La fiscalité de la location vide en nom propre : conseils et astuces d’expert en immobilier

La fiscalité de la location vide en nom propre : conseils et astuces d’expert en immobilier

La fiscalité de la location vide

Comme nous l’avons un peu déterminé dans l’article « comment maîtriser les impôts sur les revenus locatifs ? », il ne faut pas, en immobilier, se contenter de calculer une rentabilité avant imposition.

L’idéal étant de comprendre et de maîtriser un minimum la fiscalité pour anticiper les autres composantes essentielles de l’immobilier comme les travaux par exemple.

Ceci sera déterminant dans la recherche de vos biens immobiliers.

Ex : je comprends l’importance d’acheter un immeuble avec travaux pour « ne pas payer d’impôts pendant 5 ans », je recherche évidemment un immeuble de rapport en conséquence. J’exclurai de ma recherche le mot « neuf » !

La fiscalité de la location vide est donc une des première composante fiscale à comprendre. Nous essaierons de déterminer dans cet article les différentes manières de déclarer les revenus locatifs en location vide (location nue).

Même si le blog parle essentiellement d’investissements locatifs meublés, il convient de comprendre la fiscalité de la location vide pour avoir un aperçu encore plus global.

Fiscalité de la location vide : le régime micro foncier

Même si nous l’avons évoqué dans l’article précédent, n’hésitez pas à relire jusqu’au bout. C’est un excellent moyen « d’asseoir » réellement vos acquis.

La fiscalité est tellement complexe dans son ensemble que chaque occasion de revoir les principes de bases doit être saisie.

La fiscalité de la location vide est composée de deux parties essentielles : le régime micro foncier et le régime foncier réel. Voyons tout de suite le régime micro foncier et son fonctionnement.

Pour rappel, les régimes micro sont les régimes forfaitaires. Cela signifie que pour calculer la base imposable, il va falloir déduire des loyers un abattement sur le montant total des loyers issus de la location vide.

Cet abattement est fixé par l’administration fiscale et est de 30% pour la location vide ou la location nue.

Exemple simple : Claire possède 2 appartements à Limoges qu’elles louent en location vide. Les deux appartements lui rapportent chaque année 10 800 euros. Elle décide d’utiliser le régime micro foncier dans le cadre de la fiscalité de la location vide.

Elle a donc droit à un abattement sur ces revenus locatifs de 30% :

10 800 X 30% = 3 240 €

10 800 – 3 240 = 7 560 €

Les 7 560 € viendront donc s’ajouter à son revenu global d’imposition. Elle paiera des impôts supplémentaires en conséquence.

Concernant le montant exact de l’impôt sur les revenus locatifs, des changements ont eut lieu avec le prélèvement à la source, je vous donnerai un exemple détaillé dans un article dédié spécifiquement au régime micro foncier.

Ce régime fiscal est utilisable jusqu’à un seuil de 15 000 € de revenus locatifs. Au-delà, le régime foncier réel que nous allons détailler au dessous, s’applique obligatoirement.

Fiscalité de la location nue : Le régime foncier réel

La fiscalité de la location vide comprend un autre régime : le régime foncier réel.

Comme son nom l’indique, il est totalement différent du premier régime micro foncier. Cette fois, pour calculer la base imposable, on va déduire des charges des revenus locatifs. On ne calcule plus par rapport à un pourcentage arbitraire.

Les charges déductibles sont obligatoirement liées à l’activité locative nue.

Exemple simple : Tony possède 5 appartements qu’il exploite en location vide. Ils lui rapportent 31 200 €.

Il a exactement 12 420 € de charges. Il décide d’utiliser le régime foncier réel. Sa base imposable va donc être calculée :

31 200 € – 12 420 € = 18 780 €

Les 18 780 € viendront donc s’ajouter à ses revenus globaux. Des impôts supplémentaires seront donc à prévoir.

Je vous proposerai un exemple dans l’article dédié au régime foncier réel.

Concernant la fiscalité de la location vide, le régime foncier réel est « utilisable » quelque soit les montant des revenus locatifs. Il est obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus locatifs.

Même si j’entrerai plus dans les détails dans l’article dédié, n’oubliez jamais qu’il existe une bible concernant les informations fiscales : le BOFIP  (Bulletin Officiel des Finances Publiques).

Même s’il n’a clairement rien de sexy à sa lecture, il reste LA bible de l’immobilier en termes de fiscalité.

Je vous proposerai des liens utiles dans l’article plus spécifique dont le lien est juste au dessus.

Le régime micro foncier ou réel

Est-ce un choix ou est-ce imposé ?

Si vous percevez moins de 15 000 euros de revenus locatifs par an, vous avez le choix pour opter pour le régime micro foncier. Comme vu au dessus, vous aurez donc droit à un abattement de 30% et vous serez imposable sur les 70% restants.

Au-delà des 15 000 euros de revenus locatifs, vous serez obligatoirement au régime réel.

Pour rappel, l’imposition se fera en 2 temps :

  • L’imposition sur le revenu en fonction du taux de prélèvement
  • L’imposition à 17.2% pour la CSG-CRDG

Pour vous assurer que le régime réel est plus intéressant que le régime micro foncier, il suffit de déterminer si l’abattement de 30% sur vos loyers correspond à un montant plus élevé que l’ensemble des charges.

  • Si abattement 30% > aux montant des charges alors, le régime micro foncier est plus intéressant
  • Si abattement 30% < aux montants des charges alors, le régime réel est plus intéressant fiscalement.

Ceci peut être vrai pour une année mais vous devez déterminer avec plus de précision quels seront vos objectifs sur un plus long terme.

Si vous souhaitez acheter plusieurs biens et enchaîner les investissements, il vous sera impossible de ne compter que sur le régime forfaitaire qui est le plus simple à mettre en place mais le moins rentable.

Attention, lors de l’acquisition de plusieurs bien et donc des revenus de même catégorie. Il n’est pas possible d’avoir un bien en micro et un bien au réel en nom propre pour une même activité.

