Les règles en immobilier ont une importance capitale, surtout si on évoque les bases de calcul qui permettent de déterminer si une affaire risque d’être rentable ou non.
Comme évoqué dans la page : l’investissement immobilier pour les nuls, voyons des règles simples et efficaces pour dénicher les bonnes affaires immobilières, surtout lorsqu’il s’agit de se lancer dans l’immobilier ! Avant ceci, rappelons quelques bases essentielles sur la notion de bonnes affaires immobilières.
Règle des 70, règle des 100, comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier ?
C’est quoi une bonne affaire dans l’immobilier ?
Une bonne affaire dans immobilier est celle qui vous permettra de rentrer dans vos objectifs chiffrés. La définition peut être très large si on considère de multiples objectifs mais je me contenterai d’exposer ma vision de la bonne affaire.
Pour moi, un appartement ou un immeuble qui représente une bonne affaire est celui qui va me permettre de dégager une trésorerie chaque mois après avoir fait la différence entre les loyers entrant et les différents frais (emprunt, charges, impôts).
Cela revient à dire que mon achat me permet de capitaliser (les locataires paient mon remboursement et mes frais) et d’obtenir une trésorerie mensuelle. Celle-ci pouvant me servir en cas de soucis ou bien à augmenter mes revenus personnels.
On a tendance à oublier que les bonnes affaires immobilières permettent également de capitaliser, c’est à dire qu’à la fin du “jeu”, on possède un bien qui vaut des dizaines de milliers d’euros.
Comment trouver les bonnes affaires immobilières ?
Avant d’évoquer les règles de calcul simples qui permettent de détecter ou de s’assurer d’une bonne affaire immobilière, il convient de rappeler quelques principes simples.
Les bonnes affaires immobilières se trouvent mais elles doivent évidemment être cherchées méthodiquement et régulièrement. C’est en appliquant des stratégies utiles et quotidiennes que vous parviendrez à être en présence de bonnes affaires.
Il existe différentes manières de trouver ces affaires immobilières :
- Les annonces via les différents sites : il convient de mettre en place un certain nombre d’alertes avec des indicateurs précis pour ne rien louper ou presque. Les sites concernés sont les sites classiques type Le Bon Coin ou bien les sites d’agences immobilières.
- Ne négligez pas le site Castorus qui peut à lui tout seul vous apporter une multitude d’informations utiles sur les affaires considérées comme “mortes”.
J’ai réalisé un article complet à ce sujet : ” Castorus : 1 détecteur magique de rentabilité en immobilier” - Les bonnes affaires peuvent aussi venir à vous si vous êtes en contact avec des agents immobiliers qui ont cerné votre demande. L’idée est la même avec les notaires, qui parfois, se retrouvent avec des biens à vendre potentiellement très intéressants.
- Aussi, pour dénicher les bonnes affaires immobilières, n’hésitez-pas à utiliser la méthode “à l’ancienne”, la promenade dans les villes. Repérez des biens “à l’abandon” et tentez de savoir à qui ils appartiennent.
Avant d’évoquer certains règles que j’utilise, n’oubliez-pas non plus qu’à partir de bonnes affaires en immobilier où même d’affaires plus banales, il est possible de créer d’excellentes affaires. Ceci peut demander un peu d’expérience mais c’est tout à fait envisageable d’anticiper et de créer !
Les règles pour commencer en immobilier : choisissez celle qui vous convient ! (règle des 70, règle des 100,…)
Cet article a un objectif simple et concret : vous aider à commencer dans l’immobilier et vous permettre de déterminer si une annonce ou un bien est une bonne affaire immobilière.
Les annonces en immobilier, ce n’est pas ce qu’il y a de plus dure à trouver.
Que vous cherchiez seul ou à l’aide d’une agence, vous devez impérativement et rapidement détecter si le bien que vous avez sous les yeux peut s’avérer être une affaire intéressante pour vous.
