Le régime micro foncier

régime micro foncier

Nous l’avons vu dans l’article dédié à la fiscalité de la location vide, le régime micro foncier est le régime fiscal le plus simple à appliquer en ce qui concerne la location nue.

Voyons en détail ce régime fiscal avec quelques exemples concrets.

1- Le régime micro foncier : rappel 

Le mot micro évoque un régime forfaitaire et le mot foncier concerne la location nue ou la location vide.

Le régime micro foncier met en avant le fait qu’un abattement forfaitaire est réalisé sur le montant des revenus locatifs annuels issus de la location en vide.

Au lieu d’être imposé sur la totalité de vos revenus locatifs issus de la location nue, l’administration considère que vous avez eu quelques frais liés à vos activités immobilières et fait un abattement sur vos revenus locatifs.

Le résultat obtenu après déduction de cet abattement sera le revenu imposable considéré par l’administration fiscale.

En location vide, le montant de cet abattement est de 30%. Nous verrons un exemple pour illustrer ceci dans une autre partie.

2- Le régime micro foncier : avantages et inconvénients

Le premier avantage de ce régime est bien évidemment l’abattement réalisé sur le montant des revenus locatifs issus du foncier.

On pourrait estimer qu’il s’agit d’une faveur et qu’après tout, cet abattement permet déjà une belle réduction d’impôts.

En fait, il s’agit là du moyen le plus simple pour déclarer ses revenus et c’est bien là le seul avantage. Dans 90% des cas, le régime micro foncier est le régime fiscal le moins rentable.

Nous allons voir ceci en détail tout à l’heure.

3- Exemple de paiement de l’impôt avec le régime micro foncier

Nous allons prendre directement un exemple concret :

Julien achète 2 appartements qu’ils louent en nu. Il choisit par simplicité ou ,suite à des calculs, de déclarer ses revenus locatifs sous le régime micro foncier.

  • Il gagne 10 000 € de revenus locatifs fonciers
  • Il bénéficie d’un taux d’abattement de 30%
  • Son revenu imposable concernant les revenus locatif est donc de 7 000€ (10 000 – 30% de 10 000)
  • Le taux de prélèvement à la source est de 10% le concernant
  • L’année suivante Julien sera redevable de 700 € (10% de 7000) + 1 204 € (17.2% de 7000 pour les prélèvements sociaux)
  • Julien sera donc redevable de 1 904 € annuellement soit un acompte mensuel de 190.4 €/mois.
  • L’acompte n’est qu’une estimation par rapport à l’année précédente, il sera réajusté en fonction des augmentations ou baisses de revenus locatifs fonciers.

4- L’acompte prélevé à la source sur vos revenus locatifs fonciers

Il est impossible pour l’administration de savoir le prélèvement exact a effectué à l’instant T. Il ne peut s’agir que d’estimations par rapport aux années précédentes.

Vous réalisez, dans ce cas, une avance qui sera régulée en septembre de l’année en cours. Soit l’estimation était trop basse et le fisc réclamera donc le surplus, soit l’estimation pour le prélèvement était trop haute et le fisc vous rendra le trop perçu.

4-1 Comment est calculé cet acompte sur les revenus fonciers ?

régime micro foncier et location videLe calcul n’est pas simple mais on peut tout de même facilement obtenir des réponses via cette formule :

Pour calculer le montant de l’acompte, vous devez connaître :

1- Le revenu foncier imposable « revenus locatifs fonciers – 30% des revenus locatifs fonciers »

2- Taux personnalisé pris à la source, c’est le taux pris à la source sur les salaires (je n’entre pas plus dans les détails). On retient l’impôt avant les prélèvements sociaux.

3- Les prélèvements sociaux sont de 17.2%  et sont calculés sur les revenus fonciers imposables.

Le calcul de l’acompte sera donc effectué ainsi :

[(Revenu foncier imposable X taux personnalisé) + (revenu foncier imposable X 17.2%)] / 12

4-2 Exemple de calcul d’acompte prélevé

Aurélia a un revenu annuel de 42 000 € et  10 000 de revenus fonciers annuels, elle a un abattement de 10% sur les revenus globaux et est au micro foncier (elle a donc droit à un abattement de 30% sur ses revenus locatifs fonciers)

a- Ses revenus fonciers imposables sont de 7 000 € (30% de 10 000).

b- Le taux personnalisé à la source est de 15.5%.
Avec 37 800 € (42 000 – 10% de 42 000) de salaire et 7 000 € de revenus fonciers, le taux est de 15.1% car le simulateur donne une imposition de 7410 euros.
Taux personnalisé = [impôt / (total des revenus) + (foncier imposable)] = [ 7 410 / (42 000 + 7000)] = 15.1 %

c- L’acompte pris en compte sera donc [(7 000 X 15.1%) + (7 000 X 17.2%)] / 12 = 188 €/mois.

Vous l’avez compris, Aurélia sera prélevée chaque mois de 188 € par mois en acompte. Cette somme sera uniquement liée à l’imposition sur les revenus fonciers. Elle aura également un prélèvement sur ses revenus globaux chaque mois au taux de 15.1%.

L’acompte lié aux revenus locatifs s’effectuera les 15 de chaque mois et sera identique entre le 15 janvier et le 15 septembre. Un réajustement devra s’effectuer ensuite.

5- Une formation complète en fiscalité de l’immobilier

Le régime micro foncier est simple d’accès. Il est loin d’être le régime le plus utilisé par les investisseurs immobiliers, vous l’avez compris.

Beaucoup d’autres régimes fiscaux existent qu’il convient de comprendre pour maximiser ses investissements rentables sur le long terme.

Ce point est déterminant pour la suite de vos avancées et de votre parcours d’investisseur rentable.

L’idée n’est pas de devenir expert comptable mais de connaître absolument TOUTES les astuces pour les mises en place ainsi que TOUS les régimes existants. Il faut également qu’on vous assure une mise à niveau si des changements importants venaient à être effectués.

C’est exactement en ce sens que j’ai réalisé une formation totalement dédiée à la fiscalité immobilière.

J’ai voulu :

  • Proposer quelque chose de très complet et de très accessible
  • Proposer une formation réalisée avec un expert en la matière
  • Que la formation soit claire, compréhensible et qu’elle permette de faire des choix en fonction de situations particulières
  • Qu’il n’y ait plus aucune ambiguïté pour vous en terme de fiscalité immobilière

Je vous propose donc cette formation complète en vous assurant une chose : vous ne regretterez pas votre achat !

A très bientôt

Yann


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Mots clés : fiscalité immobilière – régime micro foncier – régime fiscal de la location vide

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