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Qu’est ce qu’une SCPI ?
L’investissement immobilier est considéré comme le placement financier le plus rentable et sûr. Il permet de faire fructifier son épargne, de se constituer un patrimoine, de le transmettre et de se créer des revenus supplémentaires.
La rentabilité du projet dépend énormément de l’investissement réalisé. L’investissement de défiscalisation permet de réduire l’imposition personnelle du propriétaire, l’investissement à haut rendement visant principalement la création de revenus supplémentaires, etc. Avant tout lancement, il est important de bien réfléchir aux objectifs afin de choisir le type d’ investissement le plus adéquat.
L’acquisition d’un bien demande beaucoup de temps et de gestion. Pour les personnes qui n’en ont pas, l’investissement peut donc être très compliqué. C’est à ce moment-là que l’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) prend tout son sens.
Dans cet article, nous allons nous intéresser à ce type d’investissement et découvrir ce concept encore méconnu.
Qu’est-ce qu’une SCPI ? Définition
Une SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, est une société qui collecte des fonds auprès de plusieurs investisseurs et qui réalise en son nom des investissements. Les typologies de projets sont diverses : achat d’un immeuble, achat de bureaux, d’hôtels, etc.
Les revenus générés par les SCPI sont ensuite redistribués aux investisseurs / associés sous la forme de dividendes.
C’est finalement une solution simple et efficace pour les investisseurs qui ne souhaitent pas perdre de temps dans la recherche et la gestion de biens immobiliers.
Le fonctionnement de la SCPI
Une SCPI est réglementée et ne peut pas être créée par n’importe qui. En effet, elle ne peut être créée que par une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).
Une fois créée, elle est chargée de la gestion du patrimoine immobilier. Pour cela, elle utilise les fonds récoltés auprès des investisseurs afin d’acquérir plusieurs titres de propriété.
Concernant les revenus générés grâce aux loyers, ils sont dans un premier temps générés au sein de la SCPI et redistribués par la suite aux différents investisseurs (une fois les diverses charges déduites) sous forme de dividendes. Ceux-ci sont généralement versés par trimestre ou semestre en fonction des parties détenues dans chaque projet.
Les 3 types de SCPI
Il existe plusieurs types de SCPI :
- SCPI de Rendement : L’objectif principal est le rendement régulier. Tous les projets immobiliers génèrent des revenus locatifs.
- SCPI de Plus-Value : L’objectif est de revendre le bien plus cher que le prix d’achat.
- SCPI Péri-muros : L’objectif est d’acheter des projets en dehors du territoire national afin de diversifier la géographie des investissements.
- SCPI de Logement : L’objectif est d’investir dans des immeubles résidentiels, tels que des appartements et des maisons, pour générer des revenus locatifs.
Quels sont les avantages ?
Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier avec un faible coût d’investissement par rapport à un projet immobilier plus classique. Ce type d’investissement peut être une solution intéressante pour se lancer dans l’immobilier et se créer des revenus supplémentaires lorsque l’apport est limité ou le crédit immobilier difficile.
Diversifier ses investissements est très important. L’investissement via la SCPI permet d’atteindre cet objectif afin de réduire les risques.
Comme nous l’avons vu précédemment, les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans gestion de votre part. C’est une solution pour les investisseurs qui n’ont pas le temps. De plus, cela permet de laisser la gestion du projet immobilier à des experts et de bénéficier de tous leurs conseils. Cette délégation permet également de ne pas gérer la partie mise en location du bien.
Quels sont les inconvénients ?
L’investissement via la SCPI peut être une stratégie un peu plus complexe qu’un investissement immobilier en direct. En effet, ce type d’investissement suppose la détention de parts dans chaque projet immobilier. Si vous souhaitez vous séparer de l’investissement, vous devez vendre vos parts. Cela peut prendre du temps et demander quelques formalités administratives.
L’avantage de la SCPI est la délégation totale du projet immobilier. Cela peut également être un inconvénient. En effet, vous n’avez pas le contrôle sur l’investissement et devez suivre la stratégie immobilière de la SCPI. Ce type d’investissement ne garantit pas le rendement.
