6 points à vérifier avant d’acheter un mobil home dans un camping

6 points à vérifier avant d’acheter un mobil home dans un camping

Comment devenir propriétaire d’un mobil home dans un camping en toute sérénité ? Mon avis de propriétaire de plusieurs mobil home

acheter un mobil home avisPensez-vous qu’acheter un mobil home dans un camping se fait tranquillement, sans réflexion ou précautions particulières ?

Je vous le dis tout de suite, la réponse est NON ! Peut-être que vous vous en doutiez mais je compte bien vous le prouver dans cet article.

A l’inverse, un achat de mobil home dans un camping bien réfléchi peut apporter une vraie sérénité quelque soit votre objectif de départ.

Il est tout à fait possible de bien acheter un mobil home dans un camping que l’on veuille uniquement en profiter, que l’on souhaite en profiter tout en remboursant les frais ou bien si l’on souhaite investir dans un mobil home.

Je vous énonce tout de suite mon avis sur le fait de bien acheter un mobil home dans un camping et les 6 points à vérifier pour optimiser son achat.

1- Les conditions à l’achat du mobil home

1-1 Acquérir le mobil home dans le camping

Soyons précis ! Quand je parle d’acheter un mobil home dans un camping, je veux bien dire à l’intérieur du camping.

Comme vous le savez peut-être, il existe 3 manières d’acheter un mobil home : dans le camping au camping, à un concessionnaire et aux particuliers directement.

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, la manière d’acheter change absolument tout.

On y reviendra en détail mais sachez juste que très souvent, il va être beaucoup plus intéressant d’acheter le mobil home directement dans le camping sur leur parc de vente ou sur emplacement pour diverses raisons (frais diminués, meilleures conditions, récupération de TVA, …)

1-2 Acheter le mobil home à l’extérieur du camping

A l’inverse, il est possible d’acheter un mobil home en dehors du camping mais dans ce cas, vous devez être vigilant sur plusieurs points :

  • Le camping accepte t-il des nouveaux mobil home ?
  • Aurez-vous des frais d’entrée et d’installations importants ?
  • Les campings sont-ils loin et donc payerez-vous beaucoup de frais kilométriques ?

Très souvent certains concessionnaires ont des partenariats avec les campings et vous permettent de diminuer les frais.

Personnellement, ce n’est pas du tout la méthode que j’emploie pour acheter mes mobil home, je préfère voir directement avec le camping et ainsi limiter tous les frais.

1-3 Les frais d’entrée à l’achat du mobil home

Pour détailler ce point et faite très simple, il s’agit de frais liés à l’entrée d’un nouveau propriétaire sur le camping en plus de l’entrée du mobil home.

Par exemple, vous pouvez tout à fait payer des frais d’entrée sur le camping si vous achetez un mobil home à un propriétaire.

Vous paierez ainsi les frais d‘entrée pour vous, le nouveau propriétaire.

C’est aussi pour ceci que j’achète toujours avec les campings en direct. Je ne veux absolument pas payer de frais d’entrée qui peuvent être entre 2000 et 8000 euros.

Rassurez-vous ! Il existe évidemment des moyens de ne pas en payer.

1-4 Les frais d’installation après avoir acheté le mobil home dans le camping

Et oui ! Si vous faites entrer un mobil home dans un camping, vous aurez peut être à payer des frais d’entrée mais il faudra aussi compter sur les frais d’installation.

Ces frais sont liés au fait que du personnel installe votre mobil home sur un emplacement et le raccorde aux arrivées et aux évacuations d’eau.

Une nouvelle fois, pas d’inquiétude, il existe des moyens pour supprimer ces frais ou ne pas en entendre parler. Tout est histoire d’optimisation.

1-5 Le droit au renouvellement de l’emplacement

Un autre point est important à vérifier lorsqu’on achète un mobil home sur un camping ou dans un camping : Le droit au renouvellement de l’emplacement.

En clair, ce point justifie que vous êtes prioritaires sur cet emplacement et que tant que vous payez votre loyer en temps et en heure, il ne peut être proposé à personne d’autre.

Ce point de contrat justifie votre droit le plus strict à rester là où vous êtes si vous respectez votre part du marché.

Vous devez demander à le voir dans le contrat que vous signez avec le camping.

2- Le contrat du camping est en corrélation avec votre objectif

Bien évidemment, tout le monde ne sera pas intéressé par le même camping ni même par les mêmes conditions écrites noir sur blanc dans le contrat vous reliant au camping.

Il faut donc s’assurer que les conditions évoquées dans le contrat correspondent à vos objectifs lorsque vous allez acheter le mobil home dans le camping.

C’est un point déterminant pour la suite de votre parcours mobilhomistique, si vous êtes en adéquation avec les points du contrat, vous n’aurez aucun problème pour la suite car vous serez en harmonie avec vos attentes.

Par exemple :

Je vais prendre un exemple très simple : vous souhaitez sous louer quelques semaines votre mobil home pour ne pas avoir de frais annuels. Il est donc capital que vous puissiez :

  • Sous louer par vous-même et garder les bénéfices
  • Et/où Sous louer à l’aide du camping et ainsi diminuer où anéantir les frais annuels

Cela vous paraît évident ? Oui, et pourtant, je ne compte plus le nombre de personnes qui m’écrivent pour me prévenir de leur mauvaise étude de contrats qui les pénalise.

3- Le camping vous laisse faire de la sous location de votre mobil home de manière totale

Il est vrai que cela dépendra de votre objectif. Si vous ne souhaitez pas louer, à la rigueur, cela ne vous impactera pas.

Acheter sur un campingCependant, personnellement, je ne conçois pas un camping qui ne vous laisse pas sous louer du tout. J’ai l’impression de ne pas être maître à bord.

De plus, vous n’êtes pas du tout certain de ne pas avoir de le louer un peu quelques années après avoir acheter le mobil home dans le camping.

Il vaut mieux être prévoyant et faire attention à ce type de clauses un peu pénible.

La sous location totale correspond au fait de pouvoir sous louer son mobil home durant toute la période d’ouverture du camping où au fait de pouvoir sous louer et garder 100% des revenus locatifs.

Parfois, la sous location est autorisée partiellement et dans ce cas, vous ne pouvez pas sous louer durant certaines périodes d’ouvertures du camping.

4- Etes-vous prêt à faire les efforts pour sous louer votre mobil home et diminuer les frais ?

Il s’agit là d’un point psychologique et personnel à vérifier mais il est extrêmement important.

Si sous louer votre mobil home après l’avoir acheté dans un camping fait parti de votre stratégie de départ, vous devez être prêt à faire quelques efforts.

Je sais que cela peut vous sembler évident et pourtant je vous assure que beaucoup de propriétaire abandonnent très vite le fait de sous louer leur mobil home par simple « fainéantise » de répondre au téléphone par exemple.

Comme je l’ai déjà évoqué à de multiples reprises : je refuse parfois des locataires à 1200 euros la semaine parce que je n’ai simplement plus de place alors que mes voisins de parcelles ne trouvent personne à 500 euros par semaine.

Vous voyez le problème ?

Simple ! Leurs annonces ne sont plus visibles et ils ne font pas l’effort de les remonter en tête de liste.

Ce sont des faits réels que j’expose ici qui sont très loin d’être isolés.

Vous devez donc être au clair avec votre motivation car comme toute activité, il y a un peu de mise en place avant de réussir à réellement tout automatiser et rendre les sous locations plus fluides.

5- Avant d’acheter un mobil home dans un camping, vérifiez l’âge des mobil home dans celui-ci

Pourquoi faire une telle action dans le camping ?

Simplement pour vérifier qu’il n’y a aucun problème dans le temps avec l’âge des mobil home. Le vendeur pourra tout à fait vous montrer ceci en vous faisant faire le tour de propriétaire.

Sur les campings dans lesquels je suis propriétaire de mobil home, certains mobil home ont plus de 25 ans d’âge et se louent encore plus de 1000 euros par semaine.

Certes, ils ont subi quelques travaux de rénovation en intérieur mais ils sont toujours aussi efficaces !

Cette petite vérification est simple à faire et est très rassurante

6- Devenir propriétaire d’un mobil home dans un camping avec l’aval du directeur

Cette habitude est à prendre !

Lorsque toutes les autres vérifications sont faites et discutées avec le vendeur, vous êtes prêt à acheter le mobil home dans le camping.