Une formation en fiscalité

Pour maîtriser les impôts sur les revenus locatifs, il est capital de bien connaître TOUS les régimes existant et de se les appropriés.

L’idée n’est pas de devenir expert comptable mais de connaître absolument TOUTES les astuces pour les mises en place ainsi que TOUS les régimes existants.

Il faut également qu’on vous assure une mise à niveau si des changements importants venaient à être effectués.

C’est exactement en ce sens que j’ai réalisé une formation totalement dédiée à la fiscalité immobilière.

J’ai voulu :

  • Proposer quelque chose de très complet
  • Proposer une formation réalisée avec deux professionnels (dans le domaine et pour les vidéos)
  • Que la formation soit claire, compréhensible et qu’elle permette de faire des choix en fonction de situations particulières
  • Qu’il n’y ait plus aucune ambiguïté pour vous en terme de fiscalité immobilière

Je vous propose donc cette formation complète en vous assurant une chose : vous ne regretterez pas votre achat !

 

Fiscalité LMNP (location meublée non professionnelle) : qu’est ce qu’il faut savoir ?

Fiscalité LMNP (location meublée non professionnelle) : qu’est ce qu’il faut savoir ?

Quelle est la fiscalité de la Location meublée non professionnelle ?

En immobilier, la prise en compte et l’anticipation de la fiscalité est très importante.

Une imposition réfléchie et vue sur le long terme fera toute la différence si on souhaite se constituer une trésorerie plutôt que voir le compte bancaire fondre comme neige au soleil.

Pour ceci, il faut comprendre les bases de la fiscalité immobilière y compris celle de la location meublée non professionnelle.

La compréhension du régime de la location meublée non professionnelle permettra également de mieux comprendre l’importance de certaines composantes comme les travaux de rénovation par exemple.

La location meublée non professionnelle : rappel !

ficalité du loueur meublé non professionnel rappel

L’objectif de cet article est d’évoquer les détails de la fiscalité du régime du loueur meublé professionnel mais je te nais à faire 2 rappels essentiels avant.

Loueur Meublé Non professionnel, c’est quoi ?

Le loueur en meublé doit respecter une liste de meubles obligatoires pour pouvoir bénéficier du régime de loueur meublé non professionnel ou professionnel.

Cette liste est inscrite dans l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, elle comporte les éléments suivants :

  • Une literie avec couette et couverture d’appoint
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre
  • Des plaques de cuissons
  • Un four ou un four à micro-ondes
  • Un réfrigérateur et congélateur, ou, au strict minimum, un compartiment situé dans le réfrigérateur permettant de disposer d’une température inférieure à -6°C.
  • La vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • Les ustensiles de cuisines
  • Une table et des sièges
  • Des étagères de rangement
  • Des luminaires
  • Un matériel d’entretien ménagé adapté aux caractéristiques de logement

La liste est très précise et clairement, elle doit être respectée.

L’inventaire en marge du bail doit clairement faire apparaître ses éléments qui doivent bien évidemment être présents dans le logement.

Si tel n’était pas le cas, l’administration fiscale se donne l’autorisation de requalifier le logement et par défaut le statut fiscal. Ceci aurait pour conséquence d’imposer les revenus sous le régime foncier (location nue).

Les conditions pour être loueur meublé non professionnel et pas loueur meublé professionnel

Pour rappel, l’activité du loueur en meublé est une activité commerciale, c’est pour ceci que l’on parle de BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Comme nous l’avons vu, le régime fiscal de la location meublé est réservé aux locaux d’habitation comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale du locataire.

Mais comment être Loueur Meublé Non Professionnel ?

Il faut partir du principe que si on n’est pas loueur meublé professionnel, alors on est loueur meublé non professionnel.

Ainsi, pour être Loueur Meublé Professionnel, les 2 conditions suivantes doivent impérativement être réunies :

  1. Les recettes annuelles retirées de l’activité (total des loyers charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000€ sur l’année civile, y compris en cas de clôture de l’exercice en cours d’année. En cas de création de l’activité en cours d’année, un prorata est ajusté.
  2. Les recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires + autres activités commerciales et/ou industrielles)

Ex : Elyse et Hugo sont pacsés et ont un total de revenus locatifs de 42 000 euros avec leurs 4 appartements.
Leurs 2 salaires cumulés représentent 39 450 euros.
L’ensemble des revenus locatifs dépassent bien le montant total des autres revenus d’activité et dépasse 23 000 €, ils sont donc sous le régime du loueur meublé professionnel.

Si les deux conditions pour être Loueur Meublé Professionnel ne sont pas réunies alors le loueur est Loueur Meublé Non Professionnel.

Pour aller plus loin, voici le lien vers le site officiel de l’administration française.

Fiscalité de la location meublée non professionnelle : le LMNP micro BIC

La location meublée en immobilier regime micro bic

C’est parti ! Entrons un peu dans les détails purs de la fiscalité du loueur en meublé

Prenez bien le temps de maîtriser chaque cas, il s’agit souvent de relire tranquillement et poser le tout par écrit pour « mettre à plat » ce que l’on est en train de lire.

La fiscalité de la location meublée non professionnelle est composée de deux parties principales : le régime micro BIC que nous allons voir maintenant et le régime réel simplifié.

Le régime micro BIC est un régime forfaitaire. Cela veut dire que pour calculer la base imposable qui servira de « base » pour calculer l’imposition, il va falloir déduire un abattement du montant total des loyers de l’année.

En location meublée, cet abattement consenti par l’administration fiscale est de 50%.

Prenons un exemple simple : Béa possède 2 appartements à Boussy-Saint-Antoine. Les deux appartements lui rapportent chaque année 14 800 euros. Elle décide d’utiliser le régime micro BIC dans le cadre de la fiscalité de la location meublée.

