Comment louer sa maison principale ? 

Louer sa maison principale

 

Louer sa maison principale peut bien évidemment se faire si on est propriétaire de celle-ci.

Il suffit souvent de faire preuve d’imagination et d’anticipation.

Le but principal de louer sa maison principale est que celle-ci se transforme en un véritable actif et ne vous coûte plus d’argent chaque mois ou presque !

 

Voici le type de questions qui me sont posées chaque semaine sur mon blog :

  • Comment je peux m’y prendre pour louer ma maison principale ?
  • Ai-je le droit de la louer entièrement ?
  • Comment puis-je faire pour louer une partie de ma résidence principale ?
  • Est-ce que cela aura une incidence sur l’imposition ?

Je comprends que le sujet intrigue et je suis parfaitement en mesure de répondre à ce type de question car je pratique moi-même la location d’une partie de ma maison principale.

Pourquoi ai-je décidé de louer une partie de ma résidence principale ? 

Je ne vais pas m’étaler sur nos convictions profondes à Sandrine et à moi mais il est important que vous compreniez une certaine vision du concept pour mieux appréhender la suite de l’article.

Ayant investi dans une trentaine de biens immobiliers à l’heure actuelle, j’ai toujours fait en sorte que mes appartements, maisons ou immeubles rapportent de l’argent chaque mois.

En clair, mes calculs sont établis pour que le Cash-flow soit toujours très positif.

En partant de ce principe, il m’a été très difficile (et pour Sandrine également) de concevoir d’acheter un bien qui allait me coûtait de l’argent chaque mois.

Ok ! On capitalise en achetant une résidence principale mais bon, c’est quand même de l’argent qui sort chaque mois et qui est donné au banquier.

Alors pourquoi ne pas se faire rembourser notre maison principale par quelqu’un d’autre ?

De plus, quand on rembourse entièrement sa résidence principale, on perd du pouvoir d’achat et cela peut devenir délicat pour continuer à demander des emprunts au banquier.

J’ajouterai une petite astuce à ce paragraphe : essayez toujours de bien prévoir TOUS les travaux dès le départ dans vos estimations. Cela évitera des efforts de trésorerie importants ensuite pour refaire une cuisine ou une salle de bain.

Si tout est prévu, ce seront vos locataires qui vous aideront fortement à tout rembourser, ce qui est pas mal, n’est-ce pas ?

Comment louer une partie de sa résidence principale ?

Allez ! Je vous donne plus de détail sur le concept de louer une partie de sa résidence principale. Je vais m’inspirer de ce que j’ai vu mais surtout de ce que je pratique depuis des mois maintenant.

1- Une réflexion anticipée pour les visites 

Clairement, il faut y réfléchir dès le départ, c’est un concept à intégrer pour faire les bonnes recherches. C’est comme lorsque vous recherchez un immeuble à acheter, vous ne sélectionnez pas un appartement à visiter.

Ici, c’est pareil ! Vous devez chercher avec la perspective de pouvoir louer après travaux une partie de votre maison principale. Cela veut dire plusieurs contraintes :

  • Des entrées différentes
  • Garder une certaine autonomie dans les espaces et dans les moments privés
  • Faire en sorte d’avoir une certaine isolation phonique
  • Réfléchir à l’espace dont vous avez réellement besoin

Attention, cela ne signifie pas forcément d’avoir une maison plus un studio ou deux maisons bien distinctes. Cela signifie d’être en mesure de se projeter un minimum sur les travaux à réaliser ou encore de concevoir si cela est possible.

Ne comptez pas forcément sur les agents immobiliers qui ne se projetteront pas obligatoirement et qui n’auront peut être jamais vu ceci auparavant.

2- J’ai loué l’étage de ma maison principale 

Après plusieurs visites et même de nombreuses visites, nous avons acheté une maison des années 70 sur 2 étages avec un sous sol complet.

Nous vivons donc au rez-de-chaussée dans 100 m² et l’étage fait environ 60 m². L’étage n’avait pas d’arrivée d’eau, il était composé de 2 grandes chambres et d’un grand palier.

Il est maintenant composé de 2 chambres, un salon cuisine, une salle de bain ainsi que des WC. Tout ceci a été possible en réfléchissant un peu :

  • En anticipant les arrivées d’eau et les évacuations
  • En réfléchissant à comment accéder à l’étage dans le nouvel appartement
  • En faisant en sorte de ne pas être gêné par le bruit des locataires au dessus
  • En pensant à la partie extérieure à attribuer au logement
  • En ne dénaturant pas trop l’étage en cas de revente

Pour vous donner un exemple, nous n’avons pas hésité à payer un escalier extérieur en colimaçon à 10 000 € (60€ par mois)

Cette opération permet « sans forcer » d’obtenir un loyer supérieur à la moitié de l’emprunt mensuel.

3- Louer sa maison principale en partie 

Quand on y réfléchit, ce concept est assez simple à mettre en place. C’est un moyen de posséder une grande résidence principale tout en ne payant pas trop de mensualités ou même pas du tout.

De notre côté, nous pourrions tout à fait augmenter la rentabilité en louant en courte durée mais par choix, pour l’instant, nous ne souhaitons pas utiliser cette stratégie locative.

L’incidence sur la fiscalité ne serait pas la même (j’y reviens en fin d’article) mais nous pourrions, d’après mes estimations rembourser la totalité de l’emprunt en louant l’étage en courte durée.

Rien qu’en l’écrivant, je me dis qu’il va quand même falloir y réfléchir sérieusement  !

