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Bienvenue sur cette nouvelle vidéo sur mon blog Meublé pas à pas.
Aujourd’hui nous allons parler de l’importance de la localisation dans la ville et de la ville. Ou investir en immobilier : un sujet qui peut diviser.
Par ailleurs, je vous conseille de lire mon article avec des astuces et conseils de pro’ ici :
passer à l’action avec un investissement dans l’immobilier locatif
Ou investir en immobilier : un sujet qui divise…
Bonjour, c’est Yann du blog meublepasapas.com !
Bienvenue sur cette nouvelle video !
Alors, aujourd’hui nous allons parler de localisation, et de localisation sous différentes formes. Je ne sais pas si vous avez vu cette vidéo, mais j’avais eu des discussions un peu tendues avec des personnes qui ont vraiment un aspect bloqué sur la localisation, et qui ne considèrent pas du tout le cash flow positif.
Alors moi je vais vous donner mon avis, je vais exposer deux points importants en ce qui concerne la localisation : pour moi il y a deux choses à différencier. Et on essaiera de mettre en avant quelle est l’importance de celles-ci et comment. Ça se passe tout de suite après !
L’importance dans la ville
Alors, quand on pense localisation, la première des choses qui me vient à l’esprit, c’est d’acheter un immeuble ou un appartement évidemment à un endroit où on est sûrs de louer. Là, moi, dans un premier temps je vais parler de la localisation dans la ville, ou autour de la ville.
Donc effectivement quand on pense à cette localisation là, on peut parler du centre ville, on peut parler des choses un petit peu excentrées, on peut parler de choses un peu excentrées avec des dehors, de l’herbe ou des cours bétonnées qui donnent de la valeur au bien immobilier.
On peut parler aussi de quartiers dans lesquels vous allez louer. On peut aussi parler de quartiers résidentiels, etc… Donc moi, ce que je veux dire par là, c’est qu’effectivement en fonction de l’endroit où vous allez acheter, il va y avoir des locations qui vont se faire différemment.
Je fais une parenthèse tout de suite d’ailleurs à ce sujet : quel que soit l’endroit où vous achetez, vous devez avoir fait des tests pour la location. En aucun cas, vous n’allez estimer louer 400€ alors que vous n’allez louer que 340€. Ça, ça doit quand même être testé avant.
Pourquoi ? Parce qu’on va entendre des choses de la part d’agences, on va voir des choses sur le Bon Coin de personnes qui n’ont fait aucun test, alors qu’il suffisait de faire un test pour savoir combien on pouvait espérer louer exactement. Ça, je le redis, mais c’est très important, où qu’on soit.
Donc, j’ai envie de dire, quand on pense localisation par rapport à une ville, effectivement on se dit tout de suite que d’avoir un immeuble proche du centre ville ça va être intéressant, que ce soit pour de la location courte durée, ou même pour de la location à long terme. Ou investir immobilier .
Alors oui, quand on est en centre ville on ne prend pas trop de risques. Mais il faut savoir qu’il y a une multitude d’autres choses à faire en s’écartant un peu du centre ville. Et heureusement d’ailleurs, parce que sinon les centre villes seraient bouchés et en dehors il n’y aurait plus rien, et ce n’est pas tout à fait ça la réalité des choses.
Donc, par exemple pour les grandes villes, vous pouvez totalement acheter en 2ème ou en 3ème couronne, c’est souvent même très intéressant puisque vous allez avoir les prix des biens immobiliers qui vont diminuer, et ça n’empêche que vous allez louer quand même un certain montant qui sera intéressant.
Il faut trouver cet équilibre entre la localisation dans la ville, et le fait de louer à un certain prix. Ça ne change rien au calcul à établir au préalable : pour respecter la règle des 70 par exemple, vous devez savoir combien vous allez payer évidemment et combien vous pouvez espérer louer les biens que vous allez avoir.
Donc à ce sujet là, ce qui peut changer aussi effectivement, c’est la taxe foncière en fonction de la localisation. Souvent dans des rues un peu côtées des villes, on paie plus cher de taxe foncière. Ce qui peut changer aussi, c’est pour la revente : on peut estimer qu’un bien situé en centre ville sera plus facile à revendre.
Pourquoi ? Parce qu’on a tout de suite une image de queque chose qui se loue bien, et les gens plus tard seront prêts à racheter parce qu’ils savent qu’il n’y a aucun risque en achetant ce type de bien. Donc ça, c’est vrai, si on pense à la revente à ce moment-là ça peut être d’autant plus intéressant d’être situé en centre ville. Mais ce n’est pas la seule chose.