Elle a donc droit à un abattement sur ces revenus locatifs de 50% :

14 800 X 50% = 7 400 €

14 800 – 7 400 € = 7 400 €

Les 7 400 € viendront donc s’ajouter à son revenu global d’imposition. Elle paiera des impôts supplémentaires en conséquence.

ATTENTION : les 7 400 € ne représentent pas le montant de l’imposition à payer. C’est le montant qui sert de base imposable. Ce montant vient s’ajouter au revenu global de Béa.

Concernant le montant exact de l’impôt sur les revenus locatifs, des changements ont eut lieu avec le prélèvement à la source, je vous donnerai un exemple détaillé dans un article dédié spécifiquement au régime micro foncier.

Ce régime fiscal est utilisable jusqu’à un seuil de 70 000 € de revenus locatifs. Au-delà, le régime réel que nous allons détailler au dessous, s’applique obligatoirement.

Fiscalité de la location meublée non professionnelle : LMNP et régime réel simplifié

location meublée régime réel simplifié

La fiscalité de la location meublée comprend un autre régime : le régime réel simplifié.

Le fonctionnement du régime réel simplifié en location meublée non professionnelle ou professionnelle

Comme son nom l’indique, il est totalement différent du premier régime micro BIC.

Cette fois, pour calculer la base imposable, on va déduire des charges et des amortissements des revenus locatifs. On ne calcule plus par rapport à un pourcentage arbitraire.

Les charges sont liées à l’activité de la location meublée (petits achats, charges de copropriété, assurance, honoraires d’agence, entretien et réparation minimes, téléphone et internet, imposition, intérêts d’emprunts…).

Souvent ces charges n’excèdent pas 500 euros car il existe en parallèle une autre notion : les amortissements.

Les amortissements : sans entrer dans des détails très précis, sachez que les amortissements crées sont déduits chaque année des revenus locatifs. Un amortissement est une dépréciation, une perte de valeur fictive qui est déduite des revenus locatifs pour baisser la valeur du montant imposable.

Exemple d’amortissement : le mobilier peut être amorti sur 8 ans. Si vous achetez pour 7500 euros de meubles, l’expert comptable va créer un amortissement sur 8 ans (937.50 euros).

Cette somme sera déduite de vos revenus locatifs pendant 8 ans. Il en sera de même pour d’autres composantes (travaux de rénovation par exemple qui seront amortis sur plus de durée)

Exemple simple

Exemple simple : Julien possède 5 appartements qu’il exploite en location meublée. Ils lui rapportent 41 480 €.

Il a pour une année « n »  7 415 euros de charges et 26 870 d’amortissements.

Sa base imposable se calcule ainsi :

41 480 – (7 415 + 26 870) = 7 195 euros

Les 7 195 deviennent la base imposable qui s’ajoutera aux revenus globaux de Julien. Des impôts supplémentaires seront donc à prévoir. Je vous proposerai un exemple dans l’article dédié au régime réel simplifié.

Le régime réel simplifié pour la location meublé non professionnelle est « utilisable » à partir de n’importe quel montant de revenus locatifs.

Il convient de l’utiliser avec logique. Comme à chaque fois en termes de fiscalité, il faut viser le « long terme ».

Ce régime fiscal est très puissant et très adapté aux investisseurs qui vont réaliser des achats locatifs avec travaux.

Pour ma part, je n’achète jamais un bien clé en main et une des raisons pour lesquelles je fais ceci est la fiscalité.

Les travaux permettent d’apporter une grande valeur aux biens immobiliers mais aussi permettent de créer des amortissements et des charges très utiles pour diminuer ou même anéantir la base imposable (issue des revenus locatifs).

LMNP micro bic ou réel simplifié ?

Est-ce un choix ou est-ce imposé ?

Si vous percevez moins de 70 000 euros de revenus locatifs par an, vous avez le choix pour opter pour le régime micro BIC ou le régime réel simplifié.

Comme vu au dessus, vous aurez donc droit à un abattement de 50% et vous serez imposable sur les 50% restants.

Au-delà des 70 000 euros de revenus locatifs, vous serez obligatoirement au régime réel simplifié.

Pour rappel, l’imposition se fera en 2 temps :

  • L’imposition sur le revenu en fonction du taux de prélèvement
  • L’imposition à 17.2% pour la CSG-CRDG

Pour vous assurer que le régime réel est plus intéressant que le régime micro foncier, il suffit de déterminer si l’abattement de 50% sur vos loyers correspond à un montant plus élevé que l’ensemble des charges et des amortissements.

C’est plus délicat à calculer car la création d’amortissements ne se fait par un simple calcul. Les experts comptables sont habitués et surtout respectent des règles précises à ce sujet.

Si vous visez le long terme, le régime micro BIC aura très vite ses limites. On remarque tout de même que le régime micro BIC est tout de suite plus intéressant que le régime micro foncier par son abattement plus important sur les revenus locatifs.

Attention, lors de l’acquisition de plusieurs bien et donc des revenus de même catégorie. Il n’est pas possible d’avoir un bien en micro et un bien au réel en nom propre pour une même activité.

Le meublé de tourisme, c’est quoi exactement ?

En location meublé non professionnelle, il existe un autre « sous régime » dans la catégorie micro BIC. Il s’agit du meublé de tourisme.

C’est une catégorie spécifique qui peut être très intéressante dans certains cas assez précis à mon sens.

Les meublés de tourisme sont des locations courtes durées, saisonnières mises à disposition par des particuliers ou professionnelles.

Ces locations sont classées en étoiles et donnent tout de suite une impression aux clients sur le degré de confort auquel ils peuvent s’attendre.

La demande de classement par le propriétaire est sur la base du volontariat. Il faut faire une demande en mairie et sur le site Atout France 

Les avantages du meublé de tourisme classé

Sans entrer dans les détails des classements, qui restent très intéressants à comprendre, les avantages principaux du meublé de tourisme sont :

  • La vision possible des bien sur différents sites (office de tourisme, sites spécifiques uniquement accessibles en étant classé (gîtes de France…)…)
  • Le fait de toucher une clientèle spécifique ne jurant que par ce type de biens.
  • La fiscalité.

