Beaucoup de personnes souhaitent s’engager dans l’aventure immobilière et c’est exactement en ce sens que j’ai construit le blog Immobilier Meublé Pas à Pas. Mais le véritable défi consiste à agir en toute sérénité et donc à investir en ayant un maximum de connaissances.
Même si beaucoup de stratégies existent en immobilier (locations, achat-revente, division…), on peut estimer que celle qui consiste à bien acheter ses biens immobiliers et assurer une location efficace est de loin la plus connue et la plus « basique ».
Quelque soient vos objectifs avec l’immobilier (se constituer un patrimoine, se constituer une rente, faire son premier achat d’immeuble locatif), il convient de trouver les arguments pour répondre à la question : comment investir dans l’immobilier de manière efficace et sereine ?
Voyons plusieurs éléments de réponses à cette question !
Avant de commencer, si vous débutez en immo’ voici un article comment se lancer dans l’immobiler qui peut fortement vous intéresser.
1-L’investissement immobilier pour les nuls
Ce point est un point primordial, il faut impérativement se constituer une base d’informations essentielles à l’investissement immobilier. Il est évident que la partie théorique constitue la base à connaître impérativement même si la théorie n’aura pas de sens sans la mise en pratique.
J’ai crée une page : l’investissement immobilier pour les nuls (lien) dans laquelle, j’évoque des principes de bases immobiliers.
Il s’agit de données et de règles primordiales permettant de débuter « dans le bon ordre ». Vous y trouverez des bases, des règles simples de calcul permettant de reconnaître de bonnes affaires ainsi que des principes à connaître en investissements immobiliers locatifs meublés.
Ne vous méprenez pas !
Quand on parle « d’investissements immobiliers pour les nuls », il ne s’agit là que de faire référence au fameux guide jaune connus de tous. Il n’y a aucune connotation négative dans ce terme ! 
Quand on commence à réfléchir à comment investir dans l’immobilier, il convient d’avoir ce bon point de départ pour éviter de faire les fameuses erreurs qui coûtent chères ou qui vous pénaliseront pendant de nombreuses années.
Vous devez savoir : les règles de calcul, les erreurs fréquentes, comment bien acheter son premier appartement ou son premier immeuble…
Imaginez l’importance de réaliser une très bonne affaire lors de votre premier achat pour vous et le banquier ! A votre avis que va penser de vous votre banquier lorsqu’il verra que vous savez comment gagner de l’argent avec votre immeuble ou appartement ?
La réponse est simple, il va penser que vous maîtrisez votre sujet et hésitera beaucoup moins à vous accompagner lors de votre prochaine demande.
Les bases en immobilier sont essentielles et doivent vous permettre de connaître tous les éléments qui vous permettront de ne pas commettre de grossières erreurs et de gagner des milliers d’euros.
2-L’investissement immobilier locatif, qu’est-ce que cela comprend ?
Pour répondre à la question comment investir dans l’immobilier, il faudra connaître des bases comme nous l’avons vu au dessus mais vous devrez aussi maîtriser progressivement des notions un peu plus larges. Il s’agit en fait de s’ouvrir à différentes notions en parallèles des bases immobilières.
2-1 Ou investir ?
Est-ce que je peux acheter un investissement locatif avant ma résidence principale ?
Dois-je acheter dans le neuf ou bien est-ce beaucoup plus intéressant dans l’ancien ?
Quels avantages ai-je à acheter des biens immobiliers locatifs et les meubler ?
Est-ce que le meublé fonctionne partout et avec tout type de surface ? …
L’investissement immobilier locatif connaît diverses pratiques et informations qu’il convient de connaître un maximum.
2-2 L’immobilier et les fausses croyances
En plus des bases essentielles, vous devez impérativement vous imprégner de notions plus larges qui vous feront voir l’investissement locatif immobilier d’une tout autre manière.
N’oubliez jamais que l’apprentissage passe souvent par la déconstruction de fausses croyances qui sont souvent extrêmement limitantes pour avancer.
