Mon premier achat d’appartement : résidence principale ou investissement locatif ?

Mon premier achat d’appartement : résidence principale ou investissement locatif ?

Comme je l’ai expliqué dans l’article précédent, j’ai loué pendant des années un studio meublé à Limoges.

Il était extrêmement bien placé pour tout étudiant qui souhaite faire ses études à la faculté de sciences ou encore à l’ institut universitaire technologique.

En effet, cet appartement est situé à 10 minutes à pied des différentes facultés.

Pendant ces années, une seule question concernant l’immobilier me venait fréquemment à l’esprit…

Est-ce que l’argent que je verse au propriétaire lui sert à obtenir des revenus supplémentaires ou est-ce qu’il sert à rembourser cet appartement dans lequel je vis ?

Mon questionnement est resté interne durant de nombreuses années car mon esprit n’était pas encore disposé à se mettre en marche pour avoir une véritable réflexion sur l’immobilier.

Pourtant, chaque mois, je versais 350 euros à une personne qui encaissait mon argent alors que moi, je perdais cet argent et bien évidemment c’était une perte complète puisque je n’avais absolument rien au bout .

Avant de commencer, découvrez pourquoi louer en meublé ici.

1- Un achat d’appartement pour une résidence principale

achat d'appartement

Un jour, c’est la propriétaire elle-même qui m’a « imposé » une réelle réflexion sur un éventuel achat d’appartement.

Je me rappelle très bien le jour où elle est venue me voir en m’expliquant que ce serait peut-être intéressant pour moi d’acheter cet appartement.

Alors là ! La question était posée, comment il était possible qu’un jeune comme moi à l’époque puisse acheter un appartement aussi bien sachant que je n’avais absolument pas d’argent sur mon compte ?

Sa réponse a été d’une évidence même pour elle mais alors pas du tout pour moi : « il n’y a pas besoin d’argent sur un compte en banque pour acheter un appartement sinon personne ne serait jamais propriétaire… ».

Je crois que ce moment qui a duré quelques secondes a été un véritable coup de tonnerre dans mon petit univers immobilier.

Il était en fait possible d’être propriétaire d’un bien d’une valeur de 50 000 euros sans avoir plus de 200 euros de côté. Nous avons ensuite fait des simulations sur internet (je dis ça comme si cela était évident mais à l’époque, faire une simulation pour réaliser des estimations, je ne connaissais absolument pas) et là une nouvelle fois, m’attendait une vraie surprise .

Si la banque acceptait, je pourrais devenir propriétaire et rembourser des mensualités d’environ 317 euros, c’est-à-dire que j’allais posséder un bien et en plus je paierai moins cher chaque mois que lorsque je le louais.

Autant vous dire, qu’à ce moment précis, on se demande pourquoi on n’a pas fait ça avant ! Je précise en plus qu’à ce moment là de la réflexion, aucune négociation n’avait été entreprise.

“Je fais une petite parenthèse pour préciser qu’un propriétaire qui vend est dans l’obligation de prévenir les locataires et ceux-ci sont prioritaires pour acheter s’ils le désirent bien sur.”

Mon ex propriétaire a été « extraordinaire » jusqu’au bout, me voyant motivé et sachant que mes parents me suivaient positivement dans mes démarches, elle m’a accompagné vers son banquier qu’elle connaissait depuis longtemps. Elle a appuyé « ma candidature » en expliquant mon sérieux et ma motivation pour réaliser ce premier achat.

Femme qui calcule, réflexion avant action

Au bout de 15 minutes d’études de mon dossier, m Biasse donnait son accord, il trouvait que mes études accompagnées du statut de surveillant jouaient en ma faveur.

Il savait aussi que j’allais logiquement devenir enseignant dans les années futures et que ce statut de fonctionnaire jouait en ma faveur.

D’ailleurs sur mon dossier, apparaissait le mot « fonctionnaire ».

On entrait cette fois dans de vraies simulations, je dois avouer qu’il discutait beaucoup avec ma propriétaire et que je sentais bien qu’elle prônait un maximum en ma faveur.

A la fin de ces discutions, j’allais obtenir deux prêts cumulés (un à un taux de 4.7% et un autre à un taux 0).

M Biasse m’a dit en me regardant droit dans les yeux : « par contre, nous travaillons ensemble, j’ai fait le maximum, ce n’est pas la peine d’aller voir ailleurs et revenir négocier ».

Allez savoir pourquoi, j’ai adoré ce discours, j’ai trouvé ceci très honnête et très spontané et j’ai tout de suite apprécié. Et franchement, je ne me voyais pas du tout aller négocier quoi que ce soit ailleurs pour un éventuel achat d’appartement.

2- Un achat d’appartement pour un investissement locatif meublé

Résultats : j’allais rembourser 301.43 euros sur 12 ans et 180.73 euros sur 3 ans.

