Immobilier meublé : interview de Julien Loboda

Bonjour !

Aujourd’hui nous rencontrons Julien investisseur dans l’immobilier meublé. Il vit de ses rentes et a donc quitté son travail le 30 juin 2017 Rire pour l'immoblier. Nous nous sommes rencontrés il y a quelques mois maintenant et je voulais réaliser une interview avec lui. Nous l’avons fait à Paris dans le 16ème arrondissement juste avant un séminaire auquel nous avons participé.

Julien est l’auteur du blog www.immobilier-meublé.fr

Immobilier meublé : interview de Julien Loboda

Bonjour c’est Yann du blog meublepasapas.com, je suis de retour avec vous aujourd’hui pour vous présenter Julien, que j’ai rencontré lors de la petite escapade parisienne. Alors là on ne dirait pas du tout, mais c’est bien à Paris que je l’ai rencontré, dans un très bel appartement dans le 16ème arrondissement.

Julien va nous expliquer comment il a quitté son travail et a pu changer de métier avant 40 ans, notamment grâce à la location saisonnière. Julien est l’auteur du blog immobilier-meuble.fr, et ça se passe tout de suite sur meublepasapas.com.

 

Yann Marjault du blog Meublé Pas à Pas : Bonjour Julien

Julien Loboda : Salut Yann, ça va ?

Yann Marjault: Enchanté de te revoir. Alors aujourd’hui, comme je vous l’ai dit tout à l’heure, je suis avec Julien du blog immobilier-meuble.fr

Julien Loboda : Bonjour tout le monde !

Yann Marjault : Alors, Julien, dans un premier temps pour cette troisième vidéo, est-ce que tu pourrais te présenter pour ceux qui ne te connaissent pas encore ?

Julien Loboda : Bien sûr. Alors je m’appelle Julien, j’ai 32 ans, j’habite sur Bordeaux et j’investis dans l’immobilier depuis plusieurs années, exclusivement sur de la location meublée, que j’exploite de différentes façons. Cela m’a permis de changer de métier avant 40 ans. J’ai un blog qui s’appelle immobilier-meuble.fr sur le sujet, dans lequel je parle comme toi de ce mode d’exploitation que j’affectionne tout particulièrement.

Yann Marjault : D’accord. Alors est-ce que tu peux nous dire dans quelle région tu investis, et sous quelle forme tu investis ?

Julien Loboda : Bien sûr. J’investis en région Grande Aquitaine, Nouvelle Aquitaine pour ceux qui connaissent. A proximité de Bordeaux, La Rochelle, dans ce secteur là. Aujourd’hui j’investis sur deux modes particuliers : la location saisonnière, qui est le mode que je préfère et qui aujourd’hui me rapporte le plus, et la location meublée longue durée, que je fais sur quelques biens, parce que je les ai achetés déjà loués de cette façon, et en attente de les basculer en location saisonnière à moyen et long terme.

Yann Marjault : D’accord, et alors je précise, on en avait déjà discuté avec Julien : il a des appartements où il y avait déjà des locataires. Et donc tu attends que ces locataires s’en aillent pour éventuellement préparer tes appartements et faire du saisonnier.

Julien Loboda : Exactement, c’est tout à fait ça.

Yann Marjault : D’accord. Et ça fait combien de temps que tu fais ces locations saisonnières ?

Julien Loboda : Là ça va faire trois ans que je fais de la location saisonnière. J’ai terminé ma troisième année d’exploitation.

Yann Marjault : D’accord. Finalement, tu habites quand même assez loin de tes appartements. Est-ce que tu peux expliquer aux personnes – c’est vrai que je n’ai pas trop parlé de la location saisonnière encore – mais est-ce que tu peux expliquer aux personnes quelle est ta manière de gérer les entrées, les sorties, et pourquoi pas aussi comment tu trouves des locataires ?

Julien Loboda : D’accord, OK. Alors, la première année, je n’avais qu’un seul appartement et j’ai voulu tout faire moi-même, déjà parce que je ne pensais pas forcément à déléguer, et parce que je voulais de toute façon – le premier on est un peu frileux – donc je voulais voir comment ça se passait, rencontrer les locataires, toutes ces choses là. J’ai très vite arrêté parce que ça prend énormément de temps, c’est chronophage, en location saisonnière il faut faire des check in, des check out, l’accueil des locataires, la sortie des locataires, il faut faire le ménage entre deux locations, il faut laver les draps, tout ça demande quand même un peu de temps et une certaine organisation.

