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Évaluer la valeur d’un bien est une étape cruciale dans un projet immobilier. C’est cette valeur qui déterminera en grande partie la rentabilité du projet immobilier.
Grâce aux nouvelles technologies, il est désormais possible d’accéder facilement et rapidement à des estimations en ligne.
Dans cet article, nous allons voir les logiciels en ligne qui pourront vous aider à évaluer la valeur d’un bien immobilier.
Evaluer la valeur d’un bien immobilier avec MeilleursAgents
MeilleursAgents est le site gratuit le plus populaire pour évaluer la valeur d’un bien, que ce soit pour la vente, l’achat ou la mise en location.
Son interface est épurée, intuitive, et les données fournies sont de qualité. Un clic suffit pour obtenir les estimations nécessaires afin d’avoir une idée de la valeur d’un bien, quel que soit le besoin.
Pour vous fournir les données (qui sont mises à jour régulièrement), le site utilise une base de données complète des transactions récentes et des offres actuelles pour fournir une estimation fiable. Pour cela, il utilise et analyse toutes les caractéristiques spécifiques du bien en question.
Le plus de ce site : il vous permet de comparer avec des biens similaires dans le même quartier.
SeLoger.com
Tout comme MeilleursAgents, SeLoger.com offre une estimation rapide, simple, et présente des caractéristiques semblables à son concurrent.
Evaluer la valeur d’un bien immobilier avec le site des Notaires de France
Il existe une page dédiée aux simulations sur les prix d’achat/vente des biens immobiliers. Ces estimations se basent sur des transactions réelles/authentiques. Si vous souhaitez une estimation fiable réalisée par des professionnels, vous pouvez utiliser sans hésitation le site des Notaires de France.
Vous l’aurez compris, ce site est fiable, sécurisé, et l’avantage, c’est qu’il soit gratuit et accessible pour tous.
Priximmo
Priximmo est une application sur smartphone (Android/IOS) qui permet d’avoir accès aux prix de vente des biens autour de vous.
Le crédo de l’application : simplicité et rapidité. Plus besoin de saisir une multitude d’informations ou de détails sur le bien immobilier. De manière quasiment instantanée et en seulement quelques clics, vous pourrez évaluer la valeur du bien immobilier.
Evaluer la valeur d’un bien immobilier avec BienEstimer by SAFTI
Ce simulateur est proposé par le réseau immobilier SAFTI et fournit une estimation précise de la valeur d’un bien immobilier en s’appuyant sur les données réelles et une analyse fine du marché immobilier.
Contrairement aux autres simulateurs, BienEstimer by SAFTI permet d’avoir un rapport détaillé de la valeur d’un bien ainsi que des conseils d’experts faisant partie du réseau.
Evaluer la valeur d’un bien immobilier avec PriceHubble
PriceHubble est un logiciel permettant d’évaluer la valeur de son bien immobilier précisément, et ce grâce à l’intelligence artificielle.
Ce logiciel est très apprécié par les professionnels de l’immobilier grâce à son interface moderne et ses rapports détaillés.
Conclusion :
Les sites/outils permettant d’évaluer la valeur d’un bien immobilier sont très appréciés par les futurs propriétaires et les professionnels de l’immobilier.
Quelques clics suffisent pour avoir une estimation détaillée de la valeur d’un bien immobilier.
Bien que cette estimation ne remplace pas l’intervention ou l’expertise d’un professionnel, elle permet d’avoir une première idée de la valeur d’un bien.
Il est recommandé de comparer plusieurs estimations et, si possible, de consulter un professionnel pour une évaluation plus précise.
Si vous avez des questions, n’hésitez pas à contacter notre équipe en cliquant ICI pour bénéficier d’un appel stratégique gratuit.
L’équipe Projet YMOB
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Visite d’appartement : quels points faut-il vérifier ?
La visite d’un appartement est une étape cruciale dans un projet immobilier. C’est l’occasion pour l’acheteur de vérifier que le bien correspond à ses attentes.
Cependant, cette étape peut être impressionnante pour certains, car elle va déterminer la réussite du projet. Une mauvaise analyse du bien lors de la visite peut engendrer des pertes financières et faire perdre beaucoup de temps. Cette mauvaise analyse repose souvent sur un manque d’examen de l’état général du bien et des travaux nécessaires.
