Aujourd’hui, nous allons voir quelques bases concernant la colocation courte durée. Elle peut être très rentable mais elle comporte quelques conditions… découvrons ceci dans cette nouvelle vidéo.
Par ailleurs, je vous invite à découvrir mon article complémentaire : pourquoi louer en meublé ?
La colocation courte durée est avant tout une rentabilité excellente !
Bonjour, c’est Yann du blog meublepasapas.com !
Bienvenue sur cette nouvelle video !
Aujourd’hui je vais évoquer un thème particulier, suite à une question de Jean-Michel. D’ailleurs, Jean-Michel, je te remercie pour cette question. Je n’étais pas forcément parti pour évoquer ce cas particulier, mais effectivmeent le fait que ça questionne, je me suis dit que ça valait peut être le coup de faire une vidéo entre entre cinq et dix minutes pour expliquer un petit peu les avantages de ce que je vais présenter.
Les avantages et inconvénients
Alors aujourd’hui, on va parler de la colocation courte durée. Ses avantages, ses inconvénients, et aussi comment et où la mettre en place. Ça se passe tout de suite après le petit jingle !
Nous allons donc parler de la colocation courte durée, et je vais vous montrer quand même les avantages, les inconvénients, comment c’est possible de la faire, où est-ce qu’on peut la faire, … Et au moins vous donner des exemples concrets, qui vous permettront de comparer avec ce qui peut se passer autour de chez vous par exemple.
Alors, moi je le fais, je le rappelle, parce que j’ai des centrales nucléaires qui sont proches de chez moi, et qu’on a souvent des agents qui sont en déplacement et qui cherchent à se loger. Alors, quand je dis des agents en déplacement, c’est qu’en fait il y a un entretien qui est fait de la centrale, et vous avez des équipes qui se déplacent plusieurs fois dans l’année de manière à faire les réparations nécessaires.
Donc, qui dit déplacement d’équipes, dit qu’ils ont une enveloppe pour se loger, et dit aussi qu’il y a besoin de logements. C’est là où ça devient intéressant pour nous.
Tout de suite, je précise : quand on dit colocation courte durée, il ne s’agit pas de créer des chambres d’internat. Les agents, évidemment, comme tout le monde, ont besoin de leur espace intime. L’idée c’est donc d’optimiser ce qui se passe dans une maison – ça c’est évident : on va multiplier les couchages, mais on va faire en sorte qu’ils aient non seulement leur intimité, mais qu’ils aient accès aux besoins essentiels.
Alors, ça parait évident mais je préfère le redire. Je donne un exemple : ce n’est pas la peine de mettre cinq couchages dans une maison si vous avez un ballon d’eau chaude de 100 litres. Vous voyez, ça va tout de suite poser des problèmes, vous allez être embêtés tout le temps.
Donc, si vraiment on est sur cette optique de colocation courte durée, il convient quand même de réfléchir à ces petites choses là. Je ne vais peut-être pas établir les calculs tout de suite, mais évidemment si on a trois personnes qui sont censées être logées toute la semaine, avoir un ballon d‘eau chaude de 150 ou 200 litres, ça parait correct, pour reprendre cet exemple du ballon d’eau chaude.
Penser intimité !
En ce qui concerne l’intimité, une personne par chambre, ça peut paraître bien. Si vraiment on a des grandes chambres, on peut essayer de séparer d’une manière intelligente soit par des cloisons amovibles, soit par des rideaux. A ce compte là c’est OK, mais il faut vraiment des conditions pour que chacun ait son espace d’intimité. Evidemment si on peut créer des espacecs d’intimité au point de mettre une télé par chambre par exemple, c’est encore mieux. On n’est pas obligé d’en arriver là, mais effectivement on peut optimiser et pourquoi pas louer 5€ plus cher la semaine.
Les plus gros avantages
Les gros avantages de cette colocation courte durée.