Il est temps de rencontrer le directeur du camping qui va reprendre point par point les éléments du contrat.

C’est le moment de tout remettre au clair, il sera interdit de sortir de cet entretien et d’avoir encore des questions en suspend.

Si ce rendez-vous n’est pas prévu ou automatisé comme un rituel par le parc, c’est à vous de demander le rendez-vous avec le directeur.

Je le fais systématiquement et j’aime beaucoup ce moment important.

Conclusion : acheter un mobil home dans un camping s’avère être très sympathique sous conditions

Je vous ai évoqué 6 points importants à vérifier automatiquement lorsque vous souhaitez acheter un mobil home dans un camping.

Ces points sont importants et il ne faut pas faire l’impasse. L’étude du contrat qui vous relie au camping est importante et est en totale corrélation avec vos objectifs choisis.

Un camping pourra totalement correspondre à vos envies et peut être pas du tout à une autre personne qui souhaite investir dans un mobil home ou simplement acheter un mobil home.

J’espère que cet article vous aura donné quelques informations utiles et je vous dis à très bientôt.

Yann

8 astuces pour gérer la sous location d’un mobil home dans un camping

8 astuces pour gérer la sous location d’un mobil home dans un camping

La sous location d’un mobil home dans un camping : comment bien l’anticiper ?

gérer la sous location d'un mobil home dans un campingVous pensez que investir dans un mobil home dans un camping peut être rentable mais qu’il est difficile de gérer la sous location ?

Vous pensez peut être qu’être loin du camping est un vrai problème pour la sous location du mobil home ?

Où bien vous croyez même que gérer la sous location d’un mobil home dans un camping est tellement problématique que ça ne vaut pas le coup de se lancer dans le fait d’investir dans un mobil home !

Croyez-en mon expérience ! Gérer la sous location de votre mobil home dans le camping, ce n’est rien ! C’est même très reposant au final.

Pour le coup, je me souviens très bien l’inquiétude que j’avais à ce sujet il y a maintenant presque 10 ans. Si j’avais su que c’était aussi simple, j’aurai évité de me stresser pour rien.

Pour vous éviter cette inquiétude, je vais vous donner 8 astuces simples pour gérer au mieux votre sous location d’un mobil home dans un camping.

Vous allez même automatiser cette partie pour n’avoir plus que des choses agréables à faire.

1- Faites de la sous location de mobil home dans un camping vous-même !

Gérer la sous location de mobil home dans un camping revient à dire : trouver des locataires, encaisser l’argent et les accueillir.

1-1 Comment trouver des locataires pour faire de votre mobil home un investissement rentable

Il convient de multiplier les annonces, de tester une multitude de chose (annonces, réseaux, partenariats, marketing de niche, …) et ainsi de déterminer les procédés qui fonctionnent dans votre situation pour remplir votre mobil home.

Sans entrer dans plus de détails, il existe des tonnes de solutions pour cartonner et ainsi sous louer votre mobil home un maximum de nuitées durant la saison.

Quand vous aurez trouvé les méthodes qui fonctionnent, il convient de s’organiser : envoyer les mails avec les contrats, prévenir la personne qui gère vos états des lieux, …

Ce n’est qu’une question d’entraînement, je vous assure que l’on trouve les méthodes pour optimiser notre temps et même déléguer la quasi totalité des tâches.

1-2 Gérer l’état des lieux du mobil home initial et final

Ce point est important ! Il n’a que pour unique but de vous faire percevoir ce que le travail d’accueil représente.

Vous allez très vite déceler les attentes et les limites. Peut-être même que vous risquez de mettre en place des choses pour faciliter l’état des lieux qui est une base importante de la sous location du mobil home.

Je vous conseille même de faire quelques samedi complets (au moins un) pour vous rendre compte des exigences que cela représente.

Vous pouvez me croire, vous en tirerez obligatoirement de belles leçons indispensables pour savoir ce que vous pouvez exiger ou non de la personne qui gérera vos futures locataires.

1-3 Mon organisation pour gérer mes sous locations de mobil home

J’adore ce travail mais j’ai eu très vite besoin de gagner du temps pour que ce travail de sous location ne me prenne pas trop de temps libre en dehors de mon travail. Voici comment je m’y prends :

Je trouve les locataires, je les enregistre dans un tableau Excel que j’ai crée moi-même, ils reçoivent le contrat et les documents à me retourner.

Dans ces documents se trouvent les coordonnées de la personne qui va les accueillir. Ils savent qu’ils doivent prendre contact avec elle et plus avec moi.

En parallèle, je gère les virements sur un compte spécifique et la personne qui gère mes états des lieux reçoit mon tableau avec toutes les coordonnées des locataires.

Ceci me prend environ 5 minutes pour chaque location et quelques vérifications de virements bancaires.

C’est exactement en écrivant ces mots que je me rends compte de l’importance d’avoir une personne qui gère les entrées sorties en toute sérénité. Je fais une totale confiance et on s’envoie quelques textos de temps en temps.

Il arrive même que ce soit les personnes qui gèrent mes états des lieux qui me trouvent des locataires.

2- Soyez au clair avec votre manière de gérer la sous location et l’état des lieux d’un mobil home dans un camping

C’est un peu la conséquence du premier point.

Soyez très clair avec ce que vous souhaitez, ce que vous exigez pour l’état des lieux de votre mobil home.

Précisez bien ce que vous souhaitez pour l’accueil et définissez aussi comment doit être gérée la sortie des locataires.

La personne gérante vous fera ses propositions car elle est habituée, vous n’aurez plus qu’à définir les petits détails supplémentaires qui vous tiennent à cœur.

Je vous donne deux exemples pour ma situation :

Je tiens absolument à ce que le petit cadeau d’accueil ainsi qu’une carte soient déposés sur la table lorsque les locataires entrent dans le mobil home. Je veux simplement que leurs vacances débutent dès l’entrée.

Ensuite, à la sortie, je fais remettre la caution directement pour éviter de gérer des remises à contre coups. Ceci est un risque (si un problème n’est pas vu dès l’état des lieux final) mais je veux que ce soit simple et ne pas gérer des remises de cautions moi-même.

Mes attentes et demandes sont très claires avec les micro entrepreneurs qui gèrent ces entrées sorties de mobil home et cela se passe très bien.

3- Demandez des conseils pour trouver des personnes qui gèrent l’état des lieux des mobil home en toute légalité

Avant de se mettre d’accord, il convient de trouver les personnes qui gèrent les états des lieux et qui, au final, gèrent une grande partie de la sous location du mobil home.

Pour ceci, il existe différentes méthodes :

  • Les campings vous proposent des personnes : ils font ceci pour être certain que vous travaillerez avec des personnes bien déclarées.

Pour information, vous avez tout intérêt à le faire pour des raisons de légalité mais aussi pour des questions de frais qui vous serviront à diminuer le résultat fiscal imposable.

  • Les autres propriétaires de mobil home : ils peuvent être en mesure de vous conseiller une ou deux personnes qui gèrent les états des lieux des mobil home.
  • Le bon coin et les annonces : vous pouvez également sélectionner des annonces de personnes inscrites en prestation de service.

Ce sera à vous de rencontrer plusieurs personnes ensuite et ainsi de faire votre choix.

Une petite astuce consiste aussi à demander combien de mobil home gère la personne seule.

En règle générale, il est difficile d’assurer une certaine qualité quand la gestion dépasse 15 mobil home pour une personne seule.

Certains proposent aussi de gérer la sous location des mobil home dans le camping. Une nouvelle fois, c’est un choix ! Mais il sera très difficile d’obtenir la même rentabilité que si vous trouviez les locataires seuls.

Quand on voit le travail minimum que cela représente, c’est bien dommage de ne pas se décarcasser un peu mais une nouvelle fois, cela dépendra des objectifs de chacun.

4- Testez en entretien plusieurs personnes susceptibles de gérer la sous location de votre mobil home

Ce point rejoint fortement celui au dessus. N’hésitez pas à tester et à changer de prestataire si cela ne vous convient pas.

gérer la sous location d'un mobil home dans un camping comment faire ?Je parle des prestataires qui feront l’état des lieux du mobil home pas la sous location complète puisque je préconise plutôt de trouver les locataires seuls.

Rien ne dit que vous trouverez la bonne manière de fonctionner du premier coup, ce n’est pas grave du tout.

Comme je vous le disais, attention au nombre de mobil home gérés en simultané par le prestataire de service.

