C’est Yann du blog Meublé Pas à Pas, découvrez aujourd’hui dans cette vidéo pourquoi il est possible de louer en meublé des maisons entières ou autres types de grandes surfaces. Que ce soit sur du long terme ou de la la colocation grande durée, il y a une demande existante !
Peut-on faire la location de maison meublée ? Existe t-il le panneau ” maison meublée à louer ” !?
Bonjour, c’est Yann du blog meublepasapas.com!
Bienvenue sur cette nouvelle vidéo! C’est la cinquième vidéo du défi que je me suis lancé ! Et aujourd’hui, je vais répondre à une question de Ludo et Kentouche. D’ailleurs Kentouche, excuse-moi si j’ai mal prononcé ton prénom, je ne suis pas habitué, désolé.
Peut-on faire la location de maison meublée ? Peut-on proposer une maison meublée en location ?
Donc ces deux personnes notamment – il y a eu d’autres questions qui se rapprochaient – mais ces deux personnes-là m’ont posé une question qui se rapproche vraiment d’un même thème. Je vais essayer de répondre à la question en proposant le thème suivant : est-ce qu’on peut louer une grande surface en meublé ? Et je reviens tout de suite là dessus après le petit jingle!
Kentouche et Ludo, déjà, je vous rejoins sur quelque chose : ce n’est pas du tout commun et cela peut être un avantage. Alors oui, vous avez posé la question sous un article où j’avais parlé de louer une maison assez grande en meublé : pourquoi cela peut-il être un avantage ? Je vais évoquer plusieurs avantages, et après je vais évoquer un cas particulier de trois maisons que je loue en meublé.
Première chose, je me suis en fait rendu compte qu’il y avait une forte demande de location en meublé sur du long terme. Notamment dans des villes de 3000, 5000 jusqu’à 13000 habitants (puisque moi j’habite dans des petites villes). Pourquoi il y a cette forte demande?
Je me suis posé la question au début, et en fait j’ai cherché à analyser un peu le marché, et je me suis rendu compte de plusieurs choses.
Je me suis rendu compte que beaucoup de demandes provenaient de jeunes couples qui cherchaient à acheter dans la région de par leurs activités, de par leur travail, et qui en fait souhaitaient vivre dans quelque chose sans acheter des meubles avant de trouver ce qu’ils considéraient être la bonne affaire pour leur achat de résidence principale.
J’ai eu ce discours de la part d’une demoiselle (d’ailleurs instit), et j’ai trouvé ça excellent de discuter avec elle parce qu’elle m’a ouvert les yeux sur quelque chose qui va peut-être vous paraitre évident, mais moi il a fallu qu’on me le dise pour que je m’en rende compte.
Elle m’a dit : « écoutez, on est en recherche de quelque chose, on veut prendre notre temps pour trouver le bien qui nous va bien, le lieu qui nous va bien, et on souhaite se sentir bien en attendant dans quelque chose de meublé ». Alors pourquoi meublé?
Et bien, elle m’a dit très simplement : « nous voulons faire construire, on souhaite acheter les meubles en fonction de la décoration, on ne veut pas se retrouver avec une grande maison qu’on va louer nue et dans laquelle on va mettre des meubles qui si ça se trouve ne correspondront à rien par rapport à notre prochain achat ».
Clairement elle m’a dit : « nous, avoir quelque chose de meublé pendant un ou deux ans c’est excellent, on a un rapport qualité prix comme on veut et ça nous permettra d’acheter des meubles après ».
Le rapport qualité-prix lorsqu’on propose une maison meublée à louer
Alors là, j’avoue que je ne l’avais pas vraiment vu venir, mais j’ai trouvé ça complètement logique au final. Je n’avais pas pris le temps de regarder ça de cette manière, et oui, effectivement, c’est on ne peut plus logique.
Ça leur évitera de rester avec des meubles sur le dos qu’ils devront absolument caser dans une maison qui ne correspondra pas tout à fait au même style. Donc voilà, c’est une première raison pour laquelle on peut louer des maisons en meublé. Vous l’avez compris, c’est vraiment un avantage pour les locataires.
Et moi, en tant que propriétaire, je loue tout en meublé pour l’instant par rapport à la fiscalité, et puis j’adore le meublé comme je l’ai déjà expliqué, mais effectivement de pouvoir louer une grande surface en meublé à un couple, je trouve ça juste excellent.
Et ça permet aussi, dans une moindre mesure, de ne pas meubler toutes les pièces, pour que les couples (ou une personne) puissent apporter quelques éléments à eux aussi.
Dans une grande maison, ce sera aussi beaucoup plus facile d’amener un ou deux meubles supplémentaires, contrairement à un studio ou à un T2 qu’il faut prendre tel quel. Donc ça aussi c’est un petit point.
J’ai une maison de quasiment 100m2 sur laquelle je n’ai pas meublé un étage, ou très peu. J’ai juste mis le lit en fait, et les gens apprécient car du coup ils peuvent quand même amener un meuble, une armoire, qui leur appartient et qu’ils n’ont pas envie de céder.
L’avantage des petites villes pour faire de la location de maison meublée
Autre chose qui peut être un grand avantage pour la location de grandes surfaces en meublé, et dont je me suis rendu compte avec l’expérience : je suis dans ces villes de 3000, 5000, 10000 habitants, et c’est un excellent rapport offre / demande.
Je vous assure qu’une maison, qu’elle fasse 40m², 50m², 70m² ou 100m², et même pourquoi pas 120m² – on peut tout imaginer- je n’ai que très peu de concurrence. Quand je mets une offre de maison – je touche du bois, j’espère que ça va continuer – mais quand je mets une offre comme ça sur Le Bon Coin, j’ai toujours trois, quatre voire cinq demandes sur les mêmes journées.
Je peux avoir trois ou quatre visites, et il arrive très souvent que toutes les personnes veuillent le bien. Alors, je fais ce qu’il faut pour meubler correctement, mais je n’ai pas non plus quelque chose de complètement exceptionnel, loin de là.
Je prends des meubles à BUT – je me permets de le citer parce que c’est un partenaire – je fais faire les cuisines aux artisans qui font du classique un peu moderne (avec des plans de travail, machine à laver, tout ce qui va bien).
Et je me rends compte que sur ces grandes surfaces je n’ai que très peu de concurrence. Et quand j’ai un peu de concurrence j’essaie d’optimiser pour passer devant, et j’essaie de rester aussi au même prix.
Alors ça on le verra dans d’autres vidéos, tout dépend de l’achat que vous faites au départ, du prix d’achat. Vous pouvez vous permettre de jongler un peu avec le loyer, même si j’essaie toujours de louer le plus cher possible évidemment.
Alors, voilà, à cette demande que je ne connaissais pas, s’ajoute la demande de jeunes qui viennent d’avoir un CDI et qui peuvent avoir une maison pour le même prix qu’un T2 : ils ne s’y attendaient pas, ils aiment bien, et ils prennent aussi, et ce sont de très bons locataires car parfois ils y restent des années.
Et d’ailleurs je fais une petite parenthèse, sachez aussi que si vous meublez une grande surface, ce qui peut arriver fréquemment, c’est que le couple mette du temps à trouver son bien à acheter.
Et même, une fois qu’il l’a trouvé, il y a encore les démarches pour l’achat, il va y avoir les démarches pour meubler, pour que tout soit nickel et prêt à habiter : on peut être sur des locations qui durent deux ans, trois ans, quatre ans.
Location de maison meublée : synonyme de turnover ?
Alors, le discours « attention, en meublé on loue toujours moins longtemps, il y a toujours plus de turnover, etc », il faut apprendre à le mesurer.
Je vous assure que par mes expériences, je suis incapable de vous dire ça. J’ai vu des locations en nu qui durent bien moins longtemps parce que les gens se sentent moins bien chez eux, parce qu’il y a une trop grosse consommation d’électricité, et je ne sais quoi encore. Donc c’est à prendre avec des pincettes.
Moi je vous parle avec recul, avec un peu d’expérience : le meublé, on peut très bien, très bien, avoir des locataires qui restent longtemps.
Et c’est vrai aussi avec des étudiants. J’en profite pour faire la parenthèse : j’ai un étudiant à Limoges qui a commencé sa première année en fac, là il est rendu en licence, il souhaite aller vers une maitrise entrainement sportif il me semble, il n’y a aucune raison qu’il s’en aille de l’appartement.
Et là ça va faire trois ans, donc pourquoi pas envisager quatre ans, envisager cinq ans, et peut-être encore mieux. Donc même dans un studio on peut avoir des jeunes qui restent longtemps.
La deuxième chose qu’il est possible de faire avec les maisons de village – c’est un cas particulier mais c’était l’occasion de l’évoquer – c’est la colocation courte durée. Colocation courte durée, entendons-nous bien, je le fais parce que j’ai une situation particulière, vous l’avez peut être vu dans un reportage.
En effet j’ai une situation bien particulière qui est la proximité d’une centrale nucléaire. Je suppose que ce n’est pas le seul cas pour lequel c’est vrai, d’ailleurs c’est même sûr, mais entre guillemets, moi j’ai la chance d’avoir une maison qui est divisée en trois petites maisons.
C’est une ancienne grange qui a été divisée en trois maisons, avec chacune leur dehors, le petit confort extérieur et intérieur.
Je suis à deux minutes d’une centrale nucléaire, alors s’il n’y a pas de problème c’est très bien! Trève de plaisanteries, c’est très bien pour une chose du point de vue de la location, c’est que vous avez beaucoup d’intervenants extérieurs qui viennent pour l’entretien des centrales, c’est ce qu’on appelle les carénages : tous les ans ou plusieurs fois par ans, on a des périodes d’un mois, de deux mois, de trois mois, de quatre mois, de six mois voire plus, pendant lesquelles certains agents viennent pour l’entretien des centrales nucléaires.
Et ils sont beaucoup en recherche de ce genre de petits biens, et ils n’hésitent pas à se partager les lieux.
Ne jamais négligez l’aspect esthétique de l’appartement ou de la maison meublée à louer
Ce qui est très bien, c’est quand même de leur laisser à chacun un espace d’intimité, c’est d’anticiper par exemple en installant de gros ballons d’eau chaude pour que tout le monde ait de l’eau, c’est important. Et on essaie aussi de ne pas faire trop le style internat.
Il faut absolument que les agents se sentent bien, ce qui est tout à fait logique une nouvelle fois, puisque vous êtes là en tant que propriétaire pour que les locataires soient bien installés, je le rappelle. Et par contre, c’est un sacré avantage, puisque là vous louez au lit, ou à la chambre, ça dépend comment on le voit.
Une maison dans laquelle vous allez installer trois couchages de qualité – je précise – vous pouvez espérer louer jusqu’à 120€ ou 130€ la semaine par lit.
Vous voyez un petit studio ou un petit T2 qui pourrait se louer entre 300€ et 400€ le mois, là vous pouvez passer, si vous vous débrouillez pour qu’il y ait deux couchages, à 240€ ou 260€ la semaine.
