Quel est le meilleur investissement immobilier ?

C’est une question classique qui revient assez souvent. Que ce soit sur le blog ou lors des séminaires immobiliers, on me pose souvent la question un peu comme si une solution magique existait à ce sujet.

Les stratégies seront différentes si on souhaite se constituer un patrimoine ou si on souhaite gagner de l’argent encore plus rapidement.

Clairement, « LE » meilleur investissement immobilier peut être différent pour beaucoup d’investisseurs. Après avoir « défini » la notion de meilleur investissement immobilier, nous tenterons de dégrossir cet aspect et mettrons en avant différentes manières d’investir en immobilier.

Si vous désirez en savoir plus à ce sujet, découvrez pourquoi louer en meublé ici.

1- Définition de « meilleur investissement immobilier »

La première des choses qui me vient à l’esprit est de préciser à nouveau qu’il existe une multitude d’investisseurs immobiliers qui agissent tous ou presque de manières différentes.

Certains ne jurent que par l’achat/revente, d’autres que par les investissements locatifs anciens en nu, d’autres par les investissements locatifs en meublé en variant les stratégies, d’autres en achetant de l’immobilier en version neuve.

J’ajouterai qu’en termes d’investissements locatifs que chacun y va encore de ses propres méthodes, de ses stratégies ou encore utilisent ces méthodes pour multiplier la rentabilité (variation des stratégies locatives, division…)

Tous pourraient dire que leur manière de procéder est le meilleur investissement immobilier.

Pourtant, de nombreuses manières d’agir permettent d’arriver à de très bons investissements immobiliers et c’est exactement pour ceci que chacun doit analyser sa situation personnelle et agir en conséquence.

Ceci ne change rien aux connaissances qu’il faudra « maîtriser » avant de se lancer mais je voulais mettre en avant que certains procédés qui fonctionnent pour certains ne fonctionneront peut être pas aussi bien pour d’autres simplement parce qu’ils vous correspondent moins ou encore que votre secteur inspire à autre chose.

Le meilleur investissement immobilier sera donc celui qui vous correspond personnellement et celui qui vous fera mettre le pied à l’étrier pour peut-être varier vos investissements ensuite.

Pour choisir, il vous faudra certainement être honnête avec vous-même et passer à l’action en étant formé pour gagner de l’expérience.

2- L’achat revente

Je vais évoquer ce point de manière très succincte pour deux raisons :

La première est que ce type d’investissement immobilier n’est pas vraiment le sujet du blog et la deuxième est que je n’ai que trop peu d’expérience en ce domaine pour l’évoquer de manière efficace.

Je ne perds pas de vue que c’est un moyen très attrayant pour gagner vite de l’argent grâce à l’immobilier.

Ce système permet effectivement d’encaisser des dizaines de milliers d’euros rapidement. Cependant, il faut faire preuve de beaucoup de maîtrise et de connaissances pour réaliser les choses correctement et en toute légalité.

Comme vous le savez, l’idée est d’acheter des biens à rénover un certain montant et de les revendre par la suite « clé en main » beaucoup plus chers.

C’est exactement dans la définition de l’achat revente que l’on perçoit la maîtrise que cela nécessite tant en termes de secteur d’achat, de travaux de rénovation et de plus value à apporter.

3- Les investissements locatifs anciens : meilleurs investissements immobiliers ?

Peut-être que ce type d’investissements immobiliers sont les plus répandus. Comme leur nom l’indique, il s’agit d’acheter des appartements, maisons ou immeubles anciens, de les rénover et de les louer ensuite.

Pour que ce type d’investissements « montent » en rentabilité, il convient d’apporter une grande valeur (rénovation, création, division de lots…) pour faire rentrer un maximum de loyers soit en termes de qualité soit en termes de quantité.

Sans entrer dans les détails de cash flow, de localisation (voir article en bas de la page), l’idée est de gagner de l’argent chaque mois en faisant en sorte que les loyers soient supérieurs aux remboursements.

Les gros avantages de ce type d’investissements locatifs sont :

• Rentabilité si les opérations sont biens menées
• Négociation à l’achat des biens immobilier
• Multiplication et diversification des stratégies
• Gestion de la fiscalité en utilisant un mode fiscal adapté et optimisé
• Les travaux apportent de la valeur utile à l’augmentation des loyers
• Les travaux permettent de créer des frais pour diminuer ou anéantir l’imposition

Ce type d’investissement est, selon moi, le meilleur investissement immobilier pour se constituer un patrimoine en toute sérénité. Rien n’empêche évidemment de diversifier en utilisant d’autres types d’investissements.

