Avec le climat économique actuel, investir dans l’immobilier locatif pour se constituer un patrimoine, le transmettre et se créer des revenus supplémentaires est alléchant.
Lorsqu’on souhaite se lancer dans l’investissement immobilier, les sujets sensibles qui reviennent généralement sont la mise en location (risque d’impayés, d’absence de locataire) et la fiscalité (montant des impôts à payer, augmentation de l’imposition personnelle).
En ce qui concerne la fiscalité, cela se comprend quand on sait que tous les régimes fiscaux sont différents et qu’ils impactent considérablement la rentabilité de votre projet.
L’importance de la fiscalité
Optimiser la fiscalité lorsqu’on investit seul dans l’immobilier est une étape à ne pas prendre à la légère.
Quand on est débutant, on a tendance à suivre les stratégies dont tout le monde parle sur internet, qui peuvent ne pas être adaptées à votre situation. C’est exactement la chose à ne pas faire puisqu’un mauvais choix fiscal peut vous bloquer pendant des années et impacter de manière importante la rentabilité de votre projet, le faisant passer de rentable à peu rentable ou pas du tout rentable.
De plus, il faut savoir que tous les projets immobiliers sont différents et nécessitent une stratégie fiscale unique.
L’objectif numéro un quand on souhaite investir seul dans l’immobilier locatif est de ne pas augmenter votre imposition personnelle. Il faut donc choisir le statut fiscal qui vous permettra de ne pas payer d’impôt ou de limiter l’impôt sur les revenus locatifs perçus.
Gardez vraiment en tête que le choix du statut quand on investit dans l’immobilier n’est pas un détail.
Alors, quel statut fiscal choisir pour investir seul dans l’immobilier ?
Investir en nom propre
Investir en nom propre signifie que vous n’avez créé aucune structure juridique pour investir dans l’immobilier. Vous louez votre bien en votre nom propre.
Ce statut est le plus courant chez les investisseurs débutants qui n’ont pas été formés.
Avec ce statut, vous pouvez louer un bien meublé ou nu, selon vos préférences.
Avantages du statut en nom propre :
- Simplicité : Vous n’avez aucune structure juridique spécifique à créer pour votre investissement immobilier. C’est un régime fiscal qui impose peu de choses et qui est relativement simple.
- Pas de plafond de revenu : Ce statut n’impose pas de plafond spécifique en termes de revenu locatif.
- Fiscalité : En fonction du régime choisi, vous bénéficiez d’un abattement de 30% sur les revenus locatifs (si vous optez pour le régime micro-foncier) ou d’une déduction de charges (si vous optez pour le régime foncier).
Inconvénients du statut en nom propre :
- Responsabilité personnelle : Vous engagez votre responsabilité personnelle et donc votre patrimoine personnel.
- Séparation des biens : Il n’y a pas de séparation entre vos biens personnels et les investissements que vous allez réaliser.
- Complexité de transmission : La transmission de patrimoine peut être assez complexe et relativement coûteuse.
Investir en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Le statut LMNP est destiné aux investisseurs qui souhaitent mettre en location des biens meublés. Il ne faut pas dépasser le plafond de 23 000 euros de revenus locatifs au total ou ne pas dépasser 50% de vos revenus (par exemple, votre salaire si vous êtes salarié).
Avantages du statut LMNP :
- Fiscalité avantageuse : Selon l’option choisie, le statut LMNP permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les revenus locatifs (si vous optez pour le régime micro-BIC) ou de bénéficier de la déduction de charges ainsi que du système d’amortissement (si vous optez pour le régime réel simplifié). Cela permet de diminuer le montant des revenus locatifs et donc de l’imposition relative à ceux-ci.
- Simplicité de gestion : La gestion du bien est très simple, la demande locative est importante (en général sur tout le territoire français) et les revenus sont plus élevés que la location nue.
Inconvénients du statut LMNP :
- Obligations de location : Le statut LMNP oblige les propriétaires à équiper le logement selon une liste bien définie. Il faut que le logement soit prêt à vivre sans que le locataire n’ait à apporter un/des équipements spécifiques.
- Comptabilité : Si vous choisissez le régime réel (c’est-à-dire la déduction de charges), il est vivement conseillé de faire appel à un comptable afin de ne pas commettre d’erreur sur les diverses déductions.
Pour en savoir plus ce statut, je vous invite à consulter l’article « Quel est le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel ? »
Conclusion
Investir seul dans l’immobilier nécessite de choisir le statut fiscal le plus adapté à votre situation personnelle. L’objectif est de diminuer votre imposition, protéger votre patrimoine personnel, simplifier la gestion de vos biens et maximiser la rentabilité et les revenus générés grâce au bien mis en location.
Quel que soient vos objectifs, il est primordial de se faire accompagner dans le choix du statut fiscal quand on investit seul.
Si vous souhaitez aller plus loin sur votre projet d’investissement immobilier. N’hésitez pas à contacter notre équipe en cliquant ICI pour bénéficier d’un appel stratégique gratuit.
L’équipe Projet YMOB