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Comment se constituer un patrimoine immobilier ?
Se constituer un patrimoine immobilier nécessite d’avoir une vue globale sur l’ensemble des stratégies immobilières.
On ne se constitue pas un patrimoine immobilier uniquement en achetant des biens jolis et sympas dans des grandes villes pour s’assurer une revente facile.
C’est plus complexe que ça sauf si vous êtes déjà millionnaire au départ. Si vous êtes dans ce cas, les stratégies seront évidemment différentes, surtout lorsqu’il s’agit de se lancer en immobilier.
Cet article concernera plutôt les investisseurs qui partent de « 0 » ou presque et qui souhaitent se constituer progressivement un patrimoine immobilier en toute sérénité et en toute rentabilité.
1- Achats de biens immobiliers : étapes par étapes vers le patrimoine immobilier
Pour se constituer un véritable patrimoine immobilier, il faut réaliser les achats immobiliers étapes par étapes. J’ai beaucoup détaillé ce principe dans l’article dont le lien est juste au dessus.
L’idée est de bien commencer les achats immobiliers pour prouver votre savoir faire au banquier.
Vos premiers investissements immobiliers doivent trouver l’équilibre entre le dynamisme de la ville et le fait qu’ils vous rapportent de l’argent chaque mois.
Vous souhaitez développer votre patrimoine immobilier, vous devez donc faire vos preuves pour que le banquier vous permette par la suite de réinvestir dans d’autres biens.
Si vous montrez dès le début que vous savez gagner de l’argent avec vos appartements ou immeubles, le banquier sera beaucoup moins réticent à vous prêter de l’argent.
Après plusieurs investissements « à visée cash flow » en priorité, il sera possible d’investir dans des appartements et/ou immeubles « à visée plus patrimoniale ».
Je veux dire qu’après avoir investi dans plusieurs dizaines d’appartements qui rapportent chaque mois, il sera peut-être intéressant de viser un appartement aux potentialités fortes de plus values, quitte à délaisser un peu le cash flow mensuel.
2- Une localisation idéale ou le cash flow ?
Dans l’article cash flow ou localisation idéale, j’évoque cette ambiguïté qui revient sans cesse dans les discours.
Chacun a l’impression de connaître la vérité à ce sujet alors qu’en fait, à mon sens, il convient de faire preuve de logique.
Pour certains investisseurs, il semble évident que les biens qui permettent de viser un cash flow important sont aussi ceux qui proposent un quota de risques plus élevé.
Ce n’est pas totalement faux mais il existe des choses à regarder et à tester pour minimiser ces risques.
Pour viser un cash flow important, il est souvent nécessaire d’acheter à des prix bas et donc en des lieux autres que les grandes villes.
Cela ne signifie absolument pas que les investissements seront mauvais.
Il convient d’étudier certains facteurs (dynamisme de la ville, demandes locatives…) pour minimiser les risques sur le long terme.
Si vous ne faites pas de plus value dans 10, 15 ans car l’immobilier n’a pas tendance à monter en terme de prix dans le secteur, ce n’est absolument pas grave puisque de toute manière votre bien aura été remboursé par les locataires.
Concernant la constitution d’un patrimoine immobilier, il conviendra certainement d’alterner différentes stratégies et de commencer par investir dans des biens plus orientés vers la constitution d’une trésorerie.
Pour ceci, la localisation idéale sera celle qui permet de toujours louer son bien tout en gagnant de l’argent chaque mois.
Il faudra évidemment vérifier les paramètres avant d’investir dans un secteur.
Mais je le dis et je le répète, les gens n’ont pas besoin d’habiter à Paris, Lyon, Bordeaux ou à Marseille pour avoir besoin de se loger.
3- Maîtriser les risques en immobilier
L’idée est que les investissements s’enchaînent de plus en plus sereinement en apprenant de ses erreurs.
Il convient de bien lister les principaux risques tout en apprenant à les maîtriser de plus en plus. Ceci se fait progressivement à condition de tirer des leçons de tous les investissements locatifs réalisés.
Il est possible de se fixer des règles mathématiques et de toujours chercher à optimiser pour justement minimiser le facteur risque.
4- Les meilleurs investissements immobiliers pour se constituer un patrimoine immobilier
Chacun ira de sa définition et de sa manière de voir. A mon sens, il est surtout important de définir des avancées stratégiques et chronologiques.
Les meilleurs investissements immobiliers dépendront donc certainement du moment de vos avancées si vous êtes sur la route de la constitution d’un patrimoine immobilier.
Exemple : si vous en êtes à votre 2ème achat, il y a de grandes chances que vous cherchiez encore à ce que votre bien vous permettent de dégager du cash flow chaque mois car vous avez encore besoin de prouver votre savoir faire en finance à votre banquier pour de futurs prêts.
5- Devenir rentier immobilier et vivre de l’immobilier locatif
C’est un point un peu particulier qui s’écarte un peu du sujet : se constituer un patrimoine immobilier.
Le concept de vivre de l’immobilier locatif a au moins un point commun avec la constitution d’un patrimoine important. Il s’agit d’investir dans des biens immobiliers en respectant des règles mathématiques précises au départ.
Les investissements locatifs doivent permettre de gagner de l’argent. Je paie moins chaque mois (en prenant tous les frais en compte) que ce que les loyers me rapportent.
Pour beaucoup plus d’informations sur ma manière de voir le fait de devenir rentier ou de vivre de l’immobilier locatif, n’hésitez-pas à lire l’article dédié.
Vous pouvez également lire un autre article dédié spécifiquement à la liberté financière. Se constituer un patrimoine immobilier ne nécessite pas obligatoirement de devenir rentier immobilier ou encore d’être libre financièrement.
L’inverse est beaucoup plus « vrai », si vous voulez être libre financièrement, la nécessité de se constituer un patrimoine immobilier rentable et réfléchi sera une évidence.
Conclusion
Se constituer un patrimoine immobilier peut demander un peu de temps mais nécessite surtout un procédé chronologique. Il sera intéressant de prouver au départ que l’on sait gagner de l’argent avec ses biens immobiliers.
C’est un gage de réussite pour le banquier qui prendra plus facilement confiance et vous prêtera plus aisément ensuite.
Les achats plus « patrimoniaux » ne doivent venir que plus tard, après de nombreux investissements rentables.
Si des achats immobiliers, demandant un effort d’épargne, arrivent trop tôt dans les investissements, ils peuvent être bloquants pour la suite. D’ailleurs, rien n’indique qu’il faille acheter des appartements ou immeubles nécessitant des efforts d’épargne…
Chacun aura sa propre manière de se constituer un patrimoine immobilier. Il convient d’agir stratégiquement en ayant bien défini ses objectifs dès le départ.
A très bientôt
Yann