Pour terminer, la SCPI entraîne des frais de gestion pour couvrir les frais inhérents à l’investissement. Ces frais réduisent la rentabilité du projet.
Conclusion
La SCPI offre des avantages très intéressants pour les investisseurs qui ne souhaitent pas prendre en charge la gestion d’un investissement immobilier. Cependant, il existe également des inconvénients qu’il est important de prendre en considération.
Avant de vous lancer dans ce type de projet, assurez-vous de bien comprendre vos objectifs et de vous renseigner en détail.
Besoins de plus d’informations ou d’un coup de pouce pour votre projet immobilier ? Cliquez-ICI pour réserver un appel stratégique gratuit avec notre équipe !
L’équipe YMOB
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Le débat entre acheter ou louer sa résidence principale est un sujet très récurrent lorsqu’on souhaite réaliser un achat immobilier. Chaque option est intéressante et présente des avantages et des inconvénients.
Le meilleur choix dépend de vos objectifs, de vos préférences, de votre situation actuelle et notamment du bien.
Cet article va vous permettre d’avoir les premiers éléments pour faire votre choix.
La différence entre acheter et louer sa résidence principale
L’achat de votre résidence principale est souvent une décision basée sur le coup de cœur. Vous choisissez un bien où vous vous sentez bien et où vous vous projetez avec votre famille. C’est un investissement émotionnel et personnel.
Louer un bien est généralement une décision plus rationnelle et pratique. La location se concentre davantage sur les aspects financiers et la flexibilité, plutôt que sur l’attachement émotionnel au bien.
Les avantages d’acheter sa résidence principale
Acheter sa résidence principale vous permet de constituer un patrimoine immobilier. À long terme, vous devenez pleinement propriétaire du bien, ce qui peut représenter une valeur importante pour vous et pour votre famille.
Vous bénéficiez d’un pied-à-terre stable et pouvez personnaliser l’intérieur à votre image, sans restrictions imposées par un propriétaire.
Bien que l’achat nécessite un investissement initial important, vous ne paierez plus de loyers une fois le crédit remboursé. Vos mensualités de prêt contribuent à rembourser le capital, ce qui vous permet de ne plus avoir de charges locatives à la fin du crédit.
Les inconvénients d’acheter sa résidence principale
L’achat d’une résidence principale nécessite un investissement initial important, comprenant l’apport personnel, les frais de notaire et les frais de dossier. Ces coûts peuvent être compliqués à supporter seul.
Acheter sa résidence principale peut limiter votre flexibilité. Si vous devez déménager pour des raisons professionnelles ou personnelles, vendre votre résidence principale peut être un processus long. Vous pouvez également être lié sur le long terme avec votre achat, que ce soit par les conditions de financement ou par les conditions d’achat du type investissement PINEL.
Être propriétaire de sa résidence principale peut engendrer des frais supplémentaires. En effet, vous êtes responsable de l’entretien et des réparations de votre bien. Ces coûts peuvent être imprévus et ajouter un fardeau financier supplémentaire.
Les avantages de louer sa résidence principale
Louer sa résidence principale ou une partie de celle-ci permet de générer des revenus supplémentaires qui peuvent être plus ou moins importants en fonction du projet. Ceux-ci peuvent permettre de financer des travaux ou de se constituer une épargne de précaution.
Louer offre une grande flexibilité. En cas de besoin de déménagement, il est généralement plus simple et plus rapide de mettre fin à un bail ou de trouver un nouveau logement. Cela vous permet de vous adapter plus facilement à des changements dans votre vie.
En tant que locataire, vous n’êtes pas responsable des coûts majeurs d’entretien. Les travaux importants peuvent être financés par les revenus générés par la location, et les travaux d’entretien courant sont à la charge du propriétaire.
Les inconvénients de louer sa résidence principale
Louer sa résidence principale peut engendrer certains dégâts à l’intérieur de votre bien. Bien que ceux-ci puissent être financés par le dépôt de garantie du locataire.