Alors oui, il existe les calculs de rendement que nous auront tout le loisir de voir prochainement mais soyons efficace et pragmatique, certaines petites règles vont vous faire gagner un temps précieux.
” La simplicité restera toujours plus efficace que la torture de l’esprit “
Auteur inconnu
Pour ceci, je vous présente 3 règles en immobilier très simples à appliquer pour commencer en immobilier. Pourquoi trois règles ?
Simplement parce qu’il se peut qu’une d’entre elle vous soit bien plus familière qu’une autre ou alors il se peut aussi que vous ayez besoin de vérifier en plusieurs étapes avec différentes méthodes si oui ou non vous êtes en présence d’une bonne affaire !
Voyons donc comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier, allons-y :
1)- Première des règles pour débuter en immobilier : règle des 100
a- Définition de la règle des 100 en immobilier
Définition : vous prenez le prix d’un appartement ou d’un immeuble vous le divisez par 10. Attention le montant doit correspondre au total prêt à louer. C’est-à-dire achat, notaire et travaux si besoin.
“Je sais il n’est pas évident d’estimer le montant des travaux...”
Le résultat doit être égal ou inférieur au montant annuel des revenus locatifs.
Prenons l’exemple d’un bien que j’ai acheté dans la région Centre :
Valeur de la maison : 25 000 euros
Montant des travaux estimés : 14 100 euros
Frais de notaire : 2120 euros
Montant total divisé par 10 : 4 122
Montant estimé à la location : 500 euros mensuel soit 6 000 euros
Mon montant annuel à la location estimé (6 000) est supérieur à la valeur du montant total divisé par 10 (4 122). Je suis donc en présence d’un bien qui est très largement une bonne affaire.
Inconvénients de cette méthode : il faut imaginer les travaux ou être en mesure de les estimer. Ce n’est pas très grave car de toute manière, si vous pensez qu’il faut faire une visite pour un bien, vous demanderez à un artisan de vous accompagner pour vous aider à estimer.
En revanche, cette règle s’applique très facilement quand il n’y a aucuns travaux.
Pour information, on peut estimer que pour un appartement qui a besoin de rafraîchissement, il faut compter 750 euros du m². Pour du plus gros œuvre, on comptera plus facilement 1 000 euros du m². C’est assez théorique mais cela peut tout de même donner une idée.
b- La règle des 100 en immobilier et non la règle des 10
Pour faire en sorte de coller plus à l’énoncé de la règle des 100, on pourrait faire un raisonnement un peu différent. On pourrait prendre le prix d’un immeuble (achat, frais d’agence, travaux, frais de notaire, frais) et le diviser par 100.
Le résultat obtenu serait comparé au prix du loyer mensuel. La différence avec la première manière de calculer est qu’on établit ce comparatif en fonction d’un loyer mensuel et non annuel. Il est donc plus délicat d’obtenir un montant de loyer supérieur au prix total de l’acquisition divisé par 100.
Reprenons le même exemple qu’au dessus :
Toujours le même exemple avec la même bonne affaire immobilière
Valeur de la maison : 25 000 euros
Montant des travaux estimés : 14 100 euros
Frais de notaire : 2120 euros
Montant total divisé par 100 : 412.2
Montant estimé à la location : 500 euros mensuel
Mon montant mensuel est supérieur à la valeur du montant total divisé par 100. Je suis donc en présence d’un bien qui reste une bonne affaire dans l’immobilier.
2)- Deuxième des règles pour commencer en immobilier : la règle des 70
Définition : le montant que vous remboursez à la banque mensuellement doit être au maximum égal à 70% du loyer que vous encaissez.
Cette fois, je vais prendre l’exemple d’un immeuble que j’ai acheté toujours dans le Loiret :
Valeur de l’immeuble : 120 000 euros
Montant des travaux : 25 000 euros
Montant notaire estimé (8% environ du bien) : 9 600 euros
Total estimé : 154 600 euros
Montant des mensualités estimées (1 restaurant, 2 studios et 1 T3) : 1 690 euros.
