L’investissement immobilier locatif meublé connaît un franc succès dans de nombreuses villes. Voyons pourquoi ce style d’investissement locatif est très intéressant pour nous investisseurs.
5 raisons d’investir dans un appartement meublé
Article écrit par Yann du blog : meublé pas à pas Il est vrai que lorsque l’on commence à se renseigner au sujet de l’immobilier, on n’a pas du tout à l’esprit d’acheter un appartement meublé ou plutôt d’acheter un appartement et de le meubler ensuite.
Je vais essayer dans cet article de vous montrer différents avantages que j’ai trouvé ou expérimenté quand on possède un appartement meublé ou des immeubles meublés entièrement.
Je tiens aussi à préciser tout de suite que les règles que j’ai pu évoquer pour dénicher les bonnes affaires dans l’article « Des règles simples pour trouver les bonnes affaires en immobilier », sont valables pour tout type de biens immobiliers, elles s’appliquent donc très bien pour un appartement meublé. La différence est qu’il faudra prendre en considération le montant de l’équipement de votre bien.
A ce sujet, nous verrons, dans d’autres articles, qu’il existe des petites techniques pour se faire financer les meubles… Je vous propose une très rapide définition de « appartement meublé » : Depuis le 1er septembre 2015 , les critères d’ameublement sont définis par la réglementation. À ce titre, un logement meublé doit être doté au minimum des éléments suivants : –> une literie avec couette ou couverture, –> des volets ou rideaux dans les chambres, –> des plaques de cuisson, –> un four ou un four à micro-onde, –> un réfrigérateur, –> un congélateur ou à défaut, un réfrigérateur doté d’un compartiment à congélation d’une température maximale de -6°, –> la vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas, –> des ustensiles de cuisine, –> une table, –> des sièges, –> des étagères de rangement, –> des luminaires, –> du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement Voici mes différents constats :
1)- Un appartement meublé permet de multiplier les stratégies
Effectivement, un appartement meublé permet de louer en longue durée comme on pourrait le faire avec un appartement nu. Souvent, vous allez louer votre appartement à des personnes qui travaillent dans la région ou bien qui décident de s’installer dans un appartement meublé le temps de trouver un bien à acheter. « J’ai l’exemple d’un jeune qui a obtenu un CDI, il voulait s’acheter une petite maison et il voulait un appartement meublé en attendant. Il a fait exactement ce qu’il voulait et a finalement trouvé la petite maison qu’il cherchait. Il a trouvé son bien immobilier au bout de 1 an et 4 mois de recherche et il a pu s’installer 5 mois après. Il est donc resté dans mon appartement 1 an et 9 mois, c’est une durée locative intéressante évitant un turn-over fréquent. »
Pour compléter cette histoire, je voulais préciser qu’au final le temps de location d’un appartement meublé est souvent intéressant. Contrairement à ce que l’on peut souvent lire, la durée moyenne locative dépasse fréquemment l’année. Il y a beaucoup de personnes qui trouvent un confort dans le meublé (évitant par exemple un achat de meubles et les déménagements) et beaucoup se trouvent dans une période de « transition » comme pour le jeune au dessus qui venait d’obtenir un CDI et cherchait une maison.
Parfois, ces périodes de transitions demandent des délais de réflexion qui peuvent s’étaler surtout si l’appartement meublé propose un confort sympathique… Un appartement meublé peut permettre aussi de réaliser des locations différentes sur des plus courtes durées. « Je ferai des articles ou vidéos spécifiques à ces différents types de locations. Ici, je veux juste exposer les différentes possibilités ».
La courte durée sous ses différentes formes (location saisonnière, location aux professionnels en déplacement…) possède des avantages considérables mais demande une organisation que je considérerai importante pour éviter d’y passer trop de temps. D’ailleurs, j’irai même plus loin, la location en courte durée demande un panel de compétences qu’il ne faut pas négliger…
Quoiqu’il en soit, le plus gros avantages de ce type de location avec un appartement meublé est la rentabilité. Effectivement, c’est un très bon moyen « d’exploser » le rendement d’un bien. L’équipement peut être identique mais vous devrez en revanche avoir un compteur électrique et d’eau à votre nom. Un autre équipement est fortement apprécié dans ce type de location courte même s’il n’est pas obligatoire, c’est un accès WIFI. « Je vais vous donner un de mes exemples assez particulier. J’ai acheté un lot de 3 petites maisons sur un même terrain.
