Les plans de défiscalisation dans le neuf vous assurent une rentabilité en moyenne à 3.5% en considérant une revente au moins au même prix et la réduction de la fiscalité. Vous allez voir qu’avec un investissement locatif ancien, il est beaucoup plus « facile » d’obtenir une rentabilité à deux chiffres.
Certes, ce type d’investissement immobilier locatif nécessite des connaissances mais il faut au préalable bien comprendre pourquoi il est beaucoup plus avantageux si l’on compare avec les investissements locatifs neufs.
Article à découvrir absolument si vous débuter dans l’imobilier : comment se lancer dans l’immobilier.
1- Avec un investissement locatif ancien, la décote peut permettre d’augmenter la rentabilité
L’investissement locatif ancien ou plutôt les immeubles ou appartements anciens sont soumis à une décote fictive. On parle d’ailleurs d’amortissements dans le jargon fiscal. Pour faire simple, l’administration considère qu’un bien immobilier perd de sa valeur au fur et à mesure du temps et il est possible de déduire cette valeur des revenus locatifs.
Attention, cette prise en compte des amortissements n’est possible que grâce à la création d’une SCI (société civile immobilière) ou grâce au statut Loueur Meublé Non Professionnel pour un particulier.
Un exemple de calcul d’amortissement serait le suivant :
Valeur du bien immobilier = 125 000 euros
Amortissement sur 20 ans (125 000/20) = 6 250
En clair, c’est comme si votre bien perdait (en théorie) 6 250 euros de valeur par an. Comme je le disais, ceci est très intéressant car cet amortissement vous permettra peut-être d’obtenir un résultat fiscal négatif au moment de votre imposition. Attention pour cet exemple d’amortissement dans l’ investissement locatif ancien, j’ai très largement simplifié. Les experts comptables s’arracheraient les cheveux en voyant un exemple aussi faussé 🙂 !
Le sujet n’est pas vraiment là ! La décote des biens immobiliers anciens est aussi du au « laisser aller » des propriétaires. Les appartements au sein d’un immeuble perdent de la valeur et c’est l’immeuble tout entier qui perd de la valeur.
1-1 Dans l’investissement locatif ancien, les biens non entretenus sont négociables
Ce constat est intéressant pour vous qui voulez faire un investissement locatif ancien. La raison est simple, c’est le meilleur argument pour négocier ! Vous devez refaire les appartements, les rénover ou les améliorer de manière plus importante, le prix est donc négociable.
Ceci a bien évidemment un coût que le vendeur doit comprendre. La rentabilité n’aura de sens que si les logements se louent de manière efficace, donc remis au goût du jour.
1-2 Les anciens appartements et/ou immeubles appartiennent à des personnes qui en ont marre
Dans l’immobilier ancien, vous avez des chances de tomber sur des investisseurs ou autres vendeurs qui en ont « marre ».
Ils sont en train de vendre et veulent se séparer de leur parc immobilier. Ils ne veulent plus faire de travaux pour revendre plus cher, acceptent la décote et donc des offres au rabais.
Vous pouvez aussi avoir à affaire avec des personnes qui ont hérité de ce type de biens et qui ne souhaitent pas payer de frais et donc vendre au plus vite.
2- Les travaux jouent en votre faveur dans l’investissement locatif ancien
C’est un point indéniable à ne surtout pas négliger.
2-1 Acheter moins cher grâce à ce type d’achat immobilier dans l’ancien
Comme nous l’avons vu juste au dessus, l’immobilier ancien permet d’acheter des biens moins chers. Un immeuble neuf ou un immeuble refais à neuf par un propriétaire ne sera pas vendu le même prix qu’un immeuble ancien à rafraîchir.
De plus, la marge de négociation ne sera pas du tout la même car tous les investisseurs ne souhaitent pas acheter un bien immobilier locatif dans lequel il y a pour des dizaines de milliers d’euros de travaux à réaliser.
L’équation se comprend aisément, si vous êtes moins de personnes à vous positionner sur un bien immobilier ancien à rénover, la marge de négociation devient plus importante.
Les travaux vont vous permettre en plus deux choses essentielles dans l’investissement locatif ancien : apporter de la valeur et optimiser la fiscalité.
2-2 Apporter la valeur (louer + et revente) est une composante importante dans les investissements locatifs anciens
Ce point est capital. Les travaux doivent vous permettre d’apporter une grande valeur à vos biens immobiliers. Que ce soit en terme de rénovation, de division ou d’agrandissement, vos améliorations jouent un rôle primordiale pour la suite.
