Crédit immobilier et simulation : quel prêt immobilier et quelle durée ?

Bonjour !
C’est Yann du blog Meublé Pas à Pas, bienvenue sur cette vidéo dans laquelle nous allons parlé de prêt immobilier et de la durée de celui-ci. La nature et la durée du prêt immobilier peuvent avoir une incidence sur nos investissements, nous allons essayé de voir de quelle manière.

Crédit immobilier simulation : quelle nature et quelle durée d’emprunt ?

Bonjour ! C’est Yann, du blog meublepasapas.com ! Bienvenue sur cette nouvelle vidéo du défi 15 vidéos en 30 jours !
Aujourd’hui, nous allons parler emprunt et prêt immobilier. Je vais répondre à deux questions qui m’ont été posées. Je vais parler des différents types d’emprunts (même s’il y en a surtout un qui va nous intéresser dans notre cas). Et on va surtout parler de la durée de l’emprunt. C’est tout de suite après le petit jingle !

Donc aujourd’hui je vais répondre à une question de Nolan et Hervé, qui m’ont demandé s’il existait différents types d’emprunts, et surtout quel était l’intérêt de prendre un emprunt sur du long, du moyen, ou de l’extrêmement long terme.

Je vais faire une petite parenthèse sur les différents emprunts, je vais en citer trois. Très honnêtement, ce n’est pas trop la question, je pense que tout le monde peut trouver ces informations sur internet. Mais je vais quand même en évoquer trois, les plus classiques. Et après je vais revenir sur la durée des emprunts, et en quoi ça a son importance.

Crédit immobilier simulation : différents prêts

Il existe donc effectivement différents types de prêts. Il y en a un dont je vais carrément lire la description, parce qu’il peut certainement être intéressant mais je ne l’utilise pas du tout et je suis loin d’être un expert. Alors c’est le prêt « in fine » : pendant la durée du crédit, l’emprunteur remboursera uniquement les intérêts d’emprunt, le capital sera remboursé lors de la dernière mensualité. Crédit immobilier simulation. C’est très spécial, je pense que c’est très pratique dans certains cas mais je ne vais pas du tout m’étendre là-dessus.

Je vais revenir sur les deux autres types de prêts, qui me semblent relativement plus intéressants.

Crédit immobilier simulation : le prêt amortissable

Il y a le prêt « amortissable », que tout le monde connaît : on emprunte avec un taux et on rembourse chaque mois une partie du capital et une partie des intérêts, sachant qu’on rembourse dès de le départ une grande partie des intérêts. Peut être que certains l’ignorent, mais sachez que quand vous remboursez un emprunt, au départ vous remboursez beaucoup les intérêts – c’est-à-dire ce qui va à la banque – et une petite partie du capital. Et plus on s’en va loin dans la durée de l’emprunt, plus vous allez rembourser le capital uniquement.

Crédit immobilier simulation : le prêt relais

Le troisième crédit qui existe, c’est le prêt « relais ». Celui-ci est plutôt destiné aux emprunteurs qui ont prévu une rentrée d’argent ponctuelle. Vous avez anticipé que vous allez avoir une rentrée d’argent, et c’est la banque qui vous fait un prêt en attendant. C’est pour ça que ce crédit porte le nom de prêt « relais » : la banque fait relais le temps de l’arrivée de votre rentrée d’argent. Ça peut être intéressant par exemple lors d’un achat revente. C’est-à-dire que vous n’allez payer que les intérêts au départ et si vous avez bien calculé – imaginez que vous achetez une ruine, vous faites faire les travaux, six mois après c’est prêt, vous aurez payé six mois les intérêts, la banque vous aura prêté de l’argent, et vous remboursez le tout et vous gardez la plus-value pour vous.

Certains se servent de ce type de prêt pour faire des achats revente. Notamment, le prêt « relais » est accordé quand vous allez avoir une entrée d’argent qui va se faire par rapport à la vente d’une résidence principale. Si quelque part vous êtes sur un achat revente il faudra bien le préciser pour que la banque soit en accord, et elle vous demandera d’ailleurs certainement des documents.