J’estime avoir réalisé une très bonne affaire. J’en reparlerai dans un article d’ailleurs. La situation géographique positionne ce lot de maison à 2 minutes en voiture d’une centrale nucléaire. Le point négatif quand on est à 2 minutes d’une centrale est que s’il y a un problème, je n’ai pas besoin de vous expliquer qu’on est au premières loges 
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En revanche, un point extrêmement positif, c’est qu’il y a des milliers d’agents qui travaillent sur ce site. Il faut savoir que pour beaucoup, ils sont en déplacement et ont des enveloppes d’environ 70 euros par jours pour se nourrir et se loger. Une maison 3 couchages peut donc se louer 300 euros la semaine !!!! Vous comprenez bien que dans ce cas, il convient de réfléchir plutôt que de proposer une location longue durée classique. »
2)- Un appartement meublé se loue plus cher
Dans ce paragraphe, nous ne considérerons pas la location à courte durée. Je ne parlerai que de la location d’un appartement meublé en longue durée. Pourquoi ce type d’appartement ou de maison se loue plus cher ? –> Tout d’abord parce qu’il est meublé. La différence de prix entre une location nue et une location meublée n’est pas extraordinaire en soi mais il y en a une. –> Il y a assez peu de concurrence Proche des facultés ou autres domaines universitaires, beaucoup d’investisseurs meublent leurs biens et cela paraît tout à fait logique.
Il est assez aisé de trouver des étudiants qui recherchent un appartement meublé. « C’est exactement le cas avec le premier investissement que j’ai réalisé qui était au départ ma résidence principale, vous pouvez le lire dans mon article « mon premier investissement : résidence principale ou investissement locatif »
En revanche, dans des villes avec un certain nombre d’habitants, parfois des villages, très peu de biens de ce type sont proposé or il y a de la demande (stagiaires, jeunes ou moins jeunes qui viennent d’obtenir un CDI…). « A l’heure actuelle, je possède un immeuble dans une ville de 5 740 habitants. J’ai 3 appartements meublés en location.
Quand je recherche sur « le bon coin » pour cette ville et les alentours, je trouve 7 annonces correspondant à des biens meublés et je suis le seul à préciser dans mes annonces que je loue à long terme… » Etant le seul (ou presque) à proposer ce type de bien, que puis-je me permettre de faire ? « Louer mes appartements 13 à 15 % plus cher et tout le monde y trouve son compte » . A mon sens, ceci est une très bonne raison de louer plus cher, vous proposez un excellent rapport qualité/prix de part la rareté du bien proposé !
3)- Un appartement meublé permet une visite attirante
Ceci est un point que l’on découvre au fur et à mesure des avancements. Vous louez un bien entièrement terminé, prêt à être habité. Quand vous avez pris l’habitude de proposer ce type de biens, il est difficile de « revenir » vers des biens nus. Attention, il existe évidemment de très très bonnes affaires à réaliser en location nue, bien évidemment, mais quand on a pris l’habitude de voir un appartement terminé et tout équipé, on a cette sensation avec le nu qu’il manque quelque chose. « Pour ma part, je trouve qu’aller faire un état des lieux dans un appartement meublé avec un futur locataire est très gratifiant car vous êtes sûr de votre bien et vous vous doutez que le locataire va pouvoir s’y projeter ». Ce petit paragraphe est assez subjectif mais je sais aussi que nous sommes beaucoup de propriétaires de meublés à avoir ce genre de ressentis
4)- Un appartement meublé propose des règles différentes
Le bail que vous établissez avec un locataire pour un appartement meublé est un peu différent d’un bail pour une location nue :
| SITUATION | LOCATION MEUBLEE | LOCATION NUE |
| Bail | 1 an minimum | 3 ans minimum |
| Dépôt de garantie | 2 mois maximum | 1 mois maximum |
| Préavis du bailleur | 3 mois minimum | ? |
| Préavis du locataire | 1 mois minimum | 3 mois minimum |
Que doit-on retenir de ce tableau ? Pour faire simple, le principal avantage ici est le préavis du bailleur. En meublé, vous pouvez, en prévenant votre locataire 3 mois à l’avance, vous réapproprier votre bien. Cet acte ne peut se faire que sous certaines conditions (montrer qu’il vous servira de résidence principale par exemple) mais ceci est une « assurance psychologique » importante à mon sens.
