Dans la page l’investissement immobilier pour les nuls, nous avons vu un certain nombre de composantes de l’immobilier locatif qu’il convient d’optimiser pour réussir ces achats et maximiser la « valeur » de ses investissements.
Voyons des astuces et conseils immobiliers qui doivent permettre de gagner des milliers d’euros et en plus d’agir en toute sérénité.
1- Faire un très bon premier achat immobilier (immobilier locatif)
Ce point est plus qu’une astuce ou conseil immobilier, c’est un principe essentiel à prendre en compte systématiquementn lorsqu’il s’agit de se lancer dans l’immobilier. Le premier achat immobilier est déterminant pour la suite de vos investissements immobiliers.
Non seulement, ce premier achat immobilier va vous permettre de vous rassurer chaque mois car vous allez gagner de l’argent avec mais en plus, il vous permettra de faire vos preuves face au banquier.
Ce dernier devra « voir » que vous mettez de l’argent sur vos comptes chaque mois grâce à votre bien immobilier.
Ce premier achat doit respecter une règle essentielle (que l’on adapte en fonction des localisations géographiques) : Le montant de votre remboursement d’emprunt (achat, frais de notaire et travaux) ne doit pas excéder un certain pourcentage de vos loyers.
Tous les investisseurs n’auront pas le même discours à ce sujet, mais dites vous bien que plus ce pourcentage est faible et plus votre sérénité sera grande !
Trouver ce premier bien immobilier prend parfois du temps car il n’est pas toujours simple de le dénicher surtout si on est un peu hésitant mais il sera garant de votre poursuite réussie en investissement immobilier.
2- Utiliser une règle simple de calcul qui vous parle
En immobilier, lors de discussions, lors de séminaire ou autre, on parle beaucoup de rentabilité. Si vous êtes comme moi, ce n’est pas toujours très parlant même si on finit par mesurer le contenu de cette notion.
Je préfère m’appuyer sur des chiffres qui montrent aisément ce que l’on va payer et ce que l’on va gagner. Je vous invite à utiliser une règle simple de calcul pour déterminer le potentiel d’une éventuelle bonne affaire.
Si on reprend une phrase au dessus, vérifiez que votre emprunt sera un pourcentage maximum de ce que vous allez gagner.
Par exemple, après vos estimations, vous vérifiez que le montant total (achat, travaux, frais de notaire) représente un emprunt mensuel de 70% de vos loyers estimés.
Ex : Vous remboursez 700 euros à la banque et vous avez potentiellement 1000 euros de loyers.
L’idée sera de choisir une règle simple qui vous parlera et ensuite, vous serez en mesure de bien présenter votre dossier au banquier. Plus la règle évoquée vous « parlera » et plus votre argumentation sera claire pour le banquier.
Cette règle aura donc deux objectifs essentiels : déterminer si une affaire immobilière est « bonne » et argumenter aisément face au banquier.
3- Etre rigoureux
Cette notion est essentielle une nouvelle fois. Si vous êtes rigoureux et que vous appliquez une méthode définie et logique, vous éviterez les mauvaises surprises.
Quand vous serez convaincus de votre manière de faire, que vos bases seront bien définies, personnes ne pourra plus vous déstabiliser avec un discours. Je pense notamment au discours de certains agents immobiliers qui pensent à tort qu’avec 10 000 euros, on peut rénover un appartement… ou encore que c’est louable « en l’état ».
Ce genre de discours ne doit que vous effleurer car vous, vous savez que vous voulez rénover l’appartement au mieux pour apporter une grande valeur et que cela vous coûtera plutôt 25 000 euros.
Etablissez votre méthode, ne dérogez que très peu aux règles que vous vous êtes fixés et avancez !
D’ailleurs votre rigueur vous permettra non seulement d’avancer sereinement mais en plus, vous montrerez une nouvelle fois au banquier que la pratique va exactement dans le sens de votre exposé.
Je vous invite à jongler avec au moins 2 comptes pour placer votre éventuel surplus d’argent sur un compte spécifique. Vous et le banquier devez voir ce que vous gagnez chaque mois grâce à vos investissements immobiliers.
4- S’entourer de personnes qui vous encourage et croire en ses envies
Voyez-vous de quoi je parle ?
Vous savez les personnes qui nous freinent dès que vous voulez avancer dans un domaine qui leur fait peur mais qu’ils ne connaissent évidemment pas du tout.