Une quinzaine par personne reste un nombre « raisonnable » sinon, il aura tendance à bâcler l’accueil de certains locataires.

Pour revenir exactement sur le sujet concerné, n’hésitez pas à rencontrer physiquement les personnes susceptibles de faire vos états des lieux et à faire des « entretiens ». La manière de voir des personnes vous en dira long sur leurs procédés.

5- Bien expliquer vos attentes en termes de gestion de l’état des lieux (exigences, souplesse, procédés, …)

Bien évidemment, vous êtes clients dans l’histoire et vous savez ce que vous voulez offrir à vos locataires.

Vous devez être clair sur vos attentes. Vous voulez peut être que l’on parle de votre carte, que votre cadeau de bienvenue soit visible, que l’on insiste sur la propreté, sur le fait de ne pas fumer à l’intérieur…

Bref, vous savez ce que vous voulez et ce que vous ne voulez pas dans la gestion de la sous location de votre mobil home.

Le prestataire et donc les locataires doivent le savoir, c’est très important pour votre sérénité.

Ne faites pas que « donner des ordres » sur vos attentes. Les prestataires accueillant ne peuvent pas que « appliquer vos attentes », vous devez aussi leur faire comprendre la souplesse dont vous êtes prêt à faire preuve (un accueil le lendemain matin de l’arrivée par exemple).

En résumé, vous avez des exigences, c’est normal ! Mais ne pas faire preuve de souplesse ne servira qu’à augmenter votre stress et à mettre en avant les côtés négatifs des états des lieux d’entrée dans le mobil home.

Votre objectif à vous doit être :

« je suis serein car l’état des lieux est fait comme il faut et dans la bonne humeur. En cas de soucis, je sais que les prestataires font le nécessaire pour combler les manques éventuels. »

6- Pensez au bien être de vos locataires dès leur arrivée pour l’état des lieux initial

Pour pousser un peu ce point, je ne vais pas évoquer uniquement l’accueil avec le petit cadeau et le sourire.

Je vais évoquer l’accueil un peu particulier en cas de soucis.

Prenons un exemple :

Vos locataires arrivent tardivement suite à de pénibles bouchons sur la route. Leur arrivée se fait à 22h30 au lieu de 16h30.

Le prestataire doit avoir la solution qui peut être :

Les clés sont dans un boitier blindé sur la terrasse du mobil home

Les locataires ont évidemment le code

Le prestataire a prévu un petit mot sympa en précisant qu’il passerait le lendemain pour l’état de lieux initial

Un panier gourmand les attend pour les réconforter.

C’est exactement ce type de choses que vous devez avoir prévu avec l’entreprise qui vous fera les états des lieux.

Croyez-moi, si vous prévoyez ce type d’urgence, vous allez limiter considérablement les problèmes

7- Prévenez votre hôte et vos locataires dès la sous location du mobil home enregistrée

Dès que vous avez trouvé les locataires par vos annonces, vous devez informer votre prestataire et donner les coordonnées des locataires.

Vous devez informer les locataires qu’ils seront accueillis par votre prestataire.

A partir de la réservation, vous vous débarrassez du relationnel qui vous prendrait beaucoup de temps. Votre prestataire donnera absolument toutes les informations nécessaires et certainement mieux que vous ne l’auriez fait.

Pour ma part, dès la location réservée, un mail récapitulatif part et explique tout en détail avec les coordonnées des personnes à joindre à partir de ce moment là.

En parallèle, l’entreprise qui fait les états des lieux reçoit les coordonnées des locataires avec les dates de réservations, le lien se fait ainsi aisément.

Votre rôle est de trouver les locataires uniquement, c’est dans ce domaine où vous devez exceller. Le reste est programmé de manière minutieuse pour ne pas avoir d’ennui.

8- Mettez des fiches explicatives dans votre mobil home

C’est un point capital pour éviter les appels ou autres embêtement financier par exemple.

Les fiches comportent les numéros à appeler en cas d’urgence et les rappels sur où trouver certains éléments en cas de panne.

Par exemple :

Vous stockez des ampoules dans un cabanon, les locataires doivent savoir comment les trouver pour éviter d’appeler le service de dépannage du camping qui vous prendra 15 € par intervention.

Ne négligez pas ces précisions et profitez en pour mettre des choses importantes sur l’affiche.

Conclusion : Jusqu’où êtes-vous prêt à déléguer la partie sous location du mobil home dans le camping ?

Je pense que si vous avez lu jusqu’ici, vous avez compris que pour ma part, je souhaite que la sous location de mes mobil home dans les campings se fasse de manière de plus en plus autonome et automatisées.

Mon rôle est clair et net : trouver un maximum de locataires, conserver les coordonnées de tous mes locataires et faire en sorte de remplir mon mobil home chaque année. Je ne souhaite pas gérer plus que ça la partie logistique.

Si vous voulez être dans cette optique, vous pouvez me croire, cela se fait tranquillement et simplement.

La sous location de votre mobil home dans le camping n’est donc pas du tout un problème. Celle-ci doit évidemment être autorisée par le camping et ensuite, à vous de la mettre en place.

A très bientôt,

Yann

Investir dans un mobil home : 16 erreurs à ne pas commettre !

Investir dans un mobil home : 16 erreurs à ne pas commettre !

Acheter un mobil home dans un camping : épargnez-vous ces 16 erreurs !

Acheter mobil homeTous les jours, sur mes deux blogs liés aux investissements immobiliers ou aux investissements dans les mobil home, on me demande quels sont les pièges à éviter lorsqu’on achète un mobil home.

Je dois avouer que c’est une excellente question car investir dans un mobil home ou acheter un mobil home dans un camping pour le plaisir requiert des connaissances capitales pour ne pas se tromper et ainsi galérer pendant plusieurs années.

Après avoir défini de manière plus précise le fait d’investir dans un mobil home dans un camping, je détaillerai les 16 principales erreurs qu’il ne faut surtout pas commettre.

Investir dans un mobil home ou acheter un mobil home dans un camping ?

La distinction entre les deux est importante car elles reflètent à elles deux les trois objectifs que l’on peut atteindre si on achète un mobil home sur un camping.

A ce sujet, je ne reviendrai pas en détail sur le fait d’acheter un mobil home sur un camping qui peut se réaliser de différentes manières.

Découvrez dans cet artcile tout ce qu’il faut savoir avant d’acheter un mobil home.

Investir dans un mobil home pour moi reflète deux manières de voir :

Investir dans un mobil home pour avoir des vacances gratuites

L’idée est d’acheter le mobil home et se débrouiller pour que les locations paient TOUS les frais annuels. Ainsi, le mobil home permettra à la famille de passer des moments libres dans la « résidence secondaire » pendant les périodes plus creuses.

Cela dit, rien n’empêche non plus de garder quelques semaines pendant les périodes la haute saison mais il faudra juste faire attention à ne pas trop en abuser au risque de voir un manque à gagner trop important.

Investir dans un mobil home pour gagner de l’argent

Cette fois, l’idée est d’acheter le mobil home, de rembourser tous les frais avec les locations et en plus de gagner suffisamment d’argent pour que les locations permettent un excédent de trésorerie chaque année.

Je n’insiste pas d’avantage sur la différence entre investir dans un mobil home et acheter un mobil home dans un camping. Tout est une histoire d’objectifs que l’on se fixe dès le départ.

Voyons maintenant les principales erreurs à ne pas commettre lorsqu’on souhaite investir dans un mobil home ou encore acheter un mobil home dans un camping.

1- Investir dans un mobil home avant d’avoir trouvé un camping

Cette première erreur est une erreur malheureusement classique mais aussi « dramatique ». Certains personnes flashent sur un mobil home, adorent la manière dont il est conçu et décident sur un coup de tête d’acheter le mobil home sans avoir encore réfléchi où ils allaient l’installer.

On n’oublie pas que installer un mobil home sur un terrain privé est strictement interdit. Il conviendra donc de trouver un camping ou un parc résidentiel de loisir pour pouvoir bénéficier de cette résidence secondaire.

Bilan : il faudra trouver le camping pour installer le mobil home. Le déplacement de ce dernier coûtera entre 6 et 8 euros du kilomètre. Il faudra donc espérer trouver un camping à moins de 500 km si vous achetez le mobil home avant d’avoir trouvé le fameux camping.

