Organiser ses comptes bancaires en lien avec l’immobilier
Article écrit par Yann MARJAULT du blog : Meublé Pas à Pas
En immobilier, même si on est un peu frileux avec les mathématiques, nous n’avons pas d’autres choix que de nous y intéresser 
.
Une des choses qui peut libérer l’esprit concernant les chiffres est l’organisation des comptes bancaires.
Dans ce petit article, je vais vous exposer une manière très simple de procéder pour se lancer dans l’immobilier convenablement.
A mon sens, un des meilleurs moyens de s’y repérer facilement est de « faire le tri » et donc de faire en sorte que la page internet de votre banque soit assez visuelle et organisée quand vous allez l’ouvrir.
“La raison d’être d’une organisation est de permettre à des gens ordinaires de faire des choses extraordinaires.”
Peter DRUCKER
1)- Des comptes bancaires personnels organisés et renommés
Avant de parler d’immobilier, parlons des comptes bancaires que vous possédez.
Je suppose que vous voyez facilement de quoi je parle quand j’évoque le compte courant (compte 1) mais gérez vous à côté de celui-ci un ou deux autres « petits » comptes qui ont chacun leur fonction ?
–> Un compte bancaire qui sert à se payer ! (compte 2)
« Je prends tout de suite mon exemple, tous les premiers de chaque mois, je me paye à hauteur de 14 % de mon salaire. Avant toute retenue sur salaire (électricité, impôts, abonnements…), j’ai décidé de me payer ! »
Cette idée n’est pas nouvelle, je l’ai découverte grâce à Olivier Seban dans son livre ” Tout le monde mérite d’être riche ” et je la trouve extraordinaire. J’ai arrêté d’attendre la fin du mois pour voir ce qui me restait, maintenant je me paye le premier et je vous assure que je fais en sorte de vivre avec le reste. Quand je procédais à l’inverse, il ne me restait que rarement de l’argent à mettre de côté en fin de mois.
Devinez comment j’ai nommé ce compte ?
Tout simplement « Se payer le premier ». Sur ce compte ne vont que les sommes que je me verse, c’est-à-dire les 14% de mon salaire virés automatiquement chaque premier du mois.
–> Un compte bancaire qui sert pour les coups durs. (compte 3)
« Sur se compte est placée l’argent que je retire directement de mon salaire une nouvelle fois et l’argent que je peux avoir de certains remboursements (prime, trajets remboursés, remboursements électriques…). Je ne prends qu’une infime partie de mon salaire 3.5 % environ. »
Ce compte servira pour d’éventuelles réparations ou tout autre incident qui malheureusement surgissent quand on s’y attend le moins.
Une nouvelle fois, je n’ai pas fait dans l’originalité, je l’ai nommé « Pour les coups durs ». D’ailleurs ce n’est pas assez positif, il va falloir que je réfléchisse à un autre petit nom…
–> Un compte pour d’autres revenus (compte 4)
« celui-ci est assez spécifique à mon cas, j’ai une activité qui me permet de toucher certaines commissions que je déclare sur la feuille d’impôts dans une ligne nommée : revenus non commerciaux ».
Dans ce cas, c’est très pratique pour moi de posséder un compte spécifique à ces revenus car je sais en un clic la somme que je déclare en fin d’année.
Une fois déclarée, je place la somme restante sur mon compte « se payer le premier ». (compte 2).
L’argent sur le compte bancaire « se payer le premier » sert aux vacances, aux petits plaisirs dans l’année…
–> Un compte assurance vie (compte 5 : extérieur banque) : ” dépôt cumul “
« J’ai un compte assurance vie qui possède beaucoup d’avantages. Je ne vais pas entrer dans les détails à ce sujet mais simplement je m’en sers pour « poser » l’argent en surplus annuellement. Cela représente environ 40 % de mon compte « se payer le premier» ainsi que tous les restes concernant l’immobilier ».
Vous verrez que ce même compte est alimenté par tous les restes d’une année. Je l’ai nommé « dépôt cumul ».
On peut considérer que celui-ci sert réellement d’épargne car il représente en quelque sorte les bilans annuels cumulés.
Tableau récapitulatif mensuel pour les comptes bancaires personnels
Tableau récapitulatif annuel pour les comptes bancaires personnels
Après impôts pour mes “autres revenus”, j’ajoute ce qu’il reste du compte 4 vers le compte 2
Bascule vers l’assurance vie du compte 2
J’ai donc d’un point de vue personnel :
–> Un compte courant : très classique avec les entrées et les sorties d’argent habituelles.