Alors je vais revenir plus précisément sur le prêt « amortissable », le plus classique, celui qu’on fait dans 80% voire 90% des cas, celui dont on se sert pour principalement faire de l’investissement et donc obtenir des loyers.
Déjà, par rapport aux bonnes affaires immobilières, je fais ce petit rappel qui va avoir son importance dans l’explication. Moi j’adopte la règle des 70 : c’est-à-dire que le montant de ce que j’emprunte à la banque n’excède pas 70% du loyer que je perçois. Par exemple, si je rembourse 700€ à la banque, il faut absolument que j’aie au moins – je dis bien au moins – 1000€ de loyer.

Pour moi, c’est une formidable couverture. Ça vous permet de faire des travaux quand il y a besoin, ça vous permet de ne rien sortir de votre poche, ça vous permet de payer la taxe foncière, il vous en reste un petit peu chaque mois, … Bon évidemment, il faut multiplier les biens pour que vous puissiez être rentier, mais n’empêche que ça couvre vos factures et ça vous permet de ne rien sortir de votre poche.  Crédit immobilier simulation. Et en plus vous prouvez au banquier que vous êtes capables de faire de bonnes affaires. Donc cette règle pour moi est très, très importante.

Crédit immobilier simulation : 3 manières de diminuer les remboursements

Alors, revenons maintenant sur le fait de diminuer nos remboursements à la banque. Il y a trois possibilités pour ce faire. Si vous diminuez le remboursement à la banque, je vous rappelle que vous allez augmenter votre cash flow, ce qui est l’objectif. Trois possibilités.

La première, c’est en empruntant le moins possible, forcément. Je reviens un peu sur les démarches de négociation et tout ce qui va avec : moins vous allez avoir d’argent à emprunter, moins vous allez payer chaque mois. Ça parait évident et ça l’est, mais je vous assure que cette démarche là peut aller très loin si vous négociez le prix du bien, si vous négociez les frais d’agence, si vous négociez certains frais annexes : on peut très vite diminuer le montant de l’emprunt et ça va devenir beaucoup plus intéressant que de négocier un taux par exemple.

D’ailleurs, la deuxième manière de faire diminuer ce que vous allez rembourser chaque mois, c’est de négocier le taux d’emprunt. Alors, c’est un point qui a vraiment ses limites aussi, on voit beaucoup de personnes se battre pour être à 1,4% ou 1,3% au lieu de 1,6%. Pour moi, un bon emprunt, c’est déjà un emprunt qu’on réussit à avoir. Maintenant, effectivement, si on peut travailler un peu, gagner un petit peu, il fait le faire, il n’y a pas de raison. Mais sachez que parfois il y a des choses beaucoup plus intéressantes à négocier que le taux de l’intérêt. Maintenant, c’est une des manières de faire pour diminuer l’emprunt chaque mois. Crédit immobilier simulation. Donc elle existe, il faut la mentionner.

Troisième point, justement, et c’est là où ça nous intéresse : c’est en allongeant la durée de l’emprunt. Si vous allongez la durée de l’emprunt, vous allez diminuer les mensualités chaque mois, et ça c’est le thème de la vidéo aujourd’hui. Il y a deux écoles à l’heure actuelle par rapport à ceci. Vous avez – je ne veux pas généraliser, je ne veux vexer personne, mais vous avez une ancienne génération dans l’immobilier, la génération un peu au-dessus, des gens d’une cinquantaine d’années, qui vont dire : « il ne faut surtout pas dépasser les dix ans d’emprunt, vous allez payer trop d’intérêts à la banque, etc ». Alors, c’est vrai, on va payer plus d’intérêts à la banque.

