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Est-ce qu’un investissement immobilier locatif doit passer avant la résidence principale ?? Cette question revient très fréquemment dans les discussions autour de l’immobilier. Voyons ensemble si il existe réellement une manière exacte de procéder…
Un investissement locatif avant résidence principale ?
Bonjour c’est Yann du blog Immobilier Meublé Pas à Pas!
Aujourd’hui je fais une vidéo spécifique à une question qui est revenue X fois. C’est vrai que je ne l’ai jamais trop évoquée à part dans une vidéo il y a quelques temps. Parce que je trouvais qu’on en parlait beaucoup sur internet, en fait il y a des gens qui ne sont pas du tout convaincus.
Et ça c’est aussi peut-être beaucoup par l’éducation que l’on subit tous et dans laquelle on nous dit « il faut acheter ta résidence principale et après tu verras ce que tu peux faire ».
Les questions qui me reviennent fréquemment sur la boîte contact@meublepasapas.com, sont : « Yann, est-ce qu’il faut acheter sa résidence principale avant de faire un investissement ? », ou « Est-ce qu’il faut faire un investissement locatif avant d’acheter sa résidence principale ? ». Donc je vais essayer de répondre et d’apporter des arguments à ces questions.
Par ailleurs, je vous invite à lire mon article : comment se lancer dans l’immobilier ?
Je vais rentrer tout de suite dans le vif du sujet, je vais évoquer deux points.
A) – Est-il intéressant d’acheter un investissement locatif avant sa résidence principale ?
Le premier point c’est qu’il est très intéressant d’acheter un investissement locatif avant sa résidence principale. Alors, je dis un, ça peut être deux, ça peut être trois, dix, vingt. En tout cas, il est intéressant d’investir bien avant d’acheter sa résidence principale. Si vous ne l’avez pas encore fait je vous invite très sérieusement à y réfléchir, et ce pour de multiples raisons.
1)- Ne pas diminuer sa capacité d’emprunt
La première des raisons, c’est que si vous investissez avant d’acheter votre résidence principale, vous n’allez pas diminuer votre capacité d’emprunt.
Je vous rappelle qu’un investissement locatif est un actif qui est censé vous rapporter de l’argent si vous faites des bonnes affaires et que vous achetez bien. Alors que la résidence principale n’est qu’un passif puisqu’au final elle vous coûte de l’argent tous les mois –
Et là je parle de ce que vous remboursez à la banque, je ne parle même pas de tout ce qu’on peut faire dans une maison qui parfois d’ailleurs ne sert pas à grand-chose.
En tout cas sachez juste qu’en termes d’actifs, c’est bien avec les investissements que vous allez augmenter votre capacité d’emprunt, ou du moins ne pas la diminuer.
Parce que si vous achetez votre résidence principale qui vous coûte 1000€ par mois, admettons pour un couple aux alentours de 3000€ – on va prendre un exemple simple – le banquier voit que sur ces 3000€ que vous avez dans le couple il n’en reste plus que 2000€ dans la capacité d’emprunt puisqu’il y a déjà 1000€ qui sont utilisés pour votre résidence principale.
En général on a des capacités d’emprunt qui sont autorisées aux alentours de 30% ou 35%. On parle souvent de 33% mais c’est un peu plus flexible. Si vous calculez évidemment 33% de 2000€, ce n’est plus du tout pareil que 33% de 3000€.
Donc si vous n’avez pas cet emprunt pour votre résidence principale, votre capacité d’emprunt est déjà plus grande à la base. Ça c’est un point très important. Et je pourrais même le pousser un peu en disant qu’en général quand on achète sa résidence principale, on est toujours en train de regarder quelle est notre capacité maximale : on a 3000€, on pourrait emprunter jusqu’à 1300€ par mois, donc on pousse déjà dès le départ notre capacité, et du coup on n’a plus de marge pour faire des investissements.
2)- Augmenter au contraire sa capacité d’emprunt
Alors, deuxième petit point dans cette première partie : sachez que si vous faites un bon investissement, logiquement, avec tout ce que vous avez lu, tout ce que vous apprenez, vous devez dégager un petit cash flow.
Alors si vous dégagez un petit cash flow, même si en pratique il est mis sur un compte à part et va vous servir pour les frais, les petits imprévus, ça n’empêche que le cash flow que vous dégagez, pour le banquier c’est une capacité supplémentaire de revenus dans le mois.
C’est-à-dire que si on reprend l’exemple de tout à l’heure : vous avez 3000€ dans le couple, et là d’un seul coup vous avez un immeuble qui vous dégage 500€ de cash flow positif, ça veut dire que pour le banquier vous avez maintenant des revenus qui s’élèvent à 3500€.
Donc vous pourriez emprunter à mesure de 33% de ces 3500€. On a augmenté la capacité d’emprunt.