Vous devez être très vigilant à ceci. Notre entourage (surtout au début) ne nous parle que des éléments négatifs liés aux investissements immobiliers.
“L’immobilier, c’est pour les riches ! Tu crois qu’ils font comment ?”
“Avec tous les problèmes qu’il y a avec les locataires, je ne me lancerai pas à ta place.”
“Et si c’était facile, tout le monde le ferait !”
Bref, tous les arguments peuvent être bons pour décourager. Souvent, l’entourage agit de cette manière par méconnaissance et par peur pour vous. Ces procédés sont parfois très déstabilisants d’autant que nous n’avons jamais eu d’éducation financière liée aux investissements immobiliers.
J’ai été confronté à cette « résistance au changement », je vous conseille d’apprendre et de devenir de plus en plus convaincu de vos actions. Apprenez des gens qui sont dans le même état d’esprit que vous, c’est le seul moyen de progresser et de développer sa pensée positive.
Vous devez devenir progressivement la personne qui se pose des questions et qui cherche à comprendre comment ceux qui ont réussi ont fait.
J’aime beaucoup la phrase de Robert Kiyosaki qui dit : il ne faut pas se dire « Je ne peux pas me le permettre », mais « Comment est-ce que je pourrai me le permettre ? ».
5- Etudier le potentiel locatif de votre région
Le potentiel locatif d’une région est totalement différent en fonction d’une multitude de paramètres. Il n’y a pas que la taille de la ville qui compte mais aussi son style d’activités économiques.
Vous devez connaître de plus en plus précisément la demande locative existante et affiner ce qui fonctionne bien en termes de stratégie locative. Pour ceci, ne vous fiez pas uniquement au discours des agents immobiliers qui souvent n’usent que très peu de stratégies novatrices pour louer mieux…
Fiez vous plutôt à des tests que vous allez faire : des annonces que vous postez par exemple sur des sites connus…
Ex : dans une des zones géographiques dans laquelle j’achète des immeubles, je sais que je peux louer cher des appartements que je meuble de manière très moderne. Il y a une forte demande.
6- Utiliser une stratégie locative qui fonctionne et qui vous parle
En meublé particulièrement, il existe différentes stratégies locatives : long terme, courte durée, colocation… Vous allez devoir utiliser celle qui fonctionne très bien, qui est rentable mais aussi celle qui vous fait « le plus envie ». Je trouve que cette dernière notion est importante, il convient de faire des efforts en immobiliers mais aussi d’utiliser des stratégies qui « parlent » et qui nous permettent d’investir sereinement.
Attention, parfois, il faut se forcer au départ pour qu’une stratégie devienne fluide par la suite. Il serait tout de même dommage de perdre des centaines d’euros par mois juste parce qu’on n’a pas envie de mettre une annonce sur booking par exemple.
Je vous conseille de trouver l’équilibre entre rentabilité optimisée et sérénité.
7- Comprendre que l’on peut partir de “0” dans l’investissement locatif en étant stratégique
Ce point rejoins le point que nous avons évoqué tout à l’heure. L’immobilier n’est pas une affaire de riche au départ. 95% des investisseurs que je connais sont partis de “0” et ont développé le patrimoine immobilier progressivement.
Il n’est pas nécessaire d’être riche avant d’avoir commencé à investir sinon il n’y aurait que très peu de personnes qui pourraient le faire. Il convient de savoir ce que l’on veut faire, d’être organisé, d’apprendre et enfin de passer à l’action.
J’y reviendrai mais sans apprentissage, l’action peut mener à de grandes difficultés mais sans l’action l’apprentissage n’aura aucun sens si ce n’est celui de plaisir d’apprendre.
8- Acheter près de chez vous au départ
Pourquoi il peut-être très intéressant d’acheter un immeuble de rapport, un appartement ou encore une maison près de chez vous au départ ?
Simplement parce qu’il va être beaucoup plus facile de connaître différentes composantes comme : les secteurs sympas, la demande locative, le style de location qui fonctionne…
En France notamment, énormément de zones géographiques sont propices à la location. Il suffit de tester pour s’en assurer. Il semble donc logique de commencer par étudier les secteurs proches de chez vous au départ.