C’est sur ce dernier point que je vais insister davantage.

Comme pour le micro BIC, le régime fiscal pour le meublé de tourisme permet un abattement sur le montant des revenus locatifs. Cette fois, il n’est pas de 50% mais de 71%.

Ceci signifie que seulement 29% des revenus issus de la location meublée deviendront une base imposable.

Le plafond des revenus locatifs en meublé de tourisme est lui aussi différent,  il est de 170 000 euros.

Ce régime fiscal est très intéressant de part son abattement. Je le trouve très adapté dans les cas où les personnes souhaitent louer en courte durée un ou deux biens.

Si le projet n’est pas de continuer à investir « en masse », il peut s’avérer plus judicieux d’opter pour le régime meublé de tourisme.

N’oublions pas que ce régime permet non seulement une fiscalité assez avantageuse mais aussi de paraître sur des sites spécifiques qui touchent une clientèle « à part ».

Une formation en fiscalité

La fiscalité en immobilier reste complexe. Il faut être honnête, il est difficile de tout maîtriser, tout anticiper et surtout de savoir vers quel régime se tourner lorsqu’on souhaite investir en immobilier locatif.

L’idée n’est pas forcément de tout connaître sur le bout des doigts. D’ailleurs, même les experts comptables peuvent parfois s’y perdre malgré leur professionnalisme. Il va falloir surtout comprendre des principes essentiels pour choisir ce qui est le plus adapté en fonction de sa propre situation.

Les choix auront un impact considérable sur la fiscalité et sur le fait de payer plus ou moins d’impôts mais aussi sur le fait de bien choisir les investissements.

C’est exactement en ce sens que j’ai réalisé une formation totalement dédiée à la fiscalité immobilière.

J’ai voulu :

  • Proposer quelque chose de très complet
  • Proposer une formation réalisée avec deux professionnels (dans le domaine et pour les vidéos)
  • Que la formation soit claire, compréhensible et qu’elle permette de faire des choix en fonction de situations particulières
  • Qu’il n’y ait plus aucune ambiguïté pour vous en terme de fiscalité immobilière

Je vous propose donc cette formation complète en vous assurant une chose : vous ne regretterez pas votre achat !

 

D’autres sujets immobiliers qui peuvent vous intéresser :

• Connaître les réglementations immobilières
• La fiscalité de la location nue 

 

Réglementation en immobilier : loi et règles à appliquer pour investir intelligemment en immobilier

Réglementation en immobilier : loi et règles à appliquer pour investir intelligemment en immobilier

Comme dans tout secteur d’investissement, les investissements immobiliers nécessitent des règles et tout particulièrement les investissements locatifs meublés.

En plus des règles à appliquer, il est important de connaître un maximum de règles supplémentaires, notamment en termes de fiscalité, pour pouvoir optimiser un maximum ses investissements.

En immobilier, plus vous aurez de connaissances, plus vous chercherez à apprendre progressivement et plus vous parviendrez à tout optimiser dans les règles de l’art.

La loi Denormandie : défiscaliser et investir intelligemment

La loi Denormandie est une loi qui permet logiquement aux investisseurs de bénéficier d’avantages intéressants en théorie si les investissements sont réalisés sous certaines conditions notamment de localisation.

J’entre dans les détails dans cet article que je vous invite à consulter si vous souhaitez avoir toutes les précisions.

Si je me suis permis de faire un article, c’est que je trouve que cette loi est assez logique en termes d’investissement. Elle permet à tout investisseur de prendre en considération les travaux de rénovation comme apport de valeur. Ce point la différencie de tous les plans dans le neuf qui ne mettent en avant que le côté défiscalisation.

Quelle est la liste des meubles en location meublée ? Quelle est la réglementation immobilière ?

On parlait de règles en immobilier dans la première partie de cette page. Une règle est capitale lorsqu’on souhaite louer ses biens en meublé : celle de respecter la liste des meubles.

Si ce point semble logique à première vue, peu de bailleur ne connaissent la « vraie » liste des meubles à fournir lorsqu’on veut louer ne meublé. Ils se content par exemple de mettre un lit, quelques éléments de cuisines et quelques meubles récupérés à droite ou à gauche.

Attention, le fait de proposer un bail en meublé et de ne pas respecter cette liste minimum peut avoir des conséquences pénibles : notamment celle de requalification en louer en nue, ce qui aura des incidences fiscales importantes.

Cette liste peut bien entendu être complétée et je vous invite vivement à le faire comme je le fais moi-même. Elle reste à connaître en priorité. Il faut s’appuyer sur cette liste pour équiper les biens et pour concevoir le document inventaire des meubles et états des lieux.

Voici les premiers éléments de cette liste obligatoire :

  • Literie avec couette et couverture
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four à micro-ondes
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°C

… Voir la suite de la liste ici dans cet article.

 

D’autres sujets immobiliers qui peuvent vous intéresser :

• Tout savoir sur la fiscalité LMNP (location meublée non professionnelle)
• La fiscalité de la location nue 

 

Quelle est la liste des meubles en location meublée ?

Quelle est la liste des meubles en location meublée ?

Quelle est la liste des meubles en location meublée ?

Cela fait plusieurs fois que l’on me pose la question via ma boîte mail : quelle est la liste des meubles en location meublée ? Celle qui est officielle et permet de ne pas être requalifié en louer d’appartements en nue. Effectivement, l’investissement locatif en meublé est très intéressant en de nombreux points mais encore faut-il respecter les conditions matérielles pour être un loueur en meublé non professionnel et même un loueur en meublé professionnel.

1- Qu’est ce qu’un logement d’habitation meublé ?

La loi ALUR précise plusieurs éléments à ce sujet. Elle précise que le logement doit être équipé de manière suffisante « pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante » A partir de là, une logique s’installe mais le décret fixe tout de même le mobilier minimum obligatoire.

