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Bonjour c’est Yann du blog Immobilier Meublé Pas à Pas!
Le prêt différé ou report d’emprunt peut être utile dans certains cas (comme pour se lancer dans l’immobilier). Il peut même être la solution à plusieurs choses comme le fait de se créer une trésorerie. L’article et la vidéo ont pour but de mettre ceci en avant et d’expliquer comment le demander.
Le prêt différé est une vraie stratégie immobilière à ne surtout pas négliger !
Bienvenue sur cette nouvelle video !
Le prêt différé , le report de financement, à quoi ça sert ?
Aujourd’hui, nous allons aborder le report de financement ou prêt différé. Quand je dis report de financement ou prêt différé, ça ne veut malheureusement pas dire qu’on ne va pas payer du tout à la banque ce qu’on lui doit, mais simplement qu’on va essayer de décaler pour payer plus tard. Alors vous allez voir que ça a des petits avantages et au final très peu d’inconvénients. Je vous explique ça, c’est tout de suite après.
Souvent dans l’immobilier, on parle de trésorerie, et la trésorerie non seulement c’est très très important en cas de problème, mais on se demande souvent comment se la créer. Parce que quand on commence on n’a pas forcément d’argent de côté, et si on a de l’argent de côté, il n’est pas forcément prévu à cet effet. Alors il y a plusieurs solutions.
La trésorerie un point important !
Le cash flow
La première solution pour se créer une bonne trésorerie, c’est évidemment d’avoir un bon cash flow. Un bon cash flow, je vous le rappelle, c’est vraiment la différence entre ce que vous remboursez à la banque et ce que vous percevez en termes de loyer : la différence vous devez la garder, la mettre sur un compte spécifique, été justement ça vous sert non seulement à payer vos taxes mais il doit en rester à la fin de l’année.
Un compte spécifique à la location
Autre point, ça rejoint ce que je viens de dire : vous devez absolument avoir un compte spécifique à la location. C’est-à-dire que vous savez exactement ce qui entre sur ce compte et ce qui sort de ce compte. On n’est pas obligé d’avoir un compte qu’on va ouvrir à la banque et qui va coûter très très cher. D’ailleurs pour les statut LMNP on n’a pas pour obligation de créer un compte professionnel à cet effet puisqu’on est non professionnel… Mais par contre avoir un compte bancaire que vous allez nommer par exemple « Investissements immobiliers », c’est très important : vous savez à la fin de l’année exactement ce qui vous reste par rapport aux charges que vous avez payées et par rapport aux loyers qui sont rentrés.
Anticipez !
Autre point par rapport à la comptabilité, même si vous êtes gérés par un comptable : vous devez anticiper. C’est vraiment un moyen de faire attention à sa trésorerie justement : vous anticipez, vous savez qu’il y a des choses qui vont vous coûter tant, il ne s’agit pas quand même d’oublier des petits détails qui peuvent valoir 5000€, 6000€ et qui au final vous desservent grandement. Et vous êtes obligés ensuite de prendre dans la trésorerie personnelle. Donc ça, ça nécessite une bonne anticipation au niveau des travaux, essayez de ne rien oublier et vous allez voir que la trésorerie se portera bien au fur et à mesure.
Le prêt différé , une solution pour se crée une trésorerie !
Et le dernier point que je vais évoquer aujourd’hui, c’est vraiment pour se créer une trésorerie ce qui peut être très intéressant, c’est de créer un report de financement via un prêt différé. Je vais rentrer dans les détails un petit peu de ce report de financement ou prêt différé : ce qu’il est possible de faire ou non, et vous allez voir justement pourquoi ça peut être intéressant pour se créer une trésorerie.
Le prêt différé , pourquoi, comment ?
Ce report de financement ou prêt différé, en fait, ce que c’est, c’est que vous allez demander, quand vous aurez acheté votre bien, vous aurez négocié avec la banque de ne pas payer ce que vous lui devez tout de suite. C’est-à-dire que vous allez demander un report, comme son nom l’indique. Ce report peut être de 1 mois, 2 mois, 3 mois, … Personnellement, je n’ai jamais utilisé au-delà de 12 mois, mais j’ai vu 24 mois. D’ailleurs il me semble que c’est dans un article sur le blog de Guillaume Lanvin (immeuble-de-rapport.fr), que j’ai vu une personne qui l’avait reporté de 24 mois. Alors pourquoi pas, mais même sans aller si loin, vous voyez l’intérêt quand même de rembourser la banque 12 mois après que vous ayez acheté via un prêt différé.
Le prêt différé, en quoi cela peut-il être bénéfique ?
Premier intérêt, ça vous permet de faire les travaux. Et deuxième intérêt, si vos travaux sont finis, ça vous permet de garder un peu de trésorerie de côté qui vous sera fortement utile. Alors, sachez que pendant cette période de prêt différé, vous allez quand même payer les intérêts que vous devez à la banque, mais vous n’allez pas payer le capital. Les intérêts c’est l’argent que la banque gagne grâce à votre emprunt, et le capital c’est la somme totale que vous avez empruntée. Donc vous allez quand même payer les intérêts parce que la banque se sert en premier, mais le montant du capital sera reporté à plus tard, ce qui va vous laisser une marge pour mettre de l’argent de côté.
Négocier le prêt différé avec la banque !
Autre point à ce sujet, le prêt différé est un point qui se négocie assez facilement. Vous demandez au banquier, et logiquement ça ne pose pas trop de problème. D’ailleurs même parfois ils sont assez contents que vous pensiez à créer une trésorerie de manière à anticiper des futurs problèmes, par exemple des vacances locatives ou alors des travaux qui n’étaient pas prévus, … Donc lui, ça lui permet de voir que vous anticipez un petit peu, et il ne va pas forcément être réticent à faire ce genre d’opérations. Donc, simplement, déjà, pensez à le demander. Ce que je vous invite à faire, pourquoi pas, pour votre premier investissement.
Voilà, c’est ce que je voulais vous dire par rapport au prêt différé. C’est vraiment très court comme vidéo, mais simplement si on n’emprunte pas on n’est pas forcément au courant que ça se fait, et c’est pourtant un des moyens de se créer une trésorerie qui justement – je le répète – vous sera forcément utile à un moment ou à un autre. Moi-même je créé une trésorerie, et à l’heure actuelle je ne touche pas du tout au compte lié aux investissements immobiliers. On verra après au moment de l’indépendance financière, mais on n’en est pas là.
Et clairement, s’assurer ça, savoir ce qu’on a, savoir qu’on peut compter dessus en cas de problème, c’est une nouvelle fois un petit plus qui permet de dormir sur ses deux oreilles.
Je vous dis à très bientôt ! N’hésitez pas à télécharger mon bonus qui est au dessous de la vidéo : « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ». Il y a déjà quelques petites astuces qui peuvent aider à bien démarrer, et je vous invite aussi à partager cette vidéo si vous pensez qu’elle peut être utile à quelqu’un qui a un petit problème de trésorerie par exemple, et je vous dis à très bientôt pour une prochaine vidéo !
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Un grand merci à vous et à très bientôt !
Yann