Combien de personnes croient encore qu’il faut avoir de l’argent pour investir dans l’immobilier ?
Des dizaines de milliers !
Combien d’investisseurs sont partis de zéro et ont simplement appliqués des bases pour bien investir ?
Une très grande majorité soit plus de 90% !
La réponse à comment investir dans l’immobilier passera donc par le fait d’apprendre en effaçant les fausses idées pré existantes qui sont ancrées dans nos mémoires par des personnes qui n’ont, la plupart du temps, jamais investis.
3-L’investissement immobilier rentable : Pourquoi est-ce si important ?
3-1 La notion de rentabilité
La notion de rentabilité est très importante et doit être abordée sous différents angles. Il est, par exemple, impossible de comparer des rentabilités de biens immobiliers locatifs qui se situent dans des villes différentes ou qui sont exploités avec différentes stratégies locatives.
La rentabilité d’un investissement locatif doit donc être comprise en ce sens au même titre que l’on doit savoir la calculer.
Je crois qu’il est impossible de comparer la rentabilité de deux immeubles si ceux-ci se situent sur deux agglomérations aux profils totalement différents.
Si nous prenons un exemple « extrême », Une rentabilité nette (en déduisant les frais hormis les impôts) de 7% calculée avec un immeuble de rapport en région parisienne n’aura pas du tout la même valeur qu’une rentabilité nette calculée avec un immeuble de rapport dans une ville de 2 000 habitants.
On comprend aisément que dans le premier cas, ce sera certainement une excellente affaire alors que dans le deuxième, ce sera une affaire plus « classique ».
3-2 Les différentes rentabilités
En immobilier, on parle de différentes rentabilités : la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette nette. La distinction entre toutes ces rentabilités est importante pour bien comprendre le discours des personnes qui évoquent des notions en immobilier locatif.
Quand on analyse les formules de calcul pour ces différentes rentabilités, on comprend aisément la différence. Par exemple, la rentabilité nette nette prendra en considération tous les frais ainsi que l’imposition. Toutes les composantes de l’immobilier sont ainsi prises en considération ainsi que les conséquences (impôts).
La rentabilité brute, comme son nom l’indique, est celle qui prend le moins en compte les frais associés à l’immobilier : seuls les le prix d’achat, les frais d’agence, les travaux et les frais de notaire sont comptés.
La rentabilité nette prend en compte tous les frais liés à l’achat immobilier (en plus de ce que l’on a vu au dessus) : les frais d’agence si vous donnez votre bien pour que l’agence immobilière le loue, les frais de copropriété en cas d’achat d’appartement, les assurances ainsi que la taxe foncière…
La rentabilité nette nette prend en plus, en considération, l’imposition.
3-3 La rentabilité, quelle importance ?
Dans les pages dédiées à ces calculs, j’évoque les différentes formules qui permettent de faire le distinguo entre les différentes rentabilités. Prenez un peu de temps pour les analyser et vous verrez pourquoi, elles n’ont rien à voir les unes avec les autres.
Pourquoi les premiers investissements doivent-ils procurer une belle rentabilité nette ?
La réponse est simple : vous devez faire vos preuves et dégager un revenu pour faire vos preuves avec le banquier mais aussi pour vous protéger d’éventuels problèmes.
En résumé, votre premier investissement encore plus que les autres doit être un investissement rentable. Il ne peut laisser place au hasard si vous souhaitez enchaîner des investissements immobiliers. Ce sera un point de départ très important pour la suite, il ne doit pas vous coûter d’argent et même vous devez en gagner chaque mois…
Contrairement à ce que beaucoup d’esprits négatifs pourraient laisser sous entendre, ce genre d’investissements rentables existent et sont même nombreux. Il suffit juste d’être en mesure de les chercher et donc de les trouver. Il est beaucoup plus aisé de trouver ce genre d’appartements ou d’immeubles quand on connaît les éléments à rechercher et ceci demande un peu d’apprentissage…
Yann Marjault