Alors oui, il va y avoir des charges en plus (électricité et eau), mais enfin quand on réfléchit bien, il peut quand même y avoir une certaine rentabilité qui peut s’installer. Moi, pour le vivre, je vous assure qu’une rentabilité peut s’installer. Et encore, je ne suis pas ancré dedans puisque j’ai encore des travaux à faire sur cette maison.
Donc ça, c’est une autre possibilité, et je vous invite par chez vous à aller étudier de près, peut-être avec des centrales mais peut-être avec d’autres choses.
Il y a peut être beaucoup d’autres établissements qui accueillent des prestataires de temps en temps. Alors, ça n’empêche pas, si vous êtes avec des prestataires de temps en temps, que vous pouvez aussi espérer louer aux autres moments, il ne faut pas se contenter… Le but c’est de remplir un maximum. Maison, grande surface et location meublée. Donc je vous invite vraiment à étudier ce cas de colocation courte durée si vous avez une grande surface.
C’est à étudier de près, mais ce n’est pas à prendre en compte pour votre calcul d’achat. Je vous donne l’exemple des petites maisons, moi l’idée c’est quand même d’avoir une rentabilité même si je louais classiquement.
C’est à un endroit où je vais rembourser 580€ par mois, je sais que si je louais mes trois petites maisons en termes classiques sur du long terme meublé, j’aurais été aux alentours de 1200€, soit 400€ la maison.
J’ai choisi la colocation courte durée pour accélérer la rentabilité, mais ma base de calcul était bien effectuée sur le point de départ, c’est-à-dire sur la location longue durée.
Je refais ce petit point parce que Sébastien Ascon l’avait dit dans une vidéo, mais je le reprécise parce que c’est extrêmement important notamment pour monter votre dossier à la banque. Et ça j’en reparlerai dans une prochaine vidéo aussi.
Voilà, donc en conclusion ce qu’on peut dire, c’est que oui c’est possible de louer des grandes surfaces en meublé, que vous devez établir votre base de calcul pour l’investissement comme si c’était loué à long terme mais qu’il est possible de multiplier les stratégies et donc d’augmenter la rentabilité.
Et n’oubliez pas de faire des tests, je le redis : faites des tests. Si vous n’avez pas encore pris la décision, faites quelque chose de simple, mettez une annonce sur Le Bon Coin, débrouillez vous pour la faire monter en tête de liste tous les jours (pas besoin de mettre les 25€, rien qu’en la supprimant et en la remettant), et essayez de mettre une maison comme si vous la louiez en long terme : vous allez voir si vous avez des touches.
Maison, grande surface et location meublée Pour les photos, vous mettez les photos d’une autre maison, ce n’est pas grave, vous savez que vous allez équiper la vôtre à peu près de la même manière. Donc faites ces tests et vous allez peut-être avoir des surprises.
Dernier point aussi que je précise : dans mon cas, j’ai tellement de demandes sur la colocation courte durée que je suis obligé de préciser dans mes annonces quand je veux louer à long terme.
C’est-à-dire que quand je mets une maison comme ça, je précise : « uniquement des personnes pour le long terme », simplement parce que je n’ai pas envie d’en gérer dix sur de la colocation courte durée, c’est quand même une gestion un peu différente.
J’ai déjà fait un article sur le site de Sébastien Ascon mais j’essaierai de faire une vidéo spécifique à la colocation courte durée pour vour expliquer un petit peu les gros avantages et les inconvénients en termes de prise de temps.
C’est fini pour cette vidéo!
Je vous dis à très bientôt pour la prochaine vidéo, et surtout n’hésitez pas à vous abonner à la chaîne Youtube, à télécharger sur mon blog ou alors sur le lien juste au-dessous mon livre “9 astuces essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire” ! Je vous dis à très bientôt, et abonnez-vous!
Découvrez dans cette nouvelle vidéo quelles sont mes manières de procéder pour choisir et entretenir de bonnes relations avec mes locataires. Cette bonne relation est primordiale pour que tout le monde y trouve son compte…
Les mauvais locataires ne sont pas si nombreux et il existe de nombreuses techniques pour s’assurer une excellente relation entre propriétaires et locataires.
Les partenariats et le relationnels sont très importants en immobilier !
Location particulier à particulier : propriétaire et locataire, une relation particulière
Bonjour, c’est Yann du blog meublepasapas.com!
C’est la vidéo numéro 6 sur mon blog, mais c’est aussi la deuxième vidéo du défi que je me suis lancé ! Donc aujourd’hui je voulais évoquer un point : celui de la location et de la gestion de la location. Plutôt, pour parler en termes généraux, c’est : comment peut-on gérer la location de particulier à particulier ? Vous allez voir qu’on peut entendre beaucoup de plaintes. Il y a aussi des choses à faire pour que ça se passe très bien, ou au moins pour minimiser les risques. Ça se passe tout de suite après le petit jingle!
Alors, concernant la location de particulier à particulier, on va se mettre dans un cas précis. Vous avez acheté votre bien, et vous le mettez en location. Vous avez donc mis des petites annonces à droite et à gauche, peut-être essentiellement sur Le Bon Coin pour débuter (même s’il n’y a pas que ce site). Vous allez donc, en fait, gérer des humains. Alors ça parait évident, et ça l’est, mais là ou c’est moins évident, c’est que qui dit gestion d’annonces et de locataires, dit aussi gestion de l’humanité. Donc vous avez quand même des possibilités par rapport à tout ça. L’idée, c’est que pour vous, comme pour le locataire, tout se passe bien. C’est à dire que vous, vous avez vos rentrées annuelles, et que le locataire a un bien dans lequel il se sent bien. Alors on va voir des petites choses qui peuvent aider dans la gestion du locataire, et vous allez voir que ça passe aussi par une relation du propriétaire envers le locataire.
Alors la première des choses, c’est que vous devez choisir. Si vous avez fait ce qu’il fallait dans vos biens, si vous avez un logement qui convient, si clairement il tape à l’œil de beaucoup, il se peut que vous ayez fait plusieurs visites, et que vous ayez plusieurs propositions. Dans ce cas là, c’est très simple – enfin ce n’est pas si simple, mais au moins ça vous laisse la possibilité de faire des choix selon vos critères. Logiquement, dans un premier temps, vous aurez demandé des documents.
C’est-à-dire que, au téléphone, vous aurez prévenu vos futurs locataires, ou du moins ceux qui vont venir visiter, qu’ils doivent venir en présence de documents. Alors ce que j’appelle “documents”, c’est assez classique, c’est la fiche de paye, ce sont les assurances en cas de location (mais ça, ça peut peut-être venir dans un second temps), et c’est aussi le fait qu’ils se préparent à avoir un garant. Ça peut être tout à fait demandé, surtout si vous êtes avec des jeunes étudiants par exemple : les parents, très souvent, ou quelqu’un de la famille (un frère qui a un CDI par exemple) n’hésitent pas à se porter garants. Alors ça, dès que c’est possible, je le conseille. Maintenant, moi j’ai pris aussi le parti de sélectionner, vous allez le voir tout à l’heure, sur la personne, sur le feeling.
Et clairement quand on est avec des personnes qui ont un CDI, ça n’empêche pas de demander un garant, c’est une possibilité, mais moi j’ai pris le parti d’opter pour une autre solution. Maintenant, plus on est avec des jeunes, et plus je trouve que c’est intéressant d’avoir un garant. Surtout que les parents ne vont pas hésiter à le faire en règle générale.
L’importance du feeling
Dans le second temps, vous avez plusieurs personnes. Alors là vous allez fonctionner forcément un petit peu au feeling. Quand je dis feeling, ça ne veut pas dire un ressenti qui vient du Saint Esprit et sur lequel on peut se tromper complètement. Ce que je veux dire par là, c’est que vous allez prendre le temps de discuter avec des personnes. Vous allez aussi voir et percevoir des personnes qui s’intéressent à votre bien, qui auront un certain discours, qui auront déjà vécu en location ou en colocation, …
Vous allez découvrir ce qu’ils aiment et ce qu’ils n’aiment pas, … Peu importe, l’idée c’est : il n’y a pas vraiment de question précise, il faut se renseigner un peu sur la personne, voir qui elle est, et découvrir peut-être des choses insoupçonnées. Moi, j’y accorde une grande importance, et d’ailleurs en même temps je vous en parle, ça me fait penser que je pourrais éventuellement créer une sélection non pas de questions à poser, mais de moyens pour essayer d’avoir des renseignements assez précis afin de cerner un peu mieux les personnes. C’est un peu comme quand j’ai testé les agents immobiliers, j’en parle dans cet article…
Maintenant, moi pour le coup je le fais un peu au feeling. Je discute déjà dans un premier temps au téléphone, et je vais à la rencontre de la personne. Je ne délègue pas encore ces tâches, parce que j’adore ça, et c’est aussi pour écrire sur le côté psychologique de la relation humaine dans l’immobilier. Donc moi, dans un premier temps, je conseille de le faire par soi-même justement pour se rendre compte de ces choses là. Vous allez rencontrer des personnages complètement différents qui vont venir dans vos appartements, avec leurs problèmes mais aussi avec leurs situations positives, et c’est l’occasion de faire de véritables rencontres.
Ce que je peux aussi vous conseiller, c’est avant les visites – je reviens un petit peu en arrière par rapport aux visites, mais ça va de pair vous allez voir pourquoi – c’est de préciser vraiment sur l’annonce ce que vous attendez. Alors, j’ai parlé des documents, il faut le mettre : « vous serez en mesure de fournir ces documents le jour d’une éventuelle visite ». Moi je n’hésite pas non plus à mettre d’autres points qui me semblent essentiels, comme le fait que je veuille quelqu’un de sérieux. Ça parait peut-être idiot, mais le fait de le préciser donne la couleur de votre tempérament. Alors, j’aime bien le faire, je précise quelques phrases du style : « cherche quelqu’un de sérieux respectant les locaux dans lesquels il vivra et respectant son voisinage ».
Et je précise aussi qu’en retour le propriétaire – donc moi – s’engage à être réactif en cas de souci. Donc je trouve que c’est donnant-donnant, et que ça donne une image positive. Donc je vous propose de faire ça dès l’annonce, vous l’écrivez noir sur blanc en espaçant bien vos paragraphes par la même occasion. A ce sujet d’ailleurs, je re-précise tout cela même dans le contrat, en bas de page dans un petit encadré. Je fais ça depuis peu de temps, mais à force de lire des bouquins, je me suis rendu compte que beaucoup d’investisseurs le faisaient, et que ça me correspondait totalement. Donc je précise dans l’encadré que le propriétaire et le locataire ont des droits et des devoirs, et qu’il est important de les respecter pour le bien être de tous.