Tout ce que j’ai fait, très rapidement, c’est à la fin de la première année d’exploitation, j’ai recruté une personne qui s’occupe de tout ça pour moi. Donc concrètement aujourd’hui ce que je fais, c’est que je garde la partie commerciale de cette location saisonnière. C’est-à-dire que quand j’ai des prospects ou des clients qui m’appellent, c’est moi qui réponds, c’est moi qui répond aux mails, au téléphone. Et qui du coup leur explique ce qu’ils ont besoin de savoir, qui répond à leurs questions, jusqu’à la phase de réservation. Et à partir de la réservation, je délègue tout à une personne que j’emploie sur place, et c’est elle qui va s’occuper d’accueillir les locataires, de faire les sorties à la fin du séjour, de faire le ménage entre deux réservations, et de laver et repasser les draps.

Immobilier meublé : interview de Julien Loboda

Yann Marjault : D’accord. Tu peux nous dire combien ça coûte à peu près ?

Julien Loboda : Alors moi, ça me coûte 60€ par séjour, c’est le forfaitaire. Par contre en fonction des prestataires que vous allez choisir, en fonction de l’endroit où vous allez être et du mode de location que vous allez choisir, ça va varier. Ça peut varier, pour donner une fourchette vraiment large, entre 50€ et 65€.

Yann Marjault : D’accord. Alors ce sont des chiffres qui peuvent peut-être paraitre impressionnants comme ça au premier abord. On verra tout à l’heure que ça parait logique au final et que ça n’empêche pas une rentabilité

Julien Loboda : Non, je peux même t’en parler tout de suite. Quand tu fais de la délégation, c’est un frein qui revient souvent, tu te dis que ça a un coût, et que ce coût est important. C’est vrai que quand on parle de 60€, d’une somme forfaitaire par séjour, ça peut paraitre important. Moi j’ai deux choses à dire, la première c’est que pour pallier à ça, j’impose deux nuits minimum aux locataires. Je ne loue pas pour ue seule nuit pour la simple et bonne raison que si je loue 80€ par nuit et que ça me coûte 60€ de déléguer, il ne me reste pas grand chose à la fin de la réservation, surtout une fois que tu as payé la plateforme de réservation.

Donc ça c’est le premier point, j’impose deux nuits minimum, comme ça, ça me permet d’avoir un certain bénéfice sur le séjour. C’est la première chose. Et la deuxième chose je dirais que contrairement à une idée reçue, le fait d’avoir délégué la location saisonnière m’a permis d’augmenter mon chiffre d’affaires de façon considérable et de changer de métier avant 40 ans.

J’en ai déjà parlé sur mon blog, mais c’est vrai que la première année j’ai tout fait moi-même, donc j’ai dû refuser beaucoup de réservation parce que comme je travaillais et que j’habite à 120km de mes investissements, quand tu as des locataires qui veulent arriver en pleine semaine un mercredi à 17h ce n’était juste pas possible. Et donc j’avais fait de mémoire 8000€ de chiffre d’affaires cette première année. Donc à la fin de l’année je me suis dit que j’allais donner en délégation, et l’année d’après je suis passé à 18000€. Donc ce que je voulais dire c’est que c’est une fausse crainte, car le fait de déléguer vous permet d’ouvrir le calendrier toute l’année, et donc d’accepter des locataires toute l’année à n’importe quelle heure, et donc d’augmenter considérablement le chiffre d’affaires.

Yann Marjault : Oui d’accord. Effectivement tu en avais parlé sur une vidéo ou dans un article.

Julien Loboda : Oui j’ai fait une vidéo sur le sujet, où je parlais de la délégation effectivement.

Yann Marjault : OK, donc ce que Julien dit là, c’est très intéressant parce que, là où on a l’impression de perdre de l’argent, en fait on en gagne grandement.