Les frais d‘entrée sur le camping s’élèveront certainement à quelques milliers d’euros et il faudra aussi compter sur quelques frais d’installation.

Conclusion : n’achetez pas un mobil home sans avoir trouver le camping auparavant. C’est une erreur grossière qui vous coûtera très cher.

2- Acheter un mobil home dans un camping avant d’étudier le contrat du camping

Cette fois, vous avez trouvé le mobil home et le camping, la première erreur est évitée, c’est une bonne chose !

Attention à ne pas commettre la deuxième : celle d’acheter un mobil home dans un camping avant d’étudier le contrat de celui-ci.

En effet, vous allez signer un contrat avec un camping et vous devez en connaître toutes les modalités.

L’inverse me paraît totalement inconcevable. Je vois trop de personnes, propriétaires de mobil home, se plaindre au sujet de clauses qui existaient dès le départ dans les contrats.

L’idéal est qu’à la signature, le directeur du camping en personne vous explique les différentes clauses pour que tout soit le plus clair possible pour vous. C’est ce que je fais à chaque achat de mobil home.

Les différents points du contrat doivent correspondre en grande partie à vos objectifs.

Pour prendre un exemple simple, vous ne pouvez pas investir dans un mobil home dans un camping si celui-ci vous interdit la sous location alors que vous vouliez gagner de l’argent.

Même les petits détails doivent être compris. Vous devez savoir si le prix de l’emplacement augmentera chaque année et de combien même si cela n’a qu’une petite incidence. Vous pouvez répercuter le prix dans les locations par exemple.

3- Ne pas avoir déterminé ses objectifs avant son achat de mobil home dans un camping

Il existe 3 objectifs principaux :

3-1 Achat d’un mobil home dans un camping pour en profiter

Cet objectif reste le plus simple puisque les contraintes du camping n’auront au final que très peu d’importance. L’idéal sera principalement d’avoir un camping ouvert le plus longtemps possible à l’année qui vous plaise.

3-2 Acheter un mobil home dans un camping pour avoir des « vacances gratuites »

Cet objectif est très demandé et pour pouvoir atteindre cet objectif, la sous location par exemple doit être possible. Elle doit permettre de rembourser tous les frais tout en permettant de laisser du temps disponible pour profiter du mobil home.

3-2 Acheter un mobil home dans un camping pour qu’il soit rentable

Cet objectif est aussi recherché, c’est celui que je vise en tant que propriétaire de mobil home.

Clairement avec cet objectif, il faut bien étudier le contrat du camping :

  • Vous permet-il de la sous location de votre mobil home ?
  • Quels sont les différents frais annuels pour votre mobil home sur le camping ?
  • Les micro-entrepreneurs ou entrepreneurs sont ils autorisés pour faire l’état des lieux ?
  • Quelles sont les conditions d’accès aux animations ?

Le fait de déterminer un objectif clair vous aidera à prendre des décisions d’achat de mobil home sur un camping.

4- Croire que le prix du mobil home est le point déterminant

En effet, contrairement à nos pensées bien ancrées en nous, le prix du mobil home n’est qu’un élément secondaire lorsque vous souhaiterez acheter un mobil home dans un camping.

Acheter un mobil home ou investir dans un mobil homeJ’ai vu beaucoup plus de problèmes avec des propriétaires qui n’avaient étudié que le prix du mobil home qu’avec des propriétaires qui avaient acheter un mobil home plus cher en ayant bien analysé les contraintes du camping.

Evidemment que gagner un peu sur le prix du mobil home peut être intéressant mais ce n’est pas du tout le point sur lequel il convient de se concentrer au départ.

Il vaudra mieux payer un mobil home 10 000 euros plus cher et avoir les contraintes du contrat adaptées à vos objectifs.

5- Ne prendre en compte que le loyer annuel de l’emplacement

Une nouvelle fois, il ne faut pas voir uniquement le prix de l’emplacement annuel. Personnellement, cela ne me dérange pas de payer un loyer annuel proche des 5 à 6 000 euros si le camping et ses prestations me permettent de louer mon mobil home pour 13 000 euros.

A l’inverse, je n’ai aucunement envie de payer un emplacement annuel à 3 000 euros si le camping met des barrières dans les sous location du mobil home ou encore si le camping ne permet pas d’avoir des revenus locatifs supérieurs à 4500 euros.

Tout est une histoire d’équilibre entre frais et revenus locatifs. Les camping avec un peu de standing et les bonnes conditions sont très appréciables.

6- Ne pas vérifier si la sous location du mobil home est autorisée

Ce point vous paraît idiot ? Et bien pas du tout. Certains camping empêchent la sous location et d’autres empêchent la sous location pendant certaines périodes de l’année.

Ce point doit être clair pour vous. Aucune subtilité ne doit persister.

Je vous assure que je lis encore des commentaires de propriétaires désabusés parce qu’ils ne peuvent pas louer leur mobil home alors que cela était clairement énoncés dès le départ sur le contrat.

Il est strictement interdit de faire ce type d’erreurs.

7- Penser que acheter un mobil home est rentable sans effort

C’est une erreur qui est faite régulièrement. Il s’agit d’une erreur « psychologique » mais elle reste importante dans la conception de l’investissement.

Il n’est quasi pas possible d’investir dans un mobil home et de le rendre rentable si on ne loue pas par soi-même.

On peut bien évidemment déléguer les états des lieux en utilisant le procédé que l’on souhaite mais il faut savoir trouver ses locataires soi-même. D’ailleurs, toute la base de la stratégie de la location courte durée s’appuie sur ces procédés.

Mon expérience me montre que dans le monde du mobil home, très peu de propriétaires veulent faire des efforts et passent plus de temps à se plaindre qu’ils ne louent pas.

Je le répète : la sous location de son mobil home doit être autorisée par le camping et le propriétaire doit se mettre en tête de tout faire pour remplir son mobil home. A mon sens, c’est d’ailleurs ce qui est le plus intéressant.

Investir dans un mobil home peut être très rentable en respectant ce type de conditions sine qua none.

8- Penser que si le camping n’est pas ouvert à l’année, c’est rédhibitoire

Contrairement aux idées reçues, ce n’est pas du tout une obligation. Même si le camping ferme quelques mois dans l’année, cela peut ne rien changer à la rentabilité ou très peu.

L’Etat impose de plus en plus des périodes de fermetures aux campings. Ils n’ont pas d’autres choix que de fermer et donc de couper l’accès à l’eau et à l’électricité.

Cela dit, un mobil home est « purgé » l’hiver, ceci évite les problèmes de tuyauterie en cas de gelée.

Il vaut mieux donc un mobil home qui a subi l’hivernage plutôt qu’un mobil home qui ne serait pas loué avec ces tuyauteries pleines. Ceci pourrait provoquer des dégâts pénibles.

8- Ne pas avoir compris que le camping est une entreprise qui doit faire des bénéfices chaque année

Une nouvelle fois, vous n’êtes pas la seule personne à vouloir gagner de l’argent. Toute entreprise a pour objectif essentiel de gagner de l’argent.

Les campings sont des entreprises et à ce titre, ils doivent faire des bénéfices en utilisant différents leviers :

  • Les locations de leurs mobil homes
  • Les locations d’emplacement annuelles aux propriétaires
  • La vente des accès à leurs animations
  • La location des mobil homes des propriétaires en échange de commissions

Il est donc essentiel de ne pas perdre de vue que la solidité de l’entreprise est capitale pour que les règles ne changent pas au cours des années.

Un camping qui vous laisse sous louer votre mobil home et garder 100% des revenus locatifs, c’est excellent à conditions que le camping gagne de l’argent par le biais d’autres leviers.

Il faut donc accepter certains points qui diminuent un peu la rentabilité, c’est à nouveau une condition sine qua none.

9- Croire que l’on doit faire l’état des lieux de son mobil home dans le camping

C’est un point qui est souvent très mal compris. On peut faire de la sous location de son mobil home et garder 100% des revenus locatifs si le camping l’autorise.

Acheter sur un campingJ’en profite pour dire que je connais des campings qui l’autorisent depuis des dizaines d’années sans aucun changement.

Et, bien entendu, il faut pouvoir déléguer la partie accueil, la partie état des lieux du mobil home.

Beaucoup de personnes propriétaires de mobil home ou non se sont lancés en micro entreprise et pratiquent ce type des états des lieux. Il faut trouver les personnes qui correspondent et qui font cette activité sérieusement.

