Nombreux sont les investisseurs immobiliers qui ne parviennent pas à rédiger aisément les contrats de location meublée, en raison de sa complexité. Mais n’oublions pas que louer en meublé révèle beaucoup d’avantages et les contrats ne doivent pas être un frein à la mise en place de ce système locatif.
Régi par les normes de la loi Alur, la rédaction de ce contrat est indispensable aux propriétaires qui souhaitent jouir des avantages de ce type de location.
Le contrat, dans ce cas, décrit de façon pointilleuse les obligations et droits des deux principales parties (bailleur et locataire).
Vous découvrirez dans la suite de cet article les avantages, les spécificités et les conditions liés à chaque type de location meublée afin de rédiger convenablement un contrat de bail de location meublée.
Qu’est-ce qu’une location meublée ?
La location meublée consiste à louer un appartement prêt-à-vivre. Chacune des pièces de ce logement contient des mobiliers adaptés à sa cible. Pour ce fait, il existe une liste détaillée et précise, octroyée par loi, contenant les différents équipements qui doivent meubler l’appartement.
Le régime fiscal de ce type d’investissement est assez spécifique ; en effet ses revenus sont considérés comme des bénéfices commerciaux et industriels au lieu d’être des revenus fonciers au même titre que le reste des investissements immobiliers.
La location meublée peut essentiellement toucher les logements loués en résidence principale ou en location saisonnière. Cependant, la location des résidences principales est encadrée par des contrats de baux locatifs très spécifiques et distincts. On retrouve deux baux dans ce cas à savoir : le bail de mobilité de 1 à 10 mois non renouvelables et le bail classique d’une année renouvelable.
Location meublée : Les éléments essentiels du contrat de bail
La rédaction d’un contrat de location meublée se fait exclusivement par écrit et il se produit en plusieurs exemplaires ; afin que chacune des parties présentes (le propriétaire, le/les locataire(s), le/les garant (s) etc.) puissent en posséder une copie.
A l’image d’un contrat de bail de location nue, le contrat d’un bail de location meublée doit obligatoirement contenir certaines informations concernant :
– Le logement ;
– Les charges et le loyer ;
– Les différentes parties signataires ;
– La durée du présent bail et la date à laquelle elle prend effet ;
– Le/les dépôt (s) de garantie ;
– L’ensemble des travaux réalisés dans l’appartement ;
– Et éventuellement les frais de l’agence immobilière.
A tout ceci s’ajoutent l’information mentionnant les appareils électroménagers et les meubles présents dans le logement.
Cependant, le propriétaire a également la possibilité d’inclure dans le contrat de location meublée, à son initiative ou à celle du/des locataire (s), des clauses particulières. Mais ces dernières ne doivent pas être abusives et doivent être acceptées par toutes les parties concernées.
Les clauses considérées abusives au niveau de la location nue sont identiques à celles de la location meublée. Il importe également de notifier qu’il existe plusieurs contrats de baux de location meublée avec de différentes particularités.
Les différents contrats de location meublée
Location meublée longue durée
La location meublée longue durée est fiscalement plus attrayante que la location nue et ce pour deux principales raisons.
Les frais
Plusieurs sont les charges qui viennent affaiblir la rentabilité d’une location courte durée. On peut citer entre autres : les factures d’électricité et d’eau, les frais de ménages ou encore de blanchisserie.
A chaque fois que le logement est loué pour une courte durée, sa remise en état après la sortie nécessite de l’argent mais aussi du temps.
C’est une tâche onéreuse qui doit être intégralement réalisée par le propriétaire ou son gestionnaire. Par contre cette gestion est moins complexe au niveau de la location meublée longue durée. Généralement le contrat de bail est conclu pour une durée minimum de 9 à 12 mois avec possibilité de renouvellement automatique.
La majorité des services annexes offerts dans la location courte durée, sont quasiment indisponibles dans ce bail. De plus, le propriétaire a la possibilité de facturer au locataire quelques charges locatives comme par exemple les frais liés à l’enlèvement des déchets ménagers et à l’utilisation des espaces communs.
La fiscalité
En tant que propriétaire, vous avez le choix de soumettre vos revenus locatifs au régime fiscal réel ou au régime micro-BIC, à des conditions bien définies. Dans le premier cas, vous pouvez soustraire du loyer, vos charges pour leur somme réelle. Dans le deuxième cas, vous recevez un abattement de 50% pour diverses charges et frais.
La signature du contrat devra donc :
- Contenir une liste complète du mobilier ;
- Comporter la durée de location qui s’estime au minimum à 1 an ;
- Se conformer aux critères de salubrité et de décence.