4- Investissements locatifs neufs

Ah ! On y vient !

Je ne fais pas ce passage pour ne mettre en avant que les points négatifs de ce type d’investissements immobiliers mais pour tenter d’expliquer simplement les différences existantes avec  les investissements locatifs anciens.

Il existe différentes manières de réaliser des investissements locatifs neufs, il existe différents plans qui permettent souvent une défiscalisation directe sur les revenus globaux. C’est d’ailleurs, la plupart du temps, le point qui est attirant ou plutôt qui sert pour attirer.

Vous achetez un appartement neuf (sur plan la plupart du temps) et vous bénéficiez d’une réduction d’impôts. Même si la réduction d’impôts est attrayante, il faut souvent regarder un peu plus loin dans l’investissement pour bien mesurer les bénéfices réels et les inconvénients.

Les points :

• Oui, on peut diminuer les impôts chaque année pendant 6 à 12 ans en général
• On paie souvent plus cher les appartements que le prix réel du marché (assez nettement)
• Souvent, il est nécessaire de faire un effort d’épargne chaque mois (loyers < frais mensuels) (rappelez-vous, je cherche à faire totalement le contraire dans les investissements locatifs anciens)
• Et, on doit espérer une hausse du prix du marché pour vendre au moins au même prix qu’à l’achat : ce dernier point est très important.

Si l’achat est effectué au bon endroit (pour espérer une hausse du prix du marché), alors on peut espérer une rentabilité entre 4.5 et 6.5% (brut, net ?).

Je m’excuse si certains gestionnaires de patrimoine considèrent faire mieux et je les invite à parler de leur travail en commentaire.

Evidemment, c’est toujours mieux que la banque mais de mon côté, je n’aime pas trop le côté spéculateur de hausse du prix du marché. De plus, je ne souhaite absolument pas faire un effort d’épargne chaque mois.

Mais, ce type d’investissements bien réfléchis peut être une solution pour certains investisseurs aguerris déjà propriétaires qui souhaitent diversifier, pour les autres attention !

PS : je ne souhaite pas non plus « mettre » tous les plans de défiscalisation dans le même panier.
Voilà ! J’ai modéré mes propos

PS : il est aussi possible d’investir dans des appartements neufs sans souscrire à un plan de défiscalisation quelconque. Le prix d’achat sera surement assez élevé mais vous bénéficierez de frais de notaire peu élevés.

5- Rester serein et efficace

Il convient donc de se demander ce sur quoi on va être le plus à l’aise. La majorité du temps, le grand gagnant du meilleur investissement immobilier est l’investissement locatif ancien.

Bien réfléchi, ce type d’investissement peut permettre de se créer une expérience solide en immobilier.

Il est tout à fait envisageable de se constituer une trésorerie tout en se constituant un patrimoine et donc un capital.

L’idée est de bien comprendre son fonctionnement pour bien investir et dormir sur ses 2 oreilles. Les règles seront donc la formation, l’action, l’amélioration pour une acquisition d’expérience. Ensuite, on peut recommencer, améliorer et diversifier.

Apprendre dans un domaine de l’immobilier est capital. Il est impossible de devenir un expert en quelques heures de formation mais celle-ci est essentielle et une étape pour pouvoir acquérir une vraie expérience par la suite.

L’expérience de terrain va permettre de devenir efficace et de se constituer progressivement un réseau qui palliera aux difficultés rencontrées.

Conclusion

Il existe différentes manières d’investir dans l’immobilier. Chaque procédé est totalement différent et demande d’être analysé et compris.

Vous devez vous positionner sur ce que vous voulez faire au départ, vous former et vous perfectionner sur le terrain. La diversification des procédés viendra ensuite. Pour se diversifier, il faut évidemment commencer par quelque chose.

La peur laissera place à l’envie de vous améliorer et de vous perfectionner.

Pour ma part, la sérénité est très importante et je la développe en gagnant chaque mois sur mes investissements et en apportant le plus de valeur possible à chaque rénovation.

Au fur et à mesure de mes avancées, je réalise de meilleurs investissements immobiliers et j’améliore la qualité et la quantité du réseau.

A très bientôt

Yann