En règle générale, ceci se passe très bien et les locataires apprécient énormément l’accueil.

Pour compléter avec mon exemple, j’habite à 400 ou 700 kms de mes mobil home, il est donc impossible pour moi d’effectuer le moindre accueil. Cela ne m’empêche pas d’être en contact permanent avec les personnes qui accueillent mes locataires.

10- Ne pas avoir compris que le mobil home ne vaudra plus rien à la fin de son exploitation dans le camping

C’est un point important et il est facile de ne pas se tromper.

Il faut partir du principe que le mobil home vaudra 0 euro à la fin des années de sous locations. En faisant ceci, vous ne commettrez aucune erreur de calcul.

Dites-vous que la durée de vie d’un mobil home est de 20 à 30 ans maximum et qu’ensuite, il sera bon à recycler. Si vous remboursez votre mobil home en 7 ans, je vous laisse calculer le nombre d’années pendant lesquelles, il sera possible de l’exploiter.

11- Ne pas optimiser la sous location de son mobil home dans le camping

Ceci est à nouveau une grossière erreur. Je livre d’ailleurs toutes mes techniques dans ma formation sur le sujet.

Pour investir dans un mobil home, il faut comprendre que des tests seront à faire dès le départ pour multiplier le nombre de nuitées.

Pour remplir un mobil home, il faut donc trouver sa ou ses stratégies locatives en essayant, en améliorant et en dupliquant.

Beaucoup trop de propriétaires ne font que trop peu d’efforts pour sous louer un maximum leur mobil home. Ils n’imaginent absolument pas tout ce qu’il est possible de faire pour louer plus et louer mieux.

Il faut adopter le comportement inverse, être curieux et vous verrez que les réservations décolleront.

Pour vous donner un exemple aberrant : je me suis vu refuser des semaines à 1 200 euros alors que mes voisins de parcelles passaient leur temps à se plaindre qu’ils ne louaient pas même à 500 euros leur mobil home plus grand que le mien.

Aucune remise en question n’était de mise et pourtant en regardant de près, ils se contentaient d’avoir une petite annonce sur le bon coin qu’ils remontaient une fois toutes les deux semaines.

12- Imaginer que les animations du camping ne permettent pas de louer beaucoup plus cher son mobil home

Ne croyez pas ceci ! Mon expérience me montre que certaines personnes louent les mobil home uniquement pour que leurs enfants passent 15 jours inoubliables.

Pour certains, le prix de sous location est secondaire, ils regardent ou questionnent d’abord sur le système d’animation.

Ils souhaitent clairement que leurs ados « s’éclatent » et veulent être tranquilles à ce sujet.

Un locataire (médecin) revient tous les ans depuis quelques temps maintenant dans mes mobil home, 3 semaines au mois d’août, pour que ces 3 filles de 14, 15 et 17 ans s’amusent et profitent.

Les animations permettent donc de sous louer son mobil home très cher.

13- Croire que la sous location est fixe et ne fluctue pas

Attention, la sous location varie en fonction des années. Je parle tant en terme de semaines de location que de prix sur certaines semaines.

Il m’arrive de louer 20 semaines une année et 26 une autre.

Même si les prix sont fixés au départ, il est parfois judicieux de diminuer certains tarifs pour pouvoir remplir. Il y a des saisons qui demandent plus de réductions que d’autres. MAIS, on ne réduit les tarifs qu’en toute dernière minute, cela ne sert à rien de casser les prix trop tôt.

Le bilan annuel ne varie pas énormément mais on ne peut pas se dire dès le départ : chaque année je gagne 12480 euros.

Il y a des variables à prendre en compte (le temps, votre réactivité, une coupe du monde, un bac décalé, …)

14- N’écouter que les avis négatifs des propriétaires de mobil home sur les campings ou dans les forums

S’il vous plaît, épargnez-vous ! Les discours négatifs, non constructifs sont présents partout mais il est impossible de connaître toutes les variables.

Rappelez-vous tout à l’heure mes voisins qui n’arrivent pas à louer leur mobil home à 500 euros. Ils ne vous diront jamais qu’ils ne mettent pas d’annonce ou trop peu.

Les forums restent des endroits ou beaucoup viennent déverser leurs discours négatifs, parfois fondés, mais très souvent très erronés.

Pensez-vous vraiment que ceux qui réussissent passent leur temps sur ce type de réseaux ? Non, ils réfléchissent à comment faire mieux !

Je n’ai pas dit qu’il n’y avait pas eu d’abus à certains endroits et à une certaine époque mais il existe une multitude de choses positives à réaliser.

15- Ne pas récupérer la TVA sur son mobil home

C’est un détail un peu « autre » mais il a son importance.

Beaucoup pensent qu’il n’est pas nécessaire de déclarer les revenus locatifs, c’est faux évidemment !

Il existe un statut fiscal très adapté pour déclarer les revenus locatifs, c’est le statut LMNP au réel simplifié (assujetti TVA).

Sans entrer dans les détails, ce statut permet d’optimiser la fiscalité tout en récupérant la TVA sur le mobil home.

Ex : un mobil home coûte 40 000€ TTC, vous récupérez 6 666€ de TVA sur votre compte.

Pour plus de détails, appelez Mobil Home Serenity « de ma part », ils vous expliqueront tout ceci.

D’ailleurs, à eux seuls, ils permettent d’optimiser vos locations puisqu’ils vous donnent accès aux chèques vacances.

16- Investir dans un mobil home ou acheter un mobil home dans un camping est une histoire de réflexion

Vous l’avez compris, il faut réfléchir avant d’acheter et non tergiverser. Votre réflexion sera la source de vos avancées.

Fiez-vous à l’expérience d’un propriétaire qui avance avec le sujet mais mesurez toujours le discours des personnes très négatives qui ne donnent qu’une version des faits.

Pouvoir atteindre ces objectifs avec les mobil home demandent une étude des lieux et du contrat. Les conditions doivent être en adéquation avec votre objectif.

Cela est totalement envisageable et cela dépend évidemment beaucoup des campings et des moments. J’ai toujours tendance à dire que bien acheter un mobil home dans un camping est une histoire de localisation et de timing.

A très bientôt et excellentes recherches

Yann

Comment trouver une bonne affaire immobilière ? 7 habitudes à prendre !

Comment trouver une bonne affaire immobilière ? 7 habitudes à prendre !

Comment trouver une bonne affaire
dans l’immobilier ?

Voici des questions qui me sont posées des dizaines de fois par mois sur mon blog.

la bonne affaire immobilièreYann ! Comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier ? As-tu une méthode ? Et est-ce que cela n’est permis qu’à certaines personnes ?

Si vous faites partie des personnes qui se questionnent sur le fait de trouver des bonnes affaires immobilières, sachez juste que cela est bel et bien permis à tout le monde.

Il convient d’agir avec stratégie et méthode. Ce couplé associé à un travail régulier vous permettra à coup sur de ne pas louper une bonne affaire immobilière.

Par ailleurs, je vous conseille de lire mon article avec des astuces et conseils de pro’ sur la page : comment investir dans l’immobilier ?

Voici les habitudes que je vous invite à mettre en place pour trouver de bonnes affaires immobilières.

Éplucher les annonces de vente immobilière des sites les plus connus : Le bon coin, se loger …

Ce point vous semble peut être évident mais faites-vous réellement le travail nécessaire pour ne pas louper la bonne affaire immobilière ?

Il convient de regarder les annonces mais aussi de mettre en place des alertes précises et judicieuses en fonction de vos objectifs.

Il existe différentes manières de placer des alertes pour détecter les potentielles bonnes affaires en immobilier. Vous pouvez agir en fonction du secteur, des prix, des mots.

Lors de vos recherches pour détecter la bonne affaire immobilière, pensez à être « large » pour ne rien louper. Réfléchissez en fonction des annonces qui ne sont pas forcément écrites comme on l’imagine.

Un immeuble peut tout à fait s’appeler « ensemble immobilier », « hôtel », « complexe immobilier ».

Je vous invite d’ailleurs à utiliser les guillemets pour sélectionner des annonces qui comporteraient ces mots précis.

Les sites les plus connus pour la vente immobilière sont le bon coin, se loger, paru vendu. Vous pouvez toujours sélectionner d’autres sites.

N’oubliez pas de vérifier sur les sites si des indépendants travaillent dans votre secteur. Certains sont très décriés par les agents immobiliers “plus classiques” mais il n’y a aucune raisons que ces agents immobiliers ne soient pas au moins autant efficace pour déniche quelques bonnes affaires immobilières.

