La loi Denormandie : défiscalisez et investissez intelligemment !

Si vous me connaissez, vous devez savoir que je ne suis pas du tout un adepte des plans spécifiques de défiscalisations proposés par l’Etat. En règle générale, la fiscalité est mise au cœur du système mais le propriétaire se rend compte au final qu’il n’a pas gagné grand chose au bout de quelques années. Pour faire court, si nous prenons le cas du dispositif Pinel, la baisse des impôts sert “d’appâts” pour faire acheter des biens immobiliers neufs à des prix trop élevés. Je ne veux pas généraliser mais j’ai vu des dizaines d’exemples confirmant ces propos et il est évident que réduire l’immobilier au simple domaine de la fiscalité est une erreur importante. Certes il faut anticiper la fiscalité et la comprendre mais il est interdit de croire que l’immobilier rime uniquement avec fiscalité. En revanche, je trouve que pour une fois la loi Denormandie est une aubaine qui a un vrai sens puisqu’elle met en avant un rapport gagnant-gagnant très intéressant. Je vais vous expliquer tout ceci en détail dans cet article, allez bien jusqu’au bout !

1- Pourquoi la loi Denormandie a-t-elle été mise en place ?

Suite aux incidents de Marseille avec l’effondrement d’un immeuble causant plusieurs décès, la préoccupation des logements insalubres a pris naissance de manière plus accentuée. On peut considérer que ces tristes accidents ont été un point déclencheur pour la mise en place de cette nouvelle loi : la loi Denormandie Le dispositif immobilier et de défiscalisation a été mis en place avec différents objectifs forts :

• Mettre en avant l’aspect positif de l’architecture entretenue dans les centres villes.
• Apporter une réponse aux nombreuses dégradations « intérieures »  des biens immobiliers privés sujets à la location.
• Permettre aux locataires de vivre dans des résidences principales dignes.
• Inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovations dans les biens achetés après le 1^er janvier 2019 en leur permettant une défiscalisation sur leurs revenus.

On perçoit à travers ces mesures que TOUS les acteurs de l’immobilier peuvent y gagner et c’est ce point qui va s’avérer intéressant pour nous investisseurs dans l’immobilier locatif.

2- Quel est le fonctionnement de la loi Denormandie ?

Voyons les conditions précises du fonctionnement de cette loi Denormandie ainsi que le fonctionnement précis de réduction d’impôts.

2-1 Le fonctionnement de la loi Denormandie

L’investisseur immobilier va bénéficier d’une réduction fiscale sur ses revenus globaux. Le montant de la diminution des impôts dépend essentiellement du nombre d’année qu’il s’engagera à louer ses biens locatifs : Le nouveau propriétaire bénéficiera d’une réduction d’impôts :

• soit 2% du prix de revient du bien par an s’il s’engage sur le fait de louer son bien rénové pendant 6 ans. Ceci représente donc un total de 12% du prix de revient du bien.
• ou 2% du prix de revient du bien par an s’il s’engage pour louer le bien immobilier rénové pendant 9 ans soit 18% du prix de revient du bien.
• Le propriétaire peut aussi s’engager pour 12 ans et ainsi bénéficier d’une réduction fiscale de 21% du prix de revient du bien (2% par an pendant les 9 premières années puis 1% par an pendant 3 ans).

👉 Important : le prix de revient du bien correspond à la somme du prix d’achat + les frais de notaire + les travaux

2-2 Les conditions de départ de ce dispositif de défiscalisation

2-2-1 Les premières conditions

Ce processus de défiscalisation s’applique à tous les propriétaires achetant un bien à rénover situé dans les 222 viles de la liste prévue à cet effet. La ville devra être labellisée « Cœur de ville », il suffit de bien étudié cette liste proposée. Il peut aussi s’agir d’une ville ayant signé une opération de revitalisation du territoire OTR). De plus, le bien acheté devra être achevé depuis au moins 15 ans. Le bien devra aussi être une passoire thermique, présenter une étiquette énergétique F ou G. Il devra être loué en nue. Ce dispositif ne fonctionne pas en meublé.