Le bail mobilité
En 2018, le contrat de bail mobilité est entré en vigueur avec l’adoption de la loi Elan. Ce type de contrat est destiné aux personnes qui sont en mobilité professionnelle et qui recherchent un logement pour une durée inférieure à un an.
Le bail mobilité est un contrat non renouvelable qui est signé pour une durée allant d’un mois à dix mois. Il est conçu pour répondre principalement aux besoins flexibles que recherchent les personnes mobiles.
Les personnes éligibles au contrat mobilité doivent être :
– Etudiants (études supérieurs) ; En stage ;
– Sous un contrat d’apprentissage ;
– En formation professionnelle ;
– En mission pour une durée déterminée ;
– En mutation professionnelle ;
– Volontairement engagées pour un service civique.
Ainsi, les étudiants peuvent jouir des avantages d’un bail mobilité avec des conditions beaucoup plus flexibles que ne possèdent pas le contrat de bail étudiants ; ce dernier est un peu plus rigide, avec une durée de neuf mois, sans tenir compte des stages réalisés par les étudiants.
Le bail étudiant
Un contrat de bail étudiant est un bail de location meublée spécialement conçu pour les étudiants. Les études et les formations professionnelles exigent souvent une certaine mobilité de la part des étudiants. Ceux-ci sont donc appelés à se loger dans des appartements meublés, dans une ville ou région donnée, pour une durée généralement courte.
C’est la raison pour laquelle le contrat classique de location meublée (durée minimum d’un an) ne s’adapte pas aux étudiants. C’est dans le but de remédier à ce problème, que le bail étudiant fut créé avec une durée de neuf mois.
Le contrat de bail d’une location meublée comporte des avantages qui profitent aux deux parties. L’étudiant a la possibilité de rendre le logement avant l’été, ce qui peut éventuellement lui faire économiser 2 à 3 mois de loyers.
Quant au propriétaire, il pourra ainsi profiter de cette période pour faire de la location saisonnière dont la demande est particulièrement tendue en été. Les conditions d’éligibilité sont :
– Avoir un âge inférieur à 30 ans ;
– Avoir un statut d’étudiant, de stagiaire, être en formation professionnelle ou engagé volontaire dans un service civique.
Au même titre que tout autre contrat de location, le bail étudiant est également encadré par les règles de la loi Alur.
Location meublée courte durée ou saisonnière
Le bail de location meublée courte durée présente un avantage majeur au propriétaire qu’est la possibilité de fixer librement le prix de son loyer.
Le prix du loyer ne dépendra donc pas de l’encadrement de loyers instauré dans les zones à forte tension locative. En outre, le propriétaire peut également exiger au locataire, un dépôt de garantie.
Ce qui lui permettra, en cas de nécessité, de réparer les dommages causés par l’occupant mais également couvrir diverses charges telles que : les consommations d’eau et d’électricité, le chauffage etc.
C’est donc un procédé à l’image d’un contrat de bail de location classique. Cependant ces conditions se veulent mentionnées dans le contrat afin d’éviter tout type de discorde.
Ce type de location est qualifié de courte durée car elle ne dure qu’au maximum 3 mois (90 jours) en une année. Il s’adapte parfaitement aux touristes ou aux vacanciers, qui peuvent ainsi louer un logement au mois, à la semaine, et même à la journée. La rédaction du contrat doit comporter :
- Le nom et prénom du propriétaire et aussi du locataire ;
- La situation géographique de la location ;
- Le prix du logement et les conditions liés au paiement ;
- Une précision sur son classement (classé ou non) ;
- La surface habitable de l’appartement ;
- Les services et équipements mises à disposition du locataire ;
- La description détaillée du logement ;
- L’établissement d’un inventaire du mobilier mentionnant tous les équipements disponibles ;
- En cas de disponibilité d’une piscine privée, le propriétaire devra fournir les preuves de son respect aux normes de sécurité ;
- La somme de la taxe de séjour qui est une obligation pour le locataire.
Que pouvons-nous retenir ?
La location meublée dispose d’une marge de rentabilité relativement plus élevée par rapport à la location à vide. Cependant sa gestion peut parfois s’avérer compliquée ou chronophage surtout lorsqu’elle est de courte durée.
En tant que propriétaire, vous pouvez confier la gestion de votre bien à une agence réputée. Il est également primordial de se conformer aux normes juridiques et fiscales avant de se lancer cette activité immobilière à visée « commerciale ».
Le contrat de colocation meublée et le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire sont également d’autres types de contrat avec différentes particularités.