Visite appartement points à vérifier : L’état général du bien
Dès votre entrée dans le logement, il faut vérifier l’état général du bien.
Voici les questions à vous poser :
- Quel est l’état général du bien ?
- Les murs sont-ils bien entretenus ?
- Y a-t-il des fissures ou des traces d’humidité ?
- Le sol est-il en bon état ?
Des traces d’humidité peuvent indiquer un mauvais entretien du logement et/ou un manque de ventilation. Dans ce cas, il est essentiel de connaître la cause et de savoir si elle sera prise en charge avant l’achat du bien. En cas de mauvaise analyse de ce point, il est possible que vous ayez à supporter des coûts supplémentaires pour régler cette problématique.
Visite appartement points à vérifier : L’isolation et les ouvertures
L’isolation thermique et phonique est très importante. Elle vous protège contre les températures extérieures et les nuisances sonores.
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) vous donnera un premier aperçu de l’isolation du logement. L’objectif est de détecter, avant même la visite, si le logement est une passoire thermique.
Pour l’isolation thermique et phonique, n’hésitez pas à bien vérifier la qualité des fenêtres et des portes.
Visite appartement points à vérifier : La luminosité
La luminosité d’un logement est un critère très important à prendre en compte pour la qualité de vie de vos locataires. Un logement lumineux permet d’agrandir les pièces et rend le logement beaucoup plus chaleureux.
C’est également un critère permettant de créer le coup de cœur chez le locataire.
L’installation électrique
L’installation électrique est un élément crucial à vérifier lors d’une visite. Il faut s’assurer qu’elle est aux normes afin de garantir la sécurité de vos locataires.
Pour cela, vérifiez le tableau électrique et testez tous les interrupteurs. N’hésitez pas à allumer les lumières pour vérifier qu’il n’y a aucune anomalie dans l’installation et assurez-vous que les prises sont bien mises à la terre. Cela vous permettra de prévenir tout risque d’incendie.
Pour terminer, vous pouvez également demander le diagnostic relatif à l’installation électrique.
Visite appartement points à vérifier : La plomberie et les sanitaires
Pour vérifier cet élément, je vous conseille d’ouvrir les robinets pour vérifier la pression, ainsi que d’inspecter les placards sous les robinets pour détecter d’éventuelles fuites ou traces de fuites anciennes.
Une mauvaise plomberie peut entraîner des coûts de réparation élevés.
La cuisine
La cuisine peut représenter un coût important en cas de remplacement.
S’il est possible de conserver la cuisine déjà en place, cela peut être avantageux. Pour vérifier le bon état de la cuisine, n’hésitez pas à ouvrir tous les placards, vérifier l’état des meubles, du plan de travail, etc.
Visite appartement points à vérifier : Les parties communes
En cas d’achat d’un appartement, il est essentiel de bien vérifier certains éléments des parties communes.
Voici la liste :
- Hall d’entrée
- Escaliers
- Ascenseur, etc.
Cela vous donnera une première idée de la qualité de la copropriété et des éventuels travaux qui pourraient être prévus.
Renseignez-vous également auprès de la copropriété pour vérifier ces éléments. Les procès-verbaux des assemblées générales peuvent vous aider à comprendre le fonctionnement et la santé de celle-ci.
Conclusion
La visite d’un appartement ne doit pas être prise à la légère. Il est essentiel de vérifier tous les éléments de cet article afin de ne pas avoir de mauvaises surprises une fois l’achat terminé.
Il faut vraiment partir du principe que chaque détail compte et qu’il n’y a jamais trop de vérifications.
Si vous avez des doutes ou des questions, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour vous accompagner.
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Estimation du prix des travaux : comment s’y prendre ?
Lorsqu’on se lance dans l’investissement immobilier, il y a plusieurs étapes à suivre et à maîtriser.
Que ce soit pour un achat immobilier dans l’ancien ou dans le neuf, il faudra probablement passer par l’étape des travaux pour remettre en état ou mettre en valeur le bien.
