Mon deuxième investissement locatif : les mobil home et la location saisonnière

  6 techniques essentielles en investissement locatif saisonnier avec les mobil home

Investissement locatif Mobil homeArticle écrit par Yann du blog : meublé pas à pas

Dans cet article, je placerai au même stade l’achat des 4 mobil home. L’idée n’est pas du tout de détailler  toutes les transactions mais plutôt de percevoir en quoi ce type d’investissement locatif peut avoir plusieurs intérêts majeurs et surtout quel lien on peut faire avec l’immobilier meublé.
Pour ma part, je suis entré en connexion avec “ce monde” par hasard et cette découverte aura été et est encore très riche en de nombreux points. Tout aura commencé grâce à la rencontre d’un vendeur sur parc qui a su répondre en 30 minutes à toutes mes questions concernant ce type d’investissement locatif et qui aura su réveiller « le bon septique » qui sommeillait en moi Rire pour l'immoblier.

” Pourquoi un bien qui peut se louer jusqu’à 1 300 euros par semaine ne pourrait-il pas être un bon investissement locatif ? “

 

1)- Le mobil home un investissement locatif bien particulier

Je me dois de faire ce paragraphe même si ce n’est pas totalement le sujet et l’intérêt de l’article. Je dois dire une chose extrêmement importante tout de suite : l’achat d’un mobil home peut s’avérer très intéressant mais il doit se faire sous des conditions très précises. Sans le respect de certaines conditions, ce genre d’investissement peut vite tourner à la catastrophe…
J’ai crée un site d’aide pour tous ceux qui souhaiteraient plus de renseignements, je vous invite à le consulter si cela vous intéresse éventuellement.
Pourquoi est-ce si particulier ? Voici quelques points de comparaison avec un appartement :

Points positifs :

  • Le mobil home coûte moins cher si on ne prend en compte que le bien lui-même. Vous pouvez compter aux alentours de 30 à 35000 euros pour avoir quelque chose de très bien.
  • Vous récupérez la TVA en étant sous le statut LMNP, très avantageux pour ce genre d’investissement locatif et très adapté en complément avec des appartements meublés. Les mobil home peuvent permettre facilement de créer un déficit qui sera très utile pour ne pas payer d’impôts.
  • Vous êtes dans un camping qui propose des animations qui plaisent, c’est ce qui fait toute la différence entre une location à 700 euros et une location à 1200 euros.
  • Tout est entretenu autour de votre mobil home et dans le camping.
  • C’est un esprit bien particulier qui plait beaucoup.
  • Vous pouvez gérer vos locations à distance en trouvant une société de confiance qui fait par exemple les entrées et les sorties.

Alors si tous « les feux semblent au vert », pourquoi n’est-ce pas si simple ? Voici les éléments qui peuvent poser soucis si on n’est pas renseigné correctement avant d’acheter :

–> Vous êtes locataire d’une parcelle appartenant au camping. Cela veut dire qu’en plus d’être coûteux à l’année, vous êtes en quelque sorte tributaire des lois du camping.
« C’est exactement en ce sens que je n’achète que dans des « grosses sociétés » et sur certains de leurs campings car leurs règlements ne changent pas d’année en année. Il n’y a que très peu de chance qu’elles revendent à d’autres propriétaires de camping qui eux pourraient changer les règles. Imaginez par exemple qu’un nouveau propriétaire de camping achète et décide que tous les propriétaires de mobil home installés sur son terrain ne peuvent plus louer… »

–> Des frais liés à la location saisonnière sont à prendre en considération même si cela n’est pas « propre » aux mobil home.
Contrairement à un investissement immobilier, un mobil home décote très vite et  les campings, pour la plupart, ont des systèmes en place qui leur permettent de racheter votre mobil home si vous décidez de le vendre. Evidemment l’intérêt pour les campings sera de vous l’acheter à bas prix. C’est exactement pour ceci que lorsque vous devenez propriétaire d’un mobil home, il faut impérativement le louer jusqu’à « épuisement complet » pour en dégager un maximum de bénéfice…

–> Vous êtes « condamnés » à louer en saisonnier. C’est un point intéressant en soi car cela génère beaucoup de rendement mais cela nécessite aussi un peu de temps avec des gens qui préparent leurs vacances car contrairement (pas toujours) à d’autres séjours, les vacanciers aiment bien appeler pour savoir si le camping est bien, si les visites à réaliser aux alentours sont de qualité…

Je voulais exposer quelques points de comparaison entre un investissement locatif en mobil home et un investissement locatif dans l’immobilier dans ce premier paragraphe. Je conclurai en précisant que je ne regrette absolument pas l’achat de mes 4 mobil home. D’une part, ils m’apportent un rendement très intéressant car  j’essaie de louer un maximum et les campings proposent une période d’ouverture très longue ce qui est évidemment très important.