Imaginez un instant si vous pouviez vivre dans 100, 120 ou même 200 m², en étant propriétaire des lieux tout en ne remboursant plus de mensualité.

Cela vous permettrait de mettre  500, 600 et même plus de 1000€ de côté chaque mois ?

Je ne vous fais pas l’affront de vous demander si cela vous plairait ou même si vous savez ce que vous feriez de cet argent …

Comment faire une location de sa maison principale en totalité ? 

C’est “très simple !” Quand vous partez de chez vous, vous louez votre maison principale. L’idée est que votre résidence principale soit toujours habitée ou presque.

Il est clair que le concept est différent du premier car là, vous louez les pièces de votre quasi quotidien. Si vous n’êtes pas fermé au partage, c’est un véritable moyen de gagner un peu d’argent lorsque vous êtes en vacances ou en déplacement.

Mais attention, ce système a une limite dans certaines villes. Vous ne pouvez pas louer plus de 120 jours votre résidence principale.

En même temps, cela semble logique puisqu’une résidence est considérée comme principale à partir du moment où vous y habitez une majeure partie de l’année. La louer plus de 120 jours signifierait que vous n’y habitez pas plus de 2/3 de l’année.

Quoiqu’il en soit, si vous êtes une personne qui voyage beaucoup (1/3 de l’année), vous pouvez tout à fait opter pour le fait de louer votre maison principale. Ceci aura un impact considérable sur le remboursement de vos mensualités.

Louer une grande maison peut permettre de générer un beau chiffre d’affaire qui sera évidemment non négligeable sur le calcul annuel.

Est-on obligé de louer sa résidence principale en LMNP ? 

1- Rappel sur le statut LMNP

LMNP signifie Loueur Meublé Non Professionnel. Fiscalement, on est loueur meublé non professionnel lorsqu’on n’est pas Loueur Meublé Professionnel.

On est Loueur Meublé Professionnel (LMP) lorsque 2 conditions sont remplies :

A- Le montant des revenus locatifs annuels issus de la location meublée dépassent 23 000 €

B- Le montant des revenus locatifs annuels dépassent le montant des autres revenus du foyer fiscal

Si les 2 conditions ne sont pas respectées alors on est loueur meublé non professionnel.

Qui dit location d’une partie de sa résidence principale ou bien location de sa maison principale de manière complète dit impôts.

Et bien non, pas obligatoirement !

2- Louer sa résidence principale en LMNP

En règle générale, vous devez déclarer vos revenus locatifs issus de la location meublée, pour ceci, vous avez plusieurs stratégies :

Le micro BIC : c’est la manière la plus simple de déclarer ses revenus locatifs. Vous mettez vos revenus sur une ligne et l’Etat fait un abattement de 50%.  Je vous explique tout dans cet article : comment fonctionne le LMNP micro BIC ?

Le régime réel simplifié en meublé : Il s’agit de déduire des frais et des amortissements de vos revenus locatifs. C’est un régime fiscal plus complexe que le premier mais bien plus efficace sur le long terme. Je vous explique tous les détails de cette fiscalité dans l’article : comment fonctionne le régime réel simplifié en meublé ?

Pour ceux qui souhaitent avoir un programme complet sur la fiscalité, je vous invite à aller sur la page dédiée à ce programme en cliquant ici “IMMO Meublé Fiscalité”.

Peut-être faites vous parti des 50 premiers inscrits qui ont droit à une réduction canon. Pour le savoir inscrivez le code “réduction 50” sans les guillemets sur le bon de commande, c’est juste sous les conditions générales de ventes. Bon de commande fiscalité du meublé

Si ce code ne fonctionne pas, j’ai quand même une proposition à vous faire : inscrivez “réduction à vie” sans les guillemets et vous aurez une belle surprise sur les chiffres 🙂 !

Vous ne serez pas déçu !

3- Exonération d’impôts en louant une partie de sa maison principale 

Mais il existe une « niche » fiscale en ce qui concerne le fait de louer une partie de sa résidence principale. Je vous l’explique maintenant.

Lorsque vous louez une partie de votre résidence principale, vous pouvez être exonérés d’impôts en respectant 2 conditions :

Vous louez à quelqu’un qui séjourne dans votre logement qui sera sa résidence principale ou qui est en mission spéciale pour son travail.

Vous ne pouvez pas excéder un montant de location qui sera calculé ainsi :

  • 185€/m² loué en île de France
  • 136€/m² loué en Province

Par exemple, dans ma situation, je peux être exonéré d’impôts en louant l’étage si je loue en longue durée (RP du résident ou en mission) et si je ne dépasse pas 8160 € annuel).

Si je décide de louer en courte durée, je devrai déclarer mes revenus locatifs sous le régime LMNP en micro ou au réel (en fonction de ma situation fiscale).

Vous trouverez le texte de loi ici : je souhaite louer une partie de ma résidence principale en location meublée 

Alors, que pensez-vous de louer sa maison principale ? 

J’espère que cet article vous a plu et qu’il vous aura permis de voir les choses différemment de tous ce que l’on entend ou voit habituellement.

En tout cas, de mon côté, ce système est devenu une évidence très rapidement.

Si vous n’êtes pas encore propriétaire de votre résidence principale, j’espère que vos recherches ne seront plus orientées de la même manière pour vos prochaines visites.

N’hésitez-pas à me laisser un petit commentaire sous cet article, je suis certain que vous avez encore des questions ou une expérience à partager.

A très vite,

Yann

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