Quel impôt sur les revenus locatifs ?

Quel impôt sur les revenus locatifs ?

L’investissement dans l’immobilier locatif est une stratégie séduisante pour beaucoup car elle offre la possibilité de générer des revenus locatifs réguliers. Cependant, derrière les avantages, se cache une complexité fiscale importante qu’il est essentiel de comprendre pour l’optimiser et de maximiser votre rentabilité en diminuant l’imposition.

Que vous optiez pour la location vide ou meublée, la législation fiscale française impose des règles spécifiques qui peuvent impacter significativement la rentabilité de votre investissement. Plongeons donc dans les méandres de l’imposition des revenus locatifs pour en saisir toutes les subtilités.

Revenus locatifs et imposition personnelle

Lorsque vous percevez des loyers provenant de votre investissement immobilier, ils sont sont assujettis à l’impôt sur le revenu. Ils doivent, tout comme votre revenu professionnel, être déclarés et sont imposés selon votre tranche marginale d’imposition (TMI).

La tranche marginale d’imposition (TMI) est un pourcentage sur lequel se base l’administration fiscale pour calculer le montant de l’impôt sur le revenu. Ce taux peut aller de 0 % à 45 % pour les plus fortunés.

En plus d’être imposés sur le revenu, les revenus issus de la location sont soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %, quel que soit le type de location mis en place.

Imposition de la location nue

Pour les locations nues, les revenus locatifs sont considérés fiscalement comme des revenus fonciers. Dans ce cas, deux régimes d’imposition sont envisageables :

  • Le micro-foncier :
    • Possible seulement si les revenus ne dépassent pas 15 000 euros.
    • Donne droit à un abattement forfaitaire de 30 % à 50 % (en attente de lois sur le sujet) sur les loyers perçus. Le restant des revenus sera ensuite imposé selon votre TMI.
  • Le régime réel :
    • Possible si le montant des revenus est supérieur à 15 000 euros ou si vous choisissez cette option.
    • Permet la déduction des charges relatives à votre bien (intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les travaux de réparation…)
    • Pour calculer le montant des impôts, il faudra déduire de vos revenus locatifs l’ensemble des charges et soumettre le revenu net à votre TMI.

Imposition de la location meublée

Pour les locations meublées, les revenus locatifs sont considérés fiscalement comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes d’imposition sont envisageables :

  • Le micro-BIC :
    • Possible si les revenus locatifs ne dépassent pas 77 000 euros (ou 188 700 euros pour les meublés de tourisme classés).
    • Donne droit à un abattement forfaitaire de 50 % ou de 71 % pour les meublés de tourisme classés (au moment de l’article).
  • Le régime réel simplifié :
    • Possible si le montant des revenus est supérieur au plafond ou si vous choisissez cette option.
    • Permet la déduction des charges relatives à votre bien (intérêts d’emprunt, les frais de notaire, …)
    • Permet également d’amortir une partie du bien et des meubles.

Pour en savoir plus sur la location meublée, je vous invite à consulter mon article sur « Quel est le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel » ou « Quel est le régime fiscal du loueur en meublé professionnel« .

Création de société SCI, SARL,…

On entend beaucoup parler de SCI en immobilier ou encore de SARL de famille. Bien entendu, il y a de beaux avantages à investir en société, mais comme toujours, cela n’est pas une vérité absolue. Il y a des paramètres à prendre en compte lorsqu’on souhaite investir en société tels que votre situation personnelle, votre imposition personnelle, vos objectifs, etc.

Le choix d’investir en société doit être étudié très sérieusement car il s’avère coûteux et pas toujours adapté.

Pour en savoir plus la SCI, je vous invite à consulter mon article « Pourquoi créer une SCI pour investir dans l’immobilier« .

Choisir le régime fiscal adapté à votre situation

Le choix du régime fiscal peut être une étape complexe. En effet, tous les régimes présentent des principes, des implications, des avantages et des inconvénients différents.Pour vous aider à y voir plus clair, voici quelques indications (attention, celles-ci sont à titre indicatif et je vous déconseille de vous baser seulement sur ces éléments pour choisir votre régime fiscal) :

Quand choisir le régime micro foncier ?