Alors, la première des choses, c’est qu’elle a le mérite d’exister et qu’elle procurer une très bonne rentabilité. Je prendrai un exemple concret de la maison d’un copain tout à l’heure, pour vous expliquer ça. Donc, on mutliplie les gains, effectivement, puisqu’on loue à la semaine, et on loue au lit.
Donc une chambre, une semaine, vous multipliez ça par le nombre de personnes et vous rapportez ça au mois, et on obtient une rentabilité qui est très intéressante.
Un deuxième avantage, c’est que ça ne ferme pas du tout les portes à la courte durée. Vous pouvez tout à fait, lors des périodes creuses, c’est-à-dire quand vous n’avez pas d’équipes qui viennent dans vos logements, basculer sur de la location courte durée. Rien n’empêche de le faire. Et vous, vous maximisez le taux de remplissage. Ça aussi c’est quand même un sacré avantage. On peut multiplier et combiner les deux.
Autre chose, c’est que vous avez quand même une forte demande, et vous avez très peu de choses à mettre en place pour avoir ces personnes. Si vous avez des biens qui sont de qualité, et que vous commencez à être connu, vous serez appelés systématiquement.
Vous n’aurez pas besoin de passer par AirBnB, ni par Booking, et parfois par des plateformes qui sont un peu contraignantes. Là il suffit vraiment d’aller à la conciergerie, de donner votre carte avec votre bien, et de vous faire inscrire sur le site de la centrale, et les personnes savent qu’elles viennent chercher ici. Et après le bouche à oreille fait son travail si vous avez quelque chose de qualité.
Autre chose aussi qui est vraiment un avantage – je me répète un peu – mais c’est que c’est une nouvelle opportunité. C’est une autre manière de fonctionner, c’est un peu différent, mais quand c’est différent et que c’est vraiment rentable, je pense que ça vaut le coup de tester.
Exemple concret
Alors, on va passer à un exemple concret. J’ai pris la maison d’un copain – d’une connaissance plutôt – volontairement. Je n’ai pas pris mon exemple parce que moi je suis en train d’optimiser les petites maisons qui sont proches d’une centrale, et j’ai envie d’apporter des chiffres vraiment précis et réels dès que ce sera terminé. Donc, je vais prendre un exemple d’un cas concret qui est en place, qui est en route et qui fonctionne. Donc c’est un monsieur qui a acheté une maison tout compris avec les frais de notaire, qui a fait un petit peu de travaux il faut le reconnaitre, 47 000€.
Lui à l’heure actuelle il a sorti zéro de sa poche, il rembourse 290€ par mois à la banque. Donc, une somme plutôt sympathique, et si on remarque : même s’il louait à long terme il aurait au moins 400€ donc il serait largement dans la règle des 70. Mais, il a décidé de louer en courte durée, et il a très bien fait. Alors, il va payer à peu près 97€ d’électricité et d’eau, c’est mensualisé à ce tarif là en tout cas. Et ça lui rapporte donc 1080€ par mois de location, si on considère trois semaines sur quatre. Donc on arrive sur un cash flow posiif de 693€ après avoir déduit tous les frais.
Donc, 693€ avec une seule maison. En visant trois semaines sur quatre, puisque lui, la semaine libre, il en profite pour refaire le ménage etc… Il ne fait pas du tout de location courte durée. Donc imaginez simplement, si cette même personne avait deux ou trois biens exactement similaires à cette petite maison : on pourrait presque dire qu’il exploserait tellement sa rentabilité qu’il pourrait limite vivre de ses petites maisons. Lui en tout cas n’en a qu’une, il dégage un cash flow de 693€, il se permet de louer 120€ par semaine – on peut même monter jusqu’à 130€ quand vraiment il y a des prestations.
Je vous donne un exemple, quelque chose qui est très important pour les agences : avoir la connexion wifi. Ça, ça parait essentiel et c’est vraiment essentiel d’ailleurs. Et autre point qui peut être très intéressant quand les beaux jours arrivent, c’est d’avoir un petit terrain dehors, un petit espace, dans lequel les agents peuvent faire un barbecue ou un repas dehors par exemple. Je pense que c’est facile d’imaginer ce qui peut se louer très bien.
