Comme nous l’avons vu à plusieurs reprises, si on doit répondre à la question : comment investir dans l’immobilier locatif ? La rentabilité intervient de manière quasi systématique.
Qu’entend-on par rentabilité ? Y-a-t-il des rentabilités minimum à obtenir en immobilier et immobilier meublé ?
Peut-on comparer les rentabilités en fonction des régions ?
Quelles sont les différences réelles entre toutes les rentabilités ?
Bref, beaucoup de questions auxquelles il convient d’apporter des éléments de réponse pour bien comprendre cette notion qui n’a de sens que si on comprend bien le contenu du terme. Les différentes parties peuvent être redondantes mais il convient parfois de voir cette notion de rentabilité sous différents angles pour mieux comprendre l’investissement immobilier rentable…
1- Calcul du rendement locatif : comment mieux comprendre ?
Il convient dans un premier temps de mieux comprendre les différences entre les trois rentabilités essentielles en immobiliers : la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette nette d’un bien immobilier. La dernière étant la plus précise puisqu’elle prend non seulement en compte tous les frais mais aussi l’imposition.
J’ajouterai que les rentabilités nettes nous intéressent toujours plus puisque c’est vraiment le moyen efficace pour prendre en considération tous ce qui va coûter de l’argent chaque mois avec vos investissements immobiliers locatifs et donc par conclusion, on sait ce qu’il reste.
Revenons à la rentabilité nette :
Rentabilité nette = Loyers mensuels X 12 – (différents frais + taxes foncières)/ (prix d’achat + frais d’agence + travaux + frais de notaire) (X100)
D’autres manières de calculer permettent approximativement de s’approcher de la valeur de la rentabilité nette, je les évoque dans une vidéo « calcul du rendement locatif, comment mieux comprendre ? »
Si vous êtes comme moi, les pourcentages obtenus par les calculs de rentabilités ne sont pas forcément très parlant. Je préfère savoir combien d’argent il me reste chaque mois quand j’ai payé tous ce que j’avais à payer.
2- Le calcul de la rentabilité locative
Je parle dans cette page d’un exemple à Paris. La société qui propose des investissements clé en main à Paris parle toujours en évoquant les calculs de rentabilité locative d’un investissement immobilier.
Ils connaissent très bien leurs biens et leur marché et estiment qu’à partir d’une valeur de la rentabilité nette de 6.2%, leurs biens s’autofinancent !
Cela veut dire qu’avec leur bien, si vous obtenez cette rentabilité nette de 6.2% vous ne payez rien de votre poche chaque mois, pas même la taxe foncière puisque qu’elle est aussi absorbée par les loyers du locataire en place.
Je vous laisserai regarder ces exemples très parlant de biens immobiliers meublés en région parisienne clé en main. Le calcul de la rentabilité locative à Paris et ses couronnes y est abordé.
On sait donc qu’à partir d’une valeur de la rentabilité nette un bien peu s’autofinancer. Cela revient à dire qu’au dessous de cette valeur, l’appartement ou l’immeuble de rapport vous coûte de l’argent chaque mois et au dessus de cette valeur de la rentabilité nette, le bien immobilier vous permet de gagner de l’argent.
3- Comment calculer la rentabilité locative d’un investissement locatif ?
3-1 Les calculs
Rentabilité brute = Loyers mensuels X 12 / (prix d’achat + frais d’agence + travaux + frais de notaire) (X100)
Rentabilité nette = Loyers mensuels X 12 – (différents frais + taxes foncières)/ (prix d’achat + frais d’agence + travaux + frais de notaire) (X100)
Rentabilité nette nette = Loyers mensuels X 12 – (différents frais + taxes foncière + imposition)- / (prix d’achat + frais d’agence + travaux + frais de notaire) (X100)
3-2 La “valeur” de la rentabilité n’est pas qu’un calcul
Quelque soient les biens immobiliers, les bases de calcul sont strictement les mêmes mais la rentabilité n’aura évidemment pas du tout les mêmes significations en fonction de la localisation géographique.
Un bien vous proposant 7% de rentabilité locative nette en couronne de Paris ou en périphérie de grande ville n’aura certainement pas la même valeur « financière » à l’achat qu’un bien vous proposant la même rentabilité dans une ville de 2000 habitants.
Répondre à comment calculer la rentabilité locative d’un investissement locatif est donc assez simple mais bien comprendre la signification de celle-ci reste le plus important. Comme je vous le disais précédemment, je préfère aussi me fier à d’autres chiffres : ceux qui me permettent de bien mesurer l’argent qui me reste chaque mois après avoir déduit tous les frais des loyers…
4-Taux de rentabilité en immobilier
On parle utilise parfois cette expression qui à mon sens rejoins énormément le point juste au dessus. Le taux semble évoquer davantage une rentabilité sur le long terme mais quand les choses sont bien mises en place en immobilier locatif, il n’y a pas de raisons particulières pour qu’une rentabilité diminue au cours des années.
D’ailleurs c’est le contraire qui devrait se passer puisqu’on a plus tendance à améliorer des logements progressivement, donc à augmenter les loyers et donc la rentabilité.
Le taux de rentabilité en immobilier reste donc assez équivalent à la rentabilité des investissements locatifs.
5- Quel est l’investissement le plus rentable ?
5-1 Comprendre l’équation
Si on considère les formules de calcul de rentabilité, l’investissement le plus rentable est celui qui vous permettra les locations les plus élevées et que vous aurez payé le moins cher.
Cette équation est un bon résumé même si ceci reste sommaire ! En immobilier, on veut apporter de la valeur pour louer plus cher et on veut bien négocier pour avoir un appartement ou un immeuble de rapport le moins cher possible.
5-2 Faites basculer en votre faveur !
L’investissement locatif rentable dépendra donc de vos compétences à faire basculer cette équation en votre faveur 
. Il y a des zones géographiques (plus ou moins rurales, plus ou moins excentrées des centres villes…) dans lesquelles vous aurez de belles rentabilités car vous parviendrez, en travaillant, à négocier des biens immobiliers au rabais. Attention, la négociation ne dépend pas que de ces facteurs, il en existe une multitude d’autres à commencer par l’état psychologique du vendeur…
En comparant strictement le style de bien, on peut estimer que majoritairement le fait d’acquérir un immeuble vous permettra souvent d’augmenter votre rentabilité en comparaison avec l’achat d’un simple appartement.
Pour répondre à la question quel est l’investissement le plus rentable ? Il convient de comparer différents éléments et différentes zones géographiques. Il paraît impossible et surtout peu cohérent de comparer des rentabilités de biens immobiliers situés dans des contextes totalement différents.
Yann