9- Comprendre le minimum vital de la fiscalité
Ah ! La fiscalité et toutes ses composantes, quel bonheur ! Parlons-en un peu…
Essayons de « dédramatiser » ce point et bien comprendre pourquoi il est important. Souvent, les personnes qui souhaitent investir en immobilier locatif sont bloquées par ce point fiscalité. Ils ont l’impression qu’à cause d’un éventuel achat d’immeuble, ils vont payer énormément d’impôts.
C’est effectivement possible si on déclare les revenus immobiliers de la manière la plus simple qui soit, c’est-à-dire que l’on met le montant total des revenus sur la fiche d’imposition.
En fiscalité, les manières les plus simples de fonctionner sont souvent les moins efficaces… et il convient de comprendre la théorie des méthodes un peu plus complexes pour anticiper lors de ses investissements.
Il ne faut pas oublier que la fiscalité n’est qu’une composante parmi tant d’autres et qu’il est difficile de tout maîtriser parfaitement avant de commencer.
A mon sens, la fiscalité peut être comprise dans les grandes lignes pour savoir quelle méthode adopter et ensuite, il sera nécessaire de travailler avec un expert comptable.
Ne croyez pas que tous les investisseurs immobiliers maîtrisent les détails précis de chaque point de fiscalité. Ils maîtrisent les règles général des différentes méthodes, connaissent la plus adaptée à leur situation mais ils délèguent cette partie à un expert comptable.
Dans un premier temps, il sera intéressant que vous compreniez les différences importantes entre les régimes « au forfait » et les régimes « au réel ». (Que ce soit en location nue ou en location meublée).
Ensuite, il pourra être intéressant de voir si le régime des sociétés peut vous correspondre (SCI à l’IS) par exemple…
10- Apporter systématiquement de la valeur aux appartements ou immeubles
C’est un point que j’aborde très souvent mais je le dis à nouveau : en immobilier locatif (et autre), il est très important d’apporter de la valeur aux biens que vous rénovez.
Apporter de la valeur permettra 2 choses essentiellement :
a-Vous différencier et ainsi louer PLUS et louer MIEUX
b-Vous assurer une revente beaucoup plus facilement
Il existe différentes méthodes pour apporter de la valeur à un immeuble de rapport ou aux appartements. Vous pouvez rénover entièrement, diviser un lot, créer un nouveau lot, rénover pour optimiser une stratégie locative…
Apporter de la valeur après un achat doit « être une obsession » à mon sens, vous devez penser totalement à l’inverse de l’agent immobilier qui vous dira : « c’est louable en l’état ».
11- Connaître les principes de bases pour ne pas commettre LA grosse erreur
Les règles de calcul de base, les tests à réaliser, vos manières de chercher un bien immobilier, les principes à anticiper, une manière de gérer des travaux… une multitude de principe sont à connaître avant d’agir pour éviter de commettre une erreur importante.
Ce n’est pas tant que tout est compliqué mais il faut savoir un grand nombre d’éléments pour s’assurer un bon départ et ainsi partir vers une future vie de rentier sereine…
12- Ne pas hésiter à mettre des 100 aine d’euros dans une formation
Ce point rejoint celui du dessus, il faut avoir toutes les bases théoriques essentielles avant d’agir. En revanche, même avec ses bases, il faudra passer à l’action… La théorie n’est là que pour donner tous les éléments à prendre en considération dans un ordre précis.
Une formation de qualité vous permettra d’avoir tout le cheminement de A à Z avec tous les éléments à anticiper pour tout optimiser.
Cela vous paraît peut-être « déplacé » de ma part de vous parler de formation immobilière alors que moi-même j’en vends une mais en toute objectivité, je n’en serai pas là si je n’avais pas franchi le cap il y a des années. Je me souviens très bien quand j’ai hésité pendant une semaine à entrer les codes de ma carte bleue pour payer une formation à 789 euros et j’ai franchi l’étape le dernier soir.
Aujourd’hui, je peux dire que c’était la meilleure décision de ma vie dans le domaine du professionnel et de l’immobilier.
13- Tirer des leçons des ses erreurs ou de celles des autres
Ce point rejoint les précédents. Quand vous vous engagez dans une formation, vous allez obligatoirement tirer parti des erreurs d’investisseurs chevronnés et ça c’est simplement excellent !
De plus, même après une formation, lors de vos premiers investissements, vous risquez de commettre des petites erreurs. L’important sera alors d’en tirer parti et de ne plus les reproduire sur les investissements immobiliers qui suiveront.
Yann Marjault