La localisation par rapport aux villes
Et je vais justement venir sur une deuxième partie, qui est un point qui divise énormément, sur lequel on entend beaucoup de choses qui sont à mon sens un petit peu erronnées : c’est justement la localisation en France, par rapport aux villes.
Pourquoi ? Parce qu’on a des personnes qui disent que même si on a des biens qui dégagent un gros cash flow, le fait qu’ils soient dans des villes qui n’ont pas réellement d’avenir ou qui ne se développent pas, ça va poser un problème à la revente. Alors, moi je trouve vraiment qu’il faut regarder ces propos de plus près et faire attention à plusieurs choses.
Effectivement, quand on achète un bien immobilier, ça peut être bien quand même de se dire : « là j’ai vraiment un emplacement qui n’est pas mal, je sais que je vais bien louer, mais je sais aussi que je n’aurai certainement pas trop de mal à le revendre ». Ou investir immobilier
Maintenant, j’ai envie de dire, personne ne sait exactement ce que sera la valeur du marché de l’immobilier dans quelques années.
Peut-être que ça se revendra au même prix, peut-être que ça se revendra un peu moins cher. Et moi, c’est en ce sens là que je dis que ce qui est intéressant en immobilier, c’est de faire quand même du cash flow positif tout de suite.
Et ça, c’est très important, parce que si vous avez fait du cash flow positif pendant 10 ans, votre bien sera remboursé par le locataire, vous aurez mis un peu d’argent de côté, et vous vous en ficherez de vendre votre bien au même prix ou même un peu moins cher que ce que vous l’avez acheté.
Ça ne posera aucun problème puisque ce sera le locataire qui aura payé votre bien quelque part, puisque vous, vous remboursez à la banque et que le locataire vous donnera plus que ce que vous remboursez.
Donc, en ce sens, je trouve qu’il faut minimiser le fait de l’emplacement et maximiser le rôle du cash flow positif. Les partisans de la méthode inverse qui disent « je préfère privilégier l’emplacement, là je suis sûr de bien revendre, l’immobilier va prendre de l’ampleur dans cette ville, le cash flow ce n’est pas grave, je mettrai un peu de ma poche chaque mois, mais je sais que dans 10 ans mon bien aura pris 60000€ », je le répète, cet extrême-là, je ne le cautionne pas du tout.
Simplement parce que je ne connais pas la valeur des biens immobiliers dans 10 ans, dans 15 ans, dans 20 ans, ni même dans 5 ans. Donc oui, super, il y aura un très bon emplacement, mais ça n’empêche que pour l’instant c’est un bien qui coûte de l’argent, et je ne trouve pas ça très judicieux.
Maintenant, évidemment, je vais tout de suite mettre cette parenthèse puisque certains qui m’écoutent doivent bondir dans leur fauteuil : oui, il y a des indices INSEE à prendre en compte, qui peuvent être intéressants.
C’est notamment la façon dont évoluent certaines villes, au niveau de la population, au niveau de entrepreneuriat, est-ce que ce sont des villes dynamiques qui progressent chaque année ou du moins qui ne régressent pas, est-ce que ce sont des villes où il va y avoir de plus en plus de commerces, et est-ce que ce sont des villes dans lesquelles il y a une forte demande locative ? Ça effectivement je trouve que ce sont des paramètres qu’il convient de prendre en compte.
Je vais vous donner un exemple : moi quand j’achète, même quand j’achète dans des villes qui font 5000, 6000, 10000 habitants, je regarde un petit peu ce qui s’est passé les 20 dernières années en termes de population, et surtout d’accroissement de population, et j’essaie d’aller dans des villes qui au moins ne sont pas en régression.
Alors si on a une augmentation et si on a une dynamique au niveau des mairies ou des entreprises, c’est encore beaucoup plus intéressant, et ça existe.
Et c’est en ça que je ne veux vraiment pas cautionner ce que j’entends tout le temps : toutes les villes ne sont pas mortes, il ne faut pas exagérer, et ça fait 20 ans, 30 ans, 40 ans qu’on entend que des villes doivent disparaître. Certes, il y a des choses qui disparaissent.
Il y a des petits bourgs qui disparaissent, il y a des commerces qui disparaissent (notamment peut-être aussi à cause des grandes zones commerciales), mais je pense qu’on peut étudier différents paramètres et investir dans des villes à moindre échelle. On n’est pas obligés d’être en plein centre de Bordeaux, Lyon ou autres pour investir et réaliser ses investissements. Et ça il faut quand même s’en persuader.
