Comment maîtriser les risques en immobilier ?

Comment maîtriser les risques en immobilier ?

Le fait d’investir représentera toujours des risques. A l’heure actuelle, je ne connais aucun investissement, immobilier ou non, qui ne comporte pas sa dose de risque.

Il convient donc de savoir quels sont les dangers principaux en immobilier et comment maîtriser les risques pour réaliser des investissements rentables et sereins.

Concernant les investissements locatifs, il existe beaucoup de paramètres. On peut s’appuyer sur quelques données pour énumérer les risques les plus souvent cités et donc mettre en avant quelques procédés pour les minimiser.

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1- Maîtriser les risques : quels risques en immobilier ?

Voyons quelques risques en immobilier dans un premier temps.

1-1 Les principaux risques

• Les risques d’acheter une mauvaise affaire : par méconnaissance, le néo investisseur se lance dans un achat de biens immobiliers non maîtrisé. On lui a dit que c’était un endroit sympa et il se lance.

Ok ! C’est un peu caricaturé mais pourtant assez réel. La personne n’a pris aucun paramètre en considération et s’est lancée avec de fausses croyances.
Acheter une mauvaise lors de premiers investissements peut être très pénalisant pour la suite de votre parcours immobilier.

• La non anticipation des demandes locatives : à mon sens, je l’ai déjà dit des dizaines de fois, il faut savoir combien se loue des appartements en fonction de la stratégie et de la surface. Ne partez jamais sur des « on m’a dit » !
• La non vérification de « bien être physique » des appartements ou immeuble de rapport : Certains points sont capitaux à vérifier avant un achat immobilier. Que ce soit les aspects structurels ou fonctionnels, la vérification pour anticiper un minimum les travaux est capitale.
• Le fait de ne pas avoir anticipé TOUS les travaux : la stratégie à ce sujet devra être très claire. Dois-je prendre en considération tous les travaux dès le départ ? Est-ce que ma stratégie consiste à me créer une trésorerie pour réaliser quelques travaux dans le futur ?
• La connaissance du dynamisme de la ville : comme je l’ai évoqué dans un article précédent, il convient d’agir avec un peu de logique et de vérifier l’équilibre culturel démographique, social et professionnel de la ville. Avoir tous » les feux au vert » est délicat mais l’évolution de la ville reste un élément important lorsqu’on fait un investissement immobilier sur 10, 15 ou 20 ans.
• Ecouter ceux qui ne font pas la même chose que vous : attention aux recommandations faites par les autres qui n’ont jamais investi de leur poche. Ce concept est aussi valable pour le discours de certains agents immobiliers qui donnent des conseils sur le montant des travaux ou autres points liés aux locations d’appartements.

D’autres points comme l’anticipation de l’imposition seraient à évoquer mais je voulais juste faire quelques rappels dans ce paragraphe.

1-2 Les manières de limiter ou maîtriser les risques

• Se former et agir : certains liront ce passage et diront que c’est facile pour un formateur d’avoir ce type de discours. Je me répète, une formation permet d’agir dans un ordre chronologique, sans oublier d’étapes essentielles. L’action suivra et permettra une acquisition d’expérience très importante.
• Les tests : essayez au maximum de « maîtriser » votre secteur d’investissement. Que ce soit le dynamisme grâce aux outils sur le net, que ce soit les tests effectués en simulation, que ce soit l’analyse de devis… Testez et ne fondez pas votre savoir sur des discours.
• Entourez vous de professionnels et faites en des partenaires : la visite d’un immeuble doit s’effectuer avec des professionnels lorsqu’on débute et même après. C’est à force de faire ces visites « encadrées » d’appartements et d’immeubles qu’on se forge une expérience.
• Privilégiez le fait de prévoir TOUS les travaux dans l’enveloppe de départ : ceci est beaucoup plus sécurisant même si c’est difficile au départ. On a beau jongler avec les chiffres, on a toujours l’impression que l’affaire ne sera plus rentable à cause de l’enveloppe travaux. Croyez-moi, il est possible de trouver l’équilibre.
• Demandez toujours un prêt différé : pour moi, ceci est presque une condition “sine quoi none”. Ce type de prêt permet de gagner de la trésorerie et d’investir en toute sérénité.

