Que ce soit pour acheter des appartements ou encore un immeuble de rapport lorsqu’on se lance en immobilier, on me demande souvent si cela est vraiment intéressant d’acheter un bien immobilier ou plutôt de faire un crédit immobilier locatif sans apport.
Même si parfois les banques préféreraient que les investisseurs immobiliers fassent un apport pour acheter, je vous assure qu’être financé à 110% peut être très intéressant.
En clair, si faire un crédit pour un investissement locatif paraît essentiel dans 90% des cas, le faire sans apport est encore mieux dans 90% des cas également.
Cela ne veut pas dire qu’il ne sera jamais intéressant d’acheter une affaire rentable même si on doit mettre un peu d’argent de notre poche…
Peut-être que cela ne se fera pas au même moment dans votre parcours d’investisseur immobilier.
1- Pourquoi investir dans l’immobilier sans apport ?
Avant de connaître quelques astuces simples pour faire un crédit immobilier total, c’est à dire faire un investissement locatif meublé sans apport, il est important de comprendre à quoi ça sert !
1-1 Pour garder son argent !
La première raison est simple : vous n’avez peut-être tout simplement pas d’argent à mettre pour acheter votre immeuble de rapport.
Votre trésorerie est placée sur votre compte bancaire, c’est votre seule épargne et elle est importante en cas de soucis ou même pour vous rassurer.
Vous avez tout à fait raison !
De plus, elle servira à prouver à votre banquier que votre manière de procédé est efficace et que vous êtes capables de gérer votre argent. On y reviendra…
1-2 Pour bénéficier d’un effet de levier maximal en immobilier
Pour rappel, les investissements locatifs immobiliers sont de vrais leviers de richesse.
Vous emprunter de l’argent à une banque pour acheter un bien immobilier (immeuble et appartements), vous remboursez grâce à l’argent de quelqu’un d’autres et, si vous êtes un investisseur malin, vous gagnez de l’argent chaque mois !
Je ne parle pas des plus values qu’il est possible de réaliser lors de la revente.
L’immobilier et les investissements locatifs rentables sont donc des leviers extraordinaires de richesse sur le court terme, le moyen terme et aussi le long terme.
Dans le cas d’achats immobiliers sans apport, vous allez gagner de l’argent grâce à l’argent de la banque, du locataire et de l’acheteur qui rachètera votre bien.
A aucun moment, vous n’aurez déboursé de l’argent bien installé sur un livret qui je l’espère pour vous vous rapporte un peu…
L’effet de levier, dans ce cas, est maximum ! C’est bien grâce au travail de l’argent des autres que vous vous enrichissez…
Dans le cas contraire, si vous déboursez une partie du financement de votre bien immobilier, que ce soit pour l’achat, les frais de notaire ou autre, l’effet de levier tant à diminuer.
Même si cet apport sert à diminuer les mensualités de votre emprunt, vous aurez diminué l’effet de levier qui peut être activé en cas de non apport d’argent.
2- Obtenir un crédit pour son investissement locatif sans apport en mettant le banquier dans votre poche !
Le banquier est un humain qui a sa propre sensibilité et qui a un métier dans lequel on lui demande de gérer des risques.
En clair, lorsque vous lui demandez un prêt immobilier, il doit être convaincu qu’il a affaire à une personne en face de lui capable de rembourser chaque mois sans aucune difficulté.
Alors comment faire en sorte qu’il vous fasse confiance ? Comment faire en sorte de vous présenter comme quelqu’un qui a la tête sur les épaules et qui sait ce qu’il fait ?
2-1 Gestion des comptes
La première chose importante à mon sens est de lui prouver que vous avez une certaine éducation financière. Vous devez lui montrer que la gestion de vos comptes financiers n’est pas un problème pour vous.
Et même mieux, vous savez gagner de l’argent et vous constituer des trésoreries.
Prouvez-lui que vos comptes ne sont pas des passoires et que vous êtes vigilants à la tenue de ceux-ci.
2-2 Manière de présenter le dossier
Lorsque le moment de la rencontre va arriver, faites une très bonne première impression. C’est vous le professionnel de l’immobilier, c’est vous qui possédez un maximum de détail et c’est bien vous qui savez exactement ce que vous voulez.
Vos chiffres et estimations doivent être présentés de manière très simple et très claire.
Plus le banquier percevra vos procédés précis et comprendra ce à quoi vous voulez prétendre, plus il aura tendance à comprendre que vous savez ce que vous faites.
N’oubliez pas que votre idée de départ est de le convaincre d’avoir un prêt financé à 110%. Il doit comprendre que votre souhait d’obtenir un crédit pour votre investissement locatif sans apport est réfléchi et calculé.
2-3 Expliquer pourquoi vous ne voulez pas mettre d’apport (trésorerie)
Des expériences scientifiques ont montré qu’un humain qui connait les raisons essentielles d’une question aura beaucoup plus facilement tendance à dire oui.
Des études ont même montré qu’un discours expliquant les raisons d’une action face à une personne permettait dans une grande majorité des cas d’obtenir une approbation.
Ok ! C’est très théorique mais peu importe ! Ce que je retiens de ce type d’expériences (je le teste toujours même en dehors de l’immobilier et les résultats sont convaincants…),c’est que si vous expliquez les raisons de votre demande d’emprunt immobilier financé à 110%, vous aurez beaucoup plus de chance de l’obtenir.
Vous pouvez avoir des arguments sincères comme le fait de garder une trésorerie parce que vous êtes prévoyant par exemple.
3- Anticipez tout ce que vous devrez payer !
C’est un point qui peut sembler évident mais vous devez bien anticiper la totalité des travaux dès le départ pour éviter à avoir à sortir de l’argent e votre poche.
Si vous parvenez à vous faire financer le montant de l’achat et les frais de notaire, il serait dommage de ne pas penser à certains travaux qui vous pénaliseraient pour la suite.
Prévoyez donc tous les travaux pour éviter les ennuis et ainsi vous les faire financer entièrement par la banque.
Si vous êtes malins, vous pourrez même vous faire financer les meubles par votre banquier…
Ne perdez jamais de vu que le meilleur moyen de bénéficier d’un effet de levier maximal en immobilier et en investissement locatif est de se faire financer à 110%. L’idéal est de ne faire aucun apport pour garder votre trésorerie.
Attention toutefois à ne pas louper une belle affaire qui va demander une rapidité d’exécution importante parce que vous êtes bloqués avec le faire d’apporter un petit montant.
On comprend facilement que lorsqu’on débute, il est très important de garder une trésorerie et donc d’avoir des crédits immobiliers qui prennent tout en compte y compris les frais de notaire.
En revanche, quand on commence à être expérimenté, il n’est pas du tout « grave » de faire un apport pour pouvoir bénéficier d’une belle affaire qui de toute manière apportera une nouvelle pierre à votre empire immobilier.
Yann Marjault