2- La liste des meubles en location meublée

équipement obligatoire et liste des meubles en location meublée

Pour faire au plus simple, je vais lister les éléments obligatoires  de cette liste de meubles en location meublée. Pour rappel, cette liste apparaît en annexe du bail de manière à réaliser un inventaire précis à l’entrée et à la sortie du locataire. Evidemment, elle est obligatoire et aussi extrêmement utile pour faire un état des lieux précis et sérieux. C’est parti pour ne rien oublier :

  • La literie comprenant couette et couverture
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces qui serviront de chambres à coucher
  • Des plaques de cuisson
  • Un four ou un four micro-ondes
  • Un réfrigérateur ayant au minimum une partie congélation (freezer) à -6°C
  • La vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • Des ustensiles de cuisines
  • Une table avec des sièges
  • Des étagères de rangement
  • Des luminaires
  • Un matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Avant le 1er septembre 2015, le juge décidait si une habitation était bien meublée. Le logement devait être doté de meubles et d’équipements en nombre et qualité suffisant. Le locataire devait pouvoir y vivre en apportant uniquement ses effets personnels. Le texte restait « un peu plus vague ». Le temps et les différentes avancées ont permis de parvenir à une liste de meubles en location meublée obligatoire. Depuis la loi ALUR, le texte officiel est assez explicite à ce sujet, je vous mets le lien juste après : qu’est-ce qu’un logement d’habitation meublée ?   Mais avant de vous lancer sur le site officiel, prenez le temps de lire mon article jusqu’au bout

3- Comment améliorer cet équipement obligatoire en location meublée

C’est une liste de meubles en location meublée obligatoire qui n’est évidemment pas exhaustive mais qui doit aussi être améliorée en fonction des stratégies locatives. Ce n’est pas le sujet ici, mais si vous me suivez un peu sur le blog, vous avez compris qu’on veut faire mieux en fonction des résultats que l’on veut obtenir avec ses appartements et immeubles de rapport. Reprenons tout d’abord point par point pour commenter :

3-1 La literie en location meublée

C’est un point à ne surtout pas négliger et ce pour plusieurs raisons. Vous devez trouver le compromis entre qualité et solidité. Il faut éviter et même ne pas acheter les sommiers premiers prix qui voient disparaître leurs lattes toutes les semaines… Il existe des modèles qui permettent de protéger les lattes et de renforcer la solidité globale. Si vous souhaitez effectuer de la courte durée, je vous conseille de viser une literie de grande qualité. Elle vous assurera non seulement le confort de vos hôtes mais aussi d’excellents commentaires dans les sites d’annonces. Pour rappel, ceux-ci sont très importants pour la preuve sociale mais aussi pour vos classements d’annonces.

Concernant les couettes, il est possible de prévoir plusieurs choses importantes :

  • Suffisamment de couettes
  • Différentes épaisseurs de couettes (surtout en courte durée)
  • La bonne taille de couette : attention à faire en sorte que celles-ci dépasse bien de chaque côté du lit. Cela peut paraître un petit détail, je vous assure que c’est important.

3-2 Le dispositif d’occultation des fenêtres

Ce point paraît très évident. Quand on y réfléchit, qui aime dormir en plein jour ? Les volets tels qu’ils soient font évidemment l’affaire. En cas de location courte durée, il faut juste penser aux personnes qui dorment dans le salon sur un convertible. Certaines situations font que la lumière entre facilement dans le salon. Ceci peut être très pénalisant pour certains voyageurs qui le feront savoir dans les commentaires.

3-3 Les plaques de cuisson

Une nouvelle fois, ce point ne pose aucuns soucis particuliers. Il suffit de penser à deux points essentiels à mon sens :

  • Suffisamment de feux en fonction de la grandeur de l’appartement (2, 3 ou 4 par exemple)
  • Prévoir les casseroles adaptées au système (vitro et induction)

3-4 Un four ou un micro-ondes

Je crois qu’il faut enlever le « ou ». Je vous conseille de proposer les deux dès que cela est possible. Le four en cas de location longue durée me paraît presque indispensable et le micro-onde sera toujours utile pour 9 locataires sur 10. Pour la location courte durée, le micro-ondes est « obligatoire » à mon sens. De mon côté, je ne propose JAMAIS les combinés qui sont souvent trop compliqués d’utilisation pour les locataires.

3-5 Un réfrigérateur avec une partie congélation

Une nouvelle fois, ce point ne nécessite pas d’explication particulière. Attention tout de même à la capacité proposée. Les petits frigos ne sont plus du tout les « bienvenus » sauf dans certains cas obligatoires. Pour ma part, même dans des T2 de 35m², je ne propose plus de frigo plus petit que 1 m 40 en hauteur. Ils sont adaptés pour 2 personnes et permettent de loger pas mal d’éléments utiles. Si vous faites de la location courte durée, une petite bouteille à l’intérieure sera la bienvenue à l’accueil 🙂

3-6 La vaisselle nécessaire à la prise des repas

Ce point est important et peut être pénible pour des locataires. Si nous prenons l’exemple de la courte durée, il faut que les locataires ne manquent de rien et même qu’ils puissent avoir de belles surprises : verres adaptés pour apéritif ou vin… Une nouvelle fois, en fonction de la capacité du logement, l’équipement sera différent. Je pense à nouveau à la location courte durée. Si vous proposez une solution de logement pour 4 personnes, vous ne pouvez pas être équipé pour 3. D’ailleurs à ce sujet, je préconise de prévoir pour 2 personnes de plus que ce que vous proposez en hébergement. En cas de casse, cela vous laisse quelques temps pour réagir.