  • Vous n’atteignez pas le plafond maximal.
  • Vous préférez la simplicité administrative et comptable.
  • Les charges du bien ne dépassent pas 30% des revenus locatifs.

Quand choisir le régime réel foncier ?

  • Vos revenus dépassent le plafond maximal.
  • Vous avez des charges importantes qui dépassent 30% des revenus locatifs.
  • Vous êtes prêt à supporter l’administratif et la comptabilité complexe.

Quand choisir le régime micro BIC ?

  • Vous n’atteignez pas le plafond maximal.
  • Vous préférez la simplicité administrative et moins de comptabilité.
  • Vous avez peu de charges à déduire.

Quand choisir le régime réel simplifié ?

  • Vos revenus dépassent le plafond maximal.
  • Vous avez des charges importantes et l’amortissement vous permet de réduire vos revenus locatifs.
  • Vous êtes prêt à supporter une comptabilité complexe.

Quand choisir la SCI ?

  • Vous souhaitez investir à plusieurs.
  • Vous souhaitez transmettre un patrimoine à votre famille.
  • Vous souhaitez différencier votre patrimoine personnel de vos investissements.
  • Vous souhaitez investir de manière professionnelle et êtes prêt à supporter les obligations légales, juridiques et comptables d’une entreprise.

Quel impôt sur les revenus locatifs ? Conclusion

Le choix du régime fiscal pour vos revenus locatifs dépend de plusieurs paramètres, tels que le montant des charges déductibles, vos autres revenus, et votre capacité à gérer la complexité administrative.

Il est essentiel de mener une analyse approfondie de votre situation financière et patrimoniale et de choisir le régime qui maximisera la rentabilité de votre investissement immobilier.

La plupart du temps, il convient d’anticiper la fiscalité en faisant un point sur votre situation maritale, patrimoniale et d’investisseur. Ce n’est que par cette réflexion posée et structurée que le choix sera le plus « idéal » possible.

Si vous souhaitez aller plus loin sur votre projet d’investissement immobilier, n’hésitez pas à contacter notre équipe en cliquant ICI pour bénéficier d’un appel stratégique gratuit.

L’équipe de Projet YMob

Le régime foncier réel

Le régime foncier réel

Le régime foncier réel

Ce régime fiscal appelé régime foncier réel est le deuxième régime fiscal utilisé pour la location vide et la location nue.

Il est plus complexe que le régime micro foncier dans son ensemble puisqu’il y a beaucoup plus de données à maîtriser mais il est très intéressant pour devenir un investisseur rentable.

Nous verrons différents points concernant le régime foncier réel et j’essaierai de vous donner des exemples détaillés.

1- Le régime foncier réel : rappel

L’option au réel s’applique à l’ensemble des revenus d’une même catégorie. Clairement ici, nous parlerons des revenus locatifs issus de la location vide.

Au réel, le calcul de l’impôt se fait d’après les revenus locatifs et les dépenses réelles liées à l’activité.

Dans une grande majorité de cas, si les crédits ne sont pas remboursés et si le bien immobilier a nécessité quelques travaux, le régime foncier réel est plus avantageux que le régime micro foncier.

Ce régime foncier réel est obligatoire à partir du moment où vous encaissez annuellement plus de 15 000 euros de revenus locatifs fonciers.

2- Le régime foncier réel : le fonctionnement

Ce régime ne fonctionne donc pas au forfait. Il s’agit de déduire chaque année des charges à vos revenus locatifs fonciers.

Le résultat obtenu sera le résultat fiscal imposable.

Soit ce résultat est négatif et on parle alors de déficit foncier, soit ce résultat est positif et on parle alors de résultat fiscal positif imposable.

Ex : Pierre a 24 000 euros de revenus fonciers en 2020 et a 30 000 de charges déductibles cette même année, il réalise alors un déficit foncier de – 6000 euros.

Il  s’agit là d’un résultat fiscal négatif qui permettra à Pierre de ne pas payer d’impôts sur ses revenus fonciers. Cela ne veut pas dire que Pierre ne gagne pas d’argent avec ses loyers.

Mais alors, quelles sont ces fameuses charges déductibles que l’on peut déduire des loyers ?