5)- Une fiscalité intéressante
Ce point souvent très discuté par de nombreuses personnes qui portent de l’intérêt au sujet est en effet important dans l’immobilier. Je dois avouer que j’ai appris à m’y intéresser sérieusement grâce aux mobil home et donc à la location saisonnière. Pour information, je travaille avec des experts comptables car il est important à un certain niveau d’avoir un suivi de professionnels. A ce sujet, vous devez vous rassurez tout de suite, on a pas besoin de devenir expert dans tous les domaines pour investir. Il est important de se renseigner et de comprendre certains principes, cela permet d’anticiper certaines actions mais comme on dit par chez moi :
« Chacun son boulot ! »
Voyez dans cette expression un début d’apprentissage à la délégation… je vous assure qu’il sera toujours plus intéressant de déléguer des tâches que l’on n’aime pas trop. De plus, vous verrez très vite qu’il existe beaucoup de personnes capables de bien mieux faire que vous dans certains domaines. Pour rester clair et simple, sachez juste qu’en terme de fiscalité, louer en meublé est très avantageux. Il est assez facile de réduire les impôts et même de ne pas en payer.
« Dans mon cas, je suis sous le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Je déclare tout au réel, c’est-à-dire que je déduis énormément de frais à l’ensemble de mes revenus locatifs. Il y a beaucoup d’éléments que je déduis de tout mes revenus, il y en a tellement que je fais ce que l’on appelle du déficit foncier et donc je ne peux pas être imposable ». « Je réalise en fait un bénéfice réel (je mets de l’argent de côté chaque mois grâce à mes biens meublés) ». « Quand le comptable applique les règles de calcul (déduction des frais, intérêts, calcul d’un amortissement…), il me crée un déficit fictif qui apparaît sur la fiche d’impôts.
Il y a donc un montant négatif qui apparaît grâce à la magie des calculs et vous ne pouvez donc pas être imposé sur du négatif. Ca c’est top ! » Dans l’immobilier meublé, il faut comprendre que ce n’est pas parce que vous réalisez un réel bénéfice (argent sur vos comptes) que vous êtes imposables dessus directement.
Vous avez des bénéfices mais vous déclarez du déficit en toute légalité bien évidemment. Très honnêtement, comme diraient certains formateurs : « Ne vous faites pas des nœuds ! », ce n’est pas le moment de s’encombrer l’esprit avec ce point car vous vous y intéresserez progressivement si ce n’est pas le cas déjà.
D’ailleurs, si vous voulez nous apporter une multitude d’infos sur ce point en commentaire, ne vous en privez pas ! Je sais que ce point suscite de nombreux avis. Cet article avait pour objectif de partager quelques unes de mes idées sur les investissements locatifs meublés mais je voulais préciser deux points supplémentaires à ce sujet : –> Les principes du meublé s’appliquent aussi avec les petites maisons pour le long terme.
Beaucoup évoquent toujours la location d’un petit appartement meublé en précisant que ça ne sert à rien de meubler les biens plus grands. C’est loin d’être aussi évident à mes yeux : « Je connais quelqu’un qui loue sa maison entièrement équipée 600 euros la semaine et ce 4 semaines par mois !
Certes il touche des personnes en déplacement et on est sur du court terme mais avouez que c’est pas mal pour une maison qui est déjà payée… » –> Le deuxième point que je voulais souligner est qu’en aucun cas, je dis dans cet article que la location en nue n’est pas valable. Je préfère le dire à nouveau car ce n’est peut être pas toujours la peine de se priver d’un bien, qui aurait plus l’allure d’être loué en nue, alors que c’est véritablement une bonne affaire.
Une nouvelle fois, merci d’avoir lu ces quelques lignes et surtout n’hésitez pas à compléter cet article grâce à vos commentaires qui, sans nul doute, apporteront à tous ! A bientôt Yann Marjault