Quelques inconvenients
Voyons un petit peu les inconvénients quand même de cette colocation courte durée. Parce que s’il n’y avait que des avantages et si on ne parlait que de rentabilité, ce serait extraordinaire. Il y a quand même un ou deux petits points à prendre en considération.
Le premier, c’est qu’il y a de grandes chances pour que ça ne puisse ne pas se faire partout en France. Ça va se faire dans des zones particuluères, avec des systèmes de fonctionnement particuliers de la part de certaines entreprises. J’ai pris le cas d’EDF, je sais qu’il y a quelques autres grosses boîtes en France qui proposent ce genre de choses, mais pas à ce niveau-là. Pour vous donner un ordre d’idée, lors des carénages sur les centrales – c’est-à-dire lors des réparations, on a des milliers d’agents qui sont en déplacement et qui cherchent à se loger.
Donc, des boîtes en France qui proposent autant de déplacements d’agents prêts à se loger ensemble, c’est très particulier. En tout cas, c’est peut-être très localisé mais si vous habitez proche d’une centrale je vous conseille quand même de regarder de près ce qui se fait, ça peut tout à fait être l’occasion de multiplier la rentabilité là où on n’y avait pas forcément pensé.
Deuxième chose, le paiement est rarement automatisé. Les agents réservent, ils aiment bien payer de semaine en semaine : c’est-à-dire qu’ils prennent pour trois semaines et vous allez donc être payés de semaine en semaine, ou alors de 15 jours en 15 jours. Moi, j’essaie d’augmenter les distances de paiement, c’est-à-dire que j’ai voulu être payé au moins pour 15 jours, ou trois semaines. Ça permet quand même une assurance de non départ, et vous ne loupez pas quelqu’un d’autre qui aurait voulu venir.
Donc je conseille évidemment de bien négocier – c’est vous le patron quelque part, mais c’est une relation humaine – donc essayez de voir à ce qu’il y ait peut-être une personne chez les agents qui se porte responsable, notamment qui signe le contrat, et qui avance le paiement et qui s’arrange après avec les autres personnes. Moi j’essaie de fonctionner comme ça, c’est quand même une assurance comme quoi personne ne va s’en aller avant les délais, et vous ne louperez ainsi pas d’autre location. Ça c’est quelque chose qui demande un petit peu de temps à mettre en place, mais avec un ton assez ferme et une manière de fonctionner assez claire, il n’y a pas de raison que ça ne soit pas mis en place.
Alors, un autre inconvénient, ce ne sont pas – alors attention je ne fais pas de généralisation, s’il y a des agents qui m’écoutent, surtout ne prenez pas ça pour vous – mais il fait être honnête aussi, on a souvent affaire à des groupes de garçons qui ne sont pas forcément les champions du ménage. Donc, contrairement à de la location courte durée où il y a une caution ménage, les personnes peuvent rendre l’appartement comme il était, là c’est difficile de le faire. Moi ce que je préconise, c’est qu’à chaque départ des agents, il faut faire faire un ménage par une personne – vous pouvez le faire vous-même, évidemment, moi je sais que je délègue cette partie là.
Inconvénients ou plutôt particularités
Vous allez payer deux, trois, quatre heures de ménage, mais très honnêtement ça vaut le coup, ça permet un entretien, ça permet de voir des dysfonctionnements, et ça permet aussi clairement de ne pas laisser s’entasser les saletés qui arrivent chez tout le monde. Il n’y a pas besoin d’avoir beaucoup de passage pour avoir beaucoup de saletés. Donc moi je fonctionne de cette manière, je préfère m’assurer qu’un bien – à chaque fois que je loue – est propre. J’aime bien avoir un grand coup de ménage, le ménage de printemps à toutes les époques, et ça permet quand même de s’assurer la qualité du bien.
