qui concerne les meubles. Je vous dis à tout de suite pour ces petits conseils !
Alors avec les meubles, puisqu’on est sur un blog qui parle de meublé et que moi j’investis essentiellement dans le meublé – c’est-à-dire que je meuble les appartements que j’achète -, en fait l’idée c’est quand même d’amoindrir les frais liés à ces meubles, et non pas que ce soit la majorité de la dépense.
Tout de suite, je fais une petite parenthèse, il faudra différencier la location long terme et la location courte durée concernant les meubles.
Pourquoi ?
Parce qu’on ne va pas aménager complètement de la même manière la courte durée, surtout si on est dans les villes où il y a pas mal de concurrence, et où il faudra quand même faire quelque chose de très bien de manière à vraiment créer le coup de cœur sur les photos des annonces.
Donc moi je vais plutôt parler du meublé sur du long terme, c’est-à-dire équipé en respectant les règles du meublé. Alors, ça ne change rien à la qualité des matériaux, mais simplement on ne meuble pas tout à fait de la même manière.
Retaper des vieux meubles
Premièrement, il y a un point qui peut être utilisé, qui consiste à retaper des meubles. Je fais aussi une parenthèse, il ne s’agit pas non plus de prendre les meubles qu’on peut voir chez la grand-mère, de les installer à la place, et de meubler avec ces meubles-là sans rien faire, parce que ça n’est franchement pas très sexy, et que ça attire très peu de monde.
Ce n’est plus trop à la mode, sauf sous certaines conditions quand il faut vraiment quelque chose de rapide. Mais on va éviter ce cas-là. Donc si vous partez sur le fait de retaper des meubles, pourquoi pas, j’ai déjà vu des choses superbes. Mais par contre, on prend des vieux meubles et on remet au goût du jour.
Et remise au goût du jour, si vous ne le faites pas vous-même, il faut savoir que ça a quand même un certain coût. Moi j’ai un copain qui le fait, notamment, qui est menuisier, je trouve ça très chouette, mais ça va que c’est un copain parce que ça coûte très cher.
Donc si vous refaites vous-même et que ça vous permet de meubler un appartement entièrement, c’est une très belle économie et là en effet ça va devenir intéressant. Il existe des choses superbes aujourd’hui, et d’ailleurs ça permet aussi d’allier l’ancien avec le moderne et ça donne un petit goût sympa.
Créer un partenariat
Deuxième chose que j’ai créée aussi, c’est un partenariat avec un magasin. Alors moi je le fais avec le magasin But à Gien, pour ne pas le nommer.
Pourquoi j’ai choisi ce magasin ? Simplement j’avais mis en concurrence un, deux, voire trois magasins, et c’est le seul qui au final s’est avéré être très réactif, qui m’a proposé des choses intéressantes, et qui au final s’est intéressé à ce que je faisais.
Donc moi je travaille avec eux, et ils me proposent des choses qui me semblent intéressantes pour optimiser les frais d’ameublement.
J’ai 10% systématiquement sur mes commandes. Quand il y a une promotion qui est en cours ils m’appellent pour me dire « on pourrait mettre de côté pour ton prochain appartement », et j’aurai quand même la remise de 10% en plus.
Une réduction + 10% de remise, on arrive à une promotion qui au final devient intéressante sur un ensemble de meubles. Et un autre point avec eux aussi, j’ai négocié le fait qu’ils m’amènent les meubles dans les biens, donc ils me livrent les meubles, et j’ai fait en sorte aussi qu’ils les montent. Alors moi je suis vraiment nul – c’est le mot – pour tout ce qui est bricolage, et monter les meubles en fait partie.
Donc j’ai préféré optimiser ce côté-là avec eux. C’est-à-dire que je leur donne 100€, 120€ par appartement pour qu’ils me montent les meubles et au final j’ai tout équipé, j’ai mon appartement qui est prêt tout équipé. Ça va du lustre à l’ameublement cuisine en passant par l’ameublement plus classique (lit, armoire, etc…).
Un autre avantage que j’ai trouvé en faisant cette pratique, c’est qu’il y a un côté très humain qui se met en place. Optimiser les frais d’ameublement.
C’est-à-dire que le directeur du magasin a compris ce que je faisais, je lui explique dans quelle gamme je veux être en fonction des projets et des objectifs, et il répond sincèrement à ma demande.
Donc ça, ça a un côté humain que j’aime bien. Quand on se rend compte qu’il va monter des meubles – parce que parfois c’est lui qui le fait – on peut discuter, on boit un verre ensemble, … J’apprécie beaucoup ce côté-là.
Demander aux artisans et faire financer les meubles par la banque
Un autre point pour le côté pratique de l’ameublement, ça peut permettre de diminuer les factures mais il faut être très attentif : c’est de faire équiper et meubler directement par les artisans. Je vous donne un exemple : là pour une petite maison, j’ai eu un exemple d’un artisan qui a fait la plomberie, qui a monté la cuisine, et qui m’a clairement dit « moi je peux avoir le frigo et le four pour tant ».
Je l’ai laissé me proposer un devis, j’ai trouvé ça super intéressant. C’était assez éloigné du magasin dans lequel je vais habituellement, et ça a permis d’avoir un seul intermédiaire.
Donc j’ai trouvé ça plutôt pas mal, pas du tout exagéré au niveau des prix, c’est rentré dans ma facture. C’est aussi un moyen de fonctionner.
Alors, je ne le fais pas systématiquement, mais ça veut aussi dire que l’artisan en question est très habitué au matériel, puisqu’il a l’habitude de travailler avec, et ça, c’est un point qui peut aussi être très satisfaisant. Donc c’était une première, j’ai testé et pour l’instant je n’en suis pas déçu.
Peut être que ça m’arrivera encore. Par contre il faut faire très attention à ce que l’artisan ne propose pas quelque chose de haut de gamme qui soit un certain montant au dessus du prix habituel.
Parce que sinon ça ne devient plus du tout rentable pour vous. Ça c’est un point sur lequel il faut être un petit peu attentif.
Autre point intéressant que je voulais aborder : il faut essayer de se faire financer les meubles au maximum. L’idée, c’est de ne pas sortir l’argent de votre poche évidemment, mais de se faire financer les meubles par la banque. Il y a plusieurs solutions pour ça.
