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Que ce soit pour se créer un complément de revenu, préparer sa retraite ou vivre de ses rentes. L’investissement dans un ou plusieurs immeubles présente de nombreux avantages, mais est aussi très onéreux. Pour vous aider à faire la meilleure affaire, voici 3 choses à savoir absolument avant d’acheter son premier immeuble.
Une certaine capacité de financement pour acheter un immeuble
D’abord, vous devez avoir une forte capacité de financement, car la somme minimale d’un immeuble est de 200 000 euros. Dès la présentation de votre projet d’achat, la banque va vous demander des pièces justificatives pour prouver que vous allez pouvoir l’a rembourser comme il se doit. Vous allez devoir prouver que vous avez un salaire élevé, un compte bancaire assez fourni ou l’aide d’un tiers qui bénéficie de l’un de ces deux avantages.
Étudier avec précision la zone géographique avant l’achat de l’immeuble
Ensuite, il vous faudra étudier avec précision la zone géographique dans laquelle vous souhaitez acheter votre bien. En effet, celle-ci a un grand impact sur la rentabilité de votre acquisition. Privilégier donc une zone proche des commerces, des universités, des pôles hospitaliers, ou d’autres points stratégiques. Vous pourrez ainsi louer votre bien avec plus de facilité. De plus, un indicateur essentiel que vous devez consulter avant de passer à l’achat est le niveau de tension locative de la zone. Vous aurez accès à cette information très facilement sur internet.
Vous avez des vues sur un ou plusieurs biens ?
Penser à vérifier ces points fondamentaux de toute bonne affaire qui se respecte :
- Le prix au m². Si celui-ci est inférieur ou supérieur à la zone géographique.
- Des indices au vert. Que ce soit l’indice d’émission de gaz à effet de serre (GES) ou le diagnostic de performance énergétique (DPE), les diagnostics doivent révéler des indices performants ou modérés. Pour le GES, il doit s’approcher d’un indice faible en vue des probables prochaines restrictions écologiques. En ce qui concerne le diagnostic DPE, les biens qui présenteront les indices G et F ne pourront plus être loués en 2023.
- Les éventuels travaux à prévoir et leurs coûts.
- Les éventuelles charges de copropriété.
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L’agent immobilier, ou mandataire immobilier, sont des acteurs indispensables lors d’un achat, d’une location ou d’une vente en immobilier. Ces professionnels sont l’interface entre le locataire, l’acheteur et le vendeur. Vous trouverez ici, les conseils qui vous permettront de choisir le mandataire immobilier qui correspondra le mieux à vos besoins.
L’agent immobilier travaille souvent en agence, mais il est possible de choisir une personne qui travaille en libéral. Cet acteur indépendant présente plusieurs points positifs, mais celui qui retient notre attention en priorité est la commission inférieure à 5%. Pour profiter pleinement de cette opportunité, voici quelques conseils qui vont vous permettre de trouver le mandataire immobilier pour votre situation :
Vous pouvez vous rendre sur l’un des sites qui répertorient les différents agents mandataires de votre ville, afin de connaître tous les profils.
Demandez autour de vous ! Le bouche à oreille est une façon de se faire connaître, et de faire circuler les informations qui est vieille comme le monde. Mais très efficace pour connaître une personne de qualité qui saura s’occuper de vos recherches en immobilier.
Le mandataire doit avoir impérativement son champ d’action dans le secteur de votre bien. Celui-ci doit avoir une bonne connaissance de la région pour vous fournir les meilleurs conseils et vous permettre d’avoir accès à la meilleure offre.
De plus, celui-ci doit avoir un réseau de qualité qui lui permettra de faire connaître votre bien ou de trouvez votre projet. Comme ce professionnel n’est pas en agence, il doit être affilié à un réseau riche et divers qui lui permettra de vous proposez les meilleures offres.
Lire les avis clients laissés sur internet est une méthode simple qui va vous permettre d’éviter les agents qui ne sont pas sérieux ou qui ne vous correspondent pas.
Avec ces différentes étapes vous êtes près à trouver l’agent immobilier mandataire qui saura satisfaire vos exigences.
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La vente en viager est régie par un contrat de vente qui permet à un particulier de vendre son bien immobilier en échange d’une rente viagère. Voici quelques éléments qui vont vous permettre de saisir les principes fondamentaux de ce contrat.
Une vente immobilière en viager permet à l’acheteur (aussi nommé débirentier) de profiter d’un rabais sur le prix de vente du bien (environ 30%). Mais en échange il va devoir donner une somme d’argent, nommée rente viagère, qui est calculée en fonction de l’âge du vendeur (aussi nommé crédirentier) de son espérance de vie et du montant du bien. Celle-ci est versée au vendeur de façon mensuelle, trimestrielle ou annuelle. La vente en viager peut se révéler être une très bonne affaire si les rentes viagères sont arrêtées avant l’espérance de vie du crédirentier. Si les rentes se poursuivent au delà de l’espérance de vie du vendeur, le montant total des rentes peut dépasser le bouquet. Ainsi, le bien sera finalement acquis plus chère que son estimation initiale.
Il existe deux types de vente en viager. Le viager libre, et le viager occupé. Ce premier donne le droit d’accès à la propriété dès la signature du contrat par les deux parties. Le propriétaire peux alors occuper les lieux, mettre le bien en location ou le revendre. Cependant, le prix de vente est moins intéressant que pour une vente en viager libre. Pour la vente en viager occupé, la personne qui a acheté le bien y aura accès uniquement lorsque la personne quitte l’habitation. À présent, à vous de savoir quelle est la formule qui convient le mieux à votre profil !