Petite astuce : lorsque vous avez cherché par secteur, par mot entre guillemets ou par un autre critère de recherche, placez vos recherches en favoris, ce sera un gain de temps considérable pour les jours suivants.

Les sites « pourris ou non » des agences immobilières

Ces sites ne sont pas à négliger non plus pour détecter une bonne affaire immobilière. Ceci est vrai pour plusieurs raisons :

alerte bonne affaire immobilièreVous pouvez, pour certains sites, placer des alertes de la même manière que sur les sites les plus connus que nous avons évoqués au dessus.

C’est une démarche à mettre en place sur les sites de votre entourage.

Certaines agences prennent beaucoup de temps entre le moment où elles mettent une affaire immobilière sur leur site et le moment où elles font paraître cette annonce sur les sites les plus connus.

Et oui ! Certains de leurs sites ne sont pas du tout automatisés avec les sites comme le bon coin, se loger et les autres.

Cela signifie que si quelqu’un est plus réactif que vous sur le site de l’agence immobilière, il appellera avant vous pour visiter cette potentielle bonne affaire.

De plus, certaines agences ont des sites très anciens avec des affaires très anciennes parfois uniquement postées par ce biais. Vous n’avez donc aucune chance de les retrouver sur les sites comme le bon coin ou Castorus.

Pour aller plus loin, j’ai déjà eu affaire à un agent qui ne savait même plus qu’il avait un immeuble sur son site. C’est moi, en appelant, qui lui ait rappelé… Avec ce type d’attitude négligente, imaginez les potentielles bonnes affaires immobilières qui « traînent » sur le net.

Cela vous parait dingue que les propriétaires de ces biens immobiliers ne disent rien ? Et pourtant, cela n’est pas une invention de ma part. Certains propriétaires sont déjà multi propriétaire et parfois « se fichent » que la vente d’un de leur bien traîne.

Comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier ? Castorus !

Ce site ne fait pas l’unanimité, ce que je peux entendre, mais il faut savoir que dans certains secteurs, il permet de dénicher de potentielles bonnes affaires immobilières à transformer.

Quand je dis à transformer, ce n’est pas forcément le cas mais je trouve que ce site peut permettre de trouver la bonne affaire immobilière à créer, par exemple une maison ancienne à découper en plusieurs appartements.

Quoiqu’il en soit, n’hésitez-pas à visiter ce site qui pourra de toute manière vous apporter des informations intéressantes en immobilier dans un secteur assez précis.

Voici le lien vers le site Castorus !

Dénicher la bonne affaire immobilière par les relations humaines

Comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier ? L’agent immobilier !

Si vous me suivez un peu, vous savez que j’accorde une grande importance aux relations humaines en immobilier et au rapport gagnant/gagnant.

C’est un concept global qui ressort également dans ma formation IMMO Meublé Pas à Pas ainsi que dans toutes les autres d’ailleurs.

C’est un concept fondamental qui permet d’assurer efficacité et sérénité en toute circonstance. Vous ajoutez la notion de confiance à ceci et le combiné est parfait pour avancer en toute sérénité et en toute rentabilité.

Où je veux en venir et quel est le lien avec le fait de trouver la bonne affaire immobilière ?

bonnes affaires immobilière et agent immobilierLes relations courtoises et franches avec les agents immobiliers qui vous comprennent sont déterminantes pour votre parcours d’investisseurs.

Vous ne pourrez pas travailler avec tous mais quelques relations sincères seront plus qu’utiles.

Imaginez que votre relation avec votre partenaire vous permette d’être au courant de la sortie d’une bonne affaire immobilière sur le marché avant tous les autres investisseurs. Ce serait excellent, n’est-ce pas ?

Et bien cela est tout à fait envisageable ! Et pourquoi cet agent ferait ceci ? Parce qu’il a confiance en vous pour de multiples raisons que vous avez construites.

Ne négligez jamais votre sincérité, votre gentillesse ainsi que votre franchise. Ces qualités seront gage de réussite sur le long terme.

Le notaire peut aussi vous trouver de très bonnes affaires immobilières

Il en va de même avec le notaire. Il est souvent en lien avec des personnes qui souhaitent vendre leurs biens immobiliers ou ceux dont ils ont hérités.

Ils ne courent pas forcément après une commission et ne se presseront pas forcément de vous appeler pour vous dire de venir vite. Mais, presque malgré eux, ils se retrouvent parfois avec des affaires à vendre qui sont potentiellement de bonnes affaires immobilières.

C’est le cas avec les successions ou bien la partie dédiée dans le cabinet à la vente immobilière.

N’hésitez-pas à les contacter et à entretenir des relations courtoises.

N’oubliez-pas non plus que les notaires ont parfois des sites qui peuvent, eux-aussi, cacher quelques bonnes affaires immobilières.

Trouvez la bonne affaire immobilière seul !

Comme on le dit : on n’est pas mieux servi que par soi-même ! Alors pourquoi déroger à ce principe lorsqu’on cherche à trouver de bonnes affaires en immobilier.

Le principe est assez simple. Il consiste à se promener dans une ville et repérer des maisons, appartements ou même immeubles laissés à l’abandon.

L’idée sera ensuite de trouver les coordonnées du propriétaire pour lui faire une éventuelle proposition. Peut-être que lui-même ne sait encore pas qu’il est prêt à vendre.

Le gros avantage de cette activité est que vous êtes seul sur le coup et vous avez des chances que votre proposition soit la première et pourquoi pas la bonne.

Personnellement, je n’ai jamais réussi à acheter de cette manière mais je suis loin de désespérer et même, je compte m’organiser des sessions d’espionnage prochainement pour dénicher la bonne affaire et même l’excellente affaire.

Les enchères : un moyen d’acheter une bonne affaire dans l’immobilier ?

Je n’évoquerai que très peu ce concept même s’il est ou plutôt peut être extrêmement intéressant.

Il s’agit là d’être expérimenté un minimum que ce soit techniquement pour comprendre les procédés mais aussi financièrement. Les enchères immobilières nécessitent de posséder une trésorerie pour pouvoir acheter.

J’ai déjà assisté à des enchères mais personnellement, je n’ai jamais réellement pratiqué. Je ne parlerai donc que très peu d’un système que moi-même, je ne connais que trop peu.

Conclusion : comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier ?

Vous avez compris que vous devez mettre des habitudes en place dès maintenant. Ces habitudes sont issus de techniques sur le web mais aussi liées au relationnel avec les professionnels.

N’en négligez pas une seule ! Une bonne affaire immobilière peut « apparaître » sous n’importe quel angle au final. Il n’y a pas de vérité si ce n’est celle de la conviction, de la stratégie et du travail régulier.

Pensez à automatiser pour ne pas y passer des heures chaque jour. Logiquement, une vingtaine de minute par jour sont amplement suffisantes pour faire un tour complet.

N’oubliez pas non plus le simple bouche à oreille, il fait parfois des miracles alors que l’on ne s’y attendait plus.

A très bientôt et excellentes recherches,

Yann

Découvrez plus d’articles sur le même sujet :

Louer sa maison principale : la méthode parfaite pour transformer un passif en actif !

Louer sa maison principale : la méthode parfaite pour transformer un passif en actif !

Comment louer sa maison principale ? 

Louer sa maison principale

 

Louer sa maison principale peut bien évidemment se faire si on est propriétaire de celle-ci.

Il suffit souvent de faire preuve d’imagination et d’anticipation.

Le but principal de louer sa maison principale est que celle-ci se transforme en un véritable actif et ne vous coûte plus d’argent chaque mois ou presque !

 

Voici le type de questions qui me sont posées chaque semaine sur mon blog :

  • Comment je peux m’y prendre pour louer ma maison principale ?
  • Ai-je le droit de la louer entièrement ?
  • Comment puis-je faire pour louer une partie de ma résidence principale ?
  • Est-ce que cela aura une incidence sur l’imposition ?

Je comprends que le sujet intrigue et je suis parfaitement en mesure de répondre à ce type de question car je pratique moi-même la location d’une partie de ma maison principale.

Pourquoi ai-je décidé de louer une partie de ma résidence principale ? 

Je ne vais pas m’étaler sur nos convictions profondes à Sandrine et à moi mais il est important que vous compreniez une certaine vision du concept pour mieux appréhender la suite de l’article.