Faire financer les meubles par la banque
Déjà, la première c’est de demander au banquier, pour voir ce qu’il en dit. Soit il va vous dire « on peut prendre dans le financement », soit il va vous donner une stratégie pour le faire.
Si je reprends l’exemple de tout à l’heure (un artisan qui amène ses propres meubles), ça pourra tout à fait être intégré dans la facture, ça ne posera pas de souci. Par contre si vous prenez les meubles à part, il faudra trouver une stratégie pour se les faire financer.
Alors, vous pouvez tout à fait faire gonfler une facture par un artisan, sur laquelle il reviendra en arrière, en vous faisant par la suite une autre facture pour vos réels travaux, et ça vous permettra d’avoir une somme plus globale pour intégrer vos meubles.
Par contre évidemment la facture qui sera un peu gonflée au départ ne sert que pour faire financer les meubles. En aucun cas elle n’est donnée pour les impôts parce que là après c’est de la truande, ce n’est plus du tout pareil.
Donc ça, ça peut être une solution, en tout cas il faut savoir que ce n’est pas parce qu’on arrive sur un ameublement qu’on est obligé de sortir 3000€, 4000€, 5000€ de sa poche pour financer les meubles. Vous pouvez trouver des stratégies pour vous les faire financer.
Et la première, moi je vous le dis, demandez déjà au banquier s’il n’est pas en mesure de vous les financer, ça peut déjà être une solution qui va être beaucoup plus simple que tout le reste.
C’est terminé pour cette vidéo ! Si vous avez des stratégies qui sont un peu différentes pour l’ameublement, n’hésitez pas ! Je sais qu’il en existe une ou deux que je n’ai volontairement pas abordées ici.
Je les trouve à la limite de la légalité, mais n’hésitez pas à nous exposer vos manières de faire. Et une nouvelle fois, n’hésitez pas à vous abonner à la chaîne YouTube ou alors à télécharger mon livre qui se trouve dessous, sur le petit lien : « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ».
Je vous dis à très bientôt pour une prochaine vidéo !
C’est Yann du blog Meublé Pas à Pas !
Les frais de notaire sont des frais que l’on peut optimiser en partie en respectant certaines stratégies faciles à mettre en place. Il faut juste anticiper dès le départ pour éviter 2 petites erreurs.
C’est une nouvelle stratégie immobilière qui a son importance !
Bienvenue sur cette nouvelle vidéo !
Aujourd’hui je vais essayer de répondre à une question d’Emeric, sur un sujet que je n’avais pas encore abordé il me semble : il s’agit des frais de notaire immobilier. Nous allons voir que concernant les frais de notaire, il y a une partie sur laquelle on ne peut pas négocier, mais vous allez voir aussi que ces frais sont néanmoins tout à fait optimisables. Et si on optimise ces frais, ça veut dire que quelque part, même si on ne négocie pas, on risque de gagner de l’argent. Ça se passe tout de suite après le petit jingle !
Alors, première des choses que j’ai envie de dire, c’est que dans l’immobilier – alors moi j’ai un notaire « personnel », c’est-à-dire que je travaille toujours avec le même notaire et que je le fais intervenir sur toutes mes transactions – et ça, peut-être que certains parmi vous ne le savent pas, mais même si le vendeur en face souhaite faire appel à son notaire, moi ce que je fais, c’est que je fais aussi intervenir le mien et ça ne coûte pas plus cher.
Les notaires se partagent certains frais, et vous, vous avez en contrepartie un notaire qui est habitué à votre patrimoine, qui vous connait, et qui vous propose une surveillance de ce que vous êtes en train d’acheter. Petite réflexion aussi, sachez quand même qu’en règle générale ce sont les clercs de notaire qui font les dossiers, qui font les choses, et le notaire a plus un rôle de vérification. Donc moi je vous conseille toujours d’être « bien ami » avec le ou la clerc de notaire.
Pour répondre à la question, il fait savoir quand même qu’il y a trois types de frais chez le notaire.
Premier type de frais
Premier type de frais, ce sont les frais non négociables. Après, on a les frais négociables, et on a aussi les frais qu’on nous impose quelque part. Alors je vais revenir sur les points.
Le premier point, ce sont les frais négociables. Il faut savoir que ce sont ceux qui n’apparaissent pas dans le barème obligatoire en France. Alors ce que je veux dire par là, c’est en fait tout simplement quand le notaire intervient alors qu’il n’est pas obligé. Je vous donne un exemple : ça peut être sur la création de statuts pour une société ou des choses comme ça. Là, ça n’est pas imposé par un barème national, c’est-à-dire que c’est le notaire qui créé ses propres frais, donc ça c’est tout à fait négociable.
Si vous êtes habitués à travailler avec lui, il peut même vous monter les statuts d’une entreprise par exemple gratuitement. Ça, c’est tout à fait envisageable. Alors bon, il faudra avoir fait quelques affaires avec lui auparavant quand même, je vous le dis tout de suite, mais c’est envisageable. Donc pourquoi pas ? Maintenant, ce que je voulais vous dire aussi par rapport à ça, c’est que ce n’est pas par rapport à un achat spécifiquement. Ça, c’est vraiment un petit peu particulier.
Deuxième type de frais
Alors passons au deuxième type de frais : les frais non négociables. Ceux là apparaissent bien dans un barème national. Donc on est sur 5% pour l’administration fiscale et 1% pour les émoluments du notaire. Donc ça fait un total de 6% qui sont non négociables. C’est un barème, c’est fixé, c’est en place. Par contre, ce qu’il faut savoir, c’est qu’ils dépendent de l’achat du bien. En clair, plus vous allez payer un bien cher, plus vous allez avoir de frais sur cet achat. C’est tout à fait logique puisqu’on est en pourcentages. Donc un pourcentage de 100000€ sera toujours plus faible qu’un pourcentage de 130000€.
Alors comment on peut optimiser ces frais ? Et bien simplement en diminuant l’achat. Et ce qu’il faut savoir, c’est que dans l’achat on peut avoir plusieurs choses. Déjà, si vous diminuez l’achat par la négociation, forcément vous allez diminuer les frais de notaire. Mais il n’y a pas que ça. Il y a aussi deux autres points : vous pouvez tout à fait faire en sorte de faire sortir les frais d’agence de la totalité des frais pour ne pas payer de frais de notaire dessus.
