Mettre en location un bien implique d’engager différentes démarches souvent complexes et chronophages. Si vous hésitez encore à vous lancer dans un projet d’investissement locatif, trouvez ci-après 3 bonnes raisons d’opter pour un appartement loué.
Un placement plus sécurisé
L’investissement locatif vous permet de payer vos mensualités grâce aux loyers que vous percevrez. Le fait est qu’avant de toucher un quelconque loyer, vous devrez trouver un locataire.
En fonction de la localisation de l’appartement et de l’état du marché, cette étape peut prendre un certain temps. Or, plus votre bien reste vacant, plus il vous coûtera de l’argent. C’est pourquoi investir dans un appartement loué se révèle plus sécuritaire comparé à l’acquisition d’un bien inoccupé.
À l’achat du bien, vous devenez le nouveau propriétaire. Aussi, c’est envers vous que le locataire actuel devra rendre compte. Vous éliminerez les risques de vacances et vous serez en mesure de couvrir vos mensualités dès l’acquisition de l’appartement loué.
Des démarches plus simplifiées
L’avantage d’investir dans un appartement loué réside dans le fait que vous aurez un aperçu de la rentabilité du bien en question. Il vous sera possible de vous renseigner sur le profil du locataire actuel auprès du vendeur.
Avoir en main l’historique de la location est un avantage non négligeable qui vous évitera les risques d’impayés. Qui plus est, cela vous donnera une vue d’ensemble sur le potentiel de votre futur investissement locatif.
D’autre part, le locataire en place aura déjà signé un contrat de bail avec l’ancien propriétaire. Aussi, vous n’aurez qu’à assurer la continuité dudit contrat.
Un investissement plus économique et moins chronophage
La diffusion des annonces, l’organisation des visites et l’épluchage des dossiers sont chronophages et coûtent de l’argent. Si en plus votre appartement est situé dans un quartier très recherché, vous risquez de crouler sous les demandes.
Le gain de temps est certainement l’un des principaux avantages d’investir dans un appartement loué. Comme il s’agit d’un bien occupé, vous n’aurez pas à effectuer les démarches relatives à la recherche d’un locataire.
Sans parler du fait que l’acquisition d’un bien loué se révèle largement plus abordable comparé à l’achat d’un appartement vide. Les écarts de prix sont notamment estimés à hauteur de 5 à 15 %.
On peut facilement définir un bien immobilier comme un bien ne pouvant être déplacé (biens immeubles par nature) ou objet étant rattaché à des biens classés immeubles (biens immeubles par destination). L’ensemble de ces biens, qui peuvent être détenus par une personne physique ou morale, constitue in fine un patrimoine immobilier.
Clairement dissociés des biens meubles ou financiers, les biens immeubles entraînent des droits (usufruit, nue-propriété) mais aussi des obligations à leur détenteur (entretien, paiement des taxes, etc.). Ainsi, la législation qui régit les biens immobiliers est référée dans les articles 517 à 526 du Code Civil.
Caractéristiques et typologie des biens immobiliers
Par biens immobiliers, l’opinion la plus courante pense d’emblée à la résidence principale. Si cette assertion est tout à fait juste, elle reste cependant incomplète. La loi considère également comme bien immobilier :
les fonds de terre c’est à dire les sols nus à bâtir ;
des bâtiments qui intègrent une construction (par opposition aux constructions temporaires n’ayant aucune fondation) ;
ce qui est ancré dans le sol, par exemple les arbres fruitiers.
Les biens immobiliers peuvent être également inventoriés dans le patrimoine immobilier selon leur utilisation. On recense :
l’immobilier d’habitation ;
l’immobilier de rapport (qui concerne les biens en mis en location) ;
l’immobilier commercial ;
les terrains à bâtir.
Le régime juridique des biens immobiliers
Contrairement aux biens meubles, les biens immobiliers sont soumis à un régime juridique spécifique. Les actes concernant tous les biens d’un patrimoine immobilier doivent au préalable faire l’objet d’une publicité auprès du service de la publicité foncière.
L’acquisition d’un bien entraîne ipso facto des droits et des obligations envers l’acquéreur. Le propriétaire gagne ainsi le droit de disposer librement du bien et des fruits qu’il peut engendrer.
A contrario, il devra s’acquitter des impôts en vigueur sur le bien (taxes foncières, d’habitations et taxes en cas de plus-value sur la revente) et aussi sur les revenus fonciers qu’il peut apporter.
Le Haut conseil de stabilité financière ayant durci les conditions qui permettent de décrocher un prêt immobilier, l’apport personnel que l’on avance pour l’achat d’un bien gagne de l’importance pour décrocher ce prêt. Voici 3 conseils importants qui permettent de l’optimiser.
