Investir dans l’immobilier peut être à la fois attrayant et impressionnant. La fiscalité est un sujet très compliqué à gérer et peut faire très peur.
À ce sujet, plusieurs choix sont possibles lorsqu’on souhaite se lancer dans l’investissement immobilier. Parmi ces choix, il est possible d’opter pour le statut LMNP, LMP, SCI, SAS, etc.
La SAS (Société par Actions Simplifiée) se distingue des autres structures juridiques par ses nombreux avantages.
Dans cet article, nous allons faire un état des lieux de cette structure juridique qui peut être très avantageuse lors d’un investissement immobilier.
Définition
La SAS, Société par Actions Simplifiée, est une structure juridique adaptée si vous souhaitez investir dans l’immobilier de manière professionnelle.
En effet, la SAS vous permet d’exercer une activité commerciale, d’acheter et de revendre des biens immobiliers grâce à la SAS de gestion immobilière, ou de mettre en location des biens avec la SAS de location immobilière.
Fonctionnement
Il est possible de créer une SAS seul, contrairement à la SCI qui impose un minimum de 2 associés. Dans ce cas, on parle de SASU, Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle avec un associé unique.
Qu’importe le nombre d’associés qui composent la SAS, il est obligatoire de désigner un président qui aura en charge la direction et la gestion de la société. Il devra prendre les décisions stratégiques et favorables pour la société.
Contrairement à la SCI, la SAS a des obligations spécifiques :
- Tenue d’une comptabilité stricte
- Dépôt des comptes annuels
- Désignation d’un commissaire aux comptes (sauf si la valeur des biens est inférieure à 30 000 euros)
Les avantages de la SAS pour investir dans l’immobilier
La SAS offre une liberté intéressante car peu encadrée par le Code du Commerce. Cela permet une liberté dans la rédaction des statuts et donc la possibilité de les personnaliser en fonction des besoins spécifiques des associés. Il est également possible de fixer assez librement le fonctionnement de la société, ce qui est très intéressant.
Le second avantage est la possibilité de protéger le patrimoine personnel des associés de la SAS. En effet, les associés ne sont responsables qu’à hauteur des apports intégrés dans la SAS ; ils bénéficient donc d’une responsabilité limitée. En cas de problématique financière, seuls les patrimoines rattachés à la SAS pourront être utilisés. Le patrimoine personnel des associés reste protégé quoi qu’il arrive, ce qui assure une certaine sécurité.
La fiscalité est également avantageuse. En effet, la SAS est soumise à l’impôt sur les sociétés, ce qui est, dans certains cas, plus avantageux que l’impôt sur les revenus. De plus, les dividendes versés aux associés sont plus intéressants car ils peuvent être soumis au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique), ce qui est plus avantageux. Tout comme d’autres régimes fiscaux, il est possible de déduire certaines charges et amortissements ce qui permet de limiter l’imposition.
Pour terminer sur cette catégorie d’avantages, la transmission de patrimoine est facilitée grâce à la SAS. En cas de cession ou de transmission de parts, la procédure est souvent moins complexe que dans d’autres structures juridiques.
Pour terminer, la SAS n’impose pas de minimum de capital social. Cela permet d’éviter de bloquer une trésorerie et de pouvoir l’utiliser pour développer la société.
Les inconvénients de la SAS pour investir dans l’immobilier
La liberté lors de la rédaction des statuts est également un inconvénient. En effet, cette liberté est à double tranchant et nécessite d’être très précise dans cette rédaction afin de régir tous les aspects de la SAS.
La fiscalité est avantageuse mais les cotisations sociales le sont beaucoup moins. Elles sont très élevées et peuvent empêcher le dirigeant de devenir salarié de la SAS. En effet, un dirigeant salarié coûte beaucoup plus cher qu’un travailleur/dirigeant non salarié. Il est donc très important de se poser les bonnes questions avant de devenir salarié de la SAS en tant que dirigeant. Pour résumer, devenir salarié de la SAS est similaire au salariat classique : cotisations sociales, formalisme administratif, etc.
Conclusion
Créer une SAS pour investir dans l’immobilier offre beaucoup d’avantages mais également des inconvénients qu’il faut absolument prendre en compte avant de se lancer.
Se faire accompagner par des professionnels est primordial avant de créer sa SAS afin de vérifier que cette structure juridique est bien adaptée à votre situation et à votre projet.
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L’équipe Projet YMOB