En louant votre résidence principale, vous devrez respecter la législation en termes de mise en location. Vous pouvez également être confronté à des augmentations de loyer ou à la vente du bien par le propriétaire, ce qui peut vous obliger à déménager.
Conclusion : acheter ou louer sa résidence principale ?
Faire le choix entre acheter ou louer sa résidence principale dépend de nombreux facteurs qu’il faudra analyser afin de faire le meilleur choix.
Acheter offre des avantages tels que la constitution d’un patrimoine et une personnalisation selon vos goûts, tandis que louer permet une grande flexibilité et des économies sur les frais d’entretien.
Comme pour tout projet immobilier, je vous conseille vivement de vous faire accompagner par des professionnels ou d’acquérir les connaissances nécessaires afin d’être en capacité de faire les meilleurs choix possibles.
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L’équipe Projet YMOB
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L’indivision est une situation juridique où plusieurs personnes détiennent ensemble un bien immobilier sans que leurs parts respectives ne soient matériellement divisées. Chacun des indivisaires (propriétaire en indivision) possède une quote-part de l’ensemble du bien. Cette situation peut résulter d’une succession, d’un achat commun ou de tout autre événement qui amène plusieurs individus à partager la propriété d’un bien. La gestion et les décisions relatives à ce bien doivent être prises conjointement par l’ensemble des co-indivisaires (co-propriétaire), ce qui peut parfois compliquer les démarches administratives et fiscales.
Choisir le bon Régime Fiscal
Lorsque plusieurs propriétaires détiennent un bien en indivision et le louent meublé, ils doivent déclarer les revenus locatifs sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux principaux s’appliquent aux revenus locatifs. : Le régime micro-BIC et le régime réel simplifié.
Sous le régime micro-BIC, accessible si les revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € pour les locations meublées classiques, ou bien 188 700 € pour les meublés de tourisme classés, les revenus sont soumis à un abattement forfaitaire de 50 %, avec un minim
um de 305 €.
Voici un exemple pour clarifier :
Si vous avez des revenus locatifs de 500 € dans l’année, 50 % de ces revenus représentent 250 €. Dans ce cas, l’abattement minimum de 305 € s’appliquera, car il est plus avantageux
Si vos revenus locatifs sont de 1000 €, 50 % de ces revenus représentent 500 €. Ici, l’abattement ser
a de 500 €, car il est supérieur au minimum de 305 €.
Ce régime simplifie le calcul de l’impôt mais ne permet pas de déduire les charges réelles. Cela qui peut
être moins avantageux pour ceux qui ont des dépenses importantes liées à leur location.
Le régime réel simplifié devient obligatoire si les revenus locatifs excèdent les seuils du micro-BIC. En revanche il peut aussi être choisi volontairement par les propriétaires dont les revenus sont inférieurs à ces seuils. Ce régime permet de
déduire toutes les charges liées à l’exploitation du bien (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion, etc.) et d’amortir le bien et les meubles, ce qui peut réduire significativement la base imposable.
Déclaration des Revenus en Indivision
Dans le cadre d’une indivision, chaque propriétaire doit déclarer sa part
des revenus locatifs dans sa propre déclaration de revenus. L’indivision doit s’inscrire au greffe du tribunal de commerce pour obtenir un numéro SIRET, indispensable pour déclarer les revenus sous le régime BIC. Chaque indivisaire (chaque propriétaire) doit remplir un formulaire de déclaration P0i pour le greffe du tribunal de commerce, mentionnant la quote-part de chacun. Les revenus locatifs doivent ensuite être déclarés chaque année via le formulaire 2042 C PRO dans la déclaration de revenus.
Avantages et Contraintes
Les propriétaires en indivision bénéficient des mêmes avantages fiscaux que ceux d’une location meublée classique. Les charges et les amortissements peuvent considérablement réduire le montant imposable, offrant ainsi une fiscalité plus favorable. Cependant, la gestion comptable et administrative peut se révéler plus complexe en raison de la répartition des revenus et des charges entre plusieurs propriétaires. Chaque indivisaire doit s’assurer que ses déclarations sont conformes, ce qui peut nécessiter le recours à des experts-comptables.