D’autre part, j’ai appris énormément avec les mobil home en me débrouillant seul pour les équiper, les mettre en valeur mais surtout les louer.
J’ai donc acquis des techniques essentielles et importantes pour louer plus et louer mieux. Ce point est un avantage considérable pour l’immobilier, cela vous laisse une opportunité supplémentaire quand vous réalisez ensuite des investissements locatifs meublés en immobilier.
Je vais vous exposer des éléments importants que j’ai appris ou compris dans une deuxième partie.

« Se rendre compte que l’on a acquit de l’expérience est aussi se rendre compte que l’on peut en transmettre une partie aux autres »
Auteur inconnu

 

2)- Mobil home et location saisonnière : 6 techniques indispensables

Tout ce que j’ai appris dans ce domaine est essentiellement dû aux formations mais aussi bien évidemment à l’expérience acquise grâce à la location de mes mobil home. Comme je vous l’ai dit tout à l’heure, avec ce genre d’investissement locatif, je ne parlerai que de location saisonnière et un peu de courte durée dans certains cas.
« Très honnêtement, les idées et techniques ont été acquises progressivement et viennent aussi d’elles-mêmes. Je prends énormément de plaisir à progresser sur ces points même si parfois cela prend un peu de temps… ».

Je ne peux énumérer dans un aussi petit article tous ce que j’ai appris mais pour vous donner une idée, voici quelques points qui me semblent importants :

  • Se faire connaître sur internet, faire en sorte d’être vu.
    Cela paraît évident mais pourtant tout le monde n’applique pas cette règle.
    « Certains ont même l’impression que les gens vont les contacter ou réserver leur bien alors qu’ils ont mis une annonce sur un site d’annonce gratuit et qu’ils ne s’en sont jamais préoccupé ».

    Il existe différents sites pour poser une annonce qui vous permettra de louer, les sites gratuits, les sites payants et les sites à la commission. Je ne veux pas trop entrer dans les détails ici mais voici en quelques mots la différence entre ces sites.
     Un site gratuit comme son nom l’indique vous permet de mettre votre annonce sur le site et d’obtenir des contacts. Seules certaines options sont payantes et vous permettent parfois de faire la différence avec d’autres concurrents (l’exemple le plus connu est celui du bon coin, vous pouvez ajouter des options comme les remontées en tête de liste).
     Les sites payants, vous devez payer pour une durée annuelle « l’hébergement » de votre annonce. Ils sont intéressants car peuvent permettre de « toucher » une clientèle différente.
    Enfin, les sites à la commission, de plus en plus convoités, prennent une commission plus ou moins importante quand un locataire réserve par le biais du site. Le gros avantage est que c’est le locataire la plupart du temps qui paie la commission. En revanche, l’inconvénient est que le locataire doit payer la réservation et la commission, cela peut faire une somme…

Je n’entrerai pas plus dans les détails sur les sites : pourtant je vous assure qu’il y a une multitude de techniques à connaître avec ceux là et différents moyens pour les utiliser. Certaines sont très simples et peuvent vous permettre de multiplier considérablement le nombre de locataires. Il est possible d’augmenter le nombre de location en sachant quand et comment utiliser ces sites ainsi qu’en  connaissant la manière d’optimiser les annonces.

 

  • Ne pas fixer des prix trop bas !
    Contrairement à ce que l’on pourrait penser, ce n’est pas essentiellement ce qui peut faire la différence. Il suffit parfois que vous proposiez quelques chose d’un peu différent des autres ou avec un petit plus et vous louerez encore mieux. En résumé, c’est beaucoup plus le rapport qualité/prix qui fera la différence que le prix en lui-même. Bien sûr, vous devrez mettre en avant ce petit plus pour valoriser votre investissement locatif, une nouvelle fois la communication aura son importance.
    « Par exemple, dans un des campings dans lesquels je suis, j’ai fait un petit partenariat avec le restaurateur car j’estime qu’il propose des menus de qualité dans son restaurant. Quand les clients viennent de ma part, ils ont droit à un apéritif gratuit ou 10% sur la note. Cela fait plaisir aux locataires et les incitent même à aller tester le restaurant, donc tout le monde y est gagnant… sur 680 mobil home, je suis le seul à proposer ce partenariat, je trouve ça dingue quelque part ! » Rire pour l'immoblier

 

  • Etre réactif aux demandes.
    Que ce soit par mail, par réservation en ligne ou encore plus par téléphone, on se doit d’être réactif. J’insisterai davantage sur le téléphone, concernant les mobil home, beaucoup de personnes appellent et si vous ne répondez pas, les futurs vacanciers sont déjà en train d’appeler un autre propriétaire…
    « Je sais qu’à l’heure actuelle, beaucoup de réservations se font en ligne, tout est automatisé et c’est d’ailleurs très bien ! Mais la location saisonnière (celle pendant laquelle beaucoup préparent leur séjour à la semaine par exemple) demande régulièrement un contact téléphonique et les gens y sont attachés ».