Je vais vous donner mon exemple, moi je travaille avec des mandats de recherche : je fais un mandat de recherche avec le plus souvent Marie de Bonny-sur-Loire, donc je fais un mandat de recherche avec elle pour qu’elle me recherche par exemple un immeuble avec trois biens et avec des travaux. Et le fait qu’elle m’ait fait ce mandat – c’est tout simple, c’est un document que j’ai signé – donc déjà ça lui impose de trouver ce type de bien, on a remis les choses à plat, déjà c’est une première chose. Et la deuxième des choses, c’est que du coup vous avez des frais qui sont extraits de la vente. Donc ils seront payés à part. Vous, ça vous fait des frais pour les impôts, c’est très bien, et en plus ça ne participe pas au montant global de l’achat, et ça n’augmente pas vos frais de notaire.
Déduire les meubles de l’achat
La deuxième des choses, c’est que vous pouvez déduire des meubles d’un achat. Alors qu’est-ce que ça veut dire ? Je vais vous donner un exemple : vous avez acheté un immeuble dans lequel il y a trois appartements, qui vaut 120000€ admettons, mais vous avez des meubles à l’intérieur qui appartiennent aux appartements, qui ont une certaine valeur. Vous avez alors le droit en faisant une liste d’estimer la valeur de ces biens et de les déduire du prix d’achat : vous, vous paierez le même prix, mais par contre ils seront enlevés des frais pour les notaires. Alors attention, en règle générale l’administration n’est pas trop regardante, mais il faut éviter de dépasser les 5 à 7% du montant total.
Par exemple, si vous avez un bien à 100000€, ce n’est peut-être pas la peine de dire qu’il y a 15000€ de meubles. Par contre, de dire que vous avez 5000€ de meubles et que vous souhaitez les déduire, ça c’est très intéressant, ça vous fera quand même un montant total de 95000€ au lieu de 100000€, c’est toujours à prendre.
Exemple concret
Je vais vous prendre un exemple concret où on a enlevé les deux choses : vous allez voir ça a une petite incidence sur les frais de notaire. Alors, prenons un exemple, je veux montrer comme quoi ça peut être intéressant. Vous achetez un bien à 100000€ avec 6000€ de frais d’agence, et vous faites une estimation de 4000€ de meubles. Ça veut dire qu’au lieu de payer des frais de notaire sur 100000€, vous allez pouvoir déduire les 6000€ de frais d’agence, et vous allez pouvoir déduire les 4000€ de l’estimation du montant des meubles. Donc en fait vous allez payer les frais de notaire sur 90000€.
Regardons ce que ça donne en termes de résultat. Donc, si vous payez les frais de notaire sur 90000€, vous allez payer environ 7380€ de frais de notaire immobilier. Si vous les payez sur 100000€, vous payez 8200€. Donc au final vous faites une économie de 820€, tout ça pour un papier qui a été effectué en anticipant, et parce que vous avez signé un mandat de recherche avec l’agence, donc à peu près 15 minutes de travail. Donc pour environ 15 minutes de travail, vous allez gagner 820€ dans votre emprunt. Donc ça, j’estime quand même que c’est un rapport très efficace. Il faut le faire, il faut l’anticiper, parfois certains investisseurs « novices » l’oublient, mais les frais d’agence, il faut penser à les déduire.
Voilà, pour répondre à une partie de la question, ce sont deux moyens de diminuer les frais de notaire non négociables mais optimisables. C’est un point important.
Alors, résumons un petit peu. Pour les frais non négociables mais optimisables, vous l’avez compris, il n’est possible de diminuer ces frais qu’en sortant les frais d’agence de la totalité et en faisant estimer les meubles de manière à ce que ça ne soit pas pris en compte non plus. Donc, quand vous aurez un achat à 100000€, si vous déduisez ces deux choses, vous pouvez très bien payer des frais de notaire uniquement sur 90000€, et on l’a vu ça représente une économie aux alentours de 1000€ sur votre emprunt. Donc ce n’est pas négligeable. C’était donc une très bonne question, et oui on peut optimiser les frais de notaire. Frais de notaire immobilier.
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C’est Yann du blog Meublé Pas à Pas, aujourd’hui je voulais partager 8 principes immobiliers qui me semblent essentiels lorsqu’il sagit de se lancer dans l’immobilier. Il en existe une multitude d’autres mais ceux-ci me correspondent particulièrement. N’hésitez pas à donner les vôtres à la fin de cette vidéo…
Nous avons évoqués quelques principes dans la page : l’investissement immobilier pour les nuls et il convient de les voir plus en détail.
8 principes immobiliers
Bonjour ! C’est Yann, du blog meublepasapas.com ! Bienvenue sur cette nouvelle vidéo du défi 15 vidéos en 30 jours !
Aujourd’hui, nous allons évoquer des principes immobiliers, que je peux entendre notamment en séminaire, ou que je peux lire, ou simplement qui sont dûs à mon expérience. Je vais en évoquer huit, même s’il en existe bien plus, qui me paraissent essentiels. Ça se passe tout de suite après le petit jingle !
Aujourd’hui, je ne réponds pas forcément à une question qui m’a été posée, je voulais évoquer huit principes immobiliers qui me tiennent à cœur, qui me paraissent essentiels. Des principes, il y en a beaucoup : je reprends le livre de Bruno Rako.
Donc je pense que des principes, il y en a plein, on s’en créé plein, on a une manière de voir aussi qui nous est propre. Mais il y a quand même des choses essentielles qui peuvent être appliquées par tous. Et aujourd’hui je vais vous en présenter huit, huit principes.
Gagner de l’argent tout de suite
Le premier, c’est ce qui me semble essentiel : c’est qu’on doit – quand on achète de l’immobilier – gagner de l’argent tout de suite.
Quand je dis gagner de l’argent tout de suite, ça veut dire quoi ? Ça veut dire que chaque mois, quand vous remboursez votre emprunt, il doit vous rester de l’argent. Je l’ai déjà dit des tonnes de fois : la règle des 70, etc… C’est quelque chose qui est essentiel, parce que j’en vois beaucoup qui disent « dans dix ans ton immeuble il vaudra tant » : oui, peut-être, mais la seule chose, c’est que ni vous, ni moi, ni les personnes qui disent ça, ne savent réellement la veleur du marché.