3- Le régime foncier réel : les charges déductibles

Vous l’avez compris, grâce au régime foncier réel, on peut déduire des charges des revenus locatifs (revenus fonciers). On verra d’ailleurs que ces charges peuvent aussi être déduites des revenus globaux sous certaines conditions.

3-1 Quelles sont ces fameuses charges que l’on peut déduire ?

regime foncier reel charges déductibles

1- Les frais d’administration et de gestion : gardes et conciergerie, honoraires versées à un tiers pour la gestion de l’immeuble, …

2- Les dépenses de travaux : le code général des impôts distinguent les types de dépenses.

Selon leur nature et le type de biens sur lesquels les travaux sont engagés, ils constituent ou non des charges déductibles.

Si on devait vulgairement résumer (sur un immeuble ordinaire), les charges déductibles en termes de travaux
sont :

  • Réparation et entretien : travaux qui mettent en bon état et permettent un usage conforme à la location.
  • Les travaux d’amélioration : ils permettent d’équiper et d’apporter du confort sans modifier la structure du bien (changement de fenêtre, salle de bain…)

Attention, tous les travaux concernant les agrandissements et la reconstruction ne seront pas déductibles. Si vous décidez d’aménager un grenier, il s’agira de passer un usage de grenier à habitation et les travaux ne pourront pas être déduits.

3- Les charges locatives : pour les bailleurs ayant eu des dépenses pour les locataires et n’ayant pas été remboursés.

4- Les impôts : la taxe foncière, taxe annuelle sur les surfaces de stationnement (île de France)…

5- Les primes d’assurance

6- Les provisions pour charges de copropriétés

7- Les intérêts et frais d‘emprunt : les intérêts et frais d’emprunt peuvent être déduits uniquement des revenus fonciers (j’y reviendrai tout à l’heure). Ils peuvent être déduits même s’ils concernent une nature spécifique de travaux qui eux ne pouvaient être déduits.

Ex : si les intérêts concernent en partie un agrandissement, ils peuvent tout de même être déduits des revenus locatifs fonciers.

8- Certaines déductions spécifiques 

3-2 Le BOFIP

Je vous propose le lien vers le Bulletin Officiel des Finances Publiques. Ce bulletin reste la bible concernant beaucoup d’éléments mais notamment en ce qui concerne les charges déductibles.

Je vous mets le lien vers la page « principale », il vous suffit ensuite de naviguer sur les différentes charges déductibles et de bien cerner ce qui est dit « entre les lignes ».

Le Bulletin Officiel des Finances Publiques

4- Le régime foncier réel : les avantages

Vous l’avez compris, un des gros avantages du régime foncier réel est de déduire un maximum de charges des revenus fonciers (revenus locatifs en vide).

4-1 la déduction des charges des revenus globaux

Mais ce n’est pas tout ! Si le montant des charges déductibles est assez important, vous pouvez également déduire les charges des revenus globaux (issus d’autres sources que les revenus fonciers, les salaires par exemple).

On dit dans ce cas que le déficit foncier est imputable aux revenus globaux.

Ex simple : Si Elodie réalise un déficit foncier de – 8 400 euros la première année de mise en place et qu’elle n’a que 4 500 euros de revenus fonciers alors, elle pourra déduire 3 900 euros sur ses revenus globaux.
Ainsi elle diminuera le montant de son imposition globale.

4-2 Evidemment, il y a des règles !

« Les déficits fonciers qui résultent des dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans la limite annuelle de 10 700€, à condition que l’immeuble soit loué pendant 3 ans ».