Conseil 1 : injecter le bon niveau d’apport
Actuellement, il est conseillé d’injecter de l’apport dans un projet immobilier pour diminuer l’importance du montant du prêt et des mensualités de remboursement. Ceci afin d’obtenir plus facilement son prêt, les chiffres du taux limite d’endettement des foyers ayant été relevés à 35 %.
Même si les banques n’ont pas de directive minimum sur le niveau d’apport minimum, le chiffre de 10 % est régulièrement avancé pour couvrir les frais d’achat, tels que les frais de notaire. On considère qu’un bon apport se situe autour des 30 %.
Conseil 2 : bien sonder toutes les sources d’apport
Le première source à laquelle on pense, ce sont bien sûr les économies personnelles, comme celles placées sur un PEL. Mais, pour réussir à arrondir un apport, il convient de n’en négliger aucune, car elles sont nombreuses et pas toujours connues.
Citons les héritages, les donations, le prêt-relais et l’épargne d’entreprise, qui peut justement être débloquée par anticipation, dans le cadre d’un projet immobilier visant à acquérir sa résidence principale.
Moins connu, le prêt familial sert aussi à rallonger un apport personnel en vue d’optimiser son dossier d’emprunt. Son avantage est qu’il vous permet de ne pas payer d’intérêts, car vous fixez vous-même le taux qui peut être à 0.
Conseils 3 : acheter sans apport pour du locatif
Vous investissez régulièrement dans l’immobilier et vous utilisez l’effet de levier des banques pour maximiser vos taux de rentabilité ? Dans ce cas, vous avez intérêt à utiliser au maximum l’argent des banques pour financer vos achats et à garder votre apport personnel.
Les emprunts à 110 %, qui financent à la fois le prix du bien et les frais d’achat se raréfient, mais ils restent encore possibles pour certains investisseurs. Présentez dans ce cas un dossier béton au banquier. Vous devez non seulement être en CDI, mais aussi jeune, en bonne santé et en poste dans un secteur qui ne connaît pas le chômage.
La profession de marchand de biens consiste à acheter et vendre des biens immobiliers, tels que des immeubles (ou immeuble de rapport), des maisons, des logements, des fonds de commerce ou des parts de société immobilières type SCI.
Contrairement à l’agent immobilier, le marchand de biens est propriétaire du bien qu’il vend ou revend, tandis que l’agent immobilier sert juste d’intermédiaire entre un vendeur et un acheteur. Il s’agit d’un métier demandant de solides connaissances du marché immobilier, des qualités de commerçant et un somme d’argent de départ suffisante.
Le statut du marchand de biens
Juridiquement, le marchand de biens est considéré comme un commerçant. Il doit donc s’inscrire au registre du commerce et des sociétés, établir des comptes annuels ou tenir une comptabilité. Il est également soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux et est soumis à la TVA sur ses marges. Il assume totalement la responsabilité des vices cachés que peuvent posséder les biens qu’il vend.
Objectifs du marchand de biens
Comme tous les commerçants, le marchand de biens cherche à obtenir un bénéfice de la revente d’un bien. Il cherche donc à acheter des biens immobiliers pour les revendre à un prix plus élevé. Cependant, il est a noté qu’avoir le statut officiel de marchand de biens le rendra imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
À ce titre, il paiera le taux marginal de l’impôt sur le revenu (maximum 45%) ainsi que 17,2% de prélèvements sociaux.
En revanche, s’il reste considéré comme un particulier, il lui sera imposé la plus-value des particuliers pour un taux de 19% auquel s’ajoutera, toujours, les 17,2% de prélèvements sociaux. Ce sont des éléments importants à prendre en compte pour espérer faire un bénéfice.
En découvrant le monde immobilier, certains termes peuvent paraitre obscurs, notamment celui d’immeuble de rapport. Aussi appelé immeuble locatif ou immeuble à loyer, que signifie ce terme?
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport?
Un immeuble de rapport est un bien immobilier qui se constitue de plusieurs logements. Il est construit ou acquis par un seul propriétaire, particulier, professionnel ou promoteur immobilier, qui détient donc l’intégralité du bloc plutôt qu’un ou plusieurs appartements individuels au sein d’une copropriété. Le terme immeuble de rapport fait partie du jargon locatif.
Le propriétaire de l’un d’eux se place donc en tant que bailleur et ses locataires lui verseront un loyer pour chacun des logements différents. L’objectif principal d’un immeuble de rapport est ainsi de générer de la rentabilité locative.