Il y a bien des études qui se font, qui disent qu’il y a des villes en progression, qui disent que les biens immobiliers sont en train de prendre de la valeur ou de diminuer, que dans cette ville ça n’augmentera plus…
En tout cas, une chose est sûre, c’est que si vous gagnez de l’argent tout de suite avec l’immobilier, vous vous mettez à l’abri de toute chose. Vous n’êtes pas en train de spéculer sur un avenir incertain, mais vous gagnez de l’argent tout de suite, et ça c’est très important. En plus, la banque adore ça, et si vous compter lui multiplier les emprunts, c’est très important.
C’est toujours un bon moment pour acheter
La deuxième chose, c’est que dans l’immobilier, finalement, c’est toujours le moment d’acheter. On a beaucoup de personnes qui remettent au lendemain ou alors qui ne font pas, qui n’achètent pas car elles ne se sentent pas prêtes – ce qui peut tout à fait s’entendre.
Par contre, on entend beaucoup le côté « c’est plus le moment d’acheter, ça coûte trop cher en ce moment » : il y a toujours des excuses pour ne pas acheter. Mais si on regarde un petit peu dans les années précédentes et en ce moment ce qu’il se passe, c’est que oui il y a eu des meilleurs moments mais finalement on arrive toujours à faire de bonnes affaires dans l’immobilier.
Vous aurez toujours des gens pressés de vendre, vous aurez toujours des choses qui sont sous la valeur du marché, vous aurez toujours des choses extrêmement bien placées, qui sont à des endroits où vous allez bien louer. Il y a tout un tas de choses positives qui existent, et ce à chaque moment, chaque année.
Donc peut-être que c’était un très bon moment il y a dix ans pour acheter, mais l’autre meilleur moment c’est maintenant. Là, je reprendre une phrase que j’ai entendue dans les séminaires mais je trouve ça tellement vrai que je trouve ça sympa de la répéter.
Minimiser les risques
Troisième point, troisième principe que je pourrais évoquer dans l’immobilier, c’est : il faut minimiser les risques. Et pour minimiser les risques, ce qu’il faut, c’est connaitre. Déjà le premier des risques, c’est vraiment d’acheter sans gagner de l’argent : là vous prenez un risque qui n’est pas du tout à prendre.
Donc, ça c’est une première chose, et c’est aussi pour dire que quand vous allez passer à l’action, vous pouvez minimiser les risques en prenant des formations, en vous formant, en faisant attention à bien connaître les bases essentielles… Je ne dis pas ça pour vendre une formation, je n’en vends pas mais j’espère que ça va venir, j’espère que je fais quelque chose d’intéressant en fonction de ce qui m’est demandé, mais en tout cas pour l’instant je n’en vends pas.
Mais je peux vous assurer que j’en ai fait une, deux, trois si on considère une autre qui n’est pas tout à fait exactement en lien avec l’immobilier.
Ce que je peux vous dire, c’est qu’il y a des formations de qualité qui existent – malgré tous les détracteurs – des formations qui donnent des bases essentielles pour se lancer dans l’aventure. Je sais qu’il y a des fervents de « on apprend par la pratique, ça ne sert à rien de mettre 800€ ou 1000€ dans une formation » : alors oui, ça ne sert peut-être à rien dans certains cas, on apprend sur le tas, mais dans l’immobilier attention. En connaissant des choses simples au départ, je vous assure que vous allez éviter des catastrophes qui elles seraient beaucoup moins simples à gérer.
C’est un avis très personnel, et je vous le dis parce que je l’ai vécu par l’expérience : j’ai vu des gens qui se sont mis dans la misère à cause de manque de connaissances tout simplement.
Et après, le problème c’est que pour le coup je suis le premier partisan à dire qu’on apprend de ses erreurs, mais là les erreurs leur coûtent très cher. Faire des erreurs alors qu’on s’est formé, on arrive à rattraper le coup, on peut apprendre pour les prochains investissements et ça c’est top.
Par contre faire des grosses erreurs parce qu’on a refusé d’apprendre et qu’on s’est lancé sans réfléchir, là c’est beaucoup moins bien. Ça c’est un principe que je voulais évoquer en priorité et faire aussi un petit clin d’œil à tous les détracteurs des formations.
Je ne dis pas qu’elles sont toutes bonnes, mais je vous assure que certaines sont d’une extrême qualité, sont réfléchies, pensées et sont appliquées en fonction des expériences vécues. Ça c’est quand même aussi un point que je voulais souligner.
Optimiser la fiscalité
Nouvelle chose, nouveau principe, on en a déjà parlé dans une vidéo précédente mais je reviens un tout petit peu dessus. C’est un principe qui pour moi est très important dans l’immobilier. Il est possible en France, je le répète, il est possible en France de repousser la fiscalité, de ne pas payer d’impôts, de faire en sorte de l’optimiser.
Donc, ce qui faudrait éviter, et je vais reprendre une expression que je n’arrête pas de sortir en ce moment, ce qu’il faudrait éviter c’est de se faire des nœuds à la tête avec l’imposition avant d’avoir acheté.
Et je dis ça sans jugement parce que ça permet au moins quand on y réfléchit d’anticiper et de prévoir les choses, c’est très bien. Mais par contre, il ne faut surtout pas que ça serve d’excuse ou alors que ça serve de blocage. L’imposition en France, on peut la repousser, on peut faire en sorte de ne pas payer d’impôts même si on a un patrimoine qui dépasse le million d’euros. Il suffit de se renseigner, de faire les bonnes choses, de se faire accompagner et ça va très bien.
Donc, imposition ne doit pas être la base de l’immobilier, ça doit être quelque chose d’anticipé, de pensé, de bien réfléchi et de bien fait à la suite des achats de manière à optimiser.
Je fais une nouvelle petite parenthèse, c’est aussi le lien qu’on pourrait faire avec les programmes Pinel, Censi-Bouvard, etc… où on se sert de la fiscalité des personnes pour vendre des choses qui sont largement au-dessus de leur prix. Alors, il y a des programmes qui peuvent être un petit peu intéressants si on arrive à s’assurer une nouvelle fois d’une rentabilité à 5%, et pour ça c’est très important de savoir où vous allez acheter et d’être sur un lieu où vous êtes quasiment sûrs de revendre au même prix.
Simplement, vous comme moi, on n’est pas sûrs de pouvoir revendre au même prix dans dix ans, c’est en cela que je pourrais un peu critiquer les programmes Pinel et Censi-Bouvard. Pour moi, je trouve qu’on s’appuie beaucoup sur la fiscalité des personnes, et en s’appuyant sur cette fiscalité on créée des questionnements : « c’est un super moyen de réduire ma fiscalité ».