3-7 Les ustensiles de cuisine

Il faut penser à tout. Il n’y rien de plus désagréable que de ne pas avoir de grands plats, de manquer d’ustensile à la moindre cuisson. Il faut se créer sa propre liste et l’améliorer au fur et à mesure. Pour ceci, il est tout à fait possible de vivre dans votre logement pendant quelques jours. En le faisant dans mes mobil home pendant une semaine, je me rendais vite compte des manques. De plus, ceci peut permettre de voir des petites choses qui vous seront utiles pour la suite. Par exemple, si vous ne connaissez pas le secteur, cette petite semaine vous permettra de proposer des activités touristiques que vous aurez testées.

3-8 Une table avec des sièges

Je n’insiste pas sur ce point évident. Pensez juste que l’on peut adapter ce point en fonction des appartements ou autres logements. Si vous avez une terrasse, il serait dommage de ne pas l’équiper d’une table supplémentaire permettant aux locataires de vivre en extérieur. Si votre logement est petit, il peut aussi être intéressant de prévoir un plan bar qui vous fera gagner un espace non négligeable.

3-9 Le matériel de rangements

Étagères, armoires de rangements et toutes petites astuces pour gagner en rangement seront utiles et appréciées. Vous pouvez avoir le plus chouette des logements, si vous n’avez pas de quoi ranger les éléments un minimum, vos locataires seront embêtés. Si ce point a été précisé dans la liste des meubles en location meublée, c’est qu’il était souvent oublié.

3-10 Des luminaires

Ceci est un point esthétique essentiel en location meublée. Il est important pour ne pas dire capital pour :

  • Les photographies pour les annonces
  • Pour mettre en valeur vos travaux et votre travail
  • Pour déclencher des coups de cœur en longue durée
  • L’esthétique tout simplement quelque soit votre mode de location meublé

3-11 Un matériel d’entretien adapté au logement

Dernier point concernant cette liste obligatoire : le matériel d’entretien. Qu’entend-t-on par « adapté » ? C’est assez simple, vous devez fournir à vos locataires de quoi nettoyer facilement le logement. Si vous avez du carrelage au sol, il faudra obligatoirement aspirateur + serpillère. Si vous avez du parquet, il sera plus judicieux de proposer aspirateur + cire… Ce point est important car si un matériel efficace est proposé, le locataire sera plus envieux de réaliser les « prestations ménage ». Concernant l’aspirateur, pensez à proposer de la qualité et de la puissance et non les tout premiers prix qui manquent cruellement de puissance.

4- Augmenter cette liste de meubles pour améliorer la location meublée

Cette liste de meuble en location meublée est obligatoire. Vous l’avez vu, vous pouvez déjà améliorer certains points à l’intérieur de celle-ci. Il est évidemment conseillé dans une majorité de cas et en fonction des stratégies locatives de ne pas s’arrêter à cette liste. Il faut voir plus loin dans le confort et le bien être des futurs locataires.

Si je considère mon cas, pour la location meublée longue durée, cette liste est presque suffisante. J’y ajoute la télévision ainsi que le lave linge. Je trouve que ces 2 éléments permettent vraiment à des locataires de poser les valises même s’ils restent un an.

Concernant d’autres styles de locations meublées comme la location moyenne durée et la location courte durée, il est très important d’ajouter des éléments qui vont faire la différence avec d’autres propriétaires. La location courte durée et même la location moyenne durée tendent à se professionnaliser, la qualité et le nombre d’équipements joueront donc un rôle important pour augmenter et améliorer vos nuitées. Voici le type d’équipement possible à ajouter :

  • Le lave vaisselle
  • Le lave linge
  • Le sèche linge
  • Un étendoir de qualité et pratique
  • La TV
  • Un ordinateur
  • La WIFI
  • Canapé et fauteuils

Faites-vous plaisir en réfléchissant tout de même « budget ». Votre imagination vous donnera le petit « + » qui vous sera obligatoirement utile. A très bientôt Yann

Pour en savoir plus sur la loi en meublé, vous pouvez aussi lire : Les prix pour meubler un appartement ou une maison Tout sur le bail de la location meublée Les contrats de location meublée

La loi Denormandie : défiscalisez et investissez intelligemment !

La loi Denormandie : défiscalisez et investissez intelligemment !

Si vous me connaissez, vous devez savoir que je ne suis pas du tout un adepte des plans spécifiques de défiscalisations proposés par l’Etat. En règle générale, la fiscalité est mise au cœur du système mais le propriétaire se rend compte au final qu’il n’a pas gagné grand chose au bout de quelques années. Pour faire court, si nous prenons le cas du dispositif Pinel, la baisse des impôts sert “d’appâts” pour faire acheter des biens immobiliers neufs à des prix trop élevés. Je ne veux pas généraliser mais j’ai vu des dizaines d’exemples confirmant ces propos et il est évident que réduire l’immobilier au simple domaine de la fiscalité est une erreur importante. Certes il faut anticiper la fiscalité et la comprendre mais il est interdit de croire que l’immobilier rime uniquement avec fiscalité. En revanche, je trouve que pour une fois la loi Denormandie est une aubaine qui a un vrai sens puisqu’elle met en avant un rapport gagnant-gagnant très intéressant. Je vais vous expliquer tout ceci en détail dans cet article, allez bien jusqu’au bout !

1- Pourquoi la loi Denormandie a-t-elle été mise en place ?

Loi Denormandie vieil immeuble

Suite aux incidents de Marseille avec l’effondrement d’un immeuble causant plusieurs décès, la préoccupation des logements insalubres a pris naissance de manière plus accentuée. On peut considérer que ces tristes accidents ont été un point déclencheur pour la mise en place de cette nouvelle loi : la loi Denormandie Le dispositif immobilier et de défiscalisation a été mis en place avec différents objectifs forts :

  • Mettre en avant l’aspect positif de l’architecture entretenue dans les centres villes.
  • Apporter une réponse aux nombreuses dégradations « intérieures »  des biens immobiliers privés sujets à la location.
  • Permettre aux locataires de vivre dans des résidences principales dignes.
  • Inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovations dans les biens achetés après le 1er janvier 2019 en leur permettant une défiscalisation sur leurs revenus.