Les différents types d’immeubles de rapport
Les immeubles de rapports ont l’avantage de pouvoir s’adapter à tout type de projet et d’investisseur. Ainsi, si on entend généralement ce terme pour parler d’immeubles d’habitation, certains blocs peuvent être utilisés pour d’autre objectifs. Il est ainsi possible de louer une partie où l’intégralité d’un bâtiment pour un usage commercial. Un immeuble de rapport peut donc être d’habitation, commercial ou mixte (c’est à dire composé à la fois d’habitations et de commerces).
Les immeubles de rapport sont également divisés en deux catégories : Neufs et anciens. Pour le neuf, ce sont les promoteurs immobiliers qui construisent le bâtiment, puis qui s’occupent de la location ou qui laissent cette charge à des professionnels.
Pour l’ancien, Le bâtiment peut déjà être totalement ou partiellement loué, permettant de percevoir directement des loyers. Ou alors, le bloc peut être vide pour rénovation. Dans ce cas-là, aucun loyer ne pourra donc être perçu avant que les travaux ne soient terminés.
Dès qu’une personne vous vendra un investissement comme étant le meilleur du monde, méfiez-vous ! Il n’existe pas un investissement miracle avec une rentabilité exponentielle à coup sûr, sinon, tout le monde le ferait. La question serait dors et déjà réglée et vous ne prendriez pas le temps de me lire. Il est effectivement possible de faire des bons coups, voire même des gros coups.
Investir par exemple une petite somme qui se révélera être l’investissement de votre vie, mais les risques qui vont avec sont grands. Plus on mise sur des produits risqués, plus on peut gagner, mais plus on peut perdre aussi ! C’est pourquoi nous allons aborder dans ces quelques lignes en quoi l’investissement immobilier est un très bon compromis.
L’immobilier est un placement sûr
Dans la vie, une personne a besoin de se nourrir et de se loger. Il y aura toujours quelqu’un qui recherchera un toit à mettre sur sa tête. Il est très difficile de se tromper dans l’achat d’un bien si vous vous posez les bonnes questions. Pour cela, vous devez faire des recherches ou passer par une personne dont c’est le métier.
En effet, si vous achetez une maison qui se situera juste à côté du nouvel aéroport de la région, vous partez mal pour obtenir une rentabilité ou une plus-value. Prenez donc votre temps, renseignez-vous sur l’emplacement, sur le prix du marché ou encore sur les possibles travaux ou constructions alentour. De plus, la côte d’un bien immobilier baisse rarement sauf cas exceptionnels.
Le financement
Comparé à d’autres investissements, l’achat d’un bien immobilier ne nécessite pas forcément de disposer entièrement des sommes à investir. Vous pouvez vous adresser aux banques qui vous prêteront en fonction de vos revenus ainsi qu’en se basant sur les rentes de vos futures locations par exemple. Ce système s’appelle l’effet de levier. De plus, l’argent ne coûte pas cher en ce moment donc n’hésitez pas à l’emprunter au lieu d’utiliser et d’y placer tous vos capitaux propres.
La fiscalité
Dès lors que vous possédez un ou plusieurs biens immobiliers, il faut penser fiscalité. Entre les différentes taxes dont la taxe foncière, vos impôts personnels ou encore celui sur les plus-values, les chiffres peuvent vite faire tourner la tête. Mais ne vous inquiétez pas, il existe des solutions pour faire baisser la facture.
Impôt sur la plus-value immobilière :
Dès lors que vous avez mis un bien en location, vous allez devoir payer un impôt sur une possible plus-value après la vente. Cet impôt peut être évité si vous gardez le bien plus de 30 ans. En revanche, entre 0 et 5 ans, il couvre l’entièreté de votre plus-value, et au bout de 22 ans, vous ne paierez que les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.
Il existe également plusieurs autres possibilités de faire diminuer votre imposition en utilisant la loi Pinel, en louant votre bien meublé ou vide mais aussi en déduisant le montant de vos travaux du montant total de vos impôts.
Vous l’aurez donc bien compris, investir dans l’immobilier nécessite de connaître les petites astuces qui vous feront gagner du temps et de l’argent en plus sur vos biens. Plus vous vous lancez tôt, plus vous pourrez vous créer un bon capital pour un futur complément de retraite par exemple. C’est pour cela que le placement immobilier est un placement sûr et reste le préféré des Français.
Je suis Yann Marjault, j’ai 39 ans et je vous souhaite la bienvenue sur mon blog spécialisé dans la location meublée rentable et sécurisée.
Je suis enseignant, investisseur, chef d’entreprise et conférencier et je peux vous assurer que les investissements locatifs meublés ont progressivement changé ma vie.
Si vous souhaitez me connaître davantage pour mieux comprendre comment cela est possible, suivez ce lien …
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