Ayant investi dans une trentaine de biens immobiliers à l’heure actuelle, j’ai toujours fait en sorte que mes appartements, maisons ou immeubles rapportent de l’argent chaque mois.

En clair, mes calculs sont établis pour que le Cash-flow soit toujours très positif.

En partant de ce principe, il m’a été très difficile (et pour Sandrine également) de concevoir d’acheter un bien qui allait me coûtait de l’argent chaque mois.

Ok ! On capitalise en achetant une résidence principale mais bon, c’est quand même de l’argent qui sort chaque mois et qui est donné au banquier.

Alors pourquoi ne pas se faire rembourser notre maison principale par quelqu’un d’autre ?

De plus, quand on rembourse entièrement sa résidence principale, on perd du pouvoir d’achat et cela peut devenir délicat pour continuer à demander des emprunts au banquier.

J’ajouterai une petite astuce à ce paragraphe : essayez toujours de bien prévoir TOUS les travaux dès le départ dans vos estimations. Cela évitera des efforts de trésorerie importants ensuite pour refaire une cuisine ou une salle de bain.

Si tout est prévu, ce seront vos locataires qui vous aideront fortement à tout rembourser, ce qui est pas mal, n’est-ce pas ?

Comment louer une partie de sa résidence principale ?

Allez ! Je vous donne plus de détail sur le concept de louer une partie de sa résidence principale. Je vais m’inspirer de ce que j’ai vu mais surtout de ce que je pratique depuis des mois maintenant.

1- Une réflexion anticipée pour les visites 

Clairement, il faut y réfléchir dès le départ, c’est un concept à intégrer pour faire les bonnes recherches. C’est comme lorsque vous recherchez un immeuble à acheter, vous ne sélectionnez pas un appartement à visiter.

Ici, c’est pareil ! Vous devez chercher avec la perspective de pouvoir louer après travaux une partie de votre maison principale. Cela veut dire plusieurs contraintes :

  • Des entrées différentes
  • Garder une certaine autonomie dans les espaces et dans les moments privés
  • Faire en sorte d’avoir une certaine isolation phonique
  • Réfléchir à l’espace dont vous avez réellement besoin

Attention, cela ne signifie pas forcément d’avoir une maison plus un studio ou deux maisons bien distinctes. Cela signifie d’être en mesure de se projeter un minimum sur les travaux à réaliser ou encore de concevoir si cela est possible.

Ne comptez pas forcément sur les agents immobiliers qui ne se projetteront pas obligatoirement et qui n’auront peut être jamais vu ceci auparavant.

2- J’ai loué l’étage de ma maison principale 

Après plusieurs visites et même de nombreuses visites, nous avons acheté une maison des années 70 sur 2 étages avec un sous sol complet.

Nous vivons donc au rez-de-chaussée dans 100 m² et l’étage fait environ 60 m². L’étage n’avait pas d’arrivée d’eau, il était composé de 2 grandes chambres et d’un grand palier.

Il est maintenant composé de 2 chambres, un salon cuisine, une salle de bain ainsi que des WC. Tout ceci a été possible en réfléchissant un peu :

  • En anticipant les arrivées d’eau et les évacuations
  • En réfléchissant à comment accéder à l’étage dans le nouvel appartement
  • En faisant en sorte de ne pas être gêné par le bruit des locataires au dessus
  • En pensant à la partie extérieure à attribuer au logement
  • En ne dénaturant pas trop l’étage en cas de revente

Pour vous donner un exemple, nous n’avons pas hésité à payer un escalier extérieur en colimaçon à 10 000 € (60€ par mois)

Cette opération permet « sans forcer » d’obtenir un loyer supérieur à la moitié de l’emprunt mensuel.

3- Louer sa maison principale en partie 

Quand on y réfléchit, ce concept est assez simple à mettre en place. C’est un moyen de posséder une grande résidence principale tout en ne payant pas trop de mensualités ou même pas du tout.

De notre côté, nous pourrions tout à fait augmenter la rentabilité en louant en courte durée mais par choix, pour l’instant, nous ne souhaitons pas utiliser cette stratégie locative.

L’incidence sur la fiscalité ne serait pas la même (j’y reviens en fin d’article) mais nous pourrions, d’après mes estimations rembourser la totalité de l’emprunt en louant l’étage en courte durée.

Rien qu’en l’écrivant, je me dis qu’il va quand même falloir y réfléchir sérieusement  !

Imaginez un instant si vous pouviez vivre dans 100, 120 ou même 200 m², en étant propriétaire des lieux tout en ne remboursant plus de mensualité.

Cela vous permettrait de mettre  500, 600 et même plus de 1000€ de côté chaque mois ?

Je ne vous fais pas l’affront de vous demander si cela vous plairait ou même si vous savez ce que vous feriez de cet argent …

Comment faire une location de sa maison principale en totalité ? 

C’est “très simple !” Quand vous partez de chez vous, vous louez votre maison principale. L’idée est que votre résidence principale soit toujours habitée ou presque.

Il est clair que le concept est différent du premier car là, vous louez les pièces de votre quasi quotidien. Si vous n’êtes pas fermé au partage, c’est un véritable moyen de gagner un peu d’argent lorsque vous êtes en vacances ou en déplacement.

Mais attention, ce système a une limite dans certaines villes. Vous ne pouvez pas louer plus de 120 jours votre résidence principale.

En même temps, cela semble logique puisqu’une résidence est considérée comme principale à partir du moment où vous y habitez une majeure partie de l’année. La louer plus de 120 jours signifierait que vous n’y habitez pas plus de 2/3 de l’année.

Quoiqu’il en soit, si vous êtes une personne qui voyage beaucoup (1/3 de l’année), vous pouvez tout à fait opter pour le fait de louer votre maison principale. Ceci aura un impact considérable sur le remboursement de vos mensualités.

Louer une grande maison peut permettre de générer un beau chiffre d’affaire qui sera évidemment non négligeable sur le calcul annuel.

Est-on obligé de louer sa résidence principale en LMNP ? 

1- Rappel sur le statut LMNP

LMNP signifie Loueur Meublé Non Professionnel. Fiscalement, on est loueur meublé non professionnel lorsqu’on n’est pas Loueur Meublé Professionnel.

On est Loueur Meublé Professionnel (LMP) lorsque 2 conditions sont remplies :

A- Le montant des revenus locatifs annuels issus de la location meublée dépassent 23 000 €

B- Le montant des revenus locatifs annuels dépassent le montant des autres revenus du foyer fiscal

Si les 2 conditions ne sont pas respectées alors on est loueur meublé non professionnel.

Qui dit location d’une partie de sa résidence principale ou bien location de sa maison principale de manière complète dit impôts.

Et bien non, pas obligatoirement !

2- Louer sa résidence principale en LMNP

En règle générale, vous devez déclarer vos revenus locatifs issus de la location meublée, pour ceci, vous avez plusieurs stratégies :

Le micro BIC : c’est la manière la plus simple de déclarer ses revenus locatifs. Vous mettez vos revenus sur une ligne et l’Etat fait un abattement de 50%.  Je vous explique tout dans cet article : comment fonctionne le LMNP micro BIC ?

Le régime réel simplifié en meublé : Il s’agit de déduire des frais et des amortissements de vos revenus locatifs. C’est un régime fiscal plus complexe que le premier mais bien plus efficace sur le long terme. Je vous explique tous les détails de cette fiscalité dans l’article : comment fonctionne le régime réel simplifié en meublé ?

Pour ceux qui souhaitent avoir un programme complet sur la fiscalité, je vous invite à aller sur la page dédiée à ce programme en cliquant ici “IMMO Meublé Fiscalité”.

Peut-être faites vous parti des 50 premiers inscrits qui ont droit à une réduction canon. Pour le savoir inscrivez le code “réduction 50” sans les guillemets sur le bon de commande, c’est juste sous les conditions générales de ventes. Bon de commande fiscalité du meublé

Si ce code ne fonctionne pas, j’ai quand même une proposition à vous faire : inscrivez “réduction à vie” sans les guillemets et vous aurez une belle surprise sur les chiffres 🙂 !

Vous ne serez pas déçu !

3- Exonération d’impôts en louant une partie de sa maison principale 

Mais il existe une « niche » fiscale en ce qui concerne le fait de louer une partie de sa résidence principale. Je vous l’explique maintenant.