On perçoit à travers ces mesures que TOUS les acteurs de l’immobilier peuvent y gagner et c’est ce point qui va s’avérer intéressant pour nous investisseurs dans l’immobilier locatif.

2- Quel est le fonctionnement de la loi Denormandie ?

Voyons les conditions précises du fonctionnement de cette loi Denormandie ainsi que le fonctionnement précis de réduction d’impôts.

2-1 Le fonctionnement de la loi Denormandie

Loi dénormandie défiscaliser

L’investisseur immobilier va bénéficier d’une réduction fiscale sur ses revenus globaux. Le montant de la diminution des impôts dépend essentiellement du nombre d’année qu’il s’engagera à louer ses biens locatifs : Le nouveau propriétaire bénéficiera d’une réduction d’impôts :

  • soit 2% du prix de revient du bien par an s’il s’engage sur le fait de louer son bien rénové pendant 6 ans. Ceci représente donc un total de 12% du prix de revient du bien.
  • ou 2% du prix de revient du bien par an s’il s’engage pour louer le bien immobilier rénové pendant 9 ans soit 18% du prix de revient du bien.
  • Le propriétaire peut aussi s’engager pour 12 ans et ainsi bénéficier d’une réduction fiscale de 21% du prix de revient du bien (2% par an pendant les 9 premières années puis 1% par an pendant 3 ans).

👉 Important : le prix de revient du bien correspond à la somme du prix d’achat + les frais de notaire + les travaux

Prenons un exemple simple : Vous achetez un immeuble à 150 000 euros (achat + frais de notaire) et vous réalisez avec des artisans 125 000 euros de travaux (soit 45% du coût total de l’opération). Vous avez donc droit à la réduction fiscale. Effectuons la simulation d’ économie d’impôts :

  • 33 000 euros (12% de 275 000) pour une location effectuée pendant 6 ans. Ceci représente 5 500 euros/an.
  • 49 500 euros (18% de 275 000) pour une location réalisée pendant 9 ans. Ceci représente à nouveau 5 500 euros/an.
  • 57 750 euros (21% de 275 000) soit 5 500 euros/an pendant 9 ans et 2 750 pendant 3 ans.

2-2 Les conditions de départ de ce dispositif de défiscalisation

2-2-1 Les premières conditions

Loi Denormandie façade rénovée

Ce processus de défiscalisation s’applique à tous les propriétaires achetant un bien à rénover situé dans les 222 viles de la liste prévue à cet effet. La ville devra être labellisée « Cœur de ville », il suffit de bien étudié cette liste proposée. Il peut aussi s’agir d’une ville ayant signé une opération de revitalisation du territoire OTR). De plus, le bien acheté devra être achevé depuis au moins 15 ans. Le bien devra aussi être une passoire thermique, présenter une étiquette énergétique F ou G. Il devra être loué en nue. Ce dispositif ne fonctionne pas en meublé.

2-2-2 Les autres conditions pour bénéficier du dispositif

a)- Pour bénéficier de cette loi, les investisseurs peuvent donc acheter des biens à rénover ou un local qui deviendra un logement. Cet achat devra être réalisé entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021. b)- Vous ne pouvez pas excéder 300 000 euros d’achat annuel sinon l’excédent ne sera pas pris en considération dans le dispositif. c)- La dernière condition sine qua none est que les travaux devront représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Le coût global du projet ne pouvant pas excéder 5500 €/m².

Ex: Un bien coûte 240 000 euros à l’achat, vous devez prévoir une enveloppe travaux d’au moins 80 000. Ceci représente un coût total de 320 000 euros (80 000 représente bien 25% du total).

2-2-3 Précisions importantes sur les travaux

Le chantier doit être réalisé par des professionnels labellisés RGE et doit répondre à l’un ou l’autre des 2 critères : 1- Comprendre 2 types de travaux parmi les 5 suivants :

  • Changement de chaudière
  • Remplacement du système de production d’eau chaude
  • Isolation des fenêtres
  • Isolation des combles
  • Isolation des murs

2- Entraîner une amélioration des performances énergétiques des biens d’au moins 30% ou 20% si le bien est en copropriété : Attention toutefois, il semblerait ne pas être possible de cumuler « déficit foncier » et « réduction d’impôts lié au dispositif de la loi Denormandie ». C’est un point important car il faudra, en cas de travaux, effectuer le choix le plus intéressant fiscalement. Je vais vous proposer un récapitulatif en fin d’article à ce sujet pour vous aider à faire un choix si tel est le cas. Sachez tout de même que dans le dispositif Denormandie, les travaux réalisés doivent bénéficier de la réduction de TVA à 10% pour les travaux d’amélioration et d’entretien. On parlera de 5.5% s’il s’agit d’une amélioration de performance énergétique.

2-3 Quelles sont les autres règles précises à respecter ?

La loi Denormandie coeur de ville

Pour bénéficier des remises d’impôts, d’autres conditions essentielles sont à respecter. Elles sont très simples dans leurs mises en place mais il convient de les connaitre. a)- Les locataires devront bénéficier du logement en tant que résidence principale. C’est aussi pour ceci que ce dispositif ne s’applique qu’aux locations nues. Le meublé n’est pas concerné. b)- Les futurs locataires ne devront pas excéder un certain plafond de revenus. Le montant du plafond dépendra du nombre de personnes inscrites sur le bail ou foyer fiscal et de la zone géographique :Loi Denormandie conditions de revenus des locataires

Les loyers aussi seront plafonnés : Pour rappel, pour définir votre zone, recherchez sur le site du ministère 

  • Concernant la zone A : 12.59 €/m²
  • Zone Abis : 16.96 €/m²
  • Pour la zone B1 : 10.15 €/m²
  • Zone B2/C : 8.82 €/m²

Attention : Pour définir le loyer maximum que vous pouvez appliquer, il faut établir un calcul de coefficient :

Coefficient = 0,7 + 19/(surface habitable + la moitié de la surface des annexes)

Le coefficient doit être arrondi à la deuxième décimale la plus proche, et ne peut dépasser 1,2. Il faut ensuite multiplier ce coefficient au plafond indiqué au dessus. On obtient ainsi le montant maximal de location.