Mais je vais revenir à la deuxième école, qui dit : « on allonge la durée de l’emprunt, on réduit donc la mensualité, et vous allez donc augmenter votre cash flow et plus facilement arriver dans la règle des 70 ». Alors moi je fais plutôt partie de cette deuxième école, je m’assure chaque mois d’avoir un retour d’argent et d’avoir cette différence entre ce que je paye à la banque et les loyers perçus, de manière à m’assurer un petit matelas qui va m’aider à pallier aux frais, qui va m’aider à intervenir en cas de soucis une nouvelle fois (pour des frais de type machine à laver etc). Donc je préconise vraiment de s’assurer chaque mois ce petit confort.

Pourquoi ? Parce que c’est au jour le jour qu’on vit l’immobiliser, c’est-à-dire qu’on anticipe plein de choses, mais il faut être à l’aise. Moi j’ai envie de dormir sur mes deux oreilles, et je veux que chaque mois je puisse pallier à ces éventuels problèmes, et que j’aie une entrée d’argent qui soit conséquente et qui me permette de réagir en cas de souci. Pour moi, c’est le point prioritaire à respecter. Maintenant, les intérêts, oui, vous allez en rembourser plus.

Mais, si vous remboursez plus d’intérêts, en fait c’est votre locataire qui le fait puisque c’est lui qui paie chaque mois. Alors, ça va durer plus longtemps, d’accord, mais il n’empêche que c’est le locataire qui rembourse chaque mois. Moi c’est un peu ma philosophie.

Maintenant il est possible de concilier un peu les deux. Vous pouvez tout à faire dire : je fais attention à avoir un cash flow nécessaire (la règle des 70, c’est la base), et à côté de ça faire en sorte aussi de ne pas dépasser les 20 ans par exemple. C’est un petit peu ce que je fais : je me suis quand même fixé la limite des 20 ans pour les intérêts. Mais ce n’est pas vraiment une règle. C’est-à-dire que si on va sur 25 ans pour s’assurer un confort : pourquoi pas.
Ce qu’il ne faut surtout pas, c’est se dire qu’on prend sur dix ans avec 600€ à rembourser, et n’avoir que 680€ qui rentrent.

Ça, pour moi, c’est une erreur, parce que vous ne faites pas preuve de stratégie face au banquier, vous ne faites pas preuve de stratégie face à vos comptes bancaires, et en plus vous allez vous créer un petit stress qui risque d’être pénible. S’il y a un problème un mois, si la personne ne paie pas son loyer, tout de suite on rentre en zone rouge. Donc ça, à mon sens, il faut vraiment l’éviter. Crédit immobilier simulation

Donc je vous ai donné un petit peu mon avis là-dessus. Maintenant, ce sont des choses qui peuvent entrainer des débats, c’est aussi à vous de vous connaitre, de vous assurer. Il n’y a pas de règle précise, si ce n’est la règle des 70 dans laquelle je m’inscris systématiquement.

Et quels que soient mes efforts sur la négociation, sur la durée de l’emprunt, sur l’augmentation des loyers, je me débrouille pour que cette règle existe toujours. Et j’ai même envie de dire que je bascule forcément vers la règle des 60.

Crédit immobilier simulation

Voilà. Je vous dis à très bientôt ! C’était Yann, du blog meublepasapas.com.
Une nouvelle fois je vous invite à vous inscrire sur ma chaine Youtube, ou alors à télécharger mon petit guide qui est dessous et qui s’appelle « 9 étapes pour acheter, meubler et louer une bonne affaire », et je vous dis à très bientôt sur ma chaîne !

Avant de vous quitter, je vous rappelle trois points : vous pouvez vous abonner à ma chaîne Youtube en cliquant sur la cloche ou en cliquant sur le lien qui correspond, vous pouvez aussi télécharger mon livre gratuit “9 étapes pour acheter, meubler et louer une bonne affaire” (le lien est juste sous la vidéo), et surtout n’hésitez pas à partager ou à commenter !

A très bientôt!

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2 commentaires sur « Crédit immobilier et simulation : quel prêt immobilier et quelle durée ? »

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