Alors nouvelle petite parenthèse, j’ai un copain qui fait des programmes Censi-Bouvard, qui tient une agence à Lussac-les-Eglises. Je ne critique pas tout, car là je sais par exemple que cette agence, je leur fais peut-être un petit peu de pub au passage, mais je sais que cette agence fait très attention à la localisation des biens, et ça c’est le point primorial.
J’ai vu d’autres personnes perdre beaucoup d’argent parce qu’ils n’ont pas pu revendre le bien aussi cher qu’ils l’avaient acheté, simplement parce que la localisation était très mal anticipée.
Les immeubles ont été achetés par les sociétés à des endroits où beaucoup d’immeubles s’achetaient autour, et du coup la revente n’avait plus du tout le même prix, elle ne se faisait plus du tout au même prix. Donc il faut être très vigilant, si vous êtes partisans de ce genre de programmes, à la localisation.
Je ne vais pas plus loin parce que ce n’est pas du tout le thème du blog, ça n’a rien à voir. En meublé, je ne parle pas du tout de la même rentabilité, je ne parle pas du tout des mêmes principes. En tout cas la fiscalité, sachez que ça ne devrait pas forcément être le problème n°1 pour l’immobilier. C’est une composante de l’immobilier, point à la ligne. Une composante sur laquelle vous devez mettre des choses en place pour l’optimiser voire ne pas payer d’impôts.
Prévoir TOUS les travaux dès le départ
Un autre principe en immobilier, c’est que quand on achète il faut prévoir les travaux. Ce que je veux dire par là c’est qu’il faut prévoir tous les travaux. Pourquoi tous les travaux ? Simplement parce que si vous les prévoyez bien à l’avance, que vous n’oubliez rien, vous allez tout prendre dans l’emprunt dès le départ et ça c’est une composante qui est très importante.
Je sais qu’il y aura des choses qui vont arriver au fur et à mesure des locations, vous allez devoir changer un meuble, faire une réparation quelconque, c’est sûr. Mais ce que je vais dire par là, c’est que si au départ vous voyez qu’il y a des travaux à faire mais que vous êtes dans l’hésitation, il ne faut plus hésiter.
Si vous l’avez vu, c’est que certainement il faut le faire de manière à ce que votre bien soit prêt tout de suite. C’est quelque chose que vous allez prendre dans l’emprunt, que vous n’allez pas devoir sortir de votre poche, et en plus vous aurez un bien qui sera déjà valorisé tout de suite.
Donc ça c’est un point, je vous dis : si vraiment vous l’avez vu, tout de suite on fait des travaux et on n’attend pas quelques mois, où on repousse, où on se dit qu’on fera un nouvel emprunt pour ça. Pour moi c’est une erreur, je vous défie d’emprunter un peu plus tard : il faut retourner faire des démarches à la banque et en plus il faut sortir de l’argent de votre poche, et en plus il faudra voir avec le locataire, …
Ce sont des démarches qu’il faut éviter en priorité. Une nouvelle fois, c’est se tracasser l’esprit, faire des choses à contrecoup. Il vaut mieux avoir quelque chose bien en place dès le départ sur lequel en plus vous ne sortirez pas d’argent de votre poche.
8 principes immobiliers : avoir un capital sympathie élevé
Autre principe en immobilier : il faut avoir un capital sympathie élevé. Qu’est-ce que je veux dire par là ? Un capital sympathie élevé, je pense que vous l’avez compris dans le ton de mes vidéos et dans les thèmes que d’aborde, c’est qu’il est très important de se créer un réseau, de manière humaine et réfléchie.
Je pense que vous comme moi, on aime tous que les choses se passent bien, on a envie d’être capable de discuter avec des personnes sans s’agacer, il y a suffisamment de situations comme ça dans la vie qui sont problématiques, donc si on peut les éviter en immobilier, il fait le faire.
Comment on peut faire ? On peut déjà réagir en tant qu’humain. N’oubliez jamais que vous travaillez avec des personnes qui sont là pour gagner de l’argent aussi. Je prends l’exemple des gens qui font les travaux. Moi je suis le premier à essayer de négocier, de discuter, de faire mieux, c’est sûr. Il faut optimiser, vous êtes là pour votre argent et pour ce que vous êtes en train de créer.
Mais n’oubliez jamais que vous avez des gens qui sont là pour gagner de l’argent, pour payer des ouvrier… Alors ça encore une fois ça parait évident, ça l’est, je suis d’accord.
Quand je vois certaines choses, ou que parfois je réfléchis à contrecoup après ce que je viens de dire ou ce que je viens de faire, je me dis : « Attends Yann, faut peut etre revoir un petit peu tes positionnements, il y ya des gens qui travaillent pour toi, ils font bien leur travail, donc attention de ne pas trop tirer sur la corde ».
Donc ça c’est vraiment très important. Je vous donne aussi un exemple : je rejoins un article que j’avais commenté, où l’auteur écrivait sur un banquier qu’il considérait comme un héros. J’ai trouvé ça excellent ! Moi je l’ai vécu un peu de cette manière.
Mon banquier, franchement, je le remercie, je ne sais pas s’il regarde là vidéo pour lui faire un coucou, mais il me suit depuis 15 ans, il m’a toujours accompagné.
C’est pareil, je ne cherche pas à tirer sur la corde dans tous les sens, ça serait ridicule. J’ai quelqu’un qui m’accompagne, et qui m’accompagne sérieusement, qui fait attention à ce que je fais, qui me dit : « là tu ferais peut-être bien de faire ci ou ça », c’est du luxe d’avoir cette relation-là.
C’est beaucoup plus important que d’être en combat perpétuel avec 50 banques parce que vous n’arrivez pas à avoir un emprunt. Alors attention, je ne dis pas, demain je vais peut-être être le premier à rechercher une autre banque pour financer mes biens, mais j’essaie quand même d’être humain et surtout là pour le coup c’est presque devenu un ami donc c’est super intéressant.
Et là je rejoins un point tout de suite de Mickael Zonta quand il est intervenu à la formation QLRR, qui disait qu’il n’hésitait pas à offrir des cadeaux à sa banquière parce qu’elle lui avait rendu des services, parce que là où il s’était fait envoyer « bouler » par d’autres, où il avait été pris de haut, il est tombé sur des personnes qui l’ont accompagné. Ce monsieur à l’heure actuelle a quasiment trois millions d’euros de capital immobilier.