La deuxème point que je mets dans l’encadré, que je précise tout le temps, c’est que je suis suivi à la fois par des comptables et par des experts en droit fiscal au niveau de l’immobilier. Je mets ça, c’est une petite pression supplémentaire, mais une nouvelle fois c’est pour montrer mon sérieux, et pour montrer aussi que j’ai un avocat et qu’il peut me suivre dans les affaires, et qu’il n’hésitera pas à intervenir en cas de problème. Comme ça, les règles sont claires, et je trouve que c’est très bien.
Ça n’empêche pas d’avoir quelques petits soucis, j’aurai peut-être l’occasion de faire une vidéo là dessus, mais vous allez voir qu’il y a des moyens d’atténuer, d’apaiser, et surtout de récupérer ses loyers chaque mois.
Petite parenthèse sur les loyers : c’est très bien pour le propriétaire, mais je vous assure aussi que pour le bien être du locataire, d’être capable de lui faire payer ses loyers pour que lui même s’encadre dans une gestion de ses comptes, c’est très bien et ça ne peut être que positif pour lui. C’est un avis personnel, mais j’ai plusieurs cas qui me l’ont démontré.
Le suivi
Alors, deuxième point si je puis dire, c’est : une fois que vous avez sélectionné votre locataire, le travail n’est pas terminé. Parce que là vous avez un locataire certes, vous croyez le connaitre un petit peu, mais il y a encore un suivi à faire. Alors, on a discuté, on sait un peu à qui on a à faire, mais je trouve que c’est très intéressant de suivre ce début de relation que vous avez créée. Alors déjà par les obligations que vous vous êtes fixées, c’est-à-dire que s’il y a un problème il faut être capable d’intervenir rapidement : si un four cède, on fait intervenir pour que le faire réparer ; l’électricité qui saute, on fait intervenir aussi…
Peu importe, mais vous vous êtes engagés à le faire en tant que propriétaire, donc je trouve que c’est très intéressant et que c’est même primordial que de tenir sa parole.
A l’inverse, le locataire s’est engagé aussi, et à la moindre interpellation, à la moindre petite chose qui ne va pas, il faut intervenir très, très, très rapidement. Quand je dis très rapidement, c’est : il y a un problème, j’interviens le jour même ou le lendemain. Je vous donne un exemple qui peut être classique, même si je n’ai pas du tout envie de faire peur (c’est classique parce que c’est arrivé à plusieurs, mais ça n’arrive pas non plus tout le temps). Vous avez un virement automatique qui est mis en place tous les 5 du mois, et vous arrivez au 5 novembre, et le virement automatique n’est pas effectué et n’arrive pas sur votre compte.
Comment on peut faire? Alors là, clairement, moi je n’attends même pas le lendemain, je n’attends même pas de voir s’il y a un dysfonctionnement, je ne regarde même pas si c’est un jour férié (c’est un peu mon problème de réaction rapide) : dès qu’il y a un décalage, j’appelle tout de suite. Location particulier à particulier. Et si je n’ai pas de réponse, je me déplace. Ça, c’est intervenu très rarement. Pour le coup, sur le cas du 5 novembre, j’ai eu une réponse rapide. Alors pour vous donner l’exemple, ce qui est arrivé – comme quoi il ne faut pas non plus paniquer pour rien – là c’est un de mes locataires qui ne s’était même pas rendu compte qu’il avait eu un virement automatique qui avait été annulé (celui du 5 novembre pour moi, pour son loyer) simplement parce que les impôts lui ont demandé quelque chose qu’il devait depuis longtemps.
Donc il s’est déplacé aux impôts, il a fait ce qu’il fallait, et en fait il s’est rendu compte qu’on lui avait ponctionné une somme alors que ce n’était pas lui qui était redevable, mais une personne qui portait le même nom et le même prénom que lui. C’était une erreur de l’administration fiscale, ce qui peut tout à fait arriver, ça arrive à tout le monde. Donc voilà, pour vous dire que le fait d’intervenir vite a été utile pour moi, mais ça a été utile pour lui aussi, car il ne le savait même pas. C’est à dire qu’il aurait pu aussi bien être dans le rouge quelques jours après et ça lui aurait créé des problèmes.
D’ailleurs, il était dans le rouge puisqu’on lui avait retiré plus de 900€. Donc : intervention très rapide. Ça, franchement, c’est primordial.
Le loyer et son importance
Et ça m’amène sur un autre point. Je trouve que c’est très utile d’être compréhensif, mais tout en restant ferme. Alors, j’ai entendu beaucoup d’investisseurs dire ça. J’avais du mal à cerner ce que ça voulait dire même si on comprend tous. Mais je vous assure qu’on arrive à se forger un caractère de par ses expériences, de par ses investissements, de par ses rencontres, de par les partenaires avec qui on travaille, … On apprend à savoir ce qu’on veut, et ce point est vraiment très important, dans tous les domaines de l’immobilier et peut être même tous les domaines de la vie. Compréhensif, oui, mais on reste ferme.
Il n’y a aucune raison pour qu’un locataire ne vous fournisse pas votre loyer, comme il va fournir l’argent qu’il doit ailleurs. Il n’y a aucune raison que vous ne soyez pas prioritaire par rapport à votre loyer. C’est grâce à ça que la personne est hébergée, qu’elle a un toit, qu’elle se sent bien, donc pourquoi le loyer ne serait pas une priorité? Une nouvelle fois, c’est quelque chose que je mets dans mon contrat – ça n’a rien à voir avec la légalité, c’est juste de la relation humaine et c’est pour moi largement aussi important que la légalité dans cette histoire de propriétaire et de locataire.
Compréhensif en étant ferme
Donc une nouvelle fois je mets une petite phrase, un petit rappel dans le contrat : “n’ oubliez pas que l’appartement est quelque chose qui vous appartient temporairement, que vous vous sentez bien dans cet appartement, donc il doit être aussi une priorité dans vos finances”. Ce n’est rien, mais c’est aussi un petit rappel pour qu’on se rende compte. Moi j’accorde une grande importe à l’endroit où je vis, je trouve ça très bien de se sentir bien chez soi, j’ai envie que les locataires soient comme ça, mais pour ça il faut que ce soit une priorité et faire ce qu’il faut pour. Location particulier à particulier. C’est un avis personnel mais je me rends compte qu’en le faisant passer de cette façon aux locataires, ça apporte des choses qui sont très bien, qui sont même essentielles à mon sens. Donc, compréhensif oui, en étant ferme, oui.
J’aurais beaucoup d’autres exemples, il m’est déjà aussi arrivé qu’un jeune ne touche pas la CAF pendant un certain temps et du coup ait du mal à me verser la totalité de son loyer. Donc moi clairement, je l’ai compris, il n’y a aucun problème. Je l’ai d’autant plus compris que je ne veux pas que la CAF me reverse, je veux que – en particulier les jeunes mais aussi les autres – j’ai envie que les locataires aient cette rentrée d’argent, ça leur appartient, et qu’ils gèrent en retour ce qu’ils doivent donner au propriétaire.
J’ai envie de dire qu’en recevant la CAF directement, ce serait une assurance, mais ça ne m’intéresse pas parce que j’ai aussi ce côté un peu éducatif (je suis enseignant à la base). J’ai envie que le jeune gère ça tout seul : c’est son problème, c’est son argent, mais maintenant il doit me verser ce qu’il doit. Donc pour ce cas particulier, je l’ai bien compris, mais exactement en ce sens : il doit gérer. Location particulier à particulier
Il n’a pas eu la CAF, il y a un problème avec eux, et bien il se déplace. Il va les voir. Moi ce que j’ai accepté en retour, après lui avoir expliqué que ce n’était pas vraiment mon problème, c’est qu’on échelonne sur plusieurs mois ce qu’il me devait pour le mois en question où il avait eu des problèmes. Location particulier à particulier. Donc en clair là où il me devait 350€, on a échelonné en trois fois 100€ et une fois 50€, quelque chose comme ça. Donc ça, ça ne me pose pas un problème particulier. Par contre, on fait ce qu’il faut pour résoudre.
Je pense que quand on est investisseur, peut-être qu’on n’est pas vraiment à cheval sur le fait qu’on échelonne sur un mois, par contre on est vraiment à cheval sur le fait de complètement perdre un mois. Ça, ça n’est pas possible parce que ça ruine les investissements, ça ruine la relation propriétaire/locataire, et ça ruine aussi la santé mentale. Comme je l’ai vu dans mes formations, clairement je pourrais reprendre une expression d’Olivier Seban : je peux dormir sur mes deux oreilles.
Je ne fais pas des investissements pour être mal, et je veux que tout se passe bien. Je suis prêt à accepter qu’il y ait des problèmes, je suis prêt à accepter qu’il faille faire des choses pour les résoudre, mais par contre tout le monde y met du sien. Et ça, j’y mets un point d’honneur. Donc dans le suivi, il y a ça.
107 principes immobiliers
Alors, chose aussi que j’ai lue dans le livre – je ne l’ai pas ici mais ça s’appelle “Les 107 principes immobiliers”, c’est de Bruno Rako – j’ai adoré ce livre : 107 points qui me correspondent totalement. Et il y en a un dedans que j’ai particulièrement apprécié, ça reste un détail par rapport à tout ce qu’il y a à voir dans l’immobilier, mais je l’ai trouvé excellent : c’est d’être capable de faire un cadeau à ses locataires. Location particulier à particulier. Alors j’ai trouvé ça juste génial. C’est rien, mais je me mets à la place du locataire qui a une bonne relation avec son propriétaire, d’avoir une petite bouteille de champagne à Noël ou un truc comme ça, je trouve ça excellent. Franchement, je ne l’ai jamais fait mais je peux vous assurer que j’y réfléchis énormément et que je vais essayer de mettre quelque chose en place.
C’est vrai qu’on le fait sur la courte durée, moi je le fais sur les mobil homes, j’ai beaucoup de copains qui le font sur leurs appartements en courte durée, mais là d’avoir vu ça, ça parait dingue, c’est idiot, ce n’est pas grand chose, mais je vais le mettre en place. Donc, je pense que ça aussi ça donne vraiment envie au locatiare de payer son propriétare : avoir quelqu’un de sympa en face de vous vous donne aussi envie d’être sympa. Ça je pense qu’on est tous en mesure de le comprendre.
Voilà, donc c’est terminé pour cette vidéo ! Ce que je vous invite à faire, parce qu’il y a d’autres vidéos qui vont arriver, celle là est une des premières du défi : abonnez vous à la chaîne Youtube. Abonnez vous, vous aurez toutes les vidéos en temps et en heure, même avant qu’elles ne sortent sur mon blog. Et ce que vous pouvez faire aussi, j’ai mis le lien dessous, c’est télécharger mon livre qui s’appelle “9 étapes pour acheter, meubler et louer une bonne affaire”. Je vous invite à le télécharger en cliquant ci-dessous. Je vous dis à très bientôt, c’était Yann du blog meublepasapas.com.