Extrait des textes de lois

Si on décortique un peu cette phrase, on s’aperçoit que :

  • les intérêts d’emprunts ne sont déductibles QUE des revenus fonciers
  • On ne peut pas déduire du revenu global plus de 10 700 €
  • L’immeuble doit être loué au moins 3 ans

« La partie du déficit qui résulte des intérêts d’emprunt ou celle qui excède 10 700€ est déductible des revenus fonciers les 10 années suivantes. »

Extrait de texte de lois

Une nouvelle fois, si on analyse un peu cette phrase, on s’aperçoit que :

  • L’imputation sur les revenus globaux ne peut se faire que la première année
  • La limite des déficits reportables est de 10 ans

4-3 un exemple en chiffre

IMMEUBLE 1 IMMEUBLE 2
Revenu brut 2 500 16 000
Charges autres qu’intérêts d’emprunt -11 500 -3 500
Intérêts d’emprunt -19 000 0
Revenu net -28 000 12 500

 

  • Le déficit annuel est de :
    (-28 000 €) + (12 500 €) = – 15 500 €
  • Ce qui est déductible du revenu global :
    11 500 € + 3 500 € = 15 000 € (on ramène à 10 700 €) (reste 4 300 €)
  • Ce qui est déductible des revenus fonciers pendant 10 ans
    15 500 € – 10 700 € = 4 800 €

Dans ce cas, avec deux immeubles, le propriétaire reporte des déficits chaque année tout en ayant diminué sa fiscalité sur ses revenus globaux.

5- Résultat fiscal positif et impôt dans le cadre du régime foncier réel

Comme dans le cas du micro foncier, si le résultat fiscal est positif, il va falloir payer de l’imposition sur les revenus fonciers.

Tout part du résultat fiscal positif et ensuite, on appliquera les mêmes méthodes que pour le micro foncier. C’est un résultat bénéficiaire qui s’ajoutera à l’impôt sur le revenu.

Un acompte sera prélevé chaque mois en fonction de votre taux d’imposition

5-1 Calcul de l’acompte sur les revenus fonciers

Pour calculer le montant de l’acompte, vous devez connaître :

1- Le revenu foncier imposable : résultat positif malgré la déduction des charges
2- Taux personnalisé pris à la source, c’est le taux pris à la source sur les salaires (je n’entre pas plus dans les détails). On retient l’impôt avant les prélèvements sociaux.
3- Les prélèvements sociaux sont de 17.2%  et sont calculés sur les revenus fonciers imposables.

Le calcul de l’acompte sera donc effectué ainsi :

 

[(Revenu foncier imposable X taux personnalisé) + (revenu foncier imposable X 17.2%)] / 12

 

5-2 Exemple de calcul d’acompte prélevé

Fanny a un revenu annuel de 52 000 € et  25 000 de revenus fonciers annuels, elle a un abattement de 10% sur les revenus globaux et est au régime foncier réel.

a- Ses revenus fonciers imposables sont de 9 000 € (charges déduites)

b- Le taux personnalisé à la source est de 15.1%.
Avec 46 800 € (52 000 – 10% de 52 000) de salaire et 9 000 € de revenus fonciers, le taux est de 15.1% car le simulateur donne une imposition de 9 254 euros.
Taux personnalisé = [impôt / (total des revenus) + (foncier imposable)] = [ 9 254 / (52 000 + 9000)] = 15.1 %

c- L’acompte pris en compte sera donc [(9 000 X 15.1%) + (9 000 X 17.2%)] / 12 = 242 €/mois.

Vous l’avez compris, Aurélia sera prélevée chaque mois de 242 € par mois en acompte. Cette somme sera uniquement liée à l’imposition sur les revenus fonciers. Elle aura également un prélèvement sur ses revenus globaux chaque mois au taux de 15.1% soit environ 589 € { ( 46 800 * 15.1% ) /12 }.

L’acompte lié aux revenus locatifs s’effectuera les 15 de chaque mois et sera identique entre le 15 janvier et le 15 septembre. Un réajustement devra s’effectuer ensuite

6- Une formation en fiscalité

Pour maîtriser les impôts sur les revenus locatifs, il est capital de bien connaître TOUS les régimes existant et de se les appropriés.

L’idée n’est pas de devenir expert comptable mais de connaître absolument TOUTES les astuces pour les mises en place ainsi que TOUS les régimes existants. Il faut également qu’on vous assure une mise à niveau si des changements importants venaient à être effectués.

C’est exactement en ce sens que j’ai réalisé une formation totalement dédiée à la fiscalité immobilière.