Autre chose aussi, ce ne sont pas des inconvénients que je cite mais des choses à prendre en compte, c’est aussi de prévoir la solidité du matériel. Alors quand je dis solidité du matériel, c’est valable aussi pour la courte durée, de toute manière. Et je pense notamment, on évite les lits à lattes. Alors là sinon vous allez être embêtés tous les trois, quatre matins : il faut les changer, les lattes ne sont pas de la même dimension, vous n’avez pas celles qui conviennent en stock, … Moi, ça, j’ai arrêté, c’est vraiment trop pénible.
Donc là je suis en ce moment en pleine discussion d’ailleurs avec le directeur du magasin BUT de manière à trouver quelque chose de solide, je vous rappelle que j’ai un partenariat avec BUT pour meubler un appartement à moindre frais. Je pense que je vais bien m’y retrouver si je mets un certain prix mais que j’ai des lits de qualité qui tiennent le coup.
J’en profite pour faire la parenthèse : contrairement à de la courte durée, où vous devez avoir du flash, quelque chose qui tape à l’œil pour la concurrence, pour se démarquer de la concurrence, là on privilégie le côté solide et pratique. D’avoir tout sur place qui fonctionne et qui permet aux agents d’être tranquilles quand ils rentrent, c’est ce qui compte. L’accès au Wifi, d’avoir le four, le micro ondes, le frigo etc… Suffisamment de place aussi dans le frigo, ça c’est important.
J’en profite pour faire la parenthèse : ne mettez pas un petit frigo dans une maison si vous accueillez trois agents, c’est des petites choses qu’il faut anticiper, qui paraissent évidentes mais qui ne sont pas toujours appliquées apparemment. Mais effectivement, mettez deux frigos, ou alors un grand frigo. Parfois d’en mettre plusieurs petits, ça peut être intéressant, parce que du coup ils s’organisent plus facilement.
Ça peut être à réfléchir. Mais en tout cas ne prévoyez pas un seul petit frigo dans lequel trois personnes ne pourraient absolument rien faire.
Donc pour en revenir à la solidité et à l’esthétique : on ne privilégie pas une déco de dingue, mais quelque chose de pratique et de solide. Ça c’est aussi quelque chose qui me semble important : il vaut mieux mettre des frais dans un frigo supplémentaire que dans quelqu’un qui va venir décorer votre intérieur, et au final ça ne fera pas vraiment la différence.
Donc ces petites choses là, ce qu’on pourrait appeler des inconvénients, sont des petites choses pratiques auxquelles il faut penser.
Je répète, faites pratique : les ballons d’eau chaude, les frigos en nombre pour que chacun gère, l’espace d’intimité à prévoir notamment si vous divisez une chambre en deux, prévoir de la literie solide, et prévoir aussi le lave linge – très important puisque les agents parfois restent plusieurs semaines, et ils doivent impérativement avoir une machine à laver pour laver leurs affaires, ça ça parait aussi évident.
Je vous propose de m’arrêter ici pour cette colocation courte durée. Il y a certainement plein de questions qui peuvent vous venir à l’esprit sur ce sujet là. Moi je vous propose vraiment de me les poser au-dessous de la vidéo, ce sera plus simple que de venir sur mon blog, ou alors sous l’article sur mon blog. Mais le plus simple, c’est de poser les questions sous cette vidéo, et j’essaierai d’y répondre le plus rapidement possible. Je pense qu’il y a plein de petits détails que j’oublie dans cette colocation courte durée et qui vous viennent à l’esprit.
Voilà, c’était Yann du blog meublepasapas.com ! Aujourd’hui, nous avons parlé de la colocation courte durée ! Je vous invite à télécharger mon guide dont le lien se trouve au-dessous : « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire », et si vous voulez avoir les vidéos en temps et en heure, n’hésitez pas à vous abonner ! Ça se passe sur la petite cloche, et moi je vous dis à très bientôt !
Yann