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Pourquoi faire un investissement locatif dans une maison ? Voici les principaux avantages :
Sur le marché immobilier, la demande locative en maison individuelle est supérieure à l’offre. Voilà pourquoi il est judicieux de s’intéresser au marché de l’investissement locatif pour ce type de bien et voici quelques raisons pour enfin sauter le pas.
Avantage financier non négligeable
Quand on décide d’investir, c’est qu’on souhaite gagner de l’argent à court, moyen ou long terme. En achetant une maison individuelle, pour la louer, vous pourrez bénéficier des avantages de la loi Pinel.
Cette loi permet d’avoir jusqu’à 63 000€ de réduction d’impôt sur douze ans. Vous pourrez également louer votre bien à vos parents ou vos enfants (seulement s’ils ne font pas parti de votre foyer fiscal) et la maison pourra devenir votre résidence principale à la fin d’un bail de 6 ans.
Très peu d’incident de paiement
Les personnes qui recherchent une maison individuelle à la location sont souvent des familles qui souhaitent avoir une vie tranquille et paisible tout en profitant des avantages d’une maison. Pour louer une maison, il faut aussi avoir une stabilité financière et avec une famille vous n’aurez pas de problème de versement des loyers.
Durée locative plus longue
Vous n’aurez pas à effectuer d’état des lieux tous les ans. En règle générale, la location de ce type de bien est souvent plus longue qu’une location d’appartement. La moyenne locative est de 80 mois.
Une maison bien entretenue
Les personnes qui ont une maison en location veulent se sentir bien chez eux, c’est pourquoi ils ont à cœur de bien entretenir leur cocon. Ils ont également conscience que ce type de bien est difficile à obtenir.
Aucune charge de copropriété
Le propriétaire et le locataire d’un appartement ont chacun des charges de copropriété à payer. Ce qui n’est plus le cas lors de la location d’une maison individuelle.
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Devenir propriétaire et toucher un revenu régulier grâce à l’investissement locatif font rêver de nombreux français. Dans l’imaginaire collectif, il faut déjà disposer d’un beau capital pour réaliser ce projet. Pourtant, il est possible d’investir dans l’immobilier, même sans apport. Découvrez quelques conseils pratiques pour concrétiser ce projet.
Le prêt sans apport : plus facile dans le cas d’un investissement locatif
Le meilleur moyen d’acheter un bien immobilier consiste à investir dans l’immobilier locatif. En effet, les banques sont plus enclines à accorder un prêt sans apport dans le cas d’un investissement locatif.
Elles prennent en compte les loyers perçus par la location à l’avenir. La totalité du loyer peut même couvrir les mensualités de remboursement. Par conséquent, le risque d’impayé est réduit. Les banques craignent surtout la vacance locative. C’est pourquoi vous devez choisir une ville dynamique pour réaliser votre investissement.
Investir dans le neuf pour bénéficier du dispositif Pinel
Un investissement locatif Pinel représente un autre levier favorable à un prêt immobilier sans apport. Au moment d’accorder le financement, la banque prend en compte les avantages fiscaux que le dispositif peut offrir. Les réductions d’impôt offertes par le dispositif peuvent s’élever à 64 000 euros.
Cependant, vous devez respecter les critères d’éligibilité à la loi Pinel avant de monter votre dossier d’emprunt. C’est pourquoi il est important d’avoir une situation financière stable pour obtenir un emprunt sans apport.
Investir dans l’immobilier grâce à un crédit vendeur
Si vous ne pouvez pas fournir d’apport personnel, le crédit vendeur représente une alternative intéressante. Cependant, il est rare que le vendeur procède à ce genre d’accord. Dans ce contrat, le vendeur vous accorde un paiement échelonné du bien. La durée du crédit et le taux sont définis librement par les parties.
Le crédit vendeur vous permet de faire l’impasse sur les circuits bancaires. Ce contrat intervient surtout pour l’achat d’un fonds de commerce ou d’une entreprise.
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Vous quittez votre appartement et avez décidé de le proposer à la location ? Vous avez acheté et peut-être rénové un bien en vue de le louer ? Il n’est pas toujours facile de savoir comment s’y prendre. Voici les 3 meilleurs conseils pour louer votre appartement.
1. Proposer un bien qui se démarque
L’idée est de mettre en valeur votre logement. N’oubliez pas que vous devez avoir vérifié que l’appartement respecte les critères de décence (volume des pièces, installation électrique conforme, chauffage fonctionnel, etc.).
Lorsque de potentiels locataires passent des heures à faire des recherches, une photo peut faire sortir votre bien du lot. Alors n’hésitez pas à lui donner un atout avec par exemple la présence de rangements, des jolies finitions, ou peut-être envisager de louer en meublé.
2. Bien fixer le montant du loyer
Si le logement se trouve à Paris ou dans une « zone tendue », vous devrez vous référer à des montants plafonnés en fonction des caractéristiques du bien.
En revanche, pour le reste de la France, c’est vous qui décidez du montant du loyer.
Le juste prix est celui qui est cohérent avec les autres biens similaires (même localisation et même surface par exemple), et qui vous assure également la rentabilité que vous attendez. La location meublée vous permet de fixer des loyers plus élevés tout en ayant des avantages fiscaux
3. Choisir le locataire
Pour mettre votre appartement sur le marché de la location, vous avez deux possibilités : le confier à une agence qui s’occupera de tout ou diffuser des annonces « entre particuliers ».
La première option vous offre la tranquillité, mais diminue un peu votre rentabilité.
Dans la seconde, vous devrez préparer les documents réglementaires (état des lieux et contrat de bail). Avant les visites, demandez aux candidats de venir munis d’un dossier incluant une pièce d’identité, un justificatif de domicile, un avis d’imposition et un contrat de travail. Vous pouvez aussi souscrire une garantie contre les loyers impayés, renseignez-vous auprès de votre assureur.