 

  • Se montrer agréable et à l’écoute au téléphone quand les réservations se passent de cette manière.
    Les locataires y sont très attentifs et vous ferez souvent la différence par votre sympathie. Le prix passera inaperçu ! Rire pour l'immoblier
    « Vous louez à des gens qui préparent leurs vacances et souhaitent obtenir des informations sur le lieu qui va les accueillir et les alentours. Pour eux, il est important de préparer leur séjour en ayant des informations. A ce sujet, je vous recommande de mettre un maximum de renseignements dans vos annonces pour gagner un peu de temps ».

 

  • Réagir vite pour les documents.
    Les futurs vacanciers sont satisfaits, ils n’attendent plus que les modalités de réservation si celles-ci ne sont pas automatiques alors faites-le rapidement !
    « De mon côté, je résume rapidement à l’oral la suite du déroulement et j’envoie les documents aussitôt en précisant que le virement des arrhes est demandé dès réception du contrat. Ceci laisse très peu de temps aux locataires pour changer d’avis. En même temps, si le “feeling” était bon lors de l’échange, il n’y a aucune raison que cela se produise. Quand il s’agit d’une procédure automatisée, la réservation est faite en ligne donc là aucun soucis ».

 

  • Demander les avis des locataires.
    Dans l’idéal, il ne faudrait pas que les locataires repartent sans avoir à l’esprit de vous laisser un commentaire. Ces commentaires auront deux fonctions essentielles :
    -Prouver aux autres futurs vacanciers qui recherchent une location que la vôtre est idéale.
    -Améliorer la qualité de votre annonce sur certains sites d’annonces qui prennent ce point en considération.
    « Dans mes mobil home, je laisse des cartes à dispositions avec la manière de procéder pour donner l’avis sur les sites. Ce n’est souvent pas suffisant, l’idéal est d’avoir un système en place qui envoie un mail avec les liens  aux vacanciers 2 ou 3 jours après la fin de leur séjour. »

 

toboggans camping

 

“Allez ! Petite pause fraîcheur dans cet article avec une photographie du camping de bonne anse. Vous voyez ici une attraction qui fonctionne très bien auprès des jeunes et des moins jeunes : les toboggans.
Le camping propose des activités aquatiques autour des ses toboggans, c’est un des plus du camping…”

 

 

Pause terminée…

Comme je vous le disais, je ne peux absolument pas énumérer toutes les astuces et petites combines que j’ai découvertes et utilisées pour améliorer la qualité mais aussi et surtout la quantité de mes locations. Quoi qu’il en soit, il existe des manières d’augmenter la rentabilité des investissements locatifs saisonniers que sont mes mobil home.

A l’intérieur même des techniques que j’ai énuméré, il existe des détails à mettre en place facilement pour optimiser tout ceci. Il existe de nombreux points à évoquer encore :

   Améliorer le nombre de locations en utilisant un markéting un peu différent.
Notamment en touchant des salariés ou autre personnes étant présentes dans votre région temporairement.
” Ceci est un peu différent mais j’ai déjà, rempli un mobil home en février et en mars grâce à un employé qui était en déplacement”.
   Utiliser des techniques efficaces pour ne pas perdre de temps dans la gestion.
   Faire le lien avec la fiscalité LMNP qui est un véritable atout dans ce système.
   Optimiser son annonce par le texte, l’image. Il existe des techniques prouvées scientifiquement qui permettent d’accrocher plus facilement un lecteur et rendre votre annonce irrésistible.
   Optimiser une annonce dans chaque site. Chaque site a ces spécificités et certaines astuces valent de l’or !

Je dédierai un article, une vidéo, une formation à ces nombreux principes. Malheureusement je ne sais pas exactement encore sous quelle forme mais l’idée pour tous sera : louer plus et louer mieux !
J’essaierai de mettre en avant des méthodes simples à appliquer qui peuvent « faire mouche ».

Ici mon objectif était simplement de vous montrer que le monde des mobil home m’avait apporté des outils construits par l’expérience tout en s’appuyant sur des données théoriques au départ.

 « Une nouvelle fois, je suis désolé si je me répète mais je crois beaucoup  aux formations de qualité, elles peuvent apporter énormément mais elles ne valent rien si elles ne sont pas appliquées… ».