Grace à un simulateur trouvé facilement sur le net, la mensualité de remboursement estimée sur 20 ans était aux alentours de 850 euros.
Appliquons la règle et calculons :
Est-ce que 850 est bien inférieur à 70% de 1 690 euros ?
((850*100)/1 690)=50.30%
Le montant remboursé à la banque représente 50% du montant des loyers perçus, nous sommes donc en présence d’une très bonne affaire 
. La règle des 70 est une règle qui me parle énormément. J’ai bien conscience qu’elle n’est pas toujours applicable et pourtant, sans le respect de cette règle des 70, je ne passe jamais à l’action.
3)- Troisième des règles pour commencer en immobilier : calcul du rendement
Définition : le rendement locatif est par définition le ratio qui mesure le revenu brut que rapporte le logement par rapport aux prix d’achat et de revient du bien concerné. Je vais vous donné ” ma propre méthode “ qui consiste à se situer entre le brut et le net. Ce calcul permet de prendre en considération des charges en plus de l’achat et des travaux…
Si suite à ce calcul, vous vous retrouvez avec un pourcentage inférieur à 7% fuyez !
Ma méthode de calcul…
9 mois de loyer brut
Rendement “presque” net = —————————— X 100
Coût global de l’achat
Coût global = prix de vente + tous les frais liés à l’achat (notaire, agence, travaux…à réaliser par estimation)
Prenons cette fois l’exemple d’un immeuble pour lequel je viens de signer il y a quelques jours chez le notaire :
Valeur de l’immeuble : 90 000 euros
Montant des travaux : 20 000 euros
Montant notaire estimé (8% environ du bien) : 7 200 euros
Total estimé : 117 200 euros
Montant des mensualités estimées (2 T2 et 1 T1 bis) : 1 180 euros soit un montant de 10 620 euros pour 9 mois.
Appliquons la règle et trouvons le rendement :
Ma méthode de calcul…
10 620
100 X —————————— = 9.06%
117 200
On voit dans l’exemple une nouvelle fois, que cet immeuble, que je viens d’acquérir, respecte les principes que je me “force” systématiquement à appliquer.
J’ai pleinement conscience qu’il n’et pas toujours évident d’estimer les travaux ou encore d’estimer des loyers (même si c’est plus simple). Mais je vous assure que si vous intégrez ces méthodes ou si vous n’en intégrez qu’une car elle vous parle davantage, vous ne regarderez plus jamais les annonces de la même manière.
Vous percevrez rapidement si certains biens méritent votre attention. Evidemment, il s’agit de méthode que j’applique, d’ailleurs la dernière est une méthode très peu utilisée. Pour ma part, je la préfère à un calcul habituel de rendement pour ne pas rester uniquement sur un rendement brut qui ne me parle absolument pas. Mais jusque là, ces méthodes m’ont toujours permis de gagner un temps considérable pour « éliminer des biens » de mes recherches et me pencher sur d’autres beaucoup plus intéressants.
N’hésitez pas à vous entraîner avec quelques annonces et les automatismes viendront rapidement…
« En ce qui me concerne, je respecte toujours et j’utilise la plupart du temps la règle des 70. Il est difficile de réellement expliquer pourquoi mais c’est avec cette méthode que je réagis le plus vite et c’est celle que je cerne la mieux »
Cet article est très court et il n’a que pour unique but de vous aider à gagner du temps mais aussi à automatiser une méthode simple qui pourra vous aider à trouver des bonnes affaires.
Je vous remercie de l’avoir lu. Si vous pensez que ces méthodes peuvent aider quelqu’un, n’hésitez pas à le partager ! Si vous connaissez une autre méthode qui est efficace et que vous utilisez vous-même, informez-nous dans les commentaires.
Merci !
A bientôt
Yann