Voilà, c’est terminé pour cette vidéo, je vous remercie de m’avoir suivi.
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Voyons quelques notions importantes sur cette notion de location en courte durée.
3 points sur la location en courte durée
Yann du blog Meublé Pas à Pas
J’ai réalisé cette petite vidéo pour répondre aux questions d’Enola, Christian et Farick. J’ai voulu éclaircir 3 points évoqués par Sébastien Ascon il y a quelques jours. Je reviens dessus pendant quelques minutes car ceci m’a paru essentiel à la lecture de vos questions.
Bonjour c’est Yann !
Je n’avais pas forcément prévu de réaliser une vidéo ce matin, la preuve, j’ai un décor un peu original je l’admets.
Je voulais revenir absolument sur des points qui ont été peut être pas tout à fait compris lors de la précédente vidéo. Celle de l’interview avec Sébastien Ascon, l’expert en location courte durée.
Je vais donc répondre aux questions de Christian, Enola et Farick. Je vais panaché ma réponse. Je reviendrai ainsi sur plusieurs points qui me semblent essentiels sur la location courte durée.
Sébastien a bien précisé que la location en courte durée est un formidable accélérateur, elle permet de réaliser des chiffres d’affaires très bons. On peut notamment multiplier par 3 les loyers par rapport à une location meublée plus classique.
1er et 2ème point sur la location courte durée
Location courte duré ne veut pas forcément dire une location saisonnière à des vacanciers ou à des touristes. On peut évidemment toucher des salariés en mission durant une période donnée.
On s’en rend compte quand on pratique mais il y a beaucoup de personnes en déplacement pour leur travail. Il y a une véritable demande en France et ce point est extrêmement intéressant d’autant que certains salariés en déplacement ont des enveloppes pour se loger.
3ème point sur la location courte durée
C’est un point très important, Sébastien a voulu le souligner dans ses conseils et il a très bien fait. Il est impératif de se faire financer un bien en pensant aux locations long terme.
Ceci veut dire que l’on se fait financer le bien en estimant le montant des loyers comme si on louait au mois.
Par exemple, si votre bien se loue 450 euros par mois en long terme, alors vous savez combien vous ne devez pas dépasser en mensualités rendues à la banque. Vous vous appuyez sur ce nombre et non pas sur un nombre fictif de la location saisonnière.
Même si vous louez en saisonnier ou plutôt en courte durée, ce ne sera que du plus, un accélérateur.
Votre calcul vous signifie qu’en long terme, vous avez une bonne affaire et ensuite si vous faites de la location en courte durée, vous aurez une excellente affaire.
Votre banquier s’appuiera sur l’estimation à long terme et non sur une estimation fictive de location en courte durée.
Si je reprends l’exemple de Sébastien, de mémoire, son dernier appartement, il pouvait le louer 520 euros sur du long terme et il rembourse 410 euros à la banque chaque mois. Il est donc dans la règle des 70 à quelque chose prêt. Cela n’empêche qu’il dégage beaucoup plus de Cash-Flow car il loue en courte durée (il doit être à environ 1 900 euros par mois).
Trop de personnes s’appuient sur les chiffres de la location courte durée pour acheter leur bien. A mon sens c’est une erreur car ils ne se couvrent pas au cas où ils voudraient stopper cette activité ou encore si les mairies interdisaient ces pratiques.
Exemple quelqu’un qui achète un bien trop cher et qui rembourse 900 euros par mois à la banque. Il est content car il gagne 1450 euros avec la location en courte durée. En revanche, s’il ne peut plus louer en courte durée pour une raison quelconque, il louera peut être son bien 600 euros. Il lui restera donc 300 euros à sortir de sa poche chaque mois.
3 points sur la location courte durée
C’est un formidable accélérateur de rentabilité.
Ce n’est qu’un accélérateur, pour acheter un appartement on considérera toujours la location sur le long terme.
Le banquier devrait toujours être en mesure de le faire remarquer et ne s’appuiera que dans de rare cas sur des chiffres liés à la location en courte durée.
Si vous pensez que cette vidéo pourra être utile à quelqu’un alors partagez !
Suite à l’article écrit sur la page l’investissement immobilier pour les nuls, beaucoup m’ont demandé d’exposer des erreurs qui pouvaient “plomber” les investissements immobiliers.
J’en évoque 7 ici !
7 erreurs en immobilier à éviter prioritairement
Je voulais exposer dans cet article des erreurs que je rencontre fréquemment, surtout pour se lancer dans l’immobilier. Je ne veux pas exposer ici des erreurs « utiles » qui font progresser pendant que l’on investit mais plutôt celles qui peuvent être évitées quand on commence.
Quand je parle d’erreur en immobilier, je veux plutôt parler de stratégies payantes qui ne sont pas toujours appliquées.
Voyons ensemble 7 erreurs en immobilier que l’on peut et doit tous éviter :
1)- Croire qu’il faut être riche pour investir
Je pense que cette erreur ou plutôt ce pseudo-concept provient beaucoup de ce que nous entendons autour de nous par méconnaissance. Je pense que l’on peut tous penser à quelqu’un quand on entend les expressions comme :
« Il n’y a que les riches qui peuvent emprunter, ce n’est pas pour toi ! »
« L’immobilier ne concerne que les riches »
« Si des gens comme nous pouvaient gagner de l’argent avec des appartements, ça se saurait ! »
Je m’arrête sur ces quelques notes car la liste pourrait être indéfiniment longue et je pense qu’il n’est pas nécessaire de donner plus d’exemples.
Il y a une chose essentielle à retenir de tous ces propos. Il faut se rendre compte que beaucoup de personnes influent négativement car ils ont eux-mêmes peur de se lancer et n’aimeraient pas forcément que vous réussissiez.
Généralement, ce sont des concepts plus ou moins inconscients de l’être humain. Beaucoup d’auteurs comme R KIYOSAKI, C. ANICETTE ou encore O.ROLAND mettent ces points en avant.
J’anticipe un peu sur le point suivant mais je voulais juste arriver à la conclusion suivante :
Il n’y a pas besoin d’être riche ou d’avoir un gros salaire pour débuter dans l’immobilier. Il n’y a aucune corrélation entre ses deux facteurs.
D’ailleurs, il est aisé de remarquer que beaucoup d’investisseurs en immobilier sont partis de zéro. En revanche, beaucoup de ceux qui vous disent qu’il faut être riche pour acheter des biens immobiliers n’ont pas du tout fait l’effort de recherche et de compréhension.
2)- Ecouter tout le monde
–> Les personnes négatives.
Vous l’avez compris, ce point rejoins un peu celui d’en haut. Ne vous laissez pas décourager par votre entourage ou des personnes qui influent négativement sur votre projet ou bien qui ont une seule version catégorique des choses.
Vous devez approfondir votre recherche et croire en vous, c’est un point déclencheur primordial. Pour y parvenir, je vous conseille de lire des livres comme : « Père riche, père pauvre » de R.KIYOSAKI par exemple ou encore « Tout le monde n’a pas eu la chance de rater ses études » d’O.ROLAND.
Il ne s’agit là que de deux exemples mais vous verrez, il existe beaucoup de personnes qui ont commencé tout en bas et qui maintenant ont une philosophie différente pour avancer dans les différents milieux d’investissement.
Comme le dirait O.ROLAND : « Soyez un bon sceptique, celui qui cherche à comprendre comment les autres ont réussi ! »
–> Faire confiance aux personnes qui entourent.
Dans ce passage, je n’exclue pas du tout le fait de travailler « en toute intelligence » avec les partenaires qui vous entourent. Il est au contraire judicieux de trouver des personnes (banquiers, agents, artisans…) avec qui vous allez créer un véritable climat de confiance.
Je voulais plutôt préciser, dans ce passage, que l’immobilier est tout de même une affaire d’argent. Chaque personne qui travaille autour de vous pendant les transactions gagne plusieurs milliers d’euros, il est donc tout à fait logique de ne pas faire confiance aveuglément sans comprendre que l’autre a des intérêts importants en jeu.
Si vous prenez l’exemple de mon investissement locatif (immeuble de rapport), voici quelques chiffres :
–> Le vendeur gagne 120 000 euros.
–> L’agent gagne 6 500 euros.
–> Le notaire gagne 9 600 euros (enfin une partie )
–> L’artisan gagne 25 000 euros.
Il est aisé de comprendre qu’un agent immobilier pourra parfois facilement oublier de mettre en avant un point défaillant pour ne pas vous décourager lors de la visite.
« Il est donc préférable de préparer des questions qui seront une base lors des visites. Il est en effet intéressant d’avoir des points de contrôle lorsque vous effectuez vos premières visites ».
« Pour ma part, j’évite de trop faire confiance facilement. Je suis assez adepte des 2 expressions qui disent que la confiance se gagne avec le temps et les opérations et que la confiance n’exclue en rien le contrôle par la suite ».
3)- Acheter sa résidence principale en premier
Effectivement, acheter sa résidence principale en premier lieu n’est pas la meilleure chose à faire. La raison est qu’en achetant votre résidence principale en premier lieu, vous vous endettez. Vous allez ainsi rembourser la banque pour votre emprunt mais il n’y a aucune entrée d’argent en retour. Vous aurez ainsi acheté un passif qui ne fera que vous endetter et réduira considérablement votre capacité d’emprunt.
Deux éléments pour mieux cerner la chose :
–> Premier cas : Pierre achète sa résidence principale en premier lieu.
Il gagne 1 600 euros de salaire net par mois. Son emprunt fait qu’il rembourse 575 euros par mois soit 36 % de son salaire. Les banquiers considèrent la plupart du temps que vous ne pouvez plus emprunter quand le montant que vous remboursez dépasse 33 % des revenus globaux.
–> Deuxième cas : Pierre réalise un investissement locatif avant d’acheter sa résidence principale.
Il achète un appartement pour lequel il rembourse 250 euros par mois mais en retour il le loue 400 euros.
La banque considèrera 70 % de la location soit 280 euros.
Pierre, aux yeux de la banque, gagne donc avec son investissement (280-250 = 30 euros/mois). Ceci ne paraît rien mais peut pourtant faire une grande différence car aux yeux de la banque, c’est un projet qui fonctionne et en plus Pierre vient d’augmenter sa capacité d’emprunt. Pour la banque Pierre gagne maintenant 1 600 + 30 euros chaque mois.
Imaginez ce genre d’opération réalisée 10 fois avant d’acheter votre résidence principale…
« En ce qui me concerne, je n’ai toujours pas acheté ma résidence principale pour des raisons plutôt personnelles, j’en profite vraiment pour investir avant ».
Attention, je ne dis pas que si vous possédez votre résidence principale, vous ne pourrez plus jamais investir mais si vous avez le choix où que c’est le bon moment, essayez d’y réfléchir .