 

3)- L’investissement locatif en mobil home et les chiffres

Voilà, je pense qu’il est tant d’évoquer quelques chiffres concernant les mobil home. Je ne prendrais qu’un exemple, celui de mon deuxième achat en Charente Maritimes, je trouve qu’il sera assez simple à expliquer :

  • Achat du mobil home neuf avec la terrasse : 28 740 euros.
  • Montant annuel de l’emprunt 4 970 euros (sur 6 ans).
  • Récupération de TVA : 4 785 euros
  • Prix de location de parcelle à l’année : 3 470 euros.
  • Prix du gaz à l’année : 295 euros.
  • Prix de carte pour les activités à l’année : 640 euros.
  • Prix de la société de gestion (états des lieux) à l’année : 820 euros.
  • Montant des locations annuelles 11 270 euros.

 

Essayons d’ évoquer plus précisément ces chiffres :

  • Chaque année je paye (4 970 + 3 470 + 295 + 640 + 820) soit 10 195 euros.
  • Chaque année je reçois de mes locations 11270 euros.

Quand mes charges sont payées en fin d’année il me reste donc 1075 euros.
Ce sera vrai pour les 6 premières années de remboursement (durée du crédit).
En 6 ans je gagnerai donc (1075*6) soit 6450 euros.

Les années suivantes, je n’aurai plus le remboursement, je paierai donc chaque année la totalité de mes charges sans le remboursement soit (10 195 – 4 970) soit 5225 euros de frais.

Après la 6 ème année je gagnerai donc (11 270 – 5225) soit 6045 euros par an.
En 14 ans après les 6 premières années je gagnerai  84 630 euros.

Si nous estimons la durée de vie du mobil home à 20 ans et que nous ne considérons aucune augmentation de loyer ni aucun frais supplémentaire (pour simplifier le calcul) alors au bout de 20 ans le mobil home aura rapporté :

1075 * 6 pour les 6 premières années soit un total de 6450 euros.
6045 * 14 pour les 14 années suivantes soit un total de 84 630 euros.

En 20 ans le mobil home pourrait rapporter l’équivalent de 91 080 euros.

Je tenais à vous montrer les bases de calculs hypothétiques de mes investissements locatifs en mobil home. Je m’appuie sur des chiffres réels en ne prenant pas en compte d’éventuels frais et aucune fiscalité.

Remarquez aussi que je considère que la valeur du mobil home au bout de 20 ans est égale à zéro…nous ne sommes pas dans la même situation qu’un appartement.

Mots clés : investissement locatif, mobil home, expérience


Merci pour votre lecture, si vous pensez que cet article peut apporter des informations utiles à des amis ou d’autres personnes, n’hésitez pas à le partager sur les réseaux sociaux.

A bientôt !

Yann

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5 commentaires sur « Mon deuxième investissement locatif : les mobil home et la location saisonnière »

  • Bonjour merci pour tout vos explications très importante à savoir. Pouvez-vous me donner le non de ces grandes sociétés qui ne change pas leurs contractions car c’est cela qui nous fait peur. Nous voulons acheter un mobihome car nous n’avons pas les moyens de faire un credit. Encore MERCI

  • bonjour et merci;
    nous sommes nombreux à nous poser des questions sur les droits de la société qui gère notre camping
    location 3500 à partir de 2018 4200 pour les nouveaux propriétaires
    droit d’entrée 7800
    pass piscine 2 par mobil-home . au-delà payants 120 par adulte 32 par enfants
    déplacement de votre mobil-home sur une autre parcelle dans camping 1200
    recalage de votre mobil-home 400
    hyvernage 130 euros ¨+ 14 euros par appareil supplémentaire: lave-linge, lave-vaisselle
    pass wifi 38 par mois 116 par an
    soirées : pas de boisson chaudes (un détail)
    plus de restaurant il est utilisé pour les activités abritées du mauvais temps
    le ping pong, le baby-foot payant
    Alors je suis propriétaire depuis 1an; j’ai acheté car habitant ville et précédemment maison, la campagne la nature me manquaient; beaucoup font de même ici. nous ne sommes pas loin de LYON une cinquantaine k ms.
    je suis prete à brader mon mobil-home aux vendeurs sur site; ils reprennent 28000 -15 000 soit : 13000 Avec double terrasse et tout.
    alors qu’en pensez-vous????
    merci pour vos conseils

    tout se paye ici : changement barillet porte de mon mobil home 50

    • Bonjour !

      Oui je connais ce genre de situation, je l’ai vu plusieurs fois. Je ne peux vous répondre précisément mais c’est effectivement une contrainte quand vous êtes coincé pour vendre votre mobil home à bas prix…

      Je peux juste vous préconiser de contacter “mobilhomisez-vous”, c’est une association qui pourra peut être vous aider.

      Merci à vous

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