C’est une dame qui l’a accompagné sur 2,3 millions il me semble. Donc je trouve ça tout à fait logique, de temps en temps, pour la remercier, qu’il soit en mesure de lui offrir un bouquet de fleurs. Et il n’est pas en train de la payer, il est simplement en train de lui offrir un bouquet de fleurs pour la remercier de l’engagement qu’elle met dans son travail.
Et moi ce côté-là, je le trouve vraiment excellent, et une nouvelle fois, ce monsieur, un peu à l’image des locataires dont j’avais parlé dans une autre vidéo, il me donne envie d’offrir un petit cadeau à mon banquier. Et cette année notamment je pense lui offrir un coffret Petit Ballon pour le remercier de ce qu’il fait pour moi, notamment dans le suivi et dans les prêts qu’il m’accorde.
Donc, un capital sympathie élevé, je vous assure qu’au niveau état d’esprit, non seulement vous allez vous en sortir grandi, vous vous sentirez mieux, et en plus vous allez obtenir des choses beaucoup plus facilement, dans tous les domaines.
Etre cohérent
Un autre principe immobilier : je trouve qu’il est très important d’être cohérent. Alors, cohérent c’est très large et global mais je vais prendre un exemple classique. Je pense que vous allez facilement le comprendre celui-ci. Quand vous allez demander un emprunt à la banque sur 100000€, 150000€, 200000€, je pense que la moindre des choses c’est d’arriver avec un dossier préparé – ça à la rigueur je comprends qu’on n’y pense pas car ça demande un petit peu de recul, et je le ferai dans une autre vidéo – par contre ce qui est tout à fait logique, c’est d’arriver avec des comptes qui soient propres.
C’est-à-dire sur lesquels vous n’avez pas 1500€ ou 2000€ de découvert. Je prends cet exemple parce que je l’ai vu il n’y a pas longtemps. Principes immobiliers.
Donc, ce n’est pas la peine d’aller critiquer des organismes qui ne vous prêtent pas, et qui sont au final en train de vous éviter d’aller droit à la catastrophe, alors que vous n’avez pas fait ce qu’il fallait.
Je pense que c’est un peu comme tout, quand on va se présenter pour un travail, on fait attention à arriver avec des arguments : si vous n’avez aucune connaissance sur le métier ou sur l’entreprise que vous allez voir, ça parait un petit peu délicat.
Et là, pour moi, c’est exactement la même chose. Donc soyez cohérents sur tout ce que vous faites. Pour reprendre l’exemple du banquier, je pense que lui verra très facilement votre incohérence entre ce que vous dépensez et votre style de vie. Il va le voir tout de suite, et il va se dire « comment je peux vous prêter 200000€ si vous n’êtes pas capables de gérer un salaire à 2000€ ou à 1500€ ? ».
Donc ça c’est un point, et vous allez voir que cette cohérence intervient dans tous les domaines. On ne s’en rend pas compte, mais elle intervient dans tous les domaines.
Diminuer son stress
Un dernier point sur lequel je vais revenir aussi. Ça reste des principes très généraux, il y en a des beaucoup plus précis que je pourrais évoquer, mais ce n’est pas le sujet ici.
C’est aussi de diminuer son stress. Alors, pour moi, ce point est vraiment très important, et il passe par tous les autres points. Principes immobiliers. C’est-à-dire que pour diminuer son stress il faut être à l’aise avec tout ça, avoir compris certains principes, avoir compris certains domaines et faire attention de prendre du recul aussi avec tout ça.
Alors, la première chose pour diminuer son stress aussi, ça peut être de se former. J’insiste avec les formations, et je répète : je n’en vends pas, donc ce n’est pas pour gagner de l’argent.
C’est simplement pour dire aussi qu’on peut éviter certaines erreurs. Pour le coup, le schéma apprendre et mettre en pratique, là ça fonctionne. Je ne suis pas sûr que ça fonctionne tout le temps quand on regarde au niveau de l’éducation nationale, mais par contre là pour le coup je trouve que c’est utile. Parce qu’on va vite se mettre dans l’action avec des bases essentielles. Donc, se former pour moi c’est une diminution de stress importante. Un des principes immobiliers.
Et en plus vous allez rencontrer des gens qui ont déjà investi ou qui sont sur le point de le faire, vous allez rencontrer des formateurs qui possèdent plein de biens immobiliers, donc ces discussions là je peux vous assurer qu’elles apaisent. Autre chose, si vous voulez vraiment diminuer le stress par rapport à des loyers, il faut faire des tests. Faire des tests, c’est une base essentielle.
Ne pas se fier par exemple à des agences qui vont vous dire que ça se loue 400€, 500€. Faites des tests : créez une annonce fictive, mettez en place des choses, et vous allez voir par vous-même : « ah oui là j’ai eu cinq demandes en deux jours sur ce bien, peut être que je pourrais le louer 20€ plus cher », « là par contre ça fait deux semaines et je n’ai aucune demande, je dois être un peu au dessus du prix du marché, ou alors il n’y a pas trop de demandes dans ce secteur ». Principes immobiliers. Faites des tests sur tout, ou sur le maximum de choses.
Vous allez voir, c’est vraiment une manière de vous apporter des choses concrètes. Beaucoup plus que ce qui vous est dit, et beaucoup plus surtout que ce que les professionnels vous diront quand ils ont quelque chose à y gagner. La relation humaine, la confiance, ça n’exclut absolument pas les tests.
Moi, j’ai mon expert comptable, de la société Mobil Home Serenity qui me rappelle toujours « la confiance n’exclut pas le contrôle », et je trouve que c’est vrai. Ça n’exclut en rien, et ça permet au contraire de garder une véritable relation de confiance.
Donc pour résumer tout ça, je ne vais pas reprendre les huit points, mais simplement les points que j’ai voulu évoquer ici, c’était vraiment des principes généraux que j’applique régulièrement et qui me permettent de dormir sur mes deux oreilles, et qui me permettent de minimiser le rapport à l’argent.
Car effectivement si on commence à être bancal sur quelque chose, à ne pas finir quelque chose, à être un peu en stress avec quelque chose, on finit par vraiment se faire des cheveux blancs, et des cheveux blancs non naturels.