Avant de se lancer dans ce projet, il est essentiel de bien se préparer et d’apprendre à estimer le prix des travaux afin d’éviter les mauvaises surprises et de maîtriser les budgets.
Dans cet article, nous allons faire un tour d’horizon des éléments à connaître concernant l’estimation du prix des travaux.
Les différents types de travaux
La première étape consiste à identifier la catégorie et l’étendue des travaux. En effet, chaque catégorie de travaux a un impact différent sur le budget.
Il existe trois catégories de travaux :
- Les travaux de gros œuvre Les travaux de gros œuvre permettent de stabiliser ou de construire l’ossature du logement.
Ces travaux correspondent à des travaux tels que l’isolation, le terrassement, la démolition, la création d’un mur, le changement de la toiture, etc.
Ce sont généralement les premiers travaux effectués dans un logement, et certains doivent être déclarés en mairie et nécessitent une autorisation spécifique.
Il est indispensable de faire appel à des professionnels tels qu’un maître d’œuvre, un architecte, une société de maçonnerie, etc., pour effectuer ce type de travaux. L’ampleur des travaux déterminera le professionnel dont vous avez besoin.
- Les travaux de second œuvre Les travaux de second œuvre représentent la deuxième étape des travaux dans un logement.
Ces travaux incluent des tâches telles que la plomberie, l’installation d’une nouvelle cuisine, l’électricité, etc.
L’objectif du second œuvre est de rendre le logement habitable pour des particuliers.
- Les travaux de finition / de rafraîchissement Ces travaux viennent en dernier lieu dans le logement.
Ils comprennent des actions comme la peinture, la décoration, le revêtement de sol, le revêtement mural, etc. En somme, ces travaux sont liés à l’aménagement intérieur du logement.
C’est l’étape finale avant la clôture des travaux.
Estimation du prix des travaux
Il existe de nombreux simulateurs en ligne qui peuvent vous aider à estimer le prix des travaux. Ces simulateurs sont généralement gratuits et vous permettent d’avoir une première idée du montant total des travaux.
Cependant, il est essentiel d’affiner ce budget avant de se lancer dans le projet.
Voici un ordre d’idée des coûts de certains types de travaux :
- Peinture : Entre 20 et 40 € par m².
- Revêtement de sol (parquet, carrelage) : Entre 30 et 150 € par m² selon le matériau choisi.
- Pose de papier peint : Environ 15 à 30 € par m².
- Rénovation de cuisine : Entre 800 et 1 500 € par m².
- Rénovation de salle de bain : Entre 900 et 2 000 € par m².
- Remplacement des fenêtres : Entre 400 et 1 200 € par unité.
- Réfection de la toiture : Entre 100 et 250 € par m².
- Isolation des murs par l’intérieur : Entre 50 et 120 € par m².
- Réhabilitation complète d’un logement : Entre 1 000 et 2 500 € par m².
La deuxième étape consiste à affiner ce budget en prévoyant une visite du bien avec un artisan. Son expérience vous permettra de valider ou non le budget que vous avez établi en première instance. L’artisan vous permettra également de vous assurer que vous n’avez oublié aucun poste de dépense ou type de travaux.
Enfin, je vous conseille vivement de conserver une marge de manœuvre, une sécurité pour faire face aux imprévus et/ou aux travaux cachés (ceux que vous n’auriez pas identifiés lors des visites). Une marge de 10 à 20 % peut être suffisante.
Conclusion
Le coût des travaux de rénovation peut varier considérablement en fonction de l’ampleur des travaux, des matériaux choisis, et des tarifs pratiqués par les artisans.
Pour une estimation plus précise, je vous conseille vivement de faire appel à un professionnel afin de valider le budget estimé.
La formation est également nécessaire avant de se lancer afin de comprendre le fonctionnement des travaux, de savoir comment échanger avec les artisans, etc.
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L’équipe Projet YMOB
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Lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier, plusieurs choix s’offrent à nous : investir dans l’ancien ou investir dans le neuf.
Faire le choix le plus judicieux peut être compliqué quand on manque de connaissances.
Dans cet article, nous allons faire un point sur les avantages d’investir dans l’immobilier ancien.