Exemple : Vous souhaitez louer un T3 de 75 m² dans une ville appartenant au dispositif cœur de ville et étant dans la zone B2. Ce bien est composé d’un balcon de 10 m².

0.7 + 19 / (75 + 5) = 0.94

Je multiplie ce coefficient au plafond de la zone soit 0.94 X 8.82 = 8.29 Je multiplie ce nouveau résultat par le nombre de m² soit 8.29 X 75 = 621.75 € Pour bénéficier du dispositif, vous ne pourrez pas louer ce T3 plus de 621.75 € On remarquera que pour de grandes surfaces, ce plafond n’est pas très gênant à mon sens.

3- Comparatif entre le dispositif loi de Denormandie et le déficit foncier

Je vous propose un tableau synthétique qui va vous montrer à quel moment il va être plus intéressant de faire un choix entre la loi Denormandie et le déficit foncier. Si vous n’êtes pas trop habitué à parler de déficit foncier, vous pouvez laisser tomber et passer directement au point suivant… J’ai choisi de faire très simple pour vous montrer la tendance facile à comprendre si vous avez un choix à effectuer. Les conditions dépendent des tranches marginales d’imposition et des pourcentages des travaux dans la réalisation totale. Dans ce tableau, sera indiqué le dispositif le plus intéressant en fonction des tranches marginales d’imposition et du pourcentage de travaux effectué.

Pourcentage des travaux dans le prix total
25% 40% 50% 60% 70%
Tranche marginale d’imposition de l’investisseur 0% DN DN DN DN DN
14% DN DN DN DN DF
30% DN DN DF DF DF
41% DN DF DF DF DF
45% DN DF DF DF DF

DN : Loi Denormandie DF : Déficit Foncier Dernier point, nous ne perdons pas de vue que le dispositif Denormandie est beaucoup plus simple à appliquer. Il ne nécessitera pas d’expert comptable pour vous aider à bénéficier des remises d’impôts.

4- Quels sont les intérêts majeurs pour nous propriétaires de biens immobiliers ?

Au risque de me répéter, cette loi est une aubaine à mon sens. Contrairement aux anciens dispositifs, vous êtes maîtres des opérations à réaliser et ça, c’est juste génial !

4-1 Simple d’utilisation

La loi Denormandie, lorsqu’on a compris le fonctionnement et les conditions à appliquer semble simple à « manipuler intellectuellement ». De plus, pour bénéficier des réductions d’impôts, il semblerait que le procédé soit assez simple comme l’inscription dans des cases spécifiques sur la feuille d’imposition.

4-2 Apporter de la valeur

La loi Denormandie rénovation appartement

La loi oblige à réaliser des travaux pour un certain montant. Ceci n’a rien d’extraordinaire, c’est exactement la vision que devrait avoir les investisseurs en majorité. La rénovation apporte une grande valeur, elle permet des locations intéressantes même si celles-ci seront sous plafond dans le cas de la loi Denormandie. Dans la plupart des cas, la rénovation permet de s’assurer une revente plus aisée dans certains secteurs qui pourraient sembler moins propices. Il va de soi que chaque investisseur immobilier dans le nu va devoir s’intéresser de plus prêt à la fonctionnalité des travaux et au fait de travailler avec des artisans de qualité. Je vais bientôt pouvoir vous proposer de très belles surprises en vidéo à ce sujet .

4-3 Défiscalisation

gagner de l'argent avec la loi Denormandie

La loi Denormandie permet cette défiscalisation intelligente contrairement a beaucoup d’autres programmes immobiliers qui avaient vu le jour auparavant. Ce procédé va permettre de placer la fiscalité comme une des composantes de l’immobilier. Elle n’est donc pas mise en avant comme l’élément essentiel de l’investissement locatif : c’est très important ! Au cœur de ce dispositif, c’est bien le fait d’apporter de la valeur qui est mis au goût du jour. La défiscalisation arrive comme une récompense supplémentaire du travail accompli. La réflexion en ce sens est bien meilleure car elle permettra, logiquement, de vraies rénovations tout en proposant un petit bonus financier à ceux qui prennent  les risques : les investisseurs !

4-4 S’assurer une revente

Loi dénormandie défiscaliser sur 6 ans

Dernier point que je prône toujours sur le blog, le fait de réaliser de belles rénovations comprises dans le prix de départ va vous assurer une revente rentable dans quelques années. Si vous faites ce qu’il faut à ce sujet dès le départ, si vous apportez de la valeur pour rendre votre immeuble rentable, vous n’aurez aucun problème pour revendre le bien dans quelques années. La revente sera plus “facile” car vos biens dégageront une rentabilité intéressante.

5- Conclusion

Loi Denormandie rapport propriétaire locataire

La loi Denormandie permet d’investir en toute sérénité et assure en plus de gains potentiels de Cash-Flow et une défiscalisation intéressante pour de nombreux investisseurs ou futurs investisseurs. J’aurai même envie de dire qu’avec cette loi, il est interdit de rester inactif ! Il faut agir pour non seulement investir dans des biens rentables mais aussi pour vous permettre de ne plus payer d’impôts. Moi qui suit investisseur dans l’immobilier meublé, j’adore apporter une grande valeur aux biens immobiliers que je propose. Je trouve que cette loi va exactement en ce sens et permet aux investisseurs comme aux locataires d’y trouver un grand bénéfice. Les locataires devraient voir naître des logements de plus en plus rénovés ce qui va également en leur sens. Le rapport gagnant/gagnant semble équilibré grâce à ce dispositif qui a été cette fois réfléchi positivement pour tous les acteurs de l’immobilier. N’hésitez-pas à nous donner votre avis sur cette loi en commentaire. Yann

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