J’ai voulu :

  • Proposer quelque chose d’ultra complet et de ludique
  • Proposer une formation réalisée avec un expert en la matière
  • Que la formation soit claire, compréhensible et qu’elle permette de faire des choix en fonction de situations particulières (avec des schémas, des explications, des exemples, des images…)
  • Qu’il n’y ait plus aucune ambiguïté pour vous en terme de fiscalité immobilière

Je vous propose donc cette formation complète en vous assurant une chose : vous ne regretterez pas votre achat !

Pour ceux qui souhaitent avoir un programme complet sur la fiscalité, je vous invite à aller sur la page dédiée à ce programme en cliquant ici “IMMO Meublé Fiscalité”.

Peut-être faites vous parti des 50 premiers inscrits qui ont droit à une réduction canon. Pour le savoir inscrivez le code “réduction 50” sans les guillemets sur le bon de commande, c’est juste sous les conditions générales de ventes.

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Si ce code ne fonctionne pas, j’ai quand même une proposition à vous faire : inscrivez “réduction à vie” sans les guillemets et vous aurez une belle surprise sur les chiffres 🙂 !

Vous ne serez pas déçu !

A très bientôt

Yann

Le régime micro foncier, c’est quoi ?

Le régime micro foncier, c’est quoi ?

Le régime micro foncier

Nous l’avons vu dans l’article dédié à la fiscalité de la location vide, le régime micro foncier est le régime fiscal le plus simple à appliquer en ce qui concerne la location nue. Voyons en détail ce régime fiscal avec quelques exemples concrets.

1- Le régime micro foncier : rappel

Le mot micro évoque un régime forfaitaire et le mot foncier concerne la location nue ou la location vide. Le régime micro foncier met en avant le fait qu’un abattement forfaitaire est réalisé sur le montant des revenus locatifs annuels issus de la location en vide. Au lieu d’être imposé sur la totalité de vos revenus locatifs issus de la location nue, l’administration considère que vous avez eu quelques frais liés à vos activités immobilières et fait un abattement sur vos revenus locatifs. Le résultat obtenu après déduction de cet abattement sera le revenu imposable considéré par l’administration fiscale. En location vide, le montant de cet abattement est de 30%. Nous verrons un exemple pour illustrer ceci dans une autre partie.

2- Le régime micro foncier : avantages et inconvénients

Le premier avantage de ce régime est bien évidemment l’abattement réalisé sur le montant des revenus locatifs issus du foncier. On pourrait estimer qu’il s’agit d’une faveur et qu’après tout, cet abattement permet déjà une belle réduction d’impôts. En fait, il s’agit là du moyen le plus simple pour déclarer ses revenus et c’est bien là le seul avantage. Dans 90% des cas, le régime micro foncier est le régime fiscal le moins rentable. Nous allons voir ceci en détail tout à l’heure.

3- Exemple de paiement de l’impôt avec le régime micro foncier

Nous allons prendre directement un exemple concret : Julien achète 2 appartements qu’ils louent en nu. Il choisit par simplicité ou ,suite à des calculs, de déclarer ses revenus locatifs sous le régime micro foncier.

  • Il gagne 10 000 € de revenus locatifs fonciers
  • Il bénéficie d’un taux d’abattement de 30%
  • Son revenu imposable concernant les revenus locatif est donc de 7 000€ (10 000 – 30% de 10 000)
  • Le taux de prélèvement à la source est de 10% le concernant
  • L’année suivante Julien sera redevable de 700 € (10% de 7000) + 1 204 € (17.2% de 7000 pour les prélèvements sociaux)
  • Julien sera donc redevable de 1 904 € annuellement soit un acompte mensuel de 190.4 €/mois.
  • L’acompte n’est qu’une estimation par rapport à l’année précédente, il sera réajusté en fonction des augmentations ou baisses de revenus locatifs fonciers.

4- L’acompte prélevé à la source sur vos revenus locatifs fonciers

Il est impossible pour l’administration de savoir le prélèvement exact a effectué à l’instant T. Il ne peut s’agir que d’estimations par rapport aux années précédentes. Vous réalisez, dans ce cas, une avance qui sera régulée en septembre de l’année en cours. Soit l’estimation était trop basse et le fisc réclamera donc le surplus, soit l’estimation pour le prélèvement était trop haute et le fisc vous rendra le trop perçu.