Ça, ça fait vraiment la grosse différence avec la résidence principale : là vraiment grâce à ces investissements locatifs, vous allez augmenter votre capacité d’emprunt plutôt que de la diminuer. Donc ça c’est le deuxième petit point que je voulais évoquer.
3)- Augmenter la confiance en soi
Autre chose aussi qui fait que c’est intéressant d’investir en premier, c’est pour la prise de confiance, le développement personnel, et aussi pour les preuves que vous allez faire au banquier.
Le banquier va voir votre réflexion, vous allez lui dire : « écoutez, moi je préfère me servir de ma capacité d’emprunt pour l’instant pour investir, et je vais voir après pour ma résidence principale ».
Ça c’est un discours que vous pouvez tenir. Effectivement le banquier lui-même, parfois, va avoir tendance à vous dire d’acheter d’abord la résidence principale.
Parfois il faut s’appuyer dessus : il veut que vous empruntiez pour votre résidence principale, vous savez que c’est pour une bonne affaire, et bien vous lui dites que c’est pour votre résidence principale : pourquoi pas.
Moi je sais que je n’aime pas, je préfère être lucide, transparent et bien expliquer. Après c’est aussi à lui de voir : logiquement s’il réfléchit un peu il devrait vous suivre.
Par contre, si vraiment il est insistant, pénible, et qu’il vous dit que c’est pour votre résidence principale : achetez quand même, après tout vous avez le droit de louer après. Vous n’aviez pas prévu mais vous avez le droit de louer après.
Et faites une bonne affaire, et là vous allez lui prouver : « vous avez vu, j’ai géré, j’ai acheté ça et j’en ai fait une bonne affaire, donc maintenant est-ce que tu peux me prêter une deuxième fois ? ».
4)- Enchaîner les investissements
Un autre point aussi qui est très intéressant si on achète des investissements locatifs en premier, c’est que vous allez pouvoir enchaîner : vous allez en acheter un premier, un deuxième, un troisième, puisque vous allez augmenter votre capacité d’emprunt plutôt que de la diminuer.
Donc ça c’est quand même très intéressant. Et ça va vous donner aussi une expérience non négligeable pour la suite. Alors quand je dis une expérience non négligeable pour la suite, c’est notamment pour acheter votre résidence principale.
Pourquoi ? Parce que si vous achetez votre résidence principale après vos investissements locatifs, vous allez avoir un regard qui va être totalement différent.
Alors quand je dis un regard qui va être totalement différent, ça veut dire que vous allez déjà anticiper comment votre résidence principale pourrait devenir un actif plus tard, et donc un semi-investissement.
Vous allez négocier différemment, vous allez acheter en pensant peut-être à la revente, vous allez vous dire : « moi je veux bien avoir ma résidence principale mais je veux que si je déménage dans cinq ans, six ans, sept ans, je veux absolument pouvoir la revendre au moins au même prix », donc vous allez savoir apporter de la valeur à votre résidence principale, et vous allez savoir aussi faire en sorte de l’acheter à un bon prix pour la revendre correctement.
Et ça, ce sont des armes qui vont s’ancrer en vous quand vous allez faire vos investissements, et que vous n’aurez pas si vous achetez votre résidence principale en premier. Alors ça c’est un peu théorique mais je vous assure que c’est vraiment ça qui se construit pourtant, et vous allez voir différemment.
Moi à l’heure actuelle, je vais vous donner mon exemple, on est un petit peu en recherche d’une résidence principale mais sans l’être vraiment, et nous c’est clair, on le voit vraiment, on ne veut pas que ce soit un passif qui soit pénible.
C’est-à-dire que l’idée c’est vraiment d’acheter quelque chose pour laquelle on apportera de la valeur, quitte à augmenter les pièces, quitte à évidemment faire des travaux à l’intérieur, à réaménager.
Mais si la maison revient à 130000€, il faut que dans cinq ans ou six ans quand on s’en ira elle soit au moins revendue au même prix. Alors on n’est jamais sûr, mais si on y réfléchit de cette manière on a de grandes chances de pouvoir apporter des éléments en ce sens.
B) – Faut-il acheter sa résidence principale en premier ?
Deuxième partie, parce que là ceux qui ont entendu la première partie et qui ont une résidence principale ont dû se dire que ce n’était plus pour eux et qu’ils ne pouvaient plus investir.
Mais non, ce n’est pas ce que j’ai dit. Moi je disais que si vous aviez le choix il fallait vraiment réfléchir, et une nouvelle fois ne pas écouter ce qu’on dit autour de vous (de penser d’abord à votre petite maison, etc…).
Non : d’abord les investissements locatifs. Mais, il y en a parmi vous, très certainement, et moi j’en connais plein, qui ont une résidence principale, qui ne paient pas de loyer, qui sont déjà propriétaires et c’est très bien. Et qui souhaitent investir après.