C’était encore mieux que ce que nous avions évoqué dans mon appartement avec ma propriétaire. J’ai réellement adoré ce qui s’est passé en quelques jours et les sensations de ces moments sont encore très présentes. J’ai même envie de dire que je les ressens encore pour chaque opération immobilière surtout lors des visites.

Négociation en immobilier

Aujourd’hui, je me dois de préciser que mon ancienne propriétaire a été un élément déclencheur incontestable pour mon orientation immobilière.

Certes ce point m’intéressait déjà un peu mais je n’avais aucune idée de la moindre démarche, de ce qui était positif financièrement dans ce genre de procédures ni même du bien être que cela pouvait procurer.

Je dois beaucoup à cette personne qui a pris quelques heures de son temps pour faire basculer mes idées, mes manières de voir vers un tout autre horizon concernant les affaires immobilières.

Non seulement grâce à elle je venais d’obtenir une résidence principale à 23 ans, je venais de réaliser un achat d’appartement qui allait devenir un réel investissement locatif par la suite.

Je venais aussi de comprendre beaucoup de choses qui allaient me servir pour de nombreuses années et dans de nombreuses autres situations .

Cet appartement est loué aujourd’hui 355 euros et je loue 30 euros le box qui l’accompagne et je ne rembourse plus, à l’heure actuelle, que  la partie du taux zéro soit 180.73 euros.

Je dégage donc un “bénéfice” de 204.27 euros chaque mois si je ne prends pas en considération la taxe foncière et les charges de copropriété (je ne veux pas vous noyer dans davantage de chiffres ici, ce n’est pas le but).

En septembre 2018, cet appartement me rapportera 385 euros (sans déduire les charges ci dessus) et devrait valoir aux alentours de 62 000 euros.

Je précise aussi que depuis que je suis parti de cet appartement, je n’ai jamais eu une seule semaine de vacances locatives (l’appartement a toujours été occupé) car il est très bien situé comme je vous le disais au début de cet article.

Pour la petite histoire, M Biasse est toujours mon banquier. Il est devenu directeur d’agences et il me suit dans toutes mes opérations immobilières.

Cela fait maintenant 15 ans que je travaille avec lui en toute coopération.

C’est un point que je trouve très important dans ma philosophie même si je sais qu’il y a d’autres manières de procéder et que le point de départ de notre entente a été primordial et très encourageant. 

Voilà, cet article “un peu autobiographique” est terminé, n’hésitez pas à me laisser vos commentaires si vous avez vécu des situations similaires ou encore eu connaissance de proches qui ont vécu ce genre histoire.

A très bientôt

Yann

Comment ai-je débuté dans l’investissement locatif meublé ?

Comment ai-je débuté dans l’investissement locatif meublé ?

Comment débuter dans l’investissement immobilier ?

Article écrit par Yann du blog : meublé pas à pas

Depuis mes premières locations d’étudiants, je crois que l’immobilier m’a toujours intrigué. L’argent que je donnais chaque mois à un propriétaire lui permettait-il de gagner sa vie ou bien uniquement de payer des charges dues à l’appartement ? Avec du recul, il me semble que c’est la première question que j’ai dû me poser concernant l’immobilier. Etant encore locataire, j’ai commencé à réaliser des simulations d’emprunt comme si j’étais prêt à acheter un appartement. A 22 ans, je venais de me rendre compte que si j’achetais un appartement, je paierai moins cher chaque mois que si je le louais.
  « Clairement, ce fut mon premier déclic dans le monde de l’immobilier avant de nombreux autres »

Par ailleurs, je vous conseil de lire mon article : comment se lancer dans l’immobilier ?

1- Débuter dans l’immobilier meublé : mes premiers pas vers la pratique

L’année, en 2003 la dame qui était propriétaire de l’appartement que je louais à l’époque 350 euros me demanda un jour : M MARJAULT cela fait 4 ans que vous louez cet appartement maintenant, que penseriez vous de l’acheter ?

En quelques mois de réflexion, on allait peut-être me permettre de mettre en pratique des points sur lesquels j’avais déjà réfléchi. Je dois admettre qu’entre temps, mes idées d’achat  étaient un peu laissées de côté, il était plus simple de penser à autre chose…
 « Etait arrivé l’heure du deuxième déclic dans l’immobilier » 

J’avais une bonne idée de « comment faire une simulation pour savoir combien cela me coûterait chaque mois ». J’ai réalisé cette démarche avec  la propriétaire qui tenait évidemment à me montrer que j’allais réaliser une bonne affaire.

Voici le résultat obtenu suite à la simulation :
J’allais rembourser, si j’achetais cet appartement,  317.57 euros à la banque. En clair, j’allais donner des mensualités moins élevées que ce que je donnais pour la location les 4 années précédentes. En plus, à ce moment là, je n’avais absolument rien négocié avec qui que ce soit. En fait, je crois que je n’avais même pas conscience du mot négociation.
  « Cette fois, c’était plus qu’un déclic, je ne pouvais pas laisser passer cette affaire ! »

J’en ai parlé à mes parents qui ont perçu les choses de la même manière que moi. Je vous raconterai dans un article dédié à ce premier achat pourquoi ce fût un réel tournant pour la suite.