Donc, quand j’entends dire que le cash flow n’a pas d’importance, moi là-dessus je suis catégorique : c’est tout l’inverse. Le cash flow positif, c’est clair qu’il a son importance la plus grande. Il doit êre calculé en fonction de la location classique, c’est-à-dire sur du long terme, et ça je n’en démords pas.
Si vous avez un bien qui tous les mois vous rapporte quelque chose tout en vous permettant de payer votre emprunt, de payer votre taxe foncière et les frais qui vont avec, vous ne risquez quasiment rien.
Il y a des risques, mais vous ne risquez quasiment rien dans le sens où ce sont les locataires qui paient et vous, quoiqu’il arrive, vous avez votre bien qui est remboursé. Donc même si vous deviez vendre 10000€ un bien que vous avez acheté 50000€, il aurait été payé par quelque d’autre donc à la limite ça ne poserait aucun souci après les 15 ou 20 ans de remboursement.
Et très sérieusement je doute qu’il puisse y avoir des chutes aussi significatives du marché de l’immobilier, même dans les petites villes.
D’ailleurs ça rejoint une vidéo que j’avais faite sur l’importance primordiale du premier achat. Pourquoi ? Parce que si vous faites un très bon achat au départ, ça veut dire que vous n’aurez, même si vous ne faites pas de plus-value plus tard, aucun mal à renvendre votre bien au moins dans les mêmes conditions dans lesquelles vous l’avez acheté.
Se référer à l’INSEE pour investir
Pour résumer un peu ces points. Par rapport aux indices INSEE, moi je vérifie si une ville ne perd pas trop d’habitants sur les 20 dernières années, si la ville est dynamique au niveau des entreprises, s’il y a des choses qui se créent (donc création d’emplois), si la demande locative a toujours existé et si elle existe toujours. Ça c’est évidemment très important et on peut aller plus loin en testant exactement la valeur locative, c’est-à-dire combien vous allez louer.
Aussi, je fais en sorte que si j’achète dans une plus petite ville, la rentabilité soit supérieure. Alors, ça revient un peu à ce que je disais tout à l’heure : c’est-à-dire que si on est dans une plus petite ville, il faut absolument faire encore une meilleure affaire. Pourquoi ? Parce que ça voudra dire qu’on aura acheté bas et qu’on aura moins de risques de ne pas pouvoir revendre plus tard, ou de revendre trop bas par rapport à ce qu’on a acheté.
Donc l’idée c’est vraiment d’augmenter la rentabilité. Si vous êtes dans une ville de 5000 habitants, il faut que la rentabilité soit très bonne, c’est-à-dire avoir un immeuble à un très bon prix que vous allez remettre à neuf.
Pour conclure cette vidéo sur les localisations, donc évidemment que si on devait considérer le top du top, ce serait d’avoir un bien très bien placé dans une ville, d’être sur une ville ultra dynamique dans laquelle la population ne fait que grandir.
Ce serait de l’avoir pas cher, et donc d’avoir un cash flow extrêmement positif, avec une ville en plein développement qui propose plein de choses dynamiques qui vont arriver dans les 10 prochaines années.
Le pire du pire, c’est d’avoir une ville morte, c’est d’avoir un bien trop cher par rapport à la ville, et c’est en plus qu’il n’y ait pas de demande locative.
Simplement, c’est complètement aberrant ce que je dis, c’est exagéré : ça veut dire qu’il faut se fixer des paramètres, regarder un petit peu ces paramètres, et faire en sorte de trouver la bonne affaire. Vous n’aurez jamais toutes les conditions réunies, maintenant comme dans tout investissement, ce qu’il convient de faire, c’est de minimiser les risques.
Je reprends un exemple : moi j’ai investit dans des villes qui sont aux environs de 7000, 10000, 15000 habitants, ce n’est pas énorme, par contre je fais en sorte d’avoir des rentabilités qu’on ne peut pas avoir dans les villes qui sont plus grandes. Ou investir immobilier .
Donc moi j’ai pris un peu ce parti là, et ça fonctionne. Ou investir immobilier . Quand je rembourse 500€ et qu’il me rentre 1000€, j’estime que je rembourse largement ma taxe foncière et mon emprunt, et que du coup on fait quand même des affaires intéressantes.
Ce que je vous propose, c’est de télécharger mon livre dont le lien se situe au dessous : « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ». ou investir immobilier.
Et si vous avez des questions à ce sujet là, des exemples précis, n’hésitez pas à les mettre sous la vidéo et on tentera d’en discuter ensemble. Parce que je sais qu’il y a des gens qui sont en opposition sur ces avis, mais il y a ceux aussi qui avancent.
A très bientôt !
Yann Marjault