Le charme de l’ancien
Investir dans l’immobilier ancien est très souvent apprécié par les futurs acheteurs pour son charme, son authenticité et son caractère.
L’architecture, la disposition, les matériaux offrent une certaine ambiance au logement. Cela permet d’attirer l’attention des locataires à la recherche d’un bien avec une histoire, une personnalité, et cela peut également créer le coup de cœur.
Investir dans l’ancien : Le potentiel
Investir dans l’immobilier ancien est une belle opportunité pour les investisseurs.
En effet, il permet de réaliser une plus-value intéressante avec la réalisation de travaux astucieux qui viendront mettre en valeur le potentiel du bien.
De plus, les biens anciens sont généralement situés en plein cœur des villes, ce qui est stratégique lorsqu’on souhaite mettre en location un bien. Ce sont des zones prisées par les locataires qui souhaitent de plus en plus pouvoir se déplacer à pied.
Le coût d’acquisition
Généralement, investir dans l’immobilier ancien représente un coût d’acquisition moins important que dans le neuf.
Cet avantage permet aux investisseurs de réduire le montant total du projet et d’augmenter la rentabilité.
Investir dans l’ancien : Avantages financiers
Nous l’avons vu, investir dans l’immobilier ancien est généralement plus intéressant financièrement que dans le neuf. Cependant, acheter dans l’ancien nécessite généralement des travaux de rénovation et d’entretien qu’il faut financer.
Dans ce cas, il est possible de bénéficier de l’aide de l’État pour financer les travaux. Les financements sont bien évidemment soumis à condition mais peuvent être très intéressants.
La demande locative dans l’ancien
Beaucoup de locataires sont à la recherche d’un bien avec une vraie personnalité, un charme unique. L’ancien répond parfaitement à cet objectif et la demande locative pour ce type de bien est très importante, surtout pour des biens situés dans les quartiers centraux ou historiques.
Investir dans l’ancien : La concurrence
Beaucoup de propriétaires (primo-accédants) ou propriétaires bailleurs recherchent un bien ne nécessitant que peu de travaux, car la gestion et le financement peuvent être impressionnants pour des débutants.
Si vous êtes prêt à vous lancer dans l’achat d’un bien avec travaux, vous allez avoir moins de concurrence, contrairement à un achat dans le neuf.
Cela vous laissera de belles opportunités de négociation, surtout si vous êtes bien préparé à ce type de projet et que les travaux n’ont plus de secrets pour vous.
Les travaux dans l’ancien
Cet avantage rejoint celui du potentiel du bien.
En réalisant des travaux, vous allez pouvoir adapter le logement comme vous le souhaitez. Vous pourrez également ajouter une touche de modernité dans le logement tout en conservant le charme de l’ancien et l’architecture qui le caractérise, rendant ainsi le bien unique.
Cela vous permettra de créer l’effet de surprise et le coup de cœur immédiat.
Pour en savoir plus sur l’estimation des travaux, je vous invite à consulter mon article dédié : “Comment estimer le coût des travaux de rénovation ?”.
Conclusion
Investir dans l’ancien offre de nombreux avantages et de belles opportunités en termes d’achat et de location.
Avant de vous lancer dans ce type d’achat, il est essentiel de bien vous renseigner et surtout d’estimer le potentiel et les travaux de manière très précise.
Dans le cas contraire, vous vous exposez à des pertes financières, car les travaux prendront beaucoup plus de temps que prévu, et à une rentabilité beaucoup moins importante, car il faudra amortir les frais supplémentaires et combler le manque à gagner dû à l’absence de location pendant la réalisation des travaux.
Si vous êtes intéressé par le charme de l’ancien et par l’achat d’un logement ancien, je vous conseille vivement de vous faire accompagner par des professionnels.
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L’équipe Projet YMOB
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Quels sont les frais lors d’un achat immobilier ?
Acheter un bien immobilier est une étape cruciale dans la vie, nécessitant une préparation stratégique et financière minutieuse. Au-delà du prix d’acquisition, plusieurs frais annexes sont à prévoir. Un manque d’anticipation peut impacter de manière significative votre budget.
Dans cet article, nous allons faire un tour d’horizon de l’ensemble de ces frais.