2- Une découverte de la location saisonnière avec des meublés : une manière de débuter dans l’immobilier

  Mobil home 171 emplacement

Quelques années plus tard, en 2005, j’étais propriétaire de mon appartement et le hasard m’a amené sur la route des mobil home (ma cousine en possédait un en Charente-Maritime et il faut avouer qu’on y passait de bons moments).

Je tiens à préciser tout de suite qu’il s’agit d’un milieu très spécial mais que sous certaines conditions biens précises, ce peut être un investissement très intéressant. Sur le camping dans lequel j’étais, ils vendaient des mobil home, on pouvait ainsi devenir propriétaire d’une maison sur roue qui se louait jusqu’à 1200euros/semaine. C’était l’heure du 4ème déclic ! (smiley)
  « Pour plus d’informations concernant ce domaine, je vous conseille de lire les quelques pages de mon blog ainsi que les articles associés. Rendez-vous sur http://www.investissementmobilhome.com »

Il est possible de louer des biens à des tarifs très élevés et ceci sur une belle période. Je décidais donc d’établir des calculs de revenus locatifs tout en ayant étudié les contrats avec le directeur, du camping.  3 heures après mes calculs, j’appelais mon banquier pour un prêt, il était d’accord ! Mes calculs étaient assez simples, le mobil home devrait me permettre de réaliser 5000 euros de bénéfices par an et donc de le rembourser en 6 ans. La rentabilité était tout simplement extra.
  « Pour simple information, à l’heure actuelle, je possède 4 mobil home et cette formule fonctionne parfaitement si on applique des règles précises pour acheter ».

Je ferai une parenthèse toute particulière sur le banquier dans un autre article, il est intéressant de voir comment on peut établir une réelle relation de confiance avec son banquier. Cette relation m’est évidemment encore très utile à l’heure actuelle.

Les mobil home me permettaient (encore aujourd’hui) de dégager une trésorerie très intéressante. Ce style de location m’a surtout permis d’apprendre et de développer des stratégies très efficaces dans la location saisonnière. C’est une arme importante dans les investissements locatifs meublés, nous y reviendront dans de nombreux autres articles et éventuelles aides.

Le « monde du mobil home » étant particulier, j’ai très vite eu envie d’acquérir de l’immobilier. J’avais maintenant des connaissances utiles notamment en fiscalité qui allaient me servir par la suite. C’est en ce sens que j’ai vite axé mes recherches sur l’immobilier et particulièrement l’immobilier meublé. En revanche, il était hors de question de « se lancer » dans des investissements de plusieurs dizaines de milliers d’euros sans être renseigné, sans être formé.

3- Le tremplin pour débuter dans l’investissement immobilier et particulièrement le meublé

A partir de 2008/2009, je décidais d’investir dans des formations avec des personnes qui m’inspiraient grandement. J’ai rencontré des gens  très positifs de part leur attitude et très formateurs. Parallèlement aux formations, je me suis progressivement entouré de personnes que j’estime compétentes dans leur domaine et j’ai aussi énormément lu (ce que je continu à faire aujourd’hui).
  « J’essaierai toujours au cours des articles de montrer l’importance de se former et d’être renseigné un maximum et de la bonne manière ».

Pour conclure ce paragraphe et aussi cet article, je tenais à préciser un objectif majeur de ce blog. Je suis moi aussi « parti de 0 » et je me suis posé énormément de questions. Je me demandais par exemple : si c’est simple pourquoi tout le monde ne le fait pas ? Pourquoi tout le monde n’achète pas des appartements  ou des immeubles ? Comment doit-on s’y prendre pour commencer  à faire des recherches ? Qui peut m’aider à débuter dans mes premières démarches ?
  « Je me souviens parfaitement de ce questionnement et de l’état d’esprit dans lequel j’étais à ce moment là ».

Je me suis très vite aperçu qu’avec des méthodes précises, faciles à comprendre et simples à appliquer, il est tout à fait possible d’avancer à son rythme et ainsi investir simplement et surement. Pour débuter en immobilier, il est capital d’avoir absolument toutes les informations pour ne rien oublier.

« Aujourd’hui, je possède 4 mobil home, 11 appartements, 4 petites maisons et un local commercial. Je loue tout en meublé de différentes manières. N’y voyez surtout aucune prétention mais juste une preuve que l’on peut partir de 0 en terme de financements mais aussi de connaissances et avancer dans l’investissement immobilier et pourquoi pas : devenir libre ! »

Pour toute question ou commentaire, je serai très heureux de vous répondre, alors n’hésitez pas à utiliser la case prévue à cet effet au dessous !

A très bientôt !

Yann