Julien Loboda : C’est ça. Regarde, 8000€ la première année, 18000€ la deuxième. Sur les 10000€ d’écart, même si tu dois payer 1500€ ou 2000€ de délégation, il te reste quand même 8000€ que tu n’aurais pas fait de toute façon. Donc c’est que du bonus. Il ne faut pas le voir comme une dépense mais comme un investissement.

Yann Marjault : D’accord, on y reviendra certainement tout à l’heure, et en plus ça a un intérêt pour les impôts.

Julien Loboda : Ca a un intérêt pour les impôts effectivement, parce que cette personne que j’emploie est une charge d’un point de vue fiscal, qui vient tout de suite en déduction de mes loyers.

Yann Marjault : D’accord. Alors on a évoqué un peu quelques chiffres, tu as parlé de 8000€, de 18000€… Est-ce que tu pourrais nous dire, peut-être pour que ce soit un peu direct, grâce à la location saisonnière et en moyenne sur un appartement, combien tu as de cash flow, c’est-à-dire combien il te reste d’argent à la fin de chaque mois avec ce principe de location ?

Julien Loboda : Sur mes appartements en location saisonnière, je dégage entre 700€ et 800€ de cash flow par appartement. Il faut savoir qu’en location saisonnière, la moyenne constatée et que je vois aussi sur mes appartements, c’est que tu fais x3 en loyer par rapport à une location classique. Donc si ton appartement était en location à l’année et que tu le louais 500€, et bien en location saisonnière tu peux espérer tirer 1500€ de loyer. Donc voilà je me sors à peu près entre 700€ et 800€ de cash flow. Il faut savoir qu’aujourd’hui j’ai 9 biens immobiliers en tout, qui me ramènent environ 2500€ de cash flow, ça dépend des mois bien sûr, mais voilà.

Yann Marjault : OK, et tu en exploites combien en location saisonnière ?

Julien Loboda : Alors aujourd’hui, seulement deux appartements. Et j’ai donc 7 autres appartements répartis sur deux immeubles, parce qu’en fait j’ai acheté deux immeubles, qui devraient basculer dans l’année à venir, au plus tard dans un an ils seront tous basculés en location saisonnière.

Yann Marjault : D’accord. Donc toi, ton objectif, c’est vraiment d’avoir 6, 7, 8 voire 9 appartements en location saisonnière ?

Julien Loboda : Oui, parce que imagine la puissance du truc, un immeuble de trois appartement – je prends le cas d’un immeuble que j’ai – aujourd’hui il me ramène cet immeuble 1500€ de loyer tous les mois. En sachant qu’en location saisonnière tu peux faire x3, potentiellement il pourrait me ramener 4500€ de loyer, sachant que mes charges ne vont pas non plus augmenter de façon importante. Ça va coûter plus cher, notamment parce que je vais déléguer la gestion à quelqu’un, mais avec 4500€ de loyer, imagine ce qu’il te reste à la fin du mois !

Yann Marjault : Avec tout ça j’imagine qu’il y a peut-être une question qui vous vient à l’esprit : tu dois payer beaucoup d’impôts, non ?

Julien Loboda : Alors écoute, c’est vrai qu’on paye beaucoup d’impôts en France, mais là j’en suis à 0€.

Yann Marjault : Ah, alors là c’est sûr que ça peut être intéressant !

Julien Loboda : J’en parle beaucoup sur le blog, et toi aussi parce que ça fait partie des raisons pour lesquelles les gens font du meublé, mais c’est vrai qu’en meublé, si vous faites bien les choses (c’est important de se former) vous pouvez dégager du bénéfice tous les mois (donc qu’il vous reste de l’argent à la fin du mois une fois que tout est payé), et ne pas payer d’impôts pendant de nombreuses années.

Yann Marjault : On fera des vidéos, Julien aussi je n’en doute pas, sur comment c’est possible de ne pas payer d’impôts en gagnant de l’argent, même en gagnant 18 000€. Ce n’est pas du tout une truande, c’est un système fiscal qui est très adapté. Donc on y reviendra mais effectivement le meublé c’est vraiment le principe de location – que ce soit sous n’importe quelle forme (long terme, court terme, saisonnier, courte durée, colocation) – ça n’empêche qu’on peut être sur des systèmes fiscaux qui permettent de ne pas payer d’impôts.