Les frais lors d’un achat immobilier
Les frais de notaire
Ces frais sont incompressibles et obligatoires lors de tous les achats immobiliers. Ils représentent une part significative des coûts liés à un achat immobilier et financent le travail du notaire ainsi que les taxes liées aux impôts. Ces frais varient entre 2 à 3 % pour un achat neuf et 7 à 10 % pour un achat dans l’ancien.
Les frais d’agence
Lors d’un achat immobilier, il est souvent d’usage de faire appel à un agent immobilier. Dans ce cas, des frais d’agence s’ajouteront au coût global de l’acquisition.
Généralement, ils varient entre 3 à 7 % du prix d’achat.
Il est possible que l’agence facture directement ces frais au vendeur et non à l’acheteur. Dans ce cas, vous n’aurez pas à les payer.
La taxe foncière
Lors d’un achat immobilier, la taxe foncière est comptabilisée dans les frais annexes. Cette taxe est obligatoire pour tous les propriétaires et devra être remboursée au propriétaire lors de la signature de l’acte authentique de vente.
Le remboursement est proratisé et concerne seulement les mois restants de l’année.
Exemple : vous achetez le bien en novembre 2024. Vous serez propriétaire du bien pendant 2 mois sur l’année 2024. Vous devrez donc payer 2 mois de la taxe foncière lors de la signature de l’acte authentique de vente.
L’assurance habitation
En tant que nouveau propriétaire d’une résidence principale, vous devrez assurer le logement. C’est une étape obligatoire qui vous couvre contre plusieurs dommages ou dégradations dans votre logement. Cette assurance peut représenter un coût, en fonction des garanties et des options choisies, à ne pas négliger.
Les frais lors d’un achat immobilier liés à la banque
Les frais de courtage (si nécessaire)
Les frais de courtage sont une dépense à ajouter au coût du projet si vous faites appel à un courtier pour obtenir un prêt immobilier. Il est possible d’échapper à ce paiement si le courtier facture la banque et non son client. Ces frais sont un pourcentage du montant total du crédit et sont à régler au moment de la signature de l’offre de prêt.
Les frais de garantie
Lorsque l’achat est réalisé à l’aide d’un crédit immobilier, la banque demande une garantie afin d’assurer le crédit et d’éviter le non-remboursement. Dans ce cas, il y a deux possibilités :
- Les frais d’hypothèque : L’hypothèque permet de saisir le bien si l’emprunteur ne rembourse pas le crédit. Cependant, cette garantie impose des frais supplémentaires et des frais lors de la levée de l’hypothèque (une fois le crédit totalement remboursé).
- Le cautionnement bancaire : Il s’agit d’une alternative à l’hypothèque qui permet de réduire les frais de garantie. Le principe est simple : une société se porte garante pour votre crédit en échange d’une contrepartie financière.
Les frais de dossier bancaire
Lors d’un prêt immobilier, la banque facture des frais de dossier pour la gestion du prêt. Généralement, il s’agit d’un forfait fixe et plafonné qui peut être négocié avec le banquier.
L’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur n’est pas légalement obligatoire mais est souvent exigée par la banque pour garantir le remboursement du prêt. Elle permet de protéger la banque et l’emprunteur en cas de difficulté de paiement suite à des événements imprévus tels que le décès, la perte d’un emploi ou autre. Si cela se produit, l’assurance emprunteur prendra en charge le remboursement des mensualités de crédit.
Conclusion
L’acquisition d’un bien immobilier implique plusieurs frais à prendre en compte afin d’éviter les mauvaises surprises.
Une bonne anticipation et un prévisionnel rigoureux vous permettront de sécuriser le projet et de ne pas vous retrouver en difficulté financière.
Pour des conseils personnalisés et un accompagnement dans vos projets immobiliers, n’hésitez pas à contacter notre équipe pour bénéficier d’un appel stratégique gratuit.
L’équipe YMOB
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Mon locataire n’entretient pas mon logement : que faire ?
Investir dans l’immobilier peut représenter certains risques qu’il est possible de contrôler.
En tant que propriétaire, vous vous attendez naturellement à ce que votre locataire prenne soin du logement dans lequel il vit. Cependant, il est possible que celui-ci n’entretienne pas correctement le logement.