2- Respecter les règles mathématiques fixées au départ

En fonction de la localisation du bien immobilier et en fonction de votre stratégie de départ, vous allez vite apprendre les prix maximaux pour acheter un appartement ou un immeuble.

Le prix maximal de votre offre sera établi en fonction de cette règle fixée au départ et du montant des travaux.

Si vous vous êtes fixés au départ une règle disant : je veux que mon remboursement mensuel (tout compris), n’excède pas 70% du montant de mes loyers, vous devez garder cette optique parce que vous savez que ce sera une bonne affaire avec ces conditions.

Le risque principal avec les règles de calcul est simplement de ne pas les respecter pour des raisons « émotionnelles » par exemple.

3- Maîtriser les risques en optimisant toujours

Le fait de chercher à toujours optimiser vos investissements immobiliers est un vrai point positif. Il est même essentiel pour louer mieux et plus cher.

Les optimisations sont nombreuses et permettront toujours d’apporter de la valeur à vos biens. Ce sera vrai à court termes mais aussi sur le long terme.

Par conséquent, le fait d’apporter cette valeur en permanence diminue un grand nombre de risques (vacances locatives, future revente optimisée, …)

Apporter de la valeur en immobilier locatif peut se faire de nombreuses façons :

• La rénovation « basique » ou « complexe »
• La création de pièce
• L’agrandissement de pièce
• La division de bien et donc la multiplication de loyers
  …

4- Réfléchir pour multiplier la rentabilité

Avec les appartements ou autres biens immobiliers meublés, un des gros avantages est de pouvoir multiplier la rentabilité en variant les stratégies locatives.

Une nouvelle fois, il convient d’adapter les stratégies locatives en fonction du secteur et de la demande. Il ne faut surtout pas faire l’économie de tests une nouvelle fois pour maîtriser les risques.

Si je prends l’exemple de la location courte durée, on s’aperçoit aisément que la demande est présente en de nombreux secteurs parfois inattendus.

On peut citer les stratégies les plus connues :

• La location meublée longue durée optimisée
• La location meublée moyenne durée
• L’alternance entre la location étudiante et la location courte durée
• La colocation
• La colocation courte durée
• La location courte durée
  …

5- Réfléchir à la location longue durée pour maîtriser les risques

Ce système de location longue durée reste une base sur laquelle il faut s’attarder un peu à mon sens. Pour s’assurer de maîtriser les risques, il est intéressant de se demander si ce système de location fonctionne dans votre secteur et s’il fonctionnera encore dans quelques années.

En règle générale, les premiers tests sont établis en ce sens et il est facile de percevoir l’intensité et la qualité de la demande locative.

Cette stratégie locative, la plus simple reste une base importante à ne pas négliger. Il est important d’établir ses règles de calcul sur cette méthode qui a de beaux jours devant elle-même si ce n’est la plus moderne actuellement.

Conclusion

Comme nous l’avons vu à de nombreuses reprises, l’investissement locatif et l’immobilier en général comportent des risques. Il convient donc de faire en sorte de maîtriser les paramètres pour minimiser ce facteur.

Si les principaux dangers doivent impérativement connus avant de se lancer, il convient tout de même de ne pas attendre l’affaire du siècle qui comme son nom l’indique n’arrive presque jamais.

Attendre une opportunité hors du commun risquerait fortement de vous pénaliser. D’une part parce qu’elle n’arrive presque jamais et d’autre part parce qu’il faut un peu d’expérience pratique pour bien la percevoir.

Il faut systématiquement chercher de bonnes affaires en étant efficace et stratégique. Les superbes opportunités arriveront après quelques investissements, quelques années d’expérience et avec quelques partenaires immobiliers.

A très bientôt

Yann