Julien Loboda : Ce qui est génial avec le meublé c’est ça, c’est que déjà ça permet de faire plusieurs types d’exploitation possible : si tu es plus colocation, tu peux faire de la coloc, si tu es plus exploitation longue durée tu peux le faire, tu peux faire de la courte durée… Tu n’as que l’embarras du choix, et quel que soit le mode d’exploitation que tu choisis, ça ne changera rien. Ça restera d’un point de vue fiscal une location meublée et donc le statut de loueur en meublé professionnel s’appliquera quel que soit le mode d’exploitation choisi.

Yann Marjault : D’accord. Alors ça fait déjà beaucoup d’éléments. Julien si tu avais un conseil à donner aux personnes qui nous regardent, c’est ce que j’ai dit dans ma deuxième vidéo, qu’elles soient débutantes ou qu’elles commencent à être confirmées, qu’est ce que tu pourrais leur donner comme conseil ?

Immobilier meublé : interview de Julien Loboda

Julien Loboda : C’est un peu compliqué. Je peux en donner deux ?

Yann Marjault : Oui bien sûr, tu peux.

Julien Loboda : Alors, le premier conseil : c’est bien de regarder des vidéos, de voir, de s’intéresser. Mais il ne faut pas avoir peur de se lancer, parce que franchement, ça parait peut-être compliqué, ou on se dit qu’il y a un piège, etc… Mais franchement pour l’avoir vécu – moi aussi il y a quelques années j’étais comme ça – on se lance et puis on verra bien. Il ne va pas vous arriver des choses complètement hallucinantes. C’est beaucoup plus facile qu’on ne le croit.

Le deuxième conseil c’est : formez-vous, et formez-vous correctement. Parce qu’un investissement immobilier, ça peut être un vrai bonheur qui vous ramène de l’argent tous les mois et une aventure passionnante, ça peut aussi vite se transformer en cauchemar si on fait mal les choses ou si on ne sait pas comment faire les choses.

Yann Marjault : Complètement, et puis moi je vais ajouter par rapport à ça que, pour revenir sur la formation, c’est vrai qu’on en parle beaucoup. Ça permet un autre point, c’est les rencontres. Nous avant les formations avec Julien on ne se connaissait pas forcément, et ça permet de partager des idées, de partager des expériences et de développer les parcs immobiliers par exemple. Donc, merci Julien !

Julien Loboda : Merci à toi de m’avoir invité sur ta chaîne.

Yann Marjault : C’était un plaisir, c’est notre deuxième interview, donc voilà si vous avez des questions pour Julien ou pour moi, n’hésitez pas à les poser sous la vidéo, n’hésitez pas à envoyer un mail non plus, je transmettrai à Julien et on tâchera d’y répondre de la meilleure manière.

Julien Loboda : Avec grand plaisir.

Yann Marjault : N’hésitez pas à vous abonner à ma chaine Youtube, ça doit se passer au dessous, sur la petite cloche. Donc je vous dis à bientôt, c’était Yann du blog meublepasapas.com.

Julien Loboda : A bientôt.


Pour plus d’informations, abonnez-vous sur ma chaîne You Tube pour avoir l’ensemble des vidéos en temps et en heure.

A très bientôt

Yann

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3 commentaires sur « Immobilier meublé : interview de Julien Loboda »

  • bonjour !
    fiscalisation abattement 50% mais il y a un seuil
    max … environ 33000 euros ?
    ces investissements sont payés cash ? il faut prendre en compte le financement qui court aussi tout n’est pas net en poche les premières années

    • Bonjour !
      Pour le micro classique et l’abattement à 50%, le montant maximum est de 32 900 euros.
      Les investissements ne sont pas du tout payés cash, tout est emprunté 🙂
      Nous sommes au réel sous le régime LMNP et nous déduisons tout nos frais afin de créer un déficit foncier.
      Je vais faire une vidéo prochainement à ce sujet, dans une dizaine de jour, elle doit sortir !
      A très bientôt !

  • Bonjour Yann,
    Merci pour cette vidéo.
    J’ai un bien en location en courte durée que je gère moi… Après avoir vu ta vidéo, je vais me décider à déléguer les check in, check out et le ménage !
    Emeric

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