Lorsque vous louez une partie de votre résidence principale, vous pouvez être exonérés d’impôts en respectant 2 conditions :

Vous louez à quelqu’un qui séjourne dans votre logement qui sera sa résidence principale ou qui est en mission spéciale pour son travail.

Vous ne pouvez pas excéder un montant de location qui sera calculé ainsi :

  • 185€/m² loué en île de France
  • 136€/m² loué en Province

Par exemple, dans ma situation, je peux être exonéré d’impôts en louant l’étage si je loue en longue durée (RP du résident ou en mission) et si je ne dépasse pas 8160 € annuel).

Si je décide de louer en courte durée, je devrai déclarer mes revenus locatifs sous le régime LMNP en micro ou au réel (en fonction de ma situation fiscale).

Vous trouverez le texte de loi ici : je souhaite louer une partie de ma résidence principale en location meublée 

Alors, que pensez-vous de louer sa maison principale ? 

J’espère que cet article vous a plu et qu’il vous aura permis de voir les choses différemment de tous ce que l’on entend ou voit habituellement.

En tout cas, de mon côté, ce système est devenu une évidence très rapidement.

Si vous n’êtes pas encore propriétaire de votre résidence principale, j’espère que vos recherches ne seront plus orientées de la même manière pour vos prochaines visites.

N’hésitez-pas à me laisser un petit commentaire sous cet article, je suis certain que vous avez encore des questions ou une expérience à partager.

A très vite,

Yann

Comment se constituer un patrimoine immobilier ?

Comment se constituer un patrimoine immobilier ?

 Comment se constituer un patrimoine immobilier ?

patrimoine immobilierSe constituer un patrimoine immobilier nécessite d’avoir une vue globale sur l’ensemble des stratégies immobilières.

On ne se constitue pas un patrimoine immobilier uniquement en achetant des biens jolis et sympas dans des grandes villes pour s’assurer une revente facile.

C’est plus complexe que ça sauf si vous êtes déjà millionnaire au départ. Si vous êtes dans ce cas, les stratégies seront évidemment différentes, surtout lorsqu’il s’agit de se lancer en immobilier.

Cet article concernera plutôt les investisseurs qui partent de « 0 » ou presque et qui souhaitent se constituer progressivement un patrimoine immobilier en toute sérénité et en toute rentabilité.

1- Achats de biens immobiliers : étapes par étapes vers le patrimoine immobilier

Pour se constituer un véritable patrimoine immobilier, il faut réaliser les achats immobiliers étapes par étapes. J’ai beaucoup détaillé ce principe dans l’article dont le lien est juste au dessus.

L’idée est de bien commencer les achats immobiliers pour prouver votre savoir faire au banquier.

Vos premiers investissements immobiliers doivent trouver l’équilibre entre le dynamisme de la ville et le fait qu’ils vous rapportent de l’argent chaque mois.

Vous souhaitez développer votre patrimoine immobilier, vous devez donc faire vos preuves pour que le banquier vous permette par la suite de réinvestir dans d’autres biens.

Si vous montrez dès le début que vous savez gagner de l’argent avec vos appartements ou immeubles, le banquier sera beaucoup moins réticent à vous prêter de l’argent.

Après plusieurs investissements « à visée cash flow » en priorité, il sera possible d’investir dans des appartements et/ou immeubles « à visée plus patrimoniale ».

Je veux dire qu’après avoir investi dans plusieurs dizaines d’appartements qui rapportent chaque mois, il sera peut-être intéressant de viser un appartement aux potentialités fortes de plus values, quitte à délaisser un peu le cash flow mensuel.

2- Une localisation idéale ou le cash flow ?

Dans l’article cash flow ou localisation idéale, j’évoque cette ambiguïté qui revient sans cesse dans les discours.

Chacun a l’impression de connaître la vérité à ce sujet alors qu’en fait, à mon sens, il convient de faire preuve de logique.

Pour certains investisseurs, il semble  évident  que les biens qui permettent de viser un cash flow important sont aussi ceux qui proposent un quota de risques plus élevé.

Ce n’est pas totalement faux mais il existe des choses à regarder et à tester pour minimiser ces risques.

Pour viser un cash flow important, il est souvent nécessaire d’acheter à des prix bas et donc en des lieux autres que les grandes villes.

Cela ne signifie absolument pas que les investissements seront mauvais.

Il convient d’étudier certains facteurs (dynamisme de la ville, demandes locatives…) pour minimiser les risques sur le long terme.

Si vous ne faites pas de plus value dans 10, 15 ans car l’immobilier n’a pas tendance à monter en terme de prix dans le secteur, ce n’est absolument pas grave puisque de toute manière votre bien aura été remboursé par les locataires.

Concernant la constitution d’un patrimoine immobilier, il conviendra certainement d’alterner différentes stratégies et de commencer par investir dans des biens plus orientés vers la constitution d’une trésorerie.

Pour ceci, la localisation idéale sera celle qui permet de toujours louer son bien tout en gagnant de l’argent chaque mois.

Il faudra évidemment vérifier les paramètres avant d’investir dans un secteur.

Mais je le dis et je le répète, les gens n’ont pas besoin d’habiter à Paris, Lyon, Bordeaux ou à Marseille pour avoir besoin de se loger.

3- Maîtriser les risques en immobilier

L’idée est que les investissements s’enchaînent de plus en plus sereinement en apprenant de ses erreurs.

Il convient de bien lister les principaux risques tout en apprenant à les maîtriser de plus en plus. Ceci se fait progressivement à condition de tirer des leçons de tous les investissements locatifs réalisés.

Il est possible de se fixer des règles mathématiques et de toujours chercher à optimiser pour justement minimiser le facteur risque.

4- Les meilleurs investissements immobiliers pour se constituer un patrimoine immobilier

Chacun ira de sa définition et de sa manière de voir. A mon sens, il est surtout important de définir des avancées stratégiques et chronologiques.

Les meilleurs investissements immobiliers dépendront donc certainement du moment de vos avancées si vous êtes sur la route de la constitution d’un patrimoine immobilier.

Exemple : si vous en êtes à votre 2ème achat, il y a de grandes chances que vous cherchiez encore à ce que votre bien vous permettent de dégager du cash flow chaque mois car vous avez encore besoin de prouver votre savoir faire en finance à votre banquier pour de futurs prêts.

5- Devenir rentier immobilier et vivre de l’immobilier locatif

C’est un point un peu particulier qui s’écarte un peu du sujet : se constituer un patrimoine immobilier.

Le concept de vivre de l’immobilier locatif a au moins un point commun avec la constitution d’un patrimoine important. Il s’agit d’investir dans des biens immobiliers en respectant des règles mathématiques précises au départ.

Les investissements locatifs doivent permettre de gagner de l’argent. Je paie moins chaque mois (en prenant tous les frais en compte) que ce que les loyers me rapportent.

Pour beaucoup plus d’informations sur ma manière de voir le fait de devenir rentier ou de vivre de l’immobilier locatif, n’hésitez-pas à lire l’article dédié.

Vous pouvez également lire un autre article dédié spécifiquement à la liberté financière. Se constituer un patrimoine immobilier ne nécessite pas obligatoirement de devenir rentier immobilier ou encore d’être libre financièrement.

L’inverse est beaucoup plus « vrai », si vous voulez être libre financièrement, la nécessité de se constituer un patrimoine immobilier rentable et réfléchi sera une évidence.

Conclusion

Se constituer un patrimoine immobilier peut demander un peu de temps mais nécessite surtout un procédé chronologique. Il sera intéressant de prouver au départ que l’on sait gagner de l’argent avec ses biens  immobiliers.

C’est un gage de réussite pour le banquier qui prendra plus facilement confiance et vous prêtera plus aisément ensuite.

Les achats plus « patrimoniaux » ne doivent venir que plus tard, après de nombreux investissements rentables.

Si des achats immobiliers, demandant un effort d’épargne, arrivent trop tôt dans les investissements, ils peuvent être bloquants pour la suite. D’ailleurs, rien n’indique qu’il faille acheter des appartements ou immeubles nécessitant des efforts d’épargne…

Chacun aura sa propre manière de se constituer un patrimoine immobilier. Il convient d’agir stratégiquement en ayant bien défini ses objectifs dès le départ.

A très bientôt

Yann


Pour en savoir plus sur le thème d’autres thèmes


Mots clés : patrimoine immobilier – investissement immobilier réfléchi