L’investissement immobilier locatif comprend différentes composantes qu’il convient de maîtriser pour réussir ces investissements (pour se lancer dans l’immobilier) et ainsi avoir des bien rentables, qui ne posent pas de soucis (ou très peu) et qui permettent par exemple de gagner de l’argent chaque mois.
Tous les investisseurs immobiliers ne cherchent pas obligatoirement à gagner de l’argent dès le départ avec leurs investissements immobiliers locatifs mais TOUS veulent agir sereinement et efficacement en fonction de leurs objectifs.
L’investissement immobilier locatif se comprend, se fait en respectant des règles et en fonction d’objectifs que l’on se fixe. Tous ces éléments répondent à une question : comment investir dans l’immobilier ?
1-Investir dans le locatif ancien
L’ancien en immobilier, qu’est ce que cela veut dire ? Evidemment, il ne faut pas y voir que les vieilles ruines qui remontent à l’antiquité… l’immobilier ancien veut simplement dire que l’on ne parle pas du neuf !
Pourquoi l’immobilier ancien est une occasion unique de gagner de l’argent et de se constituer un beau patrimoine ?
1-1 Apporter de la valeur
Investir dans l’immobilier ancien permet la plupart du temps d’apporter une grande valeur aux appartements ou aux immeubles de rapport par le biais de la rénovation. Apporter de la valeur peut se faire par la création, par la duplication de biens immobiliers mais aussi par la rénovation intelligente des appartements anciens.
1-2 Gagner de l’argent
De plus, souvent, lorsqu’on achète des biens immobiliers anciens pour en faire de magnifiques investissements immobiliers locatifs, on va négocier le prix de départ au maximum. Parfois, en fonction des situations du vendeur, on peut obtenir des biens immobiliers jusqu’à 40% au dessous du prix du marché.
C’est un atout considérable qui permet de diminuer les mensualités de manière importante. Qui dit mensualités plus basses dit une belle augmentation du Cash-Flow.
1-3 Un peu de fiscalité
C’est un point qui fait une différence considérable avec l’immobilier neuf. Il existe aussi des investissements immobiliers dans le neuf mais cela est totalement différent dans l’approche. Dans le neuf, il existe aussi beaucoup de plan type Censi-Bouvard, Pinel… qui sont des plans de défiscalisation. Ces plans proposent la plupart du temps des biens immobiliers vendus extrêmement cher sous prétexte que vous allez diminuer vos impôts.
A mon sens, on prend le problème à l’envers, on cherche à diminuer les impôts en achetant un bien immobilier trop cher.
Alors que dans l’immobilier ancien, on cherche à ne pas acheter trop cher pour augmenter la rentabilité et donc l’argent que l’on gagne : ensuite on fait attention à ne pas trop payer d’impôts…
D’ailleurs, je fais une parenthèse, avec l’immobilier ancien, on peut tout à fait diminuer ses impôts sur les revenus globaux, pas besoin de plans crées de toute pièce, permettant une rentabilité nette proche des 3% (sous conditions de revente), pour y parvenir.
Cette distinction est très importante et l’Etat n’aide pas du tout le contribuable à s’y repérer…
Investir dans le locatif ancien offre des opportunités incroyables à conditions d’acter avec stratégie.
2- Bien investir en immobilier locatif
Qu’est ce que cette expression veut dire quand on parle d’achat d’appartement ou d’immeuble de rapport ?
Je crois qu’elle met en avant une chose : il faut une stratégie quand on veut investir dans l’immobilier. Il convient de ne pas acheter le premier bien venu n’ importe où mais il faut savoir comment s’y prendre.
Bien investir dans l’immobilier nécessite la compréhension de règles, de procédés qui doivent permettre d’effectuer des recherches et de faire des propositions calculées. Quand on fait une offre pour acheter un immeuble, on sait exactement jusqu’ou on peut aller, la limite de prix est connue et réfléchie.
Bien investir dès le départ est la manière la plus sure de pouvoir enchaîner les biens immobiliers locatifs sur le long terme et le moyen le plus sur de faire ses preuves avec le banquier qui suivra vos résultats de prêt.
Tous les investisseurs ont des stratégies différentes en immobiliers mais tous les investisseurs connaissent les règles essentielles pour gagner de l’argent. Tous ont fait leur preuve avec les banquiers qui les suivent sur de longues durées.