Impact des Nouvelles Réglementations sur La Fiscalité Pour la Location Meublée en Indivision
Les nouvelles réglementations introduites par la loi de finances 2024 peuvent renforcer les contrôles fiscaux. Les propriétaires doivent veiller à ce que leurs pratiques de location soient en conformité pour éviter les sanctions. Cela inclut la fourniture d’une liste minimale de meubles et la déclaration correcte des revenus locatifs. Les erreurs ou omissions dans les déclarations peuvent entraîner des redressements fiscaux, des amendes et des intérêts de retard.
Comment Fonctionne la Fiscalité Pour la Location Meublée en Indivision ? : Conclusion
La location meublée en indivision offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs. Mais elle requiert une bonne compréhension des régimes fiscaux et des obligations administratives. En choisissant le régime fiscal le plus adapté les propriétaires peuvent optimiser leur investissement. Pour maximiser les bénéfices de leurs investissements, il est souvent judicieux de faire appel à des professionnels de la gestion fiscale.
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L’équipe Projet YMOB
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Bail location nue : que doit-il inclure ?
La location nue, autrement appelée location vide, est le type de location le plus simple à mettre en place. En effet, le bien est mis en location sans aucun aménagement spécifique.
Légalement, ce type de location est encadré, et le propriétaire et le locataire doivent conclure un bail de location. Pour ce faire, il est essentiel de connaître les éléments qui doivent y figurer.
Voici un guide complet qui vous aidera lors de la rédaction de votre prochain bail.
Première partie : L’identité des deux parties
Cette partie doit comporter clairement l’identité des deux parties, soit le nom, le prénom et les coordonnées.
Deuxième partie : La description du logement
Tout comme l’identité des deux parties, la description du logement doit être clairement identifiée. Les éléments suivants doivent être décrits :
- Adresse du logement
- Type de logement : appartement, maison
- Surface du logement en m²
- Description des pièces : nombre de pièces et qualification des pièces
- Présence d’autres pièces éventuelles : garage, cave, etc.
Troisième partie : Durée du bail en location nue
Le bail en location nue est de 3 ans (ou 6 ans lorsque le locataire est une personne morale). Cette durée doit être indiquée sur le bail. Il doit également inclure toutes les conditions concernant le renouvellement du bail.
Quatrième partie : Montant du loyer et modalités de paiement
Le bail en location nue doit inclure les caractéristiques suivantes par rapport au loyer :
- Montant mensuel du loyer hors charges
- Montant mensuel du loyer charges comprises
- Modalités de paiement : virement, prélèvement bancaire, carte bancaire
- Date de paiement maximum du loyer
- Modalités de révision du loyer avec l’indice de réévaluation
Cinquième partie : Le dépôt de garantie
Le bail en location nue doit inclure le montant du dépôt de garantie. Celui-ci ne doit pas excéder un mois de loyer hors charges. À la fin de la location, le dépôt de garantie doit être restitué. Le bail doit inclure les conditions de restitution au locataire.
Sixième partie : Les charges locatives
Le bail en location nue doit spécifier la nature des charges incluses dans le loyer ainsi que le montant. Il doit également indiquer le mode de répartition et la régularisation des charges. Concernant les charges, il existe deux possibilités :
- Provision avec régularisation annuelle : avance payée chaque mois par le locataire, qui sera régularisée en fin d’année par le propriétaire.
- Forfait : aucune régularisation ne pourra être effectuée par le propriétaire car il s’agit d’un paiement fixe par le locataire.
Septième partie : Les travaux et l’entretien
Le bail doit spécifier clairement les travaux et l’entretien qui incombent au locataire. Il doit également préciser les obligations du propriétaire en ce qui concerne ce sujet.