–> Un compte sur le quel je me paie en premier. Je dépose en plus sur ce compte les revenus après imposition de ma petite activité sur laquelle je touche des commissions.
Ce compte sert en partie aux petits plaisirs ainsi qu’à l’épargne.
–> Un compte de sécurité pour les coups durs. Je n’y touche qu’en cas de nécessité comme par exemple une panne imprévue.
–> Un compte spécifique pour les revenus de mes commissions (c’est juste pour déclarer le bon montant à la fin de l’année…)
–> Une assurance vie pour mon épargne cumulée.
2)- Des comptes bancaires spécifiques à l’immobilier
Je voulais dans ce premier paragraphe vous montrer un exemple de fonctionnement que j’estime simple. Je me doute que certains trouveront ceci un peu complexe et peut être que cela « parlera » à d’autres.
Dans tous les cas, il fallait que je vous expose cette manière de procéder car je fonctionne de la même manière avec l’immobilier.
Voici l’utilisation des comptes bancaires spécifiques à l’immobilier.
–> Un compte chèque (compte Immo1)
« Ce compte chèque sert à accueillir tous les mouvements et transferts d’argent liés à l’immobilier. J’encaisse les loyers sur ce compte, les différentes factures sont retirées sur ce compte… ».
Je dois avouer que cela fait du mouvement incessant sur ce compte mais c’est un moyen simple et efficace pour les suivis.
C’est aussi en ce sens qu’il est important de demander aux locataires des virements automatiques entre le 1 et le 5 de chaque mois. Votre compte est ainsi approvisionné avant que les échéances des banques par exemples soient prélevées.
–> Un compte pour prélever le surplus de loyer. « Compte Cash Flow »
« Chaque fin de mois, un virement automatique du compte Immo1 est fait vers le compte Cash Flow. Le montant viré représente l’addition des bénéfices mensuels réalisés pour chaque appartement ou immeuble. »
Prenons un exemple pour une petite maison louée meublée, toutes charges comprises :
-mensualités : 275.80 euros
-électricité, eau, internet, taxes : 163 euros
-Loyers : 550 euros
-Cash Flow ou surplus : (550 – 438.80 = 111.20 euros)
J’additionne donc tous les Cash Flow de mes investissements immobiliers et le montant est viré automatiquement sur le compte Cash Flow en fin de mois.
–> Revenons à mon compte 5 de tout à l’heure (assurance vie)
« Je prélève en fin d’année 60% de mon compte Cash Flow pour déposer sur mon compte 5 « dépôt cumul ».
Les 40 % restant sur le compte Cash Flow servent ou pas à toutes réparations ou déconvenues qui peuvent surgir dans une année locative”
En fin d’année, j’ai donc mon compte assurance vie qui est approvisionné par :
-40 % du compte 2 (« Se payer le premier »). Ceci est une somme provenant de mes épargnes personnelles.
-60% du compte (« Cash Flow »). Cette somme représente une somme dû à l’immobilier que je me permets d’épargner.
Personnel
–> Le fait d’avoir plusieurs comptes bancaires organisés au niveau personnel me permet de vivre, de me payer, d’avoir une somme pour les inattendus, de partir en vacances et d’épargner.
Immobilier
–> Le fait de ne prélever que 60% des bénéfices sur le compte Cash Flow me permet de garder une marge et ainsi pouvoir réagir en cas d’inattendu pour mes biens immobilier. Les 40% qui restent sur le compte Cash Flow sont ainsi facilement accessibles et donc facilement utilisables en un simple clic .
Personnel et immobilier
–> Le compte « Dépôt cumul » est donc composé d’une partie épargnée d’un point de vue personnel ainsi que d’une partie épargnée grâce à l’immobilier. En séparant dès le départ les différents comptes, il m’est beaucoup plus évident de bien gérer mais il n’y aucune raison qu’au final, tous les bénéfices ne puissent pas me servir à titre personnel.
J’ai voulu montrer un exemple de gestion quand on n’est pas en société. Je pense qu’avec les moyens techniques actuels, il est très simple de réaliser des petits montages comme je l’ai fait.
Il ne s’agit évidemment que d’un exemple et nous avons tous nos manières d’y voir « plus clair ».
Une organisation personnelle est un point de départ mais aussi une construction au fur et à mesure des avancées. Je suis persuadé qu’elle est très utile et permet non seulement une meilleure gestion mais aussi de réaliser des économies importantes…
Merci pour votre lecture, n’hésitez pas à partager vos expériences dans le domaine et nous révéler vos procédés qui nous serviront à tous !
A bientôt
Yann