Alors, rassurez-vous, c’est tout à fait possible. Vous allez faire peut-être un peu plus de démarches parce que vous avez un taux d’endettement qui est assez élevé, donc pour trouver un banquier, pour trouver une source de financement ça va peut-être être un peu compliqué, et encore, mais c’est tout à fait possible.
Si vous êtes dans ce cas, moi ce que je vous invite à faire c’est encore plus à monter un dossier en béton. C’est-à-dire que vous arrivez à la banque, vous allez dire : « moi j’ai tout pris en compte : je paie tant ma banque, je paie tant mon emprunt pour ma résidence principale, je paie tant par mois, là j’estime que je suis en présence d’une bonne affaire, j’ai fait tous mes calculs, regardez : là où ça va me coûter tant je sais qu’il y a tant qui vont rentrer.
Je vous apporte tous les éléments, je suis sûr de moi, j’ai fait les tests sur internet, j’ai vu avec les agences, je n’ai négligé aucun point, j’ai regardé, j’ai tant de travaux, j’ai donc surestimé mes travaux, j’ai même sous-estimé ce que les locataires allaient me donner, … Donc je vous apporte un dossier en béton : est-ce que vous pouvez me financer ».
Si vous venez avec ces arguments, que vous avez toujours eu des comptes sains (et quand je dis sains, c’est éviter les petits soldes négatifs en fin de mois), vous allez finir par trouver un financement.
Donc, ça sera certainement un peu plus de peine, et encore ce n’est pas sûr, mais en tout cas même avec votre résidence principale, si vous venez avec les mêmes arguments, il y a possibilité évidemment de faire des investissements locatifs et des les enchaîner.
Autre point aussi pour ceux qui ont donc cette résidence principale : j’ai vu un cas il y a très peu de temps, d’un garçon qui s’est séparé – ça, c’est toujours plus triste qu’autre chose – et qui a rebondi d’une certaine manière avec sa maison.
Lui, il avait déjà pour idée de faire une pièce supplémentaire dans sa maison parce qu’il avait prévu d’agrandir la famille, malheureusement pour lui ça ne s’est pas fait. N’empêche qu’il a quand même décidé de créer cette pièce supplémentaire pour revendre sa maison.
Et bien ce garçon qui se trouvait en région bordelaise, une région en plein essor il faut le dire, a réussi à mettre en vente sa maison très rapidement suite à la séparation, et à faire une plus-value de 84000€ sur son bien.
Donc, lui qui avait déjà pas mal remboursé cette maison, en la revendant à l’heure actuelle, ils fait une plus-value de 84000€ et il doit lui rester quelque chose comme 50 000€ dans sa poche en plus d’avoir vendu la maison. Donc ne perdez pas de vue qu’une résidence principale – vous êtes peut-être dans un cas où vous l’avez très bien achetée, où vous avez une bonne affaire dans les mains –ce n’est pas quelque chose de négatif non plus.
Ce n’est pas l’idéal pour commencer si vous avez le choix. Mais par contre si vous l’avez dans les mains depuis un certain nombre d’années, ça reste quelque chose de positif. Peut-être que ça vous a permis d’économiser de l’argent pendant longtemps que vous n’avez pas mis dans des loyers, et en plus ça sera peut-être une formidable opportunité pour la suite.
Donc je voulais vraiment dédramatiser pour ceux qui avaient acheté une résidence principale et qui du coup croyaient ne plus pouvoir investir, ce n’est pas le cas.
investissement locatif avant résidence principale
Alors je vais conclure cette vidéo en disant une chose : on a parlé de résidence principale et d’investissement locatif, moi ce que je voulais vous dire c’est qu’il convient de faire une priorité aux actifs (c’est-à-dire aux investissements qui rapportent de l’argent).
Pour ne pas diminuer votre capacité d’emprunt et pour acquérir des techniques qui vont permettront de gagner des milliers d’euros même sur votre résidence principale.
Et aussi, je le répète, si vous avez votre résidence principale, pensez que vous avez fait des économies, et qu’avec des dossiers en béton on peut encore avancer et faire des investissements locatifs. Et heureusement d’ailleurs.
Je vous invite à télécharger mon livre dont le lien se situe au-dessous : « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ». Et je vous invite aussi à laisser vos commentaires.
Peut-être que parmi vous, certains ont leur résidence principale et qu’ils ont déjà acheté quatre ou cinq immeubles : laissez votre témoignage, c’est très important et pourquoi pas ce sera peut-être l’occasion d’aller faire une interview avec vous. Ce serait d’ailleurs excellent.
Je vous dis à très bientôt pour une prochaine vidéo !
Un grand merci à vous et à très bientôt !
Yann Marjault