Huitième partie : Les différents diagnostics obligatoires
Le bail en location nue doit être accompagné par l’ensemble des diagnostics obligatoires pour la mise en location. Pour en savoir plus à ce sujet, je vous invite à consulter mon article : « Location Meublée : Quels Diagnostics Sont Obligatoires ? »
Neuvième partie : Les clauses supplémentaires dans un bail en location nue
Il est possible d’inclure des clauses supplémentaires telles que :
- Une clause de solidarité en cas de colocation : en cas de défaut de paiement par un des colocataires, il est possible d’exiger aux autres colocataires le règlement.
- Une clause résolutoire : celle-ci permet de résilier le bail si le locataire a un défaut de paiement.
- Une clause d’augmentation du loyer pour travaux d’amélioration : il est possible d’augmenter le loyer en cas de travaux effectués par le propriétaire. Cependant, il faut respecter la réglementation en vigueur à ce sujet.
Conclusion
Le bail en location nue est un contrat juridique qu’il est essentiel de rédiger avec rigueur et sérieux.
C’est un document essentiel pour fixer le rôle du propriétaire et du locataire et instaurer une relation de confiance pour éviter tous les potentiels conflits.
En rédigeant le bail de location et en y intégrant toutes les parties obligatoires, vous vous assurez de respecter la réglementation en vigueur.
Pour tout projet de location ou pour obtenir des conseils personnalisés, n’hésitez pas à contacter notre équipe de spécialistes en cliquant ICI pour bénéficier d’un appel stratégique gratuit.
L’équipe Projet YMOB
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La mise en location d’un logement meublé implique le respect de certaines obligations légales, notamment en matière de diagnostics immobiliers. Quels sont les diagnostics obligatoires pour une location meublée ? Examinons-les en détail.
Les Diagnostics Techniques Obligatoires
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Le Diagnostic de Performance Énergétique est un document essentiel pour toute location. Il informe le locataire sur la consommation énergétique du logement et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Le DPE doit être réalisé par un professionnel certifié et est valable dix ans. Depuis juillet 2021, ce diagnostic inclut une étiquette allant de A (très performant) à G (très énergivore). Pour les locations meublées, ce document doit être inclus dans le dossier de diagnostic technique (DDT) remis au locataire lors de la signature du bail.
Diagnostic Amiante
Le diagnostic amiante est obligatoire pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il vise à identifier la présence d’amiante dans les matériaux et produits de construction. Ce diagnostic, réalisé par un professionnel certifié, est valable indéfiniment si aucune trace d’amiante n’est détectée. En cas de présence d’amiante, des contrôles périodiques sont requis pour s’assurer que les matériaux contenant de l’amiante sont en bon état.
Diagnostic Plomb (CREP)
Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) est obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Ce diagnostic permet de détecter la présence de plomb dans les peintures, une substance dangereuse pour la santé, surtout pour les enfants. Le CREP est valable six ans pour les locations. Si le logement est exempt de plomb, le diagnostic est alors valable indéfiniment.
Diagnostic Électricité
Pour les installations électriques de plus de 15 ans, un diagnostic électricité est obligatoire. Ce diagnostic vise à évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des occupants. Réalisé par un professionnel certifié, il est valable six ans. Ce contrôle comprend l’examen des installations électriques intérieures, des dispositifs de protection et des liaisons équipotentielles.
Diagnostic Gaz
De même que pour l’électricité, un diagnostic gaz est requis pour les installations de plus de 15 ans. Ce diagnostic évalue les risques liés à l’installation de gaz pour assurer la sécurité des locataires. Il est valable six ans et doit être effectué par un diagnostiqueur certifié. Ce diagnostic porte sur l’état des appareils de chauffage, des tuyauteries fixes et des systèmes de ventilation.
Les Conséquences en Cas de Non-Conformité
L’absence de diagnostics obligatoires ou la fourniture de diagnostics erronés peut entraîner des sanctions pour le propriétaire. Le locataire peut demander une diminution du loyer, voire l’annulation du bail, si les diagnostics ne sont pas fournis ou sont incorrects. De plus, la responsabilité civile du propriétaire peut être engagée en cas de préjudice subi par le locataire à cause de l’absence de ces diagnostics.