C’était tout pour cette vidéo ! Si vous voulez plus de principes immobiliers, je vous invite à lire ce livre que j’ai trouvé très bien. Je vais vous mettre un lien au dessous, je vous invite à cliquer pour aller le voir sur Amazon. C’est « Les 107 princips immobiliers » de Bruno Rako.
C’est vrai qu’en ce moment j’en parle beaucoup. Je peux vous assurer qu’il y a beaucoup d’autres livres qui ont été un changement dans ma vie, mais j’en parlerai plus spécifiquement.
Mais là je trouve que comme je parle de principes immobiliers, c’est peut-être l’occasion d’y venir, et vous allez voir, ce garçon là parle beaucoup de principes simples à mettre en place mais qui font preuve de bon sens et qui permettent de relativiser et de voir l’immobilier un peu autrement. Je le conseillerais même à tout débutant pour se faire une première approche un peu différente de l’investissement immobilier.
Voilà, pour la suite je vous invite à vous abonner à ma chaîne YouTube au dessous, ou à télécharger sur le lien au-dessous mon livre « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ». Je vous dis à très bientôt pour une prochaine vidéo !
Avant de vous quitter, je vous rappelle trois points : vous pouvez vous abonner à ma chaîne Youtube en cliquant sur la cloche ou en cliquant sur le lien qui correspond, vous pouvez aussi télécharger mon livre gratuit “9 étapes pour acheter, meubler et louer une bonne affaire” (le lien est juste sous la vidéo), et surtout n’hésitez pas à partager ou à commenter !
C’est Yann du blog Meublé Pas à Pas, bienvenue sur cette vidéo dans laquelle nous allons parlé de prêt immobilier et de la durée de celui-ci. La nature et la durée du prêt immobilier peuvent avoir une incidence sur nos investissements, nous allons essayé de voir de quelle manière.
Ce sont de vraies stratégies immobilières à ne pas négliger !
Crédit immobilier simulation : quelle nature et quelle durée d’emprunt ?
Bonjour ! C’est Yann, du blog meublepasapas.com ! Bienvenue sur cette nouvelle vidéo du défi 15 vidéos en 30 jours !
Aujourd’hui, nous allons parler emprunt et prêt immobilier. Je vais répondre à deux questions qui m’ont été posées. Je vais parler des différents types d’emprunts (même s’il y en a surtout un qui va nous intéresser dans notre cas). Et on va surtout parler de la durée de l’emprunt. C’est tout de suite après le petit jingle !
Donc aujourd’hui je vais répondre à une question de Nolan et Hervé, qui m’ont demandé s’il existait différents types d’emprunts, et surtout quel était l’intérêt de prendre un emprunt sur du long, du moyen, ou de l’extrêmement long terme.
Je vais faire une petite parenthèse sur les différents emprunts, je vais en citer trois. Très honnêtement, ce n’est pas trop la question, je pense que tout le monde peut trouver ces informations sur internet. Mais je vais quand même en évoquer trois, les plus classiques. Et après je vais revenir sur la durée des emprunts, et en quoi ça a son importance.
Différents prêts
Il existe donc effectivement différents types de prêts. Il y en a un dont je vais carrément lire la description, parce qu’il peut certainement être intéressant mais je ne l’utilise pas du tout et je suis loin d’être un expert. Alors c’est le prêt « in fine » : pendant la durée du crédit, l’emprunteur remboursera uniquement les intérêts d’emprunt, le capital sera remboursé lors de la dernière mensualité. Crédit immobilier simulation. C’est très spécial, je pense que c’est très pratique dans certains cas mais je ne vais pas du tout m’étendre là-dessus.
Je vais revenir sur les deux autres types de prêts, qui me semblent relativement plus intéressants.
Le prêt amortissable
Il y a le prêt « amortissable », que tout le monde connaît : on emprunte avec un taux et on rembourse chaque mois une partie du capital et une partie des intérêts, sachant qu’on rembourse dès de le départ une grande partie des intérêts. Peut être que certains l’ignorent, mais sachez que quand vous remboursez un emprunt, au départ vous remboursez beaucoup les intérêts – c’est-à-dire ce qui va à la banque – et une petite partie du capital. Et plus on s’en va loin dans la durée de l’emprunt, plus vous allez rembourser le capital uniquement.
Le prêt relais
Le troisième crédit qui existe, c’est le prêt « relais ». Celui-ci est plutôt destiné aux emprunteurs qui ont prévu une rentrée d’argent ponctuelle. Vous avez anticipé que vous allez avoir une rentrée d’argent, et c’est la banque qui vous fait un prêt en attendant. C’est pour ça que ce crédit porte le nom de prêt « relais » : la banque fait relais le temps de l’arrivée de votre rentrée d’argent. Ça peut être intéressant par exemple lors d’un achat revente. C’est-à-dire que vous n’allez payer que les intérêts au départ et si vous avez bien calculé – imaginez que vous achetez une ruine, vous faites faire les travaux, six mois après c’est prêt, vous aurez payé six mois les intérêts, la banque vous aura prêté de l’argent, et vous remboursez le tout et vous gardez la plus-value pour vous.
Certains se servent de ce type de prêt pour faire des achats revente. Notamment, le prêt « relais » est accordé quand vous allez avoir une entrée d’argent qui va se faire par rapport à la vente d’une résidence principale. Si quelque part vous êtes sur un achat revente il faudra bien le préciser pour que la banque soit en accord, et elle vous demandera d’ailleurs certainement des documents.
Alors je vais revenir plus précisément sur le prêt « amortissable », le plus classique, celui qu’on fait dans 80% voire 90% des cas, celui dont on se sert pour principalement faire de l’investissement et donc obtenir des loyers.
Déjà, par rapport aux bonnes affaires immobilières, je fais ce petit rappel qui va avoir son importance dans l’explication. Moi j’adopte la règle des 70 : c’est-à-dire que le montant de ce que j’emprunte à la banque n’excède pas 70% du loyer que je perçois. Par exemple, si je rembourse 700€ à la banque, il faut absolument que j’aie au moins – je dis bien au moins – 1000€ de loyer.
