L’investissement dans l’immobilier locatif est une stratégie séduisante pour beaucoup car elle offre la possibilité de générer des revenus locatifs réguliers. Cependant, derrière les avantages, se cache une complexité fiscale importante qu’il est essentiel de comprendre pour l’optimiser et de maximiser votre rentabilité en diminuant l’imposition.
Que vous optiez pour la location vide ou meublée, la législation fiscale française impose des règles spécifiques qui peuvent impacter significativement la rentabilité de votre investissement. Plongeons donc dans les méandres de l’imposition des revenus locatifs pour en saisir toutes les subtilités.
Revenus locatifs et imposition personnelle
Imposition de la location nue
Pour les locations nues, les revenus locatifs sont considérés fiscalement comme des revenus fonciers. Dans ce cas, deux régimes d’imposition sont envisageables :
- Le micro-foncier :
- Possible seulement si les revenus ne dépassent pas 15 000 euros.
- Donne droit à un abattement forfaitaire de 30 % à 50 % (en attente de lois sur le sujet) sur les loyers perçus. Le restant des revenus sera ensuite imposé selon votre TMI.
- Le régime réel :
- Possible si le montant des revenus est supérieur à 15 000 euros ou si vous choisissez cette option.
- Permet la déduction des charges relatives à votre bien (intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les travaux de réparation…)
- Pour calculer le montant des impôts, il faudra déduire de vos revenus locatifs l’ensemble des charges et soumettre le revenu net à votre TMI.
Imposition de la location meublée
Pour les locations meublées, les revenus locatifs sont considérés fiscalement comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes d’imposition sont envisageables :
- Le micro-BIC :
- Possible si les revenus locatifs ne dépassent pas 77 000 euros (ou 188 700 euros pour les meublés de tourisme classés).
- Donne droit à un abattement forfaitaire de 50 % ou de 71 % pour les meublés de tourisme classés (au moment de l’article).
- Le régime réel simplifié :
- Possible si le montant des revenus est supérieur au plafond ou si vous choisissez cette option.
- Permet la déduction des charges relatives à votre bien (intérêts d’emprunt, les frais de notaire, …)
- Permet également d’amortir une partie du bien et des meubles.
Pour en savoir plus sur la location meublée, je vous invite à consulter mon article sur « Quel est le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel » ou « Quel est le régime fiscal du loueur en meublé professionnel« .
Création de société SCI, SARL,…
Pour en savoir plus la SCI, je vous invite à consulter mon article « Pourquoi créer une SCI pour investir dans l’immobilier« .
Choisir le régime fiscal adapté à votre situation
Le choix du régime fiscal peut être une étape complexe. En effet, tous les régimes présentent des principes, des implications, des avantages et des inconvénients différents.Pour vous aider à y voir plus clair, voici quelques indications (attention, celles-ci sont à titre indicatif et je vous déconseille de vous baser seulement sur ces éléments pour choisir votre régime fiscal) :
Quand choisir le régime micro foncier ?
- Vous n’atteignez pas le plafond maximal.
- Vous préférez la simplicité administrative et comptable.
- Les charges du bien ne dépassent pas 30% des revenus locatifs.
Quand choisir le régime réel foncier ?
- Vos revenus dépassent le plafond maximal.
- Vous avez des charges importantes qui dépassent 30% des revenus locatifs.
- Vous êtes prêt à supporter l’administratif et la comptabilité complexe.
Quand choisir le régime micro BIC ?
- Vous n’atteignez pas le plafond maximal.
- Vous préférez la simplicité administrative et moins de comptabilité.
- Vous avez peu de charges à déduire.
Quand choisir le régime réel simplifié ?
- Vos revenus dépassent le plafond maximal.
- Vous avez des charges importantes et l’amortissement vous permet de réduire vos revenus locatifs.
- Vous êtes prêt à supporter une comptabilité complexe.
Quand choisir la SCI ?
- Vous souhaitez investir à plusieurs.
- Vous souhaitez transmettre un patrimoine à votre famille.
- Vous souhaitez différencier votre patrimoine personnel de vos investissements.
- Vous souhaitez investir de manière professionnelle et êtes prêt à supporter les obligations légales, juridiques et comptables d’une entreprise.
Quel impôt sur les revenus locatifs ? Conclusion
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L’équipe de Projet YMob