Location Meublée : Quels Diagnostics Sont Obligatoires ? : Conclusion
La réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires est une étape cruciale pour la mise en location d’un bien meublé. Elle garantit non seulement la conformité légale mais aussi la sécurité et le confort des locataires. Les propriétaires doivent s’assurer de la validité et de l’exactitude de ces diagnostics pour éviter toute conséquence juridique ou financière. En cas de doute, il est conseillé de faire appel à des professionnels certifiés pour effectuer ces diagnostics.
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Marc de l’équipe YMOB
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La loi de finances 2024 introduit plusieurs modifications importantes concernant la location meublée, impactant à la fois les propriétaires et les locataires. Examinons ces changements en détail pour mieux comprendre leurs implications.
Loi de Finances 2024 : Ajustements des Seuils d’Exonération d’Impôt
Pour les locations meublées dans la résidence principale, l’exonération des revenus a été réajustée.
En 2024, les revenus générés par la location d’une ou plusieurs pièces de la résidence principale seront exonérés d’impôt si le montant perçu ne dépasse pas 152 € par m² en France et 206 € par m² en Île-de-France. Les propriétaires peuvent ainsi louer des parties de leur résidence principale sans payer d’impôts sur ces revenus.
Cette mesure vise à encourager la location de chambres dans des zones à forte demande.
Elle offre également un avantage fiscal aux propriétaires.
Régime du Micro-BIC pour les Meublés de Tourisme
Les seuils de chiffre d’affaires pour les locations meublées relevant du régime du micro-BIC ont été modifiés.
Pour les logements classés comme meublés de tourisme et les chambres d’hôtes, le seuil de chiffre d’affaires est fixé à 30 000 €, avec un abattement de 30%. Pour les logements non classés comme meublés de tourisme, le seuil est de 15 000 €, avec le même abattement de 30%. En outre, pour les logements situés en zones rurales ou dans des stations de sports d’hiver, un abattement supplémentaire de 41% est appliqué, à condition que le chiffre d’affaires total ne dépasse pas 50 000 €.
Ces ajustements permettent aux propriétaires de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, en réduisant leur base imposable grâce aux abattements. Cependant, ils doivent bien comprendre ces seuils et abattements pour optimiser leur déclaration fiscale et éviter des erreurs coûteuses.
Impact sur le Régime Fiscal et Obligations Comptables
Les propriétaires de biens meublés doivent déclarer leurs revenus locatifs en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce régime fiscal offre certains avantages, tels que des abattements et la possibilité d’amortir le bien, mais il implique également des obligations comptables plus complexes. Les propriétaires devront peut-être faire appel à des experts-comptables pour s’assurer que leurs déclarations sont conformes et optimiser leur fiscalité.
Nouvelles Réglementations et Risques de Redressement Fiscal
Avec les nouvelles réglementations, les contrôles fiscaux pourraient être renforcés.
Les propriétaires doivent s’assurer que leurs pratiques de location respectent les lois pour éviter les sanctions. Cela inclut fournir une liste minimale de meubles et déclarer correctement les revenus locatifs. Les erreurs ou omissions peuvent entraîner des redressements fiscaux, des amendes et des intérêts de retard.
Loi de Finances 2024 : Quels Changements pour la Location Meublée ? : Conclusion
La loi de finances 2024 représente à la fois des opportunités et des défis pour les propriétaires de biens meublés. Les ajustements des seuils d’exonération et
des régimes fiscaux peuvent offrir des avantages significatifs. Cependant, ils nécessitent une gestion rigoureuse et une bonne compréhension des nouvelles règles.
En adoptant une approche proactive et en utilisant les services de professionnels de la gestion fiscale, les propriétaires peuvent maximiser les bénéfices de leurs investissements. Cela permet aussi de rester en conformité avec les régulations.
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Marc de l’équipe Projet YMOB