Pour moi, c’est une formidable couverture. Ça vous permet de faire des travaux quand il y a besoin, ça vous permet de ne rien sortir de votre poche, ça vous permet de payer la taxe foncière, il vous en reste un petit peu chaque mois, … Bon évidemment, il faut multiplier les biens pour que vous puissiez être rentier, mais n’empêche que ça couvre vos factures et ça vous permet de ne rien sortir de votre poche. Crédit immobilier simulation. Et en plus vous prouvez au banquier que vous êtes capables de faire de bonnes affaires. Donc cette règle pour moi est très, très importante.
Crédit immobilier simulation : 3 manières de diminuer les remboursements
Alors, revenons maintenant sur le fait de diminuer nos remboursements à la banque. Il y a trois possibilités pour ce faire. Si vous diminuez le remboursement à la banque, je vous rappelle que vous allez augmenter votre cash flow, ce qui est l’objectif. Trois possibilités.
La première, c’est en empruntant le moins possible, forcément. Je reviens un peu sur les démarches de négociation et tout ce qui va avec : moins vous allez avoir d’argent à emprunter, moins vous allez payer chaque mois. Ça parait évident et ça l’est, mais je vous assure que cette démarche là peut aller très loin si vous négociez le prix du bien, si vous négociez les frais d’agence, si vous négociez certains frais annexes : on peut très vite diminuer le montant de l’emprunt et ça va devenir beaucoup plus intéressant que de négocier un taux par exemple.
D’ailleurs, la deuxième manière de faire diminuer ce que vous allez rembourser chaque mois, c’est de négocier le taux d’emprunt. Alors, c’est un point qui a vraiment ses limites aussi, on voit beaucoup de personnes se battre pour être à 1,4% ou 1,3% au lieu de 1,6%. Pour moi, un bon emprunt, c’est déjà un emprunt qu’on réussit à avoir. Maintenant, effectivement, si on peut travailler un peu, gagner un petit peu, il fait le faire, il n’y a pas de raison. Mais sachez que parfois il y a des choses beaucoup plus intéressantes à négocier que le taux de l’intérêt. Maintenant, c’est une des manières de faire pour diminuer l’emprunt chaque mois. Crédit immobilier simulation. Donc elle existe, il faut la mentionner.
Troisième point, justement, et c’est là où ça nous intéresse : c’est en allongeant la durée de l’emprunt. Si vous allongez la durée de l’emprunt, vous allez diminuer les mensualités chaque mois, et ça c’est le thème de la vidéo aujourd’hui. Il y a deux écoles à l’heure actuelle par rapport à ceci. Vous avez – je ne veux pas généraliser, je ne veux vexer personne, mais vous avez une ancienne génération dans l’immobilier, la génération un peu au-dessus, des gens d’une cinquantaine d’années, qui vont dire : « il ne faut surtout pas dépasser les dix ans d’emprunt, vous allez payer trop d’intérêts à la banque, etc ». Alors, c’est vrai, on va payer plus d’intérêts à la banque.
Mais je vais revenir à la deuxième école, qui dit : « on allonge la durée de l’emprunt, on réduit donc la mensualité, et vous allez donc augmenter votre cash flow et plus facilement arriver dans la règle des 70 ». Alors moi je fais plutôt partie de cette deuxième école, je m’assure chaque mois d’avoir un retour d’argent et d’avoir cette différence entre ce que je paye à la banque et les loyers perçus, de manière à m’assurer un petit matelas qui va m’aider à pallier aux frais, qui va m’aider à intervenir en cas de soucis une nouvelle fois (pour des frais de type machine à laver etc). Donc je préconise vraiment de s’assurer chaque mois ce petit confort.
Pourquoi ? Parce que c’est au jour le jour qu’on vit l’immobiliser, c’est-à-dire qu’on anticipe plein de choses, mais il faut être à l’aise. Moi j’ai envie de dormir sur mes deux oreilles, et je veux que chaque mois je puisse pallier à ces éventuels problèmes, et que j’aie une entrée d’argent qui soit conséquente et qui me permette de réagir en cas de souci. Pour moi, c’est le point prioritaire à respecter. Maintenant, les intérêts, oui, vous allez en rembourser plus.
Mais, si vous remboursez plus d’intérêts, en fait c’est votre locataire qui le fait puisque c’est lui qui paie chaque mois. Alors, ça va durer plus longtemps, d’accord, mais il n’empêche que c’est le locataire qui rembourse chaque mois. Moi c’est un peu ma philosophie.
Maintenant il est possible de concilier un peu les deux. Vous pouvez tout à faire dire : je fais attention à avoir un cash flow nécessaire (la règle des 70, c’est la base), et à côté de ça faire en sorte aussi de ne pas dépasser les 20 ans par exemple. C’est un petit peu ce que je fais : je me suis quand même fixé la limite des 20 ans pour les intérêts. Mais ce n’est pas vraiment une règle. C’est-à-dire que si on va sur 25 ans pour s’assurer un confort : pourquoi pas.
Ce qu’il ne faut surtout pas, c’est se dire qu’on prend sur dix ans avec 600€ à rembourser, et n’avoir que 680€ qui rentrent.
Ça, pour moi, c’est une erreur, parce que vous ne faites pas preuve de stratégie face au banquier, vous ne faites pas preuve de stratégie face à vos comptes bancaires, et en plus vous allez vous créer un petit stress qui risque d’être pénible. S’il y a un problème un mois, si la personne ne paie pas son loyer, tout de suite on rentre en zone rouge. Donc ça, à mon sens, il faut vraiment l’éviter. Crédit immobilier simulation
Donc je vous ai donné un petit peu mon avis là-dessus. Maintenant, ce sont des choses qui peuvent entrainer des débats, c’est aussi à vous de vous connaitre, de vous assurer. Il n’y a pas de règle précise, si ce n’est la règle des 70 dans laquelle je m’inscris systématiquement.
Et quels que soient mes efforts sur la négociation, sur la durée de l’emprunt, sur l’augmentation des loyers, je me débrouille pour que cette règle existe toujours. Et j’ai même envie de dire que je bascule forcément vers la règle des 60.
Voilà. Je vous dis à très bientôt ! C’était Yann, du blog meublepasapas.com.
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Je suis Yann Marjault, j’ai 39 ans et je vous souhaite la bienvenue sur mon blog spécialisé dans la location meublée rentable et sécurisée.
Je suis enseignant, investisseur, chef d’entreprise et conférencier et je peux vous assurer que les investissements locatifs meublés ont progressivement changé ma vie.
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