Comment débuter dans l’investissement immobilier ?
Article écrit par Yann du blog : meublé pas à pas
Depuis mes premières locations d’étudiants, je crois que l’immobilier m’a toujours intrigué. L’argent que je donnais chaque mois à un propriétaire lui permettait-il de gagner sa vie ou bien uniquement de payer des charges dues à l’appartement ? Avec du recul, il me semble que c’est la première question que j’ai dû me poser concernant l’immobilier. Etant encore locataire, j’ai commencé à réaliser des simulations d’emprunt comme si j’étais prêt à acheter un appartement. A 22 ans, je venais de me rendre compte que si j’achetais un appartement, je paierai moins cher chaque mois que si je le louais.
« Clairement, ce fut mon premier déclic dans le monde de l’immobilier avant de nombreux autres »
Par ailleurs, je vous conseil de lire mon article : comment se lancer dans l’immobilier ?
1- Débuter dans l’immobilier meublé : mes premiers pas vers la pratique
L’année, en 2003 la dame qui était propriétaire de l’appartement que je louais à l’époque 350 euros me demanda un jour : M MARJAULT cela fait 4 ans que vous louez cet appartement maintenant, que penseriez vous de l’acheter ?
En quelques mois de réflexion, on allait peut-être me permettre de mettre en pratique des points sur lesquels j’avais déjà réfléchi. Je dois admettre qu’entre temps, mes idées d’achat étaient un peu laissées de côté, il était plus simple de penser à autre chose…
« Etait arrivé l’heure du deuxième déclic dans l’immobilier » 
J’avais une bonne idée de « comment faire une simulation pour savoir combien cela me coûterait chaque mois ». J’ai réalisé cette démarche avec la propriétaire qui tenait évidemment à me montrer que j’allais réaliser une bonne affaire.
Voici le résultat obtenu suite à la simulation :
J’allais rembourser, si j’achetais cet appartement, 317.57 euros à la banque. En clair, j’allais donner des mensualités moins élevées que ce que je donnais pour la location les 4 années précédentes. En plus, à ce moment là, je n’avais absolument rien négocié avec qui que ce soit. En fait, je crois que je n’avais même pas conscience du mot négociation.
« Cette fois, c’était plus qu’un déclic, je ne pouvais pas laisser passer cette affaire ! »
J’en ai parlé à mes parents qui ont perçu les choses de la même manière que moi. Je vous raconterai dans un article dédié à ce premier achat pourquoi ce fût un réel tournant pour la suite.
2- Une découverte de la location saisonnière avec des meublés : une manière de débuter dans l’immobilier
Quelques années plus tard, en 2005, j’étais propriétaire de mon appartement et le hasard m’a amené sur la route des mobil home (ma cousine en possédait un en Charente-Maritime et il faut avouer qu’on y passait de bons moments).
Je tiens à préciser tout de suite qu’il s’agit d’un milieu très spécial mais que sous certaines conditions biens précises, ce peut être un investissement très intéressant. Sur le camping dans lequel j’étais, ils vendaient des mobil home, on pouvait ainsi devenir propriétaire d’une maison sur roue qui se louait jusqu’à 1200euros/semaine. C’était l’heure du 4ème déclic ! (smiley)
« Pour plus d’informations concernant ce domaine, je vous conseille de lire les quelques pages de mon blog ainsi que les articles associés. Rendez-vous sur http://www.investissementmobilhome.com »
Il est possible de louer des biens à des tarifs très élevés et ceci sur une belle période. Je décidais donc d’établir des calculs de revenus locatifs tout en ayant étudié les contrats avec le directeur, du camping. 3 heures après mes calculs, j’appelais mon banquier pour un prêt, il était d’accord ! Mes calculs étaient assez simples, le mobil home devrait me permettre de réaliser 5000 euros de bénéfices par an et donc de le rembourser en 6 ans. La rentabilité était tout simplement extra.
« Pour simple information, à l’heure actuelle, je possède 4 mobil home et cette formule fonctionne parfaitement si on applique des règles précises pour acheter ».
Je ferai une parenthèse toute particulière sur le banquier dans un autre article, il est intéressant de voir comment on peut établir une réelle relation de confiance avec son banquier. Cette relation m’est évidemment encore très utile à l’heure actuelle.
Les mobil home me permettaient (encore aujourd’hui) de dégager une trésorerie très intéressante. Ce style de location m’a surtout permis d’apprendre et de développer des stratégies très efficaces dans la location saisonnière. C’est une arme importante dans les investissements locatifs meublés, nous y reviendront dans de nombreux autres articles et éventuelles aides.
Le « monde du mobil home » étant particulier, j’ai très vite eu envie d’acquérir de l’immobilier. J’avais maintenant des connaissances utiles notamment en fiscalité qui allaient me servir par la suite. C’est en ce sens que j’ai vite axé mes recherches sur l’immobilier et particulièrement l’immobilier meublé. En revanche, il était hors de question de « se lancer » dans des investissements de plusieurs dizaines de milliers d’euros sans être renseigné, sans être formé.
3- Le tremplin pour débuter dans l’investissement immobilier et particulièrement le meublé
A partir de 2008/2009, je décidais d’investir dans des formations avec des personnes qui m’inspiraient grandement. J’ai rencontré des gens très positifs de part leur attitude et très formateurs. Parallèlement aux formations, je me suis progressivement entouré de personnes que j’estime compétentes dans leur domaine et j’ai aussi énormément lu (ce que je continu à faire aujourd’hui).
« J’essaierai toujours au cours des articles de montrer l’importance de se former et d’être renseigné un maximum et de la bonne manière ».
Pour conclure ce paragraphe et aussi cet article, je tenais à préciser un objectif majeur de ce blog. Je suis moi aussi « parti de 0 » et je me suis posé énormément de questions. Je me demandais par exemple : si c’est simple pourquoi tout le monde ne le fait pas ? Pourquoi tout le monde n’achète pas des appartements ou des immeubles ? Comment doit-on s’y prendre pour commencer à faire des recherches ? Qui peut m’aider à débuter dans mes premières démarches ?
« Je me souviens parfaitement de ce questionnement et de l’état d’esprit dans lequel j’étais à ce moment là ».
Je me suis très vite aperçu qu’avec des méthodes précises, faciles à comprendre et simples à appliquer, il est tout à fait possible d’avancer à son rythme et ainsi investir simplement et surement. Pour débuter en immobilier, il est capital d’avoir absolument toutes les informations pour ne rien oublier.
« Aujourd’hui, je possède 4 mobil home, 11 appartements, 4 petites maisons et un local commercial. Je loue tout en meublé de différentes manières. N’y voyez surtout aucune prétention mais juste une preuve que l’on peut partir de 0 en terme de financements mais aussi de connaissances et avancer dans l’investissement immobilier et pourquoi pas : devenir libre ! »
Pour toute question ou commentaire, je serai très heureux de vous répondre, alors n’hésitez pas à utiliser la case prévue à cet effet au dessous !
A très bientôt !
Yann