3- Investir dans un immeuble locatif
Beaucoup souhaitent commencer leurs investissements par un appartement. Le prix est moins élevé et permet de se « rassurer » un minimum. Je comprends parfaitement cette position et elle est justifiée, qu’en est-il dans les faits ?
L’immeuble de rapport, l’immeuble locatif est en fait moins risqué ! Pourquoi ?
Il permet d’assurer ses arrières justement car dans l’immeuble de rapport, il y a plusieurs locataires et donc plusieurs entrées d’argent. Si vous avez des problèmes avec un locataire, les autres peuvent compenser le manque.
De plus, un immeuble de rapport vous permet d’être « maître à bord », il en est fini des frais de copropriété qui vous plombent une trésorerie au premier ravalement de façade…
Investir dans un immeuble locatif nécessite tout de même la prise en compte de plusieurs éléments dès le départ pour éviter de commettre des erreurs qui pourraient coûter cher. Les éléments comme la présence d’une cave, des raccordements, des toitures…sont très importants à vérifier pour éventuellement les intégrer dans les travaux de départ.
4- Investissement locatif avant sa résidence principale : croyance ou réalité ?
Ah ! La fameuse question qui engendre toujours autant de débats… doit-on acheter sa résidence principale avant de réaliser des investissements immobiliers locatifs ?
Etudions ça de près… en règle générale et en toute logique de calcul, il est plus intéressant d’investir dans l’immobilier locatif avant d’acheter sa résidence principale. Pourquoi ?
Lorsqu’on fait des investissements réussis, on gagne de l’argent chaque mois en plus des revenus globaux, ce qui a pour conséquence d’augmenter les revenus.
A l’inverse, si on achète sa résidence principale, on s’endette et chaque mois, vous voyez 33% de vos revenus « partir » pour l’achat de la résidence.
C’est exactement en ce sens qu’il est plus judicieux d’acheter d’abord des appartements et immeubles de rapport. Votre capacité d’emprunt est intacte et même augmente au fil des investissements.
J’ajouterai qu’acquérir de l’expérience dans l’immobilier est un atout considérable lorsqu’on veut acheter sa résidence principale par la suite. Par exemple, on va vite percevoir le potentiel de la maison principale pour éventuellement en louer une partie…
MAIS nombreux sont les personnes qui possèdent leur résidence principale et qui n’ont pas investies : ce n’est pas la fin du monde, rassurez-vous !
Vous pouvez encore devenir le rentier qui sommeille en vous. Votre volonté et votre réflexion seront vos meilleurs atouts. Parfois, votre résidence principale deviendra un investissement immobilier locatif très rentable !
5-Investissement locatif neuf : quelle différence ?
Nous l’avons un peu évoqué au dessus : le neuf est investissement immobilier différent ! Le neuf peut proposer des actions dans l’immobilier différentes du locatif.
Souvent quand on parle d’investissement immobilier locatif dans le neuf, on parle des différents plans d’Etat qui ne sont que très peu rentables pour nous pour ne pas dire « risqués ».
L’investissement locatif dans le neuf reste donc un investissement particulier souvent alléchant par une diminution d’imposition mais à mon sens bien moins intéressant que l’ancien.
Cependant, il existe bien évidemment des achats immobiliers dans le neuf qui ne sont pas soumis aux plans de défiscalisation.
6-Investissement immobilier locatif meublé
Quand on parle d’investissement immobilier locatif, on ne peut qu’évoquer le meublé et toutes les stratégies qui vont avec.
L’immobilier meublé et particulièrement le locatif apporte de nombreuses satisfactions en de nombreux points :
Il permet une vision beaucoup plus proche de la location que le nu : il suffit d’imaginer un appartement meublé et équipé pour imaginer à quel point on se sent vite bien dans l’appartement. Pour ma part, je loue tous mes biens en meublé et j’adore cette sensation, lorsque les locataires se projettent immédiatement dans les appartements.
Le meublé offre une multitude de stratégies permettant de toucher une clientèle différente. Beaucoup de ces stratégies permettent d’augmenter la rentabilité considérablement : location longue durée, location étudiante, location courte durée, location étudiante couplée à la location courte durée, colocation, colocation courte durée…
Evidemment, ces stratégies nécessitent des mises en place, une organisation mais seul le locatif meublé nous laisse ce chois important.
Les investissements immobiliers locatifs meublés permettent d’optimiser la fiscalité. Ils offrent en effet la possibilité de réduire la fiscalité, de l’optimiser sur toutes les stratégies locatives.
Yann Marjault