4)- Ne pas faire une bonne première affaire
Cette règle est ESSENTIELLE : il est interdit de réaliser une mauvaise affaire surtout au début. Le banquier ne vous connaît pas encore dans le domaine de l’investissement. Il convient de lui montrer vos capacités. Ce n’est évidemment pas la seule raison. Comme nous l’avons vu au dessus, vous devez augmenter vos revenus avec cette première affaire.
Si on considère quelques règles simples en immobilier, on considérera une bonne affaire avec la règle des 70 :
Le montant que vous remboursez à la banque ne doit pas excéder 70 % de votre loyer perçu.
« Ex : pour une petite maison, je rembourse 280 euros à la banque et je la loue 400.
280 euros représente d’ailleurs exactement 70 % de 400, ceci peut donc être considéré comme une bonne affaire ».
Je le dis à nouveau, ne pas faire une bonne affaire lors du premier achat est une erreur qui sera pénible de conséquences si vous voulez continuer à investir.
5)- Une des erreurs en immobilier : ne pas tester la demande locative
Je parle en connaissance de cause. Pensez à bien vérifier la demande locative ou plus précisément le prix auquel vous pourrez louer votre bien. Sans ce montant, on peut se tromper sur le fait de réaliser une bonne affaire.
« Ceci m’est arrivé à moindre frais peut-on dire. Je pensais louer une maison 470 euros car j’avais regardé un peu les annonces sur le bon coin et je voyais ce qui se pratiquait en termes de tarifs…
J’avais omis un détail : ma maison n’avait pas de courette ni de jardin, j’ai donc été obligé de baisser le prix en conséquence. Je la loue à l’heure actuelle 400 euros, ceci fait une différence importante sur ces petits montants ».
Moralité : testez en utilisant une fausse annonce en commençant par le prix le plus élevé, vous finirez par voir à quel moment vous avez le plus d’appels.
6)- Se lancer sans se former
Cette 6ème erreur est un classique. Je vois énormément de personnes qui se lancent à l’action sans réellement maîtriser le sujet. Comme nous le verrons tout à l’heure, c’est très bien de passer à l’action et nous ne pouvons d’ailleurs jamais tout maîtriser sans passer par l’expérience du terrain.
En revanche, je suis convaincu que le fait de posséder des bases solides et simples à mettre en place est gage de réussite. Non seulement vous allez vous rassurer mais aussi appliqué des principes que des millionnaires en immobiliers ont appliquées avant vous.
« Je vois encore des gens autour de moi acheter des biens immobiliers, parfois cash, car on leur a dit que c’était bien d’investir dans l’immobilier. Ils n’ont pas du tout cherché à comprendre les stratégies à appliquer mais ont appliqué une théorie lointaine du placement d’argent dans l’immobilier… »
Une stratégie en immobilier s’étudie, il faut des bases solides qui sont clairement simples à acquérir, un passage à l’action et ensuite, on ne fait que progresser.
7)- 7ème des erreurs en immobilier : ne jamais passer à l’action.
A l’inverse du paragraphe ci-dessus, certaines personnes se forment, se renseignent mais ne passent jamais à l’action. C’est une erreur courante mais très dommageable.
Sans action, l’apprentissage n’est rien. Il ne sera qu’un savoir théorique qui ne vous apporte pas grand-chose. De plus, si vous apprenez des choses sans les appliquer, vous les oublierez très rapidement et il faudra recommencer.
A l’heure actuelle, c’est une des erreurs en immobilier les plus répandues. L’apprentissage et la progression passent obligatoirement par l’action.
« Il y a un gouffre bien moindre entre l’ignorance et le savoir qu’entre le savoir et l’action. »
Chris GUILLEBEAU
Merci à vous d’avoir lu cet article, j’espère qu’il vous aura apporté quelques éléments à éviter en priorité pour vos investissements en immobilier. N’hésitez pas à commenter et apporter votre expérience sous cet article.
Cet article est un peu long, je tenais à le préciser dès maintenant pour vous motiver tout de même. Dites-vous que si vous allez jusqu’au bout, vous aurez en votre possession des éléments que beaucoup d’investisseurs ne connaissent peut-être pas.
Je sais que vous n’êtes pas là pour faire mieux que les autres mais pour apprendre des points qui seront mis en place pour vos futurs investissements mais je vous assure qu’aller jusqu’au bout de l’article vous apportera des éléments très très utiles.
La négociation est une stratégie immobilière puissante qui doit être comprise, utilisée et réfléchie.
Avec cet article j’espère vous donner des éléments qui vous feront gagner des milliers d’euros. J’ai une petite question : Qui est la dernière personne qui vous a proposé de gagner des milliers d’euros en quelques minutes ? 🙂
J’espère que vous êtes convaincus pour aller jusqu’au bout de l’article !
Dernière petite citation avant de commencer cet article :
« Ce que vous ne demanderez pas, vous ne l’aurez jamais ! » O.SEBAN
Dans cette première partie, je souhaite apporter les différents points de négociation possible en immobilier. Je crois que l’on peut résumer de cette manière : en immobilier, tout est négociable !
1)- Négocier avec le vendeur ou par l’intermédiaire de l’agence le prix du bien ou autre.
2)- Négocier les frais d’agence
3)- Négocier avec la banque
4)- Négocier les frais de notaire
5)- Un exemple personnel de négociation sur divers points
Négociation en immobilier : 4 éléments fondamentaux pour devenir un pro
Cette deuxième partie a pour but de mettre en avant certains éléments plus psychologique de la négociation, nous y verrons les points suivant :
6)- La négociation s’apprend
7)- Il faut déterminer le type de vendeur grâce à des questions précises
8)- Des techniques de négociation supplémentaires
9)- Des erreurs à éviter
Négociation en immobilier : des bonus +++
Découvrez dans cette dernière partie des éléments déterminants supplémentaires sur la négociation en immobilier.
Je vous présente ici un supplément issu de mes formations et issu de mes pratiques. Vous verrez comment certaines réflexions pourront elles-aussi vous permettre de gagner des milliers d’euros.
Négociation en immobilier : Quoi négocier ?
1)- Négocier avec le vendeur ou par l’intermédiaire de l’agence le prix du bien ou autre
L’idée est évidemment de négocier prioritairement sur le prix mais parfois sur d’autres points.
Dans un premier temps, il sera possible de mettre en avant des points de détérioration pour pouvoir négocier en immobilier.
Il sera toujours facile de parler d’un double vitrage non installé, d’un boitier électrique à remettre aux normes, de peintures à refaire ou encore beaucoup d’autres éléments qui serviront de points d’appui à la négociation tarifaire.
Cependant, ces points ne sont pas suffisants pour amener une réelle négociation, pour mieux cerner le profil du vendeur, il convient d’utiliser des questions clés très importantes :
–> Depuis combien de temps le bien est en vente ?
Il s’agit de déterminer si un vendeur est pressé ou non de vendre. Un vendeur pressé peut être un profil intéressant. Il sera plus à l’écoute de toutes propositions qu’un vendeur qui aurait tout son temps pour vendre.
–> Pourquoi le bien est en vente ?
Parfois, une vente est occasionnée par une cause particulière qui peut vous aider à déterminer si la personne est pressée mais pas seulement. Certaines causes, si vous vous en apercevez, peuvent vous donner une indication sur le montant dont a besoin un vendeur. Cela change absolument tout à une stratégie de négociation. Oui, il faut l’admettre réfléchir à ces points amène à la mise en place de véritables stratégies qui peuvent faire gagner des milliers d’euros 🙂 .
–> Comprendre s’il s’agit d’une séparation.
Les couples qui se séparent cherchent souvent à vendre rapidement pour se débarrasser d’un bien qui soit coûte cher ou bien rappelle trop de souvenirs. « Evidemment je ne souhaite ceci à personne, il s’agit ici d’une simple vue stratégique ».
–> Pouvez-vous garder les meubles et équipements ?
Les meubles qui équipent la maison ou l’appartement sont de qualité et vous savez qu’avec un rafraîchissement, ils donneront un aspect sympa à votre logement, alors vous pouvez essayer de les négocier. Parfois, il arrive même que vous arrangiez le vendeur en proposant ceci…
Croyez-moi, on peut obtenir de très belles réductions sur un prix de départ.
Aussi, quand vous avez trouvé un agent immobilier de confiance, il est souvent beaucoup plus intéressant de le laisser travailler pour vous.
D’ailleurs, j’y reviendrai après mais me concernant, je ne négocie que très peu les frais d’agence quand je sais que l’agent en question me permettra de dénicher par la suite de très bonnes affaires. Ce point est une subtilité à ne pas négliger, un agent de confiance vous permettra de gagner des milliers d’euros sur vos prochaines affaires, il n’est donc pas toujours intéressant de le braquer en négociant 1 000 euros sur sa commission.
2)- Négocier les frais d’agence
Les frais sont aussi totalement négociables et souvent quand vous obtenez une réduction sur le prix de départ, l’agent s’est arrangé avec le vendeur pour diminuer aussi sa commission. Le fait de passer par un agent immobilier permet souvent de réaliser de belles affaires grâce aux techniques qu’ils utilisent pour faire la négociation.
Je ne m’étends pas sur ce point, je vous donnerai un exemple dans la partie 5 de cet article.
3)- Négocier avec la banque
Nous allons voir dans ce point qu’il existe plusieurs points à négocier avec le banquier. Ce n’est pas toujours évident car on est souvent impressionné mais certains points ont une importance capitale.
N’oubliez jamais que les banquiers sont avant tout des GESTIONNAIRES DE RISQUES. Il se peut tout à fait que vous ayez beaucoup plus de connaissances en immobilier qu’elle ou lui.
Ne perdez pas de vue vos objectifs, voilà les points que vous pouvez tenter de négocier :
–> La somme que vous devez apporter.
Je conseillerai à tout le monde de n’avoir rien à débourser. Vous venez faire un emprunt et on peut estimer que vous n’avez aucune somme à débourser pour le futur achat. Précisez bien au banquier que vous voulez un prêt total, même pour financer les frais de notaire.
–> Les frais de dossier.
Pour le montage de votre emprunt, il est aisé de comprendre que cela nécessite des frais administratifs. Sachez que ces frais peuvent être en partie voir totalement supprimés par votre banquier.
–> Le taux des intérêts.
Souvent c’est le point que tout le monde cherche à négocier. Qui n’a pas entendu dire : « j’ai eu un taux à 2.60% pour ma maison, c’est vraiment bas ! Ou alors, je connais un couple, ils ont eu 2.30 à la banque… ».
Plus le taux sera bas et moins vous verserez de remboursements mensuels si on considère une même durée d’emprunt (car les mensualités varient aussi avec la durée de l’emprunt).
–> Frais de remboursements anticipés.
Autre point qui peut être négocié et s’avérer très intéressant dans certains cas voire dans tous les cas.
Ces frais sont appliqués si vous remboursez votre emprunt avant la date de fin de remboursement. Cela peut arriver dans différents cas.