Ils vont vous permettre de louer plus cher et de vous assurer une revente plus tard qui ne justifiera pas trop de négociation. Exactement l’inverse de ce que vous aurez réalisé à l’achat 
.
Ex : en rénovant mes biens immobiliers (appartements, immeubles et maisons), je loue mes biens meublés jusqu’à 50% plus cher que les autres en utilisant les mêmes stratégies locatives.
2-3 Rénover d’anciens appartement à un rôle sur la fiscalité
Les travaux de rénovation vont aussi jouer un rôle très important sur la fiscalité. En adoptant les stratégies idéales en termes d’imposition, les travaux combinés aux amortissements peuvent (doivent) vous permettre de ne pas payer d’impôts pendant quelques années.
Prenons un exemple simple pour un loueur meublé non professionnel au réel simplifié (je simplifie au maximum, le but n’étant que de voir l’importance et le rôle n°2 des travaux) :
Le bien de tout à l’heure à 125 000 euros.
Amortissements sur 20 ans : 6250 euros.
Valeur des travaux de rénovation : 26 500 euros
Valeur des loyers : 14 000 euros
Résultat fiscal = 14 000 – (6 500 + 26 500) = -19 000
Le résultat fiscal négatif n’est donc pas imposable et reportable pour l’année suivante.
Je tenais juste à montrer l’importance capitale des travaux pour apporter de la valeur et pour anticiper sur une fiscalité optimisée.
Si nous avions voulu mettre en avant ce point de fiscalité, il aurait fallu prendre en considération d’autres composantes comme la taxe foncière, les différents frais…
3- L’investissement locatif ancien vous rapporte chaque mois !
Ce n’est pas une vérité absolue au bout d’un certain moment. Mais au départ, vos biens immobiliers doivent vous rapporter de l’argent chaque mois. Le banquier y sera extrêmement attentif et vous serez rassurés.
3-1 Le calcul au départ avant l’offre
Votre offre ne peut pas être faite au hasard. Vous devez déterminer l’offre maximale que vous pouvez réaliser. Il y a pour ceci des stratégies et des règles qu’il faut connaître impérativement comme la règle des 70 en immobilier.
La détermination de cette offre maximale vous assurera de gagner de l’argent chaque mois avec votre bien immobilier.
Vous déterminerez en fait jusqu’à quel montant vous pouvez acheter votre investissement locatif ancien pour que le montant du prêt ne soit pas trop élevé par rapport aux loyers.
3-2 Multiplier les stratégies en meublé en rénovant de l’ancien
L’immobilier locatif meublé est quelque chose d’extraordinaire si on parle de rentabilité et de stratégies locatives différentes. Ces stratégies peuvent permettre de multiplier la rentabilité d’un bien par 3 ou 4 dans certains cas.
Même la location la plus classique sur le long terme en meublé peut vous assurer aisément une rentabilité à deux chiffres. Je vous laisse imaginer ce qu’un couplage location étudiante/location courte durée peut permettre de réaliser en termes de rentabilité.
Montrez à votre banquier que vous savez optimiser votre bien et que vous savez gagner de l’argent grâce à votre investissement locatif ancien.
3-3 Vous constituer une trésorerie dès le début de vos investissements
Ce point rejoint la dernière phrase au dessus. Vous devez gagner de l’argent et le montrer au banquier en mettant votre Cash-Flow (surplus d’argent mensuel) sur un compte spécifique. Cette trésorerie vous permettra d’agir rapidement en cas de soucis et de montrer ce que vous gagnez exactement grâce à l’immobilier.
Je vous glisse une petite astuce au passage , demandez à votre banquier un prêt différé. Pendant les travaux, vous ne touchez pas de loyer, le prêt différé vous est alors très utile… Dans le meilleur des cas, vous toucherez quelques loyers et le prêt différé vous permettra de vous constituer une trésorerie.
L’investissement locatif ancien est donc un moyen d’obtenir de magnifiques rentabilités, notamment en meublé. Il convient de connaître les règles importantes de bases pour ne pas acheter n’importe quel bien.
Quoiqu’il en soit, une stratégie efficace et structurée vous assurera la constitution d’un patrimoine qui ne demandera qu’à s’agrandir…
Yann Marjault