Cela est relativement rare si une bonne sélection des locataires a été faite, mais c’est possible.
Si vous vous trouvez dans cette situation, vous devez sûrement vous poser des questions : comment agir dans ce cas ? Que faire si mon locataire n’entretient pas mon logement ?
Première étape : Faire le point sur le contrat de location
Lors de la mise en location d’un bien immobilier, la relation entre le locataire et le propriétaire est régie par un contrat de location. Celui-ci, pour être en bonne et due forme, doit comporter une partie sur les obligations des deux parties.
Si vous considérez que votre locataire n’entretient pas le logement, je vous invite dans un premier temps à reprendre le contrat de location et à faire une liste des obligations d’entretien que le locataire ne respecte pas.
En général, le locataire a les obligations suivantes :
- Maintenir le logement en bon état : effectuer des réparations mineures et veiller à la propreté.
- Signaler les problèmes importants : informer le propriétaire des réparations majeures nécessaires.
- Respecter les règles de copropriété : si applicable, suivre les règlements relatifs à l’entretien des parties communes.
Une fois que vous aurez fait cet état des lieux, vous pourrez passer à la seconde étape.
Seconde étape : Contacter le locataire qui n’entretien pas le logement
Avant d’engager une procédure quelconque, il est important d’échanger directement avec le locataire afin de débloquer la situation et de trouver une solution.
Pour cela, suivez quelques étapes :
- Décrivez les problèmes que vous avez remarqués et les attentes en matière d’entretien (munissez-vous du contrat de location pour justifier vos demandes).
- N’échangez pas avec votre locataire oralement. Échangez par écrit et gardez une trace de toutes les communications, y compris les courriels et les lettres recommandées.
- Suggérez des mesures concrètes pour résoudre les problèmes d’entretien (toujours en vous appuyant sur les obligations incluses dans le contrat de location).
Généralement, à ce stade, le locataire agit et les choses reviennent dans l’ordre.
Cependant, parfois, les échanges restent sans réponse. Dans ce cas, il faudra engager une procédure plus formelle et importante.
Troisième étape : Transmettre une mise en demeure au locataire qui n’entretien pas le logement
Cette procédure pourra être enclenchée si les précédents échanges n’ont pas abouti.
Ce document apporte un certain formalisme qui permet de contraindre le locataire à respecter ses obligations légales d’entretien dans un délai précis.
Voici les règles pour transmettre ce document :
- Rédaction de la lettre en suivant la législation : n’hésitez pas à utiliser un modèle de lettre disponible sur internet (cela est très simple à trouver).
- Envoi obligatoire par LRAR : lettre recommandée avec accusé de réception.
Quatrième étape : Faire appel à un expert
Si, malgré la mise en demeure, le locataire ne répond toujours pas et que les problèmes d’entretien n’ont pas été réglés, vous pouvez faire appel à un expert. Celui-ci viendra constater les dégâts et le défaut d’entretien. Il pourra également évaluer les dommages, fournir un rapport détaillé sur l’état du logement et clarifier les obligations de chaque partie concernant les réparations.
Dernière étape : La voie légale
Malgré toutes les actions réalisées, le locataire ne répond toujours pas à vos sollicitations.
Dans ce cas, la dernière solution est de passer par la voie légale.
Pour cela, consultez un avocat pour obtenir des conseils juridiques, comprendre vos droits et connaître les démarches à suivre pour résoudre le problème. Si nécessaire, il est possible de débuter une action en justice pour obtenir une réparation ou pour résilier le bail.
Comment prévenir ce genre de problème ?
Afin d’éviter un locataire qui n’entretient pas le logement, il existe deux solutions :
- Rédiger un contrat de location clair en incluant des clauses précises sur les obligations d’entretien.
- Sélectionner des locataires avec soin en réalisant des vérifications de références et des entretiens pour choisir des locataires responsables.
Conclusion
Gérer un locataire qui n’entretient pas le logement peut parfois être complexe. En général, ce type de conflit se résout assez facilement grâce au dialogue. Parfois, il est nécessaire d’aller plus loin. Dans ce cas, suivez ces étapes à la lettre afin de régler le conflit de manière efficace.
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