Par exemple, le bien est revendu, une belle plus value est réalisée et vous décidez de rembourser par anticipation le bien. Si rien n’est négocié au départ, une pénalité sera appliquée et il faudra la payer en plus du remboursement.
La négociation consiste donc à ne pas payer de pénalité en cas de remboursement anticipé.
–> Garantie sur le bien.
Il sera plus intéressant de n’avoir aucune garantie sur un bien. La banque se protège grâce à cette garantie. Comme son nom l’indique elle permet à la banque d’avoir une solution de secours en cas de non paiement des échéances mensuelles.
Voici les principaux points de négociations possibles avec une banque. Je conseille de négocier tous les points simultanément. Il sera difficile pour le banquier de dire non à tous les points.
En revanche, il est intéressant se savoir quel point nous intéresse plus particulièrement pour rebondir sur les offres du banquier.
Prenons l’exemple d’un achat/revente :
Il sera peut-être plus intéressant de négocier les frais pour remboursement anticipé puisque l’idée sera justement de revendre rapidement et de réaliser une plus value sans pour autant payer une pénalité à la banque.
Prenons l’exemple pour un bien mis en location :
Dans ce cas, l’objectif sera plutôt de réduire le remboursement mensuel de manière à dégager un revenu avec le loyer. Pour ce faire, outre le prix de départ, il sera plus intéressant de faire diminuer le taux d’intérêt et pourquoi pas d’allonger la durée de remboursement.
Rien ne vous empêche de négocier les autres points mais il convient quand même de réfléchir par rapport à sa propre stratégie.
Dans tous les cas, il convient d’apprendre à ne plus se laisser impressionner par le banquier et le voir aussi comme un coopérateur. Certains sont très à l’écoute et comprennent très bien nos démarches. William (propriétaire de nombreux immeubles a réalisé un article au sujet de son banquier justement : il le nomme comme un super héros .
N’oubliez pas la solution du courtier qui en sait plus que tout le monde s’il fait son métier avec sérieux, de plus, il sait quoi dire… Si cette solution vous intéresse, je vous conseille de préférer nettement le courtier qui est à son compte et qui ne travaille pas dans une grande enseigne. Généralement, celui qui est seul à son compte gagne sa vie par l’intermédiaire des commissions, il aura donc intérêt à se montrer actif…
4)- Négocier les frais de notaire
C’est particulier mais possible. Cette opération sera plus envisageable après l’achat de plusieurs biens et si vous faites intervenir le même notaire.
Les frais de notaires sont divisés en deux parties essentielles (une partie pour l’Etat et une partie pour le notaire). Cette deuxième partie sera négociable si vous le faites travailler sur plusieurs opérations.
Points importants pour encore gagner de l’argent :
–> Si des meubles restent dans le bien que vous venez d’acheter, vous pouvez les faire soustraire au prix total en le notifiant sur le compromis et l’acte de vente. Ceci servira à diminuer le prix réel de l’immobilier et ainsi payer moins de frais de notaire.
–> Les frais d’agence doivent être à votre charge et séparés du prix du bien. Par exemple votre bien vous revient à 100 000 euros (90 000 nets vendeurs et 10 000 euros de frais d’agence), il sera beaucoup plus intéressant de payer les frais de notaire sur 90 000 euros que sur 100 000 euros. Dans ce cas vous économiserez environ 850 euros de frais de notaire.
5)- Un exemple personnel de Négociation en immobilier sur divers points
a)- Négocier avec le vendeur ou par l’intermédiaire de l’agence le prix du bien ou autre. « Je vais vous donner un exemple quand j’ai acheté un immeuble. Le bien était en vente à 132 000 euros”.
En questionnant la dame de l’agence, j’avais des renseignements essentiels :
– Le bien était en vente depuis un an et demi.
– La SCI qui vendait avait une dette et devait s’en acquitter dans les mois qui arrivaient.
– Cette dette s’élevait à hauteur de 115 000 euros.
– L’agence avait une commission de 8 000 euros qu’elle était prête à négocier.
Autre point très important, je connaissais le montant total (achat, travaux, agence, notaire) à ne pas dépasser pour que ce soit une bonne affaire.
Voilà comment j’ai raisonné très simplement en 5 minutes:
La SCI avait besoin de 115 000 euros et l’agence pouvait faire un geste. J’ai donc proposé 115 000 euros. Je savais que ce serait un peu juste mais je voulais une marge pour une éventuelle contre proposition. Celle-ci arriva pour un montant de 120 000 euros (l’agence avait du réduire sa commission à 5000 euros).
Je connaissais évidemment l’estimatif des travaux et je savais que c’était une très bonne affaire ».
b)- Négocier les frais d’agence « En fonction des agences, je le fais plus ou moins et parfois pas du tout. Il est, dans certains cas, inutile de négocier des frais d’agence quand celle-ci joue en votre faveur régulièrement.
Je travaille avec une agence en particulier qui s’emploie à m’obtenir de très bonnes affaires, il est rare que l’on discute ces frais là. On travaille beaucoup sur la négociation du bien avec le vendeur ».
c)-Négocier avec la banque « Ce point est assez particulier dans mon cas car je travaille avec le même banquier depuis 15 ans. Quoi qu’il en soit, je ne négocie absolument pas tous les points que je voudrai… “
–> La somme que vous devez apporter. « La plupart du temps, je ne fais aucun apport ».
–> Les Frais de dossier. « Je les paie une fois sur deux».
–> Le taux des intérêts. « La plupart du temps, mon banquier me propose un taux et je lui demande de gagner un peu mais souvent il me propose un taux assez bas, j’accepte donc sans insister ». –> Frais de remboursements anticipés. « La plupart du temps, ils ne sont pas négociés en ce qui me concerne. Je vais d’ailleurs travailler en ce sens pour mes futurs emprunts ».
d)- Négocier les frais de notaire « Je vous disais tout à l’heure que je faisais systématiquement intervenir mon notaire. Pour l’instant, je n’ai que très peu négocié avec lui mais je me réserve un droit d’attaque très prochainement ».
Négociation en immobilier : 4 éléments fondamentaux pour devenir un pro
6)- La négociation s’apprend
–> Tout d’abord, je pense qu’il est important de connaître le marché.
Vous ne pouvez pas être un expert totalement confirmé si vous commencez juste vos recherches mais je suis certain que vous vous êtes déjà intéressés aux bien immobiliers qui vous entourent, aux agences et que vous avez une connaissance de la valeur locative des lieux : bonne nouvelle ! C’est un point important pour apprendre à négocier 🙂 .
Vous serez automatiquement plus répondant et le fait de connaître des éléments vous donnera une assurance progressive qui joue un rôle dans les différentes parties de la négociation.
–> Comprendre que le vendeur peut être submergé d’émotions.
Ceci est un point auquel on ne pense pas au début. On a tendance à davantage le comprendre au fur et à mesure des transactions. Le vendeur qui est en train de vendre son bien est très souvent submergé d’émotions (les bons agents immobiliers connaissent très bien l’état d’esprit d’un vendeur).
Pourquoi un vendeur peut-il être autant submergé d’émotions ?
Souvent il vend un bien qu’il connaît depuis longtemps, il peut être difficile de se séparer d’un bien qui rappelle des souvenirs.
Dans ce cas, peut être aura-t-il besoin de sentir une personne qui prend son bien au sérieux et qui est à l’écoute de son passé. Il se peut aussi que le vendeur ait besoin d’argent rapidement et il attache une importance capitale à cette vente, imaginez alors comment il vous voit à ce moment là, vous êtes potentiellement un sauveur…
Aussi, un vendeur pris dans des émotions est souvent indéterminé sur le prix minimal qu’il veut du bien. L’inverse est vrai aussi mais imaginez une personne qui veut vendre son bien depuis 2 ans et qui n’a pas eu de propositions depuis plus d’un an :
De combien d’euros est-il prêt à descendre le prix affiché ?
Je vous rassure, ni lui, ni vous, n’avez la réponse et c’est souvent un excellent point justement. En revanche, vous, vous savez quel prix vous ne pouvez pas dépasser.
–> A l’inverse, ne pas montrer ses émotions positives
Placez-vous quelques secondes dans la situation suivante :
Vous êtes en train de visiter une maison et vous percevez très rapidement que vous êtes potentiellement en présence d’une bonne affaire. Plus vous avancez dans la visite et plus il y a de points extrêmement intéressants. “Par exemple un deuxième logement qui peut être loué en plus de la maison principale qui n’était pas notifié sur l’annonce : là où le vendeur voit un cabanon sympathique de 25 m², vous voyez un studio qui peut vous rapporter jusqu’à 500 euros par mois”.
Ne montrez rien ! Le vendeur ne doit pas s’apercevoir de votre enthousiasme. Vous pouvez préciser que vous trouvez la maison jolie ou que le cabanon est pratique mais n’hésitez pas à pointer les défauts pour anticiper la négociation.
Attention ! Il ne faut pas dévaloriser un bien en insistant et en étant uniquement négatif car vous risqueriez de « braquer » le vendeur contre vous (ce qui pourrait s’entendre si vous ne faites que dévaloriser un bien dans lequel il a vécu ou bien qu’il a entretenu lui-même).
7)- Il faut déterminer le type de vendeur grâce à des questions
L’idée est de déterminer si la vente est urgente ou non et de déterminer si oui ou non le vendeur s’est fixé un prix minimal de vente.
Voici quelques questions qui vous aideront à déterminer ceci :
–> Depuis combien de temps elle est en vente ?
La question est simple et son objectif très clair. Vous voulez savoir ou vous faire une idée sur le fait que le vendeur soit pressé ou non de vendre. Si la maison est juste en vente, il y a fort à parier que le vendeur prenne le temps de connaître d’autres potentiels acheteurs.
Toutefois, il faut creuser un peu car quelqu’un qui met en vente peut très bien être pressé par une affaire personnelle (divorce, héritage à partager…).
–> Pourquoi le bien est en vente ?
Il se peut que vous n’ayez pas l’occasion de demander ce point de cette manière. Nous verrons d’autres questions ensuite pour détourner cette question qui n’est pas toujours évidente à poser (cela vient vite).
Quelqu’un qui vend vite peut avoir une raison très précise (divorce, héritage à partager…) et il sera très intéressant de déterminer l’urgence ou non de la vente. Un vendeur extrêmement pressé sera plus à même d’accepter tout type de proposition.
–> Si le bien est en vente depuis longtemps, y-a-t-il eu des visites ?
Vous allez déterminer l’état d’esprit dans lequel peut se placer le vendeur. Imaginez que vous soyez le troisième visiteur en un an et demi et que vous paraissiez très sérieux dans votre manière d’être. Une nouvelle fois, vous êtes peut-être le potentiel sauveur, votre proposition sera très certainement examiner avec intérêt.
L’idéal, avec une agence, est de savoir s’il y a eu des offres. Vous savez ainsi ce qu’a déjà refusé le vendeur.