4-1 Comment est calculé cet acompte sur les revenus fonciers ?

régime micro foncier et location vide

Le calcul n’est pas simple mais on peut tout de même facilement obtenir des réponses via cette formule : Pour calculer le montant de l’acompte, vous devez connaître : 1- Le revenu foncier imposable « revenus locatifs fonciers – 30% des revenus locatifs fonciers » 2- Taux personnalisé pris à la source, c’est le taux pris à la source sur les salaires (je n’entre pas plus dans les détails). On retient l’impôt avant les prélèvements sociaux. 3- Les prélèvements sociaux sont de 17.2%  et sont calculés sur les revenus fonciers imposables. Le calcul de l’acompte sera donc effectué ainsi :

 

[(Revenu foncier imposable X taux personnalisé) + (revenu foncier imposable X 17.2%)] / 12

 

4-2 Exemple de calcul d’acompte prélevé

Aurélia a un revenu annuel de 42 000 € et  10 000 de revenus fonciers annuels, elle a un abattement de 10% sur les revenus globaux et est au micro foncier (elle a donc droit à un abattement de 30% sur ses revenus locatifs fonciers) a- Ses revenus fonciers imposables sont de 7 000 € (30% de 10 000). b- Le taux personnalisé à la source est de 15.5%. Avec 37 800 € (42 000 – 10% de 42 000) de salaire et 7 000 € de revenus fonciers, le taux est de 15.1% car le simulateur donne une imposition de 7410 euros. Taux personnalisé = [impôt / (total des revenus) + (foncier imposable)] = [ 7 410 / (42 000 + 7000)] = 15.1 % c- L’acompte pris en compte sera donc [(7 000 X 15.1%) + (7 000 X 17.2%)] / 12 = 188 €/mois. Vous l’avez compris, Aurélia sera prélevée chaque mois de 188 € par mois en acompte. Cette somme sera uniquement liée à l’imposition sur les revenus fonciers. Elle aura également un prélèvement sur ses revenus globaux chaque mois au taux de 15.1%. L’acompte lié aux revenus locatifs s’effectuera les 15 de chaque mois et sera identique entre le 15 janvier et le 15 septembre. Un réajustement devra s’effectuer ensuite.

5- Une formation complète en fiscalité de l’immobilier

Le régime micro foncier est simple d’accès. Il est loin d’être le régime le plus utilisé par les investisseurs immobiliers, vous l’avez compris. Beaucoup d’autres régimes fiscaux existent qu’il convient de comprendre pour maximiser ses investissements rentables sur le long terme. Ce point est déterminant pour la suite de vos avancées et de votre parcours d’investisseur rentable. L’idée n’est pas de devenir expert comptable mais de connaître absolument TOUTES les astuces pour les mises en place ainsi que TOUS les régimes existants. Il faut également qu’on vous assure une mise à niveau si des changements importants venaient à être effectués. C’est exactement en ce sens que j’ai réalisé une formation totalement dédiée à la fiscalité immobilière. J’ai voulu :

  • Proposer quelque chose de très complet et de très accessible
  • Proposer une formation réalisée avec un expert en la matière
  • Que la formation soit claire, compréhensible et qu’elle permette de faire des choix en fonction de situations particulières
  • Qu’il n’y ait plus aucune ambiguïté pour vous en terme de fiscalité immobilière

Je vous propose donc cette formation complète en vous assurant une chose : vous ne regretterez pas votre achat !

Pour ceux qui souhaitent avoir un programme complet sur la fiscalité, je vous invite à aller sur la page dédiée à ce programme en cliquant ici “IMMO Meublé Fiscalité”. Peut-être faites vous parti des 50 premiers inscrits qui ont droit à une réduction canon. Pour le savoir inscrivez le code “réduction 50” sans les guillemets sur le bon de commande, c’est juste sous les conditions générales de ventes. 

Bon de commande fiscalité du meublé

Si ce code ne fonctionne pas, j’ai quand même une proposition à vous faire : inscrivez “réduction à vie” sans les guillemets et vous aurez une belle surprise sur les chiffres 🙂 ! Vous ne serez pas déçu !

A très bientôt Yann