2-2-2 Les autres conditions pour bénéficier du dispositif

a)- Pour bénéficier de cette loi, les investisseurs peuvent donc acheter des biens à rénover ou un local qui deviendra un logement. Cet achat devra être réalisé entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2021. b)- Vous ne pouvez pas excéder 300 000 euros d’achat annuel sinon l’excédent ne sera pas pris en considération dans le dispositif. c)- La dernière condition sine qua none est que les travaux devront représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Le coût global du projet ne pouvant pas excéder 5500 €/m².

2-2-3 Précisions importantes sur les travaux

Le chantier doit être réalisé par des professionnels labellisés RGE et doit répondre à l’un ou l’autre des 2 critères : 1- Comprendre 2 types de travaux parmi les 5 suivants :

• Changement de chaudière
• Remplacement du système de production d’eau chaude
• Isolation des fenêtres
• Isolation des combles
• Isolation des murs

2- Entraîner une amélioration des performances énergétiques des biens d’au moins 30% ou 20% si le bien est en copropriété : Attention toutefois, il semblerait ne pas être possible de cumuler « déficit foncier » et « réduction d’impôts lié au dispositif de la loi Denormandie ». C’est un point important car il faudra, en cas de travaux, effectuer le choix le plus intéressant fiscalement. Je vais vous proposer un récapitulatif en fin d’article à ce sujet pour vous aider à faire un choix si tel est le cas. Sachez tout de même que dans le dispositif Denormandie, les travaux réalisés doivent bénéficier de la réduction de TVA à 10% pour les travaux d’amélioration et d’entretien. On parlera de 5.5% s’il s’agit d’une amélioration de performance énergétique.

2-3 Quelles sont les autres règles précises à respecter ?

Pour bénéficier des remises d’impôts, d’autres conditions essentielles sont à respecter. Elles sont très simples dans leurs mises en place mais il convient de les connaitre. a)- Les locataires devront bénéficier du logement en tant que résidence principale. C’est aussi pour ceci que ce dispositif ne s’applique qu’aux locations nues. Le meublé n’est pas concerné. b)- Les futurs locataires ne devront pas excéder un certain plafond de revenus. Le montant du plafond dépendra du nombre de personnes inscrites sur le bail ou foyer fiscal et de la zone géographique :

Les loyers aussi seront plafonnés : Pour rappel, pour définir votre zone, recherchez sur le site du ministère 

• Concernant la zone A : 12.59 €/m²
• Zone Abis : 16.96 €/m²
• Pour la zone B1 : 10.15 €/m²
• Zone B2/C : 8.82 €/m²

Attention : Pour définir le loyer maximum que vous pouvez appliquer, il faut établir un calcul de coefficient :

Coefficient = 0,7 + 19/(surface habitable + la moitié de la surface des annexes)

Le coefficient doit être arrondi à la deuxième décimale la plus proche, et ne peut dépasser 1,2. Il faut ensuite multiplier ce coefficient au plafond indiqué au dessus. On obtient ainsi le montant maximal de location.

3- Comparatif entre le dispositif loi de Denormandie et le déficit foncier

Je vous propose un tableau synthétique qui va vous montrer à quel moment il va être plus intéressant de faire un choix entre la loi Denormandie et le déficit foncier. Si vous n’êtes pas trop habitué à parler de déficit foncier, vous pouvez laisser tomber et passer directement au point suivant… J’ai choisi de faire très simple pour vous montrer la tendance facile à comprendre si vous avez un choix à effectuer. Les conditions dépendent des tranches marginales d’imposition et des pourcentages des travaux dans la réalisation totale. Dans ce tableau, sera indiqué le dispositif le plus intéressant en fonction des tranches marginales d’imposition et du pourcentage de travaux effectué.