« Attention toutefois à ne pas croire qu’ un montant qui a été refusé le sera toujours. Je me suis vu accepter une offre alors que la SCI qui vendait avait déjà refusé une offre plus élevée. Simplement parce que j’ai fait une proposition à un moment où la SCI devait rembourser une dette… »
–> Le vendeur a-t-il acheté une autre maison ou désireux de le faire ?
Cette question vous permettra de déterminer une nouvelle fois si le vendeur a besoin d’argent rapidement.
Pour déterminer si un vendeur a besoin d’argent rapidement, est pressé…il existe beaucoup de questions que je ne pourrais jamais toutes évoquer. Certaines viennent naturellement en fonction des discussions. Je vous conseille d’apprendre à les poser à une agence, il sera beaucoup plus facile dans un premier temps de vous lancer et oser poser des questions.
Attention toutefois à ne pas être trop direct, vous êtes avant tout présent pour la visite d’un bien. Il convient de ne pas passer pour quelqu’un de trop curieux en posant une question à la minute.
Par exemple, si vous passez par agence, vous aurez un moment très approprié après une visite pendant lequel vous serez seul avec l’agent, ainsi vous pourrez demander ce que vous voulez.
8)- Des techniques supplémentaires de Négociation en immobilier
Dans ce paragraphe, je vais évoquer quelques techniques que j’ai découvertes grâce à un investisseur qui était psychologue. Ces techniques sont un peu plus poussées mais je préfère les évoquer car il est possible qu’elles soient parlantes pour vous.
–> Attirer l’attention du vendeur sur le gain pour éviter qu’il ne remette sa décision trop loin dans le temps.
Cette technique consiste à rappeler au vendeur le gain dont il bénéficiera s’il accepte votre offre.
Vous pouvez par exemple faire comprendre que votre offre est immédiate et que de votre côté, vous avez d’autres visites. L’idée étant qu’il prenne rapidement une décision positive.
–> Expliquer assez clairement que votre offre est raisonnée.
Montrez lui que votre offre « ne sort pas de nulle part ». Votre projet nécessite une cloison supplémentaire, un toilette supplémentaire pour une collocation, un chauffage central… vous avez donc anticipé des travaux que vous avez déduit du montant de départ. C’est donc pour cette raison VALABLE que vous proposez un prix au dessous.
Il est très aisé de comprendre qu’il est très désagréable pour un vendeur d’avoir une offre au rabais sur son bien sans savoir pourquoi réellement. En quelque sorte, c’est comme si son bien était jugé et que le potentiel acheteur lui disait : « tenez, je vous donne tant pour votre appartement… ».
Soyez plus malin et honnête sur votre projet et les arguments viendront naturellement.
–> Donner une possibilité intéressante au vendeur.
Si vous avez entendu ou compris un besoin particulier, laissez lui entendre que pour vous c’est tout à fait possible de l’aider à le résoudre (un délai pour une raison particulière par exemple).
Votre capacité à réagir sur un besoin particulier du vendeur peut-être totalement déterminante.
–> Il vous sera aussi possible de donner l’impression que vous faites vous aussi un gros effort de votre côté.
Ce point montre un aspect psychologique intéressant le vendeur sent que vous faites vous aussi un effort, il sera plus facilement prêt à accepter une proposition. C’est un peu le monde à l’envers mais cela fonctionne.
« Je prends un exemple personnel. Pour une petite maison que je voulais absolument obtenir à 25 000 euros. J’avais exposé ma proposition en montrant que la banque ne pouvait pas me prêter plus de 23 000 euros car j’avais plusieurs affaires en cours et j’ai précisé au vendeur (à l’agence) que de toute manière je n’avais que 2000 euros à mettre en plus. Je ne pouvais ainsi pas faire une proposition au dessus 25 000 euros.
Cette technique a été efficace et m’a permis de ne pas avoir une contre proposition.
Evidemment, j’aurais aussi pu avoir un refus mais avant de faire ceci, j’avais quelques autres informations utiles sur le vendeur ».
9)- Des erreurs à éviter
–> Ne pas négocier.
Dans 95% des cas, c’est effectivement une erreur. La moindre négociation peut vous faire gagner des milliers d’euros. Je pense que cela vaudra toujours le coup d’apprendre progressivement à le faire.
En revanche, vous pouvez tomber sur une très bonne affaire dès le départ qui ne nécessite aucune négociation. Si c’est le cas et que vous avez bien analysé le bien, il est possible de faire une offre au prix demandé.
Personnellement, je trouve ça très frustrant mais c’est possible !
–> Ne pas faire une offre trop basse sans réflexion.
Je l’ai évoqué tout à l’heure. Il ne faut pas faire une proposition pour faire une proposition. Vous risquez de « braquer » le vendeur qui vous éliminera des acheteurs potentiels.
Réalisez votre calcul, expliquez ce que vous pouvez expliquer au vendeur sans trop entrer dans les détails. Si vous lui dites que grâce à son bien vous allez gagner beaucoup d’argent, il risque de le prendre mal…
–> Trop parler et faire une offre stricte « à prendre ou à laisser »
Une nouvelle fois, vous devez être maître de la négociation mais le bien est au vendeur. Il n’est pas possible de faire une offre stricte du style : « c’est à prendre ou à laisser » et ne pas être ouvert à l’échange.
Laissez le vendeur bien expliquer et montrez votre intérêt avec des questions pertinentes qui font sérieux et évidemment vous apportent nombre d’informations.
–> Dépasser le montant que l’on s’était fixé au départ
On peut perdre le fil de la négociation surtout en direct avec le vendeur et surtout lors des premières affaires. Un bien peut plaire, vous avez l’impression que vous n’en retrouverez jamais un comme celui-ci : c’est FAUX !
Et tant mieux : si vous ne pouvez pas « rentrer dans les chiffres » que vous vous êtes fixés, il faut laisser tomber l’affaire. Beaucoup d’autres opportunités s’offriront à vous si vous êtes en période de recherche, il ne faut pas vous en faire pour ceci.
Aussi, j’insiste mais je vous assure que trouver un ou deux bons agents immobiliers avec qui vous vous entendez parfaitement vous sera d’une grande utilité. Ils vont vous faire progresser très rapidement dans plusieurs domaines dont celui de la négociation.
L’article n’est pas tout à fait terminé mais vous tenez le bon bout !
Ne vous arrêtez pas maintenant, j’expose au dessous quelques principes redondants ou supplémentaires qui vous seront obligatoirement utiles.
Négociation en immobilier : des bonus +++
Découvrez dans cette dernière partie des éléments déterminants supplémentaires sur la Négociation en immobilier.
Je vous présente ici un supplément issu de mes formations et issu de mes pratiques. Vous verrez comment certaines réflexions pourront elles-aussi vous permettre de gagner des milliers d’euros.
10)- Négocier en immobilier veut dire demander
Effectivement, quand on négocie, on demande quelque chose, on utilise des stratégies pour agir de la meilleure des manières mais en aucun cas on est certain du résultat. Ce point est très important à intégrer car en négociation, on n’est pas toujours sûr d’obtenir et même il est important de savoir “ne pas obtenir”.
Ne pas obtenir n’est pas grave, ce qui serait plus grave c’est de ne rien demander.
” La Négociation en immobilier veut dire demander, cela ne veut pas dire obtenir “
O.SEBAN
11)- Demander plusieurs choses
A l’image de la négociation avec la banque, il peut être très intéressant de demander plusieurs choses à un vendeur. La raison pour laquelle j’évoque ce point est qu’il sera toujours délicat pour une personne de refuser TOUS les points de négociation.
12)- Faire des propositions très en dessous du prix dans certains cas
Si vous avez testé “le psychologique” du vendeur, si vous pensez ou si vous savez que les critères intéressants sont réunis (vendeur pressé, aucune visite depuis longtemps, …) alors vous devez ne pas hésiter à réaliser une proposition bien au dessous de la valeur du prix indiqué. Vous pourrez ainsi passer d’une très bonne affaire à une excellente affaire .
Je vais illustrer ces propos par la réciproque :
” Imaginez qu’un bien soit affiché à 150 000 euros, que d’après vos calculs, en l’obtenant à 140 000 euros, vous réalisez une bonne affaire, vous allez donc proposer 135 000 euros et on vous dit un grand OUI de soulagement.
Vous saviez que le vendeur était pressé, vous vous êtes permis cette proposition bien au dessous et on vous a dit oui sans hésitation : c’est génial, c’est vrai !
Que se serait-il passé si vous aviez proposé 100 000 euros ? Malheureusement ça, vous ne le saurez jamais… Je donne cet exemple car je suis persuadé qu’à cause du fait de ne pas trop oser, on peut louper de véritables affaires hors du commun : c’est certain, cela arrive assez fréquemment ! “
Certains cas peuvent permettre de réaliser d’excellentes affaires si on n’hésite pas à faire une proposition très au dessous du prix demandé.
13)- Les Négociations en immobilier sont des relations humaines
C’est un point qui parait logique et peut-être évident mais il est à prendre en considération au plus haut point. Quand on parle de relations humaines, on parle de psychologie humaine avec tous les facteurs environnants (personnalité, situation du moment, …).
Votre ressenti en lien avec vos connaissances aura une très grande importance. Il faut apprendre, apprendre à se connaître en négociation et apprendre à se faire confiance. Ceci passe par l’action et l’erreur.
On a tout à fait le droit à l’erreur à condition qu’on n’y perde pas d’argent.
Logiquement en négociation on ne peut y perdre qu’une bonne affaire, on ne peut pas perdre d’argent en faisant une mauvaise affaire sauf si on ne négocie rien.
14)- Des éléments ” tilts ” qui aident le vendeur à dire oui
a)- S’il sait que le banquier vous accorde le prêt.
La proposition réalisée, le vendeur connaît votre situation car vous l’aurez bien évidemment dit , il sait que vous avez l’accord du banquier que l’argent est disponible très rapidement.
C’est un élément important car il n’est pas rare que des personnes se positionnent sur un bien et qu’ils n’aient pas le prêt ensuite.
Un vendeur sera donc attentif à ce genre de discours même s’il n’est pas totalement fondé.
Il est aussi possible dans le même sens de montrer que l’on a l’argent sur un compte ou plutôt une partie et que le banquier est tout à fait d’accord pour prêter le reste. C’est exactement la même stratégie : je vous rassure on peut tout à fait dire ceci même si ce n’est pas vrai, il ne s’agit pas de mentir mais d’utiliser des leviers psychologiques de manière à déclencher un OUI.
b)- Utiliser une phrase magique.
Et oui ! Certaines phrases sont magiques : ” Je n’ai que tant d’argent “ ou ” le banquier ne me prête que tant “. Ces deux petites phrases sont de véritables merveilles en leur genre, ces quelques mots qui la composent peuvent déclencher un véritable torrent d’émotions et de prise de conscience chez un vendeur en situation de réflexion.
Un vendeur qui retourne chez lui expliquera à son conjoint ou autre que la personne qu’il a rencontré ne peut pas mettre plus, ce sera certainement une des premières choses qu’il évoquera si la situation avec la vente du bien les embête. Il se peut même qu’il répète ces mots de manière amplifiée tellement il aura été “marqué”.
Cette phrase peut aussi permettre d’aboutir à un OUI sans contre proposition.
c)- L’offre que vous faites n’est pas indéfinie.
Bien sûr lorsque vous réalisez une proposition à un vendeur, il peut-être très intéressant de montrer que cette offre ne sera valable qu’un certain temps. Vous pouvez par exemple, faire comprendre que vous en avez réalisées ailleurs et que vous êtes en attente de réponse même si ce bien là vous plaît.
Cela veut dire que si vous acceptez une vente ailleurs, celle-ci ne sera plus d’actualité. Cette manière plus ou moins indirecte de procéder est particulièrement stratégique car le vendeur se rend compte que la proposition que vous avez faite n’est pour vous qu’une parmi d’autres et qu’il va devoir prendre une décision très rapidement. Ce peut être une formidable occasion de bousculer la réflexion du vendeur.
15)- Une charge émotionnelle trop importante.
Au départ, les principes de négociation peuvent paraître très difficile à mettre en place. Si c’est le cas, il est intéressant de fonctionner avec les agents immobiliers de confiance. Vous allez vite percevoir leurs fonctionnements en terme de négociation et vous allez très vite apprendre.
Il est interdit de réaliser une mauvaise affaire à cause d’une charge émotionnelle trop grande, j’ai beaucoup insisté sur ce point mais je trouve qu’il faut y être vigilant.
Un coup de cœur “mal placé” en immobilier et plus précisément dans l’investissement immobilier peut valoir des milliers d’euros.
Attention, il faut apprécier les biens que l’on achète, c’est aussi important pour bien les louer et pour les mettre en avant mais la négociation doit s’appuyer sur des chiffres uniquement.
16)- Ne pas trop insister ou ne pas être trop gourmand
La négociation, je le dis à nouveau est une demande, un essai. En aucun cas, on obtient gain de cause à chaque fois et il convient d’accepter l’échec. Il faut accepter de se faire ” envoyer balader parfois “.
C’est aussi preuve de progrès que de comprendre qu’avec certaines personnes, la négociation ne sera pas possible et il ne sera pas possible de réaliser une affaire en immobilier : ce n’est pas grave, d’autres se présenteront !
De plus, si vous êtes en présence d’une affaire qui devient intéressante de part votre négociation, il n’est pas toujours utile de trop demander. On apprend vite à trouver le juste milieu.
17)- Etre le maître du jeu
Vous devez toujours, toujours être le maître du jeu, celui qui domine la négociation de part ses actions. Si vous gagnez tant mieux et si vous perdez tant mieux aussi ! Vous aurez su stopper une négociation quand il le fallait.
C’est vous qui possédez l’argent pour un potentiel achat, c’est donc vous qui devez mener l’opération négociation de A à Z.
18)- Cerner la psychologie du vendeur
” La psychologie du vendeur est très importante, elle est aussi déterminée par la tendance du marché “
O.SEBAN
Cette citation signifie que l’état de l’immobilier joue un rôle sur l’état du vendeur. Un vendeur peu chevronné qui sait ou entend que l’immobilier va mal ( une petite phrase envoyé par les médias à ce sujet par exemple ) peut tout à fait être en stress avec son bien et donc décider de vendre rapidement et donc accepter des propositions relativement basses.
Quelques conclusions sur la Négociation en immobilier :
–> On peut gagner des milliers d’euros à l’achat.
–> On peut gagner des centaines ou milliers d’euros d’euros chaque mois avec la location.
On rembourse moins mais on loue au même prix, la différence s’agrandit donc.
–> On peut gagner des milliers d’euros à la revente puisqu’on n’aura pas payer trop cher un bien mais qu’on le revendra à un très bon prix (travaux + augmentation du prix de l’immobilier). N’oublions pas qu’entre temps ce sera les locataires qui auront financé le bien.
–> Votre banquier sera convaincu par votre manière de procéder dans l’immobilier et hésitera de moins en moins à vous prêter de l’argent pour à nouveau réaliser de très bonnes affaires.
Les conclusions sont multiples et avec du recul maintenant, je pense que le point ” Négociation en immobilier “ est peut-être le point primordial à étudier pour réaliser de ” vraies bonnes opérations “.
Evidemment, négocier n’a de sens que si on connaît certaines bases et règles pour bien acheter mais la négociation est un point qui peut permettre de gagner des milliers d’euros avant l’achat, pendant les locations et à la revente.
Comme on le dit dans l’immobilier :
Les meilleurs gains en immobilier se font à l’achat et non pas à la revente.
NOUS TOUS
Cet article sur la négociation est terminé. Ne vous inquiétez surtout pas si vous avez l’impression qu’il y a trop d’éléments, que vous ne vous en sentez pas capable…dans ce domaine comme dans tous onprogresse énormément et on finit par adopter nos propres méthodes. Ici, ne sont exposées que des aides.
Une nouvelle fois, c’est par la pratique que ces techniques vont vous sembler évidentes et logiques.
” Il n’y a qu’une seule manière de battre ses peurs : c’est avoir peur et le faire quand même. “
O.ROLAND
Et n’oubliez pas le principe de départ :
« Ce que vous ne demanderez pas, vous ne l’aurez jamais ! »
O.SEBAN
J’espère sincèrement que cet article vous a plus, si vous pensez qu’il peut intéresser certains de vos proches qui sont peut-être en cours de négociation, vous pouvez bien évidemment le partager. Je serai aussi très heureux de répondre à vos commentaires en dessous de cet article.
L’ameublement fait bien évidemment partie à part entière de l’investissement immobilier locatif meublé, voyons 3 techniques pour meubler un appartement à moindre frais.
3 techniques pour meubler un appartement à moindre frais et donc minimiser le prix de l’ameublement de l’appartement
L’ameublement d’un appartement coûte évidemment un certain prix. Il est vrai qu’en fonction des stratégies locatives que l’on compte mettre en place, le coût sera différent.
“Par exemple, pour mes maisons (voir la vidéo proposée par Sébastien sur son blog), je n’ai pas du tout chercher à meubler à la manière luxe et design puisque je n’avais aucun intérêt à faire ceci”.
Quelques soit la stratégie envisagée pour louer (courte durée, long terme, colocation…), il est toujours extrêmement intéressant de mettre en place des systèmes pour meubler un appartement à moindre frais.
1- « Gonfler » la facture des travaux en y intégrant le prix de l’ameublement de l’appartement
Je précise tout de suite qu’il ne s’agit pas d’escroquerie ou toute autre chose dans le genre. Simplement, j’essaie d’obtenir une facture de travaux un peu surélevée de manière à ce que le montant qui m’est versé pour les travaux puisse me permettre de payer les meubles.
Attention, concernant les impôts, pour la déclaration au réel, il est strictement interdit de donner une facture autre que la facture réelle des travaux.
Ce point est très important :
Avec la banque, une telle opération est juste une astuce (parfois le banquier est même au courant) alors que si vous faites ceci avec les impôts, il s’agit d’une escroquerie.
Je vais prochainement expliqué dans des vidéos détaillées sur les travaux comment je m’y prends de manière exacte. Vous allez voir qu’il existe des manières de procéder très simple en fonction des conditions des banques.
Pour ne pas louper ces informations, abonnez-vous à ma châine You Tube qui va être alimentée de plus en plus.
2- Créer un partenariat avec un magasin pour améliorer le budget pour meubler un appartement et tous les autres
Je pratique ce genre de partenariat. Très honnêtement, je trouve ceci simple, rapide et efficace.
Au départ, je faisais beaucoup fonctionner le principe de la concurrence entre les différentes enseignes. Après ces mises en concurrence, je me suis aperçu que certains magasins jouaient le jeu avec efficacité et que la mise place de partenariat allait permettre de belles économies.
Voici ce que j’ai obtenu après discutions et négociations :
–> Une réduction systématique
Pour tout achat dans cette enseigne, je sais maintenant que j’obtiens 10% de réduction sur prix de l’ameublement de l’appartement et ce malgré des soldes en cours. Ce n’est pas une énorme réduction mais elle a le « mérite d’exister » et les vendeurs commencent maintenant à savoir ce dont j’ai besoin et peuvent proposer de plus en plus des affaires intéressantes en rapport qualité/prix.
Je travaille avec un magasin but près de chez moi.
–> La réalisation de choses pratiques
Deux points me semblent pénibles avec les meubles :
– Le transport dans un premier temps :
en effet, je n’ai pas de camion et très honnêtement, je n’ai pas du tout envie de m’embêter avec ça.
J’ai donc négocié avec l’enseigne le transport gratuit jusqu’à mes logements.
– L’autre point est le montage des meubles :
une nouvelle fois, je n’ai absolument pas envie de faire ce genre de tâches, premièrement parce que je suis loin d’être un expert en bricolage et deuxièmement parce que je perdrai un temps précieux qui me sert à réaliser d’autres activités.
J’ai donc négocié avec eux le montage des meubles pour un montant de 100 euros par appartement.
Il ne s’agit là que de mon cas, vous êtes bien évidemment libres de tout réaliser par vous-mêmes. Pour ma part, j’essaie de déléguer un maximum les tâches que je n’aime pas.
C’est un concept que je ne peux que vous conseiller : une tâche vous plait moins alors essayez de la déléguer, ceci vous permettra d’économiser votre système nerveux exactement comme quand vous vous assurez de réaliser une bonne affaire 🙂 Il faut apprendre à investir en restant un maximum serein.
3- « Retaper » des meubles anciens pour diminuer le budget de l’ameublement de l’appartement
C’est une technique que j’ai vu réalisée dans plusieurs cas. Je dois avouer qu’il y a des choses superbes et qui donnent une valeur ajoutée à certains types de biens.
En revanche, c’est aussi très long et je ne pratique pas du tout ou très peu ce genre d’opérations.
Je voulais l’évoquer car peut-être vous possédez de vieux meubles dans votre garage, sachez qu’ils seront peut-être les éléments qui meubleront votre premier investissement locatif…
Mots clés : ameublement appartement, budget pour meubler un appartement, prix ameublement appartement
N’hésitez pas à partager vos avis au dessous de cet article. Peut-être que vous avez des stratégies originales à nous expliquer pour meubler les biens immobiliers.
Je suis Yann Marjault, j’ai 39 ans et je vous souhaite la bienvenue sur mon blog spécialisé dans la location meublée rentable et sécurisée.
Je suis enseignant, investisseur, chef d’entreprise et conférencier et je peux vous assurer que les investissements locatifs meublés ont progressivement changé ma vie.
Si vous souhaitez me connaître davantage pour mieux comprendre comment cela est possible, suivez ce lien …
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