DN : Loi Denormandie DF : Déficit Foncier Dernier point, nous ne perdons pas de vue que le dispositif Denormandie est beaucoup plus simple à appliquer. Il ne nécessitera pas d’expert comptable pour vous aider à bénéficier des remises d’impôts.

4- Quels sont les intérêts majeurs pour nous propriétaires de biens immobiliers ?

Au risque de me répéter, cette loi est une aubaine à mon sens. Contrairement aux anciens dispositifs, vous êtes maîtres des opérations à réaliser et ça, c’est juste génial !

4-1 Simple d’utilisation

La loi Denormandie, lorsqu’on a compris le fonctionnement et les conditions à appliquer semble simple à « manipuler intellectuellement ». De plus, pour bénéficier des réductions d’impôts, il semblerait que le procédé soit assez simple comme l’inscription dans des cases spécifiques sur la feuille d’imposition.

4-2 Apporter de la valeur

La loi oblige à réaliser des travaux pour un certain montant. Ceci n’a rien d’extraordinaire, c’est exactement la vision que devrait avoir les investisseurs en majorité. La rénovation apporte une grande valeur, elle permet des locations intéressantes même si celles-ci seront sous plafond dans le cas de la loi Denormandie. Dans la plupart des cas, la rénovation permet de s’assurer une revente plus aisée dans certains secteurs qui pourraient sembler moins propices. Il va de soi que chaque investisseur immobilier dans le nu va devoir s’intéresser de plus prêt à la fonctionnalité des travaux et au fait de travailler avec des artisans de qualité. Je vais bientôt pouvoir vous proposer de très belles surprises en vidéo à ce sujet .

4-3 Défiscalisation

La loi Denormandie permet cette défiscalisation intelligente contrairement a beaucoup d’autres programmes immobiliers qui avaient vu le jour auparavant. Ce procédé va permettre de placer la fiscalité comme une des composantes de l’immobilier. Elle n’est donc pas mise en avant comme l’élément essentiel de l’investissement locatif : c’est très important ! Au cœur de ce dispositif, c’est bien le fait d’apporter de la valeur qui est mis au goût du jour. La défiscalisation arrive comme une récompense supplémentaire du travail accompli. La réflexion en ce sens est bien meilleure car elle permettra, logiquement, de vraies rénovations tout en proposant un petit bonus financier à ceux qui prennent  les risques : les investisseurs !

4-4 S’assurer une revente

Dernier point que je prône toujours sur le blog, le fait de réaliser de belles rénovations comprises dans le prix de départ va vous assurer une revente rentable dans quelques années. Si vous faites ce qu’il faut à ce sujet dès le départ, si vous apportez de la valeur pour rendre votre immeuble rentable, vous n’aurez aucun problème pour revendre le bien dans quelques années. La revente sera plus “facile” car vos biens dégageront une rentabilité intéressante.

5- Conclusion

La loi Denormandie permet d’investir en toute sérénité et assure en plus de gains potentiels de Cash-Flow et une défiscalisation intéressante pour de nombreux investisseurs ou futurs investisseurs. J’aurai même envie de dire qu’avec cette loi, il est interdit de rester inactif ! Il faut agir pour non seulement investir dans des biens rentables mais aussi pour vous permettre de ne plus payer d’impôts. Moi qui suit investisseur dans l’immobilier meublé, j’adore apporter une grande valeur aux biens immobiliers que je propose. Je trouve que cette loi va exactement en ce sens et permet aux investisseurs comme aux locataires d’y trouver un grand bénéfice. Les locataires devraient voir naître des logements de plus en plus rénovés ce qui va également en leur sens. Le rapport gagnant/gagnant semble équilibré grâce à ce dispositif qui a été cette fois réfléchi positivement pour tous les acteurs de l’immobilier. N’hésitez-pas à nous donner votre